עמדת הפסיקה בסוגיית דרישת המסמך בכתב בעסקאות במקרקעין, ברורה. סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, מעלה את הדרישה הבסיסית כי התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. הוראה זו רוככה בפסיקה, כאשר נקבע כי המסמך הנדרש על פי הוראות הסעיף, צריך שיכלול את התנאים ההכרחיים, כדי שיחשב מסמך כמסמך מחייב לצורך סעיף 8. עם זאת, באין התנאה בגוף ההסכם, בדבר מועדי מסירת הממכר ותשלום מחירו, קובע החוק כי אלה יבוצעו תוך זמן סביר לאחר עריכת החוזה. מנגד, תנאים הנכללים בהסכם מכוח החוק או ההלכה, אין צורך לפרשם בגוף המסמך, על מנת שמסמך זה יהווה מסמך שלם ותקף כמשמעו בחוק. בעניין תשלומי המס זהו הדין גם בעניין ההוצאות והמיסים. הנושאים בנטל ההוצאות, האגרות והמיסים למינהים המתחייבים בעקבותיה של עיסקה במקרקעין, כאשר אין ההסכם שבין הצדדים כולל הוראה אחרת הסוטה מההסדר החקיקתי ומכאן, שבהעדר התנייה אחרת, יש להוסיף לתוך החוזה את הוראות החוק, ככל שהן חלות לגבי הפרטים החסרים. להלן פסק דין בנושא דרישת הכתב דיני מיסים: פסק דין 1. התובעת מס' 1, הנשואה לנתבע מס' 2, [להלן "התובעת" ו"התובע" בהתאמה] הינה בעלת זכויות בנכס הידוע כחלקה 36 בגוש 15334. ביום 24.8.01, חתמה התובעת על שני יפויי כוח נוטריונים בלתי חוזרים, אשר נערכו בפני הנוטריון אליאס שוקרי, בהם מינתה את הנתבעים מספר 3 ו- 4 כמיופי כוחה, לצורך העברת חלקים בזכויות בנכס כדלקמן: א. לנתבעת מס' 1 - 5,000/26646 מתוך הזכויות בנכס, תמורת סך של 50,000 ש"ח. ב. לנתבעת מס' 2 - 2500/26646 מתוך הזכויות בנכס, תמורת סך של 25,000 ₪. אין חולק על כך כי סכום התמורה שולם לתובעת במלואו ערב החתימה על יפויי הכוח. אף אין חולק על כך, כי לא נערך כל מסמך נוסף בכתב, פרט ליפויי הכוח. 2. משדווח לשלטונות מס שבח על העסקאות האמורות, העריכו שלטונות המס את שווי העסקאות בסכומים העולים, כמה מונים, על סכום התמורה המוסכמת בין הצדדים. לטענת התובעים, הוסכם בין בעלי הדין, במהלך המשא ומתן אשר נוהל בינם, ואשר השתכלל להסכם בעל-פה, כי כל תשלום נוסף, פרט לסכום התמורה הנקוב ביפויי הכוח הבלתי חוזרים, ישולם על ידי הנתבעות 1 ו- 2, כל אחת בגין החלקה שרכשה. על כן, הם פנו לנתבעות ודרשו כי אלה תשלמנה את סכומי מס השבח ומס המכירה החלים על העסקה, אולם, כל דרישותיהם נפלו על אוזניים ערלות. לטענת התובעות, תשלום כל הסכומים הנוספים החלים על העסקאות, היווה תנאי יסודי בעסקאות, שאלמלא כן, לא היו מתקשרים בעסקאות אלה עם הנתבעות 1 ו- 2. משהפרו הנתבעות 1 ו- 2 את התנאים היסודיים האמורים, הרי החוזים שביניהם בטלים. לחילופין, מודיעים התובעים על ביטול ההסכמים ויפויי הכוח במסגרת כתב תביעתם. 3. בתביעה זו שלפני, עותרים התובעים לסעד של הצהרה, לפיה בטלים שני יפויי הכוח שנמסרו על ידי התובעת ביום 24.8.01. כן עותרים התובעים, להשבה, בהתאם להוראות חוק החוזים, [כך!], לאחר קיזוז כל הסכומים, אשר שולמו על ידם למס שבח, וכן נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרתם היסודית של ההסכמים. 4. לטענת הנתבעים, לא הושגו כל הסכמות חוזיות בין בעלי הדין, פרט להסכמות שמצאו את ביטויין ביפויי הכוח. לטענתם, הוסכם מפורשות כי המיסים, אשר יחולו על כל אחת משתי העסקאות, ישולמו בהתאם להוראות החוק. דהיינו, מס שבח ומס מכירה יחולו על המוכרת - התובעת, ואילו מס רכישה, יחולו על הקונה - הנתבעות. 5. כאמור, אין חולק על כך כי לא נערך כל הסכם בין בעלי הדין. ההסכמות שבין הצדדים, ככל שהועלו על הכתב, מצאו את ביטויין אך ורק ביפויי הכוח הבלתי חוזרים שהוצגו כנספחים ג' וג'-1 לתצהיר התובעת. 6. בתצהיר עדותה הראשית, טענה התובעת כי במהלך המשא ומתן סוכם כי כל תשלום נוסף בגין עסקת המכר, אם יחול, ישולם על ידי הנתבעות. לטענתה, נערך המשא ומתן יחד עם בעלה והנתבעים 3 ו- 4. קודם למועד החתימה על יפויי הכוח, ביום 23.8.01, שילמה לה כל אחת מן הנתבעות את סכום התמורה בשיק בנקאי. לאחר מכן, הלכה, למחרת היום, יחד עם בעלה ועם הנתבעים 2,3, ו- 4 למשרדו של הנוטריון אליאס שוקרי. הנתבעים 3 ו- 4, היו אף אלה שמסרו לה את השיקים בגין התמורה. לטענתה, יפויי הכוח, אשר נחתמו בפני הנוטריון, משלבים אף את ההסכמים בכתב. לנוכח הסבריו של הנוטריון, היא הדגישה יחד עם בעלה באופן מפורש, כי "כל תשלום נוסף, בעיקר המיסים, אשר חלים על העסקה יחולו במלואם, אם יחולו על נתבעת 1" [סעיף 7 לתצהיר]. ומוסיפה התובעת ומצהירה, בסעיף 8 לתצהירה, כי "הנתבעים 3 ו- 4 התחייבו, בנוכחות הנוטריון, לשלם כל תשלום נוסף, בעיקר כל המיסים הכרוכים במכירת והעברת החלקה על שמה של נתבעת מס' 1". על דברים אלה חזרה התובעת, פעם שלישית, בסעיף 9 לתצהירה. הוסיפה התובעת וציינה, כי כל הפרטים דלעיל, מתייחסים גם לעסקה עם הנתבעת 2 [ראה סעיפים 21 ו- 22 לתצהירה]. בעלה של התובעת, חזר על דברים אלה, באופן מילולי, בתצהיר עדות ראשית שניתן מטעמו. 7. מנגד, הצהירו הנתבעים 3 ו- 4, אשר אין חולק כי אלה היו בעלי דברם של התובעים בעת ניהול המשא ומתן לקראת חתימת החוזה, כי כל אשר הוסכם בין הצדדים, מצא את ביטויו ביפויי הכוח הבלתי חוזרים. על פי תצהירו של הנתבע מס' 4, "סוכם בפירוש בינינו ובין התובעים כי כל צד ישא בתשלום המס המוטל עליו לפי החוק בגין רכישת החלקה, דהיינו מס שבח, מס מכירה ישולמו ע"י התובעים, ואילו מס רכישה ישולם על ידי אימי נתבעת מס' 1. הא ותו לא. כך גם בקשר לעסקה השניה...". הנתבע מס' 3, אף הוא ציין, כי כך הוסכם בין הצדדים. לטענתו, הסכומים הנקובים ביפויי הכוח הבלתי חוזרים, משקפים את מלוא התמורה החוזית המוסכמת. 8. התובעים זמנו לעדות את הנוטריון, עו"ד אליאס שוקרי. עו"ד שוקרי ציין בעדותו, כי אינו יכול לזכור את התרחשות העניינים. כל אשר זכור היה לו, הוא כי בעלי הדין הגיעו למשרדו, במטרה לחתום על יפויי כוח נוטריונים, והבטיחו לשוב ולהשלים את העסקה, כדבריו, "הסכמים, איך מי משלם מה" [עמוד 17 שורה 12 לפרוטוקול]. הסכם לא נערך במשרדו של עו"ד שוקרי. משנשאל עו"ד שוקרי האם דיברו הצדדים ביניהם באשר לתשלומים השונים, השיב: "זו הפעם הראשונה שאני מעיד בבית משפט. כשבאים אנשים אצלי דבר ראשון שאנו מדברים זה על המסים מפני שלפעמים נכנס עניין גילום, לכן אני זהיר מאוד בנושא זה. אבל במסגרת העבודה שלי, מעל 42 שנה, בסקטור הערבי שלנו נהוג שהמוכר מוכר והקונה משלם את הכל. אבל במקרה שלנו הספציפי, אני לא זוכר מה הוסכם. מאחר ולא נערך הסכם". [עמוד 18 שורות 6 עד 10 לפרוטוקול]. עם זאת, משהועמד בפני העובדה כי התובעים הינם בני המגזר הצ'רקסי, ציין כי אינו יודע ולא זוכר, האם לגבי מגזר זה חל הנוהג האמור, באשר לתשלומי המיסים. משהועמד פעם נוספת, בפני הטענה כי בעלי הדין דיברו על עניין תשלום המיסים, ציין: "יכול להיות אבל אני לא זוכר. לו הייתי זוכר, הייתי שולח במכתב שלי כי על פי התחייבותך עליך לשלם. אבל אמרתי לך מה הנוהג אצלנו. זה הכל" [עמוד 19 שורות 15-16 לפרוטוקול]. ושוב הועמדה בפניו טענת הנתבעים, לפיה הסביר לצדדים בעת הקראת יפויי הכוח, כי תשלום המס ישולם בהתאם להוראות החוק, ותשובתו היתה: "לא נכון חוץ מהאישור שלהם. אני לא זוכר כלום, כשאני קורא את יפוי הכח , ויש ביפוי הכח דבר מה בקשר למסים אז כן. אבל כאן לא היה כתוב שום דבר ואני מקריא בדיוק מה שכתוב". [עמוד 19 שורות 19 - 21 לפרוטוקול]. בחקירה שכנגד, הוסיף העד, את אשר נוהג הוא לעשות, שעה שהוא עורך הסכמים, בהם ננקב סכום תמורה נטו: "ש. במקרה שמוסכם בין הצדדים שהקונה הוא שנושא בכל המיסים, אז איך אתה עושה זאת בפועל. ת. אני עושה הסכם, קובע את היחסים בין שני הצדדים, ושם כותבים מי משלם את המיסים. אני אומר זאת במפורש לקונה שזה חלק בלתי נפרד מן התמורה" [עמוד 20 שורות 23 - 26 לפרוטוקול]. 9. במהלך הדיון בפני נחקרו המצהירים על תצהיריהם. עם זאת, נתבעות מס' 1 ו- 2, אשר מסרו תצהירים, לא התייצבו לעדות ותצהיריהן נמשכו מתוך התיק. איני רואה מקום לזקוף עובדה זו לחובתן של הנתבעות. שכן, אין מחלוקת על כך, כי הנתבעות עצמן לא היו פעילות במהלך המשא ומתן לכריתת החוזה, או במהלך כריתתם של החוזים. עובדה זו עולה אף מפורשות מתצהירי התובעים, ואיני רואה כי היה מקום וצורך בהעדתן של שתי נתבעות אלה, אשר לא היה באפשרותן לתרום דבר לדיון במחלוקת. 10. עוד הסתבר, כי התובע שילם, על חשבון דרישת שלטונות מס שבח, סך של 10,000 ₪ כמקדמה. בכתב התביעה נטען כי תשלום זה, נבע כתוצאה מהטעייה שהטעהו הנתבע מס' 4, תוך שהוא מנצל את רצונו הטוב. לא נטען מה היו פרטי ההטעייה שהוטעה התובע. בתצהיר עדותו, חזר התובע על טענה זו כדלקמן: "אני מצהיר, כי הנתבע 4 הטעה אותי בצורה הבוטה ביותר וובחוסר תום לב מובהק, וניצל את רצוני הטוב והביא אותי לתשלום סך של 10,000 ₪ על חשבון בגין המיסים". [סעיף 9 לתצהיר]. והנה, בסיכומיו בכתב, טען ב"כ התובעים, כי סכום זה ניתן לנתבע מס' 4 בתור הלוואה, כאשר הנתבע מס' 4 התחייב להשיבו תוך 10 ימים, אולם לא עשה כן. סתירה זו, שבין גרסאות התביעה, מעוררת תמיהה. נראה, כי התובעים ערים לכך כי התנהלותם, על דרך של תשלום המס, פועלת נגדם. ואכן, סבורני, כי כאשר פעלו התובעים, באופן המלמד על כך כי גרסתם אינה נכונה, שכן, התנהגותם לימדה על כך, כי הכירו בחובתם לשלם את המיסים החלים עליהם על פי העסקה, היה עליהם להביא הסבר, שיניח את דעתו של בית המשפט, מדוע כך התנהגו. העובדה כי התובעים הביאו שני הסברים, מלמדת על חולשת טיעוניהם. סבורני, כי אין לקבל את הסברי התובעים לעניין זה. המסקנה העולה מהתנהגות התובעים, הינה כי הכירו בחובתם לתשלום המס החל עליהם. 10. אף עדותו של הנתבע, בעת חקירתו שכנגד, היה בה כדי ללמד על כך כי למעשה, המסמכים שנערכו בכתב, דהיינו יפויי הכוח, היוו את ההסכם שבין בעלי הדין. בעמוד 5 לפרוטוקול, נחקר התובע באשר לעריכת ההסכם. בעדותו, מוצאים אנו סתירה פנימית, שכן מחד אומר הוא שההסכם נערך אצל עו"ד שוקרי, ומנגד, אומר הוא כי הכל הוסכם עוד קודם לכן, כדבריו, [עמוד 5 שורה 5 עד שורה 7 לפרוטוקול]. "נכון, הסכם עשינו אצלו, אצל אליאס, חתמנו שם אצלו, לפני שהלכנו, גמרנו את הכל שהם משלמים את המסים וקיבלתי צ'ק בנקאי, למחרת או אולי עוד יום, הלכנו וחתמנו והם התחייבו שיעשו את הכל, מההתחלה ועד הסוף". ומכאן, לא נוכל לדעת, מה הם התנאים אשר הוסכמו במעמדו של עו"ד שוקרי, לעומת התנאים שהוסכמו קודם. העד הוסיף והעיד, בהמשך, כי נושא המיסים הועלה במהלך הדיון שהיה במשרדו של עו"ד שוקרי, אולם עדותו של התובע לנוכח שאלות נוקבות, היתה הפכפכה ובלתי ברורה. וכך נראית עדותו בפרוטוקול. "ש. אני שואל על עו"ד שוקרי נכון שהוא אמר שיש מס שצריך לשלם אותו ת. הסביר שיש מסים לפני זה דיברנו ואמר הכל עלי ואתה לא צריך לשלם לא עו"ד ש. נכון שעו"ד שוקרי הסביר שיש מסים שחלק מוטלים על הקונה וחלק על הקונה ת. נכון ש. הסביר לכם איזה סוגים מוטלים על המוכר ת. לא הסביר בדיוק, הם אמרו שהם מוכנים לעשות את הכל, לשלם את הכל, אמרתי לקונה, הוא הלך ובדק מראש את הטאבו ש. אם עו"ד שוקרי הסביר שיש מסים שחלים על המוכר ואבו סאמי אמר שהכל יחול עליו, למה לא דאגת להתחייבות בכתב ת. מאיפה אני יודע? ש. אמרת שיש הסכם, ראית שההתחייבות הזו נרשמה בהסכם ת. אני לא הייתי באותו רגע שרשם בהסכם, אבל ידעתי מראש הוא לוקח את החלקה, אני לקחתי את הכסף וידעתי שגמרתי איתם, זהו זה, אז אני זוכר ואני אמרתי לו, תראה, אני לא יכול ללכת כל פעם, הרי אני שומע מאנשים שמוכרים משהו זה לא נגמר מהר, הוא אמר לי אתה לא תלך ולא תחזור לאף מקום, הולכים פעם אחת אצל אליאס, חותמים, אנחנו עושים את הכל ומשלמים את הכל ואתה לא תלך לאף מקום". [עמוד 5 שורה 16 עד שורה 31]. מדברי עדות אלה, ניתן היה להסיק, כי אכן ברור היה לתובעים כי קיימים מיסים, שעל הצדדים לעסקה לשלמם, וכי הושגו הסכמות, אשר אינן חורגות ממסגרת הוראות החוק. אם נחבר דברים אלה לעדותו של עו"ד שוקרי, כפי שהובאה לעיל, יוצא, כי לו הסכימו הצדדים על חריגה מהוראות החוק באשר לתשלומי המס, היה הדבר מוצא ביטוי מפורש בכתב, כפי העולה מעדותו של עו"ד שוקרי, אשר הדגיש כי הוא מקפיד להבהיר לצדדים את חובותיהם בסוגיה זו. העובדה, כי עו"ד שוקרי אינו זוכר דבר באשר להסכמות שהושגו בין הצדדים ביחס לתשלומי המס, וכי הצדדים לא טרחו לערוך הסכם, אין בה אלא כדי ללמד, כי כל אשר הוסכם, הועלה על הכתב. מכל מקום, העדר הסכמה בכתב, פועלת כאן לחובת התובעים, כפי שאעמוד על כך בהמשך פסק דין זה. 11. לאחר ששמעתי את עדויותיהם של התובעים מחד, והנתבעים 3 ו- 4 מנגד, סבורני, כי עדויותיהם של הנתבעים 3 ו- 4 היו אמינות יותר וראויות לאמון. עדותו של התובע 2, כפי שצוטטה לעיל מעמוד 5 לפרוטוקול, לא היה בה כדי לשכנע אותי, מדוע זה לא דאגו התובעים לרישום התחייבויות הנתבעים. תשובותיו של התובע היו מתחכמות משהו. מתשובות אלה עלה, כאילו הבהיר עו"ד שוקרי את העובדה כי קיימים מיסים, אשר יש צורך לשלמם. מנגד, העידה התובעת כי עו"ד שוקרי לא הסביר דבר באשר לתשלום המיסים. [ראה עמוד 9 שורה 28 לפרוטוקול]. 12. אף עמדת הפסיקה בסוגיית דרישת המסמך בכתב בעסקאות במקרקעין, ברורה. סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, מעלה את הדרישה הבסיסית: "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". הוראה זו רוככה בפסיקה, כאשר נקבע כי המסמך הנדרש על פי הוראות הסעיף, צריך שיכלול את התנאים ההכרחיים, כדי שיחשב מסמך כמסמך מחייב לצורך סעיף 8. עם זאת, באין התנאה בגוף ההסכם, בדבר מועדי מסירת הממכר ותשלום מחירו, קובע החוק כי אלה יבוצעו תוך זמן סביר לאחר עריכת החוזה. מנגד, תנאים הנכללים בהסכם מכוח החוק או ההלכה, אין צורך לפרשם בגוף המסמך, על מנת שמסמך זה יהווה מסמך שלם ותקף כמשמעו בחוק. [ראה ע.א. 235/75 חסן ערפאת קאדרי נ' מסדר האחיות צ'ארלס הקדוש פ"ד ל [1] 800 בעמוד 803]. יש לציין כי בפסק דין קאדרי נקבע מפורשות בעניין תשלומי המס: "הוא הדין גם בעניין ההוצאות והמיסים. בצדק הצביע המערער על שורה של הוראות חוק ותקנות הקובעות, מי ומי הנושאים בנטל ההוצאות, האגרות והמיסים למינהים המתחייבים בעקבותיה של עיסקה במקרקעין, כאשר אין ההסכם שבין הצדדים כולל הוראה אחרת הסוטה מההסדר החקיקתי". ומכאן, שבהעדר התנייה אחרת, יש להוסיף לתוך החוזה את הוראות החוק, ככל שהן חלות לגבי הפרטים החסרים. מנגד, נמצא לנו בפסיקה אף, כי כאשר אין המסמך כולל תנאים אלה או אחרים, אשר לטענת הצדדים הוסכמו בעל- פה, אין אפשרות להשלים את המסמך, בנוגע לפריט זה או אחר באמצעות עדויות הנוגעות להסכמות בעל-פה. [ראה ע.א. 579/83 הארי זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ קבלני בניין, פ"ד מ"ב [2] 278 בעמוד 285, 286]. במקרה שלפנינו, אף התובעים מסכימים כי יפויי הכוח מהווים את המסמך הנדרש לגיבוש ההסכמים שביניהם. על כן, אין מנוס אלא לקבוע כי הסכמים אלה כוללים את כל אשר הוסכם בין בעלי הדין. אין להשלים את ההסכמים באמצעות ראיות על הסכמות בעל-פה, אלא אם הסכמות אלה עולות בקנה אחד עם הוראות החוק. כאמור, לא הובאו כל ראיות בכתב אשר יעלו בקנה אחד עם טענות התובעים. 12. נוכח כל האמור, אין לי אלא לקבוע כי התובעים לא נשאו בנטל המוטל עליהם, ללמדני כי הוסכם כי תשלומי מס שבח ומס מכירת מקרקעין, יחולו על הרוכשות - הנתבעות 1 ו- 2. יתכן, כי תוצאה זו קשה לתובעים, שכן, עליהם לשלם שיעורי מס העולים על שווי המכירה כולה. עם זאת, כבר נקבע כי אין לראות בטעות בשווי העסקה, כטעות המצדיקה ביטולו של הסכם. 13. נוכח כל האמור, אין לי אלא לדחות את התביעה. התובעים ישאו בהוצאות כוללות הנתבעים 1 ו- 4 לחוד, והנתבעים 2 ו- 3 לחוד, לכל זוג סך של 2,500 ₪ בצירוף מע"מ ועליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק. דיני המסדרישת הכתבמיסים