פסק דין 1. לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בירושלים, שניתן בת"א 1007/00 ביום 12.5.02 והמכונה על-ידי בית-משפט קמא "פסק-דין (משלים)", שבו נדחתה תביעת המערער לחייב את המשיב בפיצויים בשל רשלנות מקצועית. 2. המשיב, עורך-דין במקצועו, ייצג את המערער המנוח, אשר בנו שילה ניסן בא במקומו, בעסקה למכירת דירה המחזיקה 7 חדרים ברח' הדובדבן 115 בבית-שמש, לה"ה בוחבוט. חוזה המכירה נעשה ביום 23.6.97, ובסמוך לכך הגיש המשיב בשם המערער בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין, זאת במסגרת חוקית שכבר לא הייתה בתוקף בעת ביצוע העסקה והגשת הבקשה לפטור. בנסיבות אלו חוייב המערער בתשלום מס שבח מקרקעין בסכום ניכר, שעמד על סך של מעל ל-117,000 ש"ח ליום העסקה. מכיוון שבידי המערער לא נותרו כספים פנויים לתשלום מס השבח, שכן המשיב לא הודיעו מראש שמס זה צפוי להשתלם בגין העסקה, נאלץ המערער להגיע להסדר עם הקונה, לאחר שהלה תבע ממנו בבית המשפט סכומי פיצויים שונים בשל הפרת החוזה. לבסוף הגיעו המערער והקונה להסכם פשרה שאושר על-ידי בית המשפט, לפיו העסקה תבוטל, המערער ישלם לקונה תוך שנתיים את סכום הפיצויים המוסכמים בשיעור של 20,000$, והכספים ששולמו על-ידו עבור רכישת הדירה, יוחזרו אליו לאחר מכירתה. 3. על רקע זה הגיש המערער תביעה כספית כלפי המשיב בשל רשלנות מקצועית. בשלב הראשון קבע בית-משפט קמא (כב' סגן הנשיא י' צור), כי המשיב לא התרשל ועל-כן דין התביעה להידחות. על-כך הוגש ערעור לבית-משפט זה (ע"א 2447/01). במסגרת הדיון בערעור קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט, שלפיה פסק הדין הדוחה את התובענה יבוטל והדיון יוחזר לבית-משפט קמא לצורך קביעת שיעור הנזק, ככל שהוא קיים. בנסיבות אלו מובן, כי נקודת המוצא הייתה שמתקיימים בענייננו תנאי עוולת הרשלנות, ועל בית-משפט קמא נותר לקבוע את שיעור נזקי המערער, ככל שאלה נגרמו בפועל. 4. בית-משפט קמא שמע ראיות בנושא הנזקים, בחן את טענות הצדדים ולבסוף החליט לדחות את התביעה, באין נזקים. על-כך הוגש הערעור שלפנינו. 5. בפסק הדין המשלים, שהנו למעשה פסק הדין בתיק, חזר בית המשפט על קביעתו בפסק הדין הראשון, שלפיה לא עלה בידי המערער להוכיח שאילו ידע בוודאות כי עליו לשאת בתשלום מס שבח מקרקעין, לא היה מבצע את העסקה. בנסיבות אלו נקבע, ש"יהא זה מרחיק לכת לחייב עו"ד בתשלום מס שבח שמוטל על מוכר דירה בשל כך שלא התריע על חובת תשלום המס. שכן, אין כל טענה וראיה לכך שהתובע היה מבטל את העיסקה וממתין עד שלא תהיה חבות במס ואז לא ברור אם היה מצליח למכור את הדירה ובאיזה מחיר. מכל מקום מס השבח במקרה שלפנינו וכפי שיובהר להלן כלל לא שולם" (סעיף 8 לפסק הדין הנוכחי). עוד לא מצא בית-משפט קמא זיקה מספיקה בין נזקי המערער לבין החובה לשאת בתשלום מס שבח מקרקעין. הוא אף התייחס בחשדנות להסכם הפשרה שנערך בין המערער ובין הקונה, ואשר כאמור קיבל תוקף של פסק-דין. לפיכך נפסק, כי העמדה שלפיה העסקה בוטלה הנה למעשה מצג שווא, שכן הקונים מתגוררים בדירה ולמעשה פעלו הצדדים כדי לעקוף את רשויות המס ולהתחמק מתשלום מס השבח. מוסיף בית המשפט ומפרט, כי כנגד ההסכמה של הקונים, לפיה הדירה לא תירשם פורמלית על שמם כבר עתה, הם הרוויחו לפחות 20,000$, סכום הפיצויים המוסכמים. במילים אחרות: הם רוכשים את הדירה במחיר זול יותר, כאשר הצדדים התכוונו ש"תרגיל" זה ימומן מכיסה של החברה המבטחת את המשיב. 6. אין בידינו לקבל את מסקנות הערכאה הקודמת ואנו סבורים שדין הערעור להתקבל. בעקבות יעוץ רשלני שקיבל המערער הוא הועמד בפני עובדה מוגמרת, שעליו לשלם מס שבח מקרקעין בסכום ניכר. לא ירדנו לסוף דעת הערכאה הקודמת, כיצד היה עליו להוכיח שהוא לא היה מוכר את הדירה לו ידע מראש שיוטל עליו חיוב במס. עובדה היא, שעל-פי היעוץ שקיבל לא היה צריך להיות חיוב במס ובנתונים אלו הוא ביצע את העסקה. אמנם העדות שהובאה בנושא - ואשר כללה הצהרה שהעסקה בוצעה בשים לב לנתון שאין חיוב במס - נמסרה על-ידי בנו של המערער, אולם המדובר במי שטיפל באופן אינטנסיבי בעניין ואף החזיק בפועל בדירה קודם לכן. עובדה נוספת היא, שבעקבות זאת השתמש המערער בכל כספי התמורה, באופן שנבצר ממנו להחזיר לקונים את התשלומים ששילמו. בנסיבות אלו נאלץ המערער להגיע להסדר פשרה עם הקונים. גם אם נצא מתוך הנחה שההסדר ביניהם מיועד לעקוף את רשויות המס - ואין אנו קובעים כך, שהרי ההסדר אושר על-ידי בית המשפט - עדיין יש בכך מבחינת המשיב כדי להקטין ולצמצם את הנזקים. על-כן לא ברור מה לו כי ילין. המערער נכנס למצב משפטי מסובך בעטיו של תשלום מס השבח. נפסק שעליו לשלם את הפיצויים המוסכמים, ואין ספק שבמכלול נסיבות העניין קיימת הצדקה לתשלום פיצויים אלה, כשם שנגרמה לו עגמת נפש בכך שלא עלה בידו לסיים את העסקה מיד וליהנות מהתמורה בו במקום. לא הצלחנו להבין כלל וכלל כיצד ניתן לומר שבנסיבות אלו, חרף היעוץ הרשלני, לא נגרמו נזקים. מפסק-דינו המשלים של בית-משפט קמא עולה, כי עדיין אין הוא מקבל בלב שלם את העובדה שהמדובר ברשלנות, אלא, שנושא זה הנו בבחינת מנוי וגמור לאור סיבוב ההתדיינות הקודם. משנקבע שהמשיב התרשל עליו לשאת בתשלום הנזקים. אין אנו מקבלים את הקביעה בפסק הדין, לפיה מדובר בענייננו ב"תרגיל" בין המערער לבין הקונה על חשבון המבטח של המשיב. לדירה מונה כונס נכסים הפועל בהתאם להוראות בית המשפט. מכל מקום, על המשיב לשאת בתוצאות רשלנותו על יעוץ שנתן, ואשר באופן סביר לא היה צריך לתיתו, שהרי הוראת החוק עליה הסתמך בוטלה כחצי שנה קודם לכן. 7. בחנו את טענות הצדדים לגבי הנזקים כפי שהובאו לפני הערכאה הקודמת ואף פורטו במסגרת הערעור שלפנינו. בסיכומם של דברים הגענו למסקנה שעל דרך אומדנה על המשיב לפצות את המערער בסך של 100,000ש"ח, כאשר סכום זה כולל הן את מרכיב הפיצוי המוסכם והן את הנזק שאינו של ממון שנגרם למערער עד ליום פטירתו. בחנו את טענת בא-כוחו המלומד של המשיב לכך שסכום הפיצוי המוסכם לא שולם עד עתה, אולם בהינתן פסק-דין המחייב את המערער בתשלום זה, המדובר בנזק שניתן לפצות בגינו, שהרי פסק הדין ניתן לאכיפה. המשיב ישא גם בהוצאות המערער ובנוסף בשכר-טרחת עורך-דין בשתי הערכאות, בסך של 20,000 ש"ח. ההוצאות נושאות הפרשי הצמדה וריבית מעת ביצוע כל תשלום ותשלום. הפרשי ההצמדה והמע"מ הם להיום. עורך דיןמכירת דירהרשלנות מקצועיתרשלנותערעורמקרקעיןעסקת מכר