איחור בהודעה לקבלן


מה דינו של רוכש המודיע על ליקוי או אי התאמה לאחר המועד הנקוב בחוק ?

איחור במתן ההודעה לקבלן על אי התאמה לא ינעל את הרוכש מלתבוע את הקבלן.

אין לנעול את הדלת בפני הרוכש, יש וחובת תום הלב תעמוד לימינו של הקונה ותטה את הכף לחיובו של הקבלן בגין אי התאמות, אף אם איחר הרוכש במתן ההודעה בדבר אי התאמה.

כמו כן, לא רק שאיחור במתן ההודעה לא ינעל את הדלת מלתבוע בגין אי התאמה אלא אף לא ישחרר את הקבלן מחובת תום הלב יכול ויהיה בה כדי לחייב את הקבלן בתיקון הליקוי.

להלן פסק דין בנושא איחור בהודעה לקבלן:

פסק דין

מכח הסכמת הצדדים, ינתן פסק הדין בתיק זה על יסוד הכתב על פי סעיף 79 א'.
רקע :
בפנינו תביעה העוסקת בליקויי בניה.

התובעים הינם קבוצת דיירים אשר רכשו דירות ברחוב מתתיהו מנדל 7 ומתתיהו מנדל 9 ברמת גן. הבניינים על דירותיהם וגגותיהם הינם בני 15 קומות מעל קומת עמודים.

הנתבעת הינה חברה קבלנית אשר בנתה את הבית המשותף והתקשרה בהסכם מכר עם התובעים למכירת הדירות.

הבניינים אוכלסו בשנת 1994.

לטענת התובעים, כעבור זמן, נתגלו ליקויים שונים בבניינים.
אזי פנו התובעים אל הנתבעת על מנת שזו תבצע את התיקונים הנדרשים.

הליקויים המדוברים, צרה היריעה מלהכיל את כולם ולכן אציין את התחומים בהם התמקדו : טיח וסיוד, ריצוף, עבודות אינסטלציה, חיפוי קירות ועבודות חשמל. רשימה זו איננה ממצה את כלל הליקויים היות וליקויים אחרים התגלו או נוספו במהלך השיפוצים.
כעבור זמן, לאחר שהתובעים לא היו מרוצים מהאופן בו בוצעו התיקונים, פנו אל חברת "בם- בקורת מבנים" לשם קבלת חוו"ד מקצועית לעניין הליקויים בבניין.
בינואר 1996 התקבלה חוות הדעת מאת המומחה מר יצחק לזר.
על פי הערכת המומחה, נמצאו ליקויים רבים ושונים בבניינים, אותם העריך בשווי של 439,000 ₪.
לאחר קבלת חוות הדעת, פנו התובעים אל הנתבעת וזו האחרונה ערכה סדרת שיפוצים בשני הבניינים.
בתום השיפוצים הגיע מומחה נוסף מאת חברת "בם" על מנת להעריך מחדש את הליקויים. הפעם עמדה הערכת המומחה על סכום של 406,900 ₪.

לאחר קבלת חוות הדעת השנייה, הוגשה תביעה זו. לטענת התובעים, בבניינים אשר נרכשו על ידם קיימים ליקויי בניה רבים מאוד המהווים פגיעה בטיחותית, אסתטית, ואף מביאים לירידת ערכם של הבניינים.
סכום התביעה הועמד על סך של 637,209 ₪. סכום זה כולל את עלות התיקונים, עלות חוות הדעת, טרחה ועוגמת נפש של התובעים.

בישיבת יום 03.09.00 הוסכם בין הצדדים על מינוי מומחה מטעם בית המשפט. המומחה המוסכם, מר צבי רון (להלן: המומחה), הינו מהנדס ושמאי בענף הנדסת הבניין.
המומחה ערך מספר ביקורים בשני הבניינים המדוברים, בדק את הליקויים ואת התיקונים אשר נעשו.
ממצאיו של מומחה בית המשפט הוגשו ביום 18.10.01 והסתכמו לכדי 174,400 ₪.

שוב בוצעו תיקונים על ידי הנתבעת, ושוב נשלח המומחה לחוות את דעתו.

חוות הדעת המסכמת נערכה ב- 29.07.04 כאשר הפעם עמד ערכה הכולל על סך של 6,000 ₪. לאחר קבלת חוות הדעת הסופית, הגישו הצדדים את סיכומיהם.

עמדת התובעים:

התובעים טענו כי המומחה בחוות דעתו לא נתן דעתו לנזקים החדשים אשר נגרמו עקב עבודות התיקון. המדובר במשטח גרנוליט הנמצא מעל החניונים אשר שופצו, וכן משטח שיש.
התובעים מעריכים את הנזק האמור בסכום של 60,000 ₪.
התובעים מעוניינים גם בהחזר עבור הוצאות המומחה, ועבור המשך עבודות התיקונים שנותרו, סך הכל 63,777 ₪.
נוסף על כך, התובעים טוענים כי נגרמה להם עגמת נפש היות והתהליך כולו נמשך למעלה מארבע שנים, וההוצאות הכרוכות בצדו היו גבוהות גם כן.

עמדת הנתבעת :

בכתב הגנתה מעלה הנתבעת טענה על פיה היא אינה חייבת בתיקון ליקויים שנתגלו לאחר תקופת הבדק. טענה זו נזנחה בסיכומי הנתבעת, וטוב שכך.
תקופת הבדק שקבע המחוקק איננה תקופה "סגורה", מאחר וישנם ליקויים אשר טיבם להתגלות רק כעבור זמן רב.
בספרו של המלומד אביחי נ. ורדי "דיני מכר דירות: ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים" תל אביב, חושן למשפט, תשס"א, בעמ' 89:

"דינו של רוכש המודיע על ליקוי או אי התאמה לאחר המועד הנקוב בחוק, אין לנעול את הדלת בפני הרוכש, ובהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת ע"א 4445/90 יש וחובת תום הלב תעמוד לימינו של הקונה ותטה את הכף לחיובו של הקבלן בגין אי התאמות, אף אם איחר הרוכש במתן ההודעה בדבר אי התאמה. כמו כן, גורס המלומד אביחי נ. ורדי, עו"ד כי לא רק שאיחור במתן ההודעה לא ינעל את הדלת מלתבוע בגין אי התאמה אלא אף לא ישחרר את הקבלן מחובת תום הלב יכול ויהיה בה כדי לחייב את הקבלן בתיקון הליקוי".

מקובלת עלי עמדת המלומד אביחי נ. ורדי, עו"ד, כי איחור במתן ההודעה לא ינעל את הרוכש מלתבוע את הקבלן. לפיכך, טוב עשתה הנתבעת כאשר זנחה הטענה בדבר תקופת הבדק.
מעבר לכך, הנתבעת נעתרה לבצע את התיקונים הדרושים, התנהגות המעידה על הסכמתה ליטול אחריות על הליקויים שנתגלו.
לבד מטענה זו, טוענת הנתבעת כי יש לחייב אותה אך ורק על סמך חוות דעתו המסכמת של המומחה, היינו על סך של 6,000 ₪.
הנתבעת אינה מעוניינת להמשיך בתיקונים אצל התובעים, אלא היא מעדיפה לשאת בעלות התיקונים, כך שהתובעים יוכלו לבצעם באמצעות קבלן אחר.

גדר המחלוקת שבין הצדדים נסב על גובה התשלום עבור הנזקים, שכר טרחתו של המומחה מטעם התובעים, וכן אודות הפיצוי בעבור עגמת הנפש שנגרמה לתובעים.

אדון בטענות אחת לאחת:

הנזקים :

בית המשפט מינה מומחה אשר הצדדים לא חלקו על מינויו.
על רקע זה הוריתי, כי הצדדים יטענו בכתב, ללא חקירת המומחה ו/או עדים נוספים ובית המשפט יפסוק בהתאם לסמכותו לפי סעיף 79א'(א) לחוק בתי המשפט.
בנסיבות אלו אין התובעים רשאים לערער בפועל על ממצאיו של המומחה מטעם בית המשפט ויש לראותם כמי שקיבלו על עצמם את חוות הדעת, גם אם בשלב מוקדם של הדיון טענו כי המומחה לא התייחס לחלק מהליקויים הנתבעים.
אומדן הנזקים שהתבצע על ידי המומחה הוערך כאמור, בסך של 6,000 ₪.

כאשר מינויו של המומחה נעשה בהסכמת שני הצדדים, הכלל הוא שיש לקבל את חוות דעתו, אלא אם ישנם נימוקים כבדי משקל המחייבים סטייה מחוות דעת זו.

יחד עם זאת, מאחר והתובעים עומדים על זכותם לטעון לגבי ליקויים אשר אינם כלולים בחוות הדעת המסכמת של המומחה, אדון בטענתם:
טענתם של התובעים כי המומחה לא נתן דעתו לנזקים שנגרמו כתוצאה מהתיקונים, למעשה מציגה את חוות הדעת המסכמת באור לא מקצועי. זאת לאחר 9 ביקורים של המומחה במקום!

עת מחליט בית המשפט על מינויו של מומחה, נעשה הדבר לצורך קבלת נתונים מקצועיים ממי שמומחה בתחום הנתון, ובאופן שבית-המשפט יכול לתת אמון בו ובחוות דעתו, שהממצאים שהובאו בפני בית-המשפט יהיו מקיפים ומקצועיים כאחד.

המומחה הממונה הינו אמין בעיני בית המשפט באופן שניתן יהיה לאמץ את חוות דעתו ולהכריע בהתאם לאמור בה. (וראה ע"א 558/96, חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל רונן ו-32 אחרים, פ"ד נ"ב(4) 563, בעמ' 570-569 ).
בענייננו לא נחקר המומחה בבית-המשפט ומעיון בחוות דעתו לא נמצאו נימוקים כלשהם המצדיקים דחיית חוות דעתו. הטענות שהועלו לגבי חוות הדעת אינן מצביעות על שגיאה או טעות חמורה שנפלה בחוות הדעת או על חוסר ידע מקצועי או נימוק אחר אשר מצדיק התערבות כוללת בממצאים שנקבעו ובמסקנות שהוסקו.
מעבר לאמור לעיל - איני סבורה כי המומחה לא התייחס לנזקים, כפי שטוענים התובעים. המומחה התייחס בחוות דעתו בפירוט לטענות התובעים ואם לא הכיר בנזק זה או אחר אין מקום לראות את הנושא כנושא שאין המומחה מתייחס אליו.
בסיכומו של דבר סבורה אני כי אין מקום להשלמות ולתוספות על האמור בחוות דעתו של המומחה - שהיא הבסיס היחידי לפסיקת הפיצוי המגיע לתובעים.
אי לכך, אני דוחה את טענת התובעים בדבר הנזקים אשר אינם מצוינים בחוות הדעת.

באשר לתיקונים אשר טרם בוצעו, המופיעים בחוות דעתו של המומחה, עולה השאלה האם לחייב את הנתבעת בעלות התיקונים או לאכוף עליה את ביצועם:

ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת :

על פי סעיף 4ב. לחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973, לחברה הקבלנית תנתן "זכות ראשונים" לתקן את הליקויים בבניינים אותם מכרה:
"4ב. זכות תיקון אי-התאמה (תיקון: תש"ן)
התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון , על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

כך, למשל, בע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח' (לא פורסם) עוסק בית המשפט בשאלה: "מי יבצע את התיקונים?" אומר שם בית המשפט:

"...המערערת ביקשה שתינתן לה עצמה האפשרות לתקן את הליקויים. אך בית המשפט סירב. הוא הצביע על 'הסחבת והניסיונות הכושלים לתיקון הליקויים שהיו מנת חלקם של התובעים במשך תקופה כה ארוכה'. לכן החליט כי זכותם של המשיבים היא לקבל מן המערערת פיצויי כסף לבצע את התיקונים בעצמם. בדרך כלל עניין הוא לשיקול הדעת של בית המשפט קמא אם ראוי, בנסיבות המקרה, לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה או סעד של פיצויים. בית המשפט קמא לא טעה כאשר בחר, בנסיבות המקרה, בסעד של פיצויים".

אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין.
אולם, לנוכח הזמן הרב שחלף מעת שקיבלו התובעים את החזקה בדירה, ולנוכח ניסיונות הנתבעת לבצע תיקונים ואלה בוצעו באופן שאינו מניח את הדעת, אין מקום לחזור ולהורות על אכיפת ההסכם באופן שהרשות לביצוע תיקונים תישאר בידי הנתבעת.
הנתבעת אף איננה מעוניינת להמשיך ולערוך תיקונים בבניינים המדוברים, וסבורני כי כך יש לנהוג. אינני מוצאת טעם בהמשך יחסים בין התובעים לנתבעת. יש להעניק לתובעים את הסעד הכספי המגיע להם ולשים קץ לפרשה ארוכה ומתמשכת זו.

שכר טרחת המומחה:

התובעים פנו אל חברת "בם - ביקורת מבנים" על מנת שזו תגיש להם חוות דעת מפורטת אודות הליקויים הקיימים בשני הבניינים אותם רכשו.
התובעים מעוניינים בהחזר ההוצאות ששולמו למומחה מטעמם בגין חוות הדעת שנתן. העלות הנומינלית של שכר המומחה הינה 14,040 ₪.

לו היו הבניינים בנויים ללא ליקויים, או עם ליקויים מינוריים- לא היו נזקקים התובעים לחוות דעתו של מומחה. ואכן, חוות הדעת של המומחה מטעם התובעים הצביעה על שורה ארוכה של ליקויים משמעותיים.
יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי המומחה מטעם התובעים הפריז מאוד בהערכת הליקויים. מומחה בית המשפט מצא ליקויים בסכום פחות ממחצית הערכת מומחה התובעים.

מומחה התובעים העמיד את שכר טירחתו על סך של 14,040 ₪ נכון ליום עריכת חוות דעתו. יהיה זה ראוי וצודק בנסיבות העניין להעמיד את שכר הטירחה המגיע לו על מחצית משכר זה, על סך 7,020 ₪ נכון למועד תשלומו, צמוד למדד ונושא ריבית מאותה עת.


עגמת נפש:

התובעים טוענים כי נגרמה להם עגמת נפש גדולה, עקב הבניין הפגום שקיבלו, והתמשכות עבודות התיקונים במשך כארבע שנים.
התביעה דנן הינה תביעה מסחרית ולכן קיים קושי בהתייחסות אל מוטיב עגמת הנפש שהוא במהותו אישי.
יחד עם זאת, אין ספק כי מוטיב זה אכן קיים. עסקת נדל"ן בה רוכש אדם את ביתו, הינה, ברוב המקרים, העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו. הן מבחינה אישית והן מבחינה כלכלית.
אדם אשר רוכש את בית חלומותיו, אינו מצפה למצוא עצמו בבית מלא פגמים. הוא אינו מצפה למצוא את עצמו נאבק בבית המשפט, על זכותו לקבל בית תקין.
אין ספק, כי עוגמת נפש נגרמת בסיטואציה כזו, ויש להכיר בה גם אם מדובר בעיסקה מסחרית גרידא.
יש צורך לערוך איזון בין האלמנט המסחרי לבין האלמנט האישי - ריגשי.

באיזון שבין שני הדברים, אני מוצאת לנכון כי יש לפצות את התובעים בגין עוגמת הנפש.
האינדיקציה לפיצוי יהא הסכום אותו קבע מומחה בית המשפט בחוות הדעת הראשונית, בטרם בוצעו התיקונים על ידי הנתבעת.

שיעור הפיצוי הסביר בעיני עומד על 10% מחוות דעתו הראשונית של מומחה בית המשפט.

לפיכך, אני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 17,440 ₪, בעבור עגמת נפש, סכום זה צמוד למדד ונושא ריבית ממועד עריכת חוות המומחה.

יש לקחת בחשבון, כי הליקויים ברובם הגדול כבר תוקנו, אולם הדרך לתיקונם היתה ארוכה ומלאת מהמורות, שהצריכו אנרגיה כלכלית וריגשית מכל התובעים.

סיכום

מן המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת.

הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים:
6,000 ₪ בצירוף מע"מ ובתוספת 20% עבור הליקויים שטרם תוקנו.
7,020 ₪ עבור שכר טרחת המומחה מטעם התובעים, צמוד למדד ונושא ריבית ממועד התשלום הראשוני למומחה.
17,440 ₪ עבור עגמת נפש, צמוד ונושא ריבית ממועד עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט.
מחצית מסכום אגרת המשפט, צמוד למדד ונושא ריבית מעת תשלומה.
עלויות חוות דעת מומחה בית המשפט, במלואן, צמודות למדד ונושאות ריבית מעת תשלומן.
שכר טירחת עורך דין התובעים בסך 10,000 ₪ בצרוף מע"מ הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק רישום קבלנים

  2. קבלן לא רשום

  3. חוזה קבלן משנה

  4. הסכם מסגרת עם קבלן

  5. תקלות בדירה של קבלן

  6. קבלן בניין תאונה בעבודה

  7. רווח קבלני - שכר עבודה

  8. תקנות רשם הקבלנים

  9. מסירת דירה מקבלן באיחור

  10. תקנות רישום קבלנים

  11. העלאת סיווג קבלני

  12. תקנות סיווג קבלנים

  13. מהו קבלן בונה ? מס הכנסה

  14. סיווג ג5 - קבלנים

  15. איחור בהודעה לקבלן

  16. חובות לקבלן שנפטר

  17. חברה קבלנית - ביקורת מס

  18. סכסוך בין קבלנים עבודות חשמל

  19. תביעה נגד קבלן שפשט רגל

  20. סעיף 6 לחוק חוזה קבלנות

  21. תביעת קבלן משנה נגד קבלן ראשי

  22. אחריות קבלן ליקויי תכנון דירה

  23. ערעור של הקבלן על גובה הפיצוי

  24. איחור במסירת דירה מקבלן

  25. ביטוח עבודות קבלניות - חריגים

  26. אחריות קבלן משנה – תאונת עבודה

  27. תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג'

  28. סכסוך בין קבלן ורוכש דירה

  29. מחלוקת על זהות דירה מקבלן

  30. חילוקי דעות בין יזם לקבלן

  31. סכסוך בין קבלן לבין מזמין העבודה

  32. השוואת תנאים של עובדי קבלן

  33. ביטוח עבודות קבלניות - קבלני משנה

  34. הסכם עם קבלן לבניית בית מעץ

  35. תביעה נגד כלל ביטוח עבודות קבלניות

  36. תביעה לתשלום יתרת חוב – חברה קבלנית

  37. ההבדל בין קבלן מבצע לבין קבלן בונה

  38. איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן

  39. סכסוך על גודל גינה בדירה מקבלן

  40. איחור במועד מסירת עבודה קבלנית

  41. סכסוך בין קבלן משנה לקבלן ראשי

  42. הסכם לביצוע עבודות חשמל עם קבלן

  43. נזקים כבלי חשמל - ביטוח עבודות קבלניות

  44. פיצוי בגין אובדן רווחים עתידיים

  45. קבלן עצמאי / מזמין שירותים - יחסי עבודה

  46. תביעה של משרד חקירות נגד חוקר קבלן עצמאי

  47. דחיית מועד המסירה בגין הזמנת שינויים

  48. חוזה עם קבלן בהליכי פירוק עקב קשיים כלכליים

  49. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות

  50. ערעור קבלנים עצמאים מנהלי פרויקט שיקום שכונות

  51. פיצוי כספי מהקבלן בגין אי התקנת פרקט בדירה

  52. תביעה לתשלום יתרת חוב שחב קבלן ראשי לקבלן משנה

  53. מהו המבחן בפסיקה לקביעת מעמד כ"עובד" או "קבלן עצמאי" ?

  54. תביעה נגד חברה קבלנית בגין שירותי בנייה להקמת בית מגורים

  55. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות סיווג קבלנים רשומים

  56. השלד של המבנה נבנה כולו על ידי קבלן שאינו רשום דבר שגרם נזקים רבים

  57. חוזה פאושלי מכתיב מערכת הקצאת סיכונים של הקבלן המבצע, מצד אחד, ושל מזמין העבודה, מצד שני

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון