הוצאה השומה לפי סעיף 12

פסק דין א. ההליך וטענות המערערות. אלה הם ערעורי מס רכוש מאוחדים. בע"ש 5485/98 הערעור הוא של חברת פינת המגינים בע"מ (להלן: "פינת") ומתיחס להחלטת ועדת ערר (עו"ד וואפא זועבי פהום יו"ר והחברים: ה"ה ביאנקו ורבנשטיין) מיום 20.5.98 בערר 3/97, בה נדחה הערר של המערער על שומת המשיב לחלקה 229 בגוש 10839 בשטח 307 מ"ר לשנת המס 1995. בע"ש 5486/98 הערעור הוא של חברת פ.ק. חברה לבנין בע"מ (להלן: "פ.ק.") נגד החלטת ועדת ערר באותו הרכב מיום 20.5.98 בערר 1/97, לפיו נדחה הערר של פ.ק. על שומת המשיב לחלקה 85 בגוש 10825 בשטח 383 מ"ר לשנת המס 1995. נתיחס קודם לכל לערעור של פינת. במקרה הנדון, הוצאה השומה לפי סעיף 12 לחוק. המשיב שם את החלקה בסכום של 690,750 ש"ח ואילו המערערת טוענת ששוויה הוא 184,620 ש"ח בלבד. המשיב בשומתו לקח שתי דוגמאות להשוואה: גו"ח 10826/46 רח' הגנים 14 - נמכרה חלקת קרקע בשטח רשום של 536 מ"ר בתאריך 7.7.95 תמורת 285,000 $ - המוצהר מבוסס על 532 $ למ"ר. גו"ח 10917/28 רכישה מהמינהל של 500 מ"ר בק. אליהו ברח' יפו ביום 20.5.97 תמורת 417,310 $ - המחיר המוצהר מבוסס על 835 $ = 2830 ש"ח למ"ר. ב"כ פינת טען בפני הועדה, כי לא ניתן להסתמך על שני עיסקאות בלבד וכי המשיב לא גילה את כל העיסקאות הרלבנטיות. כמו כן, נטען כי קיימות הגבלות בניה על החלקה בגלל היותה מצויה "באזור שיקום" וכן צוין, כי בגלל גודל החלקה אין כמעט אפשרות לסדר מקומות חנייה בתוך החלקה. עוד נטען, כי אין ביקוש למשרדים בעיר התחתית ביחידות קטנות ולכן יש להעריך החלקה לפי 360 ש"ח למ"ר. בסיום הדיון ביקשה הועדה מהמערער להמציא אישור סיווג הקרקע תוך 30 יום. הועדה בהחלטה ציינה שהמערער לא המציאה אישור על סיווג החלקה. עוד צוין, שהמערער הגיש צילום קטע מקו בנין ישן משנת 1974 תוך התעלמות מכך שלאחר מועד זה חלו שינויים בתכנון בחיפה. הועדה הסתמכה על החומר שהוגש לה וידיעתה את הסביבה ואישרה את שומת המשיב. השומה בענינה של פ.ק. היתה על סך 459,600 ש"ח בעוד שהמערערת טוענת שהשווי הוא 153,200 ש"ח בלבד. המשיב בשומתו נטל לצורך השוואה שתי עיסקאות כדלקמן: גו"ח 10826/46 - חלקת קרקע בשטח רשום של 536 מ"ר נמכרה בתאריך 7.7.95 תמורת 285,000$. הסכום המוצהר מבוסס על 532 $ למ"ר רשום. גו"ח 10825/4 - חלקת קרקע בשטח רשום של 321 מ"ר נמכרה בתאריך 25.7.96 תמורת 170,000$. הסכום המוצהר מבוסס על 530 $ למ"ר רשום. המערערת טענה בעררה, כי החלקה מיועדת למגורים, אך בהתחשב באופי הסביבה שבה אולם חתונות ממול, מוסכים ובנין מד"א, לא יהיו קונים לדירות. הוצאות הבניה הן גבוהות מאד בהתחשב בכך שמדובר ביחידה קטנה מאד הדורשת חדר מדרגות נפרד. עוד נטען, כי אין די בכך שמשווים שתי עיסקאות וכי העיסקאות שנלקחו בחשבון על ידי המשיב אינן מתאימות להשוואה. גם במקרה זה נתבקש ב"כ המערערת להמציא אישור על סיווג החלקה, אישור אשר לא הומצא. הועדה בהחלטתה ציינה שהמערערת הגישה צילום קטע מקו בנין ישן משנת 1964, כאשר לאחר מועד זה השתנו הן החוק והן התכנון במקום זה וזאת עקב פרסום להפקדה של תכנית מיתאר חדשה לחיפה משנת 1980. סיכומו של דבר דחתה הועדה "על פי הטענות וידיעתנו" את הערר, תוך השארת שומת המשיב על כנה. בשני הערעורים מעלה ב"כ המערערות טענות אלה: א. לא היה די בהסתמכות על שתי עיסקאות, אלא היה צריך לגלות בפני הועדה את כל העיסקאות הרלבנטיות. ב. העיסקאות שהוצגו בכל אחד מהעררים אינן רלבנטיות לחלקות שבערעור. ג. לא היתה חשיבות לדרישת הועדה להמציא אישור על סיווג החלקות, שכן בין הצדדים לא היתה מחלוקת בשאלה זו. ד. קביעת הועדה, כי חלו שינויים בתכנון אין לה משמעות, שכן סיווג החלקות לא השתנה. החלטות הועדה אינן מפרטות את מספרי התכניות עליהן נסמכת ההחלטה ולא ניתנה הזדמנות לצדדים להתיחס ל"שינויים" בתוכניות אלה. ה. לתכנית מופקדת מאז 1980 אין תוקף כל עוד לא אושרה סופית. לא ניתן להסתמך על הוראותיה אלא לצורך הפחתת שווי הנכס ולא להיפך. בישיבת ביהמ"ש זה מיום 4.2.99 הוחלט על דעת הצדדים שעל המערערים להמציא למשיב אישור בכתב ממחלקת מהנדס העיר המתיחס לשנות המס שבערעור שכתוב בו מהו היעוד התכנוני של החלקות תוך התיחסות לתוכניות המופקדות ולתכניות המאושרות ולאחר המצאת האישוירם האמורים ימציא המשיב את רשימת העיסקאות באשור של כ"א מהחלקות מתוך רישומי מס שבח. ב"כ המערערות המציא אישורים של העיריה. באישור שניתן לגבי חלקה 229 בגוש 10834 נאמר: "בהתאם לתכנית המאושרת חפ428/ - (ע.ר. 825 מיום 13.10.38) החלק הצפוני של החלקה מסווג כדרך (שד' המגינים) ויתרת החלקה מסווגת כאזור מסחרי עם חזית מסחרית "א" לצד שד' המגינים ומפגש השדרה הנ"ל עם דרך אלנבי וחזית מסחרית הכוללת עסקים לצד דרך אלנבי. בהתאם לתוכנית המיתאר המופקדת חפ1400/ משנת 1980 שטרם אושרה סופית, מוצע להרחיב את הרחוב את שד' המגינים ל- 32 מ', רוחב דרך לפי חתך מיוחד. שטח החלקה בהתאם למפת הגוש לפני הורדות כפי שמפורט לעיל הוא 307 מ"ר. שטח המגרש הסופי, לצורך חישוב שטח הבנייה, ייקבע במפת מדידה מעודכנת, שתוגש ע"י מודד מוסמך. היות ואין בידינו מפת מדידה מעודכנת, אין באפשרותנו להודיעך מה גודל השטחים הנועדים לצורכי ציבור. בהתאם לתוכנית המיתאר המופקדת, חפ1400/ - י.פ. 2642 מיום 1.7.80 שטרם אושרה סופית, החלקה נכללת בשטח לתכנון ובינוי מחדש מותנה שמוצע לסווג כאזור עסקים ראשי ע1-, בו שטח הבניה המוצע הכולל יהיה 140% שטח עיקרי משטח מגרש נטו. עפ"י חפ1400/ מוצע בקרבת החלקה תוואי תחבורה ציבורית. תשומת הלב מופנית להתנגדויות לתכנית המתאר חפ1400/ לשנות את הסווג לאזור מגורים כולל עסקים מ-ע, בו שטח הבניה המוצע הכולל יהיה 160% שטח עיקרי (110% למגורים ו- 50% למגורים) משטח מגרש נטו. ממוש זכויות הבניה בהתאם לתכנית חפ1400/ יהיה כפוף להכנת תכנית מפורטת שתוכן ותאושר כחוק בגבולות שייקבעו ע"י רשויות התכנון". באישור לגבי חלקה 85 בגוש 10825 נאמר: "החלקה הנ"ל הוגדרה כחלקה נפרדת במסגרת הסדר הגוש 10825 בשנת 1964. גבולות החלקה כפי שמסומנים בגוש מתאחד עם הבנין הקיים עליו, בעת הסדר הגוש. בטרם הסדר הגוש הבנין הנ"ל היה כלול בחלקה 57 בגוש שומה 10825. בהתאם לתכנית המאושרת חפ817/א' - (י.פ. 635 מיום 27.11.58) החלק הדרומי של המבנה נמצא בשטח דרך והחלק הצפוני של המבנה בשטח מגרש המסווג לאזור מגורים. המבנה מיועד להריסה. בהתאם לתכנית המאושרת חפ1227/ - (י.פ. 1790 מיום 23.12.71) החלקה הנדונה מסווגת בשלימות כ"דרך". המבנה הקיים על החלקה נועד להריסה. בהתאם לתכנית המאושרת חפ1795/ - (י.פ. 291 מיום 20.10.96) החלקה הנדונה מסווגת בשלימות כ"דרך". שטח החלקה בהתאם למפת הגוש הינו 88 מ"ר". בישיבה מיום 15.3.99 טען ב"כ המעררער, כי המציא למשיב את שני האישורים אך לא קיבל את רשימת העיסקאות. על כך השיב ב"כ המשיב, כי קיבל אישור המתיחס רק לגבי חלקה 229 בגוש 10839 ואילו לגבי החלקה השניה הוא קיבל אישור שאינו ברור. ביום 13.10.99 הודיע ב"כ המערערות כי לא קיבל את רשימת העיסקאות. בתגובה על כך הודיע ב"כ המשיב, כי בידו רוב החומר שהתחייב להמציאו למערערות וכי לא עלה בידו להשיג את מלוא החומר שלטענת המערערת רלבנטי לערעורים שבפני, זאת הואיל ואחד מהתיקים בהם נמצא החומר הנדרש לא אותר. יחד עם זאת, בידי המשיב נתוני המחשב לגבי התיק האבוד, אך אובדן התיק אינו מאפשר לספק את ההסכם נשוא אותו תיק. ב. דיון ומסקנות. נראה לי, כי עקרונית צודק ב"כ המערערות בחלק מטענותיו. 1. עקרונית, כאשר מוצגות עיסקאות בודדות להשוואה קיים תמיד חשש שנבחרו העיסקאות הנוחות להערכת הצד שהביא אותן ולכן יש הצדקה לעמדת המערערות שהיה מקום להציג בפני הועדה את כל העיסקאות, כמובן שהכל בגדר האפשרות הסבירה ואם אבד תיק ובו הסכם על על עיסקה מסוימת, אין בכך להביא למצב שבו לא ניתן לשומה סבירה על פי העיסקאות הנותרות. בשולי הדברים יוער, שבמקרה הנדון אם ימסרו למערערות נתוני העיסקה, יתכן והמערערות אם ירצו בכך יוכלו להשיג את ההסכם מהצדדים לאותה עיסקה. 2. מן הצד השני, המערערות לא איפשרו למשיב להמציא את כל העיסקאות באשר לא המציאו בפני הועדה נתונים לגבי יעוד החלקות למרות שועדת הערר נתנה להן הזדמנות לעשות כן. 3. אינני מקבל את טענת המערערות שלא ניתן להתיחס בקביעת השווי לתכנית מופקדת, שכן השווי נקבע בין היתר לפי ציפיות צדדים לעיסקאות באשר ליעוד עתידי של החלקה. כמובן אם תכנית מופקדת שנים רבות ללא אישור מתעורר חשש שהיא בסופו של דבר לא תאושר בנוסח המופקד וגם גורם זה יש להביא בחשבון בין יתר השיקולים שיש להביא בחשבון. בשים לב להערות אלה, אני מחליט לבטל את החלטת הועדות בשני הערעורים ולהחזירן לועדה ע"מ שבפניה יוצגו אישורי העיריה שהובאו בפני. כמו כן, תהיה למערערת זכות להמציא עיסקאות נוספות להשוואה מתוך הרשימה שהמשיב מוכן להעמיד לרשותן. זכות זו תינתן גם למשיב. הועדה תשמע מהצדדים טיעון משלים ביחס למסמכים הנוספים כאמור לעיל ולאחר מכן תיתן החלטה מחודשת בשני הערררים נשוא הדיון. אין צו להוצאות בהליך זה. מיסיםשומה