נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה


פסק דין

1. עניינה של התובענה דנן, הינו חלקת המקרקעין המזוהה, על פי הרישום בספרי המקרקעין כחלקה 4 גוש 17278 מאדמות כפר ברוך שבעמק יזרעאל (להלן: "החלקה הנ"ל").

על פי התביעה, עותרת התובעת למתן פס"ד, לפיו יוצהר, כי חוזה החכירה שנחתם ע"י הצדדים בקשר לחלקה הנ"ל, פג ולא חודש ולחלופין בוטל כדין; ובעקבות כך, להורות על מחיקת החכירה הרשומה על החלקה הנ"ל, ע"ש הנתבע.

2. לטענת התובעת, חוזה החכירה, אשר נחתם בין הצדדים בשנת 1940, פג, לאחר שתקופת החכירה על פיו, שהיתה לתקופה של 49 שנים, הסתיימה ביום 30/09/89 וחוזה החכירה, לא חודש, על כן, יש למחוק, לטענתה, את החכירה הרשומה על החלקה הנ"ל.


עוד טענה התובעת, כי הנתבע הפר את חוזה החכירה בכך שהוא:
א. נטש את החלקה הנ"ל.


ב. לא החזיק ואינו מחזיק בחלקה הנ"ל.


ג. לא עיבד את החלקה, עיבוד חקלאי בקביעות, בניגוד לתנאי חוזה החכירה.


ד. מחזיק בזכות חכירה ביותר מנחלה אחת, בכך שהוא מחזיק בנחלה נוספת בכפר ביאליק.


3. לטענת התובעת, נדרש הנתבע, על ידה, לאשר תום תקופת החכירה ומחיקת החכירה מספרי רישום המקרקעין המתייחסים לחלקה הנ"ל, אולם הוא סירב ומכאן התובענה שבפנינו.


4. הנתבע טען בכתב הגנתו, את הטענות הבאות:


א. החלקה ניתנה לו ע"י התובעת במתנה לצמיתות וללא כל זכות מצידה של התובעת לדרוש את השבתה לידיה.


ב. זכויות החכירה על החלקה, ניתנו לו לדורות וכי זכויות החכירה ישארו רשומות על שמו ללא תנאי וללא הגבלות כלשהם.


ג. גם אם עמדה לתובעת זכות תביעה נגדו לביטול החכירה, עקב הפרת חוזה החכירה מצדו של הנתבע, הרי שזו התיישנה ולחלופין התובעת זנחה וויתרה על זכותה לתבוע מחיקת החכירה הרשומה על שמו.
5. בסיכומי טענותיו, זנח ב"כ הנתבע את טענת ההתיישנות, שאכן אין לה יסוד וביהמ"ש התייחס אליה בהחלטה מיום 25/10/98, שדחתה את בקשת הנתבע לסילוק התובענה על הסף.


כמו כן, לא חזר ב"כ הנתבע על הטענה ממנה השתמע, כי הוא קיבל זכות בעלות על החלקה ואף לא חזר על הטענה, כי זכות החכירה שניתנה לו, היתה לצמיתות, אלא טען, כי על פי סעיף 1 לחוזה החכירה, עומדת לו הזכות לחדש את החכירה על החלקה הנ"ל לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים נוספות.


לטענתו, זכות זו עדיין שרירה וקיימת, על אף שתקופת החכירה הסתיימה לפני יותר מעשר שנים, זאת לאור כך שהתובעת הפרה את התחייבותה על פי סעיף 2 לחוזה החכירה, בכך שלא הודיעה לו, שמונה עשר חודשים לפני תום תקופת החכירה, כי עליו לפנות אליה בכתב ולבקש חידוש תקופת החכירה.


6. רובן המכריע של העובדות הרלבנטיות והדרושות להכרעה בתובענה דנן, אינו שנוי במחלוקת ומכל מקום ולאחר שנשמעו ראיות הצדדים, ניתן לקבוע את העובדות שיפורטו להן, בין כעובדות שאינן שנויות במחלוקת ובין כעובדות אשר הוכחו בפני ביהמ"ש, וניתן לקבוע אותם כממצאים על פי הראיות שהובאו בפניו; ואלה העובדות הרלבנטיות בתמצית:


א. החלקה הנ"ל, נרשמה בספרי רישום המקרקעין על שמה של התובעת לאחר הליכי הסדר וזאת עוד ביום 28/12/43 ובו ביום נרשמה זכות חכירה על החלקה ע"ש התובע.


ב. זכות החכירה על החלקה נרשמה בהתאם לחוזה חכירה שנחתם קודם לכן, בשנת 1940, בין הצדדים, שהעתק ממנו צורף לכתבי הטענות של הצדדים וכן לתצהיר העדות של הנתבע ולפיו הוענקה לנתבע, ע"י התובעת, ללא כל תמורה, זכות חכירה בחלקה הנ"ל, לתקופה של 49 שנים, החל מיום 01/10/40 וכלה ביום 30/09/89.


ג. הנתבע נשא אשה בשנת 1946, רכש משק חקלאי, בחלקה 14 בגוש 17275, בכפר ברוך, שם התגורר עד סמוך לשנת 1950 ואז מכר את המשק לאבי אשתו ועבר להתגורר בקיבוץ מעגן מיכאל, שם שהה כשלש שנים, מקיבוץ מעגן מיכאל, עבר הנתבע לקיבוץ עין חרוד ולאחר מכן לקיבוצים אחרים. בשנת 1958, עבר הנתבע יחד עם אשתו לכפר ביאליק, שם השתקע וחי עם משפחתו וילדיו עד היום הזה.


ד. הנתבע יחד עם אשתו, מחזיקים מזה שנים רבות והם רשומים כחוכרים של נחלה מס' 56, הנמצאת בכפר ביאליק והבעלות עליה הינה של התובעת, (ראה מוצג ת/ 4 ו-

ת/ 6 ועדות הנתבע עצמו, בעמ' 13, לפרוטוקול).


ה. הנתבע עיבד את החלקה כל זמן שהוא היה בכפר ברוך, ומאז שהוא עזב סמוך לשנת 1950, הוא לא עיבד את החלקה הנ"ל ולא עשה בה שימוש כלשהו.


ו. על חלק מהחלקה נבנו בתים עוד לפני שנות הששים, בעת העליה מרומניה.
הנתבע, אשר ידע על הבניה, לא התנגד, משום שלדבריו לא היה מקובל להתנגד לעליה ולעולים.


ז. ביום 14/06/96, שלח הנתבע לתובעת מכתב, מוצג ת/ 1, ולפיו מציין הנתבע, כי קיבל בזמנו, את החלקה הנ"ל לצורך בניית משק, אולם הוא לא ממש את זכותו, כי המשיך בצבא ולאחר מכן עזב את כפר ברוך, בעקבות סכסוך משפחתי ולא חזר לשם.


המבקש מסיים את מכתבו בכך שהוא מביע רצונו לבנות לבנו משק על החלקה הנ"ל ולכן הוא מבקש, "לחתום איתו חוזה בהתאם".


ח. ביום 08/10/97, נשלח מטעם התובעת מכתב, מוצג ת/ 3, לפיו נתבקש הנתבע ע"י התובעת לחתום על שטרי ביטול החכירה הרשומה לטובתו על החלקה הנ"ל ועל תצהיר.


העתקים מהתצהיר ומשטר ביטול החכירה צורפו לתצהיר העדות של הנתבע כנספח ה' 1.


בתגובה למכתבה הנ"ל של התובעת, שלח ב"כ הנתבע לתובעת מכתב מיום 12/01/98, נספח ה' 2 לתצהיר העדות של הנתבעת, ולפיו הוא מודיע, כי בדעת הנתבע להמשיך ולהחזיק כחוכר בחלקה הנ"ל וכי לדעתו וכפי "שנמסר לו, ע"י כפר ברוך, אין צורך בחידוש חוזה החכירה עם ממ"י שכן החוזה מתחדש מאליו מידי 15 שנים".


7. בתגובה למכתבו הנ"ל של ב"כ הנתבע, שלח אליו מנהל מקרקעי ישראל, מכתב מיום 11/02/98, נספח ה' 3, לתצהיר העדות של הנתבע, ובו הוא מודיע לו, כי "החכירה הסתיימה, ביום 30/09/89 וכי לנתבע אין זכות לחידוש החכירה, עקב נטישת המשק".
ב"כ הנתבע השיב למכתב המנהל, במכתב מיום 22/02/98, נספח ה' 4, לתצהיר העדות של הנתבע ובו טען, כי הנתבע לא נטש את החלקה והוא עדיין מחזיק בה וכי למנהל אין זכות להודיע באופן חד צדדי, כי החכירה הסתיימה.


זמן קצר לאחר מכן הוגשה התובענה דנן.


8. לצורך ההכרעה בסכסוך שבין הצדדים, ובשאלה, האם יש להורות על מחיקת החכירה הרשומה, על החלקה הנ"ל, לטובת הנתבע, בין אם בעקבות סיום תקופת החכירה ואי חידושה ובין אם כתוצאה מביטולו של חוזה החכירה, בעקבות הפרת הנתבעים לתנאים בחוזה החכירה, כפי שהתובעת טוענת, בכך שהנתבע נטש את החלקה, לא החזיק בה, לא עיבד אותה עיבוד חקלאי רצוף והחזיק בנחלה שנייה בכפר ביאליק; נודעת חשיבות להוראות סעיפים ג(1) ו- ג(2), מחוזה החכירה, הדנים בזכות הנתבע לחדש את תקופת החכירה ובדרך שעל הצדדים לנהוג סמוך לסיום תקופה זו.


כן נודעת חשיבות לסעיפי המשנה י"ז(1) ו- י"ז(2) לחוזה החכירה, הדנים במקרה של החזקת נחלה נוספת, ע"י החוכר ובזכות התובעת לבטל את "חוזה החכירה" על אחת משתי הנחלות.


בנוסף חשובה לענייננו הוראת סעיף י"ט, הקובע חובתו של החייב לשבת בנחלה ולעבד אותה בקביעות.


בפסק דין זה, תדון להלן, כ"א מהסיטואציות אליהם מתייחסות ההוראות הנ"ל, של חוזה החכירה ואקדים את המאוחר על המוקדם.


9. לאור העובדות כפי שנקבעו ע"י ביהמ"ש, וכמפורט לעיל, ברור, כי הנתבע הפר את הוראותיהם של הסעיפים י"ז(1) ו- י"ז(2) לחוזה החכירה, שכן מחזיק הוא, מאז שנות ה- 50 ומאז שעבר להתגורר בכפר ביאליק, בנחלה שניה, בנוסף, הפר הנתבע את הוראת סעיף י"ט לחוזה החכירה, בכך שהוא הפסיק להחזיק בחלקה או בכל חלק ממנה וזאת מאז 1950, או סמוך לכך, ואין הוא מעבד אותה, לא בקביעות ולא לסרוגין.


בנסיבות אלה, לתובעת קמה זכות לבטל את "חוזה החכירה", זאת בהתאם לקבוע בכ"א מהסעיפים הנ"ל.


דומני, כי לא יכולה להיות מחלוקת, כי הפרת תנאים אלה, כולם או חלקם, אינה מביאה לביטול אוטומטי של חוזה החכירה, אלא נותנת בידי התובעת זכות לבטל את חוזה החכירה, זאת משום שהדבר נקבע מפורשות בסעיפים אלה.


אינני רואה כל צורך לקבוע באם הוראות סעיפים אלה, הינן תנאים יסודיים, שעל פי חוק החוזים הפרתם גוררת ביטול אוטומטי של החוזה או שהם תנאים רגילים שהפרתם רק מזכה את הצד האחר בביטול החוזה, כאמור בכ"א מהסעיפים, נקבע מפורשות, כי למקרה של הפרה, של מי מתנאים אלה, ע"י הנתבע, לתובעת הזכות לבטל את החוזה, מלשון זו, מתבקשת המסקנה, כי במקרה בו חפצה התובעת להשתמש בזכות הנתונה לה לביטול החוזה, עליה לשלוח לחוכר הודעה על ביטול; ומשלא הוכח ואף לא נטען ע"י התובעת, כי נשלחה לנתבע הודעה על ביטול חוזה החכירה, הרי שיש לראות בחוזה החכירה שבין הצדדים כחוזה שעמד בתוקפו עד לתאריך סיום תקופת החכירה, דהיינו עד ליום 30/09/89.


דא עקא, אין די במסקנה זו, כדי להכריע בשאלה העומדת להכרעה, משום שתקופת חוזה החכירה ממילא הסתיימה, ואין מדובר בתובענה שהוגשה במהלך תקופת החכירה, אלא בתובענה שהוגשה לאחר תום תקופת החכירה.


שאלה זו, מתקשרת לזכות הנתבע לחידוש תקופת החכירה, והשאלה היא, האם חרף ההפרות הנ"ל, עומדת לנתבע הזכות לחידוש חוזה החכירה והאם על אף ההפרות הנ"ל, היתה התובעת חייבת לנהוג על פי האמור בסעיף ג(2) לחוזה החכירה ולהודיע לנתבע במכתב רשום, שמונה עשר חודשים לפני גמר תקופת החכירה, על מועד סיום תקופת החכירה, ולהנחותו, לפנות אליה במכתב ולבקש חידוש החכירה.


נראה לי, כי התשובה לשאלה זו הינה שלילית, גם אם סעיף ג(1) לחוזה החכירה שנתן לנתבע זכות לחדש את תקופת החכירה, לא התנה זכות זו במילוי אחרי תנאי החוזה מצידו של הנתבע, תנאי זה מתבקש מאליו, ויש לראותו כתנאי מכללא. לא יעלה על הדעת, כי חוכר אשר נטש את הנחלה ואינו מחזיק בה יותר ואינו מעבד אותה כלל, וגם מחזיק בנחלה נוספת יהיה זכאי לחדש את תקופת החכירה ובוודאי שאין לדרוש מהתובעת, להודיע לו על סיום תקופת החכירה, ולהנחותו, לשלוח אליה מכתב בו יבקש לחדש את תקופת החכירה, למרות שהיא סבורה, שבעקבות ההפרה אין הוא זכאי לכך.


יש מקום לראות בעובדה שהתובעת לא שלחה לנתבע הודעה על ביטול חוזה החכירה בעקבות ההפרות הנ"ל, משום ויתור על זכותה לבטל את חוזה החכירה ביחס לתקופת החכירה המקורית, אולם אין ללמוד מכך, שהיא גם מסכימה לחידוש תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, על אף ההפרות הנ"ל.


משהסתיימה תקופת החכירה על פי החוזה המקורי, די היה בכך שהתובעת תודיע לנתבע, כפי שעשתה, גם אם באיחור, כי תקופת החכירה הסתיימה וכי אינו זכאי לחידוש התקופה עקב נטישה של הנחלה.


לא זו אף זו, הוכח, כי על חלק מהחלקה נבנו עוד לפני שנות הששים, מבנים המשמשים למגורים מאז ועד היום והנתבע אשר ידע על בנייתם של מבנים אלה ועל איכלוסם, לא נקט בכל פעולה של ממש על מנת להגן על זכויות החכירה שלו שממילא לא ממש אותם, הלכה למעשה, בשטח, לאחר שמאז 1950, הפסיק להחזיק בחלקה הנ"ל באופן כלשהו. זאת ועוד ניתן לראות בעצם הגשת התביעה ע"י התובעת, משום הצהרה והודעה של התובעת לנתבע, כי אינה מסכימה לחידוש תקופת החכירה, עקב ההפרות שפורטו בכתב התביעה.


אין הנתבע יכול להתלות בטענה, כי התובעת לא הודיעה לו על סיום תקופת החכירה ועל חובתו לפנות אליה בכתב לצורך חידוש תקופת החכירה, כפי חובתה על פי סעיף ג(2), שהרי כאמור התובעת סבורה, כי הנתבע אינו זכאי לחידוש תקופת החכירה, עקב ההפרות הנ"ל ומשכך אין כל מקום לדרוש ממנה לנהוג על פי הוראות סעיף ג(2) לחוזה החכירה.


11. לא מצאתי כל ממש בטענות ב"כ הנתבע בעניין שיהוי והזנחה, מהם משתמע, לטענת ב"כ הנתבע, ויתור מצד התובעת על זכות התביעה שלה.


הנתבע לא החזיק בחלקה בפועל. על חלק מהחלקה נבנו בתים המאוכלסים מזה זמן, ויש להניח, כי הבנייה והאיכלוס נעשו על דעת הועד של המושב ובהסכמת בעל הקרקע שהוא התובע ותוך שיוויון נפש מצדו של הנתבע, אשר כאמור לא החזיק חזקה של ממש בחלקים כלשהם מהחלקה מאז שנת 1950.


דווקא מהתנהגות הנתבע ניתן להסיק ויתור מוחלט מצידו על חידוש זכות החכירה, אלא שכנראה ומששמע הנתבע על תוכניות להפשרת החלקים האחרים של החלקה, שאין עליהם מבנים בהפיכתם לקרקע לבנייה ומשנוכח, כי יש ערך כלכלי וכספי רב לקרקע זו, התעורר הנתבע והעלה טענות בדבר זכותו לחדש את תקופת החכירה.


בהקשר זה של טענות השיהוי וההזנחה מצידה של התובעת בהגשת התביעה ואשר הועלו ע"י ב"כ הנתבע, ראוי להעיר, כי לא הוכח, כי הנתבע שינה את מצבו לרעה באופן כלשהו, עקב שיהוי זה. לא ברור במה מצבו של הנתבע היה טוב יותר, אילו הוגשה התובענה קודם לכן, הרי הנתבע מודה, כי אינו מחזיק בחלקה וכי הוא השתקע עם משפחתו מאז 1958, בכפר ביאליק, שם הוא מחזיק נחלה שניה, שמקרקעיה אף הן בבעלות התובעת; האם היה מוסר את הנחלה בכפר ביאליק וחוזר לכפר ברוך, ע"מ להקים בית ומשק?! הנתבע אפילו לא העלה טענה כזו כלל.


זאת ועוד, הלכה פסוקה היא, כי בתובענות שעניינן הגנה על זכות קניינית, המשקל שיש ליתן לטענת השיהוי, הינו מזערי ביותר. יש עוד לזכור, כי שיהוי מהותי, אינו נמדד רק במעבר פורמלי של הזמן, אלא גם בנזק שנגרם לצד השני כתוצאה ממנו, נזק כזה לא הוכח ואף לא נטען.


לסיכום, תקופת החכירה על פי החוזה שבין הצדדים הסתיימה ביום 30/09/89 ולא חודשה. משנטש הנתבע את הנחלה והשתקע מאז 1958 בכפר ביאליק, שם הוא מחזיק נחלה שניה, לא היתה התובעת מחוייבת לשלוח לו הודעה על זכותו לבקש חידוש תקופת החכירה והנתבע אינו זכאי לחדש את תקופת החכירה.


ההודעה שנשלחה ע"י התובעת לנתבע, לפיה תקופת החכירה הסתיימה וכי אין לו זכות לחדשה, בדין יסודה ומשתמה תקופת החכירה ולא חודשה, דינה של זכות החכירה הרשומה על החלקה להמחק.


לאור הנ"ל, אני מקבל את התביעה ומורה על מחיקת החכירה הרשומה לזכות הנתבע על החלקה 4 גוש 17276, מאדמות הכפר ברוך.


בנסיבות העניין, לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבע בתשלום הוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.


בשולי פסק דין זה עלי לציין, כי שמיעת הראיות בתיק זה הסתיימה ביום 11/05/99 ובהתאם לבקשת ב"כ הצדדים, הוריתי על הגשת סיכומי טענות בכתב וקצבתי לכ"א מהם 30 יום וקבעתי את התיק לתזכורת מעקב ליום 13/07/99 ומשלא הוגשו הסיכומים במועד, קבעתי את התיק לתזכורת מעקב ליום 02/08/99 ולאחר מכן ליום 11/08/99 ומשגם עד יום זה לא הוגשו סיכומי הנתבע, קבעתי את התיק לתזכורת מעקב ליום 06/09/99, אולם למצער, ועל אף שהנתבעת הגישה את סיכומי הטענות עוד ביום 12/08/99, המזכירות הביאה את התיק בפני רק ביום 30/04/00 ומכאן האיחור במתן פסה"ד, אשר בסופו של דבר, נכתב ונחתם תוך ימים ספורים, מיום הבאת התיק בפני.


בקשר לתקלה זו, הפניתי את תשומת לבו של מזכיר המחלקה האזרחית, בתקווה, כי תקלות כאלה לא תחזורנה על עצמן בעתיד.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון