##(1) עילת נטישה דייר מוגן - מה אומר החוק ?## סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר) פורט את רשימת העילות לפינוי דייר מוגן. מלשון החוק עולה כי מדובר ב"רשימה סגורה". אף על פי כן הוסיפה הפסיקה עילת פינוי – עילת הנטישה – אשר אינה באה בגדרו של החוק. הרציונל בבסיס עילת הנטישה מושתת על ההנחה כי מי שנטש את המושכר, והמושכר הפסיק לשמש לו מקום מגורים או בית עסק, אינו נזקק עוד לחסות תחת הגנת החוק ולא צודק כי הוא ימשיך להחזיק במושכר אותו נטש ( ע"א 477/67 רבינוביץ נ' ארגש, פ"ד כ"ב(1) 309, 312 (1968); ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758 (1992); ע"א ( מחוזי ת"א) 2336-07-11 עזבון המנוח יצחק גואל ז"ל נ' גינר (30.8.2012)). ##(2) עילת נטישה דייר מוגן - מה צריך להוכיח ?## בעל בית המבקש לפנות דייר מכוח עילת הנטישה נדרש להוכיח שני תנאים מצטברים: האחד, היבט " פיזי" של נטישה – דהיינו, הדייר אינו מחזיק עוד במושכר; השני – היבט " נפשי" – אין בכוונת הדייר לשוב ולהחזיק במושכר. ההיבט הנפשי כולל שני יסודות: הראשון – נעוץ ברצון הדייר לחזור למושכר; השני – בוחן אם קיים סיכוי ממשי כי חזרת הדייר למושכר תתממש בפועל. נפסק כי " לא די ברצון ערטילאי לחזור לנכס ביום מן הימים, אלא שיש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים" (עניין נוסייבה, סעיף 7 לפסק דינו של כב' השופט שמגר). ##(3) עילת נטישה דייר מוגן - בבית עסק:## בבית עסק ( להבדיל ממושכר שנועד למגורים) לא מתחייבת נוכחות פיזית של הדייר במושכר. הפסיקה הכירה באפשרות של הדייר להפעיל את עסקו באמצעות שלוח מטעמו. נפסק כי " בדרך כלל הקשר האישי בין הדייר לבין דירת מגורים הוא הדוק בהרבה מאשר קשר אישי בין בעל עסק למקום העסק שלו. באופן רגיל אין אדם יכול לגור בדירה על-ידי שלוחו, אך הוא יכול לנהל עסק על-ידי שלוח. על-כן, במרבית המקרים, העובדה, שבעל עסק אינו נמצא באופן פיסי במקום העסק אינה בהכרח מצביעה על כך, שהוא נטש את המושכר. בסופו של דבר, המסקנה, אם הייתה נטישת בית עסק או לא, צריכה להיות מבוססת על נסיבות כל עניין ועניין, כגון טיבו של העסק, הקשר האישי, שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק, לפני שנוצרו העובדות, המצביעות, לכאורה, על נטישה, ומה הם הקשרים שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוואנטית, ובכללה התקופה, שבה מתבררת התביעה" (ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכישווילי, פ"ד לו(1) 810 (1982)). אף שהדייר אינו חייב להימצא באופן פיזי במושכר שהוא בית עסק, נדרש כי תישמר זיקה מתמשכת בינו למושכר, אף אם היא מתבטאת בשימוש מוגבל או מועט במושכר ( עניין נוסייבה, פסקה 8; דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 144 (מהדורה שניה, כרך ראשון, עדכון מס' 9, 2018): "הכלל הוא, אם כן, כי גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה מפני נטישה [...] ובלבד שהעסק אשר מתנהל במושכר יהיה עסקו של הדייר"). נדרש שהזיקה לא תהיה למראית עין בלבד. כך למשל, פעולות הנעשות כלפי חוץ גרידא, כדוגמת פתיחת דלת של בית העסק בבוקר למספר דקות ו"ביקור" בערב, כאשר לא נעשית במקום כל עבודה אשר לשמה הושכר הנכס, עולות כדי נטישה ( יעקב שקד פינוי מקרקעין - הליכים והלכות 305 (2017). בשים לב לכך כי הדייר לא נדרש להימצא פיזית בנכס, נבחנת זיקתו הכלכלית לנכס המוגן. בהקשר זה נפסק כי " יש להבחין בין מסירת השימוש או העברת המושכר לאחר, באופן בו הדייר המקורי מאבד את הזיקה הכלכלית לעסק המתנהל במושכר, לבין מקום בו מנהל הדייר המוגן את עסקו שלו, באמצעות אחר. המבחן לכך אינו היקף שעות נוכחותו הפיסית של הדייר בבית העסק. על בית המשפט להכריע בשאלה, בהתאם לנתונים הפרטניים של כל מקרה, מהם ניתן ללמוד מיהו בעל הזיקה הכלכלית לעסק ומיהו הנושא ברווחיו ובהפסדיו" ( ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337 (1983)). ##(4) עילת נטישה דייר מוגן - פסיקה:## עיקר המקרים המעוררים קושי בהקשר של נטישה עוסקים בדייר שעזב את המושכר עקב אילוץ שנכפה עליו ולא משום בחירה חופשית. בית המשפט העליון נדרש לניתוח ההיבט הנפשי של נטישה – כוונה של הדייר לשוב ולהחזיק במושכר – מחמת אילוץ ( רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (5.9.2017). פסק הדין אמנם ניתן על רקע של נטישת בית מגורים, אולם האמור בו יפה גם ביחס לנטישת בית עסק ( בשינויים המחויבים)). בית המשפט פסק כי בבחינת השאלה אם מדובר בנטישה של המושכר ללא כוונה לחזור אליו יש להרחיב את נקודת המבט ולבחון מכלול של שיקולים רלוונטיים ואת האינטראקציה ביניהם. שיקול אחד עליו עמד בית המשפט הוא קיומו של אילוץ הולך ומתמשך אשר הוביל לעזיבת המושכר ומונע את השיבה אליו. בית המשפט הבהיר כי אילוץ כאמור משפיע על בחינת יסוד הכוונה בשלושה ממדי זמן: ממד העבר – בוחן מה עמד ביסוד עזיבת המושכר במועד העזיבה; האם הדייר בחר לעזוב את המושכר או שמא עזיבתו נעשתה בלית ברירה וללא יכולת בחירה אחרת; ממד ההווה – בוחן מדוע לא חזר הדייר למושכר. אם האילוץ עדיין מונע מהדייר לחזור למושכר, מדובר באילוץ מתמשך. ככל שמתקיים אילוץ מתמשך, יש בכך להשפיע על שאלת הרצון לשוב למושכר (אילוץ מתמשך מעורר קושי לקבוע כי לא קיים רצון לשוב למושכר); ממד העתיד – בוחן את הסיכוי הממשי לשוב למושכר. היינו, האם הכוונה לשוב למושכר מעשית והאם היא עשויה להתממש בעתיד הנראה לעין. זהו מבחן הסיכוי הממשי. היסוד " ממשי" אינו נבחן במובן הסתברותי אלא במובן שהאפשרות לחזור למושכר עשויה להתממש. נפסק כי כאשר האילוץ הוא שמקטין את הסיכוי לשוב למושכר, לא יהיה זה צודק לזקוף לחובת הדייר את סיכויי השיבה הנמוכים. במקרה כזה, נפסק כי אין מקום להתמקד בהסתברות לחזרה למושכר אלא דווקא בסיכוי – ולו הנמוך – כי הדייר יוותר ללא פתרון דיור המיטיב עמו בחלוף האילוץ. ##(5) עילת נטישה דייר מוגן - אילוץ רפואי:## במצב של אילוץ רפואי המונע מדייר בבית עסק להוסיף ולהפעיל את העסק בעצמו, נקבע כי אם דייר פרש מהעסק בשל מצבו הבריאותי ויש לו בן שעבד עמו בעסק לאורך הזמן, הוא יהיה רשאי להושיב את בנו במושכר (זולת אם הסכם השכירות אוסר על כך) (שקד, עמ' 307; ע"א 477/67 רבינוביץ נ' ארגש, פ"מ כב(1) 309 (1968) ("אין לראות כי הדייר מנסה לנצל לרעה את החוק למטרות שהחוק לא התכוון להן, על-ידי כך שאחרי שהסתלק מעבודתו בעסק בגלל גילו או חולשתו מושיב ומחזיק במקומו את בנו אשר עבד אתו באותו מקום משחר ילדותו"). נטל השכנוע בעניין קיומה של נטישה מונח על כתפי התובע מתחילת ההליך ועד סופו. "ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק" (ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק, פ"ד י"ז 2493, 2501 (1963); שקד, עמ' 303-302). ##(6) להלן פסק דין בנושא עילת פינוי דייר מוגן בגלל נטישה:## 1. בפני תביעת פינוי, שהגיש התובע, שהוא אחד מהבעלים של דירה, המצויה בקומה ד' בבניין ברח' נחמה 4 בתל-אביב (להלן: הבניין) והידועה כחלקה 32 בגוש 7016 (להלן: הדירה), כנגד דיירת מוגנת בדירה (להלן: הנתבעת). 2. אין מחלוקת בין הצדדים לגבי העובדות הבאות: א. התובע הינו הבעלים המשותף של הבניין וברשותו שליש מהבעלות בבניין (ת1/). ב. בחודש אפריל 62 נחתם הסכם שכירות (ת2/) בין גב' חנה בת ג'ברה שעיה ז"ל, אחת מבעלי הבניין דאז, לבין הרב ז"ל בעלה של הנתבעת, לפיו הושכרה הדירה לרב ז"ל החל מיום 1.1.62 בשכירות שחוקי הגנת הדייר חלים עליה. בחוזה השכירות הוגדרה מטרת השכירות "למגורים בלבד" (אם כי, לגרסת הנתבעת היא ובעלה המנוח הרב התגוררו בדירה החל משנת 1948). ג. לאחר פטירת הרב ז"ל בשנת 1988, מכח היותה אלמנתו של הרב, שהתגוררה עימו באופן רצוף עובר לפטירתו, הפכה הנתבעת לדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר. ד. החל משנת 1989 שלחה הנתבעת לתובע את תשלום דמי השכירות בשיקים (ת5/א'-ג'). התובע סירב לקבל את השיקים, לא גבה אותם והחזירם לנתבעת. ה. הנתבעת שהינה אשה מבוגרת מתקשה לרדת ולעלות במדרגות לדירה המצוייה בקומה הרביעית ללא מעלית (סעיף 19ג' לתצהיר עדותה הראשית, ת6/, ח.נ. עמ' 31). ו. מצב הבניין, בו מצויה הדירה, הינו רעוע. בהתאם לדו"ח מהנדס עיריית ת"א מהווה הבניין סכנה למחזיקים בו ולציבור, ויש לבצע בבניין עבודות שיפוץ שונות (ת8/א'). 3. התובע סומך את תביעתו לפינוי הנתבעת על שלוש עילות חלופיות: א. נטישה. ב. אי תשלום דמי שכירות. ג. בנייה במושכר והזנחת המושכר בניגוד לתנאי חוזה השכירות. הנתבעת מכחישה קיום אחת העילות הנ"ל ואף העלתה טענה מקדמית לפיה הנתבע מנוע מלהגיש תביעת פינוי נגדה שכן אינו הבעלים של הדירה בשלמותה. זכותו של התובע, שהינו בעלים של 1/3 הדירה, בלבד להגיש את תביעת הפינוי. 4. לטענת ב"כ הנתבעת אין התובע רשאי להגיש לבדו מבלי לצרף את יתר בעלי הבניין, תביעת פינוי מאחר ובבעלותו רק שליש מהבעלות בבניין והוא לא הציג כל יפוי כח מטעם הבעלים האחרים, לפיו הוסמך להגיש תביעת פינוי גם בשמם. דין טענה מקדמית זו להידחות. בהתאם לדין רשאי בעלים משותף של מקרקעין לפעול בנפרד ולבצע פעולות למניעת נזק ולהגנת הבעלות או החזקה במקרקעין ללא צורך בהשגת הסכמה של כל הבעלים (ראה: י. ויסמן "דיני קניין-בעלות ושיתוף" תשנ"ז עמ' 249 סעיף 5.85). נטישת המושכר 5. לגרסת התובע, לאחר פטירת בעלה עברה הנתבעת להתגורר אצל בנותיה ונטשה את המושכר ולפיכך קמה לבעלים עילת פינוי נגדה. בהתאם לעדותו, יודע הוא על נטישת הדירה על ידי הנתבעת, בין היתר, מכך שהוא נמצא בבניין מדי יום, דופק על דלת דירתה ולא נענה (ח.נ. עמ' 19). כנגד עדותו של התובע מצויה עדותה של הנתבעת וכן עדויותיהן של שלושת בנותיה: פנינה גולדמן, שושנה רוזנבוים ופסיה לאה ברייטשטיין וכן של חתנה הרב שמואל ראזנבוים. הנתבעת וכל העדים הנ"ל, שהם בני משפחתה, העידו כי הנתבעת ממשיכה להתגורר בדירה גם לאחר פטירת בעלה. לאחר שמיעת מכלול הראיות והתרשמות מהן הגעתי למסקנה, כי הוכח שהנתבעת נטשה את הדירה ואינה מתגוררת בה יותר. מבחינת התרשמות מאופן מתן העדות, העדפתי את עדותו של התובע לענין הנטישה על עדותם של הנתבעת ושל העדים מטעמה, מה גם שלעדותו של התובע נמצא סיוע במספר ראיות נוספות ואלה הן: (א) הביקור במקום שערך ביהמ"ש ביום 7.12.97 נערך ביקור בדירה במעמד הצדדים ובאי כוחם. מממצאי הביקור למד ביהמ"ש באופן חד משמעי כי למרות ההצהרות החוזרות ונשנות של הנתבעת, כולל ביום הביקור במקום, כי היא גרה בדירה באופן מסודר דרך קבע - אין המצב כך. אני מפנה לדו"ח הביקור במקום מיום 7.12.97 אשר מדבר בעד עצמו. התרשמותי מהביקור במקום היתה, כי לא רק שהנתבעת לא התגוררה במועד הביקור או סמוך לו, אלא שכך היה המצב זמן ניכר קודם לכן. עוד הוכח ללא צל של ספק שלא נערכו שיפוצים באותה דירה שנים רבות קודם לביקורי במקום מה שעומד גם כן בסתירה לתצהירי הנתבעת ובנותיה שלפי עדותן נעשו שיפוצים בדירה בשנת 1994 לערך (סעיף 8 לתצהירי הבנות וסעיף 10 לתצהיר הנתבעת). (ב) שימוש אפסי בחשמל מתעודת עובד ציבור של הגב' אסתר ברון, עובדת חברת חשמל (ת10/), ניתן ללמוד, כי לא נעשה בדירה שימוש יום יומי בחשמל החל מינואר 1989 ועד דצמבר 1992 לפחות. (ג) נתוני צריכת המים בהתאם לעדותה של הגב' איריס גואטה עובדת עיריית ת"א, אשר הגישה גם תעודת עובד ציבור (ת11/א'-ז'), צריכת המים בדירה החל מאפריל 1990 ועד סוף 1994 היתה כדלקמן: בתקופות מסויימות לא היתה צריכת מים כלל ובתקופות מסויימות היתה צריכת מים של קוב אחד בלבד, במשך חודשיים, שמשמעותה שלא היה כלל שימוש במים, שכן צריכת מינימום לדבריה הינה בין 5 עד 7 קוב לחודשיים. לדבריה קוב אחד "לא מספיק אפילו להורדת מים בשירותים" (עמ' 28 לפרוטוקול). (ד) בעיריית ת"א-יפו רשומה הנתבעת החל משנת 1995 ברח' למרטין בהתאם לתעודת עובד הציבור של עובדת העירייה גב' איריס גואטה, הנתבעת מקבלת חיובים לתשלום חשבון מים מהעירייה מעת לעת ואף הנחה בתשלום החל משנת 1995 לפי הכתובת למרטין 29 (ת11/ד', ת11/ז'). למרות שנחקרה, הנתבעת לא נתנה הסבר למהות חיובים אלה. (ה) אי העדת עד חיוני משום מה לא הוזמן לעדות אף שכן המתגורר בבניין, שיכול היה להעיד על מגורי הנתבעת במקום משנת 1989. מטעם התובעת הוגש תצהיר עדות ראשית של אדם המתגורר בבניין סמוך אך גם אותו שכן בסופו של דבר נמנע מלהעיד, כך שיש להתעלם מתצהירו. אומנם ב"כ הנתבעת טען, שאותו שכן אויים על ידי התובע שלא יעיד לטובת הנתבעת, אולם מדובר בטענה בעלמא שאין לה שום תמיכה בעדות ואף לא בתלונה במשטרה ואני מתעלמת מטיעון זה. בהתאם להלכה הפסוקה, אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת מדרך הטבע את החשד, כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד ולכן אי הבאת העד הרלוונטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו (ראה ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760; ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר, פ"ד מד(4) 595, 602). לסיכום, ממכלול הראיות בתיק שוכנעתי שהנתבעת אינה מתגוררת בדירה מזה שנים רבות. 6. בהתאם להלכה הפסוקה, על מנת שתקום עילת פינוי מכח נטישה, יש צורך בהתקיימות מספר תנאים, והנטל להוכחתם הוא על הטוען לנטישה (ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 767 (להלן: פס"ד נוסייבה); ע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח', פ"ד יז(4) 2498). על בעל הבית להוכיח לא רק שהדייר איננו נמצא באופן פיזי בדירה, אלא גם שקיימות עובדות, אשר לפיהן ניתן להסיק שאין בדעתו של הדייר לשוב אליה (ד. בר-אופיר "סוגיות בדיני הגנת הדייר", עדכון מס' 4, אפריל 1999, הוצאת פרלשטיין גינוסר בע"מ, עמ' 116 (להלן: בר-אופיר). כאמור ממכלול הראיות בתיק שוכנעתי שהנתבעת אינה מתגוררת בדירה מזה שנים רבות ושאין בכוונתה לחזור ולהתגורר בדירה. עזיבתה של הנתבעת את הדירה עולה לרמה של נטישה כמשמעותה בהלכה הפסוקה. הנתבעת לא הוכיחה ולא שיכנעה את בית המשפט, כי העדרותה אינה אלא זמנית, וכי יש לה כוונה לחזור לדירה, כוונה המתבטאת ברצון ובסיכוי ממשי לחזור למושכר (ראה פס"ד נוסייבה בעמ' 768; ע"א (ת"א) 688/94 הרב ביברפלד נ' בית ברחוב בילו 15 בע"מ, פד"אור (18), לשכת עורכי הדין, ע' 970; בר-אופיר עמ' 119). אילו היתה הנתבעת מודה בכך, שבפועל לא התגוררה בדירה במשך זמן רב, ונותנת הסבר לכך ומשכנעת את ביהמ"ש כי לא נטשה את הדירה וכי יש בכוונתה לחזור ולגור בה כיוון שעזיבת הדירה היתה זמנית בלבד, יתכן וביהמ"ש היה משתכנע מההסבר אם היה מניח את הדעת. אך במקרה דנן התעקשה הנתבעת להעיד כי היא מתגוררת במשך כל הזמן בדירה דרך קבע. הנתבעת לא הודתה בכך שבמשך זמן ממושך לא גרה בדירה אלא במקום אחר, ובוודאי שלא מסרה הסבר להעדרותה או הצהרה בדבר כוונתה לחזור ולגור בדירה. כיוון שהוכח שאין אמת בהצהרות הנתבעת שהיא ממשיכה להתגורר בדירה שוכנע ביהמ"ש שהיא נטשה את הדירה. 7. אי תשלום דמי השכירות לטענת התובע יש לו עילת פינוי גם בגין עילת אי תשלום דמי שכירות לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב1992-, (להלן: חוק הגנת הדייר). הוכח ואין מחלוקת שלאחר פטירת בעלה המנוח המשיכה הנתבעת לשלוח לתובע מדי שנה דמי שכירות באותו שיעור ששלח המנוח בשנת 1988 לפני פטירתו. לטענת התובע, הסכומים שנשלחו לא תאמו את הסכום שהיה אמור להתקבל לנוכח פסק הדין שלבית הדין לשכירות שניתן כנגד הרב ז"ל ביום 18.12.67 (מוצג ת9/) ולנוכח הוראות הדין בקשר לתוספות דמי השכירות. לנוכח העובדה שלא נשלח מלוא הסכום המגיע בגין דמי השכירות נמנע התובע מלפרוע השיקים כך שמאז 1989 לא שילמה הנתבעת דמי שכירות. לאור האמור לעיל טוען ב"כ התובע שקמה לתובע עילת פינוי כנגד הנתבעת. איני מסכימה עם ב"כ התובע. סבורתני שלא ניתן לראות בנתבעת כמי שלא שילמה דמי שכירות בשל כך שלא שילמה גם את התוספות אשר להם זכאי התובע, שכן לא הוכח שהתובע או מי מהבעלים האחרים שלח דרישה כדין לקבלת התוספות. סעיף 42 לחוק הגנת הדייר קובע כי: "דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן: דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן: התקנות המשנות)". סעיף 154 רישא לחוק הגנת הדייר קובע כי: "דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם...". סעיף 157 לחוק הגנת הדייר קובע כי: "דרישה לשלם דמי שכירות חדשים שנכתבה לפי הטופס שבתוספת תהיה דרישה מספקת לענין סעיף 154". מעדות התובע עולה שאין הוא זוכר ששלח לתובעת מכתב דרישה אך זוכר הוא שאמר לה ברחוב שהיא צריכה לשלם יותר מ400.- ש"ח. תחילה אמר שאינו זוכר אם אמר לה סכום (עמ' 17 ש' 28, 29) בהמשך עדותו הודה שלא ידע כמה צריך להוסיף ולכן לא אמר לנתבעת הסכום אך אמר לה שצריך לשבת ולדון בכך (עמ' 20 ש' 9). לסיכום: התובע לא עמד בדרישות הדין למשלוח דרישה מתאימה לגבי תוספת דמי השכירות ולכן אין הוא רשאי להסתמך על העובדה שהנתבעת לא שלמה התוספות כעילה לפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות. אכן הוכח שבפועל לא גבה התובע כלל דמי שכירות החל מ1989- שכן לא פרע השיקים שנשלחו לו אך בנקודה זו אין לו להלין אלא על עצמו. לנוכח האמור לעיל אני דוחה את הטענה שיש לתובע עילת פינוי כנגד הנתבעת בגין אי תשלום דמי שכירות. הרס החלקים החיצוניים של המושכר 8. לטענת התובע הנתבעת השתמשה שלא כראוי ו/או הזניחה את הדירה ובכך הפרה את הוראת חוזה השכירות ולכן קמה לו עילת פינוי מכח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, שכן בהתאם לסעיף א' לחוזה השכירות (ת2/) רשאי בעל הבית לפנות את השוכר אם השוכר "קלקל את הבית ע"י שמוש או הזנחה". התובע מסתמך על דו"ח העירייה (ת8/א1), הצעת מחיר של איטח יעקב לגבי עבודות שיש לבצע בבניין (ת8/ב') ותצלום הבניין (ת7/א-ב). דוחה אני טענה זו. הראיות עליהן מסתמך התובע משקפות את מצב הבניין בכללותו כולל את דירת הנתבעת. התובע לא הוכיח, כי מצב הבניין נובע מהזנחתה של הנתבעת או שהינו קשור לאופן אחזקתה ו/או שימושה של הנתבעת בדירה. סעד מן הצדק 9. סע' 132(א) לחוק הגנת הדייר קובע: "על אף קיומה של עילת פינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהא זה צודק לתיתו" על מסגרת שיקול דעתו של בית המשפט בבואו לעשות שימוש בסמכותו על פי סעיף 132(א) הנ"ל עמד בית המשפט העליון בע"א 417/79 מרכוס נ' המר ואח' פ"ד לז(2) 337 בעמ' 352 בקובעו: הקו המנחה את בית המשפט בבואו להעניק סעד מן הצדק בסוגייה זו של הגנת הדייר היא איפה שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, לעומת חומרת מצב הפרת החוק מאידך גיסא; שקילה זו נעשית על פי כל הנסיבות, הן של תוצאת הפינוי והן של מידת ההפרה, והסעד מן הצדק ינתן אם וכאשר בית המשפט שוכנע - ולא די בפחות מכך - שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן של חומרת מידת ההפרה". הנסיבות בהן ינתן סעד מן הצדק הן רב גוניות מכדי לסייג אותן בכללים נוקשים (ראה בר- אופיר בעמ' 141). האם מוצדק איפא, לאור כלל נסיבות המקרה דנן, להושיט לנתבעת סעד מן הצדק? אודה, כי קשתה עלי ההכרעה בשאלה זו. מצד אחד, קיימים שיקולים כבדי משקל, המורים על שלילת סעד מן הצדק במקרה דנן. בהתאם לפסיקה האחרונה שניתנה לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו יש לפרש את חוק הגנת הדייר וההגנה אשר הוא מעניק לדייר, פרשנות מצמצמת וזהירה עקב השינויים המהותיים שחלו במציאות החברתית והכלכלית שעמדה ברקע חקיקת דיני הגנת הדייר (רע"א 1711/98 שפי ואח' נ' עזבון המנוחה שושנה שבז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 והאסמכתאות המפורטות בפסק דינה של השופטת ביניש). מצד שני לנגד עיני עמדו דבריו של כב' השופט אשר, שהיה בדעת מיעוט בע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, פ"ד לא(2) 99 וכתב בפסק דינו: "אין להניח שהמחוקק התכוון להפקיר את הקרוב שביקורו חפץ (על פי סעיף 20(ב)) לחסדיהם של אחרים - ירצו יתנו לו מחסה וקורת גג, לא ירצו לא יתנו - הכל לפי רוחב לבם ויחסיהם עמו באותו רגע". לאחר ששקלתי בדבר, הגעתי למסקנה, כי יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק וזאת כיוון, שהתובע נוהג וממשיך לנהוג שלא בתום לב ביחסיו עם הנתבעת. ב29.10.92- (חודש וחצי לפני מועד הגשת תביעת הפינוי נשוא פסק דין זה) הגישה הנתבעת לבית הדין לשכירות בקשת רשות לחילופי דיירים (תיק שכירות 266/92 [ת6/]). באותה בקשה הסבירה הנתבעת את הקשיים, שיש לה להמשיך ולהתגורר בדירה. אילו היה בית הדין לשכירות דן בבקשה במועד, קרוב לוודאי שהיתה החזקה במושכר מועברת זה מכבר לדייר אחר או לבעל הבית והנתבעת היתה מקבלת את חלקה בדמי מפתח. לא רק שהתובע לא שיתף פעולה עם הנתבעת לצורך חילופי הדיירים, אלא הוכח, שהתובע הערים קשיים על הנתבעת והכשיל הבקשה. בבית הדין לשכירות טען התובע (המשיב בבית דין לשכירות), כי לא ניתן לדון בבקשה לחילופי הדיירים מבלי שתתבצע פנייה של הנתבעת (המבקשת בבית הדין לשכירות) ליתר הבעלים. יתר הבעלים התחמקו מלקבל את התצהיר בקשר לחילופי דיירים, שנשלח אליהם בהתאם לדרישות החוק, ובכך נמנע מימוש זכותה של הנתבעת לחילופי דיירים (ראה עדותה של הנתבעת [סעיפים 12-14 לתצהירה] ועדויותהן של פנינה גולדמן, פסיה לאה ברייטשטיין ושושנה רוזנבוים [סעיפים 10-12 לתצהיריהם], שלא נסתרו. יודגש שב"כ התובע לא שאל את העדות אפילו שאלה אחת בנושא זה). התנהגות התובע, אשר מחד הכשיל דיון בבקשה לחילופי דיירים בבית הדין לשכירות, בטענה שיש לצרף את כל בעלי הבניין, ומאידך, הגיש תביעת פינוי חודש וחצי בלבד לאחר הגשת הבקשה לחילופי דיירים, כשהוא נמנע מלצרף לתביעתו כתובעים את יתר הבעלים, ובכך מונע מהנתבעת לבצע מסירה כדין של התצהירים הדרושים ליתר הבעלים וקידום הדיון בבקשה, מהווה שימוש בזכות שלא בתום לב ובדרך המקובלת, ומכשירה את הקרקע לבית המשפט להפעיל את שיקול דעתו ולהעניק לנתבעת, שיש נגדה עילת פינוי, סעד מן הצדק. 10. החלטתי להעניק לנתבעת סעד בכפוף לתנאים הבאים: (א) הנתבעת תשלם לתובע את מלוא דמי השכירות, המגיעים לתובע מאז 1.4.89, בצירוף הפרשי הצמדה למדד. התשלום יבוצע תוך שבועיים מהמועד בו תתקבל על ידי הנתבעת דרישת תשלום מפורטת מן התובע. לצורך זה אני מחייבת את התובע להגיש עד 1.10.00, דרישה מפורטת לתשלום דמי השכירות המגיעים לו החל מיום 1.4.89 ועד מועד הדרישה. אם לא תוגש דרישה מפורטת מטעם התובע עד 1.10.00, די יהיה שהנתבעת תשלם לתובע עד 5.10.00 בגין כל התקופה שמ- 1.4.89 ואילך, דמי שכירות בסך 400 ש"ח לשנה בצרוף הפרשי הצמדה למדד החל מתאריך 1.4.89 ועד יום מתן פסק הדין כדי שיוענק לה הסעד מן הצדק. (ב) הנתבעת תגיש בקשה לחילופי דיירים לבית הדין לשכירות, או תגיע להסכם עם בעלי הבניין מחוץ לכתלי בית המשפט בקשר לחילופי דיירים, עד לא יאוחר מיום 1.12.00. כדי לאפשר לנתבעת לצרף לבקשה את כל הבעלים של הבניין, ולמסור להם כתבי בי-דין ומסמכים אחרים, אני מחייבת את התובע למסור לנתבעת עד 10.9.00 את שמות כל הבעלים של הבניין וכתובות מעודכנות ומדוייקות שלהם. היה ויתקיים תנאי (א), אך התובע לא ימסור פרטים וכתובות מעודכנים ומדוייקים של כל בעלי הבניין תוך המועד שנקבע, ולא יקבל פטור מביהמ"ש שלא למסור פרטים אלה או חלק מהם, יהיה מנוע מלטעון שהנתבעת לא קיימה תנאי מהתנאים שהותנו על מנת שתזכה לסעד מן הצדק. במקרה זה יוענק לנתבעת אוטומטית סעד מן הצדק. (ג) יקויימו ע"י הנתבעת תנאים (א) ו-(ב), אך לא תתקבל החלטה בדבר חילופי דיירים עד 1.5.01, למרות שהתובע ימלא אחר צו ביהמ"ש כלשונו, תשוב הנתבעת להתגורר בבניין דרך קבע עד לא יאוחר מיום 1.6.01. 11. פסיקתא א. אני מצווה על הנתבעת לפנות הדירה, המצויה ברח' נחמה 4 ת"א קומה ד' והידועה כחלקה 32 בגוש 7016 מכל חפץ ואדם עד לא יאוחר מיום 1.12.00. אולם, אם יתקיימו התנאים שיפורטו להלן, יוענק לנתבעת סעד מן הצדק והיא תוכל להתגורר בדירה כדיירת מוגנת, ואלו התנאים: (1) הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות המשפט והשתתפות בשכר טירחת עו"ד, שנפסקו בתיק זה, עד לא יאוחר מיום 5.10.00. (2) הנתבעת תשלם לתובע את מלוא דמי השכירות, המגיעים לתובע מאז 1.4.89, בצירוף הפרשי הצמדה למדד. התשלום יבוצע תוך שבועיים מהמועד בו תתקבל על ידי הנתבעת דרישת תשלום מפורטת מן התובע. אם לא תוגש מטעם התובע עד 1.10.00, דרישה מפורטת לתשלום דמי השכירות המגיעים לו החל מ1.4.89-, די יהיה בכך, שהנתבעת תשלם לתובע עד 5.10.00 בגין כל התקופה החל מ- 1.4.89 ואילך, דמי שכירות בסך 400 ש"ח לשנה בצרוף הפרשי הצמדה למדד החל מתאריך 1.4.89 ועד יום מתן פסק הדין, כדי שיוענק לה הסעד מן הצדק. (3) הנתבעת תגיש בקשה לחילופי דיירים לבית הדין לשכירות, או תגיע להסכם עם בעלי הבניין מחוץ לכתלי בית המשפט בקשר לחילופי דיירים, עד לא יאוחר מיום 1.12.00. (4) יקויימו ע"י הנתבעת תנאים (1) ו-(2), אך לא תתקבל החלטה בדבר חילופי הדיירים עד 1.5.01, למרות שהתובע ימלא אחר צו ביהמ"ש כלשונו, הרי שבהעדר החלטה אחרת של בית המשפט, תשוב הנתבעת להתגורר בבניין דרך קבע עד לא יאוחר מיום 1.6.01. היה ותקיים הנתבעת את תנאי (1), אך לא תפעל כמותנה בתנאי (2), בשל כך שהתובע לא ימסור לה פרטים וכתובות מעודכנים ומדוייקים של כל בעלי הבניין, מבלי לקבל פטור מבית המשפט, תחשב הנתבעת כמי שקיימה את כל התנאים. ב. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע את הוצאות המשפט בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית חוקית מירבית החל ממועד הוצאתם ועד לתשלום בפועל. ג. בהתחשב בנסיבות המיוחדות של תיק זה אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע השתתפות בשכר טירחת עורך דינו רק בסך 5,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית חוקית מירבית החל מהיום ועד לתשלום בפועל. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)נטישת המושכר