דירת מגורים מזכה פטורה

באופן עקרוני, הפטור ממס לדירת מגורים מזכה, ניתן רק לנכס אשר מקיים את כל דרישותיו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה) המגדיר דירת מגורים מזכה פטורה.

זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק.

זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק.

בתיקון 45 לחוק, בשנת 2000, הוסף לחוק פרק שישי 1 אשר מסדיר את הטלת מס מכירה על עסקאות מקרקעין. מטרת מס מכירה זה, הייתה ליצור תחליף להכנסות ממס רכוש אשר בוטל, ולהפוך את גביית המיסים ליעילה יותר.

כך, נוצר למעשה סוג של מס מחזור, המוטל על כל סך שווי המכירה, וללא התחשבות ברווח שצמח בעסקה. משמע, המס אף יוטל במקרה בו ייתכן ונוצר הפסד בעסקה. החבות במס מכירה מתגבשת לאחר ועקב מכירת "זכות במקרקעין" או "עשיית פעולה" באיגוד מקרקעין, והיא מקבילה וחופפת כמעט לגמרי לחבות במס שבח.

לפיכך, על פי רוב, עסקאות אשר יהיו חייבות במס שבח יהיו חייבות אף במס מכירה. מאידך, עסקאות שאינן אירוע מס לצורך החוק, אינן נושאות אף בחבות מס מכירה. זאת, משום שבחוק עצמו נקבע מפורשות, כי דין מס מכירה כדין מס שבח לכל דבר ועניין, למעט לעניין הפטורים.

לגבי הפטורים ממס מכירה, קובע החוק פטור על "דירת מגורים מזכה", ולצידו מסמיך את שר האוצר להתקין תקנות לקביעת פטורים נוספים, וכן לביצוע הוראות החוק, על-פי סעיפים 72יא ו-115 לחוק. מכוח סמכותו זו, התקין השר את התקנות, בהן נקבעו פטורים נוספים אשר נשענים, ולא באופן מקרי, על הפטורים הניתנים במס שבח.

על עסקה הונית ב"זכות במקרקעין", ובכלל זה - מכירת דירת מגורים, חלות הוראות חוק מס שבח. הכלל הוא, כאמור, כי מכירת "זכות במקרקעין" חייבת במס שבח. עם זאת, קבע המחוקק דין מיוחד לנכס המשמש כדירת מגורים, על ידי כך שקבע מספר מסלולים של מתן פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה פטורה, כמשמעותה בסעיף 49(א) לחוק.

הוראות הפטור מצויות בפרק חמישי 1 לחוק מס שבח, שכותרתו "פטור לדירת מגורים מזכה". הפטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים, עבר תהפוכות המעידות על לבטיו של המחוקק, אשר ביקש לקדם מטרות חברתיות, שנראו לו ראויות מעת לעת, וזאת על ידי מתן פטור ממס שבח במקרים מסוימים, ועל ידי שלילת הפטור - במקרים אחרים.

משמע, תכליתם וריקעם של פטורים אלו מתשלום מס, לגבי דירת מגורים, לא נבעו מן הרצון לתת הטבות כלכליות לכלל ציבור הנישומים, על כל זכות במקרקעין שהיא. אלא, בעניין ספציפי, תחום ומוגדר על-פי החוק.

בית המשפט פסק כי תכלית הפטור על פי פרק חמישי 1, הינה לפטור ממס שבח את "דירת המגורים" בלבד, מטעמים שהם סוציאליים וחברתיים. כמו-כן, נקבע כי בעניין מס שבח, מס רכישה, ובענייני מיסוי דומים אחרים, ניתנו הקלות לתא משפחתי מצומצם במסגרת נישואים, אשר חוקי המס מטילים עליו גם חובות בגלל מעמדו כתא משפחתי.

 

מכאן, נובע כי תכליתו של פטור זה, והסיבה לנתינתו לא נועדה על מנת לפטור תשלום מס על זכויות אחרות במקרקעין, כגון זכות לבניה נוספת וכיוב', ולא נראה כי מבחינה זו של מטרת ותכלית הפטור ישנו כל רציונאל להרחיב מתן הפטור הסוציאלי באופיו, עד כדי כך.

מאחר ובפטור ממס מדובר, שאיפתו של המוכר היא להגדיר את מלוא התמורה כביטוי של ערך דירת המגורים הנתונה. שאיפה זו מתנגשת עם המטרה המקורית של המחוקק שביקש לפטור ממס את דירת המגורים של המשפחה ולא "דירת מגורים" המשמשת כנכס השקעה.

מכאן, שאם נמצאים על הנכס נכסים נוספים שאינם עונים על ההגדרות האמורות, יהיה זה בלתי אפשרי להעניק את הפטור ממס מכירה לנכס הכולל דירת מגורים ביחד עם זכויות אחרות. כדי להתגבר על קושי אמור זה, ועל מנת להעניק למוכר פטור ממס על החלק מן הנכס הנמכר, אשר הוא דירת המגורים, נוצרו בדיני המיסים כללים, המאפשרים להפוך את ההפרדה של דירת המגורים מהזכויות האחרות לאפשרית. כך, עקרון הפיצול לגבי דירת מגורים, על פי סעיף 49ז לחוק, מאפשר לפצל בין דירת המגורים לבין מבנה או זכויות בנייה נוספות וכיוב'.
     
לפי עיקרון הפיצול יש לבודד את דירת המגורים, הזוכה לפטור מהמס על ידי המחוקק, מהנכסים האחרים שאינם נחשבים לדירת מגורים, ואותו חלק מהנכס הנכנס להגדרת "דירת מגורים" מכירתו תזכה לפטור מהמס, ואילו החלקים האחרים יחויבו במס בדומה למכירה רגילה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שטח ברוטו דירה

  2. רשות בלתי הדירה

  3. דיספוזיציה בדירה

  4. בנה ביתך כפר סבא

  5. תפיסת החזקה בדירה

  6. ייחוד דירות

  7. זכויות מחצית דירה

  8. דירת מגורים מזכה

  9. זכות גרושה לחצי דירה

  10. רישום דירה למראית עין

  11. פגם נסתר בדירה

  12. השלמת רישום דירה

  13. העברת זכויות רוכש דירה

  14. שטח הגג בדירת גג

  15. בעיות איטום בדירה

  16. הצהרת כוונות קניית דירה

  17. אחריות כלפי רוכשי דירות

  18. צו מכר דירות מפרט

  19. שטח דירה - אי התאמה

  20. דירת מגורים מזכה פטורה

  21. ערעור חיבור דירה לרשת מים

  22. שטח דירה קטן מהמובטח

  23. בעלות על דיר חזירים

  24. מסירת דירות בפרוייקט

  25. הסכם קניית דירה – החזר כספי

  26. צו רישום זכויות בדירה

  27. הוצאות פיקוח - תיקונים דירה

  28. הגדרת דירת מגורים מזכה

  29. תביעה נגד אזורים – פגם בדירה

  30. זכויות בדירה הרשומה על שם האב

  31. קרן קיימת לישראל – רישום דירה

  32. בעלות על דירה ברחוב בזל

  33. בעיות ריצוף בדירה חדשה

  34. החזר תשלום על רכישת דירה

  35. הסבת זכויות מוגנת בדירת מגורים

  36. הפרה יסודית של חוזה קניית דירה

  37. תביעה לפיצויים בגין פגמים בדירה

  38. תיקון ברישום זכויות בדירה

  39. מחלוקת – האם בית ראוי למגורים ?

  40. אפשרות לבנות על שטח גג מעל דירה

  41. עסקה פיקטיבית למכירת דירה

  42. איטום לקוי חיצוני של דירה

  43. הרחבת דירה תוך גרימת לכלוך

  44. רכישת דירה מהדיור הציבורי

  45. דחיית בקשת עיכוב מימוש דירה

  46. הקלה בגובה פוגעת בקומת המסד

  47. האם אפשר למנוע לבצע עסקה בדירות ?

  48. מהו שטח ברוטו ? - הסכם רכישת דירה

  49. פיצוי לקונים על איחור מסירה של דירה

  50. ביטול תשתיות נפרדות לעליית הגג

  51. איחור של עד 90 יום במסירת חזקה של דירה

  52. פיצוי כספי על עיכוב במכירת דירה

  53. הסבת דירה בקומת קרקע לדירת מגורים

  54. איחור במסירה של דירה - פיצוי כספי בגין

  55. הפרש שטח דירה בין פרוספקט לבין שטח בפועל

  56. אי תשלום תשלום שני על פי חוזה מכירת דירה

  57. התחייבות להעביר זכויות בדירה על שם הקונים

  58. שימוש בדירה למטרת עסק בניגוד לחוזה

  59. חלוקת דירה לשתי יחידות דיור בתל אביב

  60. אישור בית המשפט על מכירת חלקה של חסויה בדירה

  61. דחיית מועד מסירת דירה עקב הזמנת שינויים

  62. פטור על דירת מגורים שהמוכר קיבל ללא תמורה

  63. זכויות בדירה בנויה בית דו קומתי – נאות אפקה תל אביב

  64. אם בחישוב מספר הדירות התקבל גם חלק מדירה שהוא 50% ויותר - מעגלים לדירת מגורים שלמה ?

  65. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון