אי תשלום מס שבח בזמן


פסק דין

השופטת ט' שטרסברג-כהן:
עובדות

1. ביום 3.10.91 נחתם הסכם בין שניים-עשר ילדי נימר נסאר לבין חאלד אחמד נסאר (להלן: המערער) למכירת זכויות הבעלות שירשו מאביהם בשטח של 1,918 מ"ר מחלקה 4 בגוש 19392 (להלן: החלקה) תמורת 20,000 ש"ח (להלן: ההסכם). לימים, הסתלקו בנותיו של נימר נסאר מהירושה , וחמשת המשיבים שבפנינו נותרו בעלי הזכויות בשטח.


בהסכם, התחייבו המשיבים לפעול להוצאת צו ירושה ולהעברת רישום הבעלות בחלקה על שמם, כדי להעבירה לאחר מכן על-שם המערער. המערער התחייב לשלם את כל המיסים והאגרות שיחולו על עסקת המכר, לרבות מס שבח מקרקעין (להלן: מס השבח). אין חולק כי הסכום שנקבע בהסכם כתמורה המגיעה למשיבים עבור החלקה, שולם להם במלואו ואלה מצידם העבירו למערער את החזקה בחלקה. לאחר חתימת ההסכם, הצהירו הצדדים על עסקת המכר בפני רשויות מס-שבח. המערער ערך שומה עצמית, אולם שומה זו לא היתה מקובלת על שלטונות מס-שבח שערכו בחודש פברואר 1992, שומה לפי מיטב השפיטה, בהתאם לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963- (להלן: החוק). על שומה זו הגיש המערער השגה ב 31.3.92, מבלי לשלם לשלטונות מס שבח את המס שאינו שנוי במחלוקת. ביום 13.9.92 נשלח מטעם המשיבים מכתב למערער (להלן: המכתב הראשון) ובו צוין, בין היתר, כי מתוקף הסכם המכר על המערער לשלם את מס השבח. הוא התבקש לעשות כן, והוזהר שאי קיום תנאי מתנאי ההסכם מהווה הפרה של ההסכם. ביום 5.7.93 שלחו המשיבים מכתב נוסף למערער (להלן: המכתב השני), בו הם מציינים כי אי-תשלום מס השבח על-ידי המערער, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המזכה את המשיבים בביטולו. במכתב ניתנה למערער ארכה של שבעה ימים לקיום התחייבותו. המערער לא שילם את מס השבח במהלך ימים אלה. ביום 22.9.93 הגישו המשיבים את התביעה נשוא ערעור זה. ביום 17.3.94 שילם המערער את חלקו של המס שאינו שנוי במחלוקת. ובהמשך, הפקיד המערער שיק אישי להבטחת חלק המס השנוי במחלוקת. בחודש אוקטובר 1995 הוחלט לדחות את השגתו של המערער ובחודש נובמבר 1995 שילם המערער את יתרת המס לרבות תשלומי ריבית, הפרשי הצמדה וקנסות. לשם שלמות התמונה אוסיף, כי המשיבים הוציאו את צו הירושה ביום 6.9.94, ולא דאגו לרשום את זכויותיהם בחלקה על-שמם.


בית המשפט המחוזי

2. בית המשפט המחוזי קבע, כי משלא נקבע מועד לתשלום המס, היה על המערער לשלם את המס במועדים הקבועים בחוק. משלא עשה כן, הפר המערער את ההסכם הפרה יסודית. קביעה זו נסמכה על שניים: האחד, על כך שסכום מס השבח, הגם שלא נכלל בתמורת החלקה ששולמה למשיבים, הינו חלק בלתי נפרד מהתמורה בעד המכירה. השני, על כך שאי-תשלום מס השבח במועדים הקבועים בחוק, כמוהו כאי-תשלום מלוא המחיר למשיבים. עוד קבע בית המשפט, כי ההפרה היסודית מקנה למשיבים זכות ביטול. באשר להודעת הביטול, קבע בית המשפט, כי מכתביהם של המשיבים אינם בגדר הודעת ביטול, עם זאת, יש לראות בהגשת התביעה, הודעת ביטול. לפיכך, קבע בית המשפט, כי ההסכם בוטל על-ידי המשיבים כדין, הכריז על ההסכם כבטל והורה על רישום הנכס על-שם המשיבים, בכפוף לתשלומי אגרות, היטלים ומיסים הקבועים בחוק. בית המשפט דחה את תביעת המשיבים לפיצויים, מאחר ולא הוכח שנגרם למשיבים נזק כלשהו כתוצאה מהפרת ההסכם.


עיקרי טענות הצדדים

3. המערער טוען כי אין לראות באי-תשלום מס שבח במועדו החוקי, משום הפרה כלשהי - יסודית או אחרת - של ההסכם או של תנאי התשלום בו. לטענת המערער, מועד תשלום המס אינו רלוונטי ביחסים בין המערער לבין המשיבים אלא בין המערער לרשויות. לחלופין - טוען המערער - גם אם יש לראות במעשיו הפרה של ההסכם, היא אינה הפרה יסודית, משום שלא הוסכם שאי תשלום מס שבח יחשב להפרה יסודית ולא נקבע כי על המערער לשלם את המס במועד הקבוע בחוק או במועד אחר כלשהו. עוד טוען הוא, כי הצדדים קבעו בהסכם, שאם נמנע צד כלשהו מלשלם סכום שהוא חייב בתשלומו, תהייה לצד השני זכות לשלם סכום זה ולחזור אל הצד שנמנע מלשלמו. בכך הביעו הצדדים דעתם, כי אי תשלום כשלעצמו, אינו מהווה הפרה. כן מצביע המערער על כך כי המשיבים הוציאו צו ירושה זמן רב לאחר חתימת ההסכם, ולא ראו בכך הפרה מצידם ומכאן שאינם זכאים לטעון להפרה מצידו עקב חלוף הזמן. לחלופין טוען הוא כי גם אם הפר את ההסכם בהפרה שאיננה יסודית, ביטול ההסכם איננו צודק וזאת לאור האמור לעיל וגם בהתחשב בחוסר תום ליבם של המשיבים, המנסים להתחמק מהתחייבותם בגלל עליית ערך הקרקע על אף שלא נגרמו להם נזקים.


המשיבים חוזרים וטוענים כי המערער איחר בתשלום מס שבח, ואיחור זה כמוהו כאי-תשלום חלק מהמחיר החוזי המוסכם. לטענתם, ההסכם הופר בהפרה יסודית וקמה להם זכות לביטול ההסכם. זכות זו אינה מסוייגת, והם מימשו אותה כדין ובתום-לב. ההפרה מתבטאת בכך שסכום המס המשמעותי, שולם בשיהוי רב ולא בהתאם להליכים ולמועדים הקבועים בחוק, וגם לא בתקופת מתן הארכה על-ידם למערער.




דיון

4. הצדדים העלו טענות מגוונות הנוגעות לשאלת קיומה של הפרה, סוג ההפרה, זכות הביטול, חוקיות והצדקת הפעלתה. השאלה לה אדרש תחילה, היא האם יש לראות במועד בו שולם מס השבח על-ידי המערער משום הפרה של ההסכם. אין חולק, שהמערער התחייב בהסכם בתשלום מס השבח (סעיף 18 להסכם). המערער שילם את חלקו של המס שאינו שנוי במחלוקת כשנתיים וחצי לאחר חתימת החוזה, ואת יתרת המס שילם לאחר שנדחתה השגתו. אין בהסכם הוראה מפורשת לעניין מועד ביצוע תשלום מס השבח. לפיכך יש להידרש לסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973- הקובע: כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". נבחן מהו הזמן הסביר לתשלום המס.


5. משכו של הזמן הסביר ייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, על יסוד הראיות שבפני בית המשפט ולפי הקשרו של העניין (ע"א 192/80 מיכאל גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בניין בע"מ פ"ד לו(3) 533, בעמ' 538 (להלן: עניין גדנסקי); ע"א 611/80 ציון צדקה ואח' נ' שמעון בן ארצי הכהן פ"ד לז(4) 313, בעמ' 318; ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ' הוך פ"ד לז(3) 393 (להלן: הלכת מפעלי ברוך); ע"א 431/82 נוריאל חסיד נ' פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ פ"ד לט(4) 451, ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (לא פורסם) (להלן: עניין מראות יפו)).


כאמור, לא נקבע בהסכם מועד לתשלום מס שבח על-ידי המערער. לפיכך, יש ללמוד על משך הזמן הסביר לביצוע החיוב, מנסיבות המקרה שלפנינו. ראשית, בחינת ההסכם כולו מראה כי הצדדים נתנו דעתם לנושא קביעת מועד ביצוע חיובים כאשר מדובר היה בחיובים עיקריים. כך קבעו הצדדים כי תשלום המחיר המוסכם למשיבים והעברת החזקה בחלקה לידי המשלם יתבצעו במועד חתימת ההסכם. הצדדים התייחסו מפורשות בהסכם למס השבח, ולא מצאו לנכון לקבוע בהסכם מועד לביצועו, או להצמיד את חובת תשלומו למועד הקבוע בחוק. לפיכך, אין זה מובן מאליו שאכן זהו המועד הסביר, בנסיבות העניין.


שנית, כשם שלביצוע תשלום מס השבח לא נקבע מועד בהסכם, כך גם לא נקבע מועד לקיום חיובי המשיבים. הצדדים לא קבעו מועד להוצאת צו ירושה כדי לאפשר את רישום החלקה על-שם המערער וגם לא קבעו מועד לרישום החלקה על-שם המערער. צו הירושה הוצא על-ידי המשיבים רק ביום 6.9.94, כלומר כשלוש שנים לאחר שנכרת ההסכם. אף שמדובר בחיובים עצמאיים, המועד בו בחרו המשיבים להוציא את צו הירושה מהווה אינדיקציה למשך זמן ביצוע חיובי ההסכם כפי שהוא נתפס על-ידי הצדדים, שכן, ניתן לאמוד את משך הזמן הסביר גם לפי האופן שבו התייחסו הצדדים להסכם בקביעת מועדים על-ידם וכן לעובדה שהמשיבים לא עשו מאמץ לקיים את חיוביהם למילוי ההסכם, בעוד מועד. גם גורם זה יש לקחת בחשבון בעת הערכת הזמן הסביר (עניין גדנסקי, לעיל, בעמ' 539; השוו גם הלכת מפעלי ברוך, לעיל, בעמ' 401, עניין מראות יפו).


שלישית, המערער לא שקט על שמריו משך כל אותו זמן - הוא ערך שומה עצמית שנדחתה; הוא הגיש השגה על השומה שנקבעה לו ושילם את חלק המס שאינו שנוי במחלוקת (אם כי לא בהתאם לחוק). בכך עמד הוא במבחן שנקבע בפסיקה לפיו, בקביעת אורך התקופה הסבירה יש להתחשב במאמצים שהשקיע הצד נגדו נטענת ההפרה (גדנסקי, לעיל, בעמ' 538-539).


רביעית, באי-עמידה במועדים הקבועים בחוק לתשלום מס שבח, חדל המערער במישור היחסים בינו לבין שלטונות מס שבח ואין בכך בלבד כדי להשליך על הזמן הסביר לקיום מועד החיוב במישור היחסים בין המערער למשיבים. כאן ראוי להעיר, כי בית משפט זה קבע ששלטונות המס אינם רשאים לדרוש הפקדת ערבות כנגד השגה על שומה, שנדרשה מן המערער, בכך יש כדי להקהות את חודה של הטענה כי לא מולאו דרישות החוק (ע"א 3115/93 יעקב נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נ(4) 549).


חמישית, בסופו של דבר שילם המערער את יתר החוב, לרבות קנסות, הפרשי הצמדה וריבית. כל זאת, לאחר שכבר במועד חתימת ההסכם שילם המערער למשיבים, את מלוא הסכום שהגיע להם על-פי ההסכם כתמורת החלקה.


שישית, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, לא נגרם למשיבים כל נזק כתוצאה מאי תשלום מס השבח במועדו החוקי



6. לאור כל האמור, דעתי היא, כי המערער ביצע את חיובו לשלם מס שבח במסגרת הזמן הסביר ואין לראותו כמי שהפר את ההסכם.


עם זאת ומעל לדרוש אציין, כי גם אילו סברתי שהמערער הפר את ההסכם, לא הייתי מוצאת שזו הפרה יסודית. לא הוסכם בין הצדדים כי הפרת חיוב תשלום מס שבח במועדו מהווה הפרה יסודית. הצדדים אף עיגנו בהסכם הסדר לפיו הצד המקיים יכול לשלם את חוב הצד החייב, והוא ישופה לאחר מכן על-ידי הצד החייב ובכך הביעו דעתם שאי תשלום, אינו הפרה. הפרת החיוב כהפרה יסודית אף אינה מסתברת מן הנסיבות. השוואה לחיובים בדבר תשלום התמורה למוכרים והעברת החזקה למערער, להם נקבע מועד, מצביעה על כך שהצדדים גילו דעתם, כי אי-ביצוע החיוב במועדו, לא יהווה הפרה יסודית (השווה ע"א 414/83 מכנס נ' קריזמן, פ"ד מ(4) 721). נוסף על כך, גם לאחר שהמערער שילם את חלק המס שאינו שנוי במחלוקת, לא יכלו המשיבים להעביר את החלקה על-שם המערער מאחר ולא דאגו להוצאת צו הירושה ולרישום החלקה על שמם. לפיכך, גם אם היתה הפרה, לא ניתן לראות בה הפרה יסודית (השווה ע"א 409/78 גולן ואח' נ' פרקש ואח', פ"ד לד(1) 813, בעמ' 820-821). כמו כן, נראה לי, כי כאשר האיחור הוא לגבי תשלום חובה שצריך להשתלם לרשות ולא למשיבים ואותם משיבים לא נפגעו כתוצאה מהאיחור בתשלום, כאשר הם קיבלו את כל התמורה שהיתה אמורה להשתלם להם עבור החלקה ומסרו את החזקה בה, אין לראות באי תשלום המס, הפרה יסודית. ביטול חוזה במקרה של הפרה שאינה יסודית, כפופה לשיקולי צדק (סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א1970-, ע"א 409/78 גולן ואח' נ' פרקש ואח', פ"ד לד(1) 813, ע"א 187/89 אבשלום רובין ואח' נ' יהודה זוהר ואח' פ"ד מה(5) 824). בנסיבות האמורות, נראה לי כי ביטול ההסכם בגין ההפרה, איננו צודק.


7. אשר על כן, אני מציעה לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא, להורות על רישום החלקה על-שם המערער ולחייב את המשיבים בהוצאות המערער בסך 10,000 ש"ח.

ש ו פ ט ת

הנשיא א' ברק:


אני מסכים לאמור בפסקה 7 לפסק דינה של חברתי, בדבר קבלת הערעור. מקובלת עלי מסקנתה, כי אין המדובר בנסיבות המקרה בהפרה יסודית של החוזה וכי ביטול החוזה אינו צודק. על כן, כחברתי השופטת א' פרוקצ'יה, אין אני נדרש להכריע באפשרות כי החוזה כלל לא הופר.


ה נ ש י א

השופטת א' פרוקצ'יה:


1. חברתי, השופטת שטרסברג-כהן, השתיתה את מסקנתה כי יש לקבל את הערעור ולרשום את החלקה על שם המערער על שני מסלולי הנמקה חלופיים: האחד - כי בנסיבות הענין אין לראות במועד בו שולם מס השבח על ידי המערער משום הפרה של ההסכם מאחר שהוא ביצע את חיובו לשלם את המס במסגרת הזמן הסביר שנועד לכך. השני - כי גם אם יש לראות במועד בו שולם המס משום הפרת ההסכם, אין מדובר בהפרה יסודית ומאחר שביטול חוזה במקרה של הפרה לא יסודית כפוף לשיקולי צדק, הרי שבנסיבות מקרה זה, ביטול ההסכם איננו צודק.


2. אני מסכימה ומצטרפת למסקנה כי יש לקבל את הערעור לאור מסלול ההנמקה השני. על פי קו הנמקה זה, גם אם יש לראות במועד תשלום המס משום הפרת חוזה על ידי המערער, אין המדובר בהפרה יסודית ובנסיבות המיוחדות של ענין זה, כפי שפורטו על ידי חברתי, ביטול החוזה עקב הפרה כזו אינו צודק במשמעות סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-, ולפיכך אין מקום לבטלו.


3. משכך, אין צורך שאנקוט עמדה באשר למסלול ההנמקה הראשון ואשאיר בצריך עיון את השאלה האם על רקע ארועים כדוגמת אלה שארעו כאן ניתן לראות את המערער כמי שלא הפר כלל את ההסכם בהינתן הנסיבות והמועד בו בפועל שולם מס השבח על ידיו.
ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק-דינה של כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מס שבח

  2. חישוב מס שבח

  3. מס שבח - פחת

  4. הנחה במס שבח

  5. סעיף 16 לחוק מס שבח

  6. השגה על מס שבח

  7. אי תשלום מס שבח בזמן

  8. ועדת ערר מס שבח

  9. מס שבח לפי שווי השוק

  10. מס שבח מקרקעין על חלקה

  11. מס שבח על זכויות בניה

  12. ערעור של מנהל מס שבח

  13. ניכוי פחת במס שבח

  14. דירה במתנה מס שבח

  15. שומה עצמית מס שבח

  16. תיקון שומת מס שבח

  17. מס שבח דירה יחידה

  18. מס שבח דירה במתנה

  19. טעות חישוב מס שבח

  20. מס שבח דירה בירושה

  21. השגה על מס שבח עוד

  22. ערר על שומות מס שבח

  23. יום הרכישה - מס שבח

  24. קיזוז הפסדים מס שבח

  25. עסקת חליפין - מס שבח

  26. ביטול חכירה - מס שבח

  27. קיזוז הפסד הון כנגד מס שבח

  28. איחוד וחלוקה מס שבח

  29. הפקעת נכס - פטור ממס שבח

  30. איך מערערים על מס שבח

  31. איגוד מקרקעין - מס שבח

  32. איחור בהגשת ערר מס שבח

  33. זכות אובליגטורית - מס שבח

  34. יום המכירה לעניין מס שבח

  35. צו מניעה גביית חוב מס שבח

  36. כונס נכסים - פטור ממס שבח

  37. ניכוי הוצאות בחישוב מס שבח

  38. חישוב מס שבח על מכירת מגרש

  39. ערר על החלטת מנהל מס שבח ברחובות

  40. תביעה נגד עורך דין - מס שבח

  41. זיכוי מס שבח - הפקעת מקרקעין

  42. 4 שנים - פטור ממס שבח כל ארבע שנים

  43. על מי חל מס שבח בעסקת מקרקעין

  44. חתימה על טופס מס שבח תחת כפיה

  45. תביעה על טעות חישוב גובה מס שבח מקרקעין

  46. הגדרת ''דירת יחיד'' לצורך מס שבח

  47. ההבדל בין מס שבח מקרקעין לבין מס רווחי הון

  48. תצהיר על ביטול מכירה לעניין חוק מס שבח מקרקעין

  49. מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ?

  50. תקנה 4 תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר)

  51. תביעה לתשלום פיצוי מוסכם, על פי חוזה מכר בגין אי תשלום מס שבח

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון