ויתור על הפרת חוזה עילה לתביעת פינוי

פסק דין 1. המנוח חיים כהן היה בעלים של דירה בת שלושה וחצי חדרים ברח' בית וגן 3 ירושלים. לאחר הגשת התביעה הלך לבית עולמו. התובעים הם יורשיו של המנוח וצורפו להליך על פי החלטה של ביהמ"ש המחוזי בבר"ע 2044/00 מיום 19.3.00. המנוח רכש את הזכויות בדירה בשנת 1990. הנתבע מתגורר בדירה מאז שנות ה50- כדייר מוגן. 2. התובע טוען כי הנתבע משלם מאז 1990 את דמי השכירות שלא במועדם, באופנים ובמועדים שרירותיים, ומפר בכך את חוזה השכירות הפרה יסודית ועל כן קמה לו עילת פינוי. הנתבע מודה כי שילם שכר הדירה במועדים השונים מהאמור בחוזה, אך לדבריו עשה זאת עפ"י נוהג שהתפתח בין הצדדים והפך לנוהג מוסכם, בלא מחאה על איחור בתשלום, ובכך יש ויתור על הפרת חוזה. ממצאים עובדתיים 3. הנתבע שכר את הדירה בשני שלבים: חוזה שכירות ראשון (ת1/(ב)) נחתם ביום 1.9.55 ובו שכר הנתבע שניים וחצי חדרים, מטבח וחדרי שירות; חוזה שכירות שני (ת1/(ב)) נחתם ביום 12.2.57 ובו שכר הנתבע חדר נוסף צמוד. שני חוזי השכירות נחתמו עם בעל הבית הקודם, דוד שרים. בחוזה הראשון נקבע כי שכר הדירה בסך 12 ל"י ישולם כל חודשיים למפרע. בסעיף א' להסכם זה נקבע כי אם השוכר לא ישלם שכר דירה בזמן, הרשות בידי המשכיר לבטל את החוזה. בחוזה השני נקבע כי שכר הדירה בסך 3 ל"י ישולם לשנה אחת למפרע וכי אי תשלום במועד מהווה הפרת חוזה המקנה לבעל הבית עילת פינוי. בסעיף ח(2) להסכם השני נקבע כדלקמן: "בכל מקרה שהמשכיר לא ישתמש בזכותו לביטול החוזה או לפינוי הדירה, זה לא ייחשב לויתור והסכמה או להודעה מצידו ויכול להשתמש בזכותו הנובעת מסעיף זה בכל זמן שירצה". 4. עפ"י החוזה הראשון, היה אמור הנתבע לשלם שכר דירה עבור שניים וחצי חדרים, מטבח ושירותים, 6 פעמים בשנה, התשלום הראשון ב1.9- בכל שנה. עפ"י החוזה השני, היה אמור לשלם עבור חדר אחד פעם אחת בשנה, ביום 12.2. עפ"י חומר הראיות שצורף לתיק ואשר אינו שנוי במחלוקת, להלן טבלה המציגה את מועדי התשלום בפועל וסכומי התשלום. התובע קיבל כל הסכומים למעט שני התשלומים האחרונים מיום 14.6.98 ו4.1.99-, שכן תביעה זו הוגשה ביום 15.6.98. מועד התשלום סכום תשלום עבור תאריך תשלום בפועל במהלך התקופה 150.98₪ 6,7.90 22.5.90 נשלח ב- 8.2.91 במהלך התקופה 150.98₪ 2,3.91 10.2.91 נשלח ב- 8.2.91במהלך התקופה 150.98₪ 4,5.91 10.4.91 בכפוף למכתב מ- 2.5.93 לעו"ד פודיםבמהלך התקופה 980₪ 1.4.93 - 31.12.93 23.9.93 לאחר התקופה 795₪ 1.6.94-31.12.94 12.2.95 במהלך התקופה 922₪ 1.1.96 - 30.6.96 13.6.96 לאחר התקופה 975₪ 1.7.96 - 30.12.96 20.3.97 לאחר התקופה 998₪ 1.1.97 - 1.7.97 18.8.97 לאחר התקופה 1,059₪ 1.7.97-1.1.98 15.4.98 במהלך התקופה 2118₪ 1.1.98 - 1.12.98 14.6.98 במהלך התקופה 1,059₪ 1.1.99 - 30.6.99 4.1.99 5. ההיכרות בין הצדדים מאז 1990 היתה שטחית, הקשרים ביניהם היו על פי התכתבויות ולראשונה נפגש הנתבע עם המנוח, חיים כהן, בשנת 1995, בדיון בתביעת פינוי קודמת שהגיש בגין עילה אחרת. 6. א. בתאריך 15.4.90 שלח ב"כ התובע מכתב לנתבע ובו הודיעו כי מעתה התובע הינו בעל הבית, התייחס לנתבע כמחזיק בשניים וחצי חדרים בלבד, ציין כי עליו לשלם דמי שכירות אחת לחודשיים וביקש לוודא מהם דמי השכירות ששולמו בשנתיים האחרונות. כמו כן דרש לקבל מעתה את דמי השכירות (ראה ת2/) ב. בתאריכים 27.4.90, ו 22.5.90- שלח ב"כ התובע מכתבים לנתבע או לבא כוחו דאז, בהם דרש לקבל דמי שכירות מעודכנים עפ"י החוק והתקנות (ת1/(י)(י"ג). ג. בתאריך 25.4.93 כתב ב"כ התובע לב"כ הנתבע מכתב בו ציין כי למרבית הצער התעלם הנתבע מהדרישות שהועלו במכתבים מסעיף ב' לעיל, וכי הוא משלם דמי שכירות "על פי החלטותיו הוא". (נ1/)(ג). ד. בתאריך 27.12.95 כתב ב"כ התובע לב"כ הנתבע מכתב בעניין שכר דירה שזה נוסחו: "1. מרשי מחזיק בשיק על סך 901 ש"ח שזמ"פ 20.1.92 חתום על ידיך לפקודתו. 2. השיק לא הוצג לפרעון בזמנו מחמת ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים. 3. אודה לך אם תואיל להעביר למשרדי חלף השיק האמור שיק חדש בצירוף הפרשי הצמדה מ - 20.1.92 ועד היום." (נ1/)(יא). ה. באותו יום, 27.12.95, שלח ב"כ התובע לנתבע עצמו מכתב בעניין שכר דירה, בו הוא מציין כי התובע מחזיק 7 שיקים בשנים 90-91 שלא הוצגו בזמנו לפרעון בשל הליכים משפטיים קודמים שהתנהלו ועתה עם סיומם מבקש התובע לקבלם. הנתבע התבקש להחליף את השיקים ולשלם את הסכומים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (ראה ת3/). ו. בתאריך 19.3.96 כתב ב"כ התובע לב"כ הנתבע מכתב וביקש להמיר שני שיקים משנת 91 שבזמנו לא הופקדו ולקבל את הסכומים עם הפרשי הצמדה ממועדם. (נ1/)(יב). ז. שכר הדירה שולם בד"כ בשיקים באמצעות פרקליטי הצדדים. 7. מהאמור לעיל עולות שלוש מסקנות עיקריות: א. הנתבע לא שילם שכר דירה על פי המועדים הנקובים בחוזים. שכר הדירה שולם בדרך כלל באמצעות עורכי הדין של שני הצדדים וזאת לאורך שנים. ב. ב"כ התובע כתב מכתבים לנתבע ובא כוחו, אולם ההתכתבות הייתה בעניין גובה שכר הדירה, או בקשה להחליף שיקים ישנים שלא נגבו. ג. התובע לא שלח לנתבע מכתב התראה מפורש וישיר כלשהו על ביצוע תשלומי שכר דירה באיחור שלא לפי החוזה. אדרבא, התובע כלל לא התייחס לנושא זה במכתביו, וכמה פעמים ביקש לקבל שכר דירה שלא גבה באיחור של מספר שנים. האם היה ויתור של בעל הבית 8. השאלה העיקרית הנשאלת בהליך זה הינה האם מקום שבעל הבית לא משתמש בזכויותיו הנובעות מהחוזה, האם ייחשב הדבר כויתור מצידו. ההלכה בעניין זה הוזכרה שוב בפסק הדין בע"א 401/75 נכס ברחוב בורוכוב 38 בתל אביב בע"מ נ' שוימר, פ"ד ל(1) עמ' 320 פסק דינו של כב' השופט דאז שמגר, סעיף 3: "מן האמור בע"א 399/54, למדים אנו כאמור, כי במקרה של שכירות סטטוטורית אין בקבלת שכר הדירה כשלעצמה, כדי להוות ראיה מכרעת לכך שבעל הבית ויתר על הפרת החוזה כעילה לתביעת פינוי; אם ניתן ללמוד מהתנהגותו של בעל הבית או כלשונו של פסק-הדין מ"כל המסיבות", כי בעל הבית סייג קבלת דמי השכירות על ידי עמידה על תביעתו כדי להצביע על המשך תקפה וקיומה, הרי אין בקבלת דמי השכירות כדי לשלול זכותו לתבוע פינוי בשל עילת ההפרה. לשון אחרת, מן הראוי לתת את הדעת למשקל המצטבר של כל העובדות ולא לגביית דמי השכירות בלבד ולהסיק כדברי (476p) W00dfall, אם התנהגותו או מחדליו של התובע יצרו זיקה כה שונה בינו לבין הדייר, עד כי יהיה זה בלתי-צודק, באופן גלוי וברור, אם בית-המשפט יושיט לו את הסעד אותו הוא מבקש". במקרה שנדון בפסק דין זה דחה ביהמ"ש את טענת הויתור והדגיש כי בעל הבית הוכיח במכתבים שכתב כי לא זנח את דרישותיו לקיום ההתחייבויות, ותבע את כיבודן (ראה סעיף 4 לפסק הדין של כב' השופט שמגר). בפסק הדין בע"א 805/75 יצחק בן שלמה ואח' נ' קובדלו, פ"ד ל(3) 238, קבע ביהמ"ש העליון כי יש לבדוק קודם כל אם בשלב כלשהו סייג בעל הבית את קבלת דמי השכירות בשמירת הזכות לתבוע השבת הדירה, וחזר ואימץ את ההלכה ובלשונו: "אם בעל הבית, שעה שהוא גובה את דמי השכירות או קודם לכן, מודיע לדיירו כי הוא שומר על זכותו לתבוע פינוי וכמו כן... מגיש את תביעתו תוך זמן הנראה, לאור הנסיבות, כמתקבל על הדעת בעיני השופט השומע את התביעה, אזי לא יראה בעל הבית כמוותר". (עמ' 242). בע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל, פ"ד לח(2) 729, התייחס ביהמ"ש לשאלה האם קבלת דמי שכירות מהווה ויתור על עילת פינוי ואמר הדברים הבאים: "אכן בסוג האמור של המקרים נוכל להבחין בשני מצבי משנה. יש שקבלת דמי השכירות משמשת אך כשהשלמה עם ההפרה בעבר; ויש שקבלת דמי השכירות משמשת כראיה, שהמשכיר הסכים או השלים עם שינוי תנאי השכירות לגבי העתיד: ע"א 138/54; ע"א 497/59; ע"א 401/75; ע"א 590/79. האבחנה בין שני מצבי המשנה תלויה בנסיבות, כגון באורך התקופה שבגדרה המשיך המשכיר לקבל את דמי השכירות, בלי למחות על ההפרה". במקרה שבפנינו הפר הנתבע את החוזה, בעל הבית המשיך ולקבל שכר דירה, אך הוא מסתמך על סעיף בחוזה השני הקובע כי אי שימוש בזכות לביטול החוזה לא יחשב כויתור. כב' השופט שמגר סיכם את הסוגיה וההלכות בנושא זה בפסק הדין בעניין שוימר הנ"ל כדלקמן: "סיכומו של דבר, אם הפר הדייר הסטטוטורי תנאיו של החוזה ובעל הבית המשיך לגבות שכר הדירה, הרי תהיה זו שאלה שבעובדה, הנתונה להכרעתו של בית המשפט, אם לאור כלל הנסיבות, יש לראות קבלת דמי השכירות, שסוייגה בהודעה של בעל הבית על שמירת זכויותיו על פי החוזה, בגדר אישור להמשך תקפה של השכירות ומשום זניחת עילת התביעה לפינוי" (סעיף 2 סיפא לפסק הדין של כב' השופט שמגר). המסקנה מההלכות הנ"ל הינה כי גם אם קיים סעיף בחוזה הקובע שאי נקיטת הליכי תביעה אינה מהווה ויתור, יש לבחון את כל הנסיבות, התנהגות הצדדים, משך הזמן ומהות ההפרה כדי לקבוע האם קבלת דמי השכירות כן מהווה ויתור. 9. בבדיקת מכלול הנתונים שבפני ונסיבות העניין הגעתי למסקנה כי התובע ויתר על תשלום במועד שנקבע בחוזים, ולכן ויתר למעשה על עילת פינוי בגין תשלום באיחור, ואלה טעמי: עד הגשת התביעה נמשכו יחסי הצדדים 8 שנים. במהלך תקופה זו שילם הנתבע שכר דירה פעמים רבות, בדרך כלל שלא על פי החוזה, בלא מחאה של התובע, בלא הסתייגות מעצם האיחור, עד שנוצר ביניהם מעין סטטוס קוו לפיו התובע מקבל את שכר הדירה, לפעמים מתייחס רק לגובהו ואף פעם לא מתייחס לפיגור בתשלום. הנתבע הקפיד לשלם באמצעות עורכי דין, וגם אם ביצע תשלום באיחור הוא שילם את שכר הדירה המגיע ממנו. התובע לא עשה דבר כדי לשנות את הסטטוס קוו שנוצר בין הצדדים. אפשר לכנות סטטוס קוו זה כנוהג או כהסכם שבהתנהגות, מכל מקום הוא יצר דפוס שהתובע לא הסתייג ממנו. המצב הגיע לידי כך שכאשר התובע לא גבה שכר דירה במשך מספר שנים הוא לא היסס לפנות לנתבע באיחור ניכר ולבקש תשלומים שלא גבה בזמנו. סטטוס קוו כזה עמד במבחן הזמן - 8 שנים. במהלך תקופה זו היתה התכתבות ענפה למדי בין הצדדים בלוא הסתייגות מההפרה ובלוא התראה. במצב שנוצר, הרי בטרם תביעת פינוי היה מקום לפחות לשלוח התראה. יש להדגיש: בין הצדדים היו שני הסכמים, בכל הסכם נקבע תשלום שכר דירה במועד אחר. כל הסכם התייחס לחלק אחר בדירה. בחוזה הראשון המתייחס לרוב הדירה אין סעיף "מבטל ויתור". שכר הדירה עפ"י החוזה השני, בו יש סעיף "מבטל ויתור", הינו רבע משכר דירה עפ"י החוזה הראשון. בנסיבות כאלה, אין הצדקה להחיל את סעיף אי-הויתור על כלל היחסים בין הצדדים, ולשמור בידי בעל הבית תביעת פינוי על כלל הדירה חרף שתיקתו רבת השנים והסכמתו לקבל שכר דירה באיחור. אין התאמה מלאה בין הסעיפים השונים בשני החוזים, ועל כן דרך הפעולה בה בחר הנתבע נראית כדרך ביניים, אשר התובע השלים עמה. הנתבע שילם במועדים שקבע, ללא מחאה של התובע, אשר היה מודע למצב החוזי המיוחד. התנהגות התובע מהווה השלמה וקבלה, ועל כן ההפרות אינן מבשילות לכדי עילת פינוי. אין מדובר בדייר סרבן המפר בזדון או ברשלנות את החוזה. אלא דייר שפעל לפי דפוס מסויים, שילם באמצעות עורכי דין של שני הצדדים, ועל כן ההפרות שהפר אינן מצדיקות פינוי. התוצאה הינה כי דין התביעה להדחות. על התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט ועוד שכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ש"ח + מע"מ. הפרת חוזהחוזהתביעת פינויפינוי