חוות סוסים - היתר בניה

להלן פסק דין בנושא חוות סוסים - היתר בניה:

פסק דין

זוהי עתירה מנהלית לביטול החלטתה של הועדה המקומית לתכנון ובניה - דרום השרון (להלן: "משיבה 1" או "הועדה המקומית"), מיום 1.9.03, המאשרת מתן היתר בניה לבניית חווה לגידול סוסים למשיב 2, על חלקה 23 בגוש 6721 בכפר מעש, המוגדרת כחלקה ב' של המשק החקלאי.

העובדות
1.     העותר הינו כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, המאוגד כאגודה שיתופית (להלן: "העותר"), והינו חוכר המקרקעין נשוא העתירה, עפ"י הסכם משבצת דו צדדי בינו לבין משיב מס' 3.

משיב מס' 2 (להלן גם: "גולדשטיין") הינו חבר ובעל נחלה בכפר מעש והינו בר רשות לשימוש חקלאי במקרקעין האמורים.
     
משיב מס' 3 (להלן: "המינהל") הינו בעל הקרקע אשר החכיר לעותר, במסגרת הסכם המשבצת, את שטח המשבצת והינו משיב פורמלי בעתירה.

2.     השטח נשוא הבקשה להיתר הינו חלק מחלקות ב' של העותר, חלקות אשר הוקצו לחברי המושב לצורך שימושים חקלאיים.
על השטח הנ"ל חלה תכנית מפורטת שד/1060, הקובעת את יעודו כחקלאי (להלן: "התכנית").
התכנית קובעת, בין היתר, כי באיזור חקלאי תותר בנייה של מבנים הקשורים בחקלאות בלבד אשר יכסו לא יותר מ- 30% משטח החלקה.
סעיף 11(8) לתכנית קובע, כי "הועדה המקומית רשאית לאשר הקמת מבנים לבעלי חיים אחרים מבקר ועופות, בהמלצת ועד הכפר ובאישור משרד החקלאות".

3.     בחודש מאי 2002 הגיש מר גולדשטיין למשיבה 1 בקשה להיתר להקמת חוות גידול סוסים בשטח המשבצת של העותר בגוש 6719 חלקה 23.
הבקשה התייחסה להקמת מבנים בשטח כולל של כ- 600 מ"ר שישמשו כאורוות סוסים, סככה, מתבן , מבנה משרד לשומר, וכן להקמת גדרות.
יצויין כי בבקשה נרשם גוש 6719, אולם לטענת המשיבה 1 נפלה טעות והמגרש נשוא הבקשה להיתר נמצא בגוש 6721 והבקשה תוקנה בהתאם.
הבקשה הוגשה כשהיא נושאת את חתימת המינהל וכן את חתימת משרד החקלאות.

4.     ביום 30.6.02 פנו מר גולדשטיין וגב' אילנה גולדשטיין ליו"ר ועד אגודת כפר מעש וביקשו את חתימת האגודה על התוכניות.
     משלא התקבלה תגובת ועד האגודה הוגשה בקשת ההיתר לועדה המקומית.
     ביום 14.8.02 ניתנה תגובת ועד האגודה לבקשה. בתגובתו הבהיר יו"ר ועד האגודה למבקשים כי יהא עליהם להפקיד ערבויות ובטחונות לעמידה בהחלטת האספה הכללית של האגודה, כמפורט בתגובה.
     
5.     ביום 2.9.02 נדונה הבקשה לראשונה בפני הועדה המקומית.
     בישיבת הועדה צויין כי הבקשה תואמת את התכנית שחלה על הקרקע. עם זאת, ולאור העובדה כי הבקשה לא נשאה חתימת ועד האגודה, הוחלט כי בטרם תנתן החלטה תפנה הועדה המקומית לועד האגודה לבקש את עמדתו.

במכתב מיום 23.10.02 ניתנה עמדת ועד הכפר לבקשת הועדה המקומית, לפיה הוא מתנגד לבקשה (נספח טו' לתגובת המשיבה 1 בבש"א 31392/03), ובה מפורטים הנימוקים להתנגדותו.

ביום 3.11.02 נידונה הבקשה בשנית. בדיון זה השתתף מר מרדכי מנוס, חבר הנהלת האגודה, וב"כ חבר האגודה, עו"ד יורם תובל.
באותה ישיבה נטען ע"י נציגי האגודה וב"כ האגודה, בין היתר, כי האגודה אישרה ביום 14.8 את בקשתו של גולדשטיין, אלא שדרשה כי יופקדו ערבויות.
ב"כ האגודה פירט את הנימוקים להתנגדותה לבקשה ולדרישתה להפקדת ערבויות.
     
לאחר שמיעת הדוברים בישיבה, הוחלט לשוב ולדון בבקשה לאחר שתתקבל חוות דעת היועצת המשפטית של הועדה, בין היתר, באשר למעמד מבקש ההיתר ולסמכויות הועדה לאשר את הבקשה, לאור האמור בס' 11(8) לתכנית המפורטת שד/1060.

6.     ביום 4.12.02 הודיע המינהל, לאחר בדיקה במחלקת מיפוי ומדידות, כי מאחר ומדובר בחלקה ב' של הנחלה, הוא מבטל את חתימתו "הואיל ולגבי חלקה זו האגודה בלבד יכולה להגיש תוכניות. במקרה זה הוגשו ע"י בעל הזכויות בנחלה" (נספח ז' לתגובת משיבה 1).

בעקבות מכתב זה החליטה המשיבה 1, בישיבתה מיום 5.1.03, להוריד את הבקשה מסדר יומה ולשוב ולדון בה רק לאחר שתומצא לה בקשה חתומה על-ידי בעל הקרקע, היינו משיב 3.

7.     בחודש מאי 2003 המציא מר גולדשטיין למשיבה 1 פעם נוספת את הבקשה, כשהיא נושאת את חותמת המינהל וחתימה אחת של מוסמך מטעמו.
     
     על פי בקשת הועדה, הודיע המשיב 3 על ביטול מכתבו מיום 4.12.02 וכי חתימתו על התוכניות הינה בתוקף.

8.     ביום 29.6.03 החליטה הועדה המקומית להעביר את הבקשה לדיון במליאת הועדה המקומית.
     
     ביום 3.8.03 התקיים דיון בבקשה במליאת הועדה המקומית, ללא נוכחות נציג העותר ומבלי שהתקבלה תגובתו, אף שזו התבקשה על ידי הועדה.
במהלך הדיון התקבלה החלטה המאשרת את הבקשה, ברוב של 20 קולות כנגד קול אחד.

     לאחר שהתברר לועדה המקומית כי נציגי האגודה לא זומנו לדיון במליאה, התקיים ביום 1.9.03 דיון חוזר בבקשה בפני המליאה, אשר בה השתתף נציג האגודה, מר שלמה עצמוני.
נציג האגודה חזר על נימוקי התנגדות האגודה לתכנית, כמפורט בפרוטוקול הדיון מיום 1.9.03.
     
     לאחר דיון החליטה מליאת הועדה להשאיר את החלטתה מיום 3.8.03 על כנה, היינו אישור בקשתו להיתר של משיב 2 להקמת חוות סוסים, בתנאים שנקבעו באותה החלטה (ר' נספח י"ד לתגובת משיב 1).
          
9.     כנגד החלטה זו מכוונת העתירה.

10.     במקביל להגשת העתירה, ביום 7.10.03, הגיש העותר בקשה לצווי מניעה זמניים כנגד כנגד משיבה 1, המורה לה להימנע ממתן היתר בניה למשיב מס' 2 וכנגד משיב 2, המורה לו להימנע מכל בניה או המשך בניה במקרקעין האמורים (בש"א 31392/03).
בהחלטה מיום 18.11.03, ועל-פי הסכמת הצדדים, הורה כב' השופט ע. פוגלמן על מחיקת הבקשה למתן צו ביניים. הצדדים הסכימו ביניהם כי לא תהיה מניעה ממתן היתר הבניה ומביצוע פעולות של בנייה לא קשיחה על-פי ההיתר.

11.     ביום 19.8.04 ניתן על ידי הועדה המקומית דרום השרון למר גולדשטיין היתר בניה (נ/1) על פי האמור בהחלטת כב' הש' ע. פוגלמן.

דיון
12.     לטענת העותר, הועדה המקומית לא היתה רשאית להחליט על מתן ההיתר ללא הסכמתו וללא חתימתו על הבקשה.
העותר מבקש להסיק את הדרישה להסכמתו כתנאי למתן ההיתר מכוח סעיף 11(8) לתקנון תכנית מפורטת שד/ 1060.

