להלן פסק דין בנושא ליקויי בניה ברמת ישי: פסק דין נתוני רקע 1. ביום 09.06.98 רכשו התובעים מאת הנתבעות דירת קוטג' ברח' הצאלון ברמת ישי אשר הוקמה על מקרקעין הידועים כחלק מחלקה 62 בגוש 11184 (להלן: "הדירה"). 2. לאחר קבלת החזקה בדירה נתגלו בה, לטענת התובעים, ליקויים ואי התאמות אותם ניסו הנתבעות לתקן, ללא הצלחה. לכתב התביעה צירפו התובעים חוות דעתו של מומחה מטעמם, אינג' ליברמן יוסף, לפיה העלות הכוללת של תיקון הליקויים מסתכמת בסך 86,999 ₪ כשסכום זה כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. בנוסף, צירפו התובעים חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר גוזלן דוד, אשר סקר את אי ההתאמות שנתגלו בדירה וקבע כי ירידת הערך שנגרמה בעקבותיהם וכן עלות תיקון ליקויי הבניה מסתכמים בסך כולל של 294,767 ₪. התובעים העמידו את תביעתם, מטעמי אגרה, על סך 200,000 ₪. 3. בשלב מוקדם של הדיון הוריתי על מינויו של המהנדס והשמאי מר דן ברלינר, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה") על מנת שיחווה דעתו בקשר לשאלות המקצועיות העולות מכתבי הטענות וצרופותיהם. לאחר שהומצאה חוות הדעת תיקנו התובעים את תביעתם באופן שצמצמו את סכום התביעה לכדי 150,000 ₪. 4. בדיון שהתקיים בפניי ביום 12.02.06 הסכימו ב"כ הצדדים כי פסק הדין יינתן על סמך כל החומר המצוי בתיק, ולאחר הגשת סיכומי טענותיהם בכתב. הסכמה זו אושרה וקיבלה תוקף של החלטה ואכן סיכומי הצדדים הוגשו כפי שנקבע. 5. בחוות דעתו מיום 07.06.05 סקר המומחה את הליקויים ואי ההתאמות שנתגלו על ידו בדירת התובעים וקבע כי עלות תיקונם וירידת הערך שנגרמה לדירה בגינם, מסתכמים בסך של 34,632 ₪, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. המומחה השיב לשאלות ההבהרה שהפנו אליו ב"כ הצדדים, כפי שיפורט עוד בהמשך. האיחור במסירת הדירה 6. לבד מן הליקויים ואי ההתאמות שנתגלו לדבריהם בדירתם, ביקשו התובעים פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה לידיהם, שלא על פי המועד שנקבע בהסכם. בהסכם המכר התחייבו הנתבעים למסור את הדירה לידי התובעים עד ליום 31.12.99. לטענת התובעים נמסרה להם הדירה רק בחודש אוגוסט 2000 או בסמוך לכך. אלא שעיון בפרוטוקול המסירה (נספח ד' לתצהיר הנתבעות) מלמד כי הדירה נמסרה לתובעים ביום 23.06.00 ולא בחודש אוגוסט, כפי שטענו. 7. בסעיף 8.5 להסכם המכר נקבע כי איחור שלא יעלה על 90 יום במסירת הדירה, לא ייחשב כהפרה של ההסכם ולא ישמש עילה לתביעה או דרישה מכל מין וסוג שהוא מאת הנתבעות. מכאן שאילו נמסרה הדירה עד ליום 31.03.00 לא היו הנתבעות חייבות בכל פיצוי איזה שהוא. בפועל הוצא טופס 4, המעיד על גמר העבודות בדירה, ביום 04.04.00 (ראו נספח ג' לתצהיר מטעם הנתבעת). יש בכך כדי להעיד כי כבר במועד זה יכולים היו התובעים לקבל את החזקה בדירה לידיהם. אלא שהמסירה התעכבה, לטענת הנתבעות בשל תוספת בניה אותה ביקשו התובעים להכניס. התוספת התבטאה בסגירת החניה המקורה והפיכתה ליחידת דיור נפרדת ועצמאית. תוספת זו מצאה את ביטויה בסעיף 4.14.8 למפרט המהווה חלק מחוזה המכר ואשר נחתם בידי הצדדים במועד חתימת ההסכם. לטענת הנתבעות תוספת זו היתה כרוכה בעבודה נוספת וחייבה הארכת המועד שנקבע למסירת הדירה. טענה זו של הנתבעות נראית לי מבוססת ונכונה, שכן עיון בסעיף 4.14.8 למפרט מלמד כי הצדדים הסכימו כי רק לאחר קבלת טופס 4 תיסגר החניה המקורה. טופס זה נתקבל כאמור בראשית חודש אפריל 2000 ולכן העבודה שנדרשה לסגירת החניה יכולה היתה להתבצע רק לאחר אותו מועד. תוספת זו הביאה לדחייה של כחודשיים במסירת הדירה, עד לחודש יוני 2000. פרק זמן זה הנו סביר ועומד בהוראות סעיף 8.5 (ג) להסכם הקובע כי במקרה בו יתעכב מועד המסירה בשל שינויים או תוספות שנתבקשו, לא ייחשב הדבר כהפרה של החוזה. 8. יתרה מכך, על אף שהחשבון הסופי שנערך לתובעים הצביע על יתרת חוב בסך 137,132 ₪ שילמו התובעים בפועל בסופו של דבר סך 132,000 ₪. לטענת הנתבעות ההפרש בסך 5,132 ₪ ניתן כפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה. התובעים לא התייחסו לטענה זו ולא הסבירו פשר ההפרש בין שני הסכומים ועל כן, מקובלת עליי טענת הנתבעות כי שילמו לתובעים פיצוי, לפנים משורת הדין בגין האיחור במסירת הדירה. משכך, אין כל יסוד לטענות שהעלו התובעים לעניין זה, ודין תביעתם להדחות ככל שהיא מתייחסת לאיחור האמור. אי התאמה בשטחי הדירה 9. על פי הסכם המכר כוללת הדירה חמישה חדרים - חדר דיור וארבעה חדרי שינה שבכללם חדר בטחון. מידותיו של חדר הביטחון (הממ"ד) בדירת התובעים הינם 5.4 מ"ר בלבד. שטח זה הינו קטן מן השטח המינימלי לחדר על פי התקנות (8.0 מ"ר) ואף קטן מן השטח המינימלי לחדרון (6.0 מ"ר). בנוסף, חדר השינה במפלס שמעל חדר המגורים בנוי בצורה טרפזית ורוחבו משתנה בין 130 ל- 363 ס"מ. לפיכך, מידותיו מתאימות להגדרה של חדרון ולא חדר. 10. בחוות דעתו התייחס לכך המומחה בציינו כי אכן הממ"ד הינו קטן משטחו המינימלי של חדר ואף משטחו של חדרון על-פי התקנות. כמו כן קבע כי מידותיו של חדר השינה אכן מאפשרות להגדירו כחדרון ולא כחדר. מאידך, קבע כי הדירה נבנתה בהתאמה לתוכנית המכר. לפיכך, אמד את ירידת הערך בגין שטח הממ"ד בסך 7,000 ₪ ובניכוי מע"מ 6,000 ₪ ובגין חדר השינה בסך 4,500 ₪ ובניכוי מע"מ 3,850 ₪. 11. שני הצדדים חלקו על קביעתו של המומחה לעניין זה. התובעים מצדם הפנו לחוות דעתו של השמאי מטעמם אשר קבע כי ירידת הערך הנגרמת בשל מידותיו של הממ"ד מסתכמת בסך 90,885 ₪ ואילו לגבי החדר מדובר בירידת ערך בסך 54,531 ₪. לשיטתם שטחו של הממ"ד אינו מאפשר לעשות בו שימוש כחדר שינה ומהווה הפרה של התחייבות הנתבעות על פי ההסכם ואילו שטחו של החדר אינו אלא חדרון שאפשרויות ניצולו מצומצמות. מנגד טענו הנתבעות כי שטחם של הממ"ד והחדר היה תקני ואף ניתן לגבי הממ"ד אישור של רשויות הג"א. עוד הוסיפו הנתבעות כי הממ"ד וחדר השינה נבנו בהתאם לתוכניות שצורפו להסכם וכי למעשה קיבלו התובעים דירה התואמת בדיוק את אותן תוכניות שנחתמו על ידם. 12. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ושקלתי את מכלול הנסיבות, נחה דעתי כי הסכומים אשר נקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט היו על הצד הנמוך ויש בהם כדי לקפח את התובעים. נכון הוא שאלה חתמו על הסכם המכר והתוכניות שצורפו לו ואפשר והדירה נבנתה בהתאם לאותן תוכניות. יחד עם זאת, אין לדרוש מהתובעים לפענח תשריטים ולשלוט ברזי התקנות וההגדרות הקבועות בהן, שעה שהם ניגשים לרכוש דירת מגורים. יתר על כן, בסעיף 4.2 להסכם המכר נקבע כי במקרה של סתירה או אי התאמה בין תאור יחידת הדיור במפרט לעומת התיאור בתוכניות, יחייב את הצדדים התיאור שבמפרט, אלא אם כן משתמעת מן הדברים כוונה אחרת. בהתאם למפרט, התחייבו הנתבעות למכור לתובעים דירה הכוללת ארבעה חדרי שינה. למעשה, קיבלו התובעים בפועל דירה בת שני חדרי שינה ועוד חדרון ובנוסף שטח שאינו אף בגדר חדרון המשמש כמרחב מוגן דירתי. כל זאת שעה שהנתבעות התחייבו למכור להם דירה יוקרתית ומפוארת במחיר שעמד על סך של כ- 248,000$ במועד הרכישה. אף כשאני לוקח בחשבון את העובדה שמידות החללים הנ"ל תואמות את התוכניות שהוצגו בפני התובעים, עדיין סבורני כי הפיצוי שנקבע על ידי השמאי הינו נמוך מדיי. בשים לב למכלול הנסיבות, אני סבור כי הפיצוי הראוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירת התובעים כתוצאה מן האמור לעיל, עומד על סך של 20,000 ₪. ליקויים בממ"ד 13. לא מצאתי יסוד לטענת התובעים לפיה הפתרון אשר הוצע על ידי המומחה להרכיב פינות פלסטיק בחלון הממ"ד אשר פינותיו נמצאו חדות, אינו פתרון ראוי וכי יש להחליף את החלון כליל בעלות של 800 ₪. בנסיבות, אין לכך כל הצדקה והפתרון שהוצע על ידי המומחה בעלות של 50 ₪ נראה לי סביר והגיוני. התובעים טענו עוד כי השקעים בממ"ד ואשר הותקנו בגובה 75 ס"מ, אינם עומדים בדרישות התקנות המורות על גובה מינימלי של 140 ס"מ. בחנתי את תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) התש"ן - 1990 ולא מצאתי יסוד לטענות שהעלו התובעים לעניין זה. אף המומחה קבע כי אין פגם בשקעים שהותקנו בממ"ד. לא מצאתי גם בסיס לטענה כי היה על הנתבעות להתקין תאורת חרום פלוריסנטית בממ"ד ולא תאורה רגילה כפי שנעשה בפועל. תקנה 215 (א) לתקנות ההתגוננות האזרחית קובעת כי במרחב מוגן דירתי תותקן תאורה רגילה. אשר על כן אני דוחה את טענות התובעים לעניין זה. ליקויים בדלתות 14. לטענת התובעים העדר מנגנון נעילה עם בריחים בארבעה כיוונים מהווה הפרה של הוראות התקנות הרלוונטיות לגבי דלת כניסה. טענה זו משוללת כל יסוד. סעיף 2.92 לתוספת לתקנון התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן: "התקנות") קובע כי נעילת דלת כניסה ראשית בדירת מגורים תהיה באחד האמצעים המפורטים או בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידותו ואמינותו. האמצעי הקובע מנעול בטחון בעל ארבעה בריחים הננעלים בארבעה כיוונים, הינו רק אחד מן האמצעים ואינו מחוייב המציאות כאמור. כל אמצעי אחר שווה ערך מבחינת חוזקו, עמידותו ואמינותו, יענה על דרישות התקנות. לכן, קביעתו של המומחה אשר מצא כי בדלתות הכניסה אין כל ליקוי וכי הן תקניות ומאושרות, מקובלת עליי ואני מאמצה. ליקויי בניה ומתקני תברואה 15. לא מצאתי יסוד לטענת התובעים כי הרוחב המינימלי המחייב לגישה לכיור חייב לעמוד על 75 ס"מ. אף לשיטתם של התובעים המידות הקבועות בתקן הרלוונטי הן מומלצות ואינן מחייבות (סעיף 3.1 בתקן 1205.3). משכך, מקובלת עלי עמדתו של המומחה אשר לא מצא כל ליקוי ברוחב שטח הגישה לכיור. המומחה גם קבע כי אין כל חובה לחבר אסלות לרצפה על ידי ברגים. חובה זו היתה נהוגה עד לחודש מרץ 2000, שאז בוטלה ותחתיה באה החובה לעגן אסלות באחת משתי שיטות - ברגים המקובעים בבטון או בטון יצוק. הואיל ומוטלת על הקבלן החובה לקיים את הדרישות שהיו בתוקף במועד מסירת הדירה ומאחר וזו נמסרה לאחר חודש מרץ 2000, הרי שאין כל בסיס לטענה כי שומה היה על הנתבעות לחבר את האסלה באמצעות ברגים. הטענה לעניין זה נדחית . ליקויים במדרגות 16. בחוות דעתו קבע המומחה כי יש להשלים חלקים תחתונים של מעקה המדרגות על מנת להקטין את המרווח בין המעקה לבין המדרגות וזאת בעלות של 1,200 ₪. התובעים טענו כי יש לאפשר החלפת המעקה כליל בעלות של 4,800 ₪, משום שאם ייעשו בו תיקונים יגרום הדבר למפגע אסתטי. אני דוחה טענה זו. לאחר שבחנתי את התצלומים שצורפו לתצהירי התובעים, נוכחתי כי ניתן לבצע את התיקון באופן ראוי וטוב, אף ללא צורך בהחלפת המעקה כולו. נכון הוא שלעיתים התיקון עלול לגרום למפגע אסתטי, אולם במקרה דידן, כאשר כל הדרוש הוא להקטין את המרווח בין המעקה לבין המדרגות, ניתן להגיע לתוצאה משביעת רצון ללא החלפת המעקה כליל. 17. לא מצאתי אף יסוד לטענת התובעים, ככל שהיא נוגעת להפרשים ברומי המדרגות. המומחה קבע כי מדובר בהפרשים סבירים ואישר תיקון של חיפוי המדרגות שבו נמצאו סדקים נימיים, חורים וכתמים על ידי חומר מילוי וליטוש כללי בעלות של 2,500 ₪. קביעה זו מקובלת עלי ואני מאמצה. ליקויים בריצוף 18. על פי המומחה מטעם התובעים באחד מחדרי השינה נמצאו שלושה אריחים שהוחלפו על ידי הקבלן והינם בעלי גוון שונה מיתר הריצוף בחדר. לפיכך, יש צורך בהחלפת כל הריצוף באותו חדר בעלות של 4,000 ₪. המומחה מטעם בית המשפט קבע לעומת זאת, כי יש להחליף את שלושת האריחים בעלות של 600 ₪. לא נראה לי סביר להחליף את כלל הריצוף בחדר השינה רק משום קיומם של שלושה אריחים בגוון שונה במעט מיתר אריחי הריצוף באותו חדר. באם אותן מרצפות מצויות במקום בולט במרכז החדר, ניתן לפרק מרצפות אחדות במקום מוסתר, מתחת למיטה או לארון ולבצע את התיקון הדרוש. ליקויי אוורור 19. שטח החלון בחדר שירותי אורחים הוא 0.25 מ"ר במקום 0.30 מ"ר. המומחה קבע כי מדובר בהפרש קטן שאינו מצדיק תיקון. קביעה זו מקובלת עלי, אם כי אני סבור כי התובעים זכאים לפיצוי בגין ליקוי זה, אותו אני מעמיד על סך 500 ₪. שונות 20. אין יסוד לטענת התובעים כי קיים פגם במדרגה הנמצאת בכניסה ליחידה הנפרדת. בטענתם הפנו לתקנה 3.39 לתקנות המורה כי במהלך מדרגות אחד לא יפחת מספר המדרגות משלוש. אלא שבהמשך אותה תקנה נקבע כי בדירה בקומת קרקע, מותר שמספר המדרגות במהלך אחד יפחת משלוש. הואיל והיחידה הנפרדת מצויה בקומת הקרקע, הרי שאין כל מניעה לקיומה של המדרגה שהותקנה בכניסה. הטענה לעניין זה נדחית. לנוכח קביעתו של המומחה כי הליקויים בחיפוי האבן בקירות חוץ הינם קלים, לא מצאתי יסוד לחייב הנתבעות בעלות חיפוי הקיר מחדש בסך 3,500 ₪ וקביעתו של המומחה, כי ירידת הערך אשר נגרמה עקב כך מסתכמת בסך 2,000 ₪, מקובלת עליי. העדר עילת תביעה בהתאם לחוק המכר 21. הנתבעות טענו כי במועד מסירת הדירה לידי התובעים היתה בידי אלה חוות דעת מקצועית וכי מרבית הליקויים הנתבעים בגדר תיק זה ניתנים היו לגילוי וזיהוי כבר במעמד המסירה. לשיטתן, תביעתם של התובעים אשר הוגשה בחלוף למעלה מארבע שנים ממועד המסירה ושנתיים לאחר ביצוע תיקוני שנת הבדק, הוגשה באיחור ובניגוד להוראות סעיף 4א לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973. איני רואה מקום לדון בהרחבה בטענה זו של הנתבעות ולו משום העובדה שהתביעה הוגשה גם בעילה נזיקית ולא רק בעילה חוזית. לתובעים עומדת הזכות להעלות טענותיהם במישור הנזיקי, בכפוף למחסום ההתיישנות, שאינו חל במקרה דידן. זכותן של הנתבעות לבצע התיקון בעצמן 22. סעיף 4 ב' לחוק המכר קובע כי מקום שנתגלתה אי התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. ההלכה לעניין זה קובעת כי זכות התיקון עומדת למוכר מקום שהוא שיתף פעולה עם הקונים וטיפל בפניותיהם במהירות ומקצועיות. נקבע כי מקום שהקבלן נהג סחבת, זלזל בדרישות הקונים או ביצע תיקונים כושלים, אין מקום לחייב את הקונים לבצע את התיקון הדרוש באמצעותו. (ראו: ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פד"י נ (2), 858). בענייננו אפשר והנתבעות לא נהגו סחבת ולא זלזלו בפניות התובעים אליהם. יחד עם זאת, משניתנו להם מספר הזדמנויות לבצע התיקונים הדרושים, מבלי שעלה בידם לרפא אותם כליל, ותעיד על כך חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, אין מקום לחייב התובעים לבצע את התיקונים באמצעותם. זאת ועוד, אם מבודדים את מרכיב ירידת הערך, יוצא כי עלות ביצוע התיקונים עומדת על סכומים קטנים יחסית. עובדה זו מחזקת את המסקנה כי ראוי להושיט לתובעים סעד כספי ולאפשר היפרדות הצדדים, איש איש לדרכו. פינוי הדירה ועוגמת נפש 23. לאחר שבחנתי את חוות דעתו של המומחה וסקרתי את העבודות הדרושות לתיקון הליקויים, לא מצאתי כי מדובר בעבודות המחייבות פינוי הדירה. לפיכך, טענות התובעים לעניין זה דינן להדחות. בהתחשב במכלול הנסיבות, אני סבור כי התובעים זכאים לפיצוי בגין עגמת נפש ואי הנוחות שנגרמה להם ועוד צפויה להיגרם בזמן ביצוע התיקונים המתחייבים. התובעים יידרשו לבזבז זמן ומשאבים לצורך ביצוע התיקונים, והנם זכאים לפיצוי בגין אי הנוחות, הטרדה ועגמת הנפש שנחלו עקב הפרת התחייבויות הנתבעות. הפיצוי בגין נזק לא ממנוי זה עומד על סך 2,500 ₪. סיכום 24. להלן סיכום הסכומים שעל הנתבעות לשלם לתובעים : פיצוי בגין תיקון הליקויים בדירה 17,250 ₪ פיקוח הנדסי 1,700 ₪ מע"מ (15.5%) 2,937 ₪ ירידת ערך (סעיפים 12 ו- 19 לעיל) 25,000 ₪ עגמת נפש 2,500 ₪ הוצאות 5,000 ₪ שכ"ט עו"ד כולל מע"מ 9,000₪ סה"כ 63,387 ₪ 25. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעים תוך 30 יום סך 63,387 ₪ אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בניהליקויי בניה