פטור לנכס ריק - ארנונה

הנתבעים סרבו לשלם את הארנונה בטענה כי הם זכאים לפטור נכס ריק עפ"י תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) תשנ"ג - 1993. להלן פסק דין בנושא פטור לנכס ריק - ארנונה: פסק דין עובדות 1. התובעת הגישה כנגד הנתבעים כתב תביעה בסדר דין מקוצר ע"ס 22,965.07 ₪, חוב ארנונה לנכס ברח' סוקולוב 43 הרצליה, להלן: "הנכס". הנתבעים הנם הבעלים של הנכס ותביעת הארנונה מתייחסת לתקופת אחזקתם בנכס. לאחר שהנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן, וטרם שנתנה החלטה בבקשה הסדירו הנתבעים תשלום ארנונה, ע"ח התביעה, בסך של כ- 13,000 ₪ ולאחר מכן אף שלמו הפרשי ריבית וכן תשלום אגרת משפט בסך כולל של 1,010 ₪. המחלוקת שנותרה בתיק מסתכמת בסך של כ- 10,000 ₪, נכון למועד הגשת התביעה סכום המהווה ארנונה לתקופה של 6 חודשים (26.11.99 - 21.5.00). הנתבעים מסרבים לשלם את הסכום הנ"ל בטענה כי הם זכאים לפטור נכס ריק עפ"י תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) תשנ"ג - 1993, להלן: "תקנות ההסדרים". המחלוקת עפ"י ההסכם הדיוני 2. לאחר שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, לאחר ישיבת קדם משפט ולאחר שב"כ הצדדים שקלו את עמדותיהם לאור החלטת ביהמ"ש מתאריך 7.2.02, מסרו ב"כ הצדדים הודעה חתומה על השגת הסדר דיוני לפיו נקבעו עובדות מוסכמות והוגדרה הפלוגתא המשפטית. ההסדר הדיוני קיבל תוקף של החלטה ביום 4.3.02, להלן: "ההסדר הדיוני". על מנת להבין את הפלוגתא המשפטית להלן בקצרה התשתית העובדתית המוסכמת: א. הנתבעים הבעלים של הנכס השכירוהו בשכירות מוגנת לגייסטמן שהחזיקו בנכס 12 שנים (משנת 1987 ועד לשנת 1999) ועפ"י בקשתם של גייסטמן קבלו מהתובעת פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק לתקופה מיום 1.1.99 - 30.6.99. ב. גייסטמן פינו את הנכס והחזירו את החזקה בו לנתבעים בתאריך 22.9.99 תמורת סך של מאה אלף דולר חלקם בדמי המפתח, עפ"י פסק דין של ביהמ"ש השלום בהרצליה. ג. בחודש נובמבר 1999 הודיעו הנתבעים לתובעת על החזרת החזקה בנכס לידיהם ועל כי הנכס ריק וללא שימוש ובקשו לקבל פטור הניתן לנכס ריק עפ"י תקנה 13 לתקנות ההסדרים. ד. בקשתם של הנתבעים נדחתה ע"י התובעת מהטעם שפטור ניתן לגייסטמן כמחזיק ומאחר ולא שונתה הבעלות בנכס אין הנתבעים זכאים להנחה. הנתבעים הוסיפו וטענו כי הפטור שניתן לגייסטמן ניתן שלא כדין ואם אין לתובעת את אשור הבעלים למתן פטור לגייסטמן אזי על התובעת להעניק להם את הפטור. התובעת דחתה סופית את הבקשה לא מהטעם שהנכס איננו ריק או שהוא בשימוש, אלא מהטעם המשפטי שצוין לעיל. ה. המחלוקת הנה, אם כן, האם זכאים הנתבעים בהיותם הבעלים של הנכס ליהנות מהפטור שעפ"י תקנה 13 הנ"ל, לאחר שהנחה זו נתנה בעבר, עפ"י העובדות המוסכמות, לגייסטמן. ו. לא מצאתי כי יש בהסדר הדיוני משום שינוי כלשהו מהחלטה בבקשה למתן רשות להגן ומההחלטות האחרות ואין בהסדר הדיוני כדי לשנות נטלים המוטלים עפ"י דין על מי מבין הצדדים. כמו כן אין להגביל את הצדדים מלטעון כל טענה משפטית, על בסיס העובדות המוסכמות, לעניין הפלוגתא שהועמדה להכרעה גם אם טענה כאמור לא נטענה במפורש בתצהיר אך נובעת מהעמדה הבסיסית והפרשנות של כל אחד מהצדדים. יש לראות את ההסדר הדיוני כממקד את המוסכמות והפלוגתא המשפטית, ותו לא. כללי הפרשנות החקיקתית 3. המרכיבים העיקריים של כל תורת פרשנות במשפט הם שלושה: הטקסט המתפרש, התכלית שהטקסט נועד להגשימה, ושיקול הדעת הפרשני במקום שהפעלת התכלית על הטקסט מעלה יותר מאפשרות פרשנית אחת. מרכיבים אלה חלים גם בפירושה של חקיקת משנה. שלושת המרכיבים הללו מהווים את הבסיס לשיטה הפרשנית התכליתית, המבוססת על שלושה כללי יסוד בפרשנות: כלל הלשון, כלל התכלית וכלל שיקול הדעת השיפוטי. על פי הכלל הראשון, על הפרשן לתת ללשון הטקסט אך את אותה משמעות שהוא יכול לשאת מבחינה לשונית. על פי הכלל השני, על הפרשן לתת ללשון הטקסט את אותה משמעות לשונית המגשימה את תכליתה של הנורמה המעוגנת בטקסט. על פי הכלל השלישי, מקום שפרשנות לשון הנורמה על רקע תכליתה מעלה יותר מתכלית אפשרית אחת, על הפרשן לבחור בין התכליות השונות על פי שיקול דעתו. פרשנות התקנה על פי הכלל הראשון, הוא "כלל הלשון" נקודת המוצא של כל פרשנות חוק, ולענייננו - תקנה, היא הלשון בה נקטה התקנה. ה"טקסט" הוא הבסיס לכל פרשנות ועלינו לדלות מתוכו את האופציות הלשונית הטמונות בו תוך שימוש בכללי דקדוק והגיון. בבואנו לתת משמעות מילולית לתקנה 13 לתקנות, עלינו להקפיד כי היא תהא בגדר משמעות שהתקנה והשפה יוכלו לשאתה מבחינה לשונית. בחינה של לשון סעיף 13 מעלה כי מחד,על פי האמור בס"ק א', הנחה לבניין ריק תינתן למחזיק, אך מאידך, על פי האמור בס"ק ב'-ג' נראה לכאורה כי נקודת המוצא במתן הנחה זו כי היא תינתן פעם אחת לכל תקופת בעלות וכי לא תינתן יותר מהנחה אחת, לבניין ריק או לבניין חדש, באותה תקופת בעלות. לאור זאת עולה כי פרשנות התקנה באמצעות הכלל הלשוני לא מורה באופן חד משמעי האם הנחה לבניין ריק תינתן למחזיק, כפי שגורסת התובעת, או דווקא לבעלים, כפי שגורסים הנתבעים. היינו, יישום הכלל הלשוני מביא לשתי משמעויות לשוניות שונות, שתיהן אפשריות מבחינה לשונית. לאור זאת ועל מנת לפרש את התקנה באופן חד משמעי עלינו להפעיל גם את הכללים הנוספים, ולפחות את השני שבהם. פרשנות התקנה על פי הכלל השני, " כלל התכלית" כלל התכלית קובע כי את לשון החקיקה יש לפרש באופן שיגשים את תכליתה. מבין המשמעויות הלשוניות השונות שהתקנה מאפשרת מבחינה לשונית, יש לבחור באותה משמעות משפטית המגשימה את התכלית המונחת ביסוד התקנה. אם מספר משמעויות לשוניות מגשימות את תכליתו של הטקסט החקיקתי, יש לבחור באותה משמעות אשר יותר מכל משמעות אחרת מגשימה באופן המלא ביותר את תכליתה של התקנה. כלל זה הינו הכלל הפרשני המרכזי והוא "עקרון העל" של הפרשנות. כלל זה מופיע בפסיקתם של בתי המשפט בישראל (ראה ד"נ 40/80, ע"א 176/84, ועוד רבים אחרים). בבג"ץ 1915/91 פד"י מ"ט (3) קבע ביהמ"ש בעמ' 532 כי על הפרשן לעשות כל מאמץ ולפרש את החוק כך שלא ירוקן מתוכן ועליו להמנע מפירוש שתוצאתו אבסורדית. מילות החוק אינן חזות הכל והן משמשות אך נקודת מוצא לפירוש הראוי של החוק אולם תפקידה של מלאכת הפרשנות לברור את הפירוש המתיישב בצורה הטובה ביותר לא רק עם לשון החוק אלא גם עם הרקע החקיקתי, התכלית החקיקתית והיעוד והמטרה של החוק, או הסעיף האמור. כאמור לעיל, עיון בלשון תקנה 13 על כל סעיפיו מעלה שתי אפשרויות לשוניות. האחת, כי הנחה לבניין ריק תינתן לזכותו של המחזיק בנכס, אף שאינו הבעלים, והשנייה, כי הנחה זו היא לזכותו של הבעלים והוא אשר יחליט על מועד הענקת ההנחה לטובתו. על מנת להכריע מה משתי האפשרויות הלשוניות הללו מובילה לפרשנות המגשימה את תכלית התקנה, יש לבדוק מהי אותה תכלית חקיקתית אליה כיוון מחוקק המשנה בעת חקיקתו את תקנה 13, במיוחד לאור תיקונה בתשנ"ד. הוראות תקנות ההסדרים 4. בסעיף 13 לתקנות ההסדרים נקבע כי הנחה בארנונה לבניין תינתן למחזיק של בניין ריק לתקופה שאינה עולה על ששה חודשים וכי הנחה כזו תינתן לנכס פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו. מתיקון הסעיף בתשנ"ד עולה כי מעתה, כל עוד לא שונתה הבעלות בבניין לא תינתן הנחה בארנונה לבנין ריק במידה ולאותו נכס נתנה הנחה מארנונה עפ"י סעיף 12 לתקנות ההסדרים (הנחה לבניין חדש). ההשוואה בין לשון הסעיף טרם התיקון ולאחריו מעלה כי מחוקק המשנה בחר להדגיש כי לנכס אחד תינתן הנחה אחת, באותה תקופת בעלות, כלומר הדגש הושם על הנכס ועל הבעלות בו. יש להניח כי כוונת המחוקק הנה לעודד בעלים של נכסים לנהוג בהם תוך ניצול מקסימלי שאלמלא תיקון הסעיף בתשנ"ד יכול היה בעלים של נכס חדש להותיר את נכסו ללא שימוש למשך ששה חודשים ולקבל הנחה בארנונה בשיעור המגיע למאה אחוזים, בהתאם לסעיף 12 לתקנות ההסדרים ולאחר קבלת הנחה זו היה אותו הבעלים של אותו הנכס מכניסו תחת הגדרות "נכס ריק" ונהנה מהנחה נוספת, גם הפעם בשיעור של מאה אחוזים. מצב כזה היה גורם לחוסר ניצול מרבי של הנכס, תוצאה בלתי רצויה. שונה המצב לאחר התיקון שכן העדר שימוש בנכס אינו משרת את טובת הבעלים אשר כבר זכה בהנחה מכוח תקנה 12 שכן לא יהא זכאי להנחה נוספת מכוח תקנה 13 ועל כן יפעל להשכרתו של הנכס ולעשיית שימוש בו שכן, בנסיבות אלו, לא יקבל הנחה של "נכס ריק". מצב זה משרת גם את האינטרס הציבורי של ניצול מרבי של מקורות ומשאבי קרקע, וזו תכלית התיקון. ההיסטוריה של תקנה 13, כפי שאף הובאה בסיכומי התגובה של ב"כ התובעת, מצביעה בבירור על כוונת המחוקק להעביר את הדגש במתן הנחה של נכס ריק ממחזיק סתם לבעלים של הנכס. טרם תיקון 1993 יכול ה"ה כל מחזיק בנכס לקבל פטור של חצי שנה, באופן שנוצר מצב בלתי נסבל ואז בא התיקון שקבע את מבחן הבעלות שלא שונתה כתנאי לקבלת הפטור. לסיכום קטע זה, הדגש בתקנות הנ"ל הנו על הבעלים והשימוש שהוא עושה או לא עושה בנכס כפועל יוצא להנחה בתשלום ארנונה. 5. יתר על כן, עיון בתקנות ההנחה והפטורים שעפ"י תקנות ההסדרים מלמד כי הבחין במחוקק בין שני סוגים של הנחות. כאשר הפטור ניתן עפ"י קריטריונים רלוונטיים לכל פטור או הנחה כגון לתעשייה, לעסקים, לחיילים, לנפגעי מלחמה וכו' אזי ניתן הפטור למחזיק שכן הפטור במקרה כזה הנו אישי, מתייחס למחזיק ואיננו שולל מתן אותו פטור למחזיק אחר במועד אחר, ללא קשר לבעלות בנכס. מאידך כאשר ניתן הפטור עקב מצבו של הנכס "בנין חדש" או "בנין ריק". הדגש עפ"י לשון התקנות מוסט לכיוונו של הבעלים ("מחזיק שהוא הבעל הראשון") שכן מי שראוי כי ייהנה מן ההנחה במקרה כזה הוא בעל הנכס עצמו, בהבדל ממחזיק זמני ואקראי. כך מחזיק שאיננו הבעל הראשון של בניין חדש לא יוכל ליהנות מהנחה עפ"י תקנה 12 האמורה. וכך גם בתקנה 13 המעניקה הנחה למחזיק אך בהקשר לבעלות שבסעיפים קטנים ב' ו- ג' לתקנה. מיהו הזכאי לפטור עפ"י תקנה 13 6. מן האמור לעיל עולה כי האפשרות הלשונית העולה בקנה אחד עם תכלית התקנה ועם כוונת מחוקק המשנה בעת תקנתה, הינה האפשרות השנייה לעיל, היינו, שהנחה לנכס ריק תינתן לבעלי הנכס, ולא למחזיק בנכס שאינו הבעלים, וכי הבעלים הוא זה אשר יבחר מאיזו הנחה ייהנה (הנחה לבניין ריק לפי תקנה 13 או לבניין חדש לפי תקנה 12) ומתי ייהנה ממנה, כל זאת במסגרת האפשרויות שמקנה לו החוק. מסקנה זו מביאה גם למניעתה של תוצאה שאינה ראויה, לפיה שוכר אשר מחזיק בנכס יפנה לעירייה וייהנה מהנחה בתשלום ארנונה עד כדי 100%, כל זאת ללא ידיעת ואישור בעלי הנכס, ולאחר מכן, כאשר יבקש הבעלים ליהנות מההנחה האמורה, יגלה כי הנחה זו כבר ניתנה למחזיק בעבר וללא כל ידיעתו. במידה ותוצאה זו לא תמנע, יוביל הדבר לחוסר יכולת תמידי של הבעלים לוודא שהנחה כאמור תינתן לו בלבד, זאת היות והעירייה לא דורשת את אישורו להענקת הנחה למחזיק. בעלים המשכיר נכס ומחזיק השוכר נכס מסדירים בהסכם ביניהם את תשלום הארנונה ע"י השוכר ואין זה בגדר הציפיות שיפנה השוכר לעירייה ויבקש לקבל פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק תוך עקיפת חובתו לתשלום מחד ושלילת הזכות לפטור מהבעלים, מאידך. הצעתה של ב"כ התובעת כי בעלים המשכיר נכס ומבקש להגן על זכותו לפטור לפי תקנה 13 מפני השוכר ירשום תנאי זה בהסכם השכירות לא תועיל משני טעמים: ראשית העירייה איננה מבקשת לקבל את כל תנאי הסכם השכירות אלא רק את פרטי השוכר ואת תקופת השכירות, ושנית לשיטתה של התובעת הזכאי לפטור הוא המחזיק ובמקרה כזה תטען העירייה כי יחסי בעלים - שוכר אינם מעניינה. לאור כל האמור לעיל הריני קובע כי הפרשנות הראויה לתקנה 13 היא כי הנחה בארנונה לבניין ריק תינתן לבעלי נכס ולא למחזיק בו. לפיכך, אין צורך בפרשנות התקנה באמצעות כלל שיקול הדעת השיפוטי, אשר השימוש בו נעשה כאשר שימוש בשני כללי הפרשנות הראשונים מביא למספר תכליות אפשריות וראויות. המחוקק משאיר בידיו של הבעלים להחליט מתי ובאילו נסיבות ינצל את זכותו האחת והיחידה לקבלת פטור עפ"י תקנה 12 או תקנה 13 ולא ייתכן כי הזכות תועבר למחזיק שאיננו הבעלים, כגון שוכר אשר יפנה לרשות המקומית בבקשת פטור, יענה בחיוב והבעלים יעמוד בפני שוקת שבורה. לא זו כוונת המחוקק בתקנות 12 ו- 13 לתקנות ההסדרים. גישתי זו לא נסתרת מ"ההצדקה הרעיונית" לפיה משמוטל תשלום הארנונה על המחזיק הרי שקיימת הצדקה להעניק לו את הפטור שכן על מחזיק לשלם את הארנונה שכן קיבל את הנכס לחזקתו לשם שימוש אך מזה אין להסיק כי יוכל להשאיר את הנכס ריק וללא שימוש ולקבל פטור, ללא הסכמת הבעלים ותוך שלילת זכותו של הבעלים ליהנות מהפטור בעתיד. 7. בניגוד לעמדתה של התובעת אני סבור כי מוטלת על התובעת החובה לקבל את הסכמת הבעלים למתן פטור למחזיק - שוכר וליידע את הבעלים וזאת על דרך היקש מסעיף 325 לפקודת העיריות. סעיף 325 הנ"ל מטיל חובה על מחזיקים לדווח לעירייה על שינויים בהחזקה שכן לא יכולה העירייה לדעת על כל שינוי הנעשה בהחזקה בנכס, כך חובה עליה לידע את הבעלים ולקבל הסכמתן למתן פטור שכן אין הבעלים יכול לדעת על בקשת פטור המוגשת ע"י שוכר שלו ונענית ע"י העירייה, נפגעת זכותו לפטור באופן מוחלט, והוא הבעלים כלל לא ידע על כך. הסכמת הבעלים לא נדרשת כאשר מעניקה העירייה פטור אישי למחזיק בשל נסיבותיו של אותו מחזיק וכאשר מתן הפטור לא ימנע מתן פטור נוסף בעתיד, אך נדרשת הסכמה כאשר הפטור פוגע באופן בלתי הפיך בזכותו של הבעלים לקבלת הנחה עפ"י תקנה 13. פגיעה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו 8. אכן זכות הקניין של הבעלים תפגע אם תתקבל פרשנות התובעת ואין הפגיעה הבלתי הפיכה עומדת בפסקת ההגבלה שעפ"י סעיף 8 לחוק היסוד. הפגיעה בזכות הקניין, שאין מחלוקת כי נפגעת, איננה לתכלית ראויה שכן לא התכוון המחוקק לפטור מחזיק שוכר מתשלום ארנונה המוטלת עליו עפ"י חוק הרשויות המקומיות ובד"כ גם מכוח ההסכם שבינו לבין הבעלים על דרך של בקשת פטור, פטור הניתן פעם אחת בלבד לאותה בעלות. לא רק שהתכלית איננה ראויה אלא שהפגיעה בזכות הקניין של הבעלים לא רק שאיננה במידה שאינה עולה על הנדרש אלא זו פגיעת מוות בזכות הפטור של הבעלים מכוח תקנה 13. הפרשנות המוצעת על ידי לא תפגע בזכויות הקנין של השוכר שכן שכר את הנכס לשימוש ולא על מנת להשאירו ריק ועפ"י החוק וההסכם עם המשכיר עליו לשאת בתשלום הארנונה העירונית. ולבסוף טענת ב"כ התובעת בסיכומיה כי אם קיימת פגיעה בקניין הנתבעים המנוגדת לחוק היסוד הרי שזהו עניין למחוקק לענות בו, טענה זו נדחית שכן סמכותו של ביהמ"ש לפסול כל חקוק המנוגד לחוק היסוד ושלא להכריע את הדין באופן שיהיה בו משום פגיעה בזכות הקניין של הבעלים, זכות חוקתית מכוח חוק היסוד. הכרעה 9. מכל האמור לעיל עד כה מקובלת עלי פרשנותם של הנתבעים על זו של התובעת. מי שזכאי לפטור מכוח תקנה 13 לתקנות ההסדרים הוא הבעלים ולחלופין המחזיק שאינו הבעלים, בהסכמת הבעלים. מתן הנחה למחזיק, מבלי לשתף את הבעלים ומבלי לידע אותו כלל, הנה התנהגות שאיננה בתום לב ובדרך מקובלת ועל ביהמ"ש לדחותה. אשר על כן דינה של התביעה לתשלום ארנונה לתקופת 6 החודשים שבמחלוקת להדחות, שכן זכאים היו הנתבעים ליהנות מהפטור המוענק להם עפ"י תקנה 13 הנ"ל. ניתן היה לסיים כאן את פסק הדין ואולם ברצוני להתייחס בקצרה למחלוקת נוספת שהעלו ב"כ הצדדים בסיכומיהם. מחלוקת ספציפית לנסיבות תיק זה והמתייחסת למעמדו של המחזיק גייסטמן בנכס. גייסטמן החזיק בנכס בתור דייר מוגן משנת 1987 ועד לפינוי הנכס בחודש ספטמבר 1999 עפ"י פסק הדין של ביהמ"ש השלום בהרצליה. מעובדה זו מתעוררת השאלה האם בעובדת החזרת החזקה בנכס לנתבעים אין לראות משום שינוי בעלות אשר מקנה לנתבעים זכות להנחה עפ"י תקנה 13, גם אם נקבע כי ההנחה מיועדת למחזיק ולא לבעלים. האם בעת שהתובעת נתנה לגייסטמן פטור מארנונה בתור מחזיק אין לראות את זכויותיו של גייסטמן בנכס באותה עת כבעלות, בעלות ששונתה כאשר חזר הנכס לרשותם של הנתבעים. אם התשובה לשאלה הנ"ל חיובית אזי גם אם תתקבל פרשנות התובעת כי הפטור ניתן למחזיק הרי שחילופי הבעלות, אם אכן כך הדבר, מקנה זכות להנחה גם לנתבעים כמחזיקים. בעניין זה דעתי כדעתה של התובעת ואינני סבור כי זכות הדירות המוגנת של גייסטמן יש לראותה בתור בעלות באופן שלאחר סיומה והחזרת הנכס לבעלים - הנתבעים התבצע שינוי בבעלות בנכס. עמדתי זו אף משתלבת עם העמדה שהבעתי לעיל ולפיה הפטור הניתן מכוח תקנות 12 ו- 13 לתקנות ההסדרים ניתן למחזיק שהוא גם הבעלים והדגש הושם על הנכס ועל הבעלות בו ומכאן שכאשר מדובר "בבעלות" הכוונה לבעלות ממש, בעלות פשוטו כמשמעו של המונח ולא כל זכות קניינית אחרת הפחותה מזכות הבעלות במדרגות הזכויות הקנייניות. תכלית החקיקה, מטרתה ויעודה כולם מבוססים על אנטרס הבעלות ואימוץ הגדרת בעלות שעפ"י פק' העיריות תביא לסיכול המטרה באופן ששוכר נכס למעלה משלוש שנים יהיה זכאי לפטור תקנה 13 וכך כל שלוש שנים תוחלף "בעלות" ויינתן פטור, תוצאה לא סבירה ובניגוד לעקרון של גביית ארנונה מירבית מכל נכס. סיכום 10. לאור כל האמור לעיל ומהטעמים שפורטו אני דוחה את התביעה ככל שהיא מתייחסת לתקופה של 6 החודשים בגינה נתבקש פטור מנכס ריק, עפ"י סעיף 13 לתקנות ההסדרים. בנסיבות העניין, התוצאה הסופית מחד ופסק הדין החלקי מאידך והמחלוקת הפרשנית, ישא כל צד בהוצאותיו ובשכ"ט פרקליטו. ארנונה (סיווג)ארנונה