     ס' 11(8) לתכנית קובע כדלקמן:
"(8) הועדה המקומית רשאית לאשר הקמת מבנים לבעלי חיים אחרים מבקר ועופות, בהמלצת ועד הכפר ובאישור משרד החקלאות".
אין מחלוקת כי המלצה המאשרת את מתן ההיתר לא ניתנה על-ידי ועד הכפר, אשר כאמור מתנגד לו.
המחלוקת בין הצדדים הינה באשר לפרשנות הסעיף ולמהות ההמלצה הנדרשת.

13.     כאמור, טוען העותר כי ההמלצה הנדרשת בסעיף 11(8) הינה המלצה חיובית של ועד הכפר המאשרת את הקמת המבנה.

לטענת המשיבה 1 משמעות הדיבור "המלצת ועד הכפר" בענייננו הינה עמדת ועד הכפר או חוות דעתו, ואין משמעו דווקא המלצה חיובית.

המשיבה מבקשת להסיק זאת מכך שהמילה "המלצה" ללא שם תואר אינה מעידה על המלצה חיובית דווקא.

המשיבה 1 מפנה גם לעובדה כי הדיבור "המלצת ועד הכפר" נכתב בצמידות לדיבור "אישור משרד החקלאות". לטענתה, עובדה זו מעידה על כך כי מנסחי תקנון התכנית ביקשו להדגיש את ההבחנה "הערכית והמהותית", ככל שהדבר נוגע להיתרי בניה בחלקות ב' למבנים לבעלי חיים שאינם בקר ועופות, בין ועד הכפר, המחזיק בקרקע ויש לאפשר לו להביע עמדתו באשר לבניה המבוקשת, לבין משרד החקלאות, כגוף מקצועי רלוונטי לבקשות מהסוג האמור ובעל ידע מקצועי בתחום, אשר נדרש לאשר את הבקשה באופן פוזיטיבי כתנאי להגשתה לועדה המקומית.

נימוק נוסף אותו מעלה המשיבה 1 הינה העובדה כי חוק התכנון והבניה הקנה את שיקול הדעת בנוגע למתן היתרי בניה למוסדות התכנון הסטטוטוריים, המנועים מלהעבירו באופן מוחלט לגוף אחר.

המשיב 2 מוסיף וטוען כי לא ניתן להבין את ההוראה כשוללת את הסוברניות של הועדה המקומית, מכיוון שלטענתו העותר אינו גוף המוסמך להכריע בשאלות תכנון ובניה.

14.     הדין בעניין זה הינו עם העותר.
     
     סעיף 11(8) לתקנון התכנית קובע כי בסמכות הועדה המקומית לאשר הקמת מבנים כאמור בסעיף, בהמלצת ועד הכפר ובאישור משרד החקלאות.

אכן, כאשר נדרשת המלצה, היא עשויה להיות המלצה חיובית או המלצה שלילית.
עם זאת, בענייננו, ס' 11(8) לתקנון התכנית קובע כי "הועדה המקומית רשאית לאשר הקמת מבנים... בהמלצת ועד הכפר...".
הדיבור "בהמלצת ועד הכפר" מתייחס לדיבור "לאשר הקמת מבנים", והמשמעות הסבירה ההגיונית של ההוראה היא כי דרושה המלצתו החיובית של ועד הכפר כדי לאשר את הקמת המבנה, ואין הכוונה בסעיף זה להמלצה שלא לאשר את הקמת המבנה, או לכל חוות דעת אחרת.

בענייננו, הוראת הסעיף מגדירה את מהות ההמלצה הנדרשת - המלצה חיובית.

הפירוש שניתן לס' 11(8) לתקנון התוכנית ע"י משיבה 1 איננו סביר ואין מקום לקבלו.

מהאמור לעיל עולה כי סעיף 11(8) קובע את סמכותה של הועדה המקומית לאשר הקמת מבנים לבעלי חיים אחרים מבקר ועופות, בתנאי שועד הכפר ממליץ לאשר את הבקשה, וללא קבלת המלצתו החיובית לא רשאית היתה הועדה לאשר את הקמת המבנה.
15.     הועדה המקומית טוענת, וכך גם עולה מפרוטוקול הועדה ומהתכתובת בין הועדה לעותר, כי ניתנו לעותר מספר הזדמנויות להשמיע את התנגדותו לבקשה ואת הטעמים להתנגדותו.
לטענתה, העותר לא העלה כל נימוק ענייני או תכנוני שעל בסיסו ניתן לסרב לבקשה, ומשהגיעה למסקנה כי הבקשה תואמת את התכניות החלות על השטח, היה עליה לאשר את הבקשה.

טענתה של הועדה המקומית מעלה את השאלה האם לועדה המקומית סמכות לדון בטעמי העותר לסרב להמליץ על אישור הבקשה, והאם קיימת לועדה המקומית הסמכות לדחות את סירובו של ועד הכפר משיקולים תכנוניים.

כאשר מדובר בהגשת התנגדות של בעלי זכות בנכס לבקשה להיתר, מוגבלת הועדה המקומית בהחלטתה לשיקולים תכנוניים (ר' תקנה 2ג(ב) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (להלן: "התקנות")).

בענייננו, לעומת זאת, אין מדובר בהליך של הגשת התנגדויות על-ידי בעלי זכות בנכס, כי אם בדרישה הקבועה בתכנית המגדירה את סמכותה של הועדה המקומית בבקשות מהסוג האמור בס' 11(8) לתכנית, ומוסיפה על הוראות התקנות. דהיינו, המלצה חיובית של ועד הכפר הינה תנאי, אשר בלעדיו אין לועדה המקומית סמכות לאשר את הבקשה.

שיקולי הועדה המקומית מוגבלים לעניינים תכנוניים.
ככל שעולה מהוראות התכנית והתקנות, לא נתונה לועדה הסמכות לבחינת השיקולים העומדים מאחורי סרוב הכפר לאישור הבקשה.
מקומו של הדיון בעניין שיקולי העותר לסרב להמליץ על אישור הבקשה הוא במישור שבין משיב 2 לעותרת ולא בסמכות משיבה 1.

אשר על כן, שגתה הועדה המקומית כאשר סברה כי משהגיעה למסקנה כי הבקשה להיתר תואמת את התכנית החלה על הקרקע, ומשוועד הכפר לא העלה טעמים עניינים ותכנוניים להתנגדותו, היה עליה לאשר את הבקשה.

16.     המשיבים מבקשים להסיק לענייננו מהחלטת ועדת הערר בערר בט-6250/00 יורם הוכמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה באר טוביה ואח'.
באותו עניין קבעה ועדת הערר כי הוועדה המקומית אינה יכולה להתנות את אישור מתן ההיתר לשימוש חורג בחתימת ועד המושב שבו נתבקש השימוש החורג. זאת מאחר ועל-פי תקנה 2א לתקנות לא נדרשת חתימת ועד המושב. עוד קבעה ועדת הערר כי שיקול הדעת הינו של הועדה המקומית והיא אינה יכולה להעביר את שיקול דעתה באופן מוחלט לגוף אחר.

לא ניתן להסיק מפרשת הוכמן לענייננו, שכן באותה פרשה לא מפורטת התכנית החלה על המקרקעין ולא מצויין כי נדרשה בה, במפורש, המלצת ועד המושב לאשר הבקשה, כפי שהדבר בענייננו.

17.     אשר על כן, ומשהגעתי למסקנה כי הועדה המקומית לא היתה רשאית לאשר את הבקשה להיתר ללא המלצת הכפר לאשרה, די בכך כדי לקבל את העתירה.

18.     לאור התוצאה אליה הגעתי אין עוד צורך לדון בשאר הטענות שהועלו ע"י העותר.

19.     במהלך השמעת הסיכומים בע"פ הצהיר ב"כ העותר (עמ' 17 לפרוטוקול) כי העתירה הוגשה כנגד החלטת הועדה, כי אין לעותר טענות כנגד המינהל (משיב 3) וכי אין הוא מבקש שיפסקו הוצאות כנגד משיב 3.

20.     אשר על כן ולסיכום אני מקבלת את העתירה.
     החלטותיה של משיבה 1 (הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון) מיום 13.8.03 ומיום 1.9.03 מבוטלות.

21.     משיבים 1 ו- 2, כל אחד בנפרד, ישלמו לעותר שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ + מע"מ נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון