תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)
זו בקשה להארכת מועד להגשת עתירה מנהלית שהוגשה בד בבד עמה. בעתירה מתבקש בית המשפט להצהיר כי נפלה טעות בתוכנית לרישום שיכון ציבורי (תרש"צ) שאושרה לרישום ביום 2.5.95 ונרשמה,ואותה טעות נפלה גם בתשריט בית משותף שנעשה על פיה. עוד מתבקש בית המשפט להורות על תיקון התרש"צ ועל צו הבתים המשותפים, כמו גם על תיקון חוזה החכירה שבין המשיב 2 (להלן: "המינהל") לבין המבקשים. הטעות שלטענת המבקשים נפלה עוסקת בשביל ששטחו כ- 30 מ"ר, הנמצא בצד ביתם של המבקשים (להלן: "השביל"), בגבול שבין המגרש שעליו עומד ביתם לבין מגרש שבחכירת שכניהם המשיבים 6 ו- 7 (להלן: "ה"ה עבדו"). תכלית העתירה היא לתקן את המסמכים דלעיל באופן שייקבע כי השביל הוא חלק מהמגרש שבחכירת המבקשים.

אלה בעלי הדין:
המבקשים הם זוג עורכי דין, שביום 21.12.07 רכשו מה"ה יורם ופנינה גזית (להלן: "ה"ה גזית") זכויות חכירה במגרש שעליו בית ישן בשכונת קפלן בכפר סבא (חלקה 10/3 בגוש 7594 ששטחה הרשום 344.80 מ"ר; להלן: "המגרש" או "מגרש המבקשים"). המבקשים שיפצו את הבית או שבנו אותו מחדש ומתגוררים בו.

המשיב 1 הוא משרד הבינוי והשיכון האחראי על ועדת התיאום לפי חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), תשכ"ד - 1964 (להלן: "החוק"). המשיב 2 הוא מינהל מקרקעי ישראל הפועל מטעם בעלי הקרקע שעליה המגרש. המשיב 4 הוא מרכז המיפוי של מדינת ישראל והמשיב 5 הוא רשם המקרקעין. ארבעת המשיבים הללו מיוצגים יחד על ידי פרקליטות מחוז מרכז ויכונו להלן יחד "המדינה"). המשיבה 3 (להלן: "עמידר") היא שלוחת המינהל שהזמינה את התרש"צ בשכונת קפלן, הוא התרש"צ נושא העתירה.

ה"ה עבדו הם החוכרים של המגרש השכן (חלקה 11/2) ששטחו כ- 700 מ"ר (להלן: "מגרש עבדו"), שעליו עומד ביתם, כאשר החלק הקדמי של מגרש ה"ה עבדו פנוי וניתן לבנות עליו בית נוסף. השביל נמצא בגבול החלק הפנוי של מגרשם של עבדו ומגרש המבקשים. השביל נמצא ליד הבית, לדברי המבקשים עוברים בתוכו קוי ביוב, מים ועוד המשמשים את ביתם, וכן חומה שבנו המבקשים המפרידה בין חצרם לבין מגרש עבדו. על שביל נטעו המבקשים עצים.

בראשית שנת 2010, כך לטענת המבקשים, פנו אליהם ילדיהם הבוגרים של ה"ה עבדו ודרשו, בשם הוריהם, את סילוק ידם של המבקשים משטח השביל. לאחר שקיבלו לידיהם חוות דעת של מודד ששכרו, ביום 15.3.10, הבינו המבקשים כי נפלה טעות בתרש"צ ובתשריט הבית המשותף, ואכן קיימת "בעיה של גבולות".

ביום 7.4.10 הגישו אפוא המבקשים תביעה לבית משפט השלום בכפר סבא, שהנתבעים בה הם ה"ה עבדו, ה"ה גזית ומינהל מקרקעי ישראל. בתביעתם עתרו המבקשים לסעד של צו עשה לתיקון התרש"צ ותשריט הבית המשותף ולסעדים כספיים. בישיבה שהתקיימה ביום 30.5.10 הציע בית המשפט (כב' השופט ד' גדול) למבקשים להגיש עתירה מנהלית, שלפיכך הגישו את הבקשה הנוכחית.

לטענת המבקשים נפלה טעות במדידות שנעשו לצורך התרש"צ ועקב כך השביל שבמחלוקת, שהיה צריך להיות חלק ממגרש המבקשים, לא נכלל בו, כשלפי התרש"צ הוא חלק ממגרש עבדו. הטעות נפלה בין היתר כתוצאה מאי קיום הוראות תקנות המודדים (מדידות ומיפוי), תשמ"ז – 1987 (להלן: "תקנות המודדים") שהיו בתוקף באותה עת, ואף הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוציאה היתרי בנייה לפי התוכנית המפורטת ולא לפי התרש"צ. לטענתם, המצב בשטח משך כל השנים היה ששביל המחלוקת היה בחזקת ה"ה גזית, גדר הפרידה בין שביל המחלוקת לבין מגרש עבדו, ובמצב זה רכשו המבקשים את הזכויות בבית ובמגרש, לאחר בדיקות שערכו. עוד המבקשים טוענים כי התב"ע המאושרת, המפה הטופורגרפית שאושרה במינהל מקרקעי ישראל והיתרי הבנייה מלמדים שהשביל הוא חלק ממגרשם.

המבקשים מוסיפים כי מתקיימים כל התנאים שבפסיקה להארכת מועד. לא היה שיהוי מצידם, שכן רק ביום 15.3.10 נודע להם על הטעויות שנפלו בתרש"צ ובתשריט הבית המשותף. מיד לאחר מכן פנו לבית המשפט, תחילה כאמור לבית משפט השלום וביום 11.7.10 לבית משפט זה. עוד נטען כי לא ייגרם כל נזק למשיבים.

המשיבים כולם מתנגדים לבקשה.

המדינה מתנגדת לבקשה בראש ובראשונה מחמת שיהוי קיצוני: התרש"צ אושרה כדין לפני כ- 18 שנה, ביום 14.12.92. על פי דין התרש"צ גוברת על הוראותיה של כל תוכנית מיתאר החלה על שטח של כ- 180 דונם שעליו הוקם השיכון הציבורי (סעיף 5(ד) בחוק). גם התוכנית לצורכי רישום הוכנה על פיה, אושרה ביום 3.5.95 ונרשמה בלשכת רישום המקרקעין בשנת 97'. על יסוד התוכנית לצורכי רישום הוכן תשריט בית משותף מיום 17.8.05, שאף הוא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. התשריט מציין באופן מפורש את שטח המגרש של המבקשים כ- 344.80 מ"ר. גם לחוזה המכר, שעל פיו רכשו המבקשים את מגרשם מה"ה גזית, צורף נסח רישום מקרקעין המלמד ששטח המגרש 344.80. הוא הדין בתוספת לחוזה החכירה שנעשתה ביום 27.10.08 בין המינהל לבין ה"ה גזית, שעליה חתמה המבקשת 2 כמיופת כוחם של ה"ה גזית, ושבה צוין השטח האמור. מדובר אפוא הן בשיהוי אובייקטיבי קיצוני, הן בשינוי סובייקטיבי ואף מבחינת החוק אין מקום לתיקון לאחר כל ההחלטות והפרסומים שנעשו בעניין התרש"צ והתוכניות והתשריטים שנעשו בעקבותיה.

המדינה עומדת על ההבחנה, שהמבקשים לא הבחינו בה, בין התרש"צ לבין התוכנית לצורכי רישום ("תצ"ר"). אפילו סטתה התצ"ר מהתוכנית המפורטת הרלוונטית (ועל פי תקנות המודדים אסורה סטייה שכזו), עדיין היא לא סטתה מהתרש"צ ועל פי התקנות הדרישה שהתצ"ר לא תסטה מהתוכנית המפורטת היא חלופית לדרישה שלא תסטה מתרש"צ, ובענייננו התרש"צ כבר אושרה קודם להכנת התצ"ר. עוד המדינה מוסיפה כי אין לתקן את הרישום אלא על פי העילות המפורטות בסעיף 93 של פקודת הסדר זכויות במקרקעין, תשכ"ט-1969 (רישום שהושג במרמה או זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים והושמטה מהפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה), שאינן מתקיימות בענייננו. גם היתרים אחרים שנתנה הוועדה המקומית על פי התוכנית המפורטת, ולא על פי התרש"צ, אין בהם כדי להשפיע על ענייננו.

עמידר מתנגדת אף היא לבקשה, ונימוקיה דומים לנימוקי המדינה. עוד עמידר עומדת על הנזק הראייתי הנובע מהתקופה הארוכה שחלפה, בין השאר פטירתו של המודד שמדד את השטח ושעפ"י מדידתו הוכנה התרש"צ. גם עמידר עומדת על הוראת סעיף 5(ד) בחוק, מציינת שההתנגדויות לתרש"צ היו צריכות להיות מוגשות לפני רישומה וה"ה גזית לא עשו כן. עמידר מזכירה גם את התביעה הכספית שהגישו העותרים נגד ה"ה גזית, שעדיין תלויה ועומדת, שממנה יוכלו לכאורה להיפרע.

ה"ה עבדו עומדים אף הם על השיהוי שבהגשת העתירה וכופרים בטענת המבקשים, כי על הצורך בתיקון התרש"צ נודע להם רק מעצה משפטית שקיבלו משופט בית משפט השלום בכפר סבא. למבקשים הייתה ידיעה קונסטרוקטיבית על התרש"צ ממועד פרסומו, ובוודאי מאז שהסתמכו על הרישום בלשכת רישום המקרקעין בקשר עם רכישת הזכויות במגרשם. עוד ה"ה עבדו טוענים שיש לסלק על הסף את הבקשה, הואיל שזכויותיהם של עשרות בעלי זכויות בשכונת קפלן עלולים להיפגע כתוצאה מהעתירה, והמבקשים לא טרחו לצרפם. לסיכום, ה"ה עבדו טוענים, כי המבקשים רכשו את המגרש במצבו כפי שהוא, ביודעם את שטחו הרשום.

המבקשים הגישו תשובות לתגובות המדינה ועמידר, אעפ"י שקיבלו רשות להשיב לתגובת המדינה בלבד.

לאחר ששמעתי טיעוני הפרקליטים, בכללם המבקשים, הגעתי למסקנה שיש לדחות את הבקשה מנימוקי המשיבים.

כמובן שהשיהוי הממושך הוא בעוכרי המבקשים. שיהוי זה איננו רק שיהוי אובייקטיבי אלא גם שיהוי סובייקטיבי ואף שיהוי סטטוטורי. השיהוי האובייקטיבי ברור. השיהוי הסובייקטיבי תחילתו במועד שבו רכשו המבקשים את זכויותיהם, תוך ידיעה ברורה, הרשומה במסמכים ששטח המגרש שרכשו הוא 344.80 מ"ר. אמנם, בהצהרתם לשלטונות מס שבח הצהירו המבקשים כי זה שטח הדירה האמור, אך ציינו גם (במסגרת סעיף אחר העוסק בטיב הזכות הרשומה) "נכס נמצא בהליך של שינוי צו הבית המשותף. מצ"ב אישור זכויות". מתברר שעניין השינוי, שנזכר באישור שמסרהה החברה המשכנת, נזנח. הווי אומר שלא זו בלבד שהמבקשים ידעו את השטח המדויק שרכשו, שאיננו כולל את השביל שבמחלוקת, אלא שבעתירתם הם מבקשים הלכה למעשה לקבל שטח גדול יותר מזה שרכשו. השטח שרכשו (344.80) הוא השטח המופיע בספרי רשם המקרקעין, ובשאר המסמכים שהיו לפני המבקשים ושעליהם חתמו בקשר עם רכישת הזכויות, שלפיכך אין משמעות לאותו אישור של החברה המשכנת, או למסמכים שקדמו לאישור או בהיסח דעת נעשו לאחריו, שמהם עולה שאולי ישתנה גודל המגרש. נזכיר כי המבקשים לא טרחו לברר באיזה שינוי מדובר באישור החברה המשכנת, ואף לא טרחו לפנות לגוף כלשהו או לבית המשפט בקשר עם הגדלת שטח המגרש, עד שנדרשו לסלק ידם מהשביל. מדובר אפוא לא רק בשיהוי אלא גם בהעדר כל זכות מהותית להגדלת השטח שרכשו המבקשים ושעבורו שילמו.

גם שיהוי סטטוטורי יש לפנינו: המבקשים שניהם עורכי דין והם לא היו צריכים להיזקק לעצת בית המשפט באשר לדרך הנכונה להשיג על התרש"צ, אם קיימת כזו.

לכאורה השיהוי אינו רק של המבקשים, אלא גם של ה"ה גזית שלא התנגדו בזמנה לתרש"צ ושיש להניח מאי התנגדותם שהסכינו עימה.

יש לדחות את טענת המבקשים שקבלת העתירה לא תפגע בזכויותיהם של המשיבים. עמידר הצביעה על חששה מתביעה של ה"ה עבדו, ויש להניח שחשש דומה קיים גם אצל המינהל. אין מדובר רק בתביעה של ה"ה עבדו, אלא גם שיצירת דין של שינויים בתרש"צ שקיבל תוקף, לאחר שנים. אין צריך לומר שגם ה"ה עבדו יינזקו אם תתקבל העתירה וחלק משטח המגרש שחכרו יילקח מהם, במיוחד כשמדובר בהצרת חזית המגרש שהוא מגרש צר באופן יחסי.

גם לגופו של עניין, לא השתכנעתי, אפילו לכאורה, שבענייננו על כל נסיבותיו יש לתקן את מיקום הגבול שבין המבקשים לבין ה"ה עבדו, לאחר שאושר התרש"צ ונרשם צו הבתים המשותפים, אפילו אם שינה התרש"צ את התוכנית המפורטת הרלוונטית שהייתה בתוקף באותו זמן.

כאן אולי המקום להזכיר שאתמול הגישו המבקשים בקשה לצירוף משיב – הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא. בבקשתם הם מציינים שסברו שאין צורך בצירופה, אך לנוכח תגובות המשיבים הם מבקשים את הצירוף "כי בכל הסדר יהא מין ההכרח שהוא יכבול וחייב גם את רשויות התכנון המקומיות". לכאורה, עצם אי צירוף הוועדה המקומית שהיא לפי הבקשה משיב נדרש בבקשה להארכת מועד ובעתירה מלמד אף הוא שיש לדחות את הבקשה, אף שאין זה הטעם לדחייתה.

ועוד אעיר כי אין בפסק הדין בעניין דיקסטרא (ת"א (מח' ת"א) 1858/99 דיקסטרא נ' עמידר ואח' (לא פורסם, 20.1.04) כדי להשליך על ענייננו, מה עוד שפסק הדין בוטל בבית המשפט העליון (ע"א 2121/04, ע"א 2264/04, ע"א 2359/04 מינהל מקרקעי ישראל נ' דיקסטרא (טרם פורסם, 10.7.07) ולא מצאתי ממש בטענת המבקשים שפסק הדין לא ביטל ביקורת שביקרה הערכאה הדיונית את התנהגות המדינה שם.

בסופו של דבר, אפילו היה ממש בטענות המבקשים נגד התנהגות רשויות המדינה בעניין זה, ואיני קובע ממצא כלשהו בסוגיה זו, עדיין האיזון הנכון בין המחדלים הנטענים של המדינה לבין חלוף הזמן (כמעט שנות דור), אי הגשת התנגדות במועד והפגיעה האפשרית במשיבים, אינם מצדיקים את שינוי הרישומים לעת הזו, שלפיכך אינם מהווים טעם מספיק למתן ארכה להגשת העתירה.

לפיכך החלטתי לדחות את הבקשה.




המבקשים יישאו בשכ"ט עו"ד של המשיבים בסכום של 30,000 ₪ שישולם בחלקים שווים לכל אחת משלוש קבוצות המשיבים.


המזכירות תואיל לשלוח העתק פסק הדין לצדדים.



ניתן היום, י' כסלו תשע"א, 17 נובמבר 2010, בהעדר הצדדים.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון