סכסוך עסקת קומבינציה


פסק דין

רקע עובדתי

1. רצון לביצוע עיסקה במקרקעין, גרם לכל הצדדים המעורבים להיזקק לבתי משפט בתביעות שונות. עתה, נזקק בית המשפט להכרעה נוספת, בסכסוך בנושא המקרקעין.

2. ביחס לעיקרי העובדות, אין למעשה מחלוקת בין הצדדים המעורבים וכדלקמן:

א. ביום 16.7.87 נחתם הסכם בין בעלי הזכויות, במקרקעין הידועים כחלקה 96 בגוש 6389 והדירה הבנויה עליה, שברחוב הבעל שם טוב 56 פתח תקוה (להלן: "המקרקעין"), ה"ה גברת דנין צביה, גברת גלזמן אביבה ומר מסמון אריאל (להלן: "הבעלים"), לבין הגברת כהן מלכה (להלן: "כהן") ושירום עמנואל (להלן: "שירום"), אשר לפיו רכשו כהן ושירום את זכויות הבעלים, תמורת הסך השווה ל116,000-$.

מטרת הרכישה, ביצוע עיסקת קומבינציה כשההבנה באותה עת כי העיסקה תהא בין כהן ושירום מצד אחד, לבין התובע המכונה פואד (להלן: "פואד") או חברה מטעמו היא התובעת מצד שני, ולפיה יקבלו כהן ושירום, כל אחד מהם, דירה בבית שיבנה על המקרקעין על ידי פואד.


ב. הרוח החיה ויוצר הקשר בין כל המעורבים, לרבות ה"שידוך" בין כל הנוגעים בדבר כולל, מצד אחד בין הבעלים לבין כהן ושירום, מצד שני בין כהן ושירום בינם לבין עצמם, ומצד שלישי בין כהן ושירום לבין פואד, הינו עו"ד צברי.


ג. בסמוך לחתימת ההסכם עם הבעלים, נערכו על ידי עו"ד צברי, סדרת מסמכים אשר באים ליישם את עסקת הקומבינציה וזאת בין כהן ושירום מצד אחד והתובעת באמצעות פואד מצד שני.


שירום ופואד חתמו על סדרת המסמכים (להלן: "מסמכי הקומבינציה"), בעוד שכהן לא חתמה עליהם. אך במסמך מיום 14.7.87 היא מאשרת "אני כהן מלכה מצטרפת לרכישת הדירה עפ"י בסיס של קבלת דירה בת 4 חדרים קומה שניה חזית בעש"ט משופרת (פיתוח מלא, חניה, פלדלת, דוד שמש על הגג) וזאת תמורת הסך השווה ל55,000-$ בשקלים (למעט שכ"ט עו"ד ברכישה)".


מסמך זה נושא חתימתה של כהן (להלן: "מסמך אישור כהן").
אין חולק, כי שירום וכהן, כל אחד מהם, שילמו לבעלים 55,000 דולר ואילו היתרה בסך 6,000 דולר, שולמה על ידי פואד באמצעות עו"ד צברי.


ד. בעת חתימת ההסכם בין כהן ושירום לבין הבעלים, חתמה כהן על יפוי כח המסמיך את עו"ד צברי לבצע פעולות שונות בשמה ובמקומה. מהות יפוי הכח כמצויין בו "ביצוע והעברת זכויות בגוש 6389 חלקה 96 ורישום על שמי, וכן טיפול בכל ענין נדרש בכל מוסד לרבות בענין תוכניות בניה בעירית פ"ת בהתאם למוסכם עם השותף בעל הזכויות השני שירום עמנואל...".


וכשבהמשך יפוי הכח מצויינים הפעולות וההרשאות, שמוסמך עו"ד צברי לבצע בשמה, אך לפניהן, כי פעולות אלו הינן "הכל בקשר לענין הנ"ל והנובע ממנו...", כשהנ"ל מתייחס למהות יפוי הכח (להלן: "יפוי כח כהן").


ה. בשנים 88-89 פועל עו"ד צברי מול הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת (להלן: "הועדה"), וככל הנראה יחד עם המהנדס יהודה שמחי (להלן: "שמחי") על מנת שהועדה תאשר בניה רוויה על המקרקעין.


מתיק הבניה (נ14/) עולה, שלכאורה התייחסה הועדה לבעלים כבעלי הזכויות במקרקעין, וזאת באמצעות עו"ד צברי.


כן עולה, כי הוגשו לועדה תוכניות בניה שונות כולל מפות טופוגרפיות שראשיתן עוד ביום 9.8.87 (ראה מכתבו של עו"ד צברי לועדה מיום 19.12.88), כי ביום 20.7.89 אישרה ועדת המשנה לפרסום, מתן הקלה כפוף לתנאים שנקבעו, לרבות תשלום היטל השבחה, וכי ביום 21.11.89 אושרה הקלה "עם היטל השבחה".


במסמך מיום 27.9.90 משירותי הכבאות ניתן אישורם וכששוב הבעלים באמצעות מיופה כוחם עו"ד צברי, מצויינים כמבקשים, וכשבמסמך מיום 14.11.90 ניתן אישור על ידי מנהלת אגף הנכסים בעיריה ושוב בהתייחס לבעלים, כי אלו נתנו ההתחייבויות הנדרשות בכל קשור לעיריה.


ו. מהחומר שצורף כחלק בלתי נפרד מתעודת עובד הציבור, ממנהל מחלקת החיובים בעירית פתח תקוה (נ13/) עולה, כי בסוף שנת 1990 שולם היטל השבחה בהתאם לשומה מוסכמת מיום 13.2.90 סכום כולל של 30,645 ש"ח, כשעתה מצויין בחינת המשלם "צברי ע"י מצפה" (אישור מחלקת הגביה מיום 11.11.90 וכן קבלות על הסכום האמור).


כן עולה, כי בחודש יולי 91 שולמו ו/או הופקדו שיקים בסכומים שונים על ידי פואד, לרבות באמצעות חברה מטעמו, לכאורה, בשם פואד יוסף חברה לקבלנות בנין והשקעות בע"מ (ראה התחייבות וכן המסמכים שצורפו לתעודת עובד הציבור כאמור).


ז. ביום 12.3.90 שולח שירום מכתב בכתב יד לעיריה ו/או לועדה, תוך שמצויין בו מספר תיק הבניה ובו מציין שירום, כי רכש חלק מהזכויות במקרקעין על פי החוזה עם הבעלים וכשהוא מבקש "לא לאפשר כל פעולה בקשר להמשך טיפול בתוכניות הבניה, אלא לאחר שאצרף את הסכמתי בכתב. מצורף בזה חוזה (צילום)" (להלן: "מכתב שירום לועדה").


ח. ככל הנראה, בחודש אוקטובר 1990, חתמו התובעים ו/או מי מהם על זכרון דברים עם משפחת כהן נורית ופרג' (להלן: "פרג'") למכירת דירה בבנין שאמור להיבנות על ידי התובעים על המקרקעין (להלן: "ההסכם עם פרג'").


ט. ביום 3.7.91, ככל הנראה, במשרדו של עו"ד מנדל, חתם שירום על אישור בכתב יד המופנה לתובעת באמצעות פואד וכדלקמן:


"הנדון: בניה על חלקה 96 בגוש - 6389.


בהמשך להסכמים שבינינו, שלגבי תוכנם הסכימה גם הגב' כהן מלכה השותפה שלי בחלקה 96 הנ"ל. אני מודיע לך כי אני מסכים שתתחיל לבנות על החלקה הנ"ל" (להלן: "אישור שירום").


ככל הנראה, במקביל למתן אישור זה, נחתם מסמך החתום הן על ידי התובעת והן על ידי שירום, המופנה לשירום, ובו מצויין כנדון "דמי שכירות + הדירה שתקבל בתמורה", וכשבמסמך זה מוסכם כי שירום יקבל דירה בת ארבעה חדרים וכן "הגג הצמוד אליה כולו. לחזית רח' הבעל שם טוב" ובהמשך: "דמי השכירות ישולמו כל שישה חודשים מראש, עד לקבלת (למסירת) הדירה שתיבנה, לשירום עמנואל החל מתאריך ה1.8.91-" (להלן: "מסמך השכירות").


י. מיידית לאחר קבלת אישור שירום, הרסו התובעים ו/או מי מטעמם את המבנה שעל המקרקעין, וכשכהן נזעקת באמצעות עו"ד חסון לביהמ"ש בפ"ת במסגרת ת.א. 2438/91, בתביעה כנגד שירום והתובעים דנן, וכשהיא עותרת לסעד זמני שימנע ביצוע כל פעולות במקרקעין על ידי מי מהנתבעים שם, סעד אשר בית המשפט נענה לו ביום 4.8.91. בתביעתה העיקרית היא עותרת, כי בית המשפט יצהיר כי ההתקשרות שבין שירום לפואד ו/או למתן ההרשאה על ידי שירום לפואד, לביצוע פעולות הריסה ו/או בניה במקרקעין טעונים הסכמתה מראש, הצהרה כי הריסת בית המגורים היתה לא חוקית, וכן למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים כולם לבצע פעולות בניה מכל סוג שהוא במקרקעין.


ביום 18.10.93 נעתר בית המשפט למלוא המבוקש על ידי כהן, מפי כב' השופטת פריש, אשר למעשה קיבלה את מלוא טענותיה של כהן ותוך שנקבעים על ידה, בין השאר, הממצאים כדלקמן:


1. כהן ובנה אשר פעל מטעמה, עמדו כל העת וכתנאי להתקשרות עם פואד, על מתן בטחונות על ידי פואד, אולם כל דרישות כהן נתקלו בסירוב.


2. אין במסמך אישור כהן ובמסמכי הקומבינציה שנחתמו על ידי שירום ופואד, משום עיסקה במקרקעין.


3. כהן נגררה לעיסקה על ידי עו"ד צברי "אשר הגם שהאמין כי עיסקה זו עשויה להיטיב עם התובעת (כהן - י.ש.) הרי שבלהיטותו להביא לסיומה, הפיל את המעורבים בה ב"פח" וגרר את כולם למלחמת חורמה בביהמ"ש".
כן מציינת כב' השופטת פריש כי "דרך פעולתו של עו"ד צברי במקרה זה תמוהה בעיני ואינה עומדת בכל קריטריון של תפקיד נאות של עורך-דין", ובנוסף, "אין לי ספק, שמלבד התובעת, נגרר גם הקבלן פואד על ידי עו"ד צברי לעיסקה בטרם נחתמה...מחומר הראיות עולה, כי לפואד, אשר השקיע מכספו במגרש הנדון, היה ברור לאור דבריו של עו"ד צברי, כי הוא יבנה את הבית המשותף על המגרש...".
בהמשך מצויין בפסק הדין, כי בית המשפט מקבל את גירסתו של פואד, כי פעל על סמך מצגיו של עו"ד צברי ובעקבות כך "השקיע כספים, הכין תוכניות, ואף עלה על הקרקע".


יא. הליך נוסף הקשור לענייננו, תביעת פרג' כנגד התובעים דנן,במסגרת ת.א. 3077/92 בבית המשפט השלום בפתח תקוה וכשבפסק דין מיום 8.8.94 מפי כב' השופט טימן, נקבע כי על התובעים דנן להשיב לפרג' את אשר אלו שילמו בעקבות הסכם פרג', וכי פרג' זכאים אף להפרש מחיר הדירה ופיצוי בגין עוגמת נפש.
בפסק הדין קובע כב' השופט טימן "אולם הפעם הזאת אינני יכול שלא לקבוע בצער, כי הנתבע (פואד - י.ש.) רימה את התובעים - פשוטו כמשמעו - הוליך אותם שולל; גבה מהם - ללא כל זכות שבדין ובידיעה שאין לו זכות כזאת, כספים רבים" וכשלמעשה קובע בית המשפט, כי לפואד לא היו כל זכויות במקרקעין וכי אף לא היתה לו כל זכות לעלות למקרקעין.
ערעור שהוגש על ידי פואד והתובעת לבית המשפט המחוזי בת"א (ע"א 1412/94) נדחה, וכשבית המשפט המחוזי מוסיף, כי מחומר הראיות "עולה תמונה מצמררת של ניצול ציני של תמימות המשיבים (פרג' - י.ש.) על ידי הקבלן, הולכתם שולל והטעייתם ביחס לעיסקת רכישת הדירה".
גם בית משפט של ערעורים קובע באופן חד משמעי, כי בהעדר חתימתה של כהן על מסמכי הקומבינציה "ברי, הוא שלא היתה לחברה או לקבלן כל זכות לעשות דבר על המגרש", תוך ציון כי הזכויות נרשמו על שם כהן ושירום רק כמחצית השנה לאחר עריכת ההסכם עם פרג'.


3. ביום 1.1.95 הוגשה התביעה דנן לבית המשפט השלום בהרצליה, וכשלאחר מכן הועברה התביעה לבית משפט בפתח תקוה. התובעים הגישו תביעה על סך 600,000 ש"ח כנגד כהן, שירום ועו"ד צברי, תוך שהתובעים מציינים בתביעתם, כי פעלו על סמך מצגיו של עו"ד צברי, וכי אלמלא שהיה ברור להם, שנכרתה עיסקה מחייבת בינם לבין כהן ושירום, לא היו משלמים את 6,000 הדולר ולא היו פועלים בהמשך למימוש עיסקת הקומבינציה.
התובעים טוענים, כי עו"ד צברי ניהל מו"מ שלא בתום לב, ו/או הפרת חובה חקוקה כפרקליט, וכי יש בפעולותיו משום מצג שווא העולה עד כדי תרמית ו/או רשלנות מקצועית מהדרגה הגבוהה ביותר, כך לפי לשונם של התובעים בתביעתם.


בהתייחס לכהן ושירום טוענים התובעים, כי יש בפעולותיהם משום התעשרות שלא כדין ו/או עשיית עושר ולא במשפט, הואיל וכתוצאה ממאמצי התובעים, ניתן ההיתר לבניה רוויה וכי על כן זכאים התובעים להשבת כל אשר שילמו.
בנוסף טוענת התובעת, כי היא זכאית לפיצוי בגין מניעת רווח ובנוסף, עותרים לפיצוי בגין פגיעה במוניטין של התובעים ועוגמת נפש.


4. לאחר הגשת התביעה, ארעו ההתפתחויות כדלקמן:


א. ביום 23.4.96 נחתם הסכם בין התובעים לבין מזרחי בניין והשקעות בע"מ (חברה ביסוד) ומיסדיה ה"ה מזרחי (להלן: "מזרחי"), אשר לפיו הצהירו מזרחי, כי בכוונתם להקים על המקרקעין בית מגורים, וכי מזרחי מתחייבים לשלם לתובעים "את כל התשלומים ששילם (התובעים - י.ש.) לעיריית פתח תקוה בתיק הבניה..." דנן "לצורך מתן היתר בניה בהתאם לתוכניות הבניה שהוגשו בתיק ובכלל זה תשלום היטל השבחה" וכשהסכומים צמודים למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, הגבוה מביניהם, וכי במעמד חתימת ההסכם ימסרו התובעים למזרחי יפוי כח בלתי חוזר וכתב המחאת זכויות לטובת מזרחי "לצורך העברת כל התשלומים ששולמו בתיק הבניה הנ"ל ו/או כל זכות אחרת שיש (לתובעים - י.ש.) כלפי העיריה בנוגע למגרש הנ"ל".


מהראוי להוסיף, כי במסמך מופיע סעיף 5 אשר נמחק, ולפיו התחייבו התובעים שלא להפריע לבניה על ידי מזרחי, וכשאף נקבע פיצוי מוסכם בגין הפרת סעיף זה בסך 100,000 דולר (להלן: "הסכם מזרחי" ת2/).


ואכן, בהתאם לת3/ מיום 30.4.96 חתמה התובעת על קבלת 120,000 ש"ח ממזרחי, תוך שצורף אף תצלום השיק הבנקאי שנמשך על הסכום האמור, לפקודת התובעת.


ב. מהנספח נ15/ עולה, שעוד ביום 13.6.94 חתמו התובעים על יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר, המסמיך את ב"כ כהן עו"ד חסון, לקבל מעיריית פתח תקוה את כל התשלומים ששולמו על ידי התובעים לרבות בתיק הבניה, וכי ביום 16.6.97 בהתאם לנ15/ הודע לעיריה, כי כל האמור יועבר לחברת א.ד. לידר - בנין והשקעות בע"מ, חברה אשר הינה, ככל הנראה, בבעלות מזרחי, ואשר חתמה ביום 10.9.97 על הסכם עיסקת הקומבינציה עם כהן ושירום (נ8/).


ג. ביום 30.12.97 הוגש לתיק בית המשפט הסכם פשרה בין התובעים לבין כהן, וכשבהסכם פשרה זה מצויין, כי הצדדים לו, מוותרים הדדית על תביעות הדדיות שביניהם, תוך קיזוז הדדי של טענות צד כנגד משנהו וכשבסעיף 4 להסכם הפשרה מצויין "למען הסר ספק, אין בהסכם פשרה זה, כדי לוותר על כל תביעה או טענה כלפי צדדים או בעלי דין אחרים בתיק".
הסכם פשרה זה קיבל תוקף של פסק דין חלקי (להלן: "הסכם הפשרה").


5. עוד יש להוסיף, כי הוחלט על ידי בית המשפט, כי בכל הקשור לצדדים שהיו צד לדיון בפני כב' השופטת פריש, דהיינו התובעים מחד, ושירום מאידך, יחייבו הממצאים כהשתק פלוגתא, כפוף להוראות כל דין.


6. מאידך, אין כמובן להסתמך על אותם ממצאים בכל הקשור לעו"ד צברי אשר לא היה צד להליך בפני כב' השופטת פריש, הגם שמסר עדותו בפניה.


לאור זאת, יהיה עלינו לבחון את הנטען, הן כלפי שירום והן כלפי עו"ד צברי, בהתאם לאמור.


7. בדיון בפני ביהמ"ש התעוררו מספר מחלוקות, אשר ביחס לחלקן נקבעו ממצאים בהליכים שפורטו לעיל וביחס לחלקן לא נקבעו שכאלה.
יתר על כן, לכאורה נראה, כי בפני בית משפט זה, נפרשה מערכת רחבה יותר של מכלול היחסים שבין הצדדים השונים, ואף העיד בפני עו"ד מנדל, אשר ככל הנראה, לא העיד בפני כב' השופטת פריש, וכשכמובן אין להתעלם מכל אשר ארע לאחר פסק הדין האמור.


ציינתי, ככל הנראה, הואיל וכל אשר הומצא לתיק בית המשפט, הינו פסק הדין.


ההכרעות העובדתיות ותוצאותיהן



8. לאחר שהבאנו את עוללות אשר מוסכם, עלינו להכריע בשאלות השנויות במחלוקת, אשר בהצטרפן יכריעו בנושא "האחריות" וכשלאחר מכן תידון שאלת הפיצוי.


9. המחלוקת הראשונה שבין התובעים לבין עו"ד צברי, מתמקדת בשאלה, מדוע לא חתמה כהן על מסמכי הקומבינציה.
לענין זה קיימת חזית אחידה בין שירום ועו"ד צברי, ובהתאם לחזית זו הסיבה לאי חתימתה, העדר בטחונות שהתובעים נדרשו להמציאם, אולם כשלו בכך.
מאידך, התובעים טוענים, כי כל נושא הבטחונות, כתנאי להתקשרות עם כהן, הועלה רק בפני כב' השופטת פריש.


בנושא זה מקובלת עלי גירסת הנתבעים, ועם כל הכבוד, אני מצטרף למסקנות קודמי בפסקי הדין שצויינו לעיל, וכדלקמן:


א. לא בכדי לא טרח פואד להיזקק לנושא זה באופן מפורט וראוי, בתצהירו כעדות ראשית.
יחד עם זאת, בעמוד 84 לפרוטוקול מעיד פואד, כי כל אשר נידון בינו לבין כהן ובנה, נושא המפרט הטכני בלבד, וכי "הערבות הבנקאית צצה ביום שהוציאו לי צו מניעה, פה בבית משפט".
כך הוא חוזר על גירסה זו גם בעמודים 86 ו97-. לשאלה ישירה של בית המשפט בעמוד 97 בנושא הערבויות "שמעת פעם דבר כזה לפני שהגעתם לכבוד השופטת פריש" משיב פואד "לא אדוני", כך גם בעמודים 98 ו99-. אולם, מכאן ואילך החלו הבקיעים בגירסתו.
כך בעמוד 100, אינו זוכר אם הנושא התעורר בפגישה שהיתה אצל עו"ד אהרוני, כך בעמוד 103 משנדרש להסביר הכיצד עולה לכאורה מדבריו בהליך הקודם בפני כב' השופטת פריש, כי הוכנו מספר טיוטות על ידי עו"ד צברי בגין נושא הבטחונות, ומעלה גירסה חדשה לפיה הטיוטות הוכנו על מנת להתחמק ממס שבח.
אולם, בעמוד 99 לא מצליח פואד להסביר הכיצד עלה נושא הבטחונות בפני כב' השופטת פריש, אם טרם לכן לא התעורר כלל נושא זה.


ב. מאידך, מהמסמכים השונים שהוצגו ואשר כוללים מכתבים מבנה של כהן לעו"ד צברי, ומהטיוטות השונות, עולה שלכאורה אכן נושא הבטוחות שדרשה כהן כתנאי מוקדם לחתימתה על הסכם, הוא אשר גרם לאי חתימתה על התקשרות עם התובעים.


ג. לאמור יש להוסיף את אימרת פואד מיוזמתו בעמוד 68 וזאת כתשובה לשאלה, אם ידע שכהן ושירום רוצים להחליפו "אף פעם לא היה מצב שיחליפו אותי. היה מצב של ערבות בנקאית שגברת כהן רצתה, זה כל התסבוכת הזאת...".
הגם שבהמשך הוא מנסה לתקן, כאילו הדרישה הועלתה רק לאחר שהסתיים נושא הרשיון, כלשונו, אין ממש בנסיון זה.
העד הנוסף מטעם התובעים, טדגי אברהם, שעל עדותו ניתן כבר עתה לציין "כל המוסיף גורע", סותר דבריו הוא בחקירתו הנגדית, כשמחד, בעמוד 137 מעיד, כי אינו יודע מדוע כהן לא חתמה על מסמכי הקומבינציה, בעמוד 138 לא שמע כלל על בעיה זו או אחרת עם כהן, בעמוד 139 כאילו לא שמע ולו פעם אחת בכל הקשור לנושא הערבויות עד לפניית כהן לבית המשפט.


מול כל אלו, מדבריו בעמוד 158 ניתן להסיק, שאכן התקיימו שיחות בין פואד לעו"ד צברי שכללו בעיות אלו או אחרות.


ד. גם מחקירתו הנגדית של עו"ד מנדל, אשר שימש ככל הנראה כעורך דינו הקבוע של פואד, בעמוד 189 עולה, כי נושא הבטחונות מתעורר בסמוך לעריכת מסמכי הקומבינציה.


ה. גם מהתרשמותי מהעדים השונים, ברי לי שאכן נושא הבטחונות הוא אשר היווה את המניע המרכזי לסירובה של כהן ו/או הפועל מטעמה, לחתימה על מסמכי הקומבינציה.


יתר על כן, נראה שפואד ידע גם ידע על נושא זה, וכי בגין כך כילכל צעדיו וכפי שיפורט להלן.


10. מכל מקום, גם פואד עצמו מודה, שנושא המפרט הטכני לא הגיע לכדי סיכום ונצרך לדיונים אלו או אחרים בין הצדדים.


11. המסקנה העולה, שאכן כהן לא הסכימה להתקשרות עם פואד, בין אם בעיקר מחמת נושא הבטחונות ובין מחמת העדר הסכמה בנושא המפרט.
מכל מקום, ולענין זה נקבעה הכרעה משכבר, אין הסכם מחייב במסגרת עיסקה במקרקעין, בין כהן לבין התובעים.


12. התובעים טוענים, כי עו"ד צברי ידע גם ידע על העליה הצפויה שלהם על הקרקע, לשם הריסת הדירה שעליה, בין בהוראה והסכמה ישירה ובין כי פעלו בהתאם להנחיותיו הכלליות.


כמו כן נטען, כי שירום בעצם חתימתו על האישור לעליה על הקרקע כביכול, הציג מצג בפני התובעים, שאכן ניתן לעלות על המקרקעין.
עו"ד צברי טוען, כי כלל לא ידע על כוונתו של פואד לעלות למקרקעין ולהרוס את הדירה, וכי אף כעס לאחר ששמע זאת.


שירום מסביר את חתימתו על מסמך האישור בלחץ הכלכלי בו היה נתון, וכי על כן הסכים לבקשת פואד וכשנגד כך, קיבל את מסמך ההתחייבות לענין דמי השכירות.


13. המחלוקת הנוספת, ולכאורה המרכזית, שקיימת בין התובעים לבין עו"ד צברי, האם אכן עו"ד צברי הציג מצג זה או אחר בפני פואד שבגינו אכן פעל פואד אשר פעל, או שמא דווקא עו"ד צברי דרש מפואד להמנע מביצוע פעולות אלו או אחרות.


14. על מנת להכריע בשאלות שהוצגו לעיל, ובשאר השאלות הנלוות שבמחלוקת בין הצדדים, נראה כי לא ניתן לכאורה להפריד בין הדבקים, אלא יש לנתח את חומר הראיות כמכלול אחד, ולבור מהחומר כולו את המסקנה המתחייבת.


15. מקובל עלי, שאכן עם תחילת הקשר בין הצדדים, הבין פואד שהעיסקה ב"ידו", וכי זו הסיבה שהסכים לשלם את הסכום של 6,000 דולר וכלשונו "כדי לקבל דריסת רגל בפרויקט הזה...." (64).
כן מקובל עלי, שאכן הוצג בפני פואד או לפחות נאמר לו על ידי עו"ד צברי, כי קיים מסמך האישור של כהן ואף קיים יפוי כח מטעמה.


יתכן, ואכן עו"ד צברי לא הציג את יפוי הכח כיפוי כח המסמיכו לחתום על מסמך הקומבינציה בשמה של כהן, אולם מיפוי כח זה ניתן היה להבין, שאכן בכל הקשור לפעולות הנדרשות על מנת לקדם את הליכי קבלת היתר הבניה, מוסמך גם מוסמך עו"ד צברי לפעול בשם כהן.


אם נוסיף לכך את מסמכי הקומבינציה שנחתמו על ידי שירום והתובעת, בערבותו האישית של פואד, באים אנו לכלל מסקנה, שאכן פואד יכול היה להבין כי על סמך כל האמור, כי אם אכן ניתן יהיה לבנות את הבנין המבוקש, יהיה פואד ו/או מי מטעמו, הקבלן אשר יבצע את הבניה.


כך, עו"ד צברי נתן הוראות לביצוע בשטח, כגידור (דברי פואד בעמ' 20) ועדות פואד בדבר מצגי עו"ד צברי בעמ' 40, 43, 86 ו94-.


ממכלול פעולותיו של פואד ולאור ידיעתו הברורה של עו"ד צברי על הפעולות מול הרשויות, וכפי שיפורט להלן, נראה שאכן פואד פעל אך ורק על פי המצג שהציג בפניו עו"ד צברי.
יתר על כן, אין לקבל דברי עו"ד צברי, כאילו כל שדובר על הליכי השגת ההיתר ולא על תשלומים, לקראת קבלתו, למעט התשלומים בחודש 7/91.


עו"ד צברי מודה בעמ' 257, כי הוא זה ששידך בין התובעים לאדריכל שמחי.
האם אין זאת שקיימת התחייבות כספית בהקשר לקשר זה, כפי שקיימת חובת תשלום לרשויות, על מנת לקבל את ההיתר?!.


16. לא בכדי פעל עו"ד צברי עצמו כאשר פעל מול הועדה והעיריה, וכשלכאורה משתמש הוא ביפוי הכח מטעם הבעלים עד להעברת הזכויות על שם כהן ושירום.
נסיונו של עו"ד צברי להרחיק עצמו מכל מעורבות בפעולות פואד להשגת ההיתר, נדונות לכישלון.
מדובר על עו"ד העוסק, לפי דבריו הוא, בתחום המקרקעין ועיסקה זו לא היתה העיסקה הראשונה אותה ליוה.


יכול אני אף לקבוע, כי עו"ד צברי עצמו, האמין אף הוא, שאכן סגירת העיסקה עם כהן, ענין טכני הוא, וזאת לאור כל אשר צויין לעיל.


אולם, בהמשך הדרך אכן הסתבר שלא כך פני הדבר בהכרח, וכי כהן באמצעות בנה עומדים על מתן בטחונות על ידי הקבלן, בטחונות שככל הנראה לא יכול היה פואד להעמידם.
אולם, פואד המשיך בפעולות מול הועדה על מנת שההיתר יתקבל במועד מוקדם ככל האפשר.
לשם כך, פואד אף שילם את היטל ההשבחה בהתאם לשומה מוסכמת, וכן שילם תשלומים שונים הנדרשים לקבלת ההיתר.


גם בנושא זה לא מקובלת עלי גירסתו של עו"ד צברי, כאילו לא ידע כלל בכל הקשור לפעולותיו אלו של פואד.


לא בכדי ציינתי בפתיחת הדברים, כי מסמכי הועדה הוצאו לבעלים או לפואד באמצעות עו"ד צברי.


אין זה סביר בעיני, כי מחד, עו"ד צברי החל בהתכתבות מול הועדה, אולם מאידך לא בדק ובחן אם אכן השגותיו התקבלו, ואם אכן אישרה הועדה את המבוקש על ידו.


כך לא נראה ואין זה סביר, כאילו לא ידע עו"ד צברי על תשלום היטל ההשבחה והשמאות המוסכמת.


יתכן ולא עו"ד צברי אישית טיפל בנושא היטל ההשבחה, אולם משעו"ד צברי עומד מחד מול כהן ושירום, ומאידך מול פואד, ברי לי שעו"ד צברי יהיה מעודכן גם מעודכן בכל הקשור להתקדמות ההליכים על ידי פואד.


בענין ידיעתו של עו"ד צברי ראה, עדות פואד בעמ' 19 ו56- וכן עדותו בעמ' 121 כשעו"ד צברי הקפיד כי המסמכים לעיריה - ועדה, לא ישאו חותמת התובעים, אלא חתימתו הוא.


בנוסף, שירום מעיד בעמ' 206, כי פואד סיפר לו על התשלומים והפעולות השונות שביצע וכן ראה בעמ' 207-208.
בנוסף ראה עדות שירום בעמ' 209 על אשר סיפר עו"ד צברי.


אם אכן סיפר פואד לשירום על האמור, אין כל הסבר מדוע לא יספר זאת לעו"ד צברי.


אין מקום לקבל עדותו של עו"ד צברי בעמ' 255, כאילו עד עתה לא ידע על תשלום היטל ההשבחה ובמיוחד לאור האמור במסמכי הרשויות, כפי שאין לקבל הסבריו הדחוקים בעמ' 268/69.
יתר על כן, אין זה סביר כי מאן דהוא, ישלם תשלומים לרשויות, כשאין לו כל זיקה למקרקעין אלמלא הפניה באמצעות מיופה הכח, עו"ד צברי, אשר לא בכדי, התקשה להסביר זאת בעמ' 256.


לא למותר לציין, דברי עו"ד צברי עצמו, המאשר בעמ' 262 "היה מקרה שבו גיליתי חתימה של...חותמת פואד, מחקתי אותה בטיפקס והוספתי את החתימה שלי", דברים המחזקים גירסת פואד וכדבריו של עו"ד צברי בעמ' 263 "ידעתי שהוא מבצע תשלומים".


כל המסקנות האמורות, כוחן יפה עד לפרשת הדרכים, שתפורט להלן.


17. דומני, שבשלב מסוים, כשאין צורך לקבוע עתה את מועדו המדויק, החלו הן פואד והן עו"ד צברי ב"משחק כפול" האחד כלפי משנהו וכדלקמן:


א. עו"ד צברי הבין בשלב מסוים שיתכן ואכן לא ימצא הפתרון לויכוח שבין כהן ופואד בנושא הבטחונות. מאידך, סבר עו"ד צברי, כי אם יושלמו ההליכים לקבלת היתר הבניה, ניתן יהיה ביתר קלות לשכנע את כהן להתקשר בהסכם מחייב עם פואד.
דומני, שכך יש להסביר פשר מכתבו של שירום לעיריה - הועדה, מיום 12.3.90.


אין חולק כי מכתב זה הוכן על ידי שירום לפי בקשתו של עו"ד צברי.


באותה עת ומבחינת רישומי הועדה, תיק הבנין עדיין היה על שם הבעלים באמצעות עו"ד צברי.


לכאורה, אם אכן ביקש עו"ד צברי, כגירסתו, למנוע מפואד להמשיך ולטפל בנושא היתר הבניה, מה קל היה לכתוב מכתב שלו כמיופה הכח לועדה ולעיריה, וכן להודיע בכתב הן לפואד והן לכהן ושירום אודותיו.
מדובר בנסיון כושל של עו"ד צברי, אשר לצערי אני חייב לציין, שנראה בגדר סוף מעשה במחשבה תחילה.
לא בכדי ביקש עו"ד צברי משירום, לחתום על המכתב ולא מצא לנכון לשולחו בעצמו וראה דברי עו"ד צברי בעמ' 253 והסבריו הדחוקים בעמ' 250-251.
במיוחד יש להבין האמור על רקע פניות בנה של כהן מחד ואף פניית שירום מיום 8.11.90, מסמכים שצורפו כנספח ג' לתצהיר עו"ד צברי.


ב. מאידך, פואד הבין גם הבין שהעיסקה נתקלת בקשיים, בגין הויכוח עם כהן, ועל כן ניסה למצוא פתרונות שיהיה בהם "לכפות" את ביצוע העיסקה על כהן.
אולם, באותה עת ידע פואד שעו"ד צברי המכין טיוטות, אכן כדברי פואד בפני כב' השופטת פריש, בנושא הבטחונות, לא יסכים לכל צעד שיהיה בו משום התחלת פעולות בשטח עצמו, טרם שנכרת הסכם מחייב בין כהן לפואד.


לאור זאת, בניגוד לדבריו הראשונים של פואד, כאילו לא התייעץ עם עורכי דין אחרים, התגלה במהלך העדויות, כי פואד התייעץ גם התייעץ ואף השתתף בפגישות אצל עורכי דין אחרים, וכשביחס לחלק מהפגישות עולה, שהוא אף יזם אותן (ראה בעמ' 108-110).
כך התגלה, כי נתקיימה פגישה אצל עו"ד אהרוני, וכן נתגלה שלמעשה עו"ד מנדל, כיועצו המשפטי של פואד, נכנס גם נכנס לתמונה.


קשה להבין את אשר קרה, במשרדו של עו"ד מנדל ובכל הקשור למסמך האישור של שירום המאפשר לפואד לעלות על המקרקעין, אם לא נתייחס להשקפתו של עו"ד מנדל בכל הקשור לכריתת הסכם, או אי כריתתו, בין כהן לבין פואד.


עו"ד מנדל אישר שאכן דעתו היתה שנכרתה עיסקה בין כהן לבין שירום. אמנם הוא מעיד כי יעץ לפואד לפנות לבית המשפט המחוזי, ולעתור להצהרה שכזו, אולם אף אם הדבר היה כן, הרי לא נמנע עו"ד מנדל מליטול חלק בכל הקשור למסמך האישור של שירום.
גם בנושא זה עלי לציין, כי אין אני מקבל את הגירסה, כאילו שימש משרדו של עו"ד מנדל אך ורק כאכסניה להעלאת אשר הוסכם על הכתב.


למטרה שכזו לא נזקקו הצדדים להגיע עד למשרדו של עו"ד מנדל.
יתר על כן, סבורני, כי לא רשאי עו"ד המשמש דרך כלל כיועץ משפטי ללקוחו, ליתן יד להכנת מסמכים במשרדו, אשר בסופו של יום גרמו לאשר גרמו.


דומני כי ניתן לקבוע, כי כל הפגישה ותוכנה, אכן הועלם כליל מעו"ד צברי, ולא בכדי לא זומן עו"ד צברי לפגישה זו.
למעשה, ניתן להסיק אף מדברי פואד בעמ' 116 שאכן עו"ד צברי לא ידע על העליה הצפויה לקרקע, כפי שאין להתעלם מהעדר היתר להריסה (עמ' 57, 61 ו102- והאמור בנ13/) חרף הסבריו של פואד.


ג. כך גם יש להסביר את מכירת הדירה לפרג', תוך שפואד במכוון מסתיר מכירה זו מעו"ד צברי ויתכן ואף ניסוח טיוטת ההסכם, שאמור היה להחתם בין פרג' לפואד, הוכנה על ידי עו"ד מטעם פואד שאינו עו"ד צברי.


ד. הגם שציינתי לעיל, כי עו"ד צברי ידע על תשלומים לא בכדי, גם במסגרת החקירה הנגדית נשאל עו"ד צברי בכל הקשור לתשלום היטל השבחה, על ידי פואד, נושא שהתייחסתי אליו לעיל.
יחד עם זאת, בכל הקשור לתשלומים המרכזיים לעיריה - הועדה, נראה ובמיוחד לאור סמיכות המועדים, שאלו בוצעו לכאורה, ללא ידיעתו של עו"ד צברי.
ודוק, אישור שירום לעליה על הקרקע והפגישה אצל עו"ד מנדל, הינם מיום 3.7.91.


מתעודת עובד הציבור נ13/, עולה שפואד טרח לקבל את החשבון להוצאת היתר הבניה בסמוך לאותו מועד, וכעולה מהמסמך מיום 10.7.91 וכשהתשלום העיקרי במזומן בסכום של 26,443.47 ש"ח משולם ביום 24.7.91 וכשהתשלום בסך 990 ש"ח מתחילת חודש ספטמבר 91, משולם אף לאחר מתן צו המניעה הזמני לפי בקשת כהן.


לא בכדי טרח פואד לבצע את התשלומים במזומן וכן להפקיד 15 שיקים מעותדים בגין יתרת החיוב בסך 64,043 ש"ח - הכל על מנת להציב עובדות מוגמרות.


כך בידו אישור של שירום לעליה על הקרקע מיום 3.7.91, בהמשך הוא משלם את הכספים הנדרשים לקבלת היתר הבניה חלק במזומן וחלק בשיקים מעותדים, שלא למותר לציין שלא כובדו בסופו של דבר וכשבכך יוכל הוא לטעון, וכפי שאף טען בפני בית המשפט, שלמעשה יכול היה לקבל את היתר הבניה ורק טכנית לא קיבלו בפועל.


לא בכדי, טען פואד בפני, שלמעשה רשאי היה לעלות על הקרקע ולהרוס את המבנה, בחינת העיריה.


עם זאת, התעלם פואד מכך שלא מילא אחר התנאים הנדרשים לפי מסמכי הקומבינציה לאפשרות להתחיל בביצוע פעולות בשטח.


ניתן לקבוע כי באותה עת ידע פואד, כי עמדתו של עו"ד צברי כי כל עוד ונושא הבטחונות לא יוסדר וכהן תחתום על ההתקשרות, לא יתיר עו"ד צברי פעולות בשטח.


עו"ד צברי לא היה מודע כלל לכך שפואד שילם את התשלומים מחודש יולי 91 או התחייב בתשלומם וכי כל צעדיו אלו של פואד התבצעו, ככל הנראה, על סמך אותו יעוץ משפטי שלא על ידי עו"ד צברי ובהסתרת האמור ממנו.


ברור שלקביעה זו תהיינה השלכות על דרישת הפיצוי של התובעים.


18. ניתן להווכח, הכיצד הדברים התקדמו עקב בצד אגודל, כשמחד עו"ד צברי מנסה "להציל" את העיסקה ומאידך פואד מנסה "לכפות" את העיסקה, וכשכל אחד מהם מסתיר ממשנהו המפורט לעיל.


ואכן, אשר יגור בא, והריסת בית המגורים על המקרקעין "טרפה את הקלפים". מכאן ואילך אכן הדברים כבר לא היו בשליטת עו"ד צברי, או פואד.


19. הגם שפואד אינו יכול לרחוץ בנקיון כפיו, הרי במישור היחסים שבין עו"ד צברי לבין פואד, לא מילא עו"ד צברי את תפקידו כיאות.


בנוסף למפורט לעיל יש לציין כדלקמן:


א. הכיצד עו"ד צברי מבקש מפואד לשלם 6,000 דולר, מבלי שבא זכרם בכתובים, ובמיוחד מבלי שכהן ושירום, מתחייבים להחזיר סכום זה לפואד, אם בסופו של דבר לא תכרת העיסקה בינם לבין פואד.


כל הנטען על ידי עו"ד צברי, כאילו מדובר בהלוואה, כלשונו, הלוואה זו מאן דכר שמיה, אין זאת אלא שמדובר בתירוץ לאחר מעשה.


ב. הכיצד מחתים עו"ד צברי את שירום ופואד על מסמכי הקומבינציה, בה בשעה שאינו דואג שבד בבד במעמד חתימה זו תתייצב גם הגברת כהן.


יתר על כן, לכאורה, יש לשאול מדוע נזקק עו"ד צברי לקבל את מסמך האישור של כהן במקום להחתימה על הסכם הקומבינציה, ובמיוחד שלא נדרש ולא מצינו אישור שכזה שניתן על ידי שירום.


אין זאת אלא כי בכל הקשור לשירום, אותו הכיר עו"ד צברי משכבר, סמוך ובטוח היה עו"ד צברי, ובצדק, כי זה יפעל על פי הנחיותיו, וכפי שאכן פעל משך כל התקופה.


מאידך, מגברת כהן, שלא הכירה, ביקש לקבל מסמך שחשב שיהיה בו כדי להבטיח, את חובת התקשרותה עם פואד וכך תתאפשר, מחד רכישת המקרקעין על ידי כהן ושירום, ומאידך התשלום החסר על ידי פואד.
יתר על כן, משהסתבר לעו"ד צברי כי כהן מסרבת לחתום, מדוע לא "הקפיא" את הפעולות מטעם פואד בכל הקשור להיתר, אלא הורה לפואד להמשיך בנדרש להוצאת היתר הבניה ואף נטל חלק בכך.


ג. לא למותר לציין, לפחות כטענה, את שכר הטרחה שדרש עו"ד צברי כ15,000- דולר, ואת האינטרס שלו, הלגיטימי כשלעצמו, כי אכן תיכרת העיסקה, באופן שגם הוא

יוכל לבוא שכר על עמלו.


ד. מדוע לא נערך כל מסמך בין כהן ושירום מחד לבין פואד מאידך, ובמיוחד בין כהן לפואד, המסדיר את מערכת היחסים למקרה ובסופו של יום לא יהיה פואד הקבלן. האם סבר עו"ד צברי, כי לקוחו, פואד, אמור לשים כספו על קרן הצבי?!.


20. אולם, גם אינטרס לגיטימי, ישומו מוגבל במסגרת החובות המוטלות על עו"ד.
המסקנה העולה, תוך שאני מוצא להדגיש, שכל כולה עולה מהחומר שבפני, שאכן עו"ד צברי לא פעל כפי שעל עו"ד לפעול מחד, ומאידך נתן לפואד את האשליה כאילו העיסקה אכן סגורה ומסוגרת.


21. נכון אני לקבוע, כי פעולותיו של פואד, והתשלומים שביצע, היו על סמך מצג זה וכפי שציינתי לעיל, הכל עד בסמוך לעלייתו על הקרקע.
יתר על כן, עו"ד צברי היה מודע, לכל הפעולות שבוצעו על ידי פואד מול הרשויות, כפוף לאמור.


22. יתכן ואם פואד מצידו לא היה פועל במסתרים ובהחבא, בכל הקשור לעלייתו על הקרקע, היתה נקשרת למרות כל האמור, עיסקה בינו לבין כהן.


כן עולה, שפעולותיו אלו של פואד, אשר נעשו ללא ידיעתו של עו"ד צברי, וללא אישורו והסכמתו, היוו את הגורם לנתק שבין הצדדים.
אולם, אין לראות בפעולות אחרונות אלו של פואד, משום ניתוק קשר סיבתי בין מחדליו של עו"ד צברי, לבין נזקיהם הנטענים של התובעים.


בסופו של דבר, הנזקים הנטענים, וזאת בכל הקשור לתשלומים שבוצעו, או הוצאות שהוצאו על ידי התובעים, כל כולם, הינם טרם הריסת המבנה, למעט הקשור לתשלומים האחרונים.


כפי שציינתי לעיל, אין כל ודאות שאלמלא פעולה אחרונה זו, אכן היה נכרת הסכם בין פואד לבין כהן.


כפי שהצדדים לא הצליחו למצוא פתרון לנושא הבטוחות עד לאותו מועד, מי יתקע לידנו שהיה נמצא ככזה, אלמלא הריסת הבית.


לכל האמור יש להוסיף שממכתביו של בנה של כהן ומהמסמכים השונים שהוצגו, עולה שעוד טרם האמור התעוררו ספקות הן אצל שירום והן אצל כהן, האם יש מקום להתקשר עם פואד כקבלן, או שמא יש להחליפו באחר, וזאת הן לאור אשר התגלה בכל הקשור לפואד ובנייתו, ובמיוחד בכל הקשור למידע שהתגלה, אמנם כשמועה, כאילו כבר מכר פואד דירה.


לא בכדי וכאמור לעיל, הסתיר פואד מידע זה, אשר לכולי עלמא מנוגד וסותר מכל וכל את מסמכי הקומבינציה. ודוק, מכירת הדירה לפרג', אינה ענין של מה בכך. כאמור, נושא הבטחונות הוא זה שעמד לרועץ בכל הקשור לקשירת העיסקה בין כהן לפואד. בחינת שירום, הבטחון אמור היה להינתן באמצעות הגבלה באפשרות מכירת הדירות על ידי הקבלן, פיתרון שלא סיפק את כהן. והנה, בהתעלם מכל האמור, פעל פואד כפי שפעל ולענין זה אין צורך להרחיב לאור הממצאים כפי שנקבעו על ידי כב' השופט טימן.


דווקא נושא זה, אם אכן היה מתגלה, היה מסכל אפשרות להתקשרות בין פואד לכהן וכפי שנראה אף מאותם מסמכים, מטעם כהן.


לא למותר להוסיף, שדווקא מדבריו של עו"ד מנדל עולה, שלכאורה ידע גם ידע פואד, לפחות במועד הפגישה שהתנהלה אצל עו"ד מנדל שאכן כל עוד ונושא הבטחונות לא יוסדר, לא רואה עו"ד צברי את העיסקה כמחייבת את כהן.
על אחת כמה וכמה, ידע פואד שעו"ד צברי לא יתן ידו למכירת דירה כפי שמכרה פואד לפרג'.
בנוסף, אין להתעלם מכך שהחל מיום 1.8.91 חדל פואד להיות קבלן רשום (נ1/), הגם שאין להתעלם מהסברו על ידיעתו והגורם לכך.


23. הנה כי כן, המסקנה העולה שראשיתו של החטא בפעולותיו של עו"ד צברי, ואחריתו גם בפעולותיו של פואד.
אף לכך תהיינה השלכות בשאלת הפיצוי.


24. העילה כנגד שירום, ככל שמבוססת היא על מסמך האישור של שירום, אין אני רואה בה משום עילה כנגדו. בצדק ביקש ב"כ שירום במסגרת חקירותיו את המעורבים השונים, להראות לבית המשפט ששירום שיתף פעולה והיה קואופרטיבי לאינטרס הכללי של קיום העיסקה.


אכן, מהראוי היה ששירום עצמו ימנע מלחתום על האישור לפואד, אולם גם מדברי פואד עצמו עולה, שלא ראה בחתימה זו משום הגורם שבגינו עלה לקרקע (ראה בעמ' 38/9).


יתר על כן, גם אם היה רואה במכתב זה אשר היה רואה, אין בכך מאומה. שירום לכולי עלמא לא רשאי היה ליתן רשות בשם כהן, וכפי שנקבע בפסק דינה של כב' השופטת פריש ובכל מקרה לא רשאי פואד להסתתר אחר אישור זה.


במיוחד יפים הדברים, אם נצרף לאמור את מעורבותו של עו"ד מנדל והיועצים הנוספים איתם נועץ פואד.


גם בנושא זה ניצל פואד את מצוקתו הכלכלית של שירום על מנת לפתותו ליתן את האישור כשפואד סובר, כי יהיה באישור זה משום "כיסוי" לפעולותיו העתידות.


25. כל שנותר כעילה לכאורית נטענת כלפי שירום, עשיית עושר ולא במשפט.
לטענתו של פואד "זכה" שירום לכך שניתן יהיה לבנות על המקרקעין את אותו בנין שמלכתחילה, ובהתאם למסמכי ההתקשרות היה אמור להיבנות על המקרקעין.


בהתאם למסמכי הקומבינציה, לא היה אמור שירום לשלם מאומה בכל הקשור לתשלומים לעיריה ו/או לועדה ו/או בגין היטל השבחה.


למעשה, בסופו של יום, אכן קידם פואד את הנצרך להוצאת היתר הבניה, אולם לא מעבר לכך.


קשה לראות בנסיבות שכאלו, כאילו התעשר שירום שלא במשפט ושלא כדין.


ממה נפשך, אם אכן ההתקשרות שבין שירום לבין פואד מחייבת במסגרת היחסים שביניהם, הרי פואד הוא זה שלא עמד בהתחייבויותיו.


מאידך, אם ההתקשרות אינה מחייבת, ואכן כך הדברים, הרי כל פעולותיו של פואד הינן על סמך מצגי עו"ד צברי, וללא זיקה לשירום.
למעשה, שירום לא "זכה" במאומה בגין כל האמור, אלא יתכן והיפוכם של דברים.


26. ועתה, הגיע הזמן להתייחס להסכם שבין פואד למזרחי, אשר לא בכדי ניסה פואד להסתירו, ולא מצא לנכון לפרטו בתצהירו כעדות ראשית, הגם שתצהיר זה ניתן לאחר כריתת אותו הסכם.


הסכם זה לא יכול היה להיכרת אלא בכפוף לכך שאכן שירום יסכים להתקשר עם מזרחי ו/או חברה מטעמם בעיסקת הקומבינציה.


בהסכם זה התחייב מזרחי לשלם לפואד, את כל אשר זה שילם לועדה ו/או העיריה, כולל תשלום היטל ההשבחה.


בנסיבות שכאלו "תרם" שירום את חלקו באשר כביכול זכה הוא כתוצאה מפעולותיו של פואד.
אין צורך, לאור האמור, להיזקק להסכם הפשרה שבין כהן לבין פואד, הואיל ולאור המפורט לעיל לא קיימת, ואף לא הוכחה עילה כנגד שירום.


הנזקים



27. בכל הקשור לפיצוי בגין מניעת רווח, לא הוכיח פואד את הנדרש להוכחת נזק שכזה.
לא בכדי זנח בא-כוחו בסיכומיו דרישה לפיצוי בגין נזק זה, כפי שזנח הדרישה, עזת המצח, לפיצוי בגין אשר נפסק בענין מכירת הדירה לפרג'.


28. לאור הקביעות דלעיל, דומני שבכל הקשור לתשלומים ששולמו על ידי פואד לעיריה - ועדה בחודש יולי 91 ואילך, אין לתובעים להלין אלא על עצמם.
כאמור, עו"ד צברי לא היה מודע לביצוע תשלומים אלו ונראה שלא בכדי פואד לא פנה לעו"ד צברי טרם תשלומים אלו, הואיל וידע כי באותו שלב, וכל עוד לא סוכם נושא הבטחונות עם כהן, היה דורש עו"ד צברי מפואד שלא לשלם את אותם תשלומים.
בגין כך, אין מקום לחייב את עו"ד צברי בפיצוי פואד, ובהתייחס לאותם תשלומים ששולמו מחודש יולי 91 ואילך.


מאידך, יש מקום לחייב את עו"ד צברי בפיצוי התובעים על התשלומים וההוצאות, ככל שהוכחו, לתקופה הקודמת לחודש יולי 1991.


המרכיבים העיקריים הנכללים בתשלומים אלו, כוללים את התשלום של היטל ההשבחה וכן את אותם 6,000 דולר ששולמו על ידי פואד במסגרת רכישת הזכויות מהבעלים.


29. אמנם, לכאורה ניתן היה לטעון, כאילו התובעים קיבלו ממזרחי את הקשור לתשלום היטל ההשבחה, וזאת בהתאם להסכם עם מזרחי.
אולם, בנושא זה לא העיד בפנינו מי מטעם מזרחי, ועל כן ניזונים אנו מהמסמכים שבכתב ובמיוחד מהתשלום בסך 120,000 ש"ח.
אכן, יגעתי להשכיל הכיצד די בסכום זה לכלול את מלוא התשלומים ששולמו על ידי פואד לרשויות ולא השכלתי מצוא.
במסגרת כל חישוב של הצמדת הסכומים ששולמו על ידי פואד, עד ליום 30.4.96, מדובר על סכומים העולים בהרבה על הסכום של 120,000 ש"ח.


יתר על כן, לא מצאנו כאילו נקט פואד בהליך כנגד מזרחי, ובמיוחד לאור מחיקתו של סעיף 5 להסכם מזרחי ת2/.


אמנם, שמענו דברים שונים מפואד, כולל נושא של קבלת 20,000 דולר כשאין זה ברור אם סכום זה נכלל במסגרת ה120,000- ש"ח אם לאו, אולם לא די בכך לקבוע שאכן, קיבלו התובעים בפועל החזר מלא של כל התשלומים ששולמו על ידם לרשויות.


במאמר מוסגר נציין, כי בכל מקרה זכאי פואד לקבל את הסכומים כשהם משוערכים כדין כולל ריבית, ולא הפרשי הצמדה בלבד.


בנסיבות אלו, ומשטוען צד, כי משנהו קיבל החזר על הוצאותיו, על הטוען זאת להוכיח טענתו. זאת לא הוכח.


30. בנסיבות שכאלו, דומני שניתן לזקוף את כל אשר שולם על ידי מזרחי לתובעים ו/או מי מהם לנושא התשלומים האחרונים וכשכאמור, לא הוכח כאילו הוחזר התשלום בגין היטל ההשבחה ואף אם היה מוכח שכזאת, ספק אם עו"ד צברי זכאי להינות ממנו.


מערכת היחסים שבין פואד לבין כהן ושירום, בכל הקשור להיבטים הכספיים והסכומים השונים, נפרדת היא מהקשור לעו"ד צברי.


כפי שצויין, רב הנסתר על הגלוי בכל הקשור לאותם תשלומים בענין מזרחי.


לאור הסכומים ששולמו על ידי פואד לרשויות בין במזומן ובין בשיקים מעותדים שנאלץ לפורעם, וככל הנראה מאותם ה120,000- ש"ח, ובהתייחס לתשלומים מחודש יולי 91, הרי שיערוכם אף עד למועד של תשלום ה120,000- ש"ח, גבוה בהרבה מסכום זה.


יתר על כן, לא נראה כי יש מקום שעו"ד צברי "יהנה" מתשלומים שלא הוכחו.


במיוחד יפים הדברים לאור קביעתי דלעיל, כי עו"ד צברי לא חייב לפצות את התובעים בגין כל אותם תשלומים אחרונים.


אין מקום לטענה, כאילו ההתקשרות והמו"מ עם עו"ד צברי נערכו כביכול על ידי התובעת - החברה בלבד.
האמור בוצע, מול פואד תוך שנזקק לחברה זו או אחרת.


31. נראה על כן, כי יש לקבוע שעו"ד צברי יפצה את התובעים בכל הקשור לאשר בוצע עד ליום 3.7.91 וכדלקמן:


א. בגין היטל השבחה ובהתאם למסמכי נ13/ שולם 30,645 ש"ח וזאת במחצית הראשונה של חודש נובמבר 90 וכשרק 155 ש"ח שולמו במחצית השניה של חודש דצמבר 1990.


לצורכי החישוב יש לשערך את הסכום האמור החל מיום 11.11.90 סכום המסתכם להיום בסך 119,331 ש"ח.


ב. בכל הקשור להריסת הבית וההוצאות בגין כך, אין לפואד להלין אלא על עצמו וכמפורט לעיל.


ג. בכל הקשור לתשלומים ו/או הוצאות אחרות, אין לקבל את דברי פואד אלא במקום ובו נתמכת עדותו במסמך זה או אחר, ובמיוחד לאור דבריו בעמ' 79, כי אין בידו קבלות מעבר לאשר צורף.


על אחת כמה וכמה ביחס לאותן התחייבויות לתשלום אשר לא בא זכרן בכתובים, אשר לא שמענו כי נדרשים הם מפואד, וכשפואד אף לא מצא לנכון להעיד את אותם זכאים כביכול (ראה ביחס לשמחי בעמ' 197 וביחס לרוזנר בעמ' 119).


ד. בכל הקשור לנושא הערבות הבנקאית, עולה מהמסמכים שהוצגו (נ14/), כי ערבויות אלו שוחררו, וכשלא הוכח עלות מימונן.


ה. אכן זכאי פואד לפיצוי בגין אותם 6,000 דולר, בשערם דאז (1.6.) מדובר על 9,600 ש"ח שערכם להיום 75,235 ש"ח.


32. אמנם התובעים לא פרשו נתונים כספיים מדויקים בכל הקשור לפגיעה במוניטין ולנזק הכללי.
יחד עם זאת, עולה כי פואד נדרש לטפל בכל הקשור להוצאת היתר הבניה, כולל קשר עם הרשויות, אדריכל, מודד, טיפול בהיטל השבחה ובנוסף הקשור למגרש עצמו - הכל לפי הוראות עו"ד צברי.


בנסיבות אלו, לא ניתן להשלים שעו"ד שפעל כפי שפעל עו"ד צברי, לא יחויב בפיצוי על נזק כללי בגין כל האמור.


בהתחשב במכלול הראיות, משך התקופה ואשר ארע בעקבות כל האמור, נראה להעמיד פיצוי זה נכון להיום על סכום של 50,000 ש"ח.


33. סה"כ זכאים התובעים לפיצוי בסך כולל של 244,566 ש"ח.
אולם, כמפורט לעיל, בנסיבות דנן, יש לקבוע אשם תורם של התובעים, נוכח כל המפורט לעיל, בשיעור של 30%.


34. לא מצאתי לנכון להיזקק לענין דמי השכירות ששולמו לשירום וזאת מחמת העדר פירוט זה, כחלק מהנדרש בכתב התביעה וכן לאור המפורט לעיל בהתיחסותי לעילה כנגד שירום.


35. אשר על כן, אני מורה כדלקמן:


א. אני מחייב את הנתבע 2, עו"ד צברי, לשלם לתובעים 171,169 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.


בהתחשב בתוצאה ובמסקנות השונות, אני מחייב את עו"ד צברי לשלם לתובעים מחצית מהוצאות המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מעת ההוצאה ועד התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ש"ח בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.


ב. התביעה כנגד הנתבע 1, עמנואל שירום, נדחית והתובעים ישלמו לנתבע 1 שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון