האם קיימת חבות בהיטל השבחה עקב אישור תכנית? מהו מועד תשלום היטל השבחה ? החבות בהיטל השבחה מעוגנת בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 שזו לשונו: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו. "השבחה" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". יש להבחין בין החבות בהיטל השבחה, לבין מועד תשלום ההיטל. מועד תשלום ההיטל מותנה בהתקיימותו של אירוע "מימוש זכויות", כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת. מועד החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה מופרד ממועד החיוב בתשלום. בעוד שהחיוב בהיטל בא לעולם עם השבחת המקרקעין, בעל הזכויות במקרקעין אינו חייב בתשלום, אלא במועד המימוש, מועד בו נתפס בעל הזכויות כמי שניצל את ההשבחה במקרקעין והפיק ממנה תועלת. מימוש הזכויות, איפוא, קובע למעשה רק את עיתוי התשלום. יחד עם זאת, לעניין זה חשיבות רבה בשלל הקשרים, הן בכל הנוגע לשיעור החיוב, שכן החל ממועד מימוש ההיטל מתווספים לחיוב המקורי הפרשי הצמדה וריבית, והן לעניין דרכי גבייתו. להלן פסק דין בנושא מועד תשלום היטל השבחה: פסק דין 1. ערעורים על פסק דינו ועל החלטתו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופטת ר' קרלינסקי) בע"א 51/04, שדן בערעורים על שומה מכרעת לעניין היטל השבחה. המערער בע"א 3280/05 (להלן: "המערער") משיג על פסק הדין מיום 2.10.05, שקיבל ערעור שכנגד של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (להלן: "הוועדה המקומית") על החלטת השמאי המכריע. הוועדה המקומית מערערת (בע"א 1471/06) על החלטת בית משפט השלום מיום 9.1.06, שניתנה לאחר מתן פסק הדין, לבטל תשלומי ריבית על חוב היטל ההשבחה. 2. הרקע (א) המערער היה בעל זכויות בנכס ברח' המסגר 1 באיזור התעשייה רעננה, הרשום כחלקה 25/36 בגוש 8981 החל משנת 1993 (להלן: "הנכס"). היתרי הבניה לנכס, שניתנו מכוח התכנון שהיה תקף באותה עת, התירו שימוש לתעשייה ומלאכה. בשנת 1998 נכנסה לתוקף תכנית רע/1/330א' (להלן: "התכנית"), שהתירה שימוש למשרדים במבני התעשיה והמלאכה הקיימים באזור התעשייה, ובכללם הנכס, לעומת המצב הקודם שעל פיו הותר שימוש לתעשיה ומלאכה בלבד. (ב) ביום 31.12.02 נכרת חוזה מכר בין המערער לקונה הנכס. על פי החוזה האמור הצהיר המערער כי הוא בעל הזכות הבלעדית בנכס המשמש למשרד והוא מוכר את כל זכויותיו במשרד לקונה. (ג) כאשר פנה המערער בחודש יוני 2003, לוועדה המקומית, לקבלת אישור לצורך העברת רישום הזכויות לקונה, הוא נדרש לשלם היטל השבחה בסך 56,470 ₪ ליום אישור התכנית. (ד) המערער השיג על היטל השבחה וטען כי בהתחשב בכך שלצורך התרת שימוש לצרכי משרדים יידרש הליך נוסף של שימוש חורג מהיתר, אין מקום לחיוב בהיטל השבחה בשלב זה, אלא רק בשלב שבו יינקט הליך אחרון זה. הוועדה המקומית התבססה על שמאות של אחיקם ביתן והמערער התבסס על שמאות של השמאי גולדשטיין. בהסכמת הצדדים מונה מר שאול ויסמן שמאי מכריע. בסיכום השומה המכרעת קובע השמאי המכריע: "מסקנתי היא כי יש להעמיד את היטל ההשבחה מתוך הסכום שהתבקש על ידי הוועדה המקומית בסך של 56,470 ₪ למועד הקובע לסך של 14,711 ₪ בלבד למועד הקובע. לא קיבלתי את השווי שנקבע על ידי שמאי הוועדה לגבי הנכס הבנוי והשווי שנקבע למ"ר. כמו כן הפחתתי פוטנציאל כללי וסיכון לאכיפת הוראות התכנית על ידי הועדה המקומית בבקשה לשימוש חורג מהיתר. בכל מקרה החובה בתשלום ההיטל וגם החלקי בלבד הוא פועל יוצא של אי אכיפת הוראות התכנית דבר שיוצר שווי שוק המביא בחשבון את העובדה הזאת גם לגבי המוכר וגם לגבי הקונה. נימוקים וחישובים אחרים ימסרו במועד אחר". נימוקי השמאי המכריע וחישוביו לא נמסרו עד כה. (ה) המערער הגיש ערעור על השומה המכרעת לבית משפט השלום, לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לטענתו ההשבחה לא נוצרה שכן טרם ננקט הליך לאשור שימוש חורג מהיתר. הוועדה המקומית, שהגישה ערעור שכנגד, טענה כי חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על מי שהיה בעל הנכס ביום אישור התכנית המשביחה. הוועדה הוסיפה והבהירה כי לא תגבה היטל נוסף בגין השבחת הנכס, גם אם יאושר בעתיד שימוש חורג מהיתר. 3. פסק-דינו של בית משפט השלום (א) בית משפט השלום קבע כי חלה השבחה במקרקעין, כתוצאה מאישור התכנית. בית המשפט קבע כי מקובלת עליו טענת הצדדים שהפתרון המשפטי שאליו הגיע השמאי וייסמן בשומה המכרעת אינו מעוגן בדין. בהעברת הזכויות יש כדי להעיד ברורות כי המערער עצמו נהנה מההשבחה בפועל; "לפיכך אין בנסיבות אלה השפעה להכרח בהוצאת היתר נוסף, מול התכנית החדשה" (עמ' 9 שורות 14-15 לפסק-הדין). עוד נקבע כי החשש בדבר גבייה כפולה נשלל לנוכח הצהרתה הברורה של המשיבה שלא תפנה בדרישה נוספת להיטל השבחה עת תוגש בקשה לשימוש חורג. בנסיבות אלה נקבע כי יש מקום לחייב את המערער במלוא ההיטל. (ב) לאחר שניתן פסק הדין פנה המערער בבקשה להפחית את תשלומי הפיגורים לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 שהוטלו עליו בגין אי תשלום היטל ההשבחה, בית המשפט דחה את טענת הוועדה המקומית כי לאחר מתן פסק הדין אין עוד סמכות להזקק לבקשה, וראה להעתר לה ולהורות כי המערער ישלם הפרשי הצמדה בלבד, ללא ריבית. 4. הערעורים (א) בע"א 3280/05 משיג המערער על פסק הדין קמא. הוא חוזר על טיעוניו בבית משפט השלום ומדגיש כי כל עוד לא ננקט הליך של שימוש חורג מהיתר לא היה מקום לקבוע כי קיימת השבחה. לחלופין ולמען הזהירות, טוען הוא שאם אכן קיימת השבחה, היה מקום למנות שמאי מכריע אחר כדי לקבוע את שיעור היטל ההשבחה. הוועדה המקומית תומכת בפסק הדין קמא מטעמיו. (ב) בע"א 1471/06 טוענת הוועדה כי עם מתן פסק הדין סיים בית המשפט את מלאכתו ואין הוא מוסמך ליתן החלטה נוספת המתקנת את פסק הדין. המערער מצידו טוען כי לאחר שהובהר במכתבה של המשיבה מיום 17.11.05 כי רק בית משפט מוסמך להורות על הפחתת תשלומי הפיגורים, לא היתה מניעה לפנות לבית משפט השלום, ויש לקיים את החלטתו מן הטעמים המפורטים בה. 5. דיון בע"א 3280/05 (א) האם קיימת חבות בהיטל השבחה עקב אישור התכנית? האם הגיע מועד המימוש? אלה השאלות הטעונות ההכרעה בעניננו. (ב) החבות בהיטל השבחה מעוגנת בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק (להלן: "התוספת"), שזו לשונו: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל);". "השבחה" מוגדרת בס' 1 לתוספת כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". יש להבחין בין החבות בהיטל השבחה, לבין מועד תשלום ההיטל. מועד תשלום ההיטל מותנה בהתקיימותו של אירוע "מימוש זכויות", כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת. עמד על כך לאחרונה בית המשפט העליון (כב' השופטת ארבל) בעע"ם 1064/04 דניאל יצחקי נ' עירית הרצליה (טרם פורסם). "מועד החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה מופרד ממועד החיוב בתשלום. בעוד שהחיוב בהיטל בא לעולם עם השבחת המקרקעין, בעל הזכויות במקרקעין אינו חייב בתשלום, אלא במועד המימוש, מועד בו נתפס בעל הזכויות כמי שניצל את ההשבחה במקרקעין והפיק ממנה תועלת..... מימוש הזכויות, איפוא, קובע למעשה רק את עיתוי התשלום. יחד עם זאת, לעניין זה חשיבות רבה בשלל הקשרים, הן בכל הנוגע לשיעור החיוב, שכן החל ממועד מימוש ההיטל מתווספים לחיוב המקורי הפרשי הצמדה וריבית, והן לעניין דרכי גבייתו." (ג) מן הכלל אל הפרט: נוכח הוראות התוספת שעליהן עמדנו חלה ההשבחה עם אישורה של התכנית, ומכאן גם החבות בהיטל השבחה. הואיל והמערער מימש זכויות במקרקעין (במובן סעיף 1 לתוספת) בדרך של העברת זכויות בנכס, הגיע גם מועד תשלום ההיטל לפי סעיף 7 לתוספת. (ד) המערער טוען כי טרם קמה חבות בהיטל השבחה, שכן על אף שהתכנית מתירה ייעוד של משרדים, עדיין נדרש הליך של שימוש חורג מהיתר כתנאי לשימוש בנכס כמשרד, מפני שהיתר הבנייה של הנכס לא התיר שימוש כאמור. יש ממש בטענה כי נדרש בנסיבות האמורות הליך של שימוש חורג מהיתר: השוו: בג"ץ 53/86 ירמיהו עייני בע"מ נ' ראש עיריית קרית מוצקין, פ"ד מ(4) 45, 48-49; עת"מ (תל-אביב-יפו) 2124/99 נציגות הבית המשותף נ' ועדת הערר, תק-מח 2001(3) 91; עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון. דא עקא, שאין להסיק מכך כי לא קמה חבות בהיטל השבחה בגין אישור התכנית. השבחה בגין אישור התכנית לחוד, והשבחה בגין מתן היתר לשימוש חורג לחוד. אין ספק כי אישור תכנית המתירה שימוש של משרד בנכס משביחה את ערכו, גם בהנחה שיידרש הליך נוסף של שימוש חורג מהיתר על מנת לאפשר שימוש בפועל כמשרד, שכן משוכה מרכזית שעמדה בפני האפשרות לשימוש בנכס כמשרד, הוסרה מן הדרך. דרך המלך במקרה כגון דא היא חיוב בהיטל בגין ההשבחה שנוצרה עקב אישור התכנית, כאשר החיוב בגין ההשבחה הנוספת בגין אישור שימוש חורג מהיתר, יחושב לאחר שיינתן ההיתר לשימוש החורג. שיעור ההיטל בגין אישור התכנית מבוסס על הערכה שמאית. (ה) שני הצדדים, כמו גם הערכאה קמא, הסכימו כי קביעת השמאי המכריע אינה יכולה לעמוד. בנסיבות אלה, השומה היחידה שנותרה לפני ערכאה קמא היא זו של השמאי ביתן מטעם הוועדה המקומית, שכן השמאי גולדשטיין (מטעם המערער( ראה לטעון כי אין עילה לחיוב בהיטל השבחה, מבלי שהוצג טיעון חלופי הכולל חישוב ההשבחה לפי התכנית. המערער עתר לפנינו למנות שמאי נוסף (למקרה שתדחה טענתו כי אין לחייבו בהיטל השבחה בשלב הנוכחי). לאחר שקילת הבקשה לא ראינו להעתר לה ואף לא מצאנו כי בית משפט השלום, בשבתו כערכאת ערעור על השמאי המכריע, חייב היה לעשות כן. ערכאת ערעור אינה בבחינת "מקצה שיפורים" שנועד לאפשר למי מבעלי הדין לתקן את מחדליו בניהול ההליך לפני הערכאה הדיונית, ובאי הצגת תשתית ראייתית נדרשת. על המערער היה להציג שומה מטעמו לפני ערכאה קמא, ומשבחר שלא לעשות כן, אלא להתמקד בטענה עקרונית בדבר העדר חבות, אין לו להלין אלא על עצמו. נוסיף ונעיר כי אילו היינו משתכנעים כי דחיית הבקשה למינוי שמאי תגרום למערער עיוות דין, היינו שוקלים להעתר לה על אף הטעם שעליו עמדנו. דא עקא, בחינת הנסיבות הקונקרטיות לא מעלה חשש לקיומו של עיוות דין כאמור, מן הטעמים שלהלן. (ו) בהסכם המכר בין המערער לבין קונה הנכס הוצהר בין היתר כי "המשרד מושכר בשכירות בלתי מוגנת על פי הסכם מיום 10.5.02 והמוכר מתחייב כי המשרד יעבור לחזקתו של הקונה...." לשון אחר - המערער מכר נכס ששימש בפועל כמשרד ואף מכירתו נעשתה ככזה. כפי שמציין בית משפט השלום, הדבר מעיד כי המערער עצמו נהנה מן ההשבחה בפועל. לכך יש להוסיף כי כפי שהבהירה הוועדה המקומית לא ייגבה היטל השבחה נוסף בגין השימוש בנכס כמשרד. אין אפוא יסוד לחשש מפני גבייה כפולה. נוסיף בשולי הדברים כי לא שוכנענו מהסתייגויות המערער המכוונות לנוסח ההסכם, נוכח העובדה שהמילה "משרד" מופיעה בו לא פחות מעשרים פעמים. (ז) במצב דברים זה אין עילה להתערב בתוצאה שאליה הגיעה הערכאה הדיונית. אשר על כן אנו דוחים את ערעור המערער. 6. דיון בע"א 1471/06 (א) אשר לערעור הוועדה המקומית: לאחר ששקלנו את טיעוני הצדדים מצאנו כי הערעור בדין יסודו. הוועדה המקומית טענה בכתבי טענותיה כי המשיב חייב במלוא היטל ההשבחה שנדרש ממנו בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק. אם רצה המערער לחלוק על עמדה זו, היה עליו לעשות זאת בגדר הדיון לפני בית משפט השלום ולעתור לפי סעיף 16 לתוספת, להפחתת תשלומי הפיגורים ולביטול הריבית. המערער לא עשה כן, אלא ראה לפנות בעתירתו בעניין זה רק לאחר שניתן פסק הדין. בנסיבות שתוארו, סיים בית המשפט את מלאכתו עם מתן פסק הדין, ולא היה מקום להפעלת סמכותו לפי סעיף 16 לתוספת, במסגרת ההליך הנוכחי, לאחר שניתן פסק הדין. מטעם זה אנו מקבלים את ערעור הועדה המקומית מבטלים את ההחלטה מיום 9.1.06 וקובעים כי להיטל ההשבחה יווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. משדחינו את ערעור המערער וקבלנו את ערעור הועדה המקומית, אנו מחייבים את המערער בתשלום שכ"ט עו"ד הועדה המקומית בסך 15,000 ₪ בצירוף מע"מ. הפקדון יועבר לב"כ הועדה המקומית על חשבון ההוצאות. היטל השבחה