פסק דין 1. בפני מונחת תביעה לפינוי ולסילוק ידה של הנתבעת מהדירה הנמצאת ברחוב חיים ויטל 9 בת"א בקומה השניה (להלן: "הדירה") ולתשלום שכ"ד כלכלי בגין השימוש בה. 2. העובדות שאין חולק עליהן: א. התובעים הינם הבעלים של חלק מחלקה 46 בגוש 7084, הנמצא בקרן הרחובות חיים ויטל 9 ופלורנטין בת"א. ב. הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה בת 2 חדרים בקומה השניה של הבנין וזאת על פי חוזה שכירות מוגנת מיום 28/05/1980 (להלן: "חוזה השכירות"). ג. הנתבעת ביצע בדירה מספר שינויים: 1. התקנת מזגן 2. החלפת דלת הכניסה בדלת פלדלת. 3. הוחלפו אינסטלציה והצנרת במטבח ובאמבטיה. 4. החלפת ריצוף במטבח ובאמבטיה. 5. החלפת ארונות שיש, כיור וברז במטבח. 6. פירוק האמבטיה. ד. על פי סעיף 19 לחוזה השכירות, אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה, יחשב החוזה כבטל ומבוטל והתובעים יהיו רשאים לתבוע מייד את פינוי המושכר. ה. על פי סעיף 2 ל"תנאים המיוחדים" של חוזה השכירות, ניתנה לשוכר "הזכות לשפץ את המושכר ולהתאימו לצרכיו, ובלבד שלא יפגע בפעולות השיפוצים והבניה והתיקונים בקונסטרוקציה של הבנין". ו. על פי סעיף 9 לחוזה השכירות, התחייבה הנתבעת שלא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת התובעים. ז. על פי סעיף 7 לחוזה השכירות ניתנה לתובעים האפשרות להיכנס לדירה לאחר תיאום עם הנתבעת. 3. המחלוקת המשפטית בין הצדדים: א. האם סעיף 2 ל"תנאים המיוחדים" הקנה לנתבעת את הזכות לביצוע העבודות והשינויים שבוצעו בדירה? טענת התובעים: סעיף זה מתיר לנתבעת לבצע עבודות שיפוץ והתאמה בדירה. העובדה שסעיף זה הותיר על כנו את הוראות סעיף 9 לחוזה השכירות, האוסר על שינוי כלשהו במבנה המושכר, מוכיחה כי יש לפרש את שתי ההוראות הללו בכפיפה אחת. רוצה לומר הותר לנתבעת לבצע שיפוץ שהוא תיקון הקיים ולא החלפת ישן בחדש תוך שינויו המהותי. טענת הנתבעת: על פי סעיף 1 ל"תנאים המיוחדים" כאשר אין חפיפה בין הוראות החוזה ל"תנאים המיוחדים" כפי שקרה כאן, תינתן לאחרונים עדיפות. מכאן שפעלה כדין כששיפצה את הדירה. ב. האם הזכות לשפץ את הדירה כאמור, מוגבלת בזמן? טענות התובעים: הזכות לשפץ את הדירה התייחסה אך ורק לתקופת השכירות החוזית הסמוכה לקבלת החזקה בדירה, ולתחילת השימוש של הנתבעת בה. טענות הנתבעת: הזכות הזאת לא הוגבלה לתקופה כלשהי, ואילו התובעים היו מוצאים לנכון להגבילה לתקופה כלשהי, הרי שהדבר היה מעוגן בסעיף בחוזה בצורה ברורה. ג. האם העבודות היו נחוצות והכרחיות לתחזוקה השוטפת של הדירה? טענות התובעים: מדובר בפעולות פירוק, בניה ועיצוב המושכר מחדש, האסורות על פי החוזה. העבודות שבוצעו הינן שינויים החורגים מתיקונים או שיפוצים של הקיים. הן השאירו עקבות לתמיד במושכר והלכה היא כי בכגון דא מדובר בשינוי מהותי במושכר. טענות הנתבעת: כל התיקונים בוצעו כדי לאפשר לנתבעת מגורים סבירים בדירה. מדובר בשיפוצים הכרחיים ולא במותרות. ד. טענת התובעים: הנתבעת סירבה לאפשר לתובעים להיכנס לדירה ולבדוק את קיומם של תנאי השכירות מאז תחילת השכירות ועד ליום 03/09/1998 וזאת על אף שבסעיף 7 לחוזה הדבר הוסכם במפורש. טענת הנתבעת לא נמנע מהתובעים לבקר בדירה, למעט ביקור אחד אותו ניסו התובעים לערוך בשעה 23:30, שהיא שעה מאוחרת ולא ראויה לביקור מסוג זה. ה. טענות התובעים: לאור האמור לעיל, הנתבעת הפרה את חוזה השכירות. סעיף 19 לחוזה זה קובע כי הפרת תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה, תקים לתובעים זכות לתבוע את פינוייה של הנתבעת. בסעיף 9 לחוזה השכירות מצויין כך: "השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר..." הנתבעת ערכה שינויים ללא קבלת רשות בכתב מאת המשכיר ולכן, על פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) - התשל"ב - 1972, רשאים התובעים לתבוע את פינוי המושכר. טענות הנתבעת: לא הופר החוזה ולכן לא מתקיימת עילת פינוי. התביעה היא טורדנית וקנטרנית ויש לדחותה. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות. מטעם התביעה: עת1/ מר אבנר כוסיוף הגיש תצהיר, ת1/ ונחקר עליו. מטעם ההגנה: עה1/ מר דן מרום הגיש חוות דעת נ2/ ונחקר עליה, עה2/ - גברת אלפנדרי סופי הגישה תצהירה נ3/ ונחקרה עליו. בסיום הבאת הראיות הגישו הצדדים את סיכום טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את החומר המצוי בתיק, שמעתי את עדויות הצדדים, ונתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. להלן הנימוקים להחלטתי זו: 6. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי. (1)... (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". א. על פי ב"כ התובעים התגבשה כנגד הנתבעת עילת פינוי מהדירה בגין הפרת חוזה השכירות, וזאת עקב ביצוע השינויים המופיעים לעיל, בדירה. ב. עילת פינוי של "עשיית שינויים בדירה" איננה מצוייה במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל כן הטוען להתקיימותה, להוכיח שלושה תנאים מצטברים: (1) תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתם של שינויים בדירה (להלן: "התנאי הראשון"). (2) התנאי הנ"ל הופר ע"י הנתבעת (להלן: "התנאי השני"). (3) הפרת התנאי הנ"ל מקנה לבעל הבית את הזכות (על פי תנאי השכירות) לתבוע את פינוי הדייר מהדירה (להלן: "התנאי השלישי" - [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין - גינוסר, עדכון מספר 4 בעמ' 65 וראה גם לעניין זה ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד ל"ב(2) 869]). ג. נפנה עתה לניתוח התגבשות עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות עקב עשיית שינויים בדירה: 7. התנאי הראשון: התנאי העוסק בשינויים במושכר, בחוזה השכירות, מופיע בסעיף 9: "השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר...". התייחסות נוספת לשינויים במושכר מופיעה בסעיף 2 ל"תנאים המיוחדים": "לשוכר הזכות לשפץ את המושכר ולהתאימו לצרכיו, ובלבד שלא יפגע בפעולות השיפוצים והבניה והתיקונים בקונסטרוקציה של הבנין...". כלומר מחד אסור לשנות את מבנה המוכר ללא אישור ומאידך מותר לשפצו ולהתאימו לצרכיה של הנתבעת, זוהי סתירה בין סעיפי החוזה ל"תנאים המיוחדים". התובעים למדו מכך שיש לפרש את שתי ההוראות בכפיפה אחת ולהסיק מהן כי הותר לנתבעת לבצע שיפוץ שהוא תיקון הקיים ולא החלפת ישן בחדש תוך שינויו המהותי. דעתי אינה כדעתם. סעיף 1 ל"תנאים המיוחדים" מתייחס במפורש לסתירה בין החוזה ל"תנאים המיוחדים" וקובע כהאי לישנא: "הוראות התנאים המיוחדים שאינה חופפת תנאי מקביל הרשום מעבר לדף, מהצד החזותי של החוזה - הוראת התנאים המיוחדים עדיפה...." (ההדגשות שלי - א.ג.). כלומר יש להתייחס להוראות סעיף 2 ל"תנאים המיוחדים" כמחייבת בעניין שיפוץ הדירה. התנאי שמציבים התובעים לנתבעת בסעיף זה הוא: "... ובלבד שלא יפגע בפעולות השיפוצים והבניה והתיקונים בקונסטרוקציה של הבנין...". אמור מעתה - השיפוצים מותרים כל עוד אינם פוגעים בקונסטרוקציה של הבנין. התנאי הראשון התקיים: אסורים שיפוצים הפוגעים בקונסטרוקציה של הבנין. 8. התנאי השני - האם הופר התנאי הראשון? א. האם הזכות לשפץ הוגבלה בזמן? 1. אין בסעיף 2 ל"תנאים המיוחדים" כל התייחסות באשר להגבלתו בזמן. ההגבלה היחידה על השיפוצים הינה כפי שהוזכר לעיל, להימנע מפגיעה בקונסטרוקציה של הבנין. טענתם של התובעים כי זכות השיפוץ הוגבלה בזמן אינה יכולה לעמוד בחלל ריק. מן המפורסמות היא כי עלינו לפנות לפני הכל אל לשון החוזה: "כאשר לשון החוזה מצביעה בבירור על דעתם של הצדדים, אין צורך ואין הצדקה ללכת אל מעבר לה. חזקה על לשון ברורה ומפורשת שהיא מביעה את כוונת הצדדים ומשקפת את רצונם" (ג. שלו, דיני חוזים מהדורה שניה, עמוד 301). לשון סעיף 2 ל"תנאים המיוחדים" ברורה מאוד. היא מפרטת את הפעולות שאל להם לפגוע בקונסטרוקציה של הבנין אם זה שיפוצים ואם זה בניה ואם זה תיקונים. בנוסף לכך היא מפרטת מה ניתן עוד להתקין על גג הבית: אנטנה לטלוויזיה ודוד שמש, כלומר היכן שדרוש היה פירוט והנחיה - היה זה מפורט בסעיף. לכן היות ותנאי חשוב ומהותי כמו הגבלה בזמן, שלטענת התובעים ודאי היה, נעדר מלשון הסעיף, הרי שאין לנו להוסיף אותו בעצמנו. 2. אך גם לו נניח שלשון החוזה אינה ברורה הרי שאז: "יש לפרש חוזה לפי אומד דעתם של הצדדים. אומד הדעת של הצדדים לחוזה, שפירושו השערת כוונתם, הוא המפתח לפתרון כל בעיות הפירוש" (לעיל שלו, עמוד 298). וראה גם דברי השופט ברק בע"א 708/88 שפס נגד בן יקר, פ"ד מו(2) 743, 747: "כלל הפרשנות הבסיסי בדיני חוזים הינו "הטקסט" החוזי על הפרשן לבחור באותה משמעות המשפטית המגשימה את אומד דעתם של הצדדים". בדיקת אומד דעתם של הצדדים, במקרה דנן, תלמד כי לא התכוונו הצדדים להגביל בזמן את הזכות לשפץ את הדירה. הרעיון העומד בבסיס ההיתר לנתבעת להתאים את הדירה לצרכיה, הוא, לאפשר לנתבעת לשפץ לבנות או לתקן את הדירה ולהתאימה לצרכיה. פירוש ההיתר כמוגבל בזמן יביאנו למצב שאין הדעת סובלתו, שכן, בהנחה שיש שיפוצים שנדרשים לביצוע הדירה מה לי אם יבצעם בטרם יכנס לדירה ומה לי אם יבצעם שנה לאחר מכן, בכל מקרה אלו שיפוצים שיש לבצעם? לו נאמר שרק בתחילת החוזה ניתן היה לבצעם נעקור מתוכן את ההיתר לשיפוצים. פירוש דווקני כזה היה הופך את הזמן לעיקר ואת צרכי הדייר לטפלים - פירוש זה אינו מקובל עלי. 3. בנוסף לכך, ברור הדבר שישנם תיקונים שנדרשים לביצוע בדירה, שאינם מתגלים אלא לאחר זמן רב. זהו טבעם של בעיות ותקלות בבנין, קל וחומר בבנין ישן. לא סביר להניח כי גם אלו ידרשו אישור מיוחד מבעלי הבית שכן לא בוצעו עובר לכניסה לדירה. מן האמור לעיל עולה כי הזכות לשפץ את הדירה לא הוגבלה בזמן. ב. האם השיפוצים שבוצעו פגעו בקונסטרוקציה של הבניין? הנתבעת הגישה חוות דעת מומחה אותה ערך דן מרום עה1/. בחוות דעתו הוא קובע כי העבודות שבוצעו לא פגעו בקונסטרוקציה של הבנין, לא התקנת המזגן, לא החלפת הדלת ולא השינויים באמבטיה ובמטבח. התובעים לא הביאו מומחה מטעמם ולא טענו כל טענה כנגד מסקנתו של דן מרום. בסיכומיהם כתבו ב"כ התובעים כך: "הנתבעת הביאה את המומחה על מנת להעיד שהעבודות לא פגעו בקונסטרוקציה של הבנין או של הדירה, אולם טענה כזו לא הועלתה כלל ע"י התובעים..." (עמוד 5 לסיכומי התובעים). לכן אני קובע כי השיפוצים שבוצעו לא פגעו בקונסטרוקציה של הבנין. מן האמור לעיל עולה כי התנאי השני לא התקיים. די בכך בכדי לדחות את התביעה, שכן: "באין ראיה על תנאי השכירות אשר הופרו אין בידי התובע עילה לקבלת צו פינוי נגד הדייר" (לעיל בר - אופיר, עמוד 66). כלומר משנקבע שישנו תנאי באשר לשיפוצים בדירה אך לא הוכח שהוא הופר הרי שאין לתובע עילה לקבל צו פינוי כנגד הדייר. משלא התקיימו התנאים כאמור נתייתר הדיון באשר לטענות האחרות שהועלו אך בכל זאת אתייחס אליהם בקצרה. 9. האם העבודות היו הכרחיות לתחזוקה השוטפת של הבנין? א. ככלל העבודות שהותרו לנתבעת לבצע היו עבודות שיפוצים, בניה ותיקונים על מנת להתאים את הדירה לצרכיה. אין באמור כדי ללמד על עבודות לצורך תחזוקה שוטפת בלבד כי אם על עבודות נרחבות מכך. עבודות תחזוקה שוטפת ניתנות לביצוע גם אצל מי שלא הותר לו במפורש לבצעם, קל וחומר במקרה שלנו כשהותרו שיפוצים להתאמת הדירה לצרכי הנתבעת שמדובר ביותר מכך, לכן אין לצמצם את מהותם של עבודות אלו לתחזוקה שוטפת בלבד. ב. גם מלשון סעיף 2 ל"תנאים המיוחדים" ניתן ללמוד שלא מדובר בתחזוקה שוטפת בלבד: שיפוץ, בניה, תיקונים, העובדה שהוזכרו כל הפעולות הללו מלמדת על משמעות רחבה יותר מתחזוקה שוטפת. 10. גם אם נניח שהזכות לעשות שיפוצים בדירה הוגבלה לתקופה של הכניסה לדירה בלבד, הוכח לי, כי השינויים שבוצעו אינם מפרים את חוזה השכירות מהנימוקים דלקמן: א. התקנת המזגן: בתנאי האקלים באזורינו מזגן אוויר הוא מן השכלולים החיוניים וההכרחיים ובהעדר טעם סביר מצד המשכיר לא נראה כי יכול הוא להתנגד לכך כפי שראינו ב - ע"א [ת"א] 438/70 רפאלי נ' ליף, המאירי י"א 11. אך גם לו נטען כי יכול הוא להתנגד הרי שעליו לעשות זאת קרוב לרגע שנודע לו על התקנת המזגן. במקרה שלנו העיד מר אבנר כוסיוף בעמוד 4 לפרוטוקול כך: "היות והאשה היא מבוגרת ועשתה מזגן, מטוב לב לא רצינו לעשות עניין. זה לא אומר שוויתרנו. מהמזגן לא עשינו עניין. לא וויתרנו אבל התחשבנו בעניין" ואף העיד שהם המשיכו לקבל שכ"ד מהנתבעת. מאחר ועשו כך ולא הראו כל התנגדות משנת 91 בה הותקן המזגן (נספח לנ3/) ועד ליום הגשת התביעה, משמע שוויתרו על טענתם בעניין המזגן. ב. החלפת דלת הכניסה: נתתי אמון בגירסת בתה של הנתבעת כי הדבר היה הכרחי מבחינה ביטחונית ובטיחותית מה גם שהחלפת הדלת בוצעה ללא כל פגיעה בקונסטרוקציית הבנין. בנוסף לכך, לאחר שינוי זה נגבו דמי שכירות כרגיל וללא התנגדות מצד התובעים ולכן אין להם להלין כעת. החלפת הדלת אין בה כדי לשנות את מבנה המושכר ולכן לא נאסרה בחוזה השכירות. ג. השינויים שבוצעו באמבטיה ובמטבח: נתתי אמון בגירסת בתה של הנתבעת כי הדבר היה הכרחי ואף בקביעתו של דן מרום - שכתב בחוות דעת המומחה כי אלו שינויים ותיקונים שיש לבצעם בבנין ישן מסוג זה. לא התרשמתי כי בוצע שינוי כלשהו שהיווה כשלעצמו מותרות. מעבר לכך אינני חושב כי כאשר מבוצעים תיקונים ושיפוצים שבמסגרתם מחליפים מרצפות ישנות למשל, יש, לאחר תום השיפוצים, לחפש מרצפות ישנות זהות על מנת להחליפם או ברזים ישנים וכדומה. העובדה ששמים מרצפות חדשות במקום הישנות שהוסרו תוך טיפול בהחלפת צנרת ישנה אין בה כדי להקים כל עילת פינוי לתובעים. מעל לכל לא היה בשינויים אלו בכדי לשנות את מבנה הדירה כפי שנכתב בסעיף 9 לחוזה שאין לעשות. תיקונים אלו לא שינו את מבנה המושכר ולא הוסיפו לו מבנה ולכן גם לא נאסרו לביצוע. 11. הטענה שהנתבעת מנעה מהתובעים להיכנס מיום השכרת הדירה ועד ליום 03/09/1998 לא הוכחה ונותרה בגדר טענה בעלמא. 12. סיכומם של דברים: א. לא הוכח שהופר תנאי בחוזה השכירות בנוגע לביצוע שיפוצים בדירה. ב. אין בשינויים ובשיפוצים שבוצעו בכדי להקים עילת פינוי לתובעים כנגד הנתבעים. 13. לאור האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. התביעה נדחית. ב. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 15,000.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהמזגןשאלות משפטיותשכירות