בוררות - הסכם שכירות


החלטה

1. המבקשת התקשרה עם המשיבה מס' 1 (להלן- "המשיבה") בהסכם שכירות של נכס מקרקעין עם אופציה לרכישתו על ידי המשיבה (להלן- "ההסכם"). המשיבים מס' 2 ו- 3 ערבו לקיום התחייבויותיה של המשיבה על פי ההסכם. בהסכם נקבע, בין היתר, כי הצדדים יעבירו כל סכסוך שיתגלע ביניהם לבוררות. המבקשת הגישה נגד המשיבים בלשכת ההוצאה לפועל בקשה לביצוע שטר, שהופקד בידיה לפי ההסכם, על ידי המשיבה, בטענה כי המשיבה לא שילמה לה את המגיע על פי ההסכם. המשיבה הגישה התנגדות לביצוע השטר. בשלב זה הסכימו בעלי הדין להעביר את הסכסוך להכרעת בורר וחתמו על הסכם בוררות חדש שלפיו הסכימו "להעביר להכרעת הבוררות את כל הסכסוכים ביניהם". צוין בהסכם הבוררות כי הבורר לא ינמק את הפסק ו"יהיה מוסמך לדון בשאלות הקשורות בסמכותו אם יתעוררו". המבקשת הגישה לבורר כתב תביעה שבו תבעה לפנות את המשיבה מהנכס ולחייבה לשלם לה דמי שכירות; לטענתה, בוטלה אופציית המכר בוטלה והנכס הושכר למשיבה למשך 7 שנים. המשיבים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד, שבו תבעה המשיבה להעביר את הנכס לבעלותה, וכן לפצותה עבור הנזקים שנגרמו למשיבים בשל הבקשה לביצוע שטר שהגישה המבקשת, שהוגשה לטענתה תוך הפרה של סעיף הבוררות שבהסכם. בעלי הדין הסכימו כי שאלת הבעלות תידון תחילה ואחריה תידון שאלת הפיצויים.


ביום 19.8.97 ניתנהּ "החלטה חלקית מאת הבורר " (להלן-"ההחלטה החלקית"), שבה קבע כי עסקת המכר לא בוטלה על ידי בעלי הדין והיא במהותה "מכר לשיעורין". כמו כן החליט למנות רואי חשבון לבדיקת יתרת התשלום המגיעה למבקשת. בקשת המבקשת "לתיקון טעות סופר" בהחלטה החלקית, נדחתה על ידי הבורר . בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת א' קובו) דחה את בקשתה לבטל את ההחלטה החלקית. המבקשת ביקשה להרשות לה לערער לפני בית המשפט העליון. חברתי השופטת ט' שטרסברג-כהן, בהחלטתה מיום 12.11.98, דחתה את הבקשה וקבעה כי אין מדובר בפסק בוררות אלא בהחלטת ביניים וכי לכשינתן פסק בורר סופי ניתן יהיה לערער עליו ועל החלטות הביניים שניתנו במהלך הבוררות. לאחר מכן נתן הבורר "החלטה לעניין תחשיבי הרו"ח", שנמסרה לבעלי הדין ביום 15.10.01 (להלן-"ההחלטה לעניין התחשיבים"), שבה קבע כי הריבית לפי ההחלטה החלקית, "פריים+ 2% שנתי", תחול רק עד יום 31.12.97, וכי מיום 1.1.98 עד יום התשלום בפועל יהיה חובה של המשיבה למבקשת "צמוד למדד בצרוף ריבית שנתית בשיעור 4% (על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה)". ביום 14.11.01 נתן הבורר החלטה נוספת (להלן-"ההחלטה מיום 14.11.01"), שבה קבע כי המשיבה חייבת למבקשת- עבור רכישת נכס המקרקעין- סכום של 1,835,320 ש"ח ליום 1.7.01, וזאת על פי תחשיב שהגישו לו רואי החשבון.


בעלי הדין הגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו שלוש בקשות בענין ההחלטות הנזכרות שאין צורך לעמוד על פרטיהן כאן. בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ש' דותן), בפסק דינו מיום 31.10.02, איחד את הדיון בבקשות ודחה אותן. בין היתר דחה את בקשת המבקשת לבטל את פסק הבוררות, או לתקנו, אך לא הורה לאשר את הפסק; יצוין כי מאוחר יותר אישר בית המשפט המחוזי את פסק הבוררות בהחלטתו מיום 30.1.03, כמצוות סעיף 28 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 (להלן-"החוק"). המבקשת בקשה להרשות לה לערער על דחיית בקשתה לבטל את פסק הבוררות. בבקשה שהגישה בגדר הבקשה להרשות ערעור גם ביקשה לעכב את ביצועו של סעיף 7 להחלטה החלקית, שלפיו- בין היתר- אם יקבעו רואי החשבון כי נותרה יתרת חוב לטובת המבקשת, יועבר הנכס לבעלות המשיבה אחרי תשלום החוב על ידה בתוך שישה חודשים; ועל המבקשת לחתום על כל מסמך לרישום משכנתה, משכון או הערת אזהרה על הנכס לטובת נותן ההלוואה למשיבים. חברי השופט א' גרוניס, בהחלטתו מיום 15.1.03, הורה לעכב את הביצוע עד להחלטה בבקשה להרשות ערעור.


2. בבקשתה להרשות ערעור חוזרת המבקשת ומבקשת לבטל את פסק הבוררות, או לחילופין, לתקנו. את בקשתה משתיתה המבקשת על שלוש מעילות הביטול המנויות בסעיף 24 לחוק: אשר לעילת החריגה מסמכות לפי סעיף 24(3) לחוק, טוענת המבקשת כי הבורר חרג מסמכותו בפסקו בהחלטה לעניין התחשיבים שיעור ריבית שונה מזה שקבע בהחלטה החלקית ובכך הפחית את הסכום המגיע למבקשת מהמשיבים במאות אלפי שקלים. עוד טוענת היא, לענין זה, כי הבורר שינה בכך את ההחלטה החלקית (בלשונה: "הפסק") שנים מספר אחרי שניתנה. עוד חרג הבורר מסמכותו, לטענתה, בכך שקבע כי המכר לא בוטל, וזאת מבלי לבסס קביעתו בחומר הראיות. אשר לעילת חוסר ההזדמנות לטעון טענות לפי סעיף 24(4) לחוק, טוענת היא כי לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לטעון טענותיה עובר לקבלת חוות הדעת של רואי החשבון. אשר לעילה שלפיה לא הכירע הבורר באחד העניינים שנמסרו להכרעתו לפי סעיף 24(5) לחוק, טוענת היא כי הבורר לא הכריע במספר פלוגתאות, שההכרעה בהן היתה הכרחית על מנת לקבוע אם מרכיב המכר בוטל.


3. דין הבקשה להרשות ערעור להידחות.


השאלה הראשונה שעליה יש לתת את הדעת היא אם ההחלטה מיום 14.11.01 היא בגדר "פסק ביניים"- שדינו כדין פסק בוררות, לפי סעיף 1 לחוק- או שהיא בגדר "החלטה אחרת"? אם היא בגדר פסק ביניים יש מקום לבחון אם היה על בית המשפט המחוזי לבטלו מכוח אחת העילות לביטול פסק בורר, המנויות בסעיף 24 לחוק; אם היא בגדר "החלטה אחרת" אין מקום לבחינה כזאת. על כך אמרתי במקום אחר כי:
"הלכה פסוקה היא, כי החלטה שניתנה בדיון לפני בית-משפט ואינה מסיימת אלא את השלב הראשון של הדיון היא 'החלטה אחרת', לעניין הערעור עליה, 'והוא הדין בהחלטה הקובעת את חבות הנתבע לפצות את התובע---על מנת ששיעור החבות ייקבע בשלב השני---' (י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, ש' לוין עורך, 1995) בעמ' 773-772). החלטה מסוג זה אינה עומדת בפני עצמה אלא משמשת 'רק מנגנון, כדי להכין את בירור הסעד הסופי שיינתן בתובענה' (שם, בעמ' 773; וכן ראו: ע"א 226/61 (המ' 224/61) דורון ואח' נ' צחובל ואח' ו-ערעור נגדי, פ"ד טז 1911; ע"א 897/79 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' רם בע"מ ואח', פ"ד לה(1) 352; ע"א 277/81, 308 (המ' 564/81) מ' גרינהאוז נ' צ' גרינהאוז; צ' גרינהאוז נ' מ' גרינהאוז, פ"ד לו(3) 197).


בהגדרה זאת, של 'החלטה אחרת' לעומת 'פסק דין חלקי', השתמשו בתי-המשפט גם לצורך ההבחנה בין 'החלטה אחרת' של בורר לבין 'פסק ביניים' של בורר, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק הבוררות, תשכ"ח- 1968. גישה זאת אומצה גם בפסיקת בית-המשפט העליון, שקבע כי החלטה של בורר, שנטען לגביה שהיא פסק ביניים, '---תיחשב לכזו רק כאשר ברור כי הדיון במחלוקת נושא ההחלטה הושלם, התיק נסגר בכל האמור למחלוקת זו, ובידי הצדדים נמצאת החלטה ברורה ומפורשת המכריעה במחלוקת מוגדרת, שלמה ובעלת קיום עצמאי משלה' (דברי הנשיא שמגר ברע"א 300/89 ולקו חברה לבניין ועבודות עפר בע"מ ואח' נ' החברה לפיתוח חוף אילת בע"מ, פ"ד מה(4)497, בעמ' 510, ולאחרונה בדברי השופטת דורנר בע"א 6058/93 א' מנדלבליט ואח' נ' נ' מנדלבליט, פ"ד נא(4) 354; כן עיינו ס' אוטולנגי בוררות- דין ונוהל (מהדורה שלישית, תשנ"א), בעמ' 337-334)." (רע"א 1753/98 Bip Chemicals Ltd. נ' ג"ד כימיקלים בע"מ, פ"ד נב(3) 334, בעמ' 336).


העיון בהחלטה החלקית, בהחלטה לעניין התחשיבים ובהחלטה מיום 14.11.01 מראה כי זאת האחרונה באה כסיום וכהשלמה להחלטות שקדמו לה, שבהן נקבע כי העסקה בין בעלות הדין היתה "מכר לשיעורין" וכן נקבעו שיעורי הריבית על התשלום. ההחלטה מיום 14.11.01 השלימה מסכת זאת ובכך סיימה את הדיון במחלוקת נשוא החלטה זאת וההחלטות שקדמו לה בשאלת הבעלות. יצוין כי בכך לא תמה מסכת ההתדיינויות לפני הבורר הואיל והבורר טרם סיים את מלאכתו וטרם הכריע בתביעה שכנגד שהגישו המשיבים, בה תבעו פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם בשל בקשת המבקשת לביצוע שטר בלשכת ההוצאה לפועל תוך הפרת סעיף הבוררות.


4. משנמצא שההחלטה מיום 14.11.01 היא בגדר "פסק ביניים" יש לבחון אם צדק בית המשפט המחוזי בדחותו את בקשת המבקשת לבטלה.


בפסק דינו מנה בית המשפט המחוזי את טענותיה של המבקשת ודחה אותן אחת לאחת, תוך שהוא קובע כי "אין מקום להפעלתו של סעיף 24 לחוק הבוררות, לא לצורך תיקונו וממילא גם לא לצורך ביטולו של הפסק". את הטענה כי הבורר חרג מסמכותו דחה מן הטעם שהמבקשת לא הציגה כל מסמך התומך בעמדתה כנגד הפחתת התשלום והבורר היה רשאי להעדיף את גרסתו של אחד מבעלי הדין. כמו כן הוסיף כי אפילו היה מוצג מסמך כאמור, החלטה שגויה של הבורר אינה כלולה ברשימת העילות לביטולו של פסק בורר. עוד קבע כי מאחר ובעלי הדין פטרו את הבורר מנימוקו של הפסק ומהדין המהותי, "לא ניתן למעשה לבחון את מערכת השיקולים שעל בסיסה הגיע להחלטה". גם את הטענה כי הבורר לא הכריע על פי הראיות דחה בית המשפט המחוזי. גם את הטענה כי לא ניתנה למבקשת הזדמנות נאותה לטעון טענותיה דחה, וזאת מן הטעם שאחרי קבלת חוות הדעת של רואי החשבון העלו באי כוח בעלי הדין לפני הבורר את כל השגותיהם לגביה. גם את הטענה כי הבורר לא הכריע בכל המחלוקות דחה בית המשפט המחוזי, מן הטעם שכל השאלות שנמסרו להכרעת הבורר במחלוקת העיקרית, הוכרעו. לא מצאתי מקום להתערב בממצאיו ובמסקנותיו.


אשר לטענת המבקשת לפיה מששינה הבורר את שיעורי הריבית שקבע בהחלטה החלקית (בלשונה: "הפסק") שנים אחרי שניתנה, חרג מסמכותו- שעליה לא נתן בית המשפט המחוזי את דעתו- ניתן להשיב כי בקבעו את שיעורי הריבית שקבע בהחלטה לעניין התחשיבים, לא שינה הבורר את ההחלטה החלקית אלא גיבש סופית את עמדתו ועדכן החלטה מוקדמת בהחלטה מאוחרת. כך גם הסביר הבורר במהלך דיוני הבוררות: "לא שיניתי כהוא זה מההחלטה שלי [ההחלטה החלקית], פשוט תחמתי---את תחום הריבית שהוחלטה---למה שהיה חזוי אז" (ישיבת בוררות מיום 15.10.01). בכך לא חרג מסמכותו. יתרה מכך, אף אם שינה הבורר את ההחלטה החלקית, וזאת איני קובע, אין המדובר בשינוי הפסק אלא לכל היותר בשינוי החלטת ביניים, שכידוע ניתנת לשינוי. והרי אפילו החלטת ביניים של בית משפט ניתנת לשינוי (ראו, בין היתר: ע"א 3604/02, רע"א 4015/02 אילן אוקו נ' יחיאל שמי ואח', פ"ד נו(4) 505 והאסמכתאות המופיעות שם; בג"ץ 490/82 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לז(4) 578; זוסמן לעיל, בעמ' 578, 774).


5. הבקשה להרשות ערעור נדחית. ממילא, נדחית הבקשה לעכב את הביצוע. המבקשת תישא בשכר טרחת עורך הדין של המשיבים בסך -. 10,000 ש"ח.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון