מיסוי מקרקעין - ערעור על החלטת ועדת ערר


פסק דין

זהו ערעור על החלטת ועדת ערר חיפה לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים בתיק 13/99 מיום 1.2.00 המתיחס למקרקעין הידועים כגוש 17081 חלקים בחלקות 6; 7; 18; 19; 20 ו- 21א' (להלן: "המקרקעין") שבו נקבע שווי המקרקעין לשנות המס 96, 97 בסכום של 45 דולר למ"ר לפי השער היציג הידוע בתאריך הקובע כשסכום זה כולל מע"מ.

עמדת המערערת היא, שיש לשום את המקרקעין לפי שיעור ה"תמורה" שנקבעה בחוזה פיתוח עליו חתמה המערערת עם מינהל מקרקעי ישראל ביום 19.6.96 העומדת על סך 1,698,962.45 ש"ח בצירוף מע"מ.

בחוזה הפיתוח הנ"ל, נקבע כי ערך המגרש ליום אישור העיסקה הקרוי בהסכם הפיתוח "הערך היסודי" של המגרש בשיעור של 5,480,524.03 ש"ח, ואילו לגבי המושג "התמורה" בסכום האמור לעיל נאמר, כי "תשלום זה ייחשב כתשלום עבור דמי שימוש שנתיים מהוונים עבור השימוש במגרש לתקופת החכירה כהגדרתה בחוזה החכירה המצורף בזה".

בסעיף 4(א) לחוזה הפיתוח נאמר, "תמורת התחיבויותיו של המינהל ישלם היוזם למינהל את התשלומים המפורטים במבוא להגדרת התמורה".
תקופת החכירה נקבעה בסעיף 3 לחוזה הפיתוח לתקופה של 49 שנה החל מיום אישור העיסקה.


קביעות ועדת הערר היו אלה:
המע"מ הוא חלק משווי המקרקעין. הערך היסודי שנקוב בחוזה הפיתוח הוא שווים המלא של המקרקעין. הסכום ששולם המכונה "תמורה" אינו אלא 31% מהערך היסודי.
הועדה לא קבעה מהי הסיבה שבגינה הסתפק המינהל בקבלת 31% מהערך היסודי של המגרש, אך בהסתמכה על ידיעותיה כועדת מומחים, ציינה שלא פעם משווק המינהל מקרקעין בפחות משווים מתוך מגמה לעודד מדיניות של פיזור האוכלוסיה, עזרה לזוגות צעירים ולדלי אמצעים, פיתוח תעשייה וכיו"ב מטרות ציבוריות.


בכל מקרה, המקרקעין הוחכרו לעוררת לא לפי שווים בשוק, אלא לפי שווי שנקבע ע"י המינהל, תוך ידיעה מהו הערך היסודי של המקרקעין.
הועדה הסתמכה על ידיעתה כועדת מומחים שלפיה המינהל אינו רשאי לשווק מקרקעין, אלא אם יש בידו שומה של השמאי הממשלתי ולכן יצאה הועדה מתוך ההנחה שהערך היסודי נקבע בהסתמך על שומת השמאי הממשלתי.


הועדה לא קיבלה את טענת ב"כ המערערת שיש לראות ב"תמורה" המופיעה בחוזה הפיתוח, ביטוי לשווי השוק של המקרקעין.
"מטעמי זהירות" החליטה הועדה שלא לראות שומתו של השמאי הממשלתי ששימשה בסיס לקביעת הערך היסודי כתורה מסיני, אלא קבעה את השווי בסכום נמוך במידת מה מהסכום הנ"ל.


הועדה גם התיחסה לעיסקה אחת שנעשתה בחלקה 19 בגוש 17082 וכך אמרה:
"בגוש 17082 הנמצאת באותה תוכנית מס' ג2223/ המסומנת במספר 26/8. העיסקה נעשתה בתאריך 2.7.98 שהוא תאריך מאוחר מהתאריך הקובע לעשיית השומה במקרקעין נשוא הערר. עיסקה זו כפי שנאמר בתצהיר הגב' נאוה פיגורה, נעשתה בין שתי חברות פרטיות שטח המגרש הוא 2500 מ"ר. שווי המקרקעין המוצהר על ידי הצדדים הוא בסכום שווה ל- 145,000.00 $ בשקלים, (מאה וארבעים ומישה אלף) דולר של ארה"ב, דהיינו 58$ למ"ר בתוספת מע"מ, כלומר שווי כולל מע"מ בסך של 68$ למ"ר. אנו ערים לכך ששווי זה הוא לתאריך מאוחר יותר, ויתכן שהיתה עליה בשווי המקרקעין מאז 1996 או 1995 התאריך שבו נעשתה עסקת המקרקעין נושא עררנו, לכן בבואנו לקבוע את שווים של המקרקעין נושא הערר נקח נתון זה בחשבון".


ב"כ המערערת טוענת כאמור, שיש לקבוע את שווי השוק כשווי סכום התמורה כפי שנקבע בחוזה הפיתוח וכפי שנקבע גם בהודעת השומה של מס רכישה ושלא היה מקום לקחת כבסיס לשווי את הערך היסודי של המגרש.
כמו כן היא מלינה על כך שהועדה הסתמכה על העיסקה מיום 2.7.98.


לכאורה, השאלות העולות בערעור זה אינן שאלות משפטיות, אלא בעיקרו של דבר שאלות עובדתיות.
חוק מס רכוש קובע, שהשווי צריך להקבע עפ"י שווי השוק (סעיף 12 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים), שהוא השווי במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון.
חוזה הפיתוח, על סעיפיו השונים, אינו סוף פסוק מבחינת קביעת שווי השוק. הוא כמובן יכול לשמש ראיה בין יתר הראיות, וכשיקול בין שיקולי הערכה של ועדת הערר שכוללת בתוכה מומחים בתחום השומה.


חוזה הפיתוח הוא עצמו לא התימר לקבוע שהתמורה משקפת את שווי המקרקעין, אלא מבטא את התשלום המהוון שהחליט המינהל לגבות מהמערערת עבור השימוש במגרש בתקופת החכירה. מאידך, נאמר בפירוש בהגדרת הערך היסודי של המגרש, שמדובר בערך המגרש ליום אישור העיסקה.


צדקה הועדה בקובעה, שהמינהל משווק לא פעם מקרקעין במחיר הנמוך משווי השוק של המקרקעין. מדובר במדיניות של המינהל שפרטיה לא הובהרו ושעלולה גם להשתנות מפקידה לפקידה. אמנם בחוות הדעת של שמאי שהגישה המערערת נאמר, שאף קונה פוטנציאלי לא ישלם עבור קרקע באזור התעשייה בו נמצאים המקרקעין יותר מאשר היה נדרש לשלם מינהל מקרקעי ישראל, מה גם שעל מנת לרכוש זכויות מיד שניה, חייב החוכר לעמוד בתנאי הסף כמו החוכר המקורי. השמאי גם מציין, שהמינהל הוא בעל הקרקעות היחיד המשווק קרקעות באזור ולכן הסכומים שנגבים כדמי חכירה משקפים את שווי השוק של הקרקעות.


לדעתי, אין לראות בקביעת השמאי משום ראיה לכך שהתמורה שנגבתה מהמערערת מבטאת את שווי השוק. העובדה שבמועד נתון החליט המינהל שלא לגבות את מלוא הערך היסודי, אלא להסתפק בתמורה פחותה - אין בה כדי ללמד שכך ינהג המינהל בכל מקרה בעתיד ולכאורה פתוחה בפני המינהל האפשרות לשנות את המדיניות בכל עת ולגבות סכומים המתאימים לערך היסודי. יש להניח, כי הצדדים לעיסקאות מודעים לאפשרות זאת והדבר משפיע על שווי המקרקעין.


העובדה, שלענין מס רכישה נקבע שווי המכירה לפי התמורה ששולמה בפועל, אינה מחייבת את המסקנה שמדובר בשווי המקרקעין, שכן בסעיף 17(ג) לחוק מס שבח מקרקעין נאמר "ששווי המכירה במכירה של זכות במקרקעין הוא התמורה שנתקבלה במכירת הזכות".
כלומר, הבסיס לחישוב לענין מס רכישה בעיסקאות שנעשו בכתב שבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים, היא התמורה המוסכמת ולא שווי השוק (ראה גם הגדרת שווי של זכות פלונית, בסעיף 1 לחוק מס שבח פיסקה 1; וראה גם הדרי מס שבח מקרקעין כרך א' ע' 250 פיסקה 5.03).
בהחלטתי בע"ש 138/95 ג.נ. מרגנית בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, מיסים ט3/ ה289-, לא הייתי ער לנקודה זו ולכן אינני רואה את עצמי קשור בהחלטתי האמורה.


יצוין, שפסקי הדין עליהם נסמכת המערערת, דהיינו עמ"ש 188/86 בנורטס הילס ישראל בע"מ נ' מנהל הכשרת המקרקעין; עמ"ש 58/87 צוותא חברה לשיכון ובניה בע"מ נ' מנהל מס שבח, הסתמכו במפורש על הגדרת שווי בסעיף 1(1) לחוק מס שבח ולכן אינם מהווים ראיה לסתור.
עם כל זאת, קיימת בתיק זה בעיה שהטרידה את מנוחתי: הועדה כועדת מומחים יכולה היתה כמובן להעריך את שווי הקרקע, אך היא בחרה למעשה לא להפעיל את שיקול דעתה היא אלא לסמוך על "הערך היסודי" שבהסכם הפיתוח מתוך הנחה שערך זה נקבע ע"י השמאי הממשלתי אשר לא הופיע בפני הועדה. לדעתי, כאשר החליטה הועדה לסמוך על קביעת מומחה, היה מקום להביא בפני הצדדים את הנימוקים לקביעת אותו מומחה ולאפשר להם לחקור אותו.


ענין אחר הטעון תיקון הוא, התיחסות הועדה לעיסקה מסוימת, הגם שבהחלטת ביניים מיום 16.1.2000 החליטה הועדה שלא להתיחס לעיסקאות שהוצגו ע"י המערערת.


אשר על כן, אני מבטל את החלטת הועדה ומחזיר הדיון לועדה ע"מ שתזמן בפניה את השמאי הממשלתי ששומתו היוותה בסיס לקביעת "הערך היסודי" בהסכם הפיתוח ותאפשר לצדדים לחקרו.
באשר לעיסקה אליה היא התיחסה, יש לתת למערערת פרטים מלאים שיאפשרו זיהוי המגרש, (למשל, ע"י איזכור מספר מגרש הבניה) ותאפר למערערת התיחסות מלאה לעיסקה זו. לאחר כל האמור היא תיתן החלטה מחודשת.


בנסיבות המקרה, אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מיסוי מקרקעין

  2. סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין

  3. חוק מיסוי מקרקעין - ועדת ערר

  4. מיסוי מקרקעין - קופת גמל

  5. סעיף 49 ז'(ב) חוק מיסוי מקרקעין

  6. מע''מ על מכירת קרקע

  7. סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין

  8. סמכויות מנהל מיסוי מקרקעין

  9. מסירה כדין - מיסוי מקרקעין

  10. סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין

  11. סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין

  12. סעיף 39(2) לחוק מיסוי מקרקעין

  13. סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין

  14. תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין

  15. הכנסה פירותית מול הכנסה הונית

  16. מיסוי מקרקעין - ערעור על החלטת ועדת ערר

  17. בקשת מיסוי מקרקעין לדחות הסדר פשרה

  18. הגדרת ''דירה אחרת'' - חוק מיסוי מקרקעין

  19. האם הסכם מהווה מכירה - מיסוי מקרקעין

  20. סעיף 48א1 לחוק מיסוי מקרקעין - הנחה זמנית במס

  21. על פי חוזה המכר, הוטלו תשלומי המיסים החלים על העסקה, על המוכר

  22. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון