העירייה הגישה כנגד הנתבע תביעה לתשלום ארנונה בהיותו הבעלים ו/או המחזיק בנכס מסוג מגורים. הנתבע טען כי הדירה נשוא התביעה לא אוכלסה מעולם ואינה מאוכלסת גם היום, שכן הבנייה טרם הושלמה. להלן פסק הדין בנושא ארנונה לפני סיום בנייה: פסק דין 1. בפני תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר על ידי עיריית חולון (להלן: "התובעת") כנגד מר כהן אופיר (להלן: "הנתבע"). 2. העובדות הצריכות לעניין ביום 6/3/01 הגישה התובעת כנגד הנתבע תביעה לתשלום ארנונה בהיותו "הבעלים ו/או המחזיק בנכס מסוג מגורים" (להלן: "הדירה") (סע' 2 לכתב התביעה). הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן וטען כי אין לחייבו בתשלום ארנונה שכן "... הקמת הדירה טרם הסתיימה" (סע' 16 לתצהיר הנתבע) ומשכך, מדובר בנכס שהינו "אדמת בניין" וככזה אינו בר חיוב בארנונה. 3. במהלך הדיון בבקשת הרשות להתגונן הסתבר כי לא קיימת בין הצדדים מחלוקת עובדתית, אלא מחלוקת אשר הוגדרה על ידי הנתבע כ"עקרונית", ואשר על כן הורה בית המשפט לצדדים להגיש סיכומיהם בשאלה המשפטית "העקרונית" והיא: "באם בעל נכס אשר בוחר מטעמיו הוא שלא להשלים את בניית הנכס, חייב בתשלום ארנונה, אם לאו" (ראה סע' 3 להחלטה מיום 15/5/02). זה המקום לציין כי בא כוח הנתבע איחר להגיע לדיון, ולמעשה הגיע לאולם בית המשפט מיד בתום הדיון. עם בואו, קיבל ב"כ הנתבע את פרוטוקול הדיון, ובהמשך אף פעל על פיו, והגיש סיכומים בהתאם להנחיות בית המשפט. 4. דיון מתצהיר הנתבע עולה כי הדירה נשוא התביעה "לא אוכלסה מעולם ואינה מאוכלסת גם היום, שכן טרם הושלמה ומצבה לא איפשר איכלוס. ביום 1/1/00 ניתן טופס 4 לבנין ברח' רבינוביץ 55 (בו מצויה הדירה - ד.ג.), ברם, הדירה עצמה טרם הושלמה, וטרם הותקנו בה או שטרם הסתיימה התקנתם של כיורים, ברזים, דלתות בחדרים, מטבח, צביעת הדירה, התקנת מפסקי חשמל, עבודות האלומיניום, וכן טרם הותקן מונה חשמל" (סע' 2 לתצהיר). זה המקום לציין כי מדובר בבנין מגורים אשר בניתו הסתיימה לפני למעלה משנתיים (סע' 7 לסיכומי התגובה) וכל הדירות בו נמכרו ואוכלסו, למעט הדירה נשוא התביעה. בתצהירו טוען הנתבע כי "רכשתי מחברת אילנות הקריה (ישראל) בע"מ דירה ברח' רבינוביץ 55 בחולון..." (סע' 2 לתצהיר), אולם בחקירתו הסתבר כי אינו קונה תמים אשר רכש דירה מקבלן, כי אם "אני שותף בחברה הקבלנית שבנתה את הבנין. אני ביצעתי את עיסקת קומבינציה עם החברה שבנתה, חברת אילנות הקרייה. במסגרת הקומבינציה קיבלתי הדירה. זו הדירה נשוא כתב התביעה. הדירות בבניין גמורות, מושלמות, הדירה שלי לא מושלמת, מפני שהיא מיועדת למגוריו של בני לכשיתחתן, זו דירת גג, ואי הסיום שלה לא הפריע להשלמת יתר הדירות בבנין" (עמ' 1 שורות 11-6). לטענת הנתבע, הימנעותו מהשלמת הדירה מהווה תכנון מס לגטימי, ומכל מקום, כל עוד לא הושלמה הדירה, וכל עוד אינה ראויה למגורים, יש להגדירה כ"אדמת בנין" וככזו, להפטירו מתשלום ארנונה בגינה, והשאלה היא, האם אכן, הימנעותו הוולונטרית של הנתבע מהשלמת הדירה, מזכה אותו בפטור מתשלום ארנונה, אם לאו. הסמכות החוקית לגביית ארנונה קמה מכוח סעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג - 1992 (להלן: "חוק ההסדרים") המתיר למועצת הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית על בניין בתחום שיפוטה של רשות המקומית: "8. ארנונה כללית (א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס. (ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית." על טיבה של הארנונה עמד ד"ר אהרן נמדר בספרו "דיני מיסים (מיסי מקרקעין)" בעמ' 392: "רשות מקומית מגישה שירותים שונים לתושביה וגובה אגרות, היטלים ודמי השתתפות. בהבדל מתשלומים אלה הנגבים בעבור שירות שהרשות מגישה לאזרח, ארנונה הינה תשלום שמשלם אדם דרך כפיה לרשות ציבורית מבלי לקבל תמורה ישירה בעד כספו. תושבי הרשות המקומית נהנים בסופו של דבר ממכלול של שירותים שונים הממומנים באמצעות הארנונה, אך תמורה זו הינה עקיפה ואינה קשורה לגובה תשלום המס. מכאן שהארנונה מטבעה הינה מס בהבדל אחד, שהמס משולם לרשות מקומית ולא לשלטון המרכזי." סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות: ""בנין" - כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;" הקביעה מהו יום גמר של בניית בניין מוגדרת בספרו של המלומד רוסטוביץ "ארנונה עירונית" (מהדורה חמישית) בצורה הבאה: "בפקודת העיריות אין כל הגדרה מהו יום גמר הבנייה של בניין, ומתי הוא הופך לנשוא לחיוב בארנונה. על אף העדרה של הגדרת "גמר בניה" בפקודת העיריות, ניתן פטור לבניין חדש על פי סעיף 274ב(ב) לפקודת העיריות עד לשנת הכספים 1992. סעיף זה בוטל משנת הכספים 1993, וניתן למצוא הוראה דומה בתקנות ההנחה. התנאי של היות הבניין ראוי לשימוש הוא תנאי בלעדיו אין להשית ארנונה (השווה: חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א - 1961, "גמר בניה" - משעה שהבניין כולו או מקצתו, נתפס לראשונה, או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם). יש מספר מבחנים ל"גמר בנייה" של בניין: מבחן עיקרי שהוא המבחן ה"פונקציונלי" על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד. בנוסף למבחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: מבחן "פורמלי" על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (יש להבחין בין תעודת גמר לבין "טופס 4". טופס 4 הוא אישור לצורך חיבור למערכות תשתית כגון: מים וחשמל אשר בלעדיהן הבניין אינו ראוי למגורים), ומבחן "מעשי" על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל. לדעתנו, התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין שבנייתו טרם נסתיימה והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר "בניין". זאת ועוד : אם הבניין ראוי לשימוש אזי יש להשית בגינו ארנונה, בין אם הוצאה בגינו תעודת גמר ובין אם החלו להשתמש בו... (ראה עמ' 323-322) כמו בהיבטים אחרים של הטלת הארנונה, ניתן לבחון את סוגיית גמר הבנייה גם באמות מידה כלכליות, ולהביאן במכלול השיקולים. מבחנים הם מצבו הפיזי של הבניין כראוי לשימוש, תעודת גמר או "טופס 4", הסתמכות על דינים אחרים, הגדרות מילוניות וכיוצא באלה. ניתן לקבוע, כי בנייתו של בניין או חלק ממנו הסתיימה כאשר למחזיק יש אפשרות פיזית, משפטית ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין." (ראה עמ' 327). האם הושלמה בניית דירתו של המבקש? לאור הקריטריונים אשר צויינו לעיל, ובמצב העובדתי הנתון בו הבניין מאוכלס מזה למעלה משנתיים, והשלמת הדירה החסרה תלויה אך ורק ברצונו ובגחמותיו של המבקש שהינו שותף בחברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין - הרי שניתן לקבוע כי הבניה הסתיימה שכן למחזיק ישנה אפשרות פיזית, משפטית, ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הדירה, אלא שהנתבע - משיקוליו הוא העדיף שלא להשתמש בדירה למטרה כלשהיא, שכן הוא מייעד אותה לבנו, ומן הסתם החליט להשאיר את גימורה של הדירה לבנו על מנת שתאובזר בהתאם לטעמו האישי של הבן. בבואנו לדון בשאלת הלגיטימיות של תכנון המס, יש לאבחן בין המקרה דנן לבין ת"א 77083/92 עיריית רמת גן נ' מנחמי בוני דוד רמת גן בע"מ (ארנונה עירונית פסקי דין, המכון לחקר המיסוי המוניצפילי, כרך א', עמ' 830) (להלן: "מנחמי") ות"א (באר שבע) 2105/96 מועצה מקומית נתיבות נ' מ.ל. השקעות, תק-מח 98 (3), 1137 (להלן: "מ.ל. השקעות") הדנים בחיובם בארנונה של מבנים אשר יועדו להשכרה או למכירה כאשר האינטרס הכלכלי של בעליהם הינו לאכלסם במהירות האפשרית. אי חיובם בארנונה של אותם מבנים אשר יועדו להשכרה או למכירה, נובע מהעובדה כי נבנו למטרת הנבת רווחים מאיכלוסם (באופן של מכירת הנכס או השכרתו) וכל עוד לא נמצאו להם דיירים (כאמור בדרך של מכירת או השכרת הנכס), הרי שהמחזיקים לא הגשימו את מטרת הבנייה, ולפיכך, נכונותן של הרשויות לדחות את תחילת חיובם בארנונה עד לאכלוסם של אותם המבנים - מהווה הקלה סבירה ומתקבלת על הדעת, על הקבלנים - בוני הנכסים. שונים הם פני הדברים כאשר המדובר במבקש אשר הדירה מיועדת לצרכיו הפרטיים ולא אצה לו הדרך לפעול להשלמתה - וכפועל יוצא, לשלם מס בגינה. המבקש הינו המחזיק ובעל השליטה הבלעדי בנכס, ואין הגיון כלכלי, משפטי או אחר אשר יצדיק את אי חיובו בארנונה בכל התקופה שחלפה מאז אוכלס הבניין. בנוסף, אי השלמתה של הדירה אינה מגיעה לכדי הכנסתה תחת הקטגוריה של "אדמת בניין" לצורך השתת ארנונה, מה עוד שבידי המבקש נתונה הרשות והאפשרות להשלימה בכל עת שיחפוץ או לחילופין להשתמש בה כמות שהיא לצרכיו השונים - כגון לצורכי אחסון. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר המבקש חובש גם את כובעו של קבלן הבניה שבנה את הבניין בו נמצאת הדירה, וכאשר אין חולק על כך שהבניין כבניין ראוי כל כולו למגורים. יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת רונן בפס"ד מנחמי : " מקובלת עלי גרסת ע.ה. 1 כי לא השלים את הבנייה שלא על מנת להתחמק מארנונה אלא מטעמי נוחות השיווק של הדירה. אינני רואה גם מקום לחשש כי קבלנים אחרים לא ישלימו בניית דירות רק על מנת להתחמק מתשלום ארנונה. אני מניחה שלחברה קבלנית יש אינטרס לקדם את מכירת הדירות שבנתה, והיא תפעל עפ"י אינטרס זה, שיוביל אותה, ככלל, להשלמת הדירות בהקדם האפשרי. על כל פנים, כל מקרה יבחן לגופו, עפ"י נסיבותיו ולאור הקריטריונים שצוינו לעיל." מעבר לצורך אציין כי אם היה נמנע הנתבע כקבלן מהשלמת הדירה, בשל קושי במכירתה או השכרתה, דבר שהיה מונע ממנו רווח כלכלי מהדירה, הרי שבדומה לפסק דין מנחמי ומ.ל. השקעות, היתה הימנעותו מתקבלת על דעתם של השלטונות, וכל זמן שהימנעות זו הייתה נמשכת על פני תקופת זמן סבירה, ניתן היה לדחות את תחילת גביית הארנונה בגין אותה דירה, או אז היה נחשב הדבר לתכנון מס לגטימי של הקבלן, אולם בעניננו לא כך הם פני הדברים, שכן העובדה שהנתבע הינו גם קבלן, אין בה כדי לשנות מהקביעה כי מדובר בבעלים פרטי ומחזיק של דירה אשר נמנע מהשלמתה על מנת לנסות ולהתחמק מתשלום ארנונה. בשולי הדברים אוסיף, כי מתצהירו של המבקש בבקשתו (סעיף 4 לתצהיר) עולה כי הלה נהג בצורה דומה בהתייחס לנכס נוסף שבבעלותו. שיטה זו של המבקש הינה מקוממת ומנוגדת לתקנת הציבור, והיטיב לתאר זאת כב' השופט סובל בת.א. 096979/01 עיריית הרצליה נ' אדר (טרם פורסם) "דרך זו תמנע אפשרות של גביית הארנונה ותפגע בקופה הציבורית ואין להתיר זאת". זאת, ועוד. לא ניתן להתעלם מהמצב הכלכלי החמור השורר במדינה והמתואר בהצעת חוק תכנית החירום הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות הכספים 2002 ו- 2003), התשס"ב - 2002 (ה"ח 3115, פורסם ביום 21.05.02): "האירועים הביטחוניים המתמשכים, ההאטה בכלכלה העולמית והמשבר בתעשיית הטכנולוגיה העילית הביאו את המשק הישראלי בשנים 2001 ו-2002 למיתון העמוק ביותר בחמישים השנים האחרונות. המיתון העמוק ניכר גם בהיקף הכנסות המדינה ממסים, שקטן באופן ריאלי השנה בהשוואה לשנה שעברה. הירידה בהכנסות הביאה לעליה חדה בגירעון הממשלתי, דבר המחייב את הממשלה להגדיל את היקף גיוס ההון בשוק המקומי. הגידול בחוב הממשלתי הנובע מהגידול בגירעון גורם לעליה בריבית ארוכת הטווח, וכתוצאה מכך - לירידה בכדאיות ההשקעה במשק הנחוצה להחזרתו לפסים של צמיחה." במצב דברים זה, אין הדעת סובלת השלמה עם התחמקות והימנעות מנשיאה בנטל המס, התחמקות הגובלת בחוסר תום לב ואשר בית המשפט לא יתן ידו לה. חוקי ודיני מדינת ישראל הם הקובעים מי יישא בנטל המס, ומתי, ולא יעלה על הדעת לאפשר לפרט לפרש חוקים ודינים אלו באופן שיאפשרו לו להימנע מתשלום ארנונה - מקום שמוטל עליו חיוב חוקי לשלמה. מדיניות שיפוטיות ראוייה מחייבת עמידה איתנה על שיוויוניות בתשלום המיסים בכלל, ותשלומי ארנונה בפרט, והכל למען רווחת תושבי מדינת ישראל. 5. לאור האמור הנני קובעת כדלקמן: א. בקשת הרשות להתגונן נדחית בזאת. שכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק יושת על הנתבע לטובת התובעת וישא הפרשי הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ב. ניתן בזאת פסק דין על סך 6,309 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית ממועד הגשת התביעה, דהיינו 6/3/01 ועד התשלום המלא בפועל, בצירוף הוצאות אגרה וכן בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 1,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ארנונהבניה