עילת פינוי דייר מוגן - ע"פ סעיף 131 (2) - הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות

פסק דין 1. בפני תביעה לפינויו של הנתבע מהדירה בקומת הקרקע של בניין. 2. עיקרי המסכת העובדתית. א. הנתבע הינו שוכר של דירת מגורים בקומת קרקע של הבניין על פי הסכם שכירות מיום 2.2.87. ב. הסכם שכירות זה נחתם בין הנתבע לבין בעלת הבית הקודמת. ג. הנתבע הינו דייר מוגן ע"פ חוק הגנת הדייר. ד. ביום 15.1.92 הגישה התובעת דנן תביעת פינוי נגד הנתבע דנן בגין הפרת חוזה השכירות, פסק הדין ניתן ביום 09/11/94 ובו קבע בית המשפט כי הנתבע הרס בעצמו את "החדר" שבנה ולכן לא קיבל את תביעת הפינוי אך חייב את הנתבע לשלם דמי שכירות ראויים בגין "חדר" זה (נספח ג' לת3/). ה. בשנת 1995 שוב הוגשה תביעה ע"י התובעת דנן כנגד הנתבע דנן בגין אי תשלום דמי שכירות. תביעה זו הסתיימה בפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין ובה הוסכם כי הנתבע ישלם לתובעת סך של 2,800.- ש"ח (נספח ה' לת3/). ו. בסעיף 3 להסכם השכירות נקבע כי "השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע כל תיקונים, שכלולים ותוספות מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר בכתב ...". 3. המחלוקת המשפטית. טענות התובעת: א. התובעת הינה הבעלים של הבניין ברחוב חובת הלבבות 51 בתל-אביב. ב. הנתבע גדר חלק משטח החצר הצמוד לדירתו בגדר עשויה עץ. בתוך שטח זה הנתבע מגדל בעלי חיים אווזים ותרנגולות. ג. בשטח החצר המדובר נמצאים בלוני גז של חלק מהדירות בבניין וכן בור הביוב הראשי של הבניין. ד. הנתבע אוסר על כניסת אנשים לשטח החצר המגודר ואף סילק מהמקום אינסטלטור שהזמין בעלה של התובעת על מנת לבדוק תלונות על נזילת מים לדירתו של הנתבע. ה. הנתבע ריצף את הדירה בריצוף חדש, וכן החליף את הקרמיקה בחדר השירותים, באמבטיה ובמטבח וזאת ללא שהודיע לתובעת על כך וללא שקיבל את הסכמתה. ו. התובעת חוששת כי הנתבע הוא זה ששבר את הצינור הראשי של האינסטלציה בבניין עת ביצע עבודות אינסטלציה בדירתו שלא כדין. ז. הנתבע אינו מאפשר לבעלה של התובעת המנהל את עניני הבית להיכנס לשטח הבניין ובכל פעם שבעלה של התובעת מנסה לעשות זאת הנתבע מזעיק את המשטרה. טענות הנתבע: א. הנתבע איננו יודע מהן הזכויות של התובעת בבניין. ב. הזכויות שרכשה התובעת כפופות גם לכל הסכם בעל-פה שנעשה בין הנתבע ובין בעלת הבית הקודמת גב' גרמן. ג. התביעות האחרות שהוגשו נגדו בעבר ע"י התובעת היו מהומה רבה על לא מאומה והסתיימו בקול ענות חלושה. ד. התביעה דנן היא המשך נסיונותיה של התובעת להצר את צעדיו ולהציק לו במטרה לסלקו ולפנותו מהדירה בכל דרך אפשרית. בעלה של התובעת אף אמר לו כי יעשה הכל על מנת לסלקו מהדירה. ה. הסכם השכירות הוא חוזה אחיד, במשמעות חוק החוזים האחידים, וסעיף 3 להסכם השכירות לעיל מהווה תנאי מקפח ומן הראוי כי בית המשפט יבטלו או ישנהו. ו. לחלופין יש לפרש את סעיף 3 פירוש סביר המאפשר לנתבע לחיות בדירה ולהשתמש בה באופן סביר לרבות ביצועם של תיקונים דחופים, הכרחיים או כאלה שאינם פוגעים במושכר ולרבות שימוש סביר בחצר ובשאר חלקי הבניין ומתקניו. ז. הגדר עליה מדברת התובעת אינה אלא לוחות עץ פשוטים שאינם מקובעים, כל אדם מסוגל להזיזם בנקל ומעולם לא הפריעו לאיש להתהלך בחצר כרצונו. ח. הנתבע החזיק עופות בחצר מפעם לפעם ובמשך תקופה ארוכה, בהסכמתה של בעלת הבניין הקודמת וברשותה בלא שהדבר הפריע לאיש. הסכמה זו מחייבת גם את התובעת, הרשות לא בוטלה מעולם וזהו שימוש סביר בדירה ובחצר. ט. צינור המים הראשי התבקע מאחר והיה חלוד ורקוב, דבר שגרם לחדירת מים לדירתו של הנתבע. הנתבע נאלץ לשבור חלק מהמרצפות שבדירה לצורך חשיפת הצינור, ולאותה מטרה נאלץ גם להרוס ארון ולוח שיש במטבח ואת אסלת השירותים. י. במקום נכח גם דייר נוסף בבניין מר מיכאל רביוב (להלן: "מיכאל") ושניהם ניסו לתקן את הצינור הראשי בעצמם ומכספם מאחר ובעלה של התובעת סירב לבצע זאת בעצמו. יא. פירושה של התובעת להסכם השכירות הוא לא סביר. יב. לחלופין מבקש הנתבע שינתן לו סעד מן הצדק ושהוא לא יפונה מהדירה. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות. מטעם התובעת: מר שרעבי אבנר נחקר על תצהירו (ת1/), מר יעקב גרמן נחקר על תצהירו (ת2/), מר חוסרו נובל נחקר על תצהירו (ת3/), גב' קרקו לונה נחקרה על תצהירה (ת4/). מטעם הנתבע: מר חיים ששון נחקר על תצהירו (נ2/), מר רוני טווינה נחקר על תצהירו (נ3/), מר מיכאל רביוב נחקר על תצהירו (נ4/), מר ישי שרעבי נחקר על תצהיר (נ5/), מר ישראל אבוטבול נחקר על תצהירו (נ6/). 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את כתבי הטענות, בחנתי את מכלול החומר המצוי בתיק בית המשפט, שמעתי את עדויות הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנות הבאות: א. התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבע ע"פ סעיף 131 (2) לחוק. ב. יש להשית על הנתבע סעד מן הצדק, שימנע את פינויו מהדירה. 6. סעיף 131 לחוק הגנת הדייק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראת חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: 1) ..... 2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". א. לטענת התובעת התגבשה כנגד הנתבע עילת פינוי מהדירה בגין הפרת תנאי החוזה השכירות. ב. אחת הטענות של התובעת היא כי הנתבע ביצע שינויים בדירה שנאסר לבצעם בחוזה השכירות. עילת פינוי של "עשיית שינויים בדירה" איננה מצויה במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131, לחוק ועל כן על הטוען להתקיימותה, להוכיח שלושה תנאים מצטברים: 1. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתם של שינויים בדירה (להלן: התנאי הראשון"). 2. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעת (להלן: "התנאי השני"). 3. הפרת התנאי הנ"ל מקנה לבעל הבית את הזכות (על פי תנאי השכירות) לתבוע את פינוי הדייר מהדירה (להלן: "התנאי השלישי") [ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין - גינוסר, עדכון מס' 4 בעמ' 65 וראה גם לעניין זה ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד ל"ב (2) 869]. ג. נפנה עתה לניתוח התגבשות עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות עקב שינויים בדירה: 7. האם התנאי הראשון התקיים? התנאי העוסק בשינויים במושכר, בחוזה השכירות, מופיע בסעיף 3 "השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע כל תיקונים, שיכלולים ותוספות, מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר בכתב ..." (נספח א לת3/). מאחר וישנו תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר על ביצוע שינויים ותיקונים בדירה, הרי שהתנאי הראשון התקיים. 8. האם התנאי השני התקיים? אין חולק כי בוצעו בדירה השינויים הבאים: "החלפנו יחדיו את קטע הצינור הזה ... לא היה מנוס מהסרת הארונות והאסלה, שהיו ישנים מאוד והתפרקו בשעת הסרתם, ואף לא היה מנוס משבירת המרצפות ברצפות של החדרים הללו. בשעת פירוק הארון במטבח נשברו השוליים של לוח השיש שמעליו ... התקנו שם - במקום אותו צינור - את הצינור המאונך ... לאחר מכן נאלצתי להתקין ארון במטבח אסלה ומרצפות, במקום אלה שנשברו ... החלפתי את הצינורות שהוליכו למקלחת, למתקן הניאגרה ולכיור המטבח ... על גבי אריחי הקרמיקה הקיימים, שחלקם נשבר בעת החלפת הצנרת הרקובה שבקיר הדבקתי אריחי קרמיקה חדשים ...". (מתצהירו של הנתבע נ6/). בידוע הוא כי: "מה שבעיני הבריות יכול להראות כדבר פעוט ערך, ושאיננו ראוי לכינוי "שינוי" יכול להראות כשינוי בעיניו של בית המשפט. הלכה פסוקה היא כי כל עבודה אשר משאירה עקבות לתמיד במושכר או בחלק ממנו ניתן לראותה בתור שינוי בעיני החוק ..." (לעיל בר. אופיר, עמ' 60). במקרה דנן בחוזה השכירות ישנו סעיף האוסר ביצוע כל שינוי או תיקון מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר בכתב. "לנוכח קיומו של איסור חוזי מפורש על ביצוע שינויים במושכר - אסור לבצע שינויים גם אם השינויים היו מחוייבי המציאות ונועדו למנוע סכנה מהמשתמשים במשוכר ...". (לעיל בר אופיר, עמ' 70). כלומר אסורים גם תיקונים שנועדו למנוע סכנה קל וחומר תיקונים ושינויים אחרים. האם התקבלה הסכמתה של התובעת לתיקונים שבוצעו? הנתבע לא טען בשום שלב שקיבל אישור לביצוע תיקונים ושינויים, כפי שביצע, בדירה. היה עליו להראות שקיבל אישור כאמור . וכן העיד הנתבע במפורש כי: "נכון שהחלפתי צינורות של חצי צול בלבד גם שלא היו מפוצצים", לא ביקשת אישור מנובל גם לגבי הצינורות של חצי צול" (עמ' 32 לפרוטוקול). כלומר אין חולק שלא ניתנה הסכמה לתיקונים ולשינויים שבוצעו. לאור העובדה כי נאסר כל שינוי ותיקון ללא הסכמה, וזו לא ניתנה, ולאור האמור לעיל כי אף על מנת למנוע סכנה אין לבצע שינויים ותיקונים כאשר אלו נאסרו בחוזה, ברור אם כן שאף התנאי השני התקיים. 9. האם התנאי השלישי התקיים? על מנת לבדוק התקיימות תנאי זה יופנה אל לשון החוזה סעיף 3 קובע במפורש כך: "השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע כל תיקונים שכלולים ותוספות מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר בכתב. כל הפרה כנ"ל היה כדי להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד של תביעת פיצויים עבור כל מעשה כזה". כלומר, כשמצוין בחוזה במפורש כי הפרה מסוג זה מאפשרת לבעלת הבית לתבוע את פינויו של הנתבע הרי שהתקיים גם התנאי השלישי לטעמי מאחר ולצדדים שיש היסטוריה של אי הסכמות ותביעות היה על הנתבעת לדעת כי אל לו לעשות דבר על דעתו היה עליו לקבל את אישורה של התובעת או לפנות לבית הדין ע"מ לפתור את הביעה משלא עשה כך אל לו לבוא בטרוניה לאיש מלבד לעצמו. ולכן ע"פ סעיף 131 (2) לחוק הרי שהתגבשה עילת פינוי כנגד הנתבע בגין הפרת חוזה השכירות. 10. באשר לטענה כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים קובעת כי: "ביטול או שינוי של תנאי מקפח מותנת בחוק החוזים האחידים בשני תנאים: האחד - היות החוזה שבו נכלל התנאי "חוזה אחיד" כהגדרתו בחוק. השני - היות התנאי המועמד לביטול "תנאי מקפח" ". גם לו נקבל את הטענה כי מדובר בחוזה אחיד הרי שיהיה עלינו לבדוק האם התנאי הוא תנאי מקפח סעיף 3 מורה, כי את הקיפוח שבתנאי יש לבחון בשים לב למכלול תנאי החוזה ולישיבות אחרות. המבחן הוא אפוא כללי וסתמי, המשאיר שיקול דעת רחב ליבת המשפט ולבית הדין כמיישמים את הוראות החוק .ואמנם, השופט ברק רואה את מבחן הקיפוח כהסמכה חקיקתית לחקיקת שיפוטית: "בית המשפט חייב לקבוע על פי הבנתי את טבע ההתקשרות בין הצדדים מזה ואת טבעם של ערכי החברה הישראלית מזה אם ההתקשרות היא הוגנת או שמא יש בה הגנה יתרה על האינטרס של הספק". בבית המשפט העליון נקבע, כי מן הנכון שמושג הקיפוח יתגבש ויתבהר בדרך של פרשנות ממקרה למקרה". (ג. שלו, דיני חוזים מהדורה שניה, עמ' 631) סבורני כי תנאי האוסר על ביצוע שינויים בדירה איננו תנאי מקפח בחוזה אחיד. לטעמי זכותו של בעל הבית לקבוע מה יעשה ברכושו ומה לא והדייר יכול לבחור מראש באם להיכנס למערכת החוזית הזאת כפי שהיא או שלא. לא פעם בחוזי שכירות מסכימים הצדדים על ביצוע שינויים כלשהם ואף מוסיפים זאת בכתב בחוזה עצמו. לא פעם מגיעים הצדדים להסכמה בה מאשר בעל הבית לדייר לבצע דברים שאינם מופיעים בחוזה. זהו חופש החוזים וחופש הצדדים להגיע להסכמות. במקרה דנן נאסרו שינויים והנתבע אף לא ביקש אישור למה שבוצע א גם לו היה מבקש ונדחה, יכול היה לפנות לבית הדין בעניין זה. לסיכום אינני מקבל טענה זו. 11. גידור שטח בחצר וגידול חיות בו: "בעל בית אשר טוען כי הדייר עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו מעמיד עילת פינוי עליו להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. אם לא הצביע על תנאי כזה, פירוש הדבר מאין בידיו עילת פנוי לעניין אותו מעשה" (ר"ע 111/84 פד' ל"ח (4) 658-654). לא שוכנעתי כי הנתבע גידר שטח בחצר הבית. בנוסף לכך התובעת לא ציינה איזה סעיף בחוזה אוסר על החזקת חיות, קל וחומר כאשר בפני, לעניין גידול החיות, עדויות סותרות באשר לוויכוח אם הנתבע מחזיק בחיות באישור בעלת הבית הקודמת זה שנים רבות או שמא זו היא לו בפעם הראשונה שכך הוא עושה. הוסף על כך את העובדה שעדה מרכזית לעניין זה בעלת הבית הקודמת לא הובאה להעיד בפני וביצוע: "מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהוא לטובתו ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה הייתה פועלת כנגדו" (ע"א 55/80 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חב' בע"מ, פ"ד מד (4), 602). על כן אני קובע כי לא הוכחה בפני טענה זו. 12. מניעת כניסת אינסטלטור: האינסטלטור לא הובא להעיד, ונותרתי עם עדויות סותרות לעניין זה לכן אני קובע כי גם כאן לא הוכחה בפניי טענה זו. 13. הענקת סעד מן הצדק לנתבע מבוא סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדיור קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק של פינוי באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהוה זה צודק לתתו". במסגרת שיקוליו על בית המשפט חובת להתחשב בכך ש - "חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפיה: "אין פוגעים בקניינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין (ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמ"ג, פ"ד ל"ה (3) 656" [לעיל בר אופיר, בע"מ 141]). מתי אם כן יינתן סעד זה? כאשר: "בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה" (לעיל בר אופיר, עמ' 142). הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאות הפנוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית (ע"א 143/55 דוד היזנר נ' שלמה קלינסקי, פ"ד י"א (1) 17). הכרעה: לאור ההלכות שפורטו לעיל, ולאחר ששקלתי את מסלול השיקולים בעד ונגד בעזרת סעד מן הצדק לנתבע בנסיבות דנן, סבורני כי כף המאזנים נוטה יותר לכיוון הנתבע ועל כן יש להעניק לו סעד מן הצדק שימנע את פינויו מהדירה. 14. להלן הנימוקים להחלטתי: א. טיב המושכר: במקרה דנן מדובר בדירת מגורים של הנתבע והלכה היא כי מקילים יותר עם דייר של דירת מגורים שאשר עם דיר בבית עסק (ע"א 81/88 אלסחורי ואח' נ' מזרחי, פ"ד לז (3) 309). כמו כן שוכנעתי כי פינויו של הנתבע מהדירה יעמידו בפני שוקת שבורה. ב. מהות ההפרה: נתתי דעתי לכך שהשינויים שביצע הנתבע בדירה. לא גרמו נזק ממשי או חסרון כיס לבעל הבית, ואף לכך ששינויים אלו על אף שבוצעו במקביל לכך שהוחלפה הצנרת בדירה, אסור היה לבצען על פי חוזה השכירות. ג. התנהגות הדייר: בנסיבות דנן, לא התרשמתי כי התנהגותו של הנתבע מקורה בזלזול בחובותיו כדייר, אלא ברצונו לתקן את הצנרת בפשוטו. ד. הנזק שנגרם לתובעת: הנזק שנגרם לתובעת בגין כרסום בזכויותיה הקנייניות ניתן לתיקון באמצעות תשלום פיצוי כספי. מה גם שהחלפת הצנרת והשינויים שבוצעו, אינם מורידים את ערכה של הדירה אלא נהפוך הוא. 15. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבע לפנות ולסלק ידו מהדירה הנמצאת בקומת הקרקע של הבנין הנמצא ברח' חובות הלבבות 51 ת"א, ולהחזירה לתובעת כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמו. ב. צו הפינוי לא יבוצע באם ישלם הנתבע לתובעת פיצוי כספי בסך של 8,000 ש"ח עד ליום 30/10/00. ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 7,000.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. פינוי דייר מוגןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותפינויפינוי דירה