ייחוד דירות

במקרה מתאים יש לאפשר פירוק שיתוף בדרך של ייחוד דירות, אם אלו מצויות בבית אחד והבית מתאים לרשום כבית משותף. במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין , הפירוק יעשה ע"י מכירתם, ולבית המשפט שיקול הדעת כיצד לבצע את המכירה. ניתן לראות ייחוד נכסים בדרך מסויימת של מכירת הנכסים המשותפים. השותף המקבל לבעלותו היחודית נכס כלשהו מן הנכסים המשותפים הוא, בעצם, הקונה של הנכס הזה, מאת השותף האחר, המוכר לו את חלקו בנכס הזה, תמורת קבלת נכס משותף אחר לבעלותו היחודית. להלן פסק דין בנושא ייחוד דירות: פסק - דין א. מבוא 1. בתביעה שבפני עותרת התובעת ליתן צו המורה על פירוק שיתוף בנכסים נשוא התביעה בדרך של חלוקה בעין ע"י ייחוד נכסים כאשר לכל צד תנתן בעלות מלאה באחת משתי הדירות נשוא התביעה וינתן צו על תשלומי איזון. 2. התובעת והנתבע ירשו עפ"י דין (עפ"י צו ירושה מיום 9.7.06), את זכויות המנוח אדולף אדלשטיין ז"ל (להלן: "המנוח") שהיה בעלה של התובעת, אולם לא בחלקים שווים. אין מחלוקת כי התובעת ירשה 2/3 מנכסי המנוח ואילו הנתבע ירש 1/3 מנכסים אלו. 3. הנכסים הרלוונטים נשוא התביעה הינם דירה הידועה כחלקה 146/6 גוש 10810 בבנין ברח' המלך שלמה 7 א' חיפה (להלן: "הדירה הקטנה"), ודירה הידועה כחלקה 462 גוש 10810 בבנין הבנוי ברח' הלל 17 בחיפה (להלן: "הדירה הגדולה"). 4. אין מחלוקת כי מגעים בין הצדדים באשר לאפשרות כי צד כלשהו ירכוש את חלקו של האחר נכשלו, ובפועל לא מצליחים הצדדים לתביעה שבפני לישר את ההדורים ביניהם. 5. בתביעה שבפני, לה צורפה חוות דעת שמאי מיום 8.2.07, עותרת התובעת כי ינתן צו לפירוק שיתוף עפ"י סעיפים 37 ו- 39 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, בדרך של חלוקה בעין באופן שבו יועברו זכויות הבעלות בשלמותם בדירה הקטנה משם המנוח לשם הנתבע, ואילו זכויות המנוח בשלמותם בדירה הגדולה יועברו ע"ש התובעת וזו תשלם תשלומי איזון לנתבע שמגיעים עפ"י חוות הדעת השמאית שצורפה לתביעה. יובהר כי בסיכום טענות התובעת הצהירה התובעת כי היא עדין נכונה כפי שהיתה בעבר לכך שינתן צו המורה על פירוק השיתוף באופן שכל זכויות המנוח בדירה הקטנה בשלמותה, יועברו לידיה בצירוף תשלומי איזון בהתאם לחלקה העודף בירושה וזכויות המנוח בשלמותם בדירה הגדולה יועברו לידי הנתבע (סע' 11 לסיכומים). 6. הנתבע בכתב הגנתו ובסיכומיו אינו חולק על העובדות הרלוונטיות, אולם טוען כי דין התביעה להידחות משום שבמקרה דנן יש להורות על פירוק השיתוף רק בדרך של מכירת שתי הדירות וחלוקת התמורה לפי חלקם היחסי של היורשים בעיזבון. עוד מציע הנתבע כדי לחסוך בתשלומי מיסים בגין מכירת הדירות, כי דירה אחת תמכר מיד, והשניה רק בחלוף ארבע שנים במהלכם תושכר ודמי השכירות יחולקו בין הצדדים עפ"י חלקם היחסי בעזבון. 7. הנתבע טוען כדלקמן: I. אין עילה בדין לחייב במקרה דנן פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין ע"י ייחוד דירות. II. הצעת החלוקה המוצעת ע"י התובעת, תגרום לו נזקים משום שהנתבע יקבל פחות משווי מנתו בעזבון, אפילו עפ"י קביעת השמאי מטעם התובעת באופן שבו "מנכסת" התובעת לעצמה נכס ששווייו ב- 2000$ יותר מהמגיעה לה עפ"י צו הירושה , ולנתבע "מנכסת" נכס שערכו 2000$ פחות מהחלק המגיע לו עפ"י צו הירושה . III. הנכסים שחלוקתם מבוקשת בעין אינם זהים או דומים: הדירה הקטנה אינה סחירה כלל ועיקר, ואילו ערכה של הדירה הגדולה המצויה בשכונת הדר בחיפה צריכה לעלות כי קיימות לאור תוכניות פיתוח עתידיות לגבי שכונה זו. בהתאמה נטען כי החלוקה המוצעת הינה בלתי הוגנת ותגרום לנתבע נזק ממשי בלתי סביר. IV. דו"ח השמאי שצורף ע"י התובעת הינו בלתי מהימן, לא מדויק ולא ניתן לקבוע עובדות כלשהן על פיו. V. הנתבעת נוהגת שלא בתום לב. 8. יובהר כי הנתבע בכתב הגנתו ובסיכומיו אינו משיב להצעת או הצהרת התובעת לפיה יוענקו לו הזכויות בדירה הגדולה בתמורה לתשלומי איזון. כן אין מחלוקת כי הנתבע עצמו לא צירף חוות דעת שמאית לראיותיו וויתר על זכותו לעשות כן בהודעתו לביהמ"ש מיום 20.12.07. ב. הראיות במהלך המקדמי של בירור התביעה הגיעו הצדדים לכלל הסכמה לפיה לא יהיה צורך בשמיעת ראיות בתיק זה, ופסק הדין יינתן עפ"י כתבי טענות הצדדים וסיכומיהם. בהתאמה ניתן צו הנותן תוקף להסכמת הצדדים וכל צד הגיש בפני סיכום טענות ותגובה לסיכומי טענות הצד השני. ג. המסקנה לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים על כל נספחיהם ובסיכומי טענותיהם נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל ויש להורות על פירוק השיתוף בנכסים נשוא התביעה בדרך של ייחוד נכסים. לא מצאתי כל ממש בטענות הנתבע כנגד האמור בחוות דעת השמאי, אשר הוגשה ע"י התובעת ולא מצאתי מקום להתערב בממצאי השמאי האמורים בחוות הדעת ובקביעותיו. עוד, לא מצאתי ממש בטענות הנתבע לענין העדר יכולת בית המשפט במקרה דנן להורות על פירוק השיתוף בדרך של ייחוד נכסים. לטעמי זהו המקרה הנכון לעשות כן, ושוכנעתי כי במקרה דנן חלוקה בדרך זו תהיה הסבירה, הנכונה והצודקת ביותר ותגרום הנזק הקטן ביותר למי מן השותפים. כל דרך חלוקה אחרת מוצעת, תגרום לשני הצדדים נזקים כלכליים כבדים יותר, ותחייב אותם להיותר שותפים ולנהל עניניהם לפחות לתקופת זמן נוספת, דבר שיכביד על התנהלות הצדדים, ויהיה אפילו בלתי אפשרי ולא רצוי לאור מערכת היחסים ביניהם ואפשר ויניב התדייניות משפטיות נוספות מיותרות שאין לעודדן. בהתאמה ולאור נכונות התובעת לאפשר לנתבע לבחור, כפוף לחובתו לשלם דמי איזון מתאימים, באילו משתי הדירות נשוא התביעה הוא בוחר, אני מורה לנתבע להודיע בתוך 30 יום ממועד המצאת החלטה זו, האם יהיה נכון לקבל הזכויות בדירה הגדולה ולשלם בגינה כבר בתוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין תשלומי האיזון שיפורטו להלן. היה, ולא תנתן הודעה במועד יפורק השיתוף כמבוקש ע"י התובעת באופן שבו הזכויות בדירה הגדולה ירשמו במלואם על שם התובעת, ואילו הזכויות בדירה הקטנה ירשמו במלואם על שם הנתבע, כאשר לצרכי תשלומי מסים, אגרות ו/או כל תשלום נדרש אחר לדירה בעקבות ביצוע הפירוק תחשב התובעת כרוכשת זכויות הנתבע בדירה הגדולה, והנתבע כרוכש זכויות התובעת בדירה הקטנה. בנוסף, תשלם התובעת לנתבע בתום 60 יום ממועד המצאת פסק הדין, תשלומי איזון בסך השווה ל-2,000$ עפ"י השער הידוע ביום 8.2.07, הוא מועד מתן חוות דעת השמאי ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד הנ"ל (8.2.07) ועד התשלום בפועל. היה ויתן הנתבע הודעה כנדרש, יעשה פירוק שיתוף כאמור לעיל בשינויים המחוייבים באופן שבו הנתבע ירשם כבעל מלוא הזכויות בדירה הגדולה, והתובעת כבעלת מלוא הזכויות בדירה הקטנה, ובלבד שהנתבע ישלם לתובעת בתום 60 יום ממועד המצאת החלטה זו סך של 24,000$ עפ"י השער הידוע ביום 8.2.07 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה (8.2.07) ועד התשלום בפועל. מובהר כי ביצוע תשלומי האיזון במועד, הינו תנאי לרשום הזכויות עפ"י פסק דין זה. כן מובהר כי מתן הודעה במועד ע"י הנתבע, וביצוע תשלומי האיזון במועד, הינו תנאי לקיום זכותו לרשום מלוא זכויותיו בדירה הגדולה על שמו. עוד מובהר, כי ביצוע פירוק השיתוף בדרך של ייחוד הדירות כאמור בפסק דין זה, כפוף לדרישות החוק הרלוונטיות. ד. דיון I. פתרון כפוי אסור? כאמור טוען הנתבע כי הפירוק המוצע ע"י התובעת בדרך של ייחוד דירות, הינו פירוק כפוי שאינו עדיף עפ"י הוראות חוק המקרקעין הנ"ל, משום שבמקרה דנן לא מדובר בפירוק שיתוף ביחידת מקרקעין אחת ובמקרה כזה אין לבית המשפט סמכות להורות על פירוק שיתוף בדרך של ייחוד נכסים. ב"כ הנתבע מצטט לתמיכה בטענותיו אלו, האמור בספרו של המלומד פרופ' י. ויסמן, דיני קנין בעלות ושיתוף, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הארי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים האוניברסיטה העברית בירושלים התשנ"ז - 1997 בעמ' 296. לא מצאתי ממש בטענות אלו. עיינתי בהמשך דברי המלומד ויסמן בעמ' 296 הנ"ל, ומצאתי כי דווקא במקרה הדומה לעניננו קובע המלומד כי דרך של ייחוד דירות הוא המתאים לעניננו וכך נאמר שם: "שונה הדבר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין. במקרקעין שכאלה אמור הפירוק להעשות ע"י מכירתם, ולבית המשפט שיקול הדעת כיצד לבצע את המכירה. ניתן לראות ייחוד נכסים בדרך מסויימת של מכירת הנכסים המשותפים. השותף המקבל לבעלותו היחודית נכס כלשהו מן הנכסים המשותפים הוא, בעצם, הקונה של הנכס הזה, מאת השותף האחר, המוכר לו את חלקו בנכס הזה, תמורת קבלת נכס משותף אחר לבעלותו היחודית". זאת ועוד מן האמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין לענין פירוק בית הראוי להרשם כבית משותף, יש ללמוד על עדיפות דרך הפירוק המבוקשת במקרה דנן, קרי פירוק בדרך של ייחוד נכסים. שהרי קבע המחוקק כי במקרה מתאים יש לאפשר פירוק בדרך של ייחוד דירות, אם אלו מצויות בבית אחד והבית מתאים לרשום כבית משותף. הנימוק העיקרי המונע פירוק בדרך זו, הינו מקרים בהם הותרת רכוש משותף בבעלות משותפת תביא לחיכוך מתמיד בין השותפים והטרדה עתידית של ערכאות שונות בנושא. במקרה דנן מושגת אותה תוצאה בדרך של ייחוד נכסים מבלי שיקום החשש מפני שותפות עתידית ברכוש משותף, ולפיכך עדיפה דרך זו של ייחוד נכסים. לא מצאתי מקום לשוני בין פירוק שיתוף בדירות המצויות כולן בבית אחד הראוי להרשם כבית משותף, שם עדיפה הדרך של ייחוד דירות ובין מצב כמו במקרה דנן, שבו הדירות מצויות בנכסים שונים. אין כל מניעה לייחדן ולא קיים חשש של היווצרות שיתוף ברכוש משותף. ג. עוד אציין, כי במקרה דנן מדובר בפירוק שיתוף בדירות מגורים, כאמור בחוות דעת השמאי. עיון בחוות דעת זו, מלמד לטעמי ומבהיר כי לא ניתן לחלק חלוקה בעין כל אחת מהדירות. עוד אציין, כי טענות ב"כ הנתבע אינה סבירה גם משום שאין לנתבע מחלוקת כי יש להורות על פירוק השיתוף ואולם לדידו יש לעשות כן בדרך של מכירת כל הנכסים בשוק החופשי. שאלת אופן ביצוע הפירוק מסור לשיקול דעת בית המשפט ולטעמי, הפירוק המוצע ע"י התובעת, הוא הסביר, גם הוא מהווה מכירה כמבוקש ע"י הנתבע ואין כל עדיפות במקרה דנן למכירה בשוק החופשי על פני מכירה בדרך של ייחוד נכסים. מכירה כזו תואמת הוראות החוק, סבירה יותר ותגרום הנזק הפחות ביותר לצדדים. II. דוח השמאי אציין כי משבחר הנתבע שלא להביא חוות דעת שמאי מטעמו, ואף ויתר על זכותו לחקור השמאי אשר נתן חוות דעת מטעם התובעת, לא הוכיח הנתבע טענותיו באשר לחוות הדעת, ודי בכך כדי לדחות טענותיו. כך גם הנחת היסוד של הנתבע, לפיה העובדה שקיים פער בין שתי הדירות, מחייב כי שווי כל מטר בדירה הזולה יהיה נמוך יותר, אינה נכונה, משום ששווי דירה מוערך ע"י השמאי רק עפ"י גודל הדירה. עיינתי בחוות דעת השמאי, ולטעמי האמור בה סביר וראוי ולא מצאתי מקום או תימוכין לתהיות שמעלה ב"כ הנתבע בסיכומיו. לטעמי השמאי כן התחשב בכל הנתונים הרלוונטים לכל דירה, וקבע הערכה אשר לא ניתן לקבוע לפיה כי זו נעשתה תוך התאמה מוזרה וחשודה לפערים בזכויות הצדדים עפ"י צו הירושה . ענין זה שנטל הוכחתו מוטל על הנתבע, לא הוכח בפני. גם הטענות באשר לדירות אחרות שנמכרו בבנין בו מצויה אחת הדירות, לא הוכחו ונטענו בעלמא בסיכומים.עוד אציין, כי לא מצאתי מקום או טעם להתייחס לטענות בעניין מקצועיות השמאי אשר לא הוכחו והטוען אותם הסתפק בהפנייה לפסקי דין אשר לא ניתן לראות במה הם רלוונטים לעניננו. שהרי כל מקרה נלמד לגופו ובמקרה דנן לא הובאו לי כל ראיות להוכחת הטענה הנטענת כנגד חוות דעת השמאי. המנעות הנתבע מלעשות כן, ראוי שתזקף לחובתו ותמנע ממני לקבל טענותיו. בהתאמה לא מצאתי מקום להתייחס לפסקי הדין שהביא ב"כ התובעת באשר לסבירות חוות דעת השמאי במקרים אחרים. לדידי במקרה דנן די בקביעתי כי עיינתי בחוות דעת השמאי וזו סבירה בעיני ולא הובאה בפני כל ראיה אחרת. III. נזק מדרך ייחוד הדירות המוצעת ע"י התובעת. גם כאן לא הרים הנתבע נטל הראיה המוטל עליו, ויותר מכך לא הזים טענות התובעת לפיהן פירוק בדרך המוצעת ע"י הנתבע יגרום נזק ויחייב תקופה נוספת של שיתוף בין צדדים אשר אינם יכולים להמשיך ולנהל במשותף נכסיהם. לענין זה טוען הנתבע טענה סותרות: מחד, טוען כי אחת הדירות כלל אינה סחירה, ומנגד מעדיף למכרה בשוק החופשי כדי לחלק התמורה בין הצדדים. אציין עוד, כי הטענה שמדובר בדירה שאינה סחירה, כלל לא הוכחה, גם לא הוכחו מה יהיו הוצאות הפירוק בדרך המוצעת ע"י התובעת ומדוע הוצאות אלו יהיו רבות יותר מהוצאות בדרך המוצעת ע"י הנתבע. עוד התעלם הנתבע בטענותיו מן ההלכה לפיה אין לעכב פירוק שיתוף מנימוק של עלות ערך עתידית של הנכס לגביו מבוקש פירוק שיתוף. ראה לענין זה בועז ברזילי, פירוק שיתוף במקרקעין, אתיקה, הוצאה לאור בע"מ, בעמ' 54. עוד התעלם הנתבע מן ההלכה הקובעת כי עיכוב פירוק המחייב ניהול משותף של נכסים ע"י שותפים שאינם מסוגלים לעשות כן, אינו רצוי. במקרה דנן, צודק ב"כ התובעת בטענותיו בסיכומים כי ההצעה להמתין כארבע שנים נוספות עד למכירת הדירה השניה, תחייב תקופה ארוכה ובלתי סבירה בה יוותרו הצדדים, שאינם מסתדרים זה עם זה, שותפים בנכס, דבר שאינו רצוי. הצעת הנתבע גם פוגמת בזכות החוקית של צד המעונין בפירוק שיתוף, להביא לפירוק השיתוף באופן מיידי. בפני שתי הצעות אשר אחת מהן תחייב המתנה, והשניה מאפשרת פירוק צודק, יעיל, סביר ומיידי ולפיכך הצעה זו של התובעת עדיפה. אשר לטענה כי הצעת הפירוק של התובעת תביא להקצאת נכס לתובע, שערכו עפ"י חוות דעת השמאי, עולה על זכאותה עפ"י צו הירושה . לענין זה פתרון פשוט בדרך של תשלומי איזון. משהסכימה התובעת להותיר לנתבע הבחירה באיזה משתי הדירות יבחר, בכפוף לחובת תשלומי איזון, ומשלא הוכח בפני כי אין באפשרות הנתבע לבצע תשלומי איזון שכאלה, לא מצאתי ממש בטענתו לענין זה. IV. התנהגות הצדדים גם כאן, לא מצאתי ממש בטענות הנתבע, ולא מצאתי כי טענות אלו יש בהן כדי לפגוע בזכות התובעת לעתור לפירוק השיתוף בדרך המוצעת. עמידה על זכויות משפטיות אין בה, לכשעצמה, התנהגות שלא בתום לב. טענות אחרות של הנתבע לענין הוצאות ונזקים שיגרמו אגב מימוש הפירוק בדרך המוצעת ע"י התובעת לא הוכחו. עוד אציין כי לנתבע נתנה הזכות והשהות להביא ראיות נוספות, לרבות חוות דעת שמאי והוא שויתר על זכותו לעשות כן. העובדה שהתובעת סרבה להצעת הנתבע, אין בה לכשעצמה לטעמי התנהגות שלא בתום לב, ואין בכך די כדי למנוע קבלת תביעתה. ה. סיכום מכל האמור לעיל, אני נעתרת לתביעה ומורה על פירוק השיתוף המבוקש באופן האמור בפרק המסקנה בפסק דיני. אשר לשאלת ההוצאות, לאור הסכמת הצדדים ואופן התנהלותם והעובדה כי הסכימו לייעל ההליכים בפני, אני מורה על השבת הפקדון שהופקד ע"י התובעת עפ"י החלטתי הקודמת בקופת בית המשפט לידיה. כמו כן ישלם הנתבע הוצאות ההליכים בפני, בסך כולל של 3,000 ₪ ובצירוף מע"מ. התובעת תהיה זכאית לקזז סכום זה מסכום כלשהו אותו תהיה חייבת לשלם לנתבע כתשלומי איזון. ייחוד דירותמקרקעין