תביעה על טעות חישוב גובה מס שבח מקרקעין


פסק דין

1. התביעה בתיק זה, אשר הוגשה ביום 9.3.04, הינה לתשלום הסכום של 100,025 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשתה ועד לתשלום בפועל וזאת בגין טענות של רשלנות והפרת חובת זהירות, במיוחד כנגד הנתבעת כרשות שלטונית הגובה תשלום עבור מתן שרותיה (לרבות בגדר אחריותם המקצועית של בעלי מקצוע ונותני שרותים).



2. העובדות הצריכות לפסק דין זה אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים ולמעשה נדרשת הכרעת בית המשפט בהיבטים המשפטיים הנובעים מן העובדות כאמור.



3. תמצית העובדות הרלבנטיות היא, כי התובעת, בתה של עליזה זילברשטיין ז"ל (להלן – "המנוחה"), קיבלה בירושה את זכויות המנוחה בדירת חדר הנמצאת ברח' מיכה 9, תל אביב והידועה גם כגוש 6961, חלקה 74/2 (מקודם – גוש 6961, חלקה 63) (להלן – "הדירה"). המנוחה הלכה לבית עולמה ביום 4.1.97 (ר' צו ירושה מיום 13.3.97, אשר תוקן ביום 6.4.97 ואשר צורף כנספח "ג" לכתב התביעה).



4. בשנת 2002 ביקשה התובעת למכור את הדירה וכדבריה (אשר, כאמור, אינם שנויים במחלוקת) – ביקשה לברר את גובה מס שבח מקרקעין אותו יהיה עליה לשלם, שכן – ידוע היה לתובעת כי לא תוכל למכור את הדירה בפטור ממס.

כאן המקום לומר, כי מספר שאלות נותרו ללא מענה לאחר עדות התובעת ובעלה (שני עדי התביעה) ובהן גם השאלה מנין היה ידוע לתובעת, אשר אינה משפטנית, כי מכירת הדירה תחוייב במס שבח מקרקעין.



5. לדברי התובעת, בהם אין מקום לפקפק – היה נושא גובה החיוב במס שבח מקרקעין בעל חשיבות ומשמעות רבה לפני קבלת החלטה מצידה בדבר התקשרות בחוזה מכר של הדירה ומשום כך פנתה התובעת, באמצעות בעלה – אלינור ארוך – למשרד מס שבח מקרקעין בבקשה לקבלת שומה מוקדמת, אשר ממנה תוכל היא ללמוד מה גובה החיוב לו תהיה צפוייה.



6. יש לציין כי שאלת ידיעת התובעת על דבר האפשרות לקבלת שומה מוקדמת מרשויות מס שבח מקרקעין נותרה גם היא בלא מענה, שכן – התובעת לא פירטה בתצהירה או בעדותה בחקירה נגדית מניין היה ידוע לה על אפשרות זו. שאלת מקור הידיעה ביחס לכך היא בעלת משמעות רבה לענייננו, שכן – עריכת שומה מוקדמת נעשית בעילום שם ועל יסוד הנתונים הנמסרים לרשויות המס על ידי השואל. הנתונים הינם באחריות האזרח באופן מלא ומוחלט ועל גבי טופס השומה המוקדמת נאמר במפורש, כי "חישוב מס זה אינו בא במקום השומה הנקבעת עפ"י חוק והנתונים שנמסרו הם על אחריותך, בלי שהדבר יתפרש כהסכמה לנכונותם" (ר' נספח "ו" לתצהיר עדותה הראשית של התובעת).

במקרה זה נודעת חשיבות לשאלת מקור ידיעת התובעת על האפשרות לעריכת שומה מוקדמת, מאחר והתובעת מבקשת להשליך יהבה בעניין זה על כך שלא נמסר לה מידע מלא על ידי הנתבעת. מכאן – שיש רלבנטיות לשאלה מי ביקש או הנחה אותה אילו מסמכים ונתונים להמציא והאם נבע הדבר מדרישת אנשי מס שבח מקרקעין, או גורם אחר כלשהו.

בהקשר זה יש להדגיש, כי התובעת אינה טוענת כי הוטעתה על ידי עובדי הנתבעת או כי נמסר לה מידע שגוי על ידם. במאמר מוסגר אבהיר, כי כל שטוענת התובעת הוא כי המידע המופיע בנסח שנמסר לה אינו כולל עובדות חשובות אשר צריכות היו להופיע בו (ר' על כך בהמשך).



7. טוענת התובעת, כי ביום 15.6.02 קיבלה היא שומה מוקדמת (הנערכת ב"סימולטור"), לפיה נקבע שיעור המס בו תחוב במכירת הדירה - 14% מן המחיר.



8. הנתונים אותם מסרה התובעת למשרד מס שבח מקרקעין היו, כי הדירה נרכשה בשנת 1949 (כך העידה התובעת ודבריה ודברי בעלה אינם שנויים במחלוקת); מחיר המכירה הוא – 400,000 ₪ ומחיר הרכישה היה 1 ₪.



9. לדברי התובעת – בעקבות קבלת השומה בסימולטור היה ברור לה גובה המס אשר יחול עליה במכירת הדירה ולנוכח התוצאה שהתקבלה – החליטה התובעת להתקשר בהסכם מכר . כדברי התובעת וכעולה מהסכם המכר מוצג "א" בתיק מוצגי התובעת – נחתם, ביום 25.9.02, הסכם למכירת הדירה, תמורת הסכום בש"ח השווה ל – 70,000$ של ארה"ב. שווייה השקלי של עסקת המכירה עמד על 338,170 ₪.



10. במועד שאינו ידוע (מאחר שגם מסמכי הדיווח לרשויות מס שבח מקרקעין לא הוגשו כראייה) הוגש דיווח על העסקה לרשויות המס והתובעת חוייבה במס בגין העסקה בסכום של 78,863 ₪, דהיינו – שיעור מס העולה במידה ניכרת על השומה המוקדמת, אשר עמדה על 14%.

הודעת השומה הראשונה שהוצאה לתובעת ביום 21.1.03 הוגשה כמוצג "ז" לתיק המוצגים של התובעת.



11. כמתואר על ידי התובעת – הגישה היא השגה על השומה האמורה. נימוקי ההשגה יכולים היו להיות בעלי משמעות לעניינננו, אולם – גם ההשגה לא הוגשה כראייה. כאן המקום להבהיר, כי מקום שראייה נמצאת ברשות צד הנמנע להגישה – יפעל הדבר כנגד הצד האמור.



12. ביום 4.11.03 קיבל מנהל מס שבח החלטה בהשגה, המקבלת אותה באופן חלקי. בהחלטה בהשגה – מוצג "ח" בתיק מוצגי התובעת, קבע המנהל כתאריך רכישת הדירה את יום 15.7.1949.



13. עוד בטרם יבשה הדיו על ההחלטה מוצג "ח", הוציא מנהל מס שבח החלטה חדשה בהשגה, ביום 5.11.2003 (דהיינו – יום אחד לאחר ההחלטה הראשונה בהשגה) בה שינה את מועד הרכישה של הדירה וקבע כי יום הרכישה הוא בחודש מאי 1972. קביעה זו שינתה באורח דרמטי את סכום מס השבח בו חוייבה התובעת בגין מכירת הדירה והעמידה אותו על סכום של 108,969 ₪ (כמעט שליש ממחיר הדירה).



14. לטענת התובעת, אשר גם עליה אין הצדדים חלוקים, אילו היתה יודעת לפני מכירת הדירה כי סכום מס השבח אשר בו תחוב יעמוד על הסכום הנ"ל – היתה נמנעת מלמכור את הדירה, עקב חוסר כדאיות כלכלית.



15. משביקשה התובעת לבדוק מה מקור קביעת יום הרכישה בחודש מאי 1972, במקום יולי 1949, הסתבר לה כי המנוחה השכירה בשכירות משנה את הדירה לאחותה – דודתה של התובעת; שכירות המשנה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ובוטלה רק לאחר פטירת הדודה – בחודש מאי 1972.



16. טוענת התובעת כי היה על הנתבעת לרשום (ולאחר ביטול חכירת המשנה – להותיר רישום או אינדיקציה בדבר קיומה בעבר וביטולה) בספרי רישום המקרקעין את דבר קיום חכירת המשנה ולאחר ביטולה – על פי פסק דין – לרשום את פסק הדין ולהותיר את רישומו.



17. למען האר את הדברים אציין, כי חכירת המשנה אשר היתה רשומה לזכות הדודה בוטלה רק לאחר שהמנוחה – אמה של התובעת – נקטה בהליך משפטי לביטול רישום חכירת המשנה, בבית המשפט, ורק לאחר שניתן פסק דין אשר הורה על ביטול חכירת המשנה (גם פסק הדין לא צורף על ידי התובעת לתיק המוצגים שלה). פסק הדין ניתן בשנת 1975.



18. בשנת 1978 נרשם הבית בו מצוייה הדירה כבית משותף וצו רישום הבית ככזה נרשם ביום 31.1.1978 (שטר מס' 2085) – ר' נסח מיום 31.5.1984, מוצג "ד" למוצגי התובעת.



19. המחלוקת העקרית הקיימת בין הצדדים בתיק היא ביחס לשאלה האם, לאחר רישום הבית בו מצוייה הדירה, כבית משותף (בשנת 1978) היה על הנתבעת לרשום את דבר קיומו של פסק הדין אשר ביטל את חכירת המשנה של הדודה.

למעשה – משליכה התובעת את יהבה על טענה זו, להבדיל מן הטענה בדבר חובת רישום חכירת המשנה ודבר ביטולה על פי פסק הדין. במילים אחרות – התובעת אינה טוענת כי היה על הנתבעת להותיר את רישום חכירת המשנה, לאחר שחכירת המשנה בוטלה, אלא טוענת – כי היה על הנתבעת לרשום ולהותיר את רישום דבר קיומו של פסק הדין אשר הורה על ביטול חכירת המשנה.

אילו כך היה נעשה – טוענת התובעת – הרי שכל המעיין בנסח הרישום הממוחשב (מוצג "ב" למוצגי התובעת) היה נוכח כי ניתן פסק דין; היה מאתר את פסק הדין וכך למד על דבר קיום חכירת המשנה ודבר ביטולה ובכך – היה נמנע מלהתקשר בחוזה למכירת הדירה, אשר מבוסס על הנחה לפיה מועד רכישת הדירה הוא 1949 ושיעור מס השבח מופחת בהתאם לכך.

זוהי למעשה תמצית טענת התובעת.



20. מנגד טוענת הנתבעת, כי קיימים שלושה סוגי פנקסים בהם רשומים נתונים בלשכת רישום המקרקעין – פנקס הבתים המשותפים; פנקס הזכויות ופנקס השטרות. לטענת הנתבעת – מספקת היא נסחי רישום לציבור על פי בקשת הפונה אליה. במקרה הנוכחי הוצא לתובעת נסח רישום מפנקס הבתים המשותפים ואילו היתה התובעת מבקשת לקבל נסח היסטורי – היה נסח כזה נמסר לה. עובדי הנתבעת אינם מספקים לפונים אליהם יעוץ, שכן יעוץ זה הוא בגדר יעוץ משפטי, ובכל מקרה –התובעת אינה טוענת כי נמסר לה מידע לא-נכון בלשכת רישום המקרקעין על ידי מי מעובדיה.



21. על פי עדות מנהלת לשכת רישום המקרקעין בתל-אביב – הגב' גילה שבת – הנוהל לפיו בפנקס הבתים המשותפים רשומות הזכויות רק מיום רישום הבית הרלבנטי כבית משותף, נקבע על ידי הממונה על המרשם וכאשר זקוק הפונה למידע הקודם לתאריך רישום הבית כבית משותף – מזמין ומקבל הוא "נסח היסטורי", בו מופיעות הזכויות והשתלשלות העברתן גם קודם לרישום הבית כבית משותף.



22. במקרה הנוכחי היה ברשות התובעת נסח אשר תאריכו קודם לתאריך הנסח אשר צורף לחוזה המכר (הנסח אשר צורף לחוזה המכר הוגש כמוצג "ב" מטעם התובעת ותאריכו – 1.9.2002.

הנסח הקודם לנסח מוצג "ב" הינו נסח הרישום אשר תאריכו 31.5.1984. נסח זה צורף כמוצג "ד" למוצגי התובעת.



23. מכאן ברור כי השאלה העקרונית אותה מבקשת התובעת להביא להכרעה, דהיינו – האם היה על הנתבעת לבצע רישום כזה או אחר ולהותירו גם לאחר רישום הבית המשותף – אינה רלבנטית לצורך הכרעה בתיק הנוכחי, מאחר וההכרעה כאן תיפול על יסוד העובדות אשר הוכחו ואשר נסח הרישום משנת 1984 הינו חלק מהן.



24. השאלה העקרונית אותה מבקשת התובעת להביא להכרעה ונפקותה לעניין קיום או אי קיום רשלנות או מצג רשלני – אינה צריכה הכרעה בתיק זה ואין להזקק לה כאן.



25. עיון בנסח הרישום מיום 31.5.1984 מגלה כי בנסח עצמו, אשר הוצא לאחר רישום הבית כבית משותף, אך לפני העברת הנסחים למערכת ממוחשבת (ר' הנסח מוצג "ב" למוצגי התובעת), מופיע, בעמוד השני שלו רישום, אשר יש בו כדי להבהיר כי קיימים נתונים נוספים – קודמים – בנוסף לרישום הבית המשותף ולזכות הבעלות של המנוחה בדירה. כוונתי הן לזכות החכירה של המנוחה בדירה והן, ובעיקר, למילים "שטר 18207 2.10.60 ושטר 3105/49".



26. ביחס לרישום זה העיד בעלה של התובעת כי, כביכול, יש ברישום זה כדי לאשר את שהיה ידוע לו ולתובעת לפני ולאחר פטירת המנוחה ואשר לפיו החכירה בדירה ניתנה לתובעת עוד בשנת 1949 ובכך יש, לדבריו לחיזוק לנתון המתיחס למועד רכישת הדירה על ידי המנוחה, כפי שנמסר על ידו לרשויות מס שבח מקרקעין לצורך הכנת השומה המוקדמת.



27. אינני מקבלת אופן זה של הצגת הדברים, בו יש לראות נסיון להתממות.



28. בעלה של התובעת התיימר לפעול כמי שמבין בתחום אותו מבקש הוא לבדוק, עת פנה הוא למשרד מס שבח מקרקעין בבקשה לקבלת שומה מוקדמת. אין ספק ואין גם חולק, כי הנסח משנת 1984 היה ברשותו באותה עת.

הכיצד לא עלה מלפניו לברר או לשאול מה פירוש הרישום בעמוד השני של הנסח ? הכיצד לא בירר הוא מה פשר רישום שטר משנת 1960, שהרי שטר מעין זה אין לו כל מקום או הגיון בנסח האמור לשקף זכויות אשר נרכשו בשנת 1949 ?

כאמור – אינני מקבלת את נסיון התובעת להציג את הדברים ככאלה. התרשמותי היא כי התובעת ובעלה אמורים היו לברר מה פשר הרישום ואם אומנם עשו כן – וקיבלו הם מידע אודות הרישום האמור – הרי שהפרטים המלאים היו בפניהם, שכן פרטי השטר משנת 1960 צורפו בנסח הרישום היסטורי אותו הגישה הנתבעת כמוצג "ג" מטעמה. בשטר זה מופיעים כל הנתונים הדרושים לצורך קבלת תמונה עובדתית מלאה באשר לזכויות השונות, כולל חכירת המשנה וביטולה, שהיתה רשומה לטובת דודתה של התובעת.



29. בכל מקרה – גם אם לא היו נתונים אלו בפני התובעת או בעלה בעת הפנייה לרשויות מס שבח לצורך קבלת שומה מוקדמת בסימולציה – הרי שגם אז אין לנתבעת כל אחריות, הואיל ויש בהתעלמות התובעת ובעלה מן הרשום בעמוד השני לנסח הרישום משנת 1984 משום "עצימת עיניים" המנתקת את הקשר הסיבתי, אם היה כזה בכלל, בין המעשה/המחדל לבין הנזק הנטען על ידי התובעת.



30. אין כל ספק כי רישום זה אמור היה "להדליק נורה אדומה" בפני המעיין בו ולכל הפחות לגרום לו לברר בלשכת רישום המקרקעין מה פשרו של רישום זה. אילו היו התובעת ו/או בעלה עושים זאת – הרי שעל פי עדותה של הגב' שבת – אין כל ספק שבירור משמעות הרישום היה מגלה לתובעת את כל העובדות הצריכות לעניין. כך גם אילו היו התובעת ובעלה נועצים בעורך-דין, אשר ללא כל ספק אמור היה להבחין ברישום הנ"ל ולגרום להם (או לפעול בעצמו) לבירור פשרו ולקבלת נסח היסטורי מלשכת רישום המקרקעין.



31. בהקשר זה אין לי אלא להביע פליאתי על כך שהתובעת, אשר לדבריה היתה לשיעור המס אותו יהיה עליה לשלם בגין מכירת הדירה משמעות וחשיבות קרדינלית באשר להחלטתה האם למכרה, אם לאו, לא נועצה בעורך-דין ובכל מקרה – לא קיבלה חוות דעת מקצועית בנושא לפני כריתת חוזה המכר, על יסוד עיון בנסח הרישום משנת 1984.

כאן המקום להזכיר, כי התובעת נעזרה בעורך–דין לצורך עריכת חוזה המכר, שכן – אחד הניכויים המופיעים בהודעת השומה אשר הוצאה לה הינו ניכוי בגין שכ"ט עו"ד במכירה (ר' מוצג "ז" למוצגי התובעת).

בכך יש כדי לחזק חיזוק נוסף את המסקנה לפיה לכל הפחות קיימת במקרה זה התעלמות ממסמכים ומנתונים שהיו בפני התובעת, תוך נסיון להטיל את האשם על הנתבעת, שלא בצדק.



32. העולה מכל המקובץ הוא כי אני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ + מע"מ, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מס שבח

  2. חישוב מס שבח

  3. מס שבח - פחת

  4. הנחה במס שבח

  5. סעיף 16 לחוק מס שבח

  6. השגה על מס שבח

  7. אי תשלום מס שבח בזמן

  8. ועדת ערר מס שבח

  9. מס שבח לפי שווי השוק

  10. מס שבח מקרקעין על חלקה

  11. מס שבח על זכויות בניה

  12. ערעור של מנהל מס שבח

  13. ניכוי פחת במס שבח

  14. דירה במתנה מס שבח

  15. שומה עצמית מס שבח

  16. תיקון שומת מס שבח

  17. מס שבח דירה יחידה

  18. מס שבח דירה במתנה

  19. טעות חישוב מס שבח

  20. מס שבח דירה בירושה

  21. השגה על מס שבח עוד

  22. ערר על שומות מס שבח

  23. יום הרכישה - מס שבח

  24. קיזוז הפסדים מס שבח

  25. עסקת חליפין - מס שבח

  26. ביטול חכירה - מס שבח

  27. קיזוז הפסד הון כנגד מס שבח

  28. איחוד וחלוקה מס שבח

  29. הפקעת נכס - פטור ממס שבח

  30. איך מערערים על מס שבח

  31. איגוד מקרקעין - מס שבח

  32. איחור בהגשת ערר מס שבח

  33. זכות אובליגטורית - מס שבח

  34. יום המכירה לעניין מס שבח

  35. צו מניעה גביית חוב מס שבח

  36. כונס נכסים - פטור ממס שבח

  37. ניכוי הוצאות בחישוב מס שבח

  38. חישוב מס שבח על מכירת מגרש

  39. ערר על החלטת מנהל מס שבח ברחובות

  40. תביעה נגד עורך דין - מס שבח

  41. זיכוי מס שבח - הפקעת מקרקעין

  42. 4 שנים - פטור ממס שבח כל ארבע שנים

  43. על מי חל מס שבח בעסקת מקרקעין

  44. חתימה על טופס מס שבח תחת כפיה

  45. תביעה על טעות חישוב גובה מס שבח מקרקעין

  46. הגדרת ''דירת יחיד'' לצורך מס שבח

  47. ההבדל בין מס שבח מקרקעין לבין מס רווחי הון

  48. תצהיר על ביטול מכירה לעניין חוק מס שבח מקרקעין

  49. מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ?

  50. תקנה 4 תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר)

  51. תביעה לתשלום פיצוי מוסכם, על פי חוזה מכר בגין אי תשלום מס שבח

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון