סעיף 190 לחוק התכנון והבניה

סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, מטרתו להעניק לבעל זכות במקרקעין את שוויה הכספי של הזכות שהופקעה ממנו.

מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה.

להלן פסק דין בנושא סעיף 190 לחוק התכנון והבניה:

פסק דין

לפני תובענה מכוח הוראות סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") והוראות סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (להלן: "הפקודה"), לחייב את המשיבות (להלן: "הוועדה המקומית") לשלם למבקש פיצויים בעד הפקעת זכויותיו בחנות ברחוב הרצל 22 בתל אביב הידועה כחלק מחלקה 122 בגוש 6925 (להלן: "המקרקעין").

על המקרקעין חלות תוכנית מס' 1200 שפורסמה למתן תוקף ביום 3.7.75 ומייעדת חלק משטח הנכס לדרך (להלן: "תוכנית 1200") ותוכנית תמ"מ 1/5 שפורסמה למתן תוקף ביום 25.12.03 המייעדת חלק משטח הנכס לתוואי רכבת קלה בגוש דן (להלן: "תוכנית 1/5").

בסמוך לאחר הגשת התובענה פינה המבקש את המקרקעין והוועדה המקומית שילמה לו סך של 70,250$ כפיצוי שאינו במחלוקת.

ביום 26.6.07 מונה השמאי רן וירניק (להלן: "המומחה") כמומחה מטעם בית המשפט.

ביום 24.12.07 הגיש המומחה חוות דעת מטעמו ובמכתב מיום 28.1.08 השיב המומחה לשאלות בא כח הוועדה המקומית.

ביום 27.3.08 נחקר המומחה על חוות דעתו.
דיון

א.     בין המבקש לבין הוועדה המקומית נתגלעו המחלוקות שלהלן:

1.     האם יש להפחית משווי הבעלות המלאה את הפגיעה במקרקעין מכוח תוכנית 1200 או תמ"א/23/א החלה אף היא על המקרקעין ומגבילה מתן היתר או אישור תוכנית כל עוד לא נקבעה רצועת מסילת ברזל בתכנית מתאר מחוזית.

2.     האם זכאי המבקש לפיצוי בשווי הבעלות המלאה במקרקעין משום שלא נמצאה באזור חנות בדמי מפתח הדומה לזו שהופקעה מהמבקש.

3.     אם וככל שיקבע שהמבקש זכאי לפיצוי בעד זכויות הדיירות המוגנת בלבד, האם זכאי הוא ל - 60% משווי הבעלות המלאה או רק 55% כשיעור שנקבע על ידי המומחה.

4.     האם זכאי המבקש לפיצוי בעד הוצאות העברה בסך 10,000$ כקביעת המומחה או שמא זכאי הוא לפיצוי בסך 13,700$ כקבוע בחוות הדעת שהוזמנה על ידי הוועדה המקומית.

ב.     על פי הוראות סעיפים 190 (א) (4) לחוק התכנון והבניה והוראות סעיף 12 לפקודה זכאי המבקש לפיצוי בעד הפקעת זכויותיו במקרקעין, כפי שוויין 60 יום לאחר פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין. פרסום ההודעה על כוונת הוועדה המקומית לרכוש את המקרקעין נעשה ביום 5.1.06 (נספח א). על כן, יש לקבוע את שווי זכויות המבקש במקרקעין נכון ליום 5.3.06.

ג.     בע"א 2991/06 רות מנשה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חולון (פורסם בתקדין) (להלן: "ע"א 2991/06"), נקבע:

"הזכות לפיצויים מוסדרת בסעיף 12 לפקודה, החל על הפקעות של הועדה המקומית באמצעות סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, ומטרתה להעניק לבעל זכות במקרקעין את שוויה הכספי של הזכות שהופקעה ממנו. "מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה" (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א) 333...
...
על הפיצויים לבעל מקרקעין שהופקעו להוות מימוש כספי של שווים של המקרקעין - גילום שוויה של הזכות שאבדה. ומנגד - פיצויים העולים בשוויים על שוויו של הנכס שהופקע ישפרו את מצבו של בעל הנכס, ולא יהוו ביטוי לדרישת החוק, כי גובה הפיצויים יהיה כתמורה שהיתה ניתנת בעבורם בעסקה מרצון."

השפעת תוכנית 1200 על שווי הבעלות

ד.     בחוות דעתו קובע המומחה (ע' 14):

"בסקרי המחירים שערכנו התרשמנו כי לא נמצאה השפעה של תכנית 1200 על ערכי מקרקעין בסביבה, זאת כמובן עד למועד שבו ניכרו השפעות תמ"מ 1/5".

שווי המקרקעין נקבע על ידי המומחה בין היתר תוך התחשבות בעסקאות שנערכו באזור. לפיכך, ומשהמומחה התרשם שבפועל עסקאות נערכות ללא התחשבות בתוכניות 1200 ו/או תמ"א/23/א אין לייחס משקל לתוכניות אלה בעת חישוב שווי המקרקעין.

היקף הפיצוי למבקש

ה.     בהתאם להוראות סעיף 12 לפקודה זכאי המבקש לפיצוי כספי המגלם את זכויותיו כפי שהיו ביום 5.3.06 ולא יותר מכך. משאין המבקש זכאי לסידור חלופי אין ליתן משקל לעובדה שלא ניתן למצוא סידור חלופי לעסקו של המבקש בעת קביעת היקף הפיצוי הכספי, ראה ע"א 2991/06.

לכך יש להוסיף, כי אילו חויבה הועדה המקומית לשלם למבקש פיצוי בשווי מלוא זכות הבעלות במקרקעין, הייתה נמצאת הקופה הציבורית נפגעת מתשלום פיצוי כפול בעד הזכות שהופקעה מבעל המקרקעין.

לפיכך, אני דוחה את טענת המבקש לפיה זכאי הוא לפיצוי השווה למלוא זכות הבעלות במקרקעין.

שווי זכות הדיירות המוגנת

ו.     בהחלטתי מיום 26.6.07, נקבע:

"אני ממנה את השמאי רן וירניק כמומחה מטעם בית המשפט. מר וירניק יזמן הצדדים ויאפשר לבאי כוחם ולשמאים לטעון בפניו.
חוות הדעת של השמאים של שני הצדדים יונחו לפני מר וירניק.
חוות הדעת לחלופות השונות הבאות בחשבון, לאור המחלוקות של הצדדים כפי שהן עולות מהבקשה ומהתשובה, כך שלפני בית המשפט יהיה ערך כספי לגבי כל אחת מהחלופות."

המומחה לא הוסמך לקבוע עמדה ביחס לנושאים שלא היו במחלוקת בין הצדדים, ועל כן איני רואה לנכון לקבל את קביעותיו ביחס לעניינים שלגביהם לא היתה מחלוקת בין הצדדים עובר למינויו.

ז.     בחישוב דמי הפינוי הראויים קבע המומחה (ע' 24): "דמי המפתח המלאים הראויים לזכויות הדיירות המוגנת בנכס (55% משווי הנכס בבעלות)".

לטענת המבקש אופן חישוב שווי זכות הדיירות המוגנת לא היה במחלוקת עובר למינוי המומחה ועל כן אין לקבל את קביעת המומחה בעניין זה.

לתשובתה מיום 26.4.07 צירפה הוועדה המקומית חוות דעת שהזמינה משמאית המקרקעין אסתר כהן (להלן: "אסתר כהן"). בחוות הדעת האמורה נקבע כי הזכות לדיירות מוגנת מהווה 60% משווי זכות הבעלות (ע' 12). רק בשלב הסיכומים שינתה הוועדה המקומית את טעמה ואימצה את חוות דעתו של המומחה בעניין זה.

משמצאתי שעובר למינוי המומחה לא הייתה מחלוקת בין בעלי הדין ביחס לאופן חישוב שווי זכות הדיירות המוגנת והוועדה המקומית אף שילמה למבקש תשלומים תוך הסתמכות על קביעה זו, אני קובע כי בעד הפקעת זכות הדיירות המוגנת של המבקש זכאי הוא לפיצוי בשיעור 60% משווי זכות הבעלות המלאה במקרקעין.

ח.     בחוות דעת השמאי נקבע, כי נכון ליום 5.3.06 זכות הבעלות המלאה במקרקעין שווה 301,500$ (ע' 24). לפיכך ונוכח האמור לעיל זכאי המבקש לפיצוי בעד הפקעת זכות הדיירות המוגנת בסך 180,900$ (301,500$X 0.6).

פיצוי בעד הוצאות העברה

ט.     בסמוך לפינוי המקרקעין שכר המבקש בשכירות חופשית חנות בדרך יפו תל אביב 22 ואליה העביר את עסקו (סעיף 4 לתצהיר אריק רבני מיום 10.6.07 בבשא 12267/07). ממילא אין לומר שהמבקש נדרש להוצאות בקשר עם העברת זכות הדיירות המוגנת למקום אחר. ברם משמצאתי שהמבקש ממשיך את עסקו בחנות שהושכרה אף כי בשלב זה בשכירות חופשית ומבלי שהומצאו ראיות בפועל להעברת זכות הדיירות המוגנת למקום אחר, אין לשלול מהמבקש את האפשרות לרכוש זכות דיירות מוגנת חלופית בדרך של שלילת הוצאות ההעברה, ראה גם ע"א 2991/06. לכך יש להוסיף, כי גם הוועדה המקומית סברה שיש לפצות את המבקש בעד הוצאות העברה.

בחוות דעתו קבע המומחה תוספת להוצאות העברה בסך 10,000$ (ע' 24). המבקש אינו משלים עם קביעה זו. לטענתו קביעה זו של המבקש נמוכה מקביעתה של אסתר כהן ביחס להוצאות ההעברה.

בחוות דעתה קבעה אסתר כהן כי המבקש זכאי לפיצוי בעד הוצאות העברה, הפסד ימי עבודה וב.צ.מ בסך של 12,100$ והפסד ימי עובדה/רווח לדייר בשכירות חופשית בסך של 1,600$ (ע' 13). בהתאם, אני קובע כי המבקש זכאי לפיצוי בעד הוצאות העברה בסך 13,700$.

י.     נוכח האמור עד כאן, נראה כי נכון יהיה לחייב את הוועדה המקומית בתשלום הוצאות המשפט לרבות אגרת המשפט, שכר טרחת השמאי גדעון גולדשטיין שחוות דעתו צורפה לתובענה ומלוא שכרו של המומחה.


סוף דבר

על הוועדה המקומית לשלם למבקש פיצוי בעד הפקעת זכויותיו במקרקעין כמפורט להלן:

1.      סך 180,900$ בעד הפקעת זכות הדיירות המוגנת במקרקעין.

2.      סך 13,700$ בעד הוצאות העברה.

3.     מהסכומים שלעיל יש לקזז 70,250$ ששולמו למבקש על חשבון הפיצוי בעד הפקעת זכויותיו במקרקעין.

סה"כ על הוועדה לשלם למבקש סך של 124,350$ נכון ליום 5.3.06 בצירוף ריבית כדין.

הוועדה המקומית תשלם למבקש את התשלומים ששילם בעד אגרת משפט, חוות דעת השמאי גדעון גולדשטיין, וחלקו בתשלום שכר טרחת השמאי רן וירניק המומחה מטעם בית המשפט.

הוועדה המקומית תשלם למבקש שכ"ט עו"ד בסך -.40,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סעיף 197

  2. חוק תכנון ובניה

  3. צו התכנון והבניה

  4. תכנון מחדש של חלקה

  5. תקיפת החלטות תכנון ובניה

  6. האם גג מהווה קומה נוספת ?

  7. התפתחות אורבנית סבירה

  8. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  9. תסקיר השפעה על הסביבה

  10. תכנון כולל ארוך טווח

  11. סעיף 219 לחוק התכנון והבניה

  12. סעיף 246 לחוק התכנון והבנייה

  13. חוק זכיון ים המלח תכנון ובניה

  14. איחור בהגשת ערר - תכנון ובניה

  15. חוק התכנון והבנייה - סעיף 239

  16. סעיף 238א(א) לחוק התכנון והבניה

  17. מיצוי הליכים – חוק התכנון והבניה

  18. סעיף 63א לחוק התכנון והבניה

  19. תקנות התכנון והבניה סדרי דין

  20. סעיף 190 לחוק התכנון והבניה

  21. תקנות תסקירי השפעה על הסביבה

  22. סעיף 109 לחוק התכנון והבניה

  23. הצעת חוק תכנון ובניה בישובים

  24. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  25. סעיף 207 לחוק התכנון והבנייה

  26. הגשת תרשים גבולות ועדה לתכנון ובניה

  27. תקנות התכנון והבניה פיקוח עליון

  28. הנחיות לתכנון מרחב מוגן מוסדי

  29. פיצויים מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה

  30. תצהיר עורך תסקיר השפעה על הסביבה

  31. שימוש מותר - סעיף 63א חוק התכנון והבניה

  32. הקלה להקמת בית מגורים חדש, במקרקעין

  33. להגיש אישומים פליליים בענייני תכנון ובנייה

  34. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - ועדת ערר

  35. תצהיר יועץ לעורך תסקיר השפעה על הסביבה

  36. הצעת חוק חובת פרסום תקציב התכנון והבניה

  37. סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה - השבחה של קרקע

  38. תקנות התכנון והבניה סדרי הדין בועדות ערר

  39. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – עצירה לגבי חלקות

  40. סעיף 214 חוק התכנון והבניה - מסירת הודעה כוזבת

  41. דיון חוזר בהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה

  42. ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה - דוגמא

  43. העברת מקרקעין לפני חקיקת חוק התכנון והבניה

  44. תקנות התכנון והבניה עבודה ושימוש הטעונים היתר

  45. סעיף 197 חוק התכנון והבניה - פיצויים ועדה מקומית ?

  46. מחלוקת לגבי מספר הקומות המותרות בבניית מרכז מסחרי

  47. סמכות ועדת ערר לתכנון ובניה להאריך מועד להגשת ערר

  48. ההרכב הנדרש ב"סיור בשטח" (ועדה מקומית לתכנון ובניה)

  49. עבירה לפי סעיף 145(א) ו- 204(א) לחוק התכנון והבנייה

  50. תקנות התכנון והבניה היתר לעבודה מצומצמת התשס''ג 2003

  51. אי קיום צו של בית משפט - עבירה סעיף 210 לחוק התכנון והבניה

  52. טוענים כי השלד שנבנה גדול מהמותר על פי התכנון הקיים

  53. בקשה לקיום דיון במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה

  54. ערר על דחיית תביעה לפיצויים נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה

  55. שיפוע רמפה להסדרת גישה לנכים קבוע בתקנות התכנון והבניה

  56. הודעות לכל בעלי מקרקעין - סעיף 149(א)(2א)(ב) חוק התכנון והבניה

  57. הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים אישרה הקמת שתי יחידות דיור

  58. ערעור צו הפסקה שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965

  59. ועדות התכנון לעולם לא תכרענה בנושא קניין ובמידה ותוגשנה התנגדויות

  60. התקנת מזגן: תקנה 2 (12) לתקנות התכנון והבניה , (היתר לעבודה מצומצמת)

  61. ערעור על הרשעת המערער בתיק תכנון ובניה בבית משפט לעניינים מקומיים ברחובות

  62. תביעה בעילה של רשלנות והפרת חובה חקוקה בניגוד להוראותיו של חוק התכנון והבניה

  63. האם תקנה 2(9א') גוברת על תקנה 2(19) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) ?

  64. סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הדבקת מודעות בדבר הפקדת התכנית על לוחות המודעות בשכונה

  65. תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כתביעה אזרחית מבחינת נטל הראיה ונטל ההוכחה

  66. תקנה 4 (1) (ג) לתקנות התכנון והבניה מאפשרת הקמתו של ממ"ד בחריגה מקו הבניין הקבוע בתכנית

  67. אישור מדרגות חירום בקומות התת קרקעיות בהתאם לתקנה 4.09 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון