להלן פסק דין בנושא בקשה לאישור שיעבוד: פסק דין רקע ביום 5.2.07 פנה המבקש אל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בבקשה לאשר שעבוד מקרקעין במושב תלמי מנשה, הידועים כגוש 3837 חלקה 25 (להלן: "המקרקעין") בהם הוא מחזיק להבטחת פירעון הלוואה בסך 1,300,000 ש"ח אותה ביקש ליטול מהבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ. המינהל סירב לאשר את שעבוד המקרקעין עקב תביעה להפסקת שימוש חורג שהוגשה נגד המבקש בבית משפט השלום ברחובות, שעודנה תלויה ועומדת. בתובענה שלפני עותר המבקש כדלהלן: א. להצהיר כי מעמדו של המבקש במקרקעין הוא מעמד של "חוכר לדורות" הזכאי להירשם כחוכר לדורות על המקרקעין ל - 4 תקופות בנות 49 שנים כ"א. ב. להצהיר כי המבקש זכאי לרשום משכנתא על המקרקעין ולצורך כך לחייב את המינהל לחתום על כל המסמכים הנדרשים לשם כך. ג. להצהיר כי אין קשר עובדתי ו/או משפטי להליכים המשפטיים המתנהלים בין המבקש למינהל בשאלת השימוש החורג בנכס לבין זכותו של המבקש ליתן את המקרקעין כבטוחה ולרשום משכנתא על המקרקעין. ד. להורות למינהל לחתום על ההתחייבות לרישום משכנתא על זכויות המבקש במקרקעין ולחתום על כל המסמכים הנדרשים לכך. ביום 12.5.08 הוריתי לבעלי הדין לטעון לאפשרות שהסעד המבוקש בסעיף ד לתובענה יהיה כפוף לכך שהמינהל יהיה רשאי להוסיף למסמכי השעבוד הערה לפיה אין בהסכמתו לשעבוד המקרקעין כדי הסכמה לשימוש שאינו חקלאי במקרקעין או ויתור על כל סעד כנגד שימוש כזה. ביום 18.8.08 הודיע המינהל כי נותר בעמדתו לפיה כל עוד המבקש מפר את תנאי החכירה יסרב המינהל לאפשר שעבוד של המקרקעין. טענות המבקש בשנת 1990 רכש המבקש את זכויותיו במקרקעין כבן ממשיך להוריו יונה וגיטל המרמן ז"ל. בתחילה עסק בגידול בקר ובחקלאות אולם ענפים אלה נקלעו למשבר ונגרמו לו הפסדים כספיים גדולים. כדי למנוע קריסה כלכלית החל המבקש לעסוק בתחומים מותרים אחרים תוך שימוש במקרקעין. ביום 4.8.04 הגיש המינהל נגד המבקש תביעה בה תבע הפסקת שימוש חורג במקרקעין (להלן: "תביעת המינהל") תביעה זו עדיין תלויה ועומדת. המבקש נזקק להלוואה שלהבטחת פירעונה הוא מבקש לשעבד את זכויותיו במקרקעין, אולם המינהל מתנגד לאשר למבקש לשעבד את זכויותיו במקרקעין, ללא כל בסיס חוקי. טענות המינהל המקרקעין נכללים בשטח המוחכר למושב תלמי מנשה לצרכי חקלאות ומגורים על פי הסכם משבצת שנכרת בין המינהל לבין אגודת המושב (להלן:"הסכם המשבצת"). אגודת המושב נותנת רשות לחבריה להחזיק ולהשתמש בשטח הנכלל בהסכם המשבצת כברי רשות בלבד. המקרקעין הוחכרו לאגודת המושב למטרה חקלאית ובהתאם לכך נקבעו דמי חכירה אפסיים. נגד המבקש מתנהלת תביעה לפינוי וסילוק יד (ת.א 2980/04) בבית משפט השלום ברחובות, בה נטען כי המבקש משכיר מבנים שיועדו לגידול עגלים ולצרכים חקלאיים לצדדים שלישיים. על פי הוראות סעיף 8 להסכם המשבצת העברה של זכות במקרקעין טעונה אישור של המינהל. שעבוד המקרקעין הינו העברה מותנית של הזכויות במקרקעין ועל כן טעון שעבוד כזה אישור של המינהל. המבקש עושה במקרקעין שימושים חורגים בניגוד להסכם המשבצת ונוכח החלטות המינהל 755, 979 ו 1101, שימושים אלה אינם ברי הסדרה. על כן, רשאי המינהל שלא ליתן הסכמתו לשעבוד המקרקעין. על פי סעיף 3.11 לנוהל מס' 21.26 להעברת זכויות בנחלות, אין להמשיך בתהליך העברת זכויות מקום שנעשה בנחלה שימוש שאינו חקלאי, כל עוד לא הוסדר השימוש על פי ההוראות או שהופסק שימוש זה. על פי סעיף 3.3.4 לנוהל מס' 36.45 למתן התחייבות לרישום משכנתא במגזר העירוני, טרם מתן התחייבות לרישום משכנתא, יש לבדוק שהמבקש עמד בתנאי ההתקשרות. מאחר והשימוש שעושה המבקש במקרקעין אינו בר הסדרה עליו להפסיקו בטרם יסכים המינהל לבקשתו. על פי החלטה 823 של מועצת מקרקעי ישראל על אגודת המושב להכין תוכנית חלוקה של השטח הכלול בהסכם המשבצת בטרם ניתן יהיה לערוך חוזי חכירה בין המינהל לבין כל אחד מבעלי המשקים במושב תלמי מנשה. דיון א. בתשובה לבקשת המבקש למתן התחייבות לרישום משכנתא, הודיע המינהל למבקש ביום 7.2.07, כדלהלן: "בתשובה לבקשת הבנק הננו להודיעכם שלא ניתן לתת הסכמה לרישום משכנתא בתיק הנ"ל מכיוון שהתיק נמצא בהליך משפטי לשימוש חורג". מתשובה זו של המינהל עולה כי דחיית הבקשה למתן התחייבות לרישום משכנתא אינה קשורה למעמדו של המבקש במקרקעין. משכך ומשהמבקש לא צירף את "החקלאי תלמי מנשה" אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ אשר קשורה עם המינהל בהסכם המשבצת (נספח א לתשובת המינהל), איני רואה לנכון לדון במעמדו של המבקש או ליתן את הסעד המבוקש בעניין זה. ב. בסעיף 8 להסכם החכירה (נספח ב לתשובת המינהל), נקבע: "אין האגודה רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה, כולן או חלקן, בכל דרך שהיא או להשכיר, או לשעבד, או למסור חלק כל שהוא מהמשבצת, בלא לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר. המשכיר רשאי להתנות מתן הסכמתו בתנאים המקובלים אצלו אותה עת לגבי שוכרים מסוגה של האגודה... לעניין סעיף זה אחראית האגודה לפעולות חבריה, ודין הפרה ע"י חבר מחברי האגודה כדין הפרה ע"י האגודה עצמה." ג. ביום 22.1.07 פרסם המינהל נוהל מס' 36.45 בנושא מתן התחייבות לרישום משכנתא במגזר העירוני (נספח ב לתשובת המינהל) וככל הנראה הנוהל האמור משמש את המינהל גם לגבי חוזים חקלאיים. על פי סעיף 3.3.3 לנוהל האמור על המטפל בבקשה למתן התחייבות לרישום משכנתא לוודא קיום תנאים המנויים בסעיף 3.3.3 בהם תנאי לפיו "הפונה עמד בתנאי ההתקשרות". ד. לטענת המבקש, הנוהל שעל פיו מבקש המינהל לפעול מהווה מסמך פנימי המסדיר את עבודת המינהל ואין בו כדי לבסס זכויות או חובות של המבקש. הנחיות המינהל נועדו להסדיר את פעילות המינהל בהתאם לסמכויות שהוענקו למינהל בדין ובהתאם לקבוע בהסכמי החכירה שבין המינהל לבין החוכרים. על פי האמור בסעיף 8 להסכם החכירה החל על המקרקעין רשאי המינהל להתנות הסכמתו לשעבוד המקרקעין בתנאים הקבועים בהנחיותיו הפנימיות, כל עוד עומדים תנאים אלה במגבלות המשפט המינהלי. הנחיות המינהל הקבועות בנוהל 36.45 לפיהן אין המינהל נותן התחייבות לרישום משכנתה במקרה שחוכר אינו עומד בתנאי ההתקשרות פוגעת בחוכר באופן פחות קשה מאשר ביטול הסכם החכירה, ויש בה כדי לסייע למינהל לפקח על יישום המטרות שלשמן מוחכרת הקרקע של המדינה. לפיכך, נראה כי אף אם גלומה בנוהל 36.45 פגיעה בחוכר מדובר בפגיעה מידתית שנועדה למטרה ראויה. ה. לטענת המבקש, בנוהל 21.26 להעברת זכויות בנחלות קיימת הנחיה לפיה לא יטפל המינהל בהעברת זכויות בנחלה מקום שנעשה בנחלה שימוש שאינו חקלאי (סעיף 3.11). הנחיה כזו אינה כלולה בנוהל 36.45. מכאן, שהמינהל אינו יכול לסרב ליתן למבקש התחייבות לרישום משכנתא בטענה שהמבקש עושה במקרקעין שימוש שאינו חקלאי. איני מוצא ממש בטענת המבקש. מקום שהחוכר עושה במקרקעין שימוש לא חקלאי ובניגוד למטרות שלשמן הוחכרו המקרקעין יש לראותו כמי שלא עמד בתנאי ההתקשרות ובהתאם להנחיות הקבועות בנוהל 36.45 תדחה בקשתו למתן התחייבות לרישום משכנתא. ו. בסיכומיו טוען המבקש כי אין זה מתפקידו של בית המשפט כאן להכריע בשאלה האם השימוש עליו הצהיר המבקש הינו בגדר שימוש חקלאי אם לאו והכרעה בשאלה זו יש להותיר לבית משפט השלום ברחובות. אין בידי להסכים לטענה זו. המבקש הגיש לבית משפט זה תובענה בה הוא עותר לחייב את המינהל ליתן לו התחייבות לרישום משכנתא, ממילא הנטל עליו להוכיח שהוא עומד בתנאים שנקבעו בהנחיות המינהל למתן התחייבות כאמור. משמצאתי שעל פי הנוהל 36.45 עמידה בתנאי ההתקשרות מהווה תנאי למתן התחייבות לרישום משכנתא, על המבקש להוכיח כי הוא עומד בתנאי ההתקשרות. ז. בסעיף 3 לחוזה החכירה (נספח א לתשובת המינהל), נקבע: "מטרת השכירות היא: א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד; ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד. ג. ..." נוכח האמור עד כאן, כדי לזכות בסעד המבוקש על המבקש להוכיח שהוא עושה במקרקעין שימוש חקלאי. ח. בסעיף 6 לתצהירו מיום 5.8.07 ציין המבקש: "בהעדר פרנסה אחרת ועקב הפסדים הכספיים האדירים שנגרמו לי ומתוך ניסיון להימנע מקריסה מוחלטת, פניתי, בילת ברירה, למקרות פרנסה חלופיים המותרים במסגרת זכויותיי בנחלה..." בחקירתו העיד המבקש (ש' 6 בע' 1 לפרוטוקול מיום 11.11.07): "ש. באשר לסעיף 6 לתצהירך - על איזה מקורות פרנסה חלופיים מדובר. ת. השכרתי את המקום לאדם שנותן שירות למכונות חקלאיות, מבצע תיקונים לטרקטורים. זה מוסך שנותן שירות לכלים חקלאיים כמו טרקטורים." השכרת המקרקעין לצורך הפעלת מוסך לתיקון טרקטורים אינה בגדר שימוש חקלאי במקרקעין. ט. לטענת המבקש, על פי החלטה 1101 של מועצת מקרקעי ישראל ניתן לבצע שימוש שאינו חקלאי במקרקעין ואף להשכירם לצד שלישי. שימוש במקרקעין שלא למטרות חקלאיות על פי תנאי החלטה 1101 שלעיל, מחייב היתר מצד המינהל בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 2 להחלטה, ותשלום דמי חכירה בהתאם לקבוע בסעיף 3 להחלטה. המבקש לא ביקש וממילא לא קיבל מהמינהל היתר בהתאם להחלטה 1101 שלעיל ואף לא טען כי הוא עומד בתנאים של החלטה 1101. ממילא אין בהחלטה האמורה כדי להכשיר את השימוש שעושה המבקש במקרקעין. סוף דבר המבקש לא עמד בנטל להראות שהוא עומד בתנאי ההתקשרות וממילא לא הראה שעל פי נוהל 36.45 של המינהל זכאי הוא לקבל מהמינהל התחייבות לרישום משכנתא. לפיכך, החלטתי לדחות את התובענה. המבקש ישלם למשיב את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך -.20,000 ₪. שעבוד