הסכם הפקעה - מיסים

המחלוקת העיקרית בין הצדדים ביתה בדבר פרשנותו של סעיף של הסכם הפקעה, ועל מי חלה החובה לשלם לרעהו את המיסים החלים על הקרקע.

להלן פסק דין בנושא הסכם הפקעה - מיסים:

פסק דין

בפני תובענה שהוגשה במקור בסדר דין מקוצר על סך 38,204 ₪. התובעת טוענת, כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לה את הסך הנתבע בגין הפרת החוזה ביניהם.

התובעת הינה בתו ואחת היורשים של המנוח הנרי לוי (להלן: "המוריש"), שהיה בעלים של מחצית הזכויות ב-2 מגרשים (להלן: "המגרשים") בשטחה המוניציפאלי, והשיפוטי של עיריית חולון (להלן: "הנתבעת").

טוענת התובעת כי לאחר מו"מ עם הנתבעת שביקשה להפקיע את המגרשים נחתם ביום 14/09/79 הסכם בין המוריש לבין הנתבעת בדבר המרת זכויותיו במגרשים במקום פיצויים, כאשר התמורה התבטאה בהתחייבות הנתבעת להקצאת שטח אליו תוצמדנה זכויות בניה שוות ערך לזכויות במגרשים. (להלן: "ההסכם")
ביום 19/09/93 נשלח לב"כ התובעת מכתב מהנתבעת בו הודיעה על זכויות התמורה המגיעות ליורשי המוריש.

בהתאם לצו הירושה שניתן בעיזבון המוריש, ירשה התובעת ¼ מזכויותיו על פי ההסכם, ושלחה מכתב ובו הודיעה על זכויות הירושה שלה לב"כ הנתבעת עוד בשנת 1993.

ביום 18/10/94 השיבה הנתבעת כי מכיוון וטרם בוצעה רפרצלציה, ממילא טרם ניתן לרשום את זכויות התמורה על שמה של התובעת בספרי המקרקעין.

התובעת טוענת כי בסעיף 14 להסכם נקבע מפורשות כי "העירייה מתחייבת לשאת בכל המיסים, ההיטלים ואגרות החלים או שיחולו על החלקה וזאת מיום פרסום ההודעה ועד רישום השטח שיגיע לבעל הקרקע בהתאם להוראות חוזה זה, על שמו"
משכך ביום 10/04/02 חתמה התובעת על חוזה למכירת זכויות התמורה שלה באחד המגרשים ובו התחייבה להמציא לקונה את האישורים הדרושים בדבר סילוק העדר חובות למס רכוש ולעירייה, ומשבאה לקבל אישור מס רכוש, נדרשה התובעת לשלם סך של 52,093 ₪ קרן, הצמדה, ריבית וקנסות ביחס לזכויות מגרש אחד בלבד ולתקופה שמשנת 1999-1992.

לאור האמור לעיל שלחה התובעת אל הנתבעת מכתב ביום 19/06/03 ובו דרשה כי הנתבעת תפטור אותה מהתשלום ולחלופין כי לאור ההסכם על הנתבעת לשלם את החוב, כמו כן ציינה התובעת כי אם תשלם את הסכום הנ"ל הרי שזה יהיה מחוסר ברירה ותחת מחאה תוך שמירת זכויותיה לתבוע השבת התשלום מהנתבעת.

ביום 25/06/03 מאחר והנתבעת לא הגיבה למכתבה של התובעת, וגם דחתה את דרישת ב"כ התובעת לשלם את חובה בשיחת טלפון שקוימה ביניהם, נאלצה האחרונה לשלם סך של 38,204 ש"ח בגין החוב למס רכוש שכלל ריבית והצמדה אך ללא הקנסות.
מכיוון שעד ליום 10/04/02 בו נמכרו הזכויות, לא נרשמו זכויות התובעת בספרי המקרקעין, ובהתאם להוראות ההסכם ובעיקר לאור סעיף 14 דורשת התובעת כי הנתבעת תשלם לה את הסך הנתבע.

הנתבעת טענה כי בהתאם להסכם שבין הצדדים, היא פרסמה ביום 01/03/73 הודעה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) - 1943 בדבר הפקעת שטח שבתוכו נכלל המגרש וזאת במטרה להקים עליו קריית חינוך ומבנים ציבוריים אחרים.

ביום 14/09/79 נחתם בין המוריש לבין הנתבעת הסכם לחילופי מקרקעין לפיו בתמורה למגרש המופקע יוקצו למשיב מקרקעין חלופיים, ולשטח חלופי אליו תוצמדנה זכויות בניה שוות ערך לזכויות המגרש המופקע.

עוד טענה הנתבעת כי בעת החתימה על ההסכם הייתה הנתבעת בשלבי תכנון של תכנית בניין עיר הכוללת תכנית בינוי וחלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים בשטח בו יועדו להיות מוקצים המקרקעין החלופיים על פי ההסכם.

ביום 02/07/92 השיבה הנתבעת לפניית ב"כ התובעת כי בחודשים 92 /06-05 פורסמו למתן תוקף תוכנית בניין עיר ח/300 שעניינה איחוד וחלוקה של מקרקעין שבתוכם נכללת החלקה המופקעת, וכן תכנית ח/300 /1א שעניינה לוחות הקצאה ותשריט בינוי.

ביום 19/09/93 הודיעה הנתבעת לב"כ התובעת כי בתמורה למגרש המופקע הוקצו למוריש זכויות בשני מגרשים ארעיים (הראשון מס' 48.01 והשני מס' 58.02), עם צירוף תשריט המראה את מיקומם.
הנתבעת ציינה כי המגרש הארעי הראשון קיבל בפנקסי המקרקעין מספר רישום של חלקה 6 בגוש 6870, והמגרש הארעי השני קיבל בפנקסי המקרקעין מספר רישום של חלקה 28 בגוש 6870. התביעה עוסקת בתשלומי מס רכוש בגין המגרש השני אשר בחלקה 28 ומאחר והתביעה אינה עוסקת בתשלום מס רכוש בגין חלקה 6 יש להניח כי הזכויות בה נמכרו.

בשנת 93 טרם הושלמו הליכי רישום הזכויות מכח בניין העיר שלעיל,כאמור במכתב הנתבעת מיום 18/10/93.

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי ניתן לזהות מהתשריט שצורף את המקרקעין בהם כלול השטח החדש באופן ברור,לכן כל שנותר להשלים לאחר אישור התכניות בשנת 92 הוא את רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, אך לאור תכנית המתאר הליך הרישום נמשך זמן רב והסתיים בשנת 99, וזאת לאור הוקפה וגודלה של התכנית.

התביעה, כתביעה הפחותה מסכום של 50,000 ₪ מתאימה לתביעות ההליך של "סדר דין מהיר" עפ"י תקנה 214 ב(1) ועל כן יהיה פסק דין זה מנומק בתמצית בלבד כהוראת תקנה 214 טז (2) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984.

דיון
המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא בדבר פרשנותו של סעיף 14 להסכם ההפקעה, ועל מי חלה החובה לשלם לרעהו את המיסים החלים על הקרקע.

ההכרעה בשאלת קיומם של חיובים שלובים נגזרת מפרשנות החוזה ולפיכך יש להכריע בה לפי הכללים המקובלים בפסיקה לעניין פרשנות חוזה.

פירוש חוזה הוא התהליך האינטלקטואלי של תחימת היקף החיובים החוזיים וגבול השתרעותן של תניותיו. עיקר העיקרים בהבנת החוזה משמעו התחקות אחר כוונת הצדדים, באמצעות שחזור מחשבותיהם בעת הכריתה. הלכה מכבר היא כי יש לפרש חוזה לפי אומד דעתם של הצדדים (ע"א 708/88 שפס נ' בן יקר פ"ד מו(2) 743, 747). מבחן זה הנו מבחן אובייקטיבי, לפיו נבחנת כוונת הצדדים ע"פ השתקפותה החיצונית, היינו בחינת כוונת הצדדים כאנשים סבירים בנסיבות העניין (השווה ע"א בורכרד ליינס נ' הידרו בטון פ"ד לח(2) 213, 223).
מיצוי הטקסט החוזי מהווה את השלב הראשון בפירוש החוזה. לכאורה, כאשר לשון החוזה מצביעה בבירור על דעתם של הצדדים, אין צורך ללכת מעבר לה, שכן חזקה על לשון מפורשת שהיא מביעה את כוונת הצדדים. (ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור פ"ד מא(1) 494, 499 וכן ר' ע"א 327/85 קוגלר נ' מנהל מקרקעי ישראל פ"ד מב(1) 97), לפיכך, כאשר "החוזה מדבר בעד עצמו" מסתיים תהליך הפירוש במלות החוזה. אולם לאור הלכת אפרופים (ע"א 4268/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ פ"ד מט(2) 265) נקבע כי השלב הראשון עשוי להיות נקודת מוצא, אך אסור לו שיהא גם נקודת הסיום. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות) אינו מותנה בתנאים מוקדמים כלשהם ושני המקורות הם "קבילים", ואין להיזקק עוד לתורת שני השלבים.

המגמה הפרשנית הנאותה היא להתיר מוסרותיהן של המילים הכתובות ולהגיע לחקר הכוונה האמיתית (ר' ע"א 4628/93 לעיל). אכן, יתכנו מקרים שבהם תגבר הפרשנות התכליתית, כאשר הקשר הדברים מצביע על כוונה שונה מזו העולה מן המילים כפשוטן וכשאומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים שונה. (ע"א 1395/91 וינוגרד נ' ידיד פ"ד מז(3) 793, 799).
"במקרים מסוימים מותר ואף ראוי לתת לכתב פירוש ליברלי, אפילו הוא עומד לכאורה בניגוד למילים המפורשות". (ע"א 449/89 פלוק נ' רייט פ"ד מו(2)92, 101).
כאשר המילים כפשוטן אינן מייצגות את כוונת הצדדים, יש להתחקות אחר מטרת החוזה, היינו תכליתו, מטרתו העסקית, תוכנו והגיונו המשפטי והכלכלי. (ע"א 270/86 רגובי נ' תנובה פ"ד מה(1) 620, 632). בירור "רוח החוזה" ייעשה בדרך כלל בפנייה לראיות חיצוניות, קרי מתוך הנסיבות ("הנתונים הלבר ניסוחיים") הרלוונטיות האופפות את העסקה, עם כי המבחן איננו מבחן דו-שלבי, אשר לשונו הברורה או הלא ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו, אלא מבחן חד-שלבי, ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, תוך יצירת חזקה, הניתנת לסתירה, כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה. (ר' ע"א 4628/93 לעיל).

סיכומו של עניין, בבואנו לפרש חוזה עלינו לתת דעתנו לתכלית (הסובייקטיבית והאובייקטיבית) שבבסיסו ולשאוף ככל הניתן להגשמתה. יש לפתוח תחילה בפירוש החוזה לאור תכליתו הסובייקטיבית של החוזה ורק משניסיון זה נכשל, ואין אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף, החוזה יפורש ע"פ תכליתו האובייקטיבית, היינו המטרות האינטרסים והתכליות שחוזה מסוג זה נועד להגשים. לשם כך יש להיעזר אף בעקרון תום-הלב, אשר תורם לאיתור התכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של החוזה, ומאפשר השלמת חסר בחוזה, כאשר זה עולה. ראוי לציין כי חוזה יש לקרוא כמסמך כולל, ויש לשאוף להתאמה בין חלקיו השונים (ראה: ע"א 4628/93 לעיל).

לאחר קריאת החוזה,נראה כי כוונת הצדדים הייתה כי התובעת תקבל את הבעלות במקרקעין החלופיים במלואה וללא כל תשלום מיסים, וכן הבעלות בנכס המופקע תועבר לנתבעת שתשא בכל המיסים הקשורים לכך.

לאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה במלואה.
הנתבעת תשלם לתובעת סך של 38,204ש"ח צמוד ונושא ריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ש"ח + מ.ע.מ.

במאמר מוסגר אציין כי בניגוד להחלטתי מיום 7.11.2004, בה נקבע כי אורך הסיכומים לא יעבור את 10 עמודים, ב"כ הנתבע, נטל לעצמו רשות , והגיש 17 עמודי סיכומים, ללא קבלת רשות בית המשפט לכך.

שקלתי האם בגין כך להטיל הוצאות נוספות ולחייב את הנתבעת גם בהוצאות לטובת אוצר המדינה, אך לפנים משורת הדין אינני עושה זאת.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון