הערת אזהרה עיקול

סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, הקובע כי אם נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

הפועל היוצא מכך הוא שעל פי סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, זכותה של המבקשת בדירה גוברת על פני העיקול המאוחר.

להלן פסק דין בנושא הערת אזהרה עיקול:

פסק - דין

פתח דבר
1.     המבקשת (להלן: "אביבית") עותרת למתן סעד הצהרתי שלפיו היא בעלת מלוא זכויות הבעלות בדירה שברחוב מוהליבר 12 בפתח תקוה, הידועה כגוש 6380 בחלקה 139/11 (להלן: "הדירה"). המשיב מס' 2, דוד הרמוני אביבי (להלן: "דוד") הוא בעלה של המבקשת ואילו המשיב מס' 1, אשר אלגריסי (להלן: "אשר") הוא שותפו לשעבר של דוד לעסקים.

2.     אביבית ודוד נישאו ביום 29/9/98 בנישואים אזרחיים רפורמיים. לדוד בת מנישואים קודמים (להלן: "הבת"). ביום 3/4/03 ערכו אביבית ודוד הסכם יחסי ממון בין בני זוג, אשר אושר בידי בית משפט לענייני משפחה במחוז תל-אביב ביום 14/5/03 (להלן: "ההסכם"). ההסכם כולל הוראות שונות, ובין היתר התחייבות של דוד להעביר את הדירה כהגדרתה לעיל לבעלותה המלאה של אביבית ללא תמורה.

     ביום 17/7/03 דווחה העברת הבעלות בדירה לרשויות המס וביום 4/8/03 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת אביבית על זכויותיו של דוד בדירה. זכויות הבעלות בדירה לא נרשמו על שם אביבית, וזאת לטענתה בשל שביתה ארוכה במשרדי רשם המקרקעין.

     ביום 17/11/03 נתן בית משפט השלום בכפר סבא (כב' הרשם צבי ויצמן) צו עיקול זמני במעמד צד אחד לבקשתו של אשר [בש"א 4608/03, ת"א (כ"ס) 6303/03] על זכויותיו של דוד בדירה, במסגרת תביעה כספית שהגיש אשר בו ביום נגד דוד על סך 484,085 ₪. משכך נמנע מאביבית להעביר את הזכויות בדירה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, ומכאן התובענה.

דיון
3.     מטעם המבקשת העידו המבקשת עצמה וכן עו"ד ריקי פרידמן, אשר ערכה את ההסכם בין אביבית לבין דוד. המשיב 1 לא הגיש תשובה לתובענה ואף לא תצהיר, והעד היחיד מטעמו היה המשיב 2. המשיב 2 לא הגיש תשובה לתובענה ולא הגיש כל חומר ראיות מטעמו.

גדר המחלוקת
4.     עם רישומה של הערת האזהרה לטובת אביבית מכוחו של ההסכם, על פניו זכותה בדירה גוברת על זכותו של אשר, שהעיקול שהוטל לטובתו על הדירה מאוחר בזמן לרישום הערת האזהרה. זאת מכוחו של סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, הקובע לאמור:

"נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה."
     בע"א 189/95 מזל אהרונוב נ' בנק אוצר החייל פ"ד נג (4) 199 (1999), אף צעד בית המשפט כברת דרך קדימה כאשר קבע כי בעל הזכות האובליגטורית בנכס מקרקעין הינו בעל זכות "מעין קניינית" שניתן לראות בה משום "זכות שביושר תוצרת הארץ", וככזו יש להעדיפה על פני עיקול המאוחר לה בזמן גם אם לא נרשמה הערת אזהרה לטובת בעל הזכות האובליגטורית.

     אלא שלטענת אשר, יש לראות את ההסכם כבטל בהיותו הסכם למראית עין שכל מטרתו הברחת הדירה מפני נושיו של דוד ומכח הוראת סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 שזו לשונו:

"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

     ומהו חוזה למראית עין? על כך נאמר בע"א 8567/02 משה גליק ואח' נ' מיוסט פ"ד נ"ז(2) 514, 525 (2003):

"כידוע, חוזה למראית עין הוא חוזה שבו 'מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה' (כהגדרת כבוד השופט א. ברק (כתוארו דאז) בע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, בעמ' 581) ... הנטל להוכיח כי מדובר בחוזה למראית עין מוטל על הטוען טענה זו".

     השאלה העומדת להכרעה אפוא הינה תקפותו של ההסכם - אם ההסכם תקף, יש תוקף להערת האזהרה שנרשמה מכוחו וזכותה של אביבית בדירה גוברת; ואם בטל ההסכם, יחד עימו בטלה גם הערת האזהרה.

הסכם יחסי הממון שבין דוד לאביבית
5.     ההסכם שבין אביבית לבין דוד (מוצג ת/1) מכיל תשעה סעיפים, שעניינם, פרט להסדרים פרוצדורליים כלליים, גם בהפרדת הנכסים ובהפרדת החובות בין בני הזוג (סעיף 3 וסעיף 5 להסכם), בחלוקתו של רכוש משותף במקרה הצורך (סעיף 4), במנגנון שבו ישתמשו הצדדים במקרה של פירוד (סעיף 6), בהתנהלות הצדדים במקרה של גירושין (סעיף 7) ובהסדרים הנוגעים לילדיהם של בני הזוג מנישואיהם הקודמים (סעיף 8).

     סעיף 3 (ו) להסכם קובע:

"הדירה ברחוב מוהליבר 12 פ"ת הידועה כגוש 6380 חלקה 139/11 הרשומה כיום ע"ש האיש [דוד - ע.ב.], תעבור תוך 30 יום מיום חתימת הסכם זה ע"ש האשה [אביבית - ע.ב.], וזאת ללא תמורה."

     יוער, כי עולה מן ההסכם וכך גם מן העדויות, כי אין מדובר בדירה המשמשת את בני הזוג למגוריהם וכי הם מתגוררים בדירה בקראון השייכת לאביבית עוד בטרם נישאה לדוד (ראו: סעיפים 3 א' ו3 ב' להסכם, להלן: "דירת המגורים").

6.     בהתאם לסעיף 3(ו) להסכם, נרשמה הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין והועבר דיווח לרשויות המס, כאשר הדיווח הוא על עסקת מכר ללא תמורה. אשר מתבסס על העדר התמורה בטענתו כי מדובר בעסקה פיקטיבית, שתכליתה היחידה הייתה הוצאת הדירה מכלל נכסיו של דוד כדי למנוע מנושיו לעקלה.

     ואולם, אין בהוראה זו כשלעצמה כדי ללמד על כוונה להבריח נכסים כטענת אשר.

     ראשית דבר, ביחסים במסגרת המשפחה ובין בני זוג אין זה יוצא דופן שהעברת נכס מקרקעין נעשית ללא תמורה, אלא שמדובר בפרקטיקה מוכרת ולא בלתי מקובלת; ואולם מעבר לכך, ממקרא ההסכם בכללותו עולה כי אביבית מצידה התחייבה לאפשר לבתו של דוד, המתגוררת עם בני הזוג, להמשיך ולהתגורר בדירת המגורים עד שתינשא או עד הגיעה לגיל 25 [סעיף 8(א) להסכם] וכן התחייבה אביבית התחייבות שיש לה אופי כספי מובהק בנוגע לבת:

"מוסכם בין הצדדים כי האשה תדאג למזונות ולמגוריה של [הבת] עד הגיעה לגיל 23, לרבות מימון לימודיה לתואר ראשון באוניברסיטה וזאת מכח היחסים הטובים וההבנה, וזאת אף אם חו"ח ייפרדו הצדדים."


     יוער כי הבת היא ילידת 1986, ובעת עריכת הסכם הייתה כבת 17, ומכאן שאביבית התחייבה בהסכם לשאת בצרכי מחייתה של הבת במשך 6 שנים, לרבות מגורים, מזונות ומימון לימודים לתואר ראשון. התחייבות זו נוסחה בהסכם כהתחייבות עצמאית, אשר לא תפקע אף אם יפקע קשר הנישואים שבין דוד לאביבית. מכאן שאת סעיף 3(ו) להסכם לא ניתן לראות כסעיף העומד כשהוא לעצמו, אלא כחלק ממארג של הסכמות והתחייבויות, שבמסגרתן ניתן בהחלט לקבוע כי אביבית נתנה תמורה - ולכל הפחות התחייבה לתת תמורה - בגין זכות הבעלות שניתנה לה בדירה.

7.     זאת ועוד. מעדותה של אביבית בבית המשפט עולה כי במערכת היחסים שבין דוד לאביבית, אביבית נשאה כל העת וממשיכה לשאת בעיקר העול הכלכלי בבית.

בחקירתה הסבירה את הרקע להעברת הדירה לבעלותה:

"כאשר נישאתי לדוד, דוד בא לגור אצלי עם בתו. אצלנו אין ארוחות חינם. הוא בא לבית מובנה, חממה, והוא צריך לשלם משהו. בתו לא היתה בקשרים טובים עם אמה והיא הפכה למעשה כמו בת שלי לכל דבר וענין". (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 3-5).
וכאשר נשאלה בחקירה החוזרת על התמורה שנתנה בגין הדירה, השיבה:

"אני נותנת תמורה כבר 7 - 8 שנים. אני מפרנסת את דוד ואת בתו לחלוטין. הם מתגוררים אצלי בבית כולל הכל. ביגוד, חינוך, הלבשה וכל מה שקשור בחיים. אני לוקחת את האחריות על בתו של דוד כמו על שני הילדים שלי." (עמ' 14 לפרוטוקול, ש' 22 - 34).
     
דוד עצמו אישר את הדברים בעדותו, כאשר סיפר כי לא משך משכורת מהעסק שניהל בשותפות שהיתה לו עם אשר:

"אשר הוא זה שנתן את המימון לעסק. הוחלט שעד שהעסק לא יחזיר לו את כספי הערבויות שהוא נתן לעסק, אף אחד לא מושך כסף." (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 20 - 21).


     לדברי דוד, בכל התקופה שבה חי עם אביבית לא תרם לקופה המשותפת (עמ' 23 שורות 17-19) וכאשר נשאל ממה התפרנס, השיב: "מאשתי, אביבית" (עמ' 16, ש' 16); "אביבית, כעקרון, היא המפרנסת בבית" (עמ' 15 ש' 25). מכאן שאביבית היא זו שסיפקה ומספקת את צרכי מחייתו של דוד ואת צרכיה של בתו, ואף בכך ניתן לראות משום "תמורה" לדירה. אלא שאין מדובר בתמורה כספית של "מחיר" הדירה, כי אם תמורה בעין - הן בנשיאה בהוצאות הבית והחיים המשותפים והן בהתחייבות עצמאית לדאוג לבתו של דוד גם לאחר פקיעת קשר הנישואים (וראו לעניין זה גם עדותה של עו"ד פרידמן, עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 10 - 14).

8.     לא זו אף זו.

     נתברר מעדותה של אביבית כי דוד מעולם לא התגורר בדירה וכי מאז שנישאה לו בשנת 1998 ועוד שנה קודם משמשת הדירה כ"בית רוחני" ונועדה לעסקה של אביבית שהיא במקצועה "מרצה לחשיבה חיובית" (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 10-22).
     עדותה של אביבית בכללותה אמינה עלי וכך גם בענין זה, אשר קיבל תמיכה נוספת בעדותו של דוד שהעיד כי בעת שרכש את הדירה כבר היה נתון במערכת יחסים עם אביבית וכבר כאשר זו שופצה ייעד אותה לצרכיה (עמ' 22 ש' 16 - עמ' 23 ש' 8).

     גם על רקע זה ניתן להבין את ההגיון והתכלית שבהוראת סעיף 3(ו) להסכם.

9.     על נסיבות כריתתו של ההסכם בין דוד לאביבית העידה גם עו"ד פרידמן, אשר ערכה את ההסכם. עולה מעדותה כי לא היה כל נסיון מצד דוד ואביבית לזרז את אישורו של ההסכם או ללחוץ עליה לקדם את נושא הדיווח לרשויות המס או את השלמת העברת הדירה ברישום. זאת ועוד - עו"ד פרידמן העידה כי בטרם חתימתו של הסכם הממון התקיימו שתי פגישות עם בני הזוג, שבהן העירו בני הזוג את הערותיהם לטיוטות ההסכם וכי הליך עריכת ההסכם נמשך כחודשיים ימים (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 6-8). מכאן שלא אצה להם הדרך להעביר את הזכויות בדירה לאביבית. נסיבות אלה מלמדות אף הן על כוונתם של דוד ואביבית להסדיר את יחסי הממון שלהם בהסכם כולל, כפי שניתן ללמוד גם מנוסחו, ולא על כוונה להבריח נכסים או להגן עליהם מפני נושיו של דוד, כטענת אשר.

10.     לנוכח כל האמור, שוכנעתי כי מדובר בהסכם "אמיתי" ומכל מקום אשר, שיוזכר שבחר שלא ליתן כלל עדות מטעמו, לא הרים את הנטל להוכיח אחרת.

מודעותה של אביבית למצבו הכספי של דוד
11.     המשיב 1 ייחס חשיבות רבה - הן במהלך הדיון והן בסיכום טיעוניו - לשאלת מודעותה של אביבית לחובותיו של דוד. חלק ניכר מחקירות העדים התמקד בניסיון להוכיח כי הן עו"ד פרידמן, הן אביבית והן דוד היו מודעים לכך שעסקו של דוד נתון בקשיים, ולכן פעלו לכריתתו של ההסכם ביניהם.

     אלא שאינני רואה מקום לייחס משמעות כלשהי לשאלת מודעותה של אביבית למצבו הכספי של דוד - מעבר לכך שעוד מראשית נישואיהם עול הפרנסה היה על אביבית - משעמדתי על כך שלשון ההסכם, הרקע לו ונסיבות עריכתו אינם מעידים על חוזה למראית עין שנועד לשם הגנה מלאכותית על נכסיו של דוד, כטענת אשר, אלא על הסכם המשקף נאמנה את רצון הצדדים ואשר נועד לתכלית לגיטימית: הסדרת היחסים הכספיים בין דוד לאביבית, על רקע העובדה שפרנסתה של המשפחה כולה, לרבות ילדיה של אביבית ובתו של דוד, נסמכה ונסמכת על הכנסתה של אביבית, מה גם שהדירה מלכתחילה שימשה ל"בית הרוחני" שהיא מקיימת בו.

12.     ואולם גם אם היו דוד ואביבית מודעים לקשייו הכספיים של דוד, ואינני קובעת מסמרות לעניין זה, אינני רואה כל מניעה להסדרתה של מערכת היחסים הרכושית ביניהם בהסכם דוגמת זה שנכרת, ואף אשר לא הצביע על כל מניעה כזו שבדין. יש לזכור כי חופש הקניין - ובין היתר זכותו של אדם לעשות בקניינו כרצונו - היא זכות חוקתית (וראו לעניין זה סעיף 6 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו), אשר לא תישלל ולא תוגבל אלא במקרים ובתנאים שנקבעו בחוק היסוד (סעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו). אכן, לביצוע עסקות שיש בהן כדי להעביר נכסים מבעלותו של פלוני הנתון בחובות לבעלותו של אחר תיתכן נפקות בענפים מסוימים של המשפט האזרחי, המרכזיים שבהם דיני פשיטת הרגל ודיני ההוצאה לפועל. אולם התובענה שלפניי איננה מצויה ב"זירות" אלה: אין מדובר בתובענה שהגיש אשר מכוח סעיף 34 (ב) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967, ואף להגבלות המוטלות מכוחה של פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם - 1980 אין רלוונטיות לענייננו, מאחר שאין עסקינן בהליך של פשיטת רגל.

     תובענה זו מצויה כולה ב"מגרש" החוזי, וב"מגרש" זה אין די בעובדה שנגד פלוני מועלות טענות לגבי קיומם לכאורה של חובות כדי להגביל את זכותו לעשות עסקות בנכסים שבבעלותו. עוד יש לזכור בענייננו כי צו העיקול הזמני ניתן עוד בטרם הוכרעה כלל שאלת חובו הנטען של דוד כלפי אשר - עצם קיומו או היקפו - ולמעשה עוד בטרם החל הליך הבירור המשפטי ביניהם. יוער למען הסדר, כי איש מהצדדים לא טען לפני מה עלה בגורלה של התובענה הכספית שבמסגרתה ניתן צו העיקול.

סוף דבר
13.     הוכח להנחת דעתי כי הסכם יחסי הממון שבין דוד לאביבית הוא הסכם המשקף את רצון הצדדים ושתכליתו הסדרת ענייני הרכוש בין בני הזוג. אשר על כן אני קובעת כי ההסכם תקף, ומשכך תקפה גם הערת האזהרה שנרשמה מכוחו לזכות אביבית על זכויותיו של דוד בדירה.

     הפועל היוצא מכך הוא שעל פי סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, זכותה של אביבית בדירה גוברת על פני העיקול המאוחר שניתן לבקשת אשר. משכך, ניתן בזה צו הצהרתי אשר לפיו המבקשת, אביבית הרמוני אביבי, היא בעלת מלוא זכויות הבעלות בדירה כהגדרתה לעיל.

     העיקול שהוטל על ידי המשיב 1, אשר אלגריסי, על זכויותיו של דוד בדירה, בטל.

     המשיב 1 ישלם למבקשת את הוצאות המשפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד התשלום בפועל, בגין הוצאות משפט ממועד הוצאתן ובגין שכ"ט עו"ד ממועד מתן פסק הדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסרת הערת אזהרה

  2. הערת אזהרה - עיקול

  3. הערת אזהרה - עסקת קומבינציה

  4. צו מניעה - הערת אזהרה

  5. הערת אזהרה לטובת הבנק - הלוואה

  6. בקשה למחיקת הערת אזהרה בדבר נאמנות

  7. הערת אזהרה לאחר זיכרון דברים

  8. האם הערת אזהרה גוברת על עיקול מאוחר ?

  9. בקשה לעקל ו/או לרשום הערת אזהרה על חלקה

  10. בקשת כונס נכסים לרשום הערות אזהרה

  11. הסכם עסקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין - אין הערת אזהרה

  12. הפקדת המחאה בניגוד להסכם וטרם נרשמה הערת אזהרה

  13. סעיף 127(ב) חוק המקרקעין - הערת אזהרה לפני רישום עיקול

  14. בקשה לרשום את זכויות הבעלות בכפוף להערות האזהרה והעיקולים הקיימים

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון