להלן פסק דין בנושא הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות: פסק-דין ההליך 1. עניינה של תובענה זו בהסכם למכירת זכויות חכירה לדורות של המבקשים באולם מלאכה, הידוע כחלקת משנה 343/54 בגוש 7656 ברעננה (להלן: "הנכס"), למשיב. המבקשים עתרו לקבלת סעד הצהרתי, לפיו, ההסכם בוטל על ידם כדין עקב אי תשלום מלוא התמורה על-פיו. בנוסף עתרו הם, לאפשר להם לנכות מהכספים אשר עליהם להשיב למשיב עקב ביטול ההסכם, את הסכומים הבאים: את יתרת ההלוואה אותה חב המשיב לבנק ואשר להבטחת החזרתה נרשמה הערת אזהרה לגבי הנכס (סעד אותו זנחו בסיכומיהם), את סכום הפיצויים המוסכמים לפי ההסכם ודמי-השכירות שקיבל המשיב משוכר לו השכיר הנכס. עוד עתרו הם למנות את בא-כחם ככונס נכסים לביצוע את כל הפעולות הדרושות לצורך ביטול ההסכם (סעד אשר נזנח אף הוא בסיכומיהם). העובדות שאינן שנויות במחלוקת 2. א. ביום 30.12.02 נכרת בין המבקשים (בעלי זכות החכירה לדורות בנכס) לבין המשיב, הסכם למכירת הנכס למשיב (להלן: "ההסכם"). לפי ההסכם, התחייב המשיב לשלם למבקשים תמורת הנכס סכום בש"ח השווה ל- 70,000$ בצירוף מע"מ, בהתאם לשער היציג של הדולר הידוע בעת התשלום בפועל, ובלבד ששער זה לא יפחת מ- 4.736 ש"ח (סעיף 7(א) להסכם). ב. לפי ההסכם (סעיף 7(ב)(1) שבו), סכום בשקלים השווה ל- 10,000$ בצירוף מע"מ שולם על ידי המשיב למבקשים עד מועד החתימה על ההסכם ויתרת התמורה בסך של 60,000$ בתוספת מע"מ, היתה אמורה להשתלם עד ליום 30.3.2003 (סעיף 7(ב)(2) להסכם). ג. עוד נקבע בהסכם, כי החזקה בנכס תמסר לידי המשיב ביום 30.3.03 (סעיף 5(א) להסכם) - מועד גמר תשלום התמורה. אולם נקבע, כי היה והמשיב ימצא שוכר לנכס, תועבר לו החזקה בנכס תוך 5 ימים. ד. בפועל נמסרה החזקה בנכס למשיב על מנת שישכירו לאחר, בטרם שילם המשיב למבקשים את יתרת התמורה כאמור. ה. המשיב לא עמד במועד הקבוע בהסכם לתשלום יתרת התמורה וביקש מדי פעם לשלם סכומים שונים על חשבון יתרת התמורה באיחור. המבקשים נעתרו לארכות שביקש ולפיצול תשלום יתרת התמורה לתשלומים שונים. ו. נוכח אי תשלום יתרת התמורה במועד, סוכם בין הצדדים, כי החל מ- 2.12.03 ועד תשלום מלוא התמורה החוזית, ישלם המשיב למבקשים דמי שכירות חודשיים בסך השווה ל-500$. גם בתשלום זה לא עמד המשיב ושילמו רק בגין חדשיים (דצמבר 2003 וינואר 2004) (סעיפים 16, 17 לתצהיר המבקש). ז. בשלב מסוים ולאחר שלפי חישובם טרם קיבלו המבקשים את מלוא התמורה לפי ההסכם, רבית בגין האיחורים ודמי השכירות כאמור בס"ק ו' לעיל, התרו הם במשיב (במכתב בא-כחם מיום 4.6.04, נספח ו' לתצהיר המבקש) שאם לא ישלם את יתרת חובו הנטענת עד ליום 20.6.04, יבטלו הם את ההסכם עמו. ביום 29.6.04 ניתנה למשיב ארכה אחרונה לתשלום יתרת התמורה עד ליום 4.7.04 (נספח ז' לתצהיר המבקש). ח. ביום 1.7.04 מסר המשיב למבקשים שיק דחוי על סך של 22,950 ₪ ולגרסת המבקש, הבטיח להשלים את יתרת חובו עד ליום 4.7.04 (סעיפים 30 ו-31 לתצהיר המבקש). אליבא דמשיב, הסכום האמור נועד לכסות את המע"מ בגין התשלום בסך של 135,000 ₪, אשר שולם על ידו שנה קודם לכן, באמצעות הלוואה בנקאית (סעיפים 9, 10 ו-13 לתצהיר המשיב). ט. ביום 6.7.04 הודיעו המבקשים למשיב על ביטול ההסכם והשיבו לו את השיק האמור (נספח ח' לתצהיר המבקש). הפלוגתאות 3. האם שילם המשיב למבקשים את מלוא התמורה בגין הנכס, כגרסתו, או שמא נותרה יתרת חוב כגרסת המבקשים. אם גרסת המבקשים היא הנכונה, האם זכאים הם לסעדים הנתבעים על ידם, כאמור. תשלום התמורה 4. א. לגרסת המבקשים, שילם להם המשיב על חשבון התמורה בגין הנכס את הסכומים הבאים: (1) עובר לחתימת ההסכם, סכום כולל של 27,718.80 ₪ (השווים ל- 5,000$ בצירוף מע"מ (בשיקים) ו- 5,000$ (במזומן)) (סעיף 3 לתצהיר המבקש). לגרסתם (עמ' 16 לפרטיכל, ש' 24-27), המשיב לא שילם את המע"מ בגין הסכום של 5,000$, אשר שולם במזומן, ולכן לא הוציאו בגינו חשבונית מס. (2) ביום 16.3.03 מסר המשיב למבקשים שיק על סך 48,000 ₪, על חשבון יתרת התמורה, השיק לא כובד. ביום 11.5.03 שילם המשיב למבקשים סכום המייצג את סכום השיק האמור (8,475$ בצירוף מע"מ) וסכום נוסף של 2,260$ בצירוף מע"מ (סעיף 9 לתצהיר המבקש) והבטיח להשלים היתרה בהקדם. לגרסת המבקשים (עמ' 17 לפרטיכל, ש' 1-6) רק ב-11.5.03 (חשבונית מס' 720) שילם המשיב את המע"מ בגין התשלום במזומן של 5,000$ ששולם להם עובר לכריתת ההסכם (וראו גם, סעיף 3 לסיכומי המבקשים). (3) ביום 23.5.03 שילם המשיב על חשבון התמורה סך של 27,730 ₪ (סעיף 10 לתצהיר המבקש, חשבונית מס' 721). (4) בחודש יולי שנת 2003, קיבל המשיב הלוואה בסך של 135,000 ₪ מבנק לאומי לישראל בע"מ לצורך מימון רכישת הנכס. סכום ההלוואה הועבר במישרין למבקשים ביום 30.7.03 (סעיף 12 לתצהיר המבקש, נספח ה' לתצהיר המשיב). אין חולק כי המע"מ בגין סכום זה לא שולם במועד העברת הסכום האמור. (5) ב- 18.9.03 שילם המשיב למבקשים סך של 2,000$ במזומן, המהווים 8,860 ₪, על חשבון התמורה (סעיף 14 לתצהיר המבקש). (6) ביום 9.1.04 שילם המשיב למבקשים סכום של 11,210 ₪ על חשבון התמורה (סעיף 18 לתצהיר המבקש). (7) ביום 2.4.04 מסר המשיב למבקש שלושה שיקים על חשבון התמורה, בסכום כולל של 46,800 ₪ (סעיף 20 לתצהיר המבקש, חשבונית מס' 737). (8) ביום 1.7.04 מסר המשיב למבקשים שיק על סך 22,950 ₪ בגין המע"מ על התשלום האמור בס"ק (4) בסך 135,000 ש"ח (סעיף 30 לתצהיר המבקש). שיק זה הוחזר למשיב, לגרסת המבקש, במצורף למכתב בא-כחו (נספח ח' לתצהיר המבקש). ב. המשיב חולק על חלק מהתשלומים הנטענים על-ידי המבקשים: (1) לגרסתו (סעיף 6 סיפא לתצהירו), שולם על ידו "עד ובמעמד חתימת ההסכם סך של 10,000$ בצירוף מע"מ". אולם, הוא קיבל חשבונית מס רק בגין חלק מסכום זה, היינו, 27,918 ₪, המהווה 5,000$ בצירוף מע"מ (חשבונית מס' 710). לטענתו, בנוסף לסכומים של 27,918 ₪ ו- 5,000$ (במזומן), שהמבקשים מודים בקבלתם, הוא שילם גם סך 4,000 ₪ (בשיק נ/1), המהווה את סכום המע"מ בגין התשלום של 5,000$ במזומן. (2) עוד גרס הוא, כי שילם למבקשים ביום 11.5.03 סכום כולל של 83,131 ₪ (מהם 5,000$ במזומן) ולא כנטען על-ידי המבקשים (סעיף 7 לתצהירו, חשבונית מס' 720). (3) בנוסף טוען הוא, כי שילם למבקשים על חשבון התמורה סכום של 10,454 ₪, המהווים 8,860 ₪ בצירוף מע"מ (סעיף 15 לתצהירו המשלים). המחלוקת בין הצדדים ביחס לתשלום זה מתמקדת בתשלום המע"מ בגין הסכום של 8,860 ₪, שגם המבקשים מודים בקבלתו עוד ביום 18.9.03, כאמור לעיל. ג. בגין התשלומים במחלוקת הוצאו חשבוניות מס כמפורט להלן: (1) חשבונית מס' 710, הנושאת תאריך 9.12.02 (נ/2), המתייחסת לתקבולים הבאים: 5,000 ₪ במזומן, שיק מס' 592 על סך 18,660 ₪ ומע"מ בסך של 4,258.80 ₪ - סך הכל 27,918.80 ₪. (2) חשבונית מס' 720, הנושאת תאריך 11.5.03 (נספח ד' לתצהיר המשיב), המתייחסת לתקבולים הבאים: סך של 47,950 ₪ וסך של 5,000$ (לפי 4.5 ₪) המהווים 22,500 ₪ ומע"מ בגין שני הסכומים, בסך של 12,681 ₪ - סך הכל 83,131 ₪. (3) חשבונית מס' 739, הנושאת תאריך 19.5.04 (נספח יא לתצהיר המשלים של המשיב) המתייחסת לתקבול בסך של 8,860 ₪ ומע"מ בסך של 1,594.80 ₪ - סך הכל 10,454.80 ₪. 5. א. אחת המחלוקות בין הצדדים מתייחסת, כאמור, לתשלום על סך 5,000$ בצירוף מע"מ, אשר לטענת המשיב שולם על ידו עוד ביום 11.12.02, אך מטעמים השמורים עם המבקשים, אלו לא הוציאו לו חשבונית מס בגינו עד עצם היום הזה. ואילו לטענת המבקשים, רק ביום 11.5.03 שילם להם המשיב את המע"מ בגין התשלום של 5,000$ במזומן ששילם להם עובר לכריתת ההסכם ולכן, הוצאה על ידם חשבונית מס (מס' 720) בגין התקבול של 5,000$ האמור, רק בעת קבלת התשלום בגין המע"מ החל על סכום זה. טוען המשיב, כי הסכום המייצג 5,000$ בתוספת מע"מ, המופיע בחשבונית מס' 720 מיום 11.5.03, שולם על ידו במזומן במועד הוצאת חשבונית זו, על חשבון יתרת התמורה, ואין קשר בין סכום זה לבין התשלום ששולם על ידו עובר לכריתת ההסכם. ב. כתמיכה לגרסת המשיב, לפיה שילם למבקשים את סכום המע"מ בגין התשלום של 5,000$ במזומן ששילם עובר לכריתת ההסכם, הציג הוא את הראיות הבאות: ראשית, קבלה בכתב ידו של המבקש (נ/3) המעידה כי המשיב שילם לו על חשבון התמורה סכומים של 5,000$ ו-5,000 ₪ (בשיק מס' 567 שמתברר כי נמשך על סכום של 4,000 ₪ בלבד - נ/1); שנית, שיק מס' 567, משוך לפקודת המבקש, בסכום של 4,000 ₪, זמן פרעון 9.12.02 - אשר לגרסתו, פרעונו לא נזכר על-ידי המבקשים ואשר לטענתו, מגלם את סכום המע"מ בגין התשלום של 5,000$ במזומן, ששולם על-ידו עובר לכריתת ההסכם; שלישית, הוראת סעיף 7(ב)(1) להסכם, לפיה מאשרים המבקשים, כי עד למועד חתימת ההסכם, קיבלו מאת המשיב סכום של 10,000$ בצירוף מע"מ, על חשבון התמורה; רביעית, האמור בחשבונית מס' 720 מיום 11.5.03, המאשש תשלום סכום השווה ל- 5,000$ בצירוף מע"מ; חמישית, העובדה כי בחשבונית מס' 710, מיום 9.12.02, המתייחסת לתקבול בסכום השווה ל- 5,000$ בצירוף מע"מ, אין התייחסות לתקבול נוסף בסך של 5,000$, שהמבקשים מודים בקבלתו עובר לכריתת ההסכם. ג. לא שוכנעתי כלל ועיקר מטענות המשיב. אשר לקבלה נ/3: כל שיש בה הוא אישור מצד המבקש, כי ביום 11.12.02 (כשלושה שבועות לפני כריתת ההסכם) קיבל מהמשיב 5,000$ ו- 5,000 ₪ על חשבון התמורה החוזית. אין במסמך זה כל תמיכה לטענת המשיב, כי התשלום בסך 5,000 ₪ שולם בגין מע"מ, ממילא לא מייצג גובה סכום זה את המע"מ בגין 5,000$ (שהנו 900$). מדובר בקבלה בגין חלק מהתשלומים ששילם המשיב למבקשים עובר לכריתת ההסכם. יתכן שהסך של 5,000 ₪, אשר נזכר בקבלה, הוא הסכום המופיע בחשבונית 710. אשר לשיק מס' 567 (נ/1), אשר לטענת המשיב מגלם המע"מ בגין הסכום של 5,000$ ששילם עובר לכריתת ההסכם. נראית לי טענת המבקש, כי אין בטענה זו ממש, שכן, המשיב נהג לשלם את המע"מ בגין תשלומים ששילם על חשבון התמורה בשיק דחוי (על מנת להרוויח את הזמן עד למועד החובה בהעברת המע"מ) ובסכום מדויק, עד לאגורה (ראו למשל, נ/2). לפיכך, מסקנתי היא, כי סכום זה שולם עובר לכריתת ההסכם על חשבון התמורה ולא על חשבון המע"מ. אשר לחשבוניות מס' 710 ו-720 - אף הן אינן עומדות בסתירה לגרסת המבקשים. אפשר ללמוד מהן, כי התקבול בסך 5,000$ במזומן, נעדר מן החשבונית הראשונה (מס' 710), אך בעת תשלום המע"מ בגינו, ב-11.5.03, הוצאה החשבונית השנייה (מס' 720). כפי שכבר צוין לעיל, בכל מערכת היחסים שבין הצדדים ביקש המשיב לשלם את המע"מ בגין תשלומים רק בעת חלות התשלום על המבקשים ולכן הוצאו החשבוניות, רק בעת השלמת המע"מ בגין כל תקבול. אשר לאמור בהסכם. אכן שוכנעתי כי האמור בהסכם לענין תשלום 10,000$ בצירוף מע"מ לא שיקף את המציאות, בכל הנוגע לתשלום המע"מ. הדבר נבע מחוסר רצונו של המשיב לשלם את סכום המע"מ ביחד עם התשלום החב במע"מ. ד. המסקנה העולה מן האמור היא, כי המשיב לא שילם למבקשים סכום של 5,000$ בצירוף מע"מ מתוך יתרת התמורה. 6. אשר למחלוקת בנוגע לתשלום המע"מ בגין התשלום בסך של 8,860 ₪. שוכנעתי מגרסת המבקשים, לפיה המשיב לא שילם את המע"מ בגין תקבול זה, על אף שהמבקשים מסרו לו חשבונית מס בגין תשלום זה בצירוף מע"מ (חשבונית מס' 739). אני מבססת את הכרעתי על העובדה, שהחשבונית נושאת תאריך 19.5.04 בשעה שהתקבול התקבל כבר ביום 18.9.03 (לפי גרסת המבקש, שבה אני נותנת אמון), האיחור בהוצאת החשבונית מלמד, כי המשיב לא שילם את המע"מ בגין התקבול במועדו, כפי שנהג במקרים אחרים. שנית, מעיון בנספח ז' לתצהיר המשיב, אשר לטענתו מהווה תחשיב יתרת חובו נכון לראשית חודש יוני 2004, עולה, כי לא שולם על ידו המע"מ בגין התשלום של 8,860 ₪. לצד סכום זה צוין בתחשיב מפורשות "2,000$ בלי מע"מ". לפיכך, אני מגיעה למסקנה, שהמשיב לא שילם למבקשים גם את המע"מ בגין התשלום של 8,860 ₪, בסך 1,594.80 ₪. 7. יתר על כן, המשיב אינו חולק על כך, כי עד למתן הארכה האחרונה, לא שילם הוא את סכום המע"מ בגין התשלום בסך של 135,000 ₪ שהועבר למבקשים כבר ביום 30.7.03 במישרין על ידי הבנק (סעיפים 9, 10 ו-13 לתצהיר המשיב). כלומר, טרם מתן הארכה לתיקון ההפרה, המשיב לא שילם למבקשים את המע"מ בגין תשלום זה בסך של 22,950 ₪. 8. כפי שצוין בסעיף 2ו' לעיל, סוכם בין הצדדים כי החל מ- 2.12.03 ועד לתשלום מלוא התמורה החוזית, ישלם המשיב למבקשים דמי שכירות בסך של 500$ לחודש בגין הנכס (וראה גם עדות עו"ד פלג בעמ' 7 לפרטיכל, ש' 22-27). המשיב שילם את דמי השכירות בגין החודשים דצמבר 2003 וינואר 2004 בלבד (חשבוניות מס' 729 ו-731, נספח ג' לתצהיר המבקש) ונותר חייב למבקשים עד למועד הודעת הביטול סכום כולל של 2,500$ (בגין החודשים פברואר עד יוני 2004). 9. אשר לטענת המבקשים בנוגע לזכאותם לריבית לפי סעיף 10(ח) להסכם בגין הפיגורים בתשלום התמורה, הסעיף לפי תוכנו אינו חל על פיגור בתשלום התמורה, אלא על תשלום שצד אחד להסכם שילם במקום הצד השני (ראו סעיף 10(ז) להסכם). 10. המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא, שהמשיב נותר חייב למבקשים את הסכומים הבאים: סכום השווה ל- 5,000$ בצירוף מע"מ (סעיף 5ד' לעיל), סך של 1,594.80 ₪ (מע"מ בגין התשלום של 8,860 ₪) (סעיף 6 לעיל), סך של 22,950 ₪ (מע"מ בגין התקבול של 135,000 ₪) (סעיף 7 לעיל) ודמי שכירות בסכום השווה ל- 2,500$ בצירוף מע"מ (סעיף 8 לעיל). באי תשלום כל אחד מסכומים אלו הפר המשיב את ההסכם הפרה יסודית. הפרה זו לא תוקנה על-ידי המשיב, על אף שניתנה לו ארכת חסד אחרונה, שכן הסכום שהציע למבקשים לא כיסה את חובו, אלא רק את חלק החוב שמקורו במע"מ בגין התשלום של ה-135,000 ₪ (22,950 ₪) ובכך לא היה די כדי לתקן את ההפרה היסודית. 11. מן המקובץ עולה, כי ענייננו במוכרי נכס, בני כ- 80, אשר היו אמורים לקבל את יתרת תמורת הנכס בתשלום אחד, תוך שלושה חודשים ממועד כריתת ההסכם, ותחת זאת נקלעו לפרשיה מתמשכת ומעיקה, במסגרתה שילם להם הרוכש על חשבון התמורה "טיפין טיפין", כאוות נפשו, ותוך ניצול טוב לבם ולא השלים את מלוא התמורה עד עצם היום הזה. לא זו בלבד שלא שילם למוכרים את שהגיע להם, אלא המשיב הפיק רווח מהנכס, על-ידי השכרתו לאחר. אף לאחר שסוכם כי ישלם למבקשים דמי שכירות בגין הנכס, עשה כן רק במשך חדשיים ולא יסף. יתר על כן, ברצותו שכספי המע"מ בהם הוא חב ימצאו ברשותו כל עוד לא חייב המוכר להעבירם לשלטונות המע"מ, ביקש לשלמם בנפרד ובכך גרם לסרבול ההתחשבנות בין הצדדים, להוצאת חשבוניות לא במועדן, דבר שהקשה לבסוף על המבקשים להוכיח את יתרת חובו. לא פלא, שבסופו של יום גם סבלנות המבקשים הגיעה לקיצה, ולאחר מתן ארכות לתשלום, הודיעו למשיב על רצונם לבטל את ההסכם. בנסיבות אלו, העובדה שעד למועד ביטול ההסכם נתנו המבקשים למשיב ארכות לתשלום, עד כי לא חפצו עוד לעשות כן, אין לראותה כשימוש בחוסר תום לב בזכות הביטול. ההפרות החוזרות ונשנות של ההסכם מצד המשיב, לא היו הפרות פעוטות ערך, אלא הפרות יסודיות, בהתחשב בפרק הזמן של האיחור בתשלום יתרת התמורה, בסכומים שהמשיב נותר חייב למבקשים, באי עמידתו בארכות החסד שניתנו לו לתיקון ההפרות, ובנסיונו לחמוק מתשלום יתרת התמורה תוך ניצול תמימותם של המוכרים. בנסיבות אלו, יש לראות בהפעלת זכות הביטול על ידי המבקשים משום שימוש בזכות זו בתום לב. התוצאה 12. א. הנני מצהירה כי ההסכם בין הצדדים, מיום 30.12.02, בוטל כדין על ידי המבקשים ביום 6.7.04; ב. הנני מצווה על המשיב להשיב למבקשים את החזקה בנכס, כשהנכס במצב כפי שהיה בעת כריתת ההסכם, למעט בלאי טבעי; ג. על המשיב להשיב את הנכס למבקשים כאשר הזכויות בו נקיות מכל שעבוד, עיקול, או כל זכות צד שלישי, לרבות הערות האזהרה שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין על זכויות המבקשים בנכס לזכות המשיב ולזכות בנק לאומי לישראל בע"מ. כל ההוצאות הכרוכות בכך, תחולנה על המשיב; ד. המשיב יסב את זכויותיו על פי הסכם שכירות הנכס למבקשים; ה. כנגד ביצוע האמור בס"ק ב'-ד' לעיל, ישיבו המבקשים למשיב את כל הסכומים ששילם על להם על חשבון התמורה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום תשלומם ועד ליום השבתם, בכפוף לאמור להלן. ז. הנני מצהירה כי המבקשים זכאים לפיצויים המוסכמים בסכום השווה ל- 10,000 $ בצירוף רבית חוקית החל ממועד ביטול ההסכם ועד מועד התשלום. ח. המבקשים זכאים לקזז מהסכומים שעליהם להשיב למשיב את הסכום האמור בס"ק ז' ואת דמי השכירות שגבה המשיב משוכר הנכס ולא שולמו להם (ראו, ע"א 741/79, כלנית השרון השקעות ובנין (1978) בע"מ נ' הורביץ, פ"ד לה(3) 533, 542 (1981)), בצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק. ט. המשיב ישלם למבקשים את אגרת המשפט ששולמה על-ידי המבקשים ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪, והכל בצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק עד מועד התשלום בפועל. סכומים אלו ניתנים אף הם לקיזוז מסכומי ההשבה כאמור. חכירהחוזהחכירה לדורותמכירת זכויות