הסכם מכירת קרקע חקלאית

התובעים התקשרו עם הנתבעות בהסכם מכר לפיו התחייבו למכור לתובעים קרקע חקלאית.
התובעים טוענים כי הודיעו לנתבעות על ביטול ההסכם מחמת הפרתו היסודית ותבעו השבת התמורה ששילמו וכן על זכותם לפיצויים המוסכמים שנקבעו בגין הפרת ההסכם.

להלן פסק דין בנושא הסכם מכירת קרקע חקלאית:

פסק דין


א.     מהות התביעה ועיקר טענות בעלי הדין
בפני תביעה בסדר דין מקוצר להשבת כספים בעקבות ביטול הסכם מכר וכן לתשלום פיצויים בגין הפרתו.

1.     התובעים בני זוג, התקשרו ביום 8.1.01 עם הנתבעים בהסכם מכר (להלן: ההסכם) לפיו התחייבו הנתבעות למכור לתובעים זכויות בקרקע חקלאית הידועה כחלקה 23 בגוש 11721 (להלן: המקרקעין).
טענת התובעים בקליפת אגוז הינה, כי הנתבעות הפרו את חובתם עפ"י ההסכם להעביר לתובעים את הזכויות במקרקעין וכי עמדו בהפרתן חרף פניות חוזרות ונשנות. הגם שהתובעים שילמו להם את מלוא התמורה, כבר ביום 10.4.01.
התובעים טוענים כי ביום 17.8.03 הודיעו לנתבעות על ביטול ההסכם מחמת הפרתו היסודית ותבעו השבת התמורה ששילמו וכן על זכותם לפיצויים המוסכמים שנקבעו בגין הפרת ההסכם.
לטענת התובעים לא התייחסו הנתבעות כלל ועיקר גם למכתב הביטול ולא טענו כנגד צדקתו.

2.     התובעים עותרים איפוא לחיוב הנתבעות בסכומים כדלקמן:
השבת התמורה ששילמו לנתבעות בסכום כולל
של 87,900 ₪ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד ליום
הגשת התביעה - סה"כ                          111,558 ש"ח

סכום הפיצוי המוסכם בסך 5,000 דולר בערכו השקלי
ליום הגשת התביעה                         26,235 ש"ח

3.     הנתבעת מס' 1 (להלן: ש.ט.ר) לא הגישה בקשת רשות להתגונן במועד, וביום 15.11.04 ניתן נגדה פסק דין.
נתבעת מס' 2 (להלן: א.ג) הגישה בקשת רשות להתגונן. מגידרה, הוכחש כי לא הפרה את ההסכם וטענה כי בשל העובדה שלא קיבלה אישורי מס שבח נבצר ממנה להעביר את הזכויות לשם התובעים במועד שנקבע עפ"י סעיף 6 להסכם.
להלן נטען על ידי א.ג. כי ביצוע הרישום התעכב בשל חוב של מאות אלפי ₪ שחייבים הבעלים הקודמים של המקרקעין (להלן: קסלר) וכי א.ג. פנתה לתובעים והסבירה להם כי הנתבעות עושות ככל אשר לאל ידן כדי להשלים את רישום הזכויות. לגרסת הנתבעות, ביטלו התובעים את ההסכם בחוסר תום לב מוחלט.

4.     בין בעלי הדין הוסכם, כי פסה"ד שניתן נגד ש.ט.ר יבוטל וכי תינתנה לנתבעות רשות להתגונן מפני התביעה, ואלו אף תהיינה רשאיות להגיש כתב הגנה (בש"א 173850/05).

5.     הנתבעות הגישו ביום 17.3.05 כתב הגנה בגדרו טענו, בקצירת האומר כדלקמן:

5.1     כי רשמו לאחר חתימת ההסכם הערת אזהרה לזכות התובעים.

5.2     כי פניותיהם החוזרות ונשנות לקסלר לקבלת אישור מס שבח, לא העלו דבר וכי קסלר כמו גם עוה"ד פרי (להלן: פרי) התעלמו מפניותיהם.

5.3     הנתבעות טוענות כי שעה שפנו ביוזמתן לשלטונות מס שבח הסתבר להם כי אלו מתנים את הנפקת האישור להעברת זכויות בתשלום חוב מס שבח בסכום של מאות אלפי ₪.

5.4     לגרסת הנתבעות הם נאלצו לשלם את חוב מס השבח שחל מלכתחילה על קסלר.
הנתבעות טוענות כי התובעים היו מודעים לעובדת המניעה שעניינה חוב לשלטונות מס שבח ועל מאמצי הנתבעות להסירה אך חרף זאת, הודיעו, בחוסר תום לב, על ביטול ההסכם ויפוי הכוח ובכך מנעו למעשה את רישום הזכויות על שמם.

6.     על יסוד טענותיהן כפי שפורטו לעיל, הוסיפו וטענו הנתבעות כי לא הפרו את ההסכם כלל ועיקר ולחילופין טענו כי אין התובעים זכאים לגבות את סכום הפיצוי המוסכם.

עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.

ב.     המחלוקת

1.     האם הפרו הנתבעות את ההסכם בהפרה יסודית המזכה את התובעים בביטולו.

2.     האם ביטלו התובעים את ההסכם כדין.

3.     האם זכאים התובעים להשבת הסכומים ששילמו לנתבעות במסגרת ההסכם.

4.     האם זכאים התובעים לפיצוי המוסכם.



ג.     דיון וממצאים

1.     ההוראות הרלבנטיות של ההסכם
          במבוא להסכם הצהירו הנתבעות בין היתר:
"כי הזכויות שרכשו (הנתבעות מ.ב.ח) בחלקה נקיות מכל חוב ו/או שעבוד לאחר".
בסעיף 6 להסכם נקבע:
"6.1 המוכרים יעבירו את הזכויות בממכר על שם הקונים לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר תשלום מלוא התמורה, בכפוף להמצאת אישורים שיידרשו מן הקונים לצורך ביצוע ההעברה".
"6.2 המועד לביצוע הרישום לפי הוראות הסכם זה, ניתן להארכה בשל כל עיכוב ו/או מניעה שתהיה אם תהיה מצד הקונה ובין מצד לשכת רישום המקרקעין, רשויות מס שבח או כל גורם אחר שאינו בשליטת המוכר או שהמוכר לא יכול היה למנעו".
בסעיף 10 שעניינו פיצויים מוסכמים נקבע:
"10.1 הפר צד מן הצדדים תנאי יסודי מתנאי הסכם זה ובשל כך ביטל הצד שכנגד את ההסכם, ישלם הצד המפר לצד האחר פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך השווה ל-.5,000 דולר בתוספת מע"מ אשר ישולמו בש"ח לפי שער הדולר היציג הידוע במועד התשלום".
"10.2 אין באמור בסעיף 10.1 כדי למנוע מן הצד הנפגע מהפרה יסודית...כדי לפגוע בזכותו לתבוע אכיפת ההסכם ו/או בכל סעד אחר המוכר לפי הדין".
10.3. ...

2)     ביטול ההסכם

2.1     בתצהיר עדותו פירט התובע מס' 1 (להלן: סמואי) את מה שהגדיר כהפרה יסודית של ההסכם.
אין חולק כי הנתבעות לא העבירו את הזכויות במקרקעין לשם התובעים בתוך פרק הזמן הקבוע בסעיף 6.1 להסכם ובכך הפרו את ההסכם.

2.2     בסעיף 3 לתצהירו תיעד סמואי את פניותיו הרבות והתכופות לנתבעות בכתב ובעדותו בפני טען כי "פנה לנתבעות ובמיוחד לאדון שי ושאל מה מעכב את ביצוע העברת הזכויות אמרו לי יהיה בסדר תמתין בסבלנות, במהלך כמעט של שנתיים הייתי מתקשר מן הבית" (שם בעמ' 10, 9).
סמואי צירף לתצהירו לקט של מכתבים אשר פרקליטיו כתבו לנתבעות, מכתבים אלו מלמדים כי קודם שביטלו את ההסכם, דרשו התובעים מן הנתבעות לקיים את התחייבותן (מכתב עו"ד מנצור בשם התובעים מיום 25.5.03 מוצג נ/)3.
קודם לכן, ביום 28.4.03 פנו התובעים בעצמם למר שי צוקרמן שהינו לגירסתו המנהל ובעל המניות בנתבעת 2 (א.ג) ושטחו בפניו את בקשתם לרשום את הזכויות במקרקעין בשמם (נספח ב' לתצהיר סמואי).

2.3     צוקרמן שהעיד מטעם הנתבעות טען כי עו"ד אשבול הבהירה לתובעים במהלך חתימתה של התובעת מס' 2 על ההסכם, כי באותו שלב לא ניתן אלא לרשום הערת אזהרה לזכות התובעים ואלו השיבו כי מבחינתם מדובר בהשקעה לזמן ארוך וכי הערת אזהרה תספק אותם עד לרישום הזכויות (סעיף 7 לתצהירו).
צוקרמן אישר בתצהירו כי הערת אזהרה לטובת התובעים נרשמה רק כ-6 חודשים לאחר חתימת ההסכם וזאת בניגוד להוראת סעיף 10.2 להסכם לפיו היה על הנתבעות לרשום הערת אזהרה כבר כנגד התשלום האמור בסעיף 4.2.1 אשר בוצע ביום חתימת ההסכם.

2.4     חרף טענותיו המכבירות של צוקרמן בדבר אחריותם של קסלר ועו"ד פרי לעיכוב הניכר בטיפול בשאלות מס השבח כגורם שמנע את רישום זכויות התובעים (סעיפים 14-10 לתצהירו) לא היה בידו להציג ולו מסמך אחד המוכיח כי הנתבעות פנו לקסלר ו/או לעו"ד פרי בנושא זה. לגרסת צוקר כל פניותיו אל הנ"ל נעשו טלפונית (שם בעמ' 26 שורה 9) בפיו של צוקרמן לא היה מענה על השאלה המתבקשת מאליה, מדוע לא זומנה עו"ד פרי להעיד מטעם הנתבעות (שם בעמ' 27 שורות 6-5). לא זו אף זו, צוקרמן התקשה להשיב כיצד זה איפוא הצהיר בהסכם כי לא קיימים חובות ו/או שעבודים כלפי צד שלישי ופטר עצמו בטענה כי עו"ד פרי יידעה אותו כי הטיפול בשומות מס שבח עומד להסתיים (שם בעמ' 28 שורה 4).

2.5     גרסתו של צוקרמן אינה מניחה את הדעת:
טענתו לפיה הבין מן התובעים כי לא אצה להם הדרך ברישום הזכויות אינה מציעה תשובה הולמת למחדל הנתבעות באי רישום הערת אזהרה במועד.
ניסיונותיו לייחס לעו"ד פרי מחדלים בטיפולה בשומות מס שבח אינו מגובה בתימוכין כלשהוא המלמד כי הנתבעות פנו לעו"ד פרי בעניין זה;

2.6     ההימנעות הבלתי מוסברת מזימונה של עו"ד פרי למתן עדות מטעם הנתבעות מקימה לחובתן את החזקה לפיה נמנעו הנתבעות מזימונה של עו"ד פרי למתן עדות מתוך חשש כי עדותה באשר למידת השקידה שגילו במילוי התנאים המוקדמים לרישום זכויות התובעים במקרקעין - תהיה להם לרועץ.
השוו ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' מתתיהו (פ"ד מ"ה (4) 651 - ולקט האסמכתאות שם).

2.7     ככללו של דבר, ניסיונם של הנתבעים לסמוך טיעונם על הוראת סעיף 6.2 להסכם, בטענה כי לא היה בידם משך תקופה ממושכת, למנוע את העיכוב שנוצר בשל שומות מס שבח שהוצאו בגין העסקה עם קסלר - לא צלח.

2.8     אין חולק כי ביום 17.8.03 פנה פרקליטם דאז של התובעים, עו"ד יאקי אלגרנטי ל-ש.ט.ר במכתב (נספח ד/1 לתצהיר התובעים) לפיו העמיד את הנתבעות על מחדלם באי רישום זכויות התובעים בתוך 12 חודש מיום חתימת ההסכם בציינו כי מדובר בהפרה יסודית המזכה את התובעים בביטול ההסכם, ובסעיף למכתבו ציין:
"על כן מרשי מודיע בזאת על ביטול החוזה וכן על זכאותו לפיצויים המוסכמים הקובעים בסעיף 10.1 לחוזה המכר".

2.9     ביום 30.12.03 פנה פרקליט נוסף מטעם התובעים (עו"ד מ. כדריה) לנתבעות, איזכר את ביטול ההסכם ודרש את השבת התמורה בסכום משוערך ותשלום פיצויים (נספח ז' לתצהיר התובע).
     הנתבעות לא הגיבו על המכתבים האמורים.

2.10     חרף העובדות אשר פורטו לעיל שיש בהן כדי לפרנס ממצא לפיו לא זו בלבד שהנתבעות לא עמדו בהתחייבותם עפ"י סעיף 6.1 להסכם, אלא שגם מילאו פיהם מים ולא התייחסו כלל ועיקר לפניות התובעים - טענו הנתבעות כי בנקטם את דרך הביטול פעלו התובעים בחוסר תום לב.
אכן הלכה פסוקה היא כי נקיטת ברירת הביטול מחייבת עמידה בדרישות תום הלב (השוו; ע"א 1368/02 צמנטכל קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל (פ"ד נ"ז (1) 516).

2.11     בניסיונם להעלות על התובעים חוסר תום לב טענו הנתבעות כי התובעים ביטלו את ההסכם חרף היותם מודעים כביכול לניסיונות הנתבעות להסדיר את תשלום מס השבח כתנאי לרישום הזכויות.
טענה זו, לא הוכחה בפני ולמעשה הוכחשה במפורש בעדותו של סמואי שטען כי לא נאמר לו כלל כי קיים חוב למס שבח (שם בעמ' 10 שורות
7-6).
יתר על כן, מעדותה של עו"ד אשבול עולה כי נחשפה לבעיה הכרוכה בשומות מס שבח רק בשנת 2003 וכי הודיעה על כך לראשונה לב"כ התובעים עו"ד כדריה רק ביום 22.1.04 (עדותה בעמ' 19 שורות 12-4).
בדומה לכך, טענת הנתבעות לפיה נקטו התובעים בברירת הביטול בהשראת מצבם הכלכלי הדחוק - לא הוכחה כדבעי. סמואי העיד, שנקלע למצב כלכלי קשה רק בשנת 2004 (עדותו בעמ' 11 שורות 18-11) בעוד שמכתב הביטול נשלח ביום 17.8.03.
2.12     למעלה מן הדרוש אוסיף, כי טענת הנתבעות לפיה בוטל החוזה שלא בתום לב - תלויה על בלימה גם לאור הוראת הסיפא של סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) לפיה;
"לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול".

2.13     אני פוסק איפוא כי הנתבעות הפרו את ההסכם בהפרה יסודית הנגזרת הן מן התקופה הממושכת בה נמשכה ההפרה ובשים לב לקוצר ידם של הנתבעות לתקנה בתוך פרק זמן סביר ומכל מקום, לנוכח העובדה, כי הנתבעות לא כפרו בצדקת הביטול.

3.     זכות התובעים להשבה משוערכת

3.1     משבוטל ההסכם כדין זכאים התובעים, מכוח הדין להשבת התמורה ששילמו.
זכות ההשבה מעוגנת בסעיף 9 לחוק התרופות.
אשר לשיערוך סכום ההשבה גורסת ההלכה הפסוקה זה מכבר כי; "תשלום הסכום הנומינלי של כסף שהתקבל חודשים או שנים קודם לכן, לאו השבה סבירה ייקרא" (השוו: ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין נ' הורוביץ פ"ד ל"ה (3) 533.
עקבותיה של פסיקה זו הגורסת שיערוך סכום ההשבה ניכרים גם בפסיקה מאוחרת יותר ראו: ע"א 5393/03 אברהם פרג נ' יעל מיטל (ד"ע כרך ע' 839).

אני פוסק איפוא כי על הנתבעות להשיב לתובעים את סכום המכר בערכו המשוערך בסכום של 111,558 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.




4.     זכאותם של התובעים לפיצוי המוסכם

4.1     פסקתי לעיל, כי הפרת חובתם של הנתבעות להעביר את רישום הבעלות במקרקעין ע"ש התובעים עולה כדי הפרה יסודית.
עסקינן, בהפרה יסודית מסתברת, להבדיל מהפרה יסודית מוסכמת (על האבחנה בין השניים ראו ע"א 2953/04 תנובה נ' חכם ד"ע ע"א 841) שכן בעלי ההסכם נמנעו מלקבוע מהם התנאים בהסכם שהפרתם עולה כדי הפרה יסודית, למעט התניה בדבר ביצוע מדויק של תשלומי התמורה אשר הוגדרו כתנאי יסודי ועיקרי של ההסכם (סעיף 4.5 להסכם).

4.2     סעיף 10.1 להסכם שצוטט לעיל, מזכה את הצד הנפגע בפיצויים קבועים ומוערכים מראש בגין הפרת תנאי יסודי מתנאי ההסכם. הגם שבהעדר הוראה הסכמית מיוחדת, אלמנט זמן הביצוע בהסכם, אינו מהווה לכשעצמו תניה יסודית, סברתי כי מחדלן של הנתבעות בהפרת הוראת סעיף 6.1 להסכם וקוצר ידם להוכיח את זכותן להסתמך על הוראת סעיף 6.2 להסכם, עולה כדי הפרה יסודית ולו בשל אי ניצול האורכה שניתנה לנתבעות לקיים את התחייבותן לרישום הזכויות במקרקעין על שם התובעים.
(השוו פרשת צמנטכל הנ"ל בפסקה 5).
מן המקובץ עולה כי הפרתן של הנתבעות את הוראות סעיף 6.1 להסכם, מזכה את התובעים בסכום הפיצויים הקבועים בסעיף 10.1 להסכם, וזאת ללא כל קשר לטענות התובעים בעניין תנאי מקפח בחוזה אחיד.

(5)     סוף דבר
אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 137,793 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים הוצאות משפטי בסכום של 6,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

הודעה זכות ערעור.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון