באופן עקרוני, הפטור ממס לדירת מגורים מזכה, ניתן רק לנכס אשר מקיים את כל דרישותיו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה) המגדיר דירת מגורים מזכה פטורה. זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק. זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק. בתיקון 45 לחוק, בשנת 2000, הוסף לחוק פרק שישי 1 אשר מסדיר את הטלת מס מכירה על עסקאות מקרקעין. מטרת מס מכירה זה, הייתה ליצור תחליף להכנסות ממס רכוש אשר בוטל, ולהפוך את גביית המיסים ליעילה יותר. כך, נוצר למעשה סוג של מס מחזור, המוטל על כל סך שווי המכירה, וללא התחשבות ברווח שצמח בעסקה. משמע, המס אף יוטל במקרה בו ייתכן ונוצר הפסד בעסקה. החבות במס מכירה מתגבשת לאחר ועקב מכירת "זכות במקרקעין" או "עשיית פעולה" באיגוד מקרקעין, והיא מקבילה וחופפת כמעט לגמרי לחבות במס שבח. לפיכך, על פי רוב, עסקאות אשר יהיו חייבות במס שבח יהיו חייבות אף במס מכירה. מאידך, עסקאות שאינן אירוע מס לצורך החוק, אינן נושאות אף בחבות מס מכירה. זאת, משום שבחוק עצמו נקבע מפורשות, כי דין מס מכירה כדין מס שבח לכל דבר ועניין, למעט לעניין הפטורים. לגבי הפטורים ממס מכירה, קובע החוק פטור על "דירת מגורים מזכה", ולצידו מסמיך את שר האוצר להתקין תקנות לקביעת פטורים נוספים, וכן לביצוע הוראות החוק, על-פי סעיפים 72יא ו-115 לחוק. מכוח סמכותו זו, התקין השר את התקנות, בהן נקבעו פטורים נוספים אשר נשענים, ולא באופן מקרי, על הפטורים הניתנים במס שבח. על עסקה הונית ב"זכות במקרקעין", ובכלל זה - מכירת דירת מגורים, חלות הוראות חוק מס שבח. הכלל הוא, כאמור, כי מכירת "זכות במקרקעין" חייבת במס שבח. עם זאת, קבע המחוקק דין מיוחד לנכס המשמש כדירת מגורים, על ידי כך שקבע מספר מסלולים של מתן פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה פטורה, כמשמעותה בסעיף 49(א) לחוק. הוראות הפטור מצויות בפרק חמישי 1 לחוק מס שבח, שכותרתו "פטור לדירת מגורים מזכה". הפטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים, עבר תהפוכות המעידות על לבטיו של המחוקק, אשר ביקש לקדם מטרות חברתיות, שנראו לו ראויות מעת לעת, וזאת על ידי מתן פטור ממס שבח במקרים מסוימים, ועל ידי שלילת הפטור - במקרים אחרים. משמע, תכליתם וריקעם של פטורים אלו מתשלום מס, לגבי דירת מגורים, לא נבעו מן הרצון לתת הטבות כלכליות לכלל ציבור הנישומים, על כל זכות במקרקעין שהיא. אלא, בעניין ספציפי, תחום ומוגדר על-פי החוק. בית המשפט פסק כי תכלית הפטור על פי פרק חמישי 1, הינה לפטור ממס שבח את "דירת המגורים" בלבד, מטעמים שהם סוציאליים וחברתיים. כמו-כן, נקבע כי בעניין מס שבח, מס רכישה, ובענייני מיסוי דומים אחרים, ניתנו הקלות לתא משפחתי מצומצם במסגרת נישואים, אשר חוקי המס מטילים עליו גם חובות בגלל מעמדו כתא משפחתי. מכאן, נובע כי תכליתו של פטור זה, והסיבה לנתינתו לא נועדה על מנת לפטור תשלום מס על זכויות אחרות במקרקעין, כגון זכות לבניה נוספת וכיוב', ולא נראה כי מבחינה זו של מטרת ותכלית הפטור ישנו כל רציונאל להרחיב מתן הפטור הסוציאלי באופיו, עד כדי כך. מאחר ובפטור ממס מדובר, שאיפתו של המוכר היא להגדיר את מלוא התמורה כביטוי של ערך דירת המגורים הנתונה. שאיפה זו מתנגשת עם המטרה המקורית של המחוקק שביקש לפטור ממס את דירת המגורים של המשפחה ולא "דירת מגורים" המשמשת כנכס השקעה. מכאן, שאם נמצאים על הנכס נכסים נוספים שאינם עונים על ההגדרות האמורות, יהיה זה בלתי אפשרי להעניק את הפטור ממס מכירה לנכס הכולל דירת מגורים ביחד עם זכויות אחרות. כדי להתגבר על קושי אמור זה, ועל מנת להעניק למוכר פטור ממס על החלק מן הנכס הנמכר, אשר הוא דירת המגורים, נוצרו בדיני המיסים כללים, המאפשרים להפוך את ההפרדה של דירת המגורים מהזכויות האחרות לאפשרית. כך, עקרון הפיצול לגבי דירת מגורים, על פי סעיף 49ז לחוק, מאפשר לפצל בין דירת המגורים לבין מבנה או זכויות בנייה נוספות וכיוב'. לפי עיקרון הפיצול יש לבודד את דירת המגורים, הזוכה לפטור מהמס על ידי המחוקק, מהנכסים האחרים שאינם נחשבים לדירת מגורים, ואותו חלק מהנכס הנכנס להגדרת "דירת מגורים" מכירתו תזכה לפטור מהמס, ואילו החלקים האחרים יחויבו במס בדומה למכירה רגילה. מיסיםדירת מגורים מזכהמקרקעין