שכירות מוגנת - דמי מפתח

פסק-דין ערעור על פסק דינו של בית הדין לשכירות בתל אביב-יפו (כב' השופט א. גולדין, סג"נ), מיום 13.7.04, בתיק שכירות 168/02, שבו נקבע כי בגין בית העסק ששוכרת המערערת מהמשיבה, בשכירות מוגנת, לא שולמו דמי מפתח, ועל כן דמי השכירות החלים עליו משוחררים מתקרת המקסימום, ויש להעמידם על סכום השווה ל-1,260 דולר לחודש. הערעור מופנה גם כלפי החלטות ביניים: האחת - מיום 30.9.03, שלא להאריך למערערת את המועד להגשת חוות דעת שמאית, והשניה - מיום 7.4.03, שבה נדחתה טענת העדר יריבות שהעלתה המערערת. 1. רקע (א) המערערת היא דיירת מוגנת בנכס ברחוב הרברט סמואל 72, תל אביב (להלן: "הנכס"). הנכס הושכר ביום 11.5.54 לבעלה המנוח של המערערת, מר משה חבאני ז"ל (להלן: "המנוח"), שהיה דייר מוגן והשתמש בנכס כקיוסק. לאחר פטירת המנוח, המשיכה המערערת להחזיק בו ולנהלו. המנוח לא שילם דמי מפתח בעת כניסתו לנכס או במועד מאוחר יותר. (ב) המשיבה ביקשה מבית הדין לשחרר את דמי השכירות החלים על הנכס מתקרת המקסימום שנקבעה על פי הוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). המשיבה סמכה את בקשתה על הוראת תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: "התקנה"). לחלופין ביקשה המשיבה לקבוע מחדש את דמי השכירות, מאחר שחל שינוי בנתונים המשפיעים על גובה דמי השכירות (השוו לסעיף 57 לחוק). המשיבה טענה שהשתנו הן נתוני האיזור שבו נמצא המושכר הן המושכר עצמו ששטחו הוגדל. (ג) המערערת התגוננה בטענות אחדות: ראשית, טענה שאין יריבות בינה לבין המשיבה, מאחר שהמשיבה אינה הבעלים של הנכס כעולה אף מנסח הרישום. שנית (טענה זו לא הועלתה בכתב ההגנה של המערערת), היא אינה רשאית להגיש את בקשתה הואיל והיא נתונה בהליכי פירוק. שלישית, טענה המערערת, ששילמה דמי מפתח בדרך של בניית הגלריה שהשביחה את ערכו של הנכס; המערערת טענה שקיבלה את הסכמת בעל הבית הקודם לשיפוץ, ואף הציגה קבלה של המשיבה המעידה, לדעתה, על הסכמת המשיבה לכך. 2. פסק דינו של בית הדין לשכירות (א) בית הדין קבע כי יש יריבות בין בעלות הדין הואיל והמשיבה היא בעל הבית כמובנו של צירוף מלים זה בסעיף 1 לחוק, המגדיר "בעל בית" - "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". לא היה חולק שהמערערת שילמה ומשלמת דמי שכירות למשיבה ודי בכך כדי לקבוע כאמור. עוד קבע בית הדין כי המשיבה הייתה רשאית לעתור להעלאת דמי השכירות, משום שלא נמצאה ראיה מספקת לטענת המערערת בדבר הליכי הפירוק. בית הדין הוסיף וקבע שטענה אחרונה זו הרחיבה את החזית בהרחבה אסורה. (ב) בית הדין מצא שלא הוכח שהגלריה נבנתה בתקופה שבה הייתה המערערת השוכרת של הנכס, ולא הוכח כי מי מהבעלים של הנכס נתן הסכמתו שהשיפוצים ייחשבו דמי מפתח. בית הדין קיבל את גרסת המשיבה כי קבלה שנתנה למערערת, בעבור "שכר דירה בדמי מפתח עבור 2002" (להלן: "הקבלה"), אינה ראיה מספקת ששולמו דמי מפתח בנסיבות השכירות של הנכס הפרטיקולרי. עוד נקבע כי לא הייתה בעדויות ראיה מספקת לטענת המשיבה בדבר נוהג של תשלום דמי שכירות סמליים שאינם דמי שכירות מוגנים. ועוד מצא בית הדין שבניית הגלריה אינה עולה כדי תשלום דמי מפתח. בית הדין הגיע למסקנותיו על יסוד ניתוח מפורט של העדויות שבאו לפניו, משקלן והאמון שרחש להן, לרבות העובדה שהמערערת עצמה לא העידה, והגם שנטען שמצב בריאותה אינו מאפשר זאת, לא הוצג אישור רפואי כדין להוכחת טענה זו. (ג) משנמצא שלא שולמו דמי מפתח בעבור הנכס, חלה תקנה 1(22) המסירה את ההגבלה על תקרת דמי השכירות המוגנים, ונמצא שהמשיבה זכאית לדמי שכירות ראויים. (ד) אשר לשיעור דמי השכירות הראויים: ביום 22.9.03, לאחר שהסתיימה חקירת המומחית השמאית מטעם המשיבה, עתרה המערערת לדחיית הישיבה שנקבעה ליום 30.9.03 ולהארכת מועד להגשת חוות דעת שמאית חלופית מטעמה, במקום חוות הדעת שהגישה במועד מוקדם יותר. בישיבת יום 30.9.03 דחה בית הדין את הבקשה, מנימוקים אחדים שעניינם, בין היתר, המועד המאוחר שבו הוגשה הבקשה, העדר הנמקה לאיחור, והצורך להקפיד על סדר הבאת הראיות כפי שנקבע ושעל פיו נחקרה המומחית מטעם המשיבה קודם לכן. בנסיבות אלו לא הייתה לפני בית הדין חוות דעת של מומחה מטעם המערערת. בית הדין פסק אפוא את דמי השכירות הראויים כפי ששמה אותם השמאית מטעם המערערת, לאחר שהביא "במסגרת מכלול שיקוליו את ידיעתו השיפוטית הכוללת את הניסיון והידע הרב שנצבר במהלך כהונתו". בסופו של דבר חייב בית הדין את המערערת לשלם למשיבה דמי שכירות חודשיים ראויים בסכום של 1,260$. 3. טענות המערערת (א) המערערת חוזרת על טענתה שהמשיבה אינה בעלת דברה, מפני שלפי נסח רישום המקרקעין והסכם השכירות, המשיבה אינה הבעלים של הנכס. לטענתה, עיון בסעיף 1 לחוק מלמד שאין לראות במשיבה בעל בית, מפני שאינה "חליף" של מי שהשכיר את הנכס, ואין לראות בעל בית במי שמקבל דמי שכירות בלי שהוא עצמו, או חליפו, השכיר את המושכר. (ב) תקנה 1(22) בטלה משני טעמים: האחד מפני שמדובר בהסדר ראשוני להסרת הגבלת החוק מנכסים שלא שולמו בגינם דמי מפתח והסדר ראשוני שכזה הוא עניין למחוקק הראשי ולא למחוקק המשנה. הטעם השני לבטלותה של התקנה הוא שבהתקנתה חרג מחוקק המשנה מסמכותו ובמקום לקבוע סוגים של בתי עסק שתקרת המקסימום לא תחול עליהם לפי טיבם ומהותם, הורה על הסרת התקרה מבתי עסק שבגינם לא שולמו דמי מפתח. (ג) קביעותיו של בית הדין בעניין אי תשלום דמי מפתח מוטעות. (ד) המערערת חולקת על חוות דעתה של השמאית מטעם המשיבה, וטוענת כי השמאית לא ביקרה בגלריה כלל. המערערת משיגה גם על החלטת בית הדין שלא לאפשר לה להגיש חוות דעת נגדית מטעמה. (ה) המערערעת משיגה גם על החלטת הביניים של בית משפט קמא שלא התיר לה להגיש חוות דעת נגדית. 4. טענות המשיבה המשיבה תומכת בקביעותיו של בית הדין ומוסיפה כי אין מקום להעלות את הטענות לבטלותה של תקנה 1(22), מפני שלא נטענו בערכאה קמא ואינן נכונות לגופן. 5. דיון והכרעה (א) בית הדין מצא שהמנוח לא שילם דמי מפתח, כי הגלריה הייתה בנכס עוד מראשית ימיו, בטרם שהמנוח שכר אותו, וכי המנוח לא השביח את הנכס. בית הדין גם סירב לראות בקבלה ראיה ששולמו דמי מפתח. קביעות אלו הן קביעות שבעובדה ובמהימנות, המסורות לערכאה הדיונית, ואין זה מדרכו של בית משפט זה להתערב בהן. למעלה מן הצורך נאמר שאף לגופן נראות לנו קביעותיו של בית הדין ראויות ומעוגנות היטב בחומר שהיה לפניו. (ב) בתחילת ישיבת יום 30.9.03 דחה בית הדין את בקשת המערערת להגיש חוות דעת שמאית מהטעם שהמערערת עתרה להגשתה באיחור, כשבעה ימים לפני המועד שנקבע לישיבת המשך לשמיעת הראיות, וכחמישה חודשים לאחר הישיבה שקדמה לה, שבה התברר למערערת הצורך בהגשת חוות הדעת החלופית. בית הדין ציין שלבקשה לא צורף תצהיר ולא נמסר בה כל נימוק לאחור בהגשתה. גם לגופה של הבקשה סבר בית המשפט שקבלתה עלולה לגרום עיוות דין למשיבה שהמומחית מטעמה כבר העידה ונחקרה, וכי יש להקפיד על סדר הבאת הראיות כפי שקבע אותו בהחלטה קודמת שנתן. יש לציין שהבקשה יועדה להגשת חוות דעת חלופית במקום חוות דעת שמאית שהגישה המערערת במועד, ולא היה לפני בית הדין טעם מבורר (בין בתצהיר בין בלעדיו) מדוע לא תסתייע המערערת באותה חוות דעת. אנו סבורים שבדין דחה בית הדין את בקשת המערערת (ר' תקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984), וכי היה לפניו גם טעם מספיק לדחייתה כדרישת תקנה 2 לתקנות הגנת הדייר (סדרי-הדין בבית-הדין לשכירות), התשי"ד-1954. (ג) אין לקבל את טענת חוסר היריבות שטענה המערערת, שהתבססה על העדר מסמך המעיד על בעלותה של המשיבה בנכס. החוק מגדיר את המונח "בעל בית" באופן רחב יותר מאשר בעל זכויות הבעלות במקרקעין. וכך קובע סעיף 1 לחוק: " 'בעל בית' - מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;" מהוראה זו ברור שאין נפקא מינא אם בעל הבית הוא בעל הנכס אם לאו, ובלבד שהשכיר את הנכס לדייר. כדברי בית המשפט העליון: "נוכח ההגדרה האמורה (בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955), 'בעל הבית' לענין החוק אינו דווקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה מי השכיר את הנכס ... ואחת היא, אם היה בעל הנכס אם לאו" (ע"א 112/70 דיונג נ. סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679, 681 (1970)). המשיבה היא בעלת זכויות בנכס וכך ראו אותה המנוח ותבדל"א המערערת. על הסכם השכירות, שעליו מסתמכים הצדדים, חתום מר מרקו שלוש כמשכיר, אולם בשנות ה-70 הועברו הזכויות למשיבה (ר' עדותו של יאיר הללי, בנה של המערערת, פרוטוקול מיום 7.1.04 עמ' 38). במשך כל תקופת השכירות שילמה המערערת את דמי השכירות עבור הנכס למשיבה (ר' למשל קבלות שנתנה המשיבה, מוצג ו' למוצגי המשיבה). מטעמים אלו אנו סבורים שצדק בית משפט קמא בקובעו שיש לראות במשיבה "מי שהשכיר נכס" כמשמעותו בסעיף 1 הנ"ל. (ד) אשר לטענות בדבר בטלותה של תקנה 1(22): המערערת לא טענה טענות אלו, שיש בהן משום שינוי מהותי של חזית הטיעון, לפני בית הדין, ודי בכך כדי שלא ניזקק להן בערעור (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 818 (מהדורה שביעית, שלמה לוין עורך, 1995)). אף על פי כן נוסיף ונאמר שגם לגופן לא מצאנו יסוד לטענות אלו. סיווגם של בתי עסק לפי קריטריון של תשלום דמי מפתח בא בגדר הסמכות שהעניק המחוקק למתקין התקנות לקבוע את סוגי בתי העסק שעליהם לא תחול תקרת דמי השכירות, ואין בתקנה 1 כפי שתוקנה לפני הוספת חלופה 22 כדי להגביל את ידי מחוקק המשנה מלהוסיף עסקים נוספים שעליהם לא תחול תקרת דמי השכירות ובהם גם עסקים שבגינם לא שולמו דמי מפתח. אדרבא, הדעת נותנת שדווקא עסקים אלו יהיו הראשונים שמהם תוסר המגבלה שהרי אין לדיירים בהם, שלא שילמו דמי מפתח ונהנו מדמי שכירות מזעריים שנים רבות, פתחון פה לטעון שרכשו את זכויותיהם בכסף או בתמורה אחרת ועתה ימצאו עצמם מקופחים. 6. סוף דבר הערעור נדחה. המערער ת תישא בשכר טרחת עו"ד של המשיבה בסכום של 15,000 ₪. דמי מפתחדייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותשכירות מוגנת