חוק מס רכוש וקרן פיצויים - ערעור על החלטת ועדת ערר


פסק דין

זהו ערעור על החלטת ועדת הערר (בערר מס' 7/97) על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א - 1961 (להלן - החוק) מיום 7.6.98. החלטת הועדה נסבה על שומת מס רכוש שנפסקה למערערת בגין שנים 1995-1997, היות והשטח המנוצל לבנייה נופל מ- 30% מהשטח הכולל שהיה מותר לבנות לפי תקנות תכנון ובנייה, כאמור בסעיף 1 לחוק.


מושא הערעור הוא חלקת קרקע בשטח של 3870 מ"ר, הנמצאת בגוש 30188 חלקה 16, ברח' דרך בית לחם בירושלים. תב"ע מס' 940 (פורסמה בי.פ. 774 מיום 7.7.60), החלה על הנכס, מייעדת את החלקה לשטח מתקני נפט. תב"ע זו לא קבעה זכויות בניה במקרקעין. אין מחלוקת כי על הקרקע מצויים מבנים. המחלוקת מתמקדת בשאלה האם התקיים התנאי הקבוע בחוק לפיו שטחם הכולל של מבנים אלו הנו פחות מ- 30% מהשטח הכולל שהיה מותר לבנות לפי תקנות תכנון ובניה.
שאלה זו מורכבת למעשה משתי שאלות משנה. האחת, עובדתית, נוגעת לשאלה מהו סך שטח המבנים הקיים בחלקה. השניה נוגעת לאחוזי הבניה המותרים לפי תקנות התכנון והבניה, מתוכם יש לחשב את השטח הבנוי בחלקה. נדון בשאלות כסדרן.


א. שטח המבנים בחלקה

ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי השטח הבנוי בחלקה מגיע ל- 810 מ"ר. החלטה זו הסתמכה על חוות דעת שמאי שהוגשה מטעם המערערת בדיון קודם בערר שהגישה המערערת, בקשר לשומות בשנים 1988-1989 (ערר מס' 257/89). באותה החלטה מיום 23.2.92 ציינה ועדת הערר כי שטח המבנים במקרקעין מוסכם על הצדדים ועומד על 810 מ"ר. המערערת לא טענה בפני הועדה הנוכחית כי נבנו מבנים חדשים בשטח. חברי ועדת הערר הגיעו לביקור במקום והתרשמו כי אכן לא קיימת במקום בניה חדשה. מזנון, שהוקם בשטח, לא הוכר ע"י הועדה כ"בנין", כיוון שאינו בבחינת "בניה קשה".
המערערת הציגה בפני ועדת הערר חוות דעת של מהנדסת אזרחית, לפיה שטח המבנים במקרקעין עומד על 1281 מ"ר. המשיב התנגד להגשת חוות דעת זו. ניסיון הצדדים להגיע להסכמה בדבר מינוי מודד מוסכם, לא עלה יפה. ועדת הערר הזכירה בהחלטתה את חוות הדעת אך בחרה שלא לקבלה.
קביעת שטח המבנים היא קביעה עובדתית, עליה אין ערעור בפני בית משפט זה. יצוין כי גם הקביעה שבניית המזנון היא בבחינת "בניה קשה", היא קביעה עובדתית. קביעה זו מובילה למסקנה משפטית לפיה מדובר בבניה ארעית, שאינה נכנסת להגדרת "בנין" לפי החוק. גם במסקנה זו אין מקום להתערב. טיב הבנין, מבחינת סוג החומר ממנו הוא בנוי, יכול להצביע על כך כי מדובר בבניה ארעית, שאינה בגדר "בנין" ולכן אין להתחשב בה לצורך קביעה אם השטח הבנוי בחלקה הוא 30%. (ור' בעניין זה ח. אברמזון, ש. בורנשטיין מס רכוש (ירושלים, 1989) בעמ' 15). לאור האמור, אין להתערב בקביעה העובדתית של ועדת הערר כי שטח המבנים במקרקעין הוא 810 מ"ר.


ב. ניצולת הבניה בשטח לגביו לא נקבעו אחוזי בניה

החוק קובע כי שטח המבנים יחושב מתוך השטח הכולל שמותר לבנות לפי תקנות תכנון ובניה. כאמור, החלקה הנ"ל כלולה בתכנית מס' 940 שפורסמה בי.פ. 740 מיום 7.7.60, ויעודה שטח למתקני נפט. תכנית מס' 940 לא קבעה זכויות בניה. לאור זאת עולה השאלה מתוך איזה שטח יחושבו אותם 30% של מבנים החלקה.
המערערת הגישה תחילה השגה על השומה שנקבעה לה. החלטת המנהל בהשגה מיום 10.4.98 הסתמכה על בר"ע 83/69 עזבון המנוח שולמי נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פד"א, כרך ב', עמ' 376, שם נקבע כי:
"באין בנמצא תקנות תכנית בנין ערים המגבילות את השטח המותר בבניה, פשיטא שהשטח כולו מותר בבנייה - שהרי לא באו כל תקנות להגביל את ההיתר. ואם השטח כולו מותר בבניה, הרי התנאי האמור בסעיף 11 אינו אלא זה, ששטחו הכולל של הבנין לא יעלה על 30% משטח החלקה כולה. והדברים פשוטים".


לפיכך, הגיע המנהל למסקנה כי שטח המבנים במקרה זה (810 מ"ר) אינו מגיע כדי 30% משטח החלקה כולה (3870 מ"ר). על החלטה זו הוגש ערר לועדת הערר.
ועדת הערר קבעה, בהסתמך על ידיעתם המקצועית של חבריה, כי יש להכיר במתקנים לאחסנת נפט כשימוש לתעשייה, בה מותר ניצול בניה עד 224%. עוד קבעה הועדה כי המבנים במקרה שלפנינו אינם משמשים כלל לאחסנת נפט ובכל מקרה שטחם אינו מגיע ל- 30% משטח המגרש כולו.
המערערת טוענת כי באין התקנות מפרטות את אפשרויות ניצול הבניה של הנכס, שיעור הניצול המותר הוא 0%. לפיכך, עד לקביעה ברורה של זכויות הבנייה בתב"ע, טוענת המערערת כי זכויות הבניה המותרות הן 0%, ולכן יש לראות כל בניה בנכס, אפילו נבנתה ללא היתר, כמנצלת מעל 100% מזכויות הבניה המותרות בנכס.
אכן, החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר בהירות מסוימת, ועם זאת, לא מצאתי מקום לקבל טענת המערערת. כאמור, השטח הכולל המותר לבניה הנו זה שנקבע בתוכנית אשר חלה בעת בניית הבנין. בפסיקה התעוררה השאלה מה יהא הדין במקרה שלא הותקנה תוכנית כלל. מפסקי הדין בעניין שולמי הנ"ל וע"ש 22/71 גד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס רכוש, פד"א ה' 47, עולה כי באין תוכנית כאמור פירושו של דבר הוא שהשטח כולו מותר לבניה שהרי לא באה התוכנית אלא להגביל את המותר ממילא. (ור' גם אברמזון ובורנשטיין הנ"ל בעמ' 185) בענייננו, אמנם קיימת תכנית המייעדת את השטח למתקני נפט, אך לא נקבעו בתוכנית אחוזי בניה כלשהם. ניתן להקיש ממצב בו לא קיימת תכנית בניה כלל (כמו בענין שולמי וגד) לענייננו, בו קיימת תוכנית בניה, אך לא נקבעו בה אחוזי בניה. לפיכך, גם במקרה זה יש מקום לחשב את השטח הבניין (810 מ"ר) מתוך שטח החלקה כולה (3870 מ"ר). כיוון שהשטח הבנוי אינו עולה כדי 30% משטח החלקה, יש מקום לקבוע כי המערערת חייבת במס רכוש בגין החלקה.


לחילופין, טוענת המערערת כי בכל מקרה אין לקבוע כי ניצולת הבניה המותרת בנכס הנה 100%, אלא נמוך יותר, לאור העובדה שמדובר בשטח מתקני נפט אשר חלות עליו מגבלות בין היתר מכוח תקנות רישוי עסקים (אחסנת נפט), תשל"ז - 1976. על פי הטענה, תקנות אלו קובעות בין היתר מגבלות החלות על מתקני אחסון דלק, כגון קיום מרחקים מינימליים בין מיכלי הנפט. גם טענה זו אין לקבל. ראשית, התקנות הנ"ל נוגעות לענייני בטיחות בלבד. אין בהן כדי לשנות את קביעת החוק כי המבחן לצורך מס רכוש הוא ניצול אחוזי הבניה הקבועים בתקנות. בכל מקרה, המערערת לא טרחה להציג בפני ועדת הערר ואף לא בפני בית המשפט כל ראיה ממנה ניתן להסיק מהו השטח המיועד בפועל לצורכי בטיחות כאמור. ראוי לציין בהקשר זה כי שטח מיכלי הנפט בחלקה, אף לפי חוות הדעת מטעם המערערת, עומד על כ- 230 מ"ר בלבד. שאר המבנים (כ- 1000 מ"ר, לפי אותה חוות דעת), לכאורה אינם מהווים חלק ממתקני הנפט. לפיכך, תקנות הבטיחות אינן רלוונטיות לכאורה לגבי רוב השטח הבנוי.


מעבר לכל האמור, עלי לציין כי יש מקום לדעה כי המבנים הקיימים בנכס אינם בגדר "בנין" כלל, כהגדרתו בחוק, וזאת לאור הסיפא שנקבעה בתיקון מס' 26 לחוק מיום 1.5.96. הסעיף המתוקן קובע כי בניין הוא "לרבות כל מבנה או בניה שאינם ארעיים, שבנייתם נגמרה, ובלבד ששטחם נכלל בחישוב אחוזי הבניה המנוצלים המותרים בקרקע לפי תקנות התכנון ובניה". כאמור, בתב"ע של החלקה לא נקבעו אחוזי בניה. לפיכך, המבנים הקיימים בפועל בנכס אינם נכללים בחישוב אחוזי הבניה המותרים, ואינם נופלים להגדרת "בניין" בחוק.
הסיפא של ההגדרה נוספה אמנם בתיקון מס' 26 לחוק שנכנס לתוקף ביום 10.5.96, וחל רק בחלקו על השומה שלפנינו. עם זאת, יש מקום לדעה כי תיקון ההגדרה בנוגע ל"בניין" בא להבהיר ולא לשנות מהמצב שקדם לו. (ר' רע"א 8970/96 מנהל מס רכוש חיפה נ' מפרם בע"מ, פ"ד נב(1) 241).
ראוי להדגיש כי המטרה המרכזית של החוק היא לספק מקור הכנסה למדינה, ללא קשר לשאלת אופן ניצול אפשרויות הבניה על הקרקע, התכלית של דרבון הבניה על קרקעות פנויות אינה אלא תכלית משנית. (ר' עניין מפרם הנ"ל) לפיכך, נקודת המוצא לדיון צריכה להיות שהמחוקק התכוון לפריסה רחבה של החוק, אשר תקנה בסיס מס רחב ככל האפשר, אלא אם נקבעו חריגים מפורשים בחוק. (ר' ע"ש (חי') מחצבי אבן בע"מ נ' מנהל מס רכוש חיפה, דינים מחוזי, כרך לב(4) 879).


מכל האמור לעיל עולה המסקנה כי המערערת חייבת במס רכוש ודין הערעור להידחות.
המערערת תשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח. סכום זה ישא ריבית והצמדה עד לתשלומו בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מס רכוש

  2. תקנות מס רכוש

  3. עורך דין מס רכוש

  4. סמכות מנהל מס רכוש

  5. בקשה לא לשלם מס רכוש

  6. מס רכוש על חניה

  7. הגדרת "בעל" בחוק מס רכוש

  8. מס רכוש קרקע 100 דונם

  9. תביעה בגין חוב למס רכוש

  10. פטור ממס רכוש - גן לאומי

  11. הגדרת ''בעל'' בחוק מס רכוש וקרן פיצויים

  12. מס רכוש על בנייה – אחוז שטח מנוצל לבנייה

  13. האם מע''מ חלק משווי נכס לצורך הטלת מס רכוש

  14. מהי קרקע פנויה לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים ?

  15. חוק מס רכוש וקרן פיצויים - ערעור על החלטת ועדת ערר

  16. ערעור לפי סעיף 29(ד) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון