תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין


פסק דין

א. רקע

1. בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: הבנק) הגיש תביעה כספית בעילה נזיקית נגד אחיקם ביתן שהינו שמאי מקרקעין מוסמך (להלן: ביתן).
הבנק תבע מביתן סך 2,630,020 ₪ בגין נזקים שארעו לבנק בהסתמכו על חוות דעת שערך ביתן לגבי נכס ששימש כבטוחה ללקוחות של הבנק ראובן ובנימין לנץ וחברה בשליטתם (להלן: לנץ). נטען שאלו קיבלו אשראי מהבנק לאחר רישום שיעבוד שני על הנכס. משלא עלה בידי הבנק לגבות את הכספים שהיו חייבים לו לנץ-לקוחותיו, בסכומים שעלו על 12 מליון ₪, הגיש תביעה נגד ביתן בעילת רשלנות, היצג כוזב, הטעיה וכיוצ"ב.
לפי הנטען בתביעה, פנתה חברת אלומינה - תעשיות אלומיניום בע"מ, שמנהליה ובעלי מניותיה היו לנץ, בחודש דצמבר 1990, לסניף המפרץ של הבנק וביקשה ממנו מימון להקמת מפעל אלומיניום. הם הציגו בפני הבנק את התוכנית להקמת המפעל, הציוד שיופעל והמוצרים שייוצרו וכן את הקרקע המהווה את החלקות 5, 6, 7 בגוש 11549 במפרץ חיפה בשטח של

כ-5365 מ"ר (להלן: הנכס). הנכס היה משועבד בדרגה ראשונה לבנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ והיה רשום על שם החברה שמכרה ללנץ את זכויותיה בו.


2. ביתן, שנתן ללנץ ייעוץ בענייני שמאות החל משנת 1986 לתמיכה בבקשות אשראי שונות בבנקים אחרים, נתבקש ע"י הבנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ לערוך שומה לנכס. לנץ הציגו את הפרוגרמה לנכס - קומת הקרקע תוכננה להיות קניון של טורי חנויות + זכויות בניה נוספות היו למשרדים ומסחר, וביתן נדרש לאמוד את עלויות הבנייה במטרה לבחון אם הפרוייקט שהוצג ע"י לנץ הוא רווחי ולהכין שומה נפרדת לגבי כל חנות או קבוצת חנויות כדי שבנק לפיתוח ומשכנתאות יוכל לתת בעתיד אשראי לקונים פוטנציאליים.
חוות הדעת הראשונה של ביתן נערכה ב-21.10.90 ומתייחסת לשווי היחידות כגמורות לפי פרוגרמה מצומצת ב-3,416,000$, בצירוף שווי יתרת הזכויות הבלתי מנוצלות בנכס 500,000$ ובנוסף הערכת עלות הגמר הצפויה בנכס 1 מליון $. מאחר והערכת השווי נערכה לבקשת בנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ, הביא ביתן הפחתה למימוש מהיר בגבולות של כ-10% משוויו.
כארבעה חודשים לאחר השומה המקורית וביום 13.2.91, לאחר הוספת שש חנויות (עקב שינוי מסויים בתכנון) ובעקבות מכירת שמונה חנויות בקומת הקרקע, ערך ביתן שיערוך לשווי שלב א' של הפרוייקט בהנחה שנסתיימה בנייתו. חוות דעתו של ביתן התמקדה, כאמור, בהקמת קניון חנויות ומשרדים בנכס.


3. גבי הנכס נערכו חוות דעת נוספות.
ביום 1.1.95 ניתנה, לבקשתו של הבנק, חוות דעתו של המהנדס משה גרניט (ת/1), שהוזמנה ע"י הבנק במטרה להשתמש בנתוני השווי לשם מכירת הנכס לאחר שלנץ נקלעו לקשיים פיננסיים ולא פרעו חובם לבנק. המלצתו של גרניט לבנק היתה להוציא את הפרוייקט שתוכנן בנכס מהכח אל הפועל כשלהערכתו שווי הנכס כבנוי כ-10.85 מליון דולר.


4. במקביל, ובחודש אוקטובר 1994, ביקש הבנק משמאי המקרקעין מוטי זייד, לערוך חוות דעת ולהעריך את שווי הנכס נכון לאוקטובר 1994. בחוות דעתו העריך השמאי זייד את שווי הנכס נכון ליום 1.11.94 בסך 1.7 מליון דולר.
בשנת 1997, כאשר תקוותו של הבנק שלנץ יביאו לפרעון חובם, נכזבה, פנה הבנק אל זייד בשנית וביקש הערכתו לשווי הנכס למועד בו נערכה חוות דעתו של ביתן. הערכתו של השמאי זייד מיום 12.9.97, מתייחסת לשוויו הנכס בחודש ינואר 1991 וכן בגמר הבינוי הצפוי לו, לו היה מושלם. בחוות דעתו העריך את שווי הנכס כ-3,944,000$ ולאחר הפחתה של 10% התקבל שווי של כ-3.5 מליון דולר.


5. התביעה נגד ביתן הוגשה ב-12.2.98 ובה סמך הבנק על חוות דעתם של זייד וגרניט.
לטענת הבנק, כאשר נקט בצעדים לגביית החוב לאחר שלנץ לא מילאו התחייבויותיהם כלפיו ולא פרעו את חובם, התברר לו כי שוויו של הנכס נמוך בהרבה מהסכום בו הוערך הנכס ע"י ביתן ואין לו כל ערך כבטוחה. לטענתו, הטעה ביתן את הבנק בחוות דעתו מתוך קלות ראש, מבלי שהיה לו אכפת אם האמור בחוות דעתו הוא אמת או כזב, ביודעו כי הבנק יפעל על פי חוות הדעת, וכי ביתן לא פעל במיומנות ולא נקט במידת הזהירות ששמאי סביר ונבון היה נוקט באותן נסיבות.
ביתן בהגנתו שולל כחסרת יסוד את טענת הבנק שהשומה שהוצאה על ידו אינה נכונה. ביתן טוען כי אין יריבות בינו לבין הבנק מאחר ושומתו נערכה עבור הבנק לפיתוח ולמשכנתאות בע"מ ולא עבור הבנק, וכי בחוות הדעת העריך באופן מקצועי ונכון את הנכס, אלא שהבנק ערך חישובים מוטעים והתרשל בהסקת המסקנות מן האמור בשומה.
ביתן הגיש חוות דעת של שמאי מטעמו, צביקל עדי חב' כלכלית להנדסה בע"מ, ולפיה הערכת השווי של הנכס, ללא שטחי החנויות שנמכרו בקומת הקרקע, מסתכמת בכ-4.2 מליון דולר בעוד ששומת ביתן הסתכמה בכ-4.5 מליון דולר. צביקל העריך שסטיה כזו סבירה ומקובלת במסגרת הדיוק המקצועי בשמאות. לעמדתו, הבנק חייב היה לדרוש בטחונות אחרים ונוספים עבור ההלוואה שנתן ללנץ.


6. בשלב המקדמי של ההתדיינות, קיבלו ב"כ הצדדים הצעתי למינויו של מומחה מוסכם. הצדדים ביקשו למנות את השמאי מר שלמה תענך, שיעריך שוויו של הנכס ליום 13.2.91, מועד השומה השניה שערך ביתן (להלן: "המועד הקובע"). בהסכמת הצדדים קיים תענך ישיבה במעמד הצדדים, בה מסרו באי כוחם את גירסתם וביתן עצמו הסביר את חוות דעתו.
בשאלה אם קיימים הבדלים בין השומה שערך ביתן בתאריך 13.2.91 לבין השומה שערך זייד בתאריך 12.9.97, למועד הקובע, רשם תענך שביתן ביסס את הערכותיו על מצב הנכס והמבנים כפי שסקר אותם במועד הקובע ואילו זייד העריך את הנכס בשני מצבים נפרדים, הערכה אחת לשווי הנכס במצבו הקיים, והשניה במצב כאילו הבניה המוצעת כבר הסתיימה. זו הסיבה, לדעת תענך, שהערכת הוצאות השלמת המבנה נישומו ע"י זייד בסכום יותר גבוה משמאות ביתן. כעולה מתשובותיו לשאלות הבהרה מ-14.12.00, אין הבדלים משמעותיים בין שומת ביתן לשומת זייד, לגבי שווי החנויות והמשרדים כבנויים. תענך העריך את שווי הנכס כפנוי וחופשי מכל שיעבוד, לצורך העמדתו כבטוחה לקבלת אשראי וכערבון להחזרת הלוואה בסך של כ-895,000$, וכן מצא כי השומות של ביתן עונות על הכללים והנהלים המקובלים במקצוע השמאות.
בשולי חוות דעתו רשם תענך כי בשים לב למטרת השומה לצורך העמדת הנכס כבטוחה, היה על ביתן לנכות מערך הנכס כגמור, פריסה בגין כמות היחידות וכן רווח יזמי, ומאלו להפחית את הוצאות השלמת המבנים בסך 1 מליון $.
מר שלמה תענך הוזמן לחקירה על חוות דעתו. כאשר נשאל מהו ההפרש בין סכומי הערכתו להערכת ביתן, לאחר ההפחתות אשר לדעתו היה ביתן צריך לבצע, השיב כי שווי הנכס בתאריך הקובע היה כ-2,205,000$ ולא 4,300,000$ או 3,713,000$ (לאחר הפחתה) כפי שהעריך ביתן וכי הפרש של 1.5 מליון דולר בין שומתו לבין שומת ביתן איננו סביר (עמ' 9 לפרוט').
פער זה משמש את ב"כ התובע בסיכומיו כראיה המשמעותית ביותר, לטעמו, להוכחת תביעת הבנק נגד ביתן.


ב. ביתן טוען כי אין יריבות בינו לבין הבנק מאחר ושומתו נערכה עבור הבנק לפיתוח ולמשכנתאות בע"מ ולא עבור הבנק, וכי בחוות הדעת העריך באופן מקצועי ונכון את הנכס 1. לפי חוות הדעת של ביתן מתאריך ה-21.10.90 שווי החנויות בנכס, בהנחה שבנייתן הושלמה והן ראויות לאכלוס, הוא 3,146,000$. לכך יש להוסיף 500,000$ בגין 30% מזכויות הבניה בקרקע אשר לא נוצלו. מכל אילו יש להפחית 1,000,000$ כסכום ההשקעה שתידרש על מנת להשלים את הפרויקט. מהסכום שיתקבל יש להפחית 10% כמקדם למימוש מהיר. כאשר מסכמים נתונים אילו מגיעים לשווי של 2,381,400$.
בתוספת לחוות דעת ביתן מ-13.2.91 שנעשתה עקב השינויים בהוספת 6 חנויות ומכירתן של 8 חנויות בסכום של 800,000$ (אז ביתן לא ידע כי בדיעבד החנויות לא נמכרו), העריך ביתן כי שווי הנכס כבנוי הוא 4,800,000 $ אשר להם יש להוסיף את שווי יתרת זכויות הבניה בנכס בסך של 500,000$, מסכום זה יש להפחית 1,000,000 $ כסכום ההשקעה שתידרש על מנת להשלים את הפרויקט. כאשר מסכמים סכומים אילו מגיעים ל 3,150,000$. יצוין כי ביתן לא ביצע בעצמו את חישוב ההפחתה של 1,000,000 $ בגין השלמת הבניה ו-800,000$ בגין החנויות, אלא רק קבע את המספרים אותם יש להפחית והותיר לבנק לפיתוח ולמשכנתאות לחשב את הסכום הסופי המדויק.


2. עיקר המחלוקת היא האם נכונה חוות הדעת של ביתן או שמא היא שגויה וביתן התרשל בהכנתה.
לעמדת הבנק, משמונה המומחה המוסכם והגיע למסקנה כי הפערים שבין חוות דעתו לבין חוות דעתו של ביתן, בלתי סבירים, יש לקבוע ששומתו של ביתן לא נכונה מופרזת ושגויה, והמימצאים צריכים להתבסס על שמאותו של המומחה המוסכם, אחרת יהפוך מינויו למינוי סרק. עוד נטען שאין לפרש את תיקונה של תקנה 130(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי לפיה אין עוד צורך בטעמים מיוחדים על מנת להתיר לבעל דין להביא ראיות מטעמו, אם מונה מומחה מוסכם, כזכות לחזור ולהביא את אותן הראיות שהובאו על ידו, בטרם מינויו של המומחה המוסכם.


3. אני סבורה שגישת הבנק באשר למעמדה של חוות דעת תענך בטעות יסודה. ההכרעה מסורה בסופו של יום לביהמ"ש, ועלי לבחון גם את השאלות המקצועיות שנמסרו לחוות דעתו של המומחה המוסכם. לעיתים, יש שביהמ"ש יכריע בדרך שונה מחוות דעת של מומחה, גם אם מונה על ידו, וזו משמשת כחלק ממכלול הראיות, אם כי יש לה ערך מוסף בהערכת הראיות.
לדעתי, אין הבדל שמאי משמעותי בין חוות הדעת של תענך וביתן, ולמעשה אימץ תענך את הערכת ביתן, וגם את דעתו של ביתן שאין הבדל בין השמאות שלו לבין זייד.
לעניין זה מתייחס המומחה המוסכם מר תענך בסעיף ה' לתשובתו לשאלות ההבהרה מיום 14.12.00 באומרו:
"יצוין כי ההבדלים בין שומות הצדדים (ביתן וזייד) לגבי שווי החנויות כגמורות ולגבי שווי משרדים כבנויים - הם סבירים ואינם משמעותיים."



הויכוח מתמקד בגישתו של תענך שביתן היה צריך להפחית משומתו, לצורך העמדת הנכס כבטוחה, רווח יזמי בשיעור 25% ושיעור מסויים בגין פריסה 15%.
כפי שאראה להלן, שגה תענך בסברתו כי היה על ביתן לנקוט בהערכתו בשיטת הערך השיורי או כי ההפחתות הכלכליות מסורות לשמאי.


4. שיטת ההערכה

עוד בחוות דעתו מיום 21.10.90, רשם ביתן את עקרונות השומה באופן מפורט ומנומק, וזאת הרבה שנים בטרם ידע שיצטרך להגן על שומתו בפני תביעה שהוגשה נגדו.
הוא חזר והסביר בעדותו כי יש שלוש שיטות להערכת שווי נכס.
גישת ההשוואה (או גישת השוק) - מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לנכס. השומה מתבצעת בשימוש במקדמי השוואה רלבנטיים ביחס לעסקאות ההשוואה.
הגישה השניה - גישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות) בה אומדים את שווי השוק של הנכס על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או עשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. מקדם ההיון נקבע לפי אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה וההכנסה השוטפת וגורמים נוספים.
הגישה השלישית - גישת העלות (גישת השווי הפיזי) בה נקבע שווי הנכס על פי סיכום מרכיבי השווי שלו - קרקע, בניה, השבחות שונות שנעשו בנכס ורווח יזמים. מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים ממספר גישות בהתאם למטרת השומה, אופי הנכס ונסיבות השומה.


בשתי חוות הדעת שערך בקשר לנכס, נקט ביתן בגישה משולבת של השוואה ובגישת העלות, הוא רשם בחוות דעתו באופן מפורש כי "הנני שם להיום את שווי השוק של זכויות החכירה המהוונות של

שלב א' על בסיס סיכום שווי יחידותיו בהנחה שבנייתן הושלמה והן ראויות לאיכלוס...". לעמדתו של ביתן הגישה השיורית המתוארת בחוות דעת של תענך, הנגזרת מגישת העלות, לא ננקטה על ידו והיא גם גישה מסוכנת שלא רצוי להשתמש בה, כפי שנראה בגרף שהוכן על ידו (נ/5). לדעתו, בגישת הערך השיורי אפשר להשתמש רק כאשר הנכס נמצא בשלבי גמר סופיים ולמעלה מ- 75% מעלויות הבניה כבר הוצאו בפועל, כי אחרי שבוצעו 75% מהעבודות יש קפיצה בשווי ואז ניתן להשתמש בגישת השווי השיורי ולהוריד ממנה את יתרת העלויות הנדרשות להשלמת הנכס. ההסבר נעוץ בכך שעלויות הבנייה הם אחד הגורמים הנעלמים ביותר. מאחר והנכס היה בשלבי תחילת עבודות אסור היה להשתמש בגישה השיורית.
עמדתו זו של ביתן עולה גם בקנה אחד עם פסק הדין שניתן בע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד ל"ט(4) עמ' 185, שם נקבע שחולשתה של השיטה השיורית הינה, בין היתר, בכך שהפרש קטן יחסית בהערכה של ההוצאות עלול לשנות את התוצאה באופן משמעותי.
מעדותו של תענך עולה כי סבר שביתן היה צריך לנקוט בשיטת הערך השיורי בהערכתו את הנכס. בשיטה זו יש כאמור להפחית 25% בגין רווח יזמי. ביתן כמו גם השמאי צביקל בדיעה שמקובל שהפחתת רווח יזמי תבוצע ע"י הבנק נותן ההלוואה. גם המהנדס גרניט והשמאי זייד לא ביצעו הפחתה בגין רווח יזמי.


5. בחוות הדעת מ- 21.10.90 העריך ביתן את שווי זכויות החכירה בנכס בגבולות 1 מליון $. על עמדה דומה (סעיף 8.3) כך גם בחוות דעתו מיום 13.2.95 (סעיף 5).
בחוות דעתו של תענך היתה הערכה דומה והוא הגיע ל- 895 אלף דולר.


ההבדל בין חוות דעתו של ביתן לזאת של תענך הוא תוצאת ניכוי הגורמים הכלכליים.
תענך הפחית 15% משווי היחידות בגין פריסה ו-25% רווח יזמי. שתי ההפחתות נתבררו כמוטעות, הפחתה בגין פריסה הייתה חוטאת למטרה שלשמה ביקש הבנק למשכנתאות את חוות הדעת וההפחתה בגין רווח יזמי אינה נדרשת מהשמאי בעבודתו מול המערכת הבנקאית. אם מתעלמים מהפחתות אילו עלה שחוות הדעת של ביתן ושל תענך דומות ושווי המבנה לאחר השלמתו הוא 4,713,500$, ממנו יש להפחית כמיליון דולר בגין עלויות השלמת המבנים שווי הנכס מגיע לסך 3,205,000$ לפי הערכותיהם של שני השמאים.
מהימנותו ומקצועיותיו של השמאי תענך אינה מוטלת בספק, אך תענך היה היחיד, מבין השמאים, אלו שהעידו, או אלו שחוות דעתם שימשה מי מהצדדים, שביצע הפחתה של 25% בגין רווח יזמי או החשיב אותה כהפחתה שהשמאי צריך לבצע. ההפחתה בגין הרווח היזמי היא חלק מאותן הפחתות כלכליות אשר במידה ומבוצעות, צריכות להתבצע על ידי המערכת הבנקאית והיא תלויה בעיקר גם בשימוש אשר הבנק מבקש לעשות בחוות הדעת השמאית לגבי נכס. אם למשל בנק נזקק להערכה כדי לתת אשראי לקונים פוטנציאלים של חנויות אשר ימכרו בנכס, הרי שאין צורך להפחית 25% בגין רווח יזמי, מכיוון שהחנויות נמכרות כיחידות נפרדות. מתייחס לכך השמאי תענך באומרו:
"אם הכוונה שהשומה הזו נועדה למתן משכנתאות לקונים בודדים, הנושא של הפחתה של הוצאות בניה היו מיותרות במידה מסוימת. אפשר היה להסתפק בשווי היחידה כמושלמת ולפי זה לתת את המשכנתא" (עמ' 16 שורה 19 ואילך לפרוטוקול).


6. פריסה - הפחתה הקשורה במטרתה של חוות הדעת

תענך סבר כי לצורך העמדת הנכס כבטוחה היה על ביתן לנכות מערך הנכס כגמור פריסה בסך של 15%. הפחתה בגין פריסה תלויה במטרת השומה והיא רלוונטית לצורך העמדתו כבטוחה, כאשר מתייחסים אל הנכס בשלמותו. ביתן כתב בשומתו מ - 21.10.90 עמ' 7 סעיף 6.7 כי:
"היות והמבנה חולק ליחידות קטנות (חנויות ומשרדים) ניתן יהיה לשווקן כיחידות עצמאיות וע"י כך להשיג תשואה גבוהה יותר."



מכאן ניתן להסיק כי בהעריכו את הנכס לא התייחס ביתן אל הנכס בשלמותו אלא כמכלול של יחידות קטנות. הדבר מתיישב גם עם טענתו שמטרתה של חוות הדעת היתה, בין היתר, לאפשר לבנק לפיתוח ומשכנתאות לתת אשראי לקונים פוטנציאליים. שוכנעתי כי בחוות דעת שהוכנה עבור בנק אשר עיסוקו הוא במשכנתאות, אך הגיוני וסביר הצורך בהכנת חוות דעת כזו, ועל כן הפחתה של 15% בגין פריסה הייתה חוטאת למטרה שלשמה ביקש הבנק למשכנתאות את חוות הדעת.


7. מימוש מהיר

בשתי חוות הדעת שהגיש ביתן, בסעיף 8.5 בחוות הדעת מה 21.10.90 ובסעיף 7 מהמכתב 23.10.1990 כותב ביתן במפורש בסוף חוות הדעת כי "הואיל והנכס אמור לשמש כבטוחה, לדעתי נכון יהיה לפחית משוויו כנשום לעיל בגבולות 10% כמקדם למימוש מהיר".


8. הפחתת מחיר החנויות שנמכרו

הבנק טעה בכך שלא הפחית 800,000 $ בגין החנויות שנמכרו שהרי ביתן מתייחס לכך בסעיף 3.2 לחוות דעתו מה 13.2.1991 ואף בחישוב בסעיף 4 אשר בו מוזכרות 8 חנויות אשר שוויין 100,000$ ליחידה ועל ידן כתוב בסוגריים "חנויות שנמכרו". ברור כי חנויות אשר נמכרו אינן יכולות לשמש את הבנק לצורך חישוב ערך הנכס כבטוחה ועל כן צריך היה הבנק להפחית את סכום החנויות שנמכרו משווי הנכס, בין יתר ההפחתות, אמנם בדיעבד הסתבר כי המכירה לא עלתה יפה, אולם במועד הקובע להערכת הנכס כבטוחה והעמדת האשראי בגינו, אם הסתמך הבנק על חוות הדעת של ביתן, היה צריך להתייחס למכירת החנויות ולהפחית שווין.


9. הגדרת מטרת השומה

אין בידי לקבל טענת הבנק שמטרת השומה של ביתן היתה הערכת שווי הנכס למועד הקובע, ואילו חוות הדעת עסקה בהערכה עתידית של שווי הנכס.
הדבר עומד בסתירה מוחלטת לעדותו של ביתן בה הסביר שחוות הדעת נתבקשה לשלוש מטרות: הראשונה, להעריך את שווי החכירה בקרקע כאילו היתה ריקה ופנויה; השניה, לאמוד את עלויות הבנייה ואת סדר גודל הבנייה כדי לראות אם הפרויקט המתוכנן רווחי ואם בכלל תושג המטרה שעמדה לעיני בנק לפיתוח ומשכנתאות שיהיו קונים פוטנציאליים שניתן יהיה לתת להם אשראים באמצעותו. מסיבה זו נערכה חוות הדעת כאשר כל חנות נשומה בנפרד או קבוצת חנויות זהה נשומה כקבוצה (עמ' 59 לפרוטוקול) ושלישית, השינוי בפרוגרמה שהביא לחוות הדעת מ-13.2.91.


חוות דעתו של השמאי זייד אמנם הוגשה כראייה על ידי הבנק (ת/2) אך זייד לא הוזמן להעיד כי הבנק ביקש לסמוך על השמאות של תענך, בהיותה, לטענתו, השמאות הקובעת והצגת חוות הדעת של גרניט וזייד נעשתה רק לצורך ההסבר מתי התעוררו החשדות של בנק כי הערכתו של ביתן שגויה. חוות דעתו של זייד מצאה מקום נכבד בתביעה, כי הוותה את היסוד לתשתית עילת התביעה, כפי שנוסחה על ידי הבנק, תענך נדרש לה בחוות דעתו וגם ביתן וצביקל התייחסו אליה בעדותם.
כעולה מעדותו של ביתן ומחוות דעתו של צביקל (נ/3) נערכה חוות דעתו של זייד, גם היא, על פי גישת העלויות משולבת בגישת ההשוואה, אלא שבחוות דעתו מצא השמאי זייד לערוך שומה לא לפי המצב התכנוני שהיה לנכס. בהעדר נתונים, לדעתו, החליט לבנות על פרוגרמה עסקית תכנונית עצמאית. הפרוגרמה שלו מורכבת מחלוקת השטח מקומת הקרקע לשלוש יחידות והמחירים שקבע למטר מרובע מסחר בנוי נקבעו בהתאם למידת החשיפה לחזית. בהתאם לאמור בחוות דעתו של צביקל (נ/3) סה"כ שווי הפרויקט הגמור לאחר הפחתות הוערך ע"י זייד, ל-3.5 מליון דולר. בטבלת השוואת המחירים, גבוהה הערכת ביתן לגבי מטר מרובע מסחר פי 1.02, ולגבי המשרדים שווי מטר מרובע פי 1.29. ההסבר לפער, לדעתו של צביקל, בכך ששומתו של ביתן נערכה על בסיס הפרוגרמה שהיתה לנכס לפי תיק הבניין בטרם הוצאת היתר בנייה והערכה מותנת בקיום היתר כזה. בשילוב של ערכי השווי כפי שקבע השמאי זייד וכפי שפורטה בחוות דעת ביתן מתקבלת תוצאה קרובה מאוד זו לזו.
חוות הדעת של עדי צביקל נ/3 הוגשה על ידי ביתן ועורכה לא נחקר עליה בחקירה נגדית, למרות שהתייצב למתן עדות. מדובר בשמאי בעל ניסיון אשר שימש עד לא מכבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. לעמדתו ביתן סטה ב 7% בהערכת ערך הנכס, וכי זוהי סטייה סבירה במסגרת הדיוק המקצועי, כי ניתוח נכון של הגוף המשעבד את שומת ביתן, מחייב את הבנק המשעבד לדרוש בטחונות נוספים בעקבות השומה הנדונה.
צביקל חותם את חוות דעתו בדברים אילו:
"ניתוח סביר של שומת ביתן היה מחייב את הגוף המשעבד, בעקבות השומה הנדונה, לדרוש בטחונות נוספים עבור ההלוואה הקיימת. הבנק נהג בחוסר אחריות תוך ניתוח מוטעה ובלתי מקצועי של השומה בכך שבמקום לדרוש ביטחונות נוספים הקצה ללקוח אשראי נוסף על בסיס שומה זו" (סעיף 3 בעמ' 25 לחוות הדעת נ/3).


הגעתי לכלל דעה שלא נפל כל פגם בחוות דעתו של ביתן אך ברצוני להתעכב בקצרה על טענות הצדדים בנושא אחריותו של שמאי מקרקעין, כמחווה דעה, כלפי הבנק אם חוות דעתו ניתנה לבנק אחר.


ג. האם ביתן אחראי על פי עוולת הרשלנות

1. הפרמטרים לאחריותו ברשלנות של מחווה הדעה פורטו בהרחבה על ידי ביהמ"ש העליון בע"א 5302/93 - בנק מסד בע"מ נ' מרדכי לויט ואח'. פ"ד נא(4), 591, 599.
בפסק הדין מאמץ השופט ש.לוין את פרטי הרשלנות כפי שסוכמו במאמרו של פרופ' אריאל פורת: דיני נזיקין, שפורסם בספר השנה של המשפט בישראל בעמ' 301. בסעיף 46.10 (עמ' 326):

"'... אחריותו של מחווה הדעה על פי עוולת הרשלנות קמה

אם חיווה את דעתו בתחום מומחיותו (או בתחום שבו התיימר להיות מומחה);

אם היה עליו לדעת שמקבל חוות הדעת יסתמך עליה;

אם מקבל חוות הדעת אכן הסתמך עליה כאמור באופן סביר ועקב כך נגרם לו נזק;

אם לא היתה צפוייה בדיקת ביניים של חוות הדעת לפני ההסתמכות עליה;

וכמובן - אם חיווי הדעה היה בלתי סביר בהתחשב במומחיותו של מחווה הדעה.
כאשר למחווה הדעה יש נגישות למידע שאין למקבל חוות הדעת, תגבר הנטייה להטיל על הראשון אחריות נזיקית'."



2. פרמטרים אילו ישמשו אותי על מנת לבחון את המקרה שלפנינו:
האם חווי הדעה נעשתה בתחום מומחיותו של ביתן?

התשובה לכך היא חיובית, ביתן הוא שמאי מקרקעין ועניינה של חוות הדעת היה שומה של נכס מקרקעין, על כן אין ספק כי חוות הדעת נעשתה בתחום מומחיותו.


האם ביתן ידע שחוות דעתו נמסרה לבנק

לטענת הבנק, ביתן ידע שחוות דעתו נמסרה לבנק והוא הסתמך עליה למתן הלוואות ללנץ, לפי המכתב ת/4 מיום 27.12.91 בו העביר ביתן לבנק דיסקונט מכתב אשר שלח עורך דינם של לנץ אל הבנק ובו נרשם שהמכירה של 8 יחידות בסכום של 800,000$ למר יחזקאל לא יצאה לפועל ולכן לא דווחה למס שבח מקרקעין בחיפה. המכתב היה ממוען אל הבנק, ביתן היה מכותב בלבד והוא צירף מכתב משלו ובו חזר על הנאמר במכתב של עורך דינם של לנץ.
ביתן טוען כי לא ידע דבר על העסקה הנרקמת בין לנץ והחברה לבנק וכי שלח את המכתב לבנק כאזרח טוב, כדבריו:
"לא ידעתי שבנק דיסקונט מעורב בנכס הנדון. לפתע בסוף שנת 91 קיבלתי מכתב שמופנה לבנק והעתק אלי שבו מדובר שעיסקת החנויות לא יצאה אל הפועל. אני כאזרח טוב ובתום לב אמרתי שאולי לא הגיע המכתב לבנק אז אשלח את המכתב לבנק. בסך הכל שמתי את המכתב במעטפה ושלחתי לבנק. לא ידעתי מה הקשר של הבנק, לא היה לי בכלל מושג על מה מדובר."(עמ' 65 שורה 7 ואילך לפרוטוקול).


אני נותנת אמון מלא בדבריו אלו של ביתן והם מתיישבים גם עם העובדה שהמכתב נשלח ביום 27.12.91, כ-10 חודשים לאחר שביתן נתן את חוות הדעת לבנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ. לפי נספח 5(2) לכתב התביעה, שעבוד הנכס נרשם בלשכת רשם המשכונות ביום 3.11.91 בתיק שמספרו 9933/91, ולפני שביתן קיבל את המכתב מעו"ד של לנץ ושלח אותו.
העדים מטעם הבנק ליבוביץ ודוידוב אישרו כי מעולם לא פנו לביתן. הדבר עולה גם מתשובות לשאלון נ/1 שכן בשאלה 13 ד' ו-ה' מאשר העד ליבוביץ - שהיה מנהל המחלקה הכלכלית במנהלת אזור חיפה של בנק דיסקונט, כי איש לא הודיע לביתן שהבנק קיבל את חוות דעתו, ועד ליום 29.6.97 (כשבעה וחצי חודשים לפני הגשת התביעה) לא פנה העד לביתן בשאלות כלשהן בנוגע לחוות הדעת.
אין לייחס לביתן ידיעה כי הבנק הסתמך על חוות דעתו על מנת שהנכס יהווה בטוחה ללנץ ובוודאי שאין לייחס לו ידיעה איך פירש הבנק את השומה שערך.
קיומה או העדרה של יריבות בין הבנק לביתן תקבע, איפוא, על פי קיומן או אי קיומן של חובות זהירות אשר ביתן חב כלפי הבנק.


ד. האם חלה על ביתן חובת זהירות מושגית כלפי הבנק ?

האם שמאי מקרקעין אשר מכין חוות דעת לגבי שוויו של נכס חב חובת זהירות כלפי אחר שהסתמך על חוות דעתו זו, לצורך הערכת שווי של נכס למטרות שונות, ובמקרה שלפני, על מנת שהנכס ישמש כבטוחה למתן הלוואה ללנץ. השמאי פועל במסגרת עיסוקו וראוי שהבריות יוכלו לסמוך על חוות דעת של בעל מקצוע בתחום עיסוקו. על השמאי מוטלת חובת זהירות מושגית כלפי כל מי שעשוי להסתמך על חוות דעתו המקצועית, בין אם זהותו ידועה או לא ידועה לשמאי. עליו לצפות כי לא רק מי שהזמין את חוות הדעת יסמוך עליה, אלא שהיא תובא לעיון גורמים נוספים, על מנת שתשמש אינדיקציה לשווי הנכס וכי גם אלו יסתמכו עליה. במידה וחוות הדעת תהיה שגויה עלול להיגרם נזק כספי למי שהסתמך עליה.
עמדה זו עולה בקנה אחד עם שיקולי המדיניות הראויה אשר לפיה על שמאי לערוך את חוות דעתו במקצועיות, דיוק, ואמינות, ללא קשר לזהותו של הלקוח אשר הזמין את חוות הדעת.


הדברים נקבעו כבר בהמרצה 106/54, צבי וינשטיין נ. קדימה, אגודה שיתופית להספקת מים בע"מ, בכפר קדימה ואח', פד"י ח' 1317, 1344 קבע השופט אגרנט (כתוארו אז):
"בעל מקצוע יחוב חובה שלא להתרשל בהכנת חוות דעת מקצועית אם הוא עורכה למטרת עיסקה מסויימת בעלת היקף מוגדר, וכי הוא יחוב חובה זו כלפי הניזוק, אם התכוון שזה האחרון יסמוך עליה, בין אם ידע, שעה שהכין ומסר את חוות דעתו המקצועית, את זהותו של העתיד לסמוך עליה, ובין שידע כי המדובר באדם שזהותו עתידה להקבע".


ה. האם חלה על ביתן חובת זהירות קונקרטית כלפי הבנק ?

1. קיומה של חובת הזהירות המושגית הוא אמנם תנאי הכרחי לאחריותו של ביתן, אך אינו תנאי מספיק. יש לבדוק האם מערכת היחסים בין ביתן לבין הבנק, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, מקימה חובת זהירות קונקרטית בגין הסתמכותו של הבנק על שומת הנכס שנעשתה על ידי ביתן ומסקנתו של הבנק כי ערך הנכס כבטוחה הוא 2,630,020 ₪.
בפרשת בנק מסד הנ"ל, נחלקו השופטים בדעותיהם באשר להשפעתם של היחסים הקונקרטיים על חובת הזהירות.
דעתו של השופט ש.לוין היא כי:
"הגדרת האחריות המוטלת על הבנק נותן חוות הדעת מחייבת קיומה של יריבות רק עם מי שבקש את חוות הדעת והסתמך עליה. מי שלא בקש את חוות הדעת, אך תכנה הגיע לידיעתו, גם אינו יכול להסתמך עליה כעילה לתביעה נגד נותן חוות הדעת" (עמ' 604-603,ההדגשות לא במקור).
לעומת זאת בדעת הרוב המוצאת ביטויה בדבריה של השופטת שטרסברג-כהן נאמר:
"עלול מוסר מידע להתחייב בנזיקין כלפי מקבל מידע שהסתמך על מידע זה בפועל ונגרם לו נזק, גם כאשר מקבל המידע לא היה צד לפניה אל מוסר המידע וגם כאשר מוסר המידע אינו יודע בפועל אך צריך היה לדעת, כי מקבל המידע עלול להסתמך עליו ולפעול על פיו." (עמ' 607-606, ההדגשות לא במקור).


2. לנץ ביקשו הלוואה מהבנק להקמת מפעל אלומיניום בנכס והציגו בפניו, במועד בלתי ידוע, את חוות דעתו של ביתן על מנת להוכיח את שווייה של הבטוחה שהיו אמורים לתת לבנק בגין ההלוואה. כבר ראינו כי חוות דעתו של ביתן דנה בתוכניות על פיהן היה אמור לקום בנכס קניון חנויות ומשרדים.
למרות שאין קשר בין הערכת השווי של מפעל אלומיניום לבין הקניון, חנויות ומשרדים, הזרים הבנק, לטענתו, כספים לחשבונו של לנץ.
יש לדחות טענת הבנק שביתן חייב היה לצפות שהבנק או לנץ ישתמשו בה, על מנת להעריך את שווי הנכס כבטוחה למתן הלוואה ללנץ להקמתו של מפעל אלומיניום.
לעניין זה מתייחס המומחה המוסכם תענך:

"ת. האם אתה מסכים שאי אפשר באופן עקרוני להשתמש בחוות דעת של ביתן שמתייחסת לקניון בעוד שמבקשי הלוואה בכלל ביקשו לבנות ולעשות מפעל אלומיניום. אין קשר בין קניון ובין אלומיניום.
ש. אני מסכים בהחלט." (עמ' 10 שורות 4-1 לפרוטוקול)



3. אם הבנק אמנם סמך על חוות דעתו של ביתן, גילה חוסר התעניינות אם הבטוחה קיימת, האם הבנייה מתבצעת. רק החל משנת 1993 כאשר לנץ החלו לפגר בתשלום ההלוואה, התברר לבנק שתוכנית הפיתוח לא בוצעה.
תשובותיו של העד דוידוב בעניין זה מעלות תמיהה (עמ' 27 לפרוט' ש' 8 ואילך):
"ש. האם אתה בנכס הזה עליו אנו מדברים, האם ערכת בו ביקורים?

ת. לא.
ש. כלומר גם לא ידעת באיזה שלב מתקדמת שם בניה אם בכלל.
ת. זה לא עניין אותי. בשלב הזה של מתן ההלוואה זה לא עניין אותי, אם כי השמאי כתב שיש התקדמות בבניה. אני לא הלכתי לבקר שם.
ש. אחרי מה שהוא כתב לא הלכת לוודא?

ת. לא.
ש. האם ידוע לך אם מר ליבוביץ הלך לברר?

ת. לא.
ש. האם ידוע לך אם מר ליבוביץ הלך לברר?

ת. לא ידוע לי.
ש. אתה נותן הלוואות לאנשים, האם נערכו פרוטוקולים בקשר לביקורים שמישהו עשה במקום?

ת. אם עשה כן. אני לא הלכתי למקום. אני לא יודע אם נעשה. לא זכור לי אם מישהו אחר היה שם. בשביל זה יש מומחים שאני מסתמך עליהם.
ש. כלומר נותנים לכם שמאות שבה יש איזשהן הנחות מסויימות שהולכים להקים על אותו נכס, ואני מניח שעל פי הנחות אלה נתתם את ההלוואות?

ת. נכון".


4. חובת הזהירות הקונקרטית אינה קיימת בחללו של עולם, אלא מיוחדת היא למזיק ספציפי, לנסיבות ספציפיות ולהתנהגות ספציפית כפי שנקבע בע"א 145/80 ועקנין נ. המועצה המקומית בית שמש ואח' פד"י לז (1) 113.
בפרשת בנק מסד הנ"ל נקבע כי אחריות של מחווה הדעה בגין חוות דעת רשלנית קמה רק במידה שמקבל חוות הדעת הסתמך עליה באופן סביר.
הבנק עשה בחוות הדעת שימוש לא סביר, עוד במועד קבלתה, כי נערכה למטרת הערכה שונה לחלוטין. הבנק יכל היה לבדוק את חוות הדעת של ביתן בדיקת ביניים, בין ע"י ביתן או ע"י שמאי אחר, בדיקת ביניים כזאת לא נעשתה ונותרה בגדר אפשרות בלבד. חוסר הסבירות בא לידי ביטוי גם בכך שהבנק עשה חישובים מוטעים אשר הובילו אותו להסקת מסקנות מוטעות בנוגע לחוות הדעת. דוגמא לכך הם החישובים בכתב התביעה, אשר אותם עשה העד ליבוביץ ולפיהם שווי החניות שחישב הבנק בהסתמך על חוות הדעת של ביתן, גבוהה בהרבה משווי החניות הנכון על פי חוות הדעת של ביתן, כפי שנותחה על ידי תענך והן על ידי צביקל.
גם ההבדל החד בשער הדולר בעת שביתן נתן את חוות דעתו (1.996) לבין שער הדולר ביום ביצוע השעבוד (2.402) אשר לפיו חישב הבנק את הסכומים, יצר עיוות בחישובי הבנק, הדבר בולט על רקע סעיף 8.6 לחוות דעתו הראשונה של ביתן וסעיף 9 לחוות דעתו המשלימה, אשר בכל אחד מהם נכתב כי:
"בהקשר לשומת הנכס במונחים דולריים עלי להטעים כי לאורך זמן עשויה לחול בשווי עליה או ירידה במונחים ראליים."



5. גם אם החישוב יעשה על פי הפרמטרים של הבנק, לא ניתן היה לסמוך על הנכס כבטוחה. שווי הנכס לפי עמדת הבנק נכון לאוקטובר 1991 היה 10,328,600 ₪

מסכום זה יש לבצע את ההפחתה של החנויות שנמכרו שערכן

בשקלים על פי השער שחישב הבנק 1,921,600 ₪

סך הכל השווי 8,407,000 ₪

פחות מקדם מימוש 30% - 2,522,100 ₪

פחות מס שבח 1,200,000 ₪

סכום המשכנתא הראשונה, בין אם תחושב ליום 13.2.91

על סך 4,628,000 ₪ או 5,399,646 ₪

לפי חישובי ההצמדה והריבית שפורטו בתנאי ההלוואה,



נשארת יתרת חובה של כ- 700,000 - ₪



לפי הטבלאות והחלופות שעשה ביתן ואשר הוצגו במהלך עדותו (נ/6) שנערכו לפי הנתונים שהבנק הביא בתביעתו, בתוספת חישוב נכון של מס שבח, לא היתה אפשרות לתת הלוואה נוספת ללנץ בגין הנכס. חישוביו של ביתן ב-נ/6 לא נסתרו גם לאחר שניתנה הזדמנות לב"כ הבנק לחקרו או להביא נתונים אחרים. זאת ועוד, העד דוידוב סיפר בעדותו, כי משבאו לנץ לבקש הלוואה להקמת מפעל לאלומיניום, הנכס שהיה אמור להיות עליו המפעל, אינו הנכס נשוא המחלוקת. משהוצגה לעיונו העמדה שתוארה בכתב התביעה, לפיה הסכים הבנק לשעבד לטובתו בדרגה שניה את הזכויות החוזיות בנכס, ולא בנכס אחר, אמר כי מאחר והוא בנקאי, ולא משפטן, אינו יכול לאשר אם מה שכתוב בכתב התביעה לגבי הנכס עליו יוקם המפעל הוא נכון או לא, אלא אמר: "אני מספר לך מה שקרה. אני אומר חד משמעית שהמפעל לא היה אמור לקום שם." (עמ' 27 לפרוט'). אחריו העיד העד ליבוביץ' כי בתחילה, עד שימצא המגרש עליו יוקם מפעל האלומיניום, תכננו לנץ, בשיתוף פעולה עם הבנק, לשים את המכונות שיובאו לארץ על הנכס שהוערך ע"י ביתן. בשלב מאוחר יותר, בסביבות מרץ 1992, לאור השטפונות שהיו באיזור, חברת הביטוח לא הסכימה לבטח המכונות (עמ' 38 לפרוט').


ו. אין הוכחה לנזק

למרות שנרשם בכתב התביעה כי עקב רשלנותו של ביתן נגרם לבנק נזק בסכומים גבוהים, לא הובאו ראיות להוכחת הנזק.
לא הוגשו כראיה דפי חשבונו של לנץ בבנק, לנץ לא הובאו להעיד, לא פורטו הסכומים שהוזרמו, אם בכלל, לחשבונו של לנץ בעקבות הצגת חוות דעתו של ביתן. העדים דוידוב וליבוביץ', למרות היותם אז מנהלים בכירים בבנק, התייחסו לחוות הדעת של ביתן באופן כללי וסתמי ולא ערכו במועד הקובע את הבדיקות שנדרשו מהם.
מר דוידוב רחמים, היה בזמן הרלוונטי מנהל הבנק באיזור חיפה, הוזמן ע"י הבנק במיוחד מחו"ל למתן עדות בתביעה. דוידוב לא הביא עמו את תיק המתייחס ללנץ או לחברה בשליטתם, להלוואות שניתנו ולתשלומים, וגם לא היו בידיו נתונים בדבר הפריסה של הכספים שהזרים הבנק לחשבון לנץ ובמיוחד איזה חוב, אם בכלל, מתייחס לנכס.
אלעזר ליבוביץ', היה במועדים הרלוונטיים מנהל המחלקה הכלכלית של הבנק במינהלת איזור חיפה. במועד עדותו לא הביא גם הוא מסמכים רלוונטיים לתביעה כי לדבריו בא להעיד על השמאות ולא על חשבונם של לנץ בבנק, למעט העתק הבקשה של לנץ למרכז ההשקעות (ת/3). משנשאל על המכונות שנקנו ע"י לנץ למפעל האלומיניום, ולהערכתו שוויים היה כ-2 מליון לירה סטרלינג לא ידע להסביר מה עלה בגורל המכונות וכל שאמר (עמ' 51 לפרוט'):

"ש. אתה יודע איפה המכונות?

ת. לא יודע.
ש. בשנים 94 איפה הם היו?

ת. הם שמו אותם בחלק האחורי של אותו מבנה כשהם הגיעו לארץ ב-92, 93 לאחר מכן לדעתי הם נעלמו משם, אני לא זוכר.
ש. אתם לא ידעתם מזה?

ת. בוודאי שידענו. הם נעלמו אחרי שהגשנו את התביעה."



ז. סיכום

1. יש טעם רב בטענת ביתן כי הבנק השתהה בהגשת תביעתו נגדו יום לפני חלוף תקופת ההתיישנות, כאשר המועד הקובע הוא תאריך חוות דעתו של ביתן מיום 13.2.91. גם לעמדת הבנק החלו לנץ לפגר בתשלום חובותיהם לבנק ולכן בחודש אוקטובר 94 פנה הבנק לשמאי זייד להערכת שווי הנכס, ולמהנדס גרניט לגבי השלמת הפרוייקט.
בשנים שחלפו בין שומתו של זייד משנת 1994, ועד להגשת התביעה, אם אמנם נוצלו ע"י הבנק לפעול לגביית הכספים, לא הודיע הבנק לביתן כי בדעתו להגיש נגדו תביעה בגין רשלנות או הטעייה, וביתן גם לא ידע שהבנק סמך על חוות הדעת אותן מסר לבקשתו של בנק אחר, שנים קודם לכן.


2. התביעה שהוגשה נגד ביתן ודבר הגשתה ופרסומה ברבים גרמה לביתן, שהינו שמאי בעל מוניטין, נזק נפשי, עגמת נפש, פגיעה בשמו הטוב ונזק כספי. כך סיפר ביתן בעדותו (בעמ' 65 לפרוט'):

"ש. מה היו מעשיך אחרי שקיבלת את כתב התביעה.
ת. התקשרתי לבנק למחלקה הכלכלית שלהם ואמרתי שסתם הוגשה תביעה משפטית, אין לה שום הצדקה. אמרתי להם שחוות הדעת של זייד זהה לחלוטין לחוות דעתי. השומה שלי לא מוגזמת. זייד הכין את חוות הדעת, אם היה רוצה להכין חוות דעת שבעקבותיה תוגש התביעה, הבנק פנה אליו. הוא לא התייחס בכלל לחוות הדעת שלי, הוא הכין חוות דעת שלו זהה בדיוק לחוות הדעת שלי מבחינה שמאית. אני מוכרח לומר שהפקידה בבנק גב' ענת ברק אמרה שהיא לא נולדה בבנק דיסקונט ולא תגמור את חייה שם ולא מענין אותה הבעיות שלי עם הבנק. קיבלתי כתוצאה מכתבים מבנק המזרחי ובנק לאומי, שהם הוציאו אותי מהרשימות שלהם. ישבתי עם הבנקים והסברתי להם שלתביעה אין ידיים ורגליים והם החזירו אותי לרשימות שלהם ואני עובד איתם היום אבל יש עלי כתם 'אתה עם התיק של בנק דיסקונט' התלמידים שלי באוניברסיטה שלא עברו את הבחינות שלי שלחו לי מכתבי נאצה הביתה. המעמד שלי נפגע בשוק. זה פורסם בעיתונות".


3. דבריו של ביתן לעיל נרשמו בסופו של דיון, לאור מסקנתי שביתן לא התרשל, חוות דעתו נעשתה במקצועיות ועל פי כללי השמאות המקובלים. ביתן הצד "הרחוק ביותר" כלפי הבנק, למרות "יחסי הקירבה" המשפטיים שנבחנו במישור הניזקי. מחדליו של הבנק בגביית הכספים מלנץ ניגלים, לכאורה, על פי המעט שהראה במסגרת ראיותיו. גם בשנת 1995, משהוזמנה ע"י הבנק חוות דעתו של גרניט לגבי הפוטנציאל של הנכס, לא פעל הבנק למימוש הנכס למרות שגרניט המליץ להוציא את הפרוייקט מהכח אל הפועל בהקמת סופרמרקט, אולמי אירועים, חניונים וכו', כי ניתן היה אז, להפיק ממנו רווח גולמי בסכומים ניכרים. התשובה שמסר ליבוביץ בחקירתו מדוע הפרוייקט לא יצא אל הפועל, כי אולי הנכס מומש ע"י בנק לפיתוח ומשכנתאות, היתה סתמית, בלתי ודאית ולא ניתן ללמוד ממנה דבר האם נגבה סכום כלשהו בגין הנכס, ע"י מי מהבנקים.


ביתן לא היה מעורב בכלל במגעים בין לנץ לבין הבנק, לפני או אחרי מתן ההלוואה, לא נתבקש לתת הסברים מתאימים הקשורים לחוות דעתו. לא היתה לביתן כל נגיעה במהלכים שבהם פעל הבנק לגביית הכספים מלנץ, הוא לא נטל חלק בבדיקה הפנימית, אם נערכה כזו ע"י הבנק, לבירור רשלנות, לכאורה, של נציגי הבנק והפקידים במתן ההלוואות ללנץ וללא ביקורת מתאימה ורצינית. אחרי שנים רבות ממועד בו ערך חוות דעת לבנק אחר, נדרש ביתן להתמודד בפני תביעה שהוגשה נגדו, שהאמור בה פגע בשמו הטוב, והוא עשה מה שנדרש כדי להתגונן בפניה.


אשר על כן התביעה נדחית. אני מחייבת את הבנק לשלם לביתן הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 250,000 ש"ח בצירוף מע"מ. הסך האמור ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלומו המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון