פסק דין 1. בפני תובענות הדדיות בענין חוזה למכירת דירת מגורים הנמצאת ברחוב ויצמן 39, נהריה (חלקה 8/10 בגוש 18168). התובע, שהינו הקונה מבקש להצהיר כי הודעה מיום 6.6.97 על ביטולו של החוזה "נכנסה לתוקף מלא" ושמכל מקום, יש להורות על ביטולו של החוזה מחמת שהופר על ידי הנתבעים באופן יסודי וכן לקבוע שהוא זכאי "לכל הסעדים הנובעים מהפרת ההסכם." מוכרי הדירה, נקטו מצידם בהליך נפרד. בתיק המרצת פתיחה 30233/97, הם מבקשים לקבוע שהחוזה בוטל על ידי הקונה שלא כדין ותוך הפרה יסודית מצידו. בסעיף העתירה, נתבקש לאכוף על הקונה את ביצועו של החוזה וכן לקבוע שבעקבות ההפרה עומדת להם הזכות לתבוע מהקונה פיצויים מוסכמים, בתביעה שתוגש "לבית המשפט המוסמך". לחילופין, מבקשים המוכרים לתבוע, כי בנסיבות הענין הם רשאים לבטל את החוזה ולתבוע מהקונה פיצויים בגין ההפרה. 2. אלה הן עובדות היסוד הדרושות להבנת הענין: א. חוזה המכר נחתם ביום 13.3.97 בין הנתבעים, בני זוג, בעליה של הדירה, לבין התובע. הדירה נמצאת בקומה הרביעית (העליונה) בבית משותף. לפי המפורט בנסח הרישום, הוצמדו לדירה זו משטח חניה, שתי מרפסות וכן גג הבנין בשטח של 143.64 מ"ר. ב. את מחיר הדירה, סכום בשקלים חדשים השווה ל - 225,000 דולר, התחייב הקונה לשלם במועדים ובשיעורים כמפורט בסעיף 5 לחוזה. מועד מסירת החזקה נקבע ליום 1.9.97. ג. במבוא לחוזה צויין בין היתר כי: "המוכרים מצהירים בזאת כי לגבי תוספת הגגון למרפסת החזיתית שבדירה ניתן היתר כדין וכי לגבי המחסן והמרפסת בצד המזרחי של הדירה, טרם ניתן היתר". ד. בסעיף 23 לחוזה נאמר כי המבוא וסעיפים 2 , 3 , 5 , 12 , 18 ו - 20 "הינם מעיקרי הסכם זה..." ה. הקונה שהספיק לשלם למוכרים סך של 122,700 דולר, מאן לשלם סכום של 30,300 דולר שהיה עליו לשלמו ביום 13.4.97. עמדתו בענין זה הובהרה במכתב מיום 15.4.97 שנשלח על ידי בא כוחו, עו"ד ש. יער-בר אל עו"ד ש. בן עמי, בא כוחם של המוכרים, כמפורט להלן: "בימים אלו גילה מרשי, תוך בירור שערך במחלקה לתכנון ובניה בעירית נהריה, כי אין למרשך כל היתר בניה ביחס לתוספת הגגון למרפסת החזיתית שבדירה..., זאת בניגוד מפורש למוצהר... במבוא להסכם... על פי סעיף 23 להסכם מהווה המבוא אחד מעיקרי ההסכם... בשלב זה שומר מרשי על כל זכות העומדת לרשותו... והוא מודיע בזה על השעיית המשך התשלומים על פי ההסכם וזאת עד אשר מרשך ימציאו לו היתר בניה כדין ביחס לתוספת הגגון הנ"ל..." ו. המוכרים התנצלו על התקלה שקרתה, לטענתם, בתום לב והחלו לנקוט מיד בהליכים לתיקון ההפרה. בשל שביתת עובדי העיריה, בקשתם לקבל היתר בניה בדיעבד (לגליזציה) הובאה לדיון בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה, רק ביום 22.5.97 ואושרה "בכפוף לאישור הג"א". ימים אחדים אחר כך נשלחה למוכרים הודעה על חיוב בתשלום "היטל השבחה" בסך של 85,251 ש"ח. במכתבו מיום 1.6.97 של הממונה על הכנסות העיריה צויין, כי המוכרים רשאים להגיש בתוך 30 יום "שומה נגדית" על ידי שמאי מוסמך. ז. ביום 6.6.97 הודיע הקונה למוכרים על ביטולו של החוזה. בחלקו הראשון של מכתב בא כוחו (הנושא תאריך שגוי) נאמר: "לאחר שחלפו כחמישים ימים מאז ההתראה נשוא מכתבי שבסימוכין וטרם ניתן למרשך היתר בניה כדין ביחס לתוספת הבניה... ניתנת בזה למרשך הודעת ביטול פורמלית ביחס לעסקה..." ח. המוכרים דחו את הודעת הביטול. במכתבו מיום 8.6.97 של בא כוחם נאמר בין היתר: "... מרשך אינו זכאי לבטל את ההסכם... ואם לא יחזור בו מהודעת הביטול... וימלא אחר ההסכם... הרי שהוא בעצמו יפר את החוזה... היתר הבניה ניתן גם ניתן, עוד ביום 22.5.97 (לאחר תקופת המתנה של 37 ימים בשל השביתה בעיריה) ומרשך ידע על כך... הוא ביקר אצל מרשיי בדירתם ביום 2.6.97 והבטיח לשלם את יתרת התמורה בהקדם..." ט. עמדתו של הקונה לא נשתנתה בעקבות המכתב האמור. לפני הגשת תביעתו, נשלח מכתב נוסף אל בא כח המוכרים, בו הודגש כי החלטת הועדה המקומית איננה מהווה היתר בניה. תשומת הלב הופנתה לצורך לקבל אישור מהג"א ובהקשר זה נאמר - "אין כל ביטחון" כי יעתרו לכך. י. היתר הבניה ניתן ביום 28.8.97, בדיוק חודש ימים לאחר הגשת תביעתו של הקונה. ביום 25.8.97 המוכרים שילמו היטל השבחה בסך 24,544 ש"ח. הסכום שנדרש תחילה (85,251 ש"ח) הוקטן לאחר שעירית נהריה קיבלה באופן חלקי את השגתם של המוכרים על שיעורו של ההיטל. יא. כתב התביעה תוקן פעמיים. לראשונה, בעקבות טענת התובע כי גילה עילת ביטול נוספת. תשומת הלב הופנתה לדו"ח שנערך על ידי השמאי ד. ברלינר לצורך ההשגה על החיוב בהיטל השבחה שבו נאמר, בין היתר, כי ניצול אחוזי הבניה הוא "בעייתי ביותר" הואיל ולא ניתן לבנות על הגג בשל "בעיות ביסוס ויסודות". על רקע זה נטען בסעיף 15 לכתב התביעה המתוקן: "... נודע לתובע... כי הנתבעים הפרו באופן יסודי את התחייבותם ו/או הצהרתם על פי ההסכם כי ניתן יהיה לבנות דירה נוספת על גג הדירה הנמכרת אשר הובהר כי הנו צמוד לדירה... מצג כוזב זה מהווה עילה נוספת לביטול ההסכם..." התיקון השני בכתב התביעה (בעקבות בקשה מיום 11.5.98), מתייחס להפחתת החיוב בהיטל השבחה. בהסתמך על חוות דעת של שמאי המקרקעין ט. לוי נטען, כי השומה הופחתה ב - 60,000 ש"ח בעקבות כך שהמוכרים הטעו את מהנדס העיר שעה שגרמו לו להאמין, שאחוזי הבניה (65 מ"ר) קטנים בהרבה מהמצב החוקי. לטענתו, אחוזי הבניה מאפשרים בניה נוספת של 273 מ"ר וכי זכויות אלה שייכות במלואן רק לדירה הנדונה. בסעיף 16 לכתב התביעה בנוסחו הסופי נטען, בין היתר: "בבוא התובע לבקש היתר בניה תוך ניצול האחוזים המגיעים לו כדין, תחשב בקשתו למימוש חדש אשר יגרור היטל השבחה בשיעור שנחסך על ידי הנתבעים." 3. הפרת החוזה בענין היתר הבניה טענותיו העיקריות של הקונה בענין זה כבר נסקרו לעיל בעת שהוצגו עובדות היסוד. גם נאמר, שהמוכרים טענו מנגד שהם נקטו ללא דיחוי בצעדים לתיקון ההפרה ואף הצליחו בכך בתוך זמן סביר ושמכל מקום, בטרם הגיע המועד למסירת החזקה בדירה. לטענתם, דווקא הקונה הוא שהפר את החוזה באופן יסודי, בהחליטו לשגר את הודעת הביטול ימים אחדים לאחר שהועדה המקומית לתכנון ולבניה אישרה את הבקשה למתן ההיתר, מבלי לאפשר להם להשלים את ההליכים שנדרשו לשם קבלתו באופן פורמלי. לגופה של הצהרתם הכוזבת בדבר קיומו של היתר נאמר, כי עוד בשנת 1985 (12 שנים לפני חתימת החוזה), לאחר שננקטו נגדם הליכים משפטיים בגין בניית גג הרעפים ללא היתר, הוגשה על ידם בקשה לרישוי בדיעבד. לטענתם, מתוך שפנייתם נותרה ללא כל תגובה במשך שנים רבות, הם האמינו בתום לב שמבחינת הועדה המקומית הענין הוסדר. להוכחת תום הלב והעדר כל כוונה להטעות, הופנתה תשומת הלב לדרישתו של הקונה, שהועלתה בשלב המשא ומתן, לפיה הם נתבקשו לכלול בחוזה הצהרה כללית על כך שניתן היתר לכל הבנוי בדירה ובחלקים הצמודים לה. דרישה זו, כך הודגש, לא נענתה במלואה וזאת כעולה מן האמור במבוא שנוסח בלשון הבאה: "המוכרים מצהירים בזאת כי לגבי תוספת הגגון למרפסת החזיתית שבדירה ניתן היתר כדין וכי לגבי המחסן והמרפסת בצד המזרחי טרם ניתן היתר." המוכרים הוסיפו וטענו, כי למרות הנאמר בחוזה בקשר למשמעות המשפטית הנובעת מהצהרה כוזבת בענין זה, לאמיתו של דבר, הקונה חפץ לרכוש את הדירה והיה חותם על החוזה, אף אם לא היתה ניתנת אותה הצהרה (ראה סעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית של המוכר). טענתם המרכזית של המוכרים היא, כי הודעת הביטול שנשלחה באופן מפתיע ביום 6.6.97 וקטעה בטרם עת את הארכה שקיבלו לתיקון ההפרה, נגועה בחוסר תום לב. הקונה, כך טוענים המוכרים, נקלע לקשיים כספיים ומשלא היה מסוגל לקיים את התחייבויותיו, חיפש אמתלה כדי להיחלץ מהחוזה. העובדות בקשר לכך פורטו בעדותו הראשית של המוכר, תוך הפנייה לתמליל שיחה טלפונית שהתנהלה ביום 9.7.97 בינו לבין הקונה. עיקרי הדברים שהוחלפו במהלך שיחה זו שהוקלטה ללא ידיעתו של הקונה, מפורטים להלן: המוכר: "איפה אנחנו עומדים? למה אתה רוצה להגיע? אתה רוצה להגיע לקניית דירה או אתה רוצה להגיע לביטול?... לא ברור לי..." הקונה: "אני רוצה להגיע לקניית דירה... הבעיה כרגע זה שאתה רוצה... הבעיה של התשלומים... הסדר התשלומים שלי... זה כרגע הבעיה... אם נוכל להגיע להסדר לגבי שאר הכסף שנשאר..." המוכר: "אם אתה אומר לי שאתה מעונין לקנות את הדירה וכרגע יש לך בעית מימון אז תגיד לי בפירוש מה התכנית שלך. זה ענין של חודש? זה ענין של חודשיים? יש לך מימון בעוד שלושה חודשים? אתה יכול להתחייב?" הקונה: "... אני יכול להתחייב... יש לי בעיה כרגע של מזומנים..." המוכר: "עקרונית אתה מציע לי שאתה תשלם את הבית לפי הסדר תשלומים חדש." הקונה: "... אני מציע שמחר ניפגש ונראה אם נוכל להגיע להסדר תשלומים חדש... היה ונגיע עקרונית להסכמה כזו... אני גם צריך לבדוק... אם אני ... מגייס את הכסף..." המוכר: "אל תגיד לי שהפסדת בבורסה או משהו כזה, כי דברים כאלה פשוט לא לענין." הקונה: " למה... סליחה... סליחה... אני שואל אותך... סתם כרגע... אם נניח קרה... אתה נתקע עם סכום כסף מזומן... ואתה לא יודע איך לצאת... כדי לא להפסיד את הערך הריאלי ואתה ראית שתוך שבוע הדולר עלה ב - 10%, אח"כ הוא ירד... אתן לך דוגמא. מה אתה עושה עם הכסף אם אתה מפסיד... אי אפשר לסגור אותו... ואתה היית מביא את ההיתר ואני לא משלם לך בזמן אז אני מפר... אני אראה לך חבר שהפסיד, יותר מ... 400,000 שקל... במניות... קר"מ..." המוכר: "תשמע זה ספקולטיבי." הקונה: "אז מה." המוכר: "זה ספקולטיבי זה אסור לך..." הקונה: "... הוא יכול לבוא היום בטענות למישהו? הוא יכול לבוא היום בטענות לעצמו, כמו שאני בא בטענות לעצמי... תאמין לי שאני לא בא אליך בטענות. אני בא לעצמי בטענות למה עשיתי את השטות הזאת, אבל זה לא קשור אליך... אני... הייתי טמבל..." (ההדגשות אינן במקור - א.ר.) 4. אינני מקבל את טענת המוכרים, כי יש לראות את מחדלם בקשר להיתר הבניה כ"טעות" במובנו של סעיף 14 לחוק החוזים. טענת "טעות" יכולה, בנסיבות הענין להישמע רק מפי הנפגע. מאידך, נראית לי עמדתם בנוגע לנסיבות ביטולו של החוזה ולתוקפה של הודעת הקונה בענין זה. הקונה נהג שלא כדין, בשיגור הודעת ביטול בטרם עת מבלי לאפשר למוכרים להשלים את הצעדים שננקטו לתיקון ההפרה. אינני מאמין לו, בהכחישו את טענת המוכר, כי החלטת הועדה המקומית הובאה לידיעתו ימים אחדים לפני משלוח הודעת הביטול. מכל מקום, אפילו אם נודע לו על כך רק לאחר שנשלחה ההודעה, היה עליו לנהוג אחרת. לפי מצב הראיות גם מקובלת עלי הטענה, שהקונה ניסה להשתחרר מהחוזה בחוסר תום לב בשל קשייו הכספיים. לא היה בפיו מענה לדברים מפורשים שאמר במהלך שיחתו הטלפונית עם המוכר מיום 9.7.97. חוזה אינו מתבטל מאליו מחמת הפרה. לשם כך נדרש הנפגע לנקוט עמדה. הדין הוא, כי הפרה שאיננה יסודית, מקנה לנפגע את הזכות לבטל את החוזה לאחר מתן ארכה לתיקון ההפרה ואי קיום החוזה זמן סביר לאחר מכן. מאידך, מקום שמדובר בהפרה יסודית, הזכות לבטל את החוזה היא מיידית ומוחלטת, אלא אם כן מחליט הנפגע ליתן למפר "ארכת חסד" לתיקון ההפרה. לפי הידוע, בכל מקרה חובה על הנפגע לעשות שימוש בזכות הביטול בדרך מקובלת ובתום לב. סעיף 6 לחוק התרופות קובע כי "הפרה יסודית" הינה "הפרה שניתן להניח שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתחשב ליסודית. תנייה גורפת העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה". בענייננו, המבוא לחוזה כולל מספר הצהרות, אחת מהן מתייחסת לרישוי "גגון". כפי שעולה מסעיף 23 לחוזה כולן זכו באופן גורף למעמד של תנאי "עיקרי". הגם שמסופק אני, אם ההפרה הנדונה ראויה להחשב כיסודית, לא אעסוק בכך, באשר ענין זה איבד במידה רבה מחשיבותו, כשהקונה החליט לתת למוכרים ארכה לתיקון ההפרה. סוגיית ה"ארכה" נדונה פעמים רבות בבתי המשפט. עיקריה כמעט ואינם שנויים במחלוקת. גם בכירי האקדמיה הרחיבו על כך את הדיבור בספרות המשפטית. משמעותה של הארכה היא, מתן הזדמנות למפר לקיים את החוזה. ד"ר מ. דויטש בספרו "ביטול החוזה בעקבות הפרתו" (פרסומי הפקולטה למשפטים אוניברסיטת תל-אביב), מתאר את הארכה "כמעין הצעה בלתי חוזרת הניתנת למפר לגרום להפקעתה של זכות הביטול ועל ההצעה להתקבל בליווי המעשה המתקן, בתוך פרק זמן מוגדר. בתוך תקופה זו נעדר הנפגע כח להשתחרר מן החוזה ולממש את זכותו לביטול. יודגש, כי התוצאה האמורה נכונה גם אם ניתנת הארכה באופן וולונטרי." ארכה, בין שהיא ניתנת במקרה של הפרה לא יסודית ובין שהנפגע מודיע על כך מקום שההפרה הינה יסודית, חייבת להיות סבירה. דרוש להעמיד למפר פרק זמן סביר כדי שיוכל, אם רצונו בכך, לתקן את ההפרה. כך נקבע בסעיף 8 לחוק התרופות ובלשון זו: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7 (ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה." השאלה אם ניתנה ארכה נאותה, היא שאלה עובדתית שפתרונה תלוי בנסיבות הענין. גם משך הזמן הסביר שבמהלכו על המפר לקיים את החוזה, מותנה בנסיבות המתאימות לכל מקרה לגופו. בערעור אזרחי 71/75 מרגליות נ' אברבנאל פ"ד כט (2) עמ' 652 נאמר: "מהו זמן סביר בכל אחד מהמקרים האמורים, תלוי בנסיבות המיוחדות של כל מקרה: טיב העסקה או ההתחייבות, המאמץ והזמן הרגילים היכולים להידרש לקיומה, תנאי המקום והזמן השייכים לענין וכו'..." (ראה גם ע"א 42/86 אבידוב נ' שיכון ופיתוח פ"ד מג(2) עמ' 516; ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי פ"ד לג(3) עמ' 575; ע"א 680/83 קדוש נ' עמור פ"ד לח(2) עמ' 555) לדעתי, נסיבותיו של המקרה דנן חייבו את הקונה להמנע מלשלוח את הודעת הביטול, או לחזור ממנה בעקבות מכתבו מיום 9.6.97 של עו"ד בן עמי ולאפשר למוכרים להשלים את מלאכת תיקון ההפרה. היה על הקונה להביא בחשבון את השבתת פעילות הועדה המקומית למשך 37 יום, אולם העיקר הוא בכך שבעת משלוח הודעת הביטול הוא ידע שההפרה תוקנה כמעט לחלוטין והוא בחר להתעלם מעובדה זו, בהעלאת נימוק דחוק ולא רציני "שאין כל ביטחון" שהבקשה תאושר גם על ידי הג"א. שעה שהמוכרים התנגדו להודעת הביטול, הקונה אפילו לא ראה לנכון להעניק להם ארכת חסד קצובה בזמן, כדי להסדיר את הדרוש עם שלטונות הג"א. עמדה זו של הקונה, בניגוד להוראת סעיף 8 לחוק התרופות ומשפעל מתוך מניע פסול - רצון להשתחרר מהחוזה מחמת שנקלע למצוקת מזומנים - אינם מאפשרים ליתן תוקף להודעת הביטול. לדעתי, גם אין הצדקה לקבוע שחל שינוי במצב המשפטי לנוכח העובדה שההיתר הוצא רק ביום 28.8.97. העיכוב לא נגרם בשל הצורך לטפל באישור הג"א. ההיתר הוצא, כאשר המוכרים שילמו את היטל ההשבחה - חיוב שהוטל עליהם רק בעקבות שינוי בתכנית המתאר. לפי תנאי החוזה, הם היו רשאים להסדיר תשלום זה עד יום מסירת החזקה בדירה (1.9.97) וכאמור, ללא כל קשר להיתר הבניה. קונה הגון צריך היה לראות את העיקר בהחלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה למתן היתר. היה עליו להבין שמדובר בענין פורמלי ולהסכים להתמשכות הארכה, שלאור הנסיבות היתה בתחום הזמן הסביר וללא שנגרם לו כל נזק בשל כך. לכל היותר, היה עליו לדרוש שהכספים שישלם בעד רכישת הדירה יופקדו בחשבון נאמנות עד הוצאת ההיתר. 5. עילת הביטול בגין הפרת התחייבות המוכרים לבנייה על הגג א. ענין זה הועלה, כאמור, על ידי הקונה בעקבות דו"ח מיום 9.6.97 שנערך על ידי השמאי ד. ברלינר לצורך הגשת השגה על שומת היטל השבחה ולאור דבריו כי, ניצול אחוזי הבניה הוא "בעייתי ביותר" בשל סיבות שונות ביניהן "בעיות ביסוס ויסודות". בסעיף 17 לתצהיר עדותו הראשית של הקונה נאמר בהקשר זה: "הנתבעים הפרו באופן יסודי את התחייבותם ו/או הצהרתם על פי ההסכם, כי ניתן יהיה לבנות דירה נוספת על גג הדירה..." בסעיף 18 לתצהיר, הקונה הוסיף על כך באומרו: "עוד התברר לי, כי הנתבעים מכרו לי דירתם ביודעם בעליל כי קיימות בעיות רציניות של ביסוס וליקויי בניה אחרים לגביה והם כלל לא טרחו ליידע אותי בקשר לעניינים אלו. בכך הפרו המשיבים חובת הגילוי ותום הלב באופן יסודי." ב. עמדתם של המוכרים הוצגה בתצהיר עדות ראשית שהוגש על ידי מר ב. ואן-דאם. בסעיפים 21 ו - 24 לתצהיר נאמר: "... מעולם לא דיברנו... על אחוזי בניה. הצהרה כאמור לעיל... לא בא עליה כל שמץ של איזכור בהסכם ובוודאי שלא בשלב המו"מ לפני כריתתו והמשיב ידע לבקש מאיתנו הצהרות כשחפץ בהן. אנחנו מכרנו למשיב דירה שהוא מצא אותה לשביעות רצונו ולא אחוזי בניה" " עוד מצא המשיב לנכון לטעון... כי הוא גילה שיש בדירה ליקויי בניה. כך סתם בעלמא. אינני רוצה אפילו להתייחס לטענה זו. ברור שאין לה כל שחר." המוכר צרף לתצהירו חוות דעת נוספת של השמאי ברלינר, נושאת תאריך 29.10.98. בהקשר לבניה על הגג הובהר, כי הענין הינו "בעייתי" בשל הצורך לבדוק את יסודות הקונסטרוקציה של הבנין "שלא תוכננו לקומה נוספת" וכן לאור הוראת תקנון הבית המשותף, המתנה בניה על הגג בקבלת הסכמה של כל יתר בעלי הדירות בבניין. בעמ' 7 לחוות הדעת נאמר: "בבניין ובדירה לא קיימת כל בעיה של ביסוס וליקויי בניה אחרים. הבנין הוא במצב יציב, באופן רגיל לבניינים בגיל זה. כמקובל... הם לא תוכננו לבניה של קומה נוספת. לכן, לא ניתן לבנות קומה נוספת, אלא לאחר שיערכו בדיקות המאשרות את התאמת הבנין לקומה נוספת או את הצורך בחיזוק היסודות ו/או המערכת הקונסטרוקטיבית... זהו מצב רגיל, כאשר רוצים לבנות... על בנין ישן." ג. חוות הדעת של השמאי ברלינר הוגשו בהסכמה, מבלי שהוא נדרש לעמוד לחקירה נגדית. מר ד. כהן (הקונה) ומר ד. ואן-דאם (המוכר), העידו בפני כשנחקרו על התצהירים. גב' ל. ואן-דאם, נתבקשה להעיד בעקבות יוזמה ספונטנית מצידו של בא כח הקונה, שעה שהיתה נוכחת בדיון. גב' ואן-דאם אישרה כי בעת שהקונה ואביו ביקרו בדירה, הם עלו לגג וכן שהקונה "דיבר כל הזמן על אפשרויות הבניה" לטענתה היא לא אמרה "כלום" בענין זה, אך בינה לבין עצמה סברה "שאפשר לעשות גג יפה עם פרחים כמו פנטהאוז". בעמ' 6 לפרוטוקול נאמר על ידה: "לא דיברנו על פרטים מה אפשר לעשות על הגג" גם מר ואן-דאם אישר שהקונה ואביו עלו לראות את הגג ושהיתה התעניינות בגג "כחלק מן הדירה". לדבריו, הוא אמר לקונה "שהגג צמוד לדירה". כפי שעולה מהפרוטוקול, המוכר לא נתבקש לנקוט עמדה אודות חילופי דברים בענין אפשרויות הבניה על הגג. מר ואן-דאם אף נחקר בקשר לטענה שהוא לא גילה לקונה על "בעיות רציניות של ביסוס וליקויי בניה", מעבר למפורט בחוות דעתו של השמאי ד. ברלינר. כשהוצגה בפניו תמונה של חזית הבנין נאמר על ידו: "שני העמודים החיצוניים עברו שיפוץ, במועדים שונים וזאת בעקבות כך שהשפריץ ירד ומסתבר שאחורי השפריץ יש ברזל ובגלל שהברזל היה גלוי ומחשש שיחליד, נעשה תיקון של שכבת בטון מסביב לשני העמודים הללו... אחד היה בשנת 82' והשני בסביבות 84'..." (עמ' 8 לפרוטוקול) במהלך חקירתו הנגדית של הקונה נתברר, שגרסתו, כפי שהוצגה בכתב התביעה המתוקן ובתצהיר עדותו הראשית, לא היתה נכונה. בעמ' 4 - 5 לפרוטוקול, נרשמו חילופי דברים בין בא כח המוכרים לבין הקונה כמפורט להלן: "ש. ... אתה טוען בתצהירך שהוא אמר לך שעל הגג אתה יכול לבנות דירה? ת. כן. הוא לא אמר דירה. הוא אמר שניתן להוסיף ולבנות... ש. האם הוא הבטיח לך שניתן לממש זכויות בניה על הגג? ת. הוא הראה לי שניתן לבנות על הגג אם ארצה, אבל הוא לא התחייב. ש. למה הוא לא התחייב? ת. הוא אמר לי שניתן להוסיף. כך היה. אני לא יכול לשקר ולהגיד שהוא אמר לי "פה אתה יכול לבנות דירת פנטהאוז" מצד שני, הוא אמר לי במפורש שאפשר להוסיף חדר או שניים... ש. מדוע את ההבטחה שלו שעליה אתה הסתמכת, לא דאגת שתופיע בהסכם, כמו שדאגת שיופיעו דברים אחרים? ת. כמו שאני לא שאלתי אותו מה הוא הולך לעשות עם הכסף שהוא קיבל עבור הדירה. הוא לא שאל אותי אם אני הולך להוסיף או משהו, לא הייתי צריך לדווח לו. הוא הראה לי שיש אפשרות בניה. אני דרשתי שיוצג נסח רישום המעיד שהגג צמוד לדירה. דאגתי לראות נסח טאבו ודאגתי שירשם בחוזה שהוא ישלם את היטל ההשבחה במלואו..." 6. סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאה של הטעייה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה "הטעיה" - לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן." גם סוגיה זו על היבטיה השונים, נדונה בהרחבה בפסיקה ובספרות המשפטית. לצורך הדיון בענייננו, די להדגיש, שקיומו של קשר סיבתי בין ההטעיה לבין כריתת החוזה, הינו יסוד חיוני ומרכזי להוכחת עילת הביטול שלפי סעיף 15. בית המשפט העליון עמד על כך בע"א 280/87 קופלמן נ' בינקין ואח' פ"ד מג(2) עמ' 753. בעמ' 757 נאמר מפי כבוד השופט מלץ: "אחד מיסודות עילה זו הינו קיום קשר סיבתי בין ההטעייה לבין כריתת החוזה. במקרה שנטענת הטעייה באי גילויין של עובדות כמו בענייננו, חייב התובע להוכיח כי הטעות שנגרמה על ידי אי הגילוי היא שהניעה אותו להתקשר בחוזה. או במילים אחרות, כי לו ידע את הדבר שלא התגלה לו, לא היה מתקשר... על הטוען לביטול, לספק הסבר סביר ומתקבל על הדעת מדוע לא היה מתקשר בעסקה, לו היה ידוע לו הדבר שלא התגלה..." בית המשפט חזר על כך בין היתר, בדונו בע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף פ"ד מז(1) עמ' 540. בעמ' 551 נאמר על ידי הנשיא דאז, כבוד השופט שמגר: "בהתאם להוראת סעיף 15 הנ"ל, מותנית זכותו של המוטעה לבטל את החוזה בכך שהתקשר בחוזה עקב הטעות, קרי: נדרש קשר סיבתי בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה... וכן על המשיב להראות, כי לו היה נודע לו במהלך המשא ומתן הטרום חוזי על הפסדים שצבר המפעל, לא היה מתקשר בהסכם. המשיב לא אמר בעדותו כי אכן כך היה נוהג אילו ידע על ההפסדים ודומה, כי גם בנסיבות הענין לא ניתן ללמוד כי כך היה עושה..." 7. אין לקבל את טענת הקונה להתחייבות שניתנה על ידי המוכרים אודות האפשרות לבנות על הגג. במהלך המשפט, הוא הרי נסוג מדברים נחרצים שאמר בענין זה בכתב התביעה המתוקן ובתצהיר עדותו הראשית. גם מסופקני, אם הוא הסתמך על דברים כלשהם, אם אמנם נאמרו בעניין זה על ידי המוכרים. לפי מצב הראיות, הקונה, כך יש להבין בין השיטין, היה מודע לבעייתיות בקשר לבנייה על הגג לאור הוראת תקנון הבית המשותף. עובדה היא, שלא הועלתה נגד המוכרים כל טענה על אי גילוי הוראת התקנון. מכל מקום, הקונה לא טען, כי התנהגותם הרעה של המוכרים היא שהניעה אותו לחתום על החוזה. לפי הפסיקה שהוזכרה, די בכך כדי לדחות את התביעה בגין עילה זו. 8. אף בטענות ההטעייה האחרות שהועלו על ידי הקונה אין ממש. חוות דעתו של השמאי ברלינר יצאה לאור ביום 9.6.97 כשלושה חודשים לאחר חתימת החוזה, לצורך הגשת השגה על החיוב בהיטל השבחה. אינני מאמין שהקונה התכוון ברצינות לייחס ליריביו ידיעה בענין מובהק של מומחיות בתחום ההנדסי. על כל פנים, הוא לא הצליח להוכיח, כי בשלב הטרום חוזי המוכרים ידעו על כך "שניצול זכויות הבנייה הוא בעייתי ביותר", באופן שהדבר הוצג בחוות הדעת הנ"ל. גם אין בידי לקבל את הטענה, שהמוכרים ידעו על בעיות קונסטרוקציה אחרות, בעלות השלכה לגבי הפוטנציאל הגלום בבנייה על הגג. עבודות השיפוץ בשני העמודים נעשו בשנים 1982 ו - 1984, בשל קילוף טיח וכדי למנוע את החלדת הברזל שנחשף כתוצאה מכך. לא הוכח, והדבר אף אינו סביר, שהיה בתיקונים אלה כדי להשפיע על יציבותו של בנין או על כושרו לעמוד בעומס הנובע מתוספת של בנייה על הגג. 9. היטל ההשבחה הקונה סמוך ובטוח שהמוכרים הטעו את מהנדס העיר בענין היקף אחוזי הבנייה שנותרו. לטענתו, סכום של 60,000 ש"ח שנחסך על ידי המוכרים בעקבות מהלך זה, עלול אי פעם ליפול על שכמו. אינני רואה כל צורך לעסוק או לנקוט עמדה במחלוקת זו שקיבלה ביטוי בחוות הדעת של השמאים. אף אם הקונה צודק בטענתו, מצב הדברים כפי שהוצג על ידו, אינו מקים עילה לבטל את החוזה. הנושא הינו ענין לתביעת פיצויים ובמסגרת הדיון שבפני לא נתבקש ליתן כל סעד כספי. 10. משנדחו כל טענותיו של הקונה, מתבקשת מסקנה כי החוזה שריר וקיים. יש גם להגיד, כי בעקבות דחיית הטענות הללו התהפכו היוצרות, במובן זה שבעצם, המוכרים הם הצד הנפגע. ההלכה היא, שאם נפגע מבקש להגשים את העסקה כלשונה, בית המשפט יצווה על המפר לבצע את אשר התחייב. מסתבר, שזהו רצונם של המוכרים. כך עולה מתביעתם שהוגשה במסגרת המרצת פתיחה 30233/97 ולפי הדין, יש להעתר להם. 11. אף צד לא טען, כי צו לאכיפת החוזה מעורר בעיות הנובעות משינויים שחלו בערך הכסף. המוכרים גם לא טענו שלנוכח הנסיבות דרוש לחייב את הקונה בתשלום ריבית בשל העיכוב בקבלת יתרת תמורה. הרושם הוא, שהם מסתפקים בפיצוי המוסכם ושבכוונתם להגיש תביעה נפרדת בענין זה. גם הקונה לא העלה מצידו טענות למקרה שינתן צו אכיפה, כגון, שיש להביא בחשבון את ההכנסות שהמוכרים הפיקו מהנכס בתקופת הביניים ולא הובאו כל ראיות בקשר לכך. הואיל והדיון נסב כולו אודות תוקפה של הודעת הביטול, הוא אף לא התנגד שנושא הפיצויים ידון בנפרד. 12. אשר על כן, ניתן בזאת צו לאכיפת חוזה המכר מיום 13.3.97. אני מחייב את הקונה, מר דניאל כהן לשלם למוכרים, מר בנימין ואן-דאם וגב' ליאונה ואן-דאם, את יתרת התמורה, סכום בשקלים חדשים השווה ל - 102,300 דולר, לפי שערו היציג של הדולר ביום התשלום. סכום זה ישולם בתוך 90 יום מקבלת פסק הדין, כנגד קבלת החזקה בדירה ומילוי כל יתר התחייבויות המוכרים לפי החוזה. אם הקונה לא יקיים את ההתחייבות בנוגע לתשלום, יהיו המוכרים רשאים לבטל את החוזה וכן להגיש תביעה בגין הנזק שנגרם להם בעקבות ההפרה. בכל מקרה, רשאים הם להגיש תביעה נפרדת בגין ההפרה שכבר גובשה, מחמת משלוח הודעת ביטול שלא כדין. בנוסף לכך, אני מחייב את הקונה לשאת בהוצאות המשפטיות של המוכרים, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסכום כולל של 25,000 ש"ח + מע"מ, צמוד ונושא ריבית כחוק החל מהיום. הפרת חוזהחוזהבניההיתר בניה