להלן פסק דין בנושא הלוואה כנגד משכון מקרקעין: פסק דין נתוני רקע 1. התובע (להלן, גם "הבנק") הינו תאגיד בנקאי העוסק, בין היתר, במתן הלוואות. בחודש אוגוסט 1996 פנו אל הבנק הלווים וביקשו מן הבנק לקבל הלוואה תמורת משכון נכס מקרקעין שלהם. נטען כי הלווים הינם בעלים של דירה הנמצאת בכפר סאג'ור בגוש 19183 חלקה 93. 2. הנתבע (להלן, גם "ברעם") הינו שמאי מקרקעין, שהיה ברשימת שמאי המקרקעין שעבדו עם הבנק. הוא נתבקש לערוך שומה לנכס האמור. לשם כך הועבר אליו עותק של הסכם למכירת דירה ללווים מגב' נזהה נג'ים פרדי אברהים (להלן - "נזהה"), וכן נסח רישום מקרקעין. מן הנסח האמור נלמד כי עסקינן בחלקה ששטחה 1344 מ"ר המצויה בבעלויות של 7 בעלים, ובהם נזהה. נזהה, על פי הנסח, היא הבעלים של 18/480 חלקים מן החלקה. בעקבות זאת הנפיק ברעם לבנק שומת נכס מיום 11.8.96. 3. לימים, לא עמדו הלווים בתנאי ההלוואה והבנק פתח כנגדם בתיק הוצל"פ למימוש הנכס הממושכן ועו"ד נזיה חלבי מונה ככונס נכסים לעניין זה. פינוי הנכס נקבע ליום 5.7.00, ואולם לפני מועד הפינוי פנה אל הכונס ב"כ הלווים והפנה תשומת לבו לכך שהמישכון נרשם על קרקע אחרת ולא על הדירה אותה הייתה כוונה לפנות. משמע, כך הטענה, ברעם טעה בזיהוי הנכס וערך שומתו לגבי נכס המצוי בגוש וחלקה אחרים. לנוכח כל אלו, כך מסכם כתב התביעה, למעשה אין הבנק יכול לממש את הנכס אותו האמין שמישכן, לנוכח שומתו הרשלנית של ברעם, והוא נותר ללא כל בטוחה. יתרת חובם של הלווים עומדת על סך של 353,044 ₪ והתביעה נגד ברעם הוגשה על סכום זה. הבנק תמך תביעתו, בין השאר, בחוות דעתו המקצועית של שמאי המקרקעין, מר דותן דרעי (להלן - "דרעי"). 4. הנתבע התגונן בפני התביעה והדף הטענות כנגדו. הנתבע טען כי זיהה אל-נכון את הנכס של הלווים וערך שומתו על פי אמות-מידה מקצועיות ונאותות. בגדר שומתו הוא הזהיר את הבנק אזהרות שונות, באשר לסוגיות בעייתיות מנכס זה. 5. בהמשך הדרך היתרתי לבנק, לבקשתו, להגיש כתב תשובה, אף היתרתי לו להגיש חוות דעת נוספת משלימה של דרעי. בעקבות זאת הגיש הנתבע חוות דעת של מומחים מטעמו. המודד קובי זייד (להלן - "זייד") אימת את נאותות הזיהוי של הנכס על ידי הנתבע. שמאית המקרקעין, קרן רוזמן-דוידוב (להלן - "רוזמן"), עמדה על דרך פעולתו של ברעם בשומה האמורה ומצאה כי פועלו של ברעם היה ללא דופי. 6. בהמשך הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם הבנק הוגש תצהירו של מר סמי טיבי (להלן - "טיבי"), מורשה חתימה ואחראי על אישור מתן הלוואות בבנק. מטעם ברעם הוגש תצהירו-שלו. לאחר שכל אלו עמדו לנגד עיניי הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. 7. לכאורה, במוקד הדיון שבפניי עליי להידרש לשאלת הרשלנות המקצועית הנטענת של ברעם. ואכן, אדרש לעניין זה בהמשך. לטעמי, ובמנותק מהכרעתי המהותית בשאלת הרשלנות המקצועית הנטענת, קיימים שיקולים לרוב המוליכים להדיפת תביעת הבנק כנגד ברעם, מכל וכל. אדרש, איפוא, לסוגיות הצריכות לפנים בגדר הכרעתי. עילות הרשלנות - הרחבת חזית 8. כאמור, בגדר כתב התביעה נטענה כנגד ברעם טענת רשלנות אחת ויחידה, ברורה ומובהקת מבחינה עובדתית. לשיטת הבנק, בעוד אשר נתבקש ברעם לערוך שומה בגין מקרקעין הרשומים כגוש 19183 חלקה 93, הוצגה בפניו דירה ונערכה שומתו בגין נכס אחר המצוי בגוש 19180 חלקה 11. משמע, טענת הרשלנות האחת והיחידה היא לעניין טעות רשלנית בזיהוי הנכס. 9. כבר בכתב הגנתו הראה ברעם, בעליל, כי לא זו בלבד שטענת הטעות בזיהוי אין בה ממש, הרי רצה המקרה והוא אף עסק בשומת הנכס האחר המצוי בגוש 19180 חלקה 11, כאשר הגיש שומה בגינו לעורך דין יוסף סגל, בהקשר אחר. משעה שנוכח הבנק בכך הוא התיימר, בגדר כתב תשובה לכתב הגנה, אף בגדר חוות דעת נוספת של דרעי, להעלות טענת רשלנות נוספת כנגד דרעי, בכך שלא בדק את תוכניות הדירה והיתרי הבנייה בגינה כנדרש. בהחלטתי מיום 1.9.04, בגדר תיק בש"א 9836/04, ציינתי כי בדעתי להתיר הגשת כתב התשובה כמבוקש ואולם הטעמתי כי "ברי לי כי המבקש (הוא הבנק - ש.ל.) אינו רשאי, בגדרו של כתב תשובה, להוסיף עילות תביעה, החורגות מכתב התביעה, ומכל מקום כל עוד כתב התביעה לא תוקן. אקפיד על עניין זה בהמשך הדרך" (סעיף 3). דומה שאף הבנק גילה מודעות לעניין זה שהרי בגדר פניותיו לבית המשפט הוא ציין כי הוא שוקל לבקש לתקן את כתב התביעה, או להגיש כתב תשובה. הבנק לא הגיש בקשה לתיקון כתב התביעה. ממילא, טענת הרשלנות הנוספת הנטענת כנגד ברעם, היא בבחינת הרחבת חזית לא מותרת. ממילא, לא אדרש לחוות דעתו הנוספת של דרעי בעניין זה. ברעם ציין כי חלקים נרחבים מחוות דעתה של רוזמן ניתנו, בין השאר, מטעמי זהירות בלבד לנוכח טענתו להרחבת חזית. עתה נהיר כי הדין עם ברעם בסוגיה האמורה. על פי כתב התביעה המקורי שומה עליי להידרש לטענת הרשלנות בגין הטעות בזיהוי, ולכך בלבד. 10. בכך לא הסתיימה דרכו הדיונית הנפסדת של הבנק בהרחבת חזית. בגדר סיכום טענותיו נטענו עילות רשלנות נוספות נגד ברעם. אם באשר לכך שרשם דבר קיומו של צו עיקול על חלקיהם של בעלים אחרים של הנכס, ולא על חלקה של נזהה ו/או על חלקם של הלווים. ואם באשר לטעויות במדידת הנכס, שממנה, על פי הטענה, אמור היה ברעם להבהיר כי חלקם של הלווים בנכס הינו 36.6 מ"ר, ולא המידות אותן נקב. אכן, גם ברעם חוטא בהרחבת חזית, הגם שבאורח מינורי ביותר, בכך שבגדר סיכום טענותיו הוא טוען לראשונה, עובדתית, כי רוזמן היא סגנית שמאית בנק המזרחי המאוחד בע"מ. לשאלת הזיהוי של הנכס 11. בחינת עילת הרשלנות האמורה כלפי הנתבע מעלה כי היא חסרת כל ממש. זייד, שהוא מודד מוסמך, קבע בגדר חוות דעתו כי "ניתן לקבוע ברמת סבירות גבוהה כי הנכס שזוהה על ידי מר ברעם תואם את המבנה המקורי שקיים בשטח". ברעם העיד כי הוא ביקר, פיזית, בנכס הממושכן, כאשר הוא מזהה אותו לפי מפת גוש חלקה. מול תשתית עובדתית זו לא טרח הבנק ליתן כל גרסה הודפת להנחת דעתי. לא הובא לעדות מי מן הלווים. ועל הכל: דרעי, שמבקש להעביר ביקורת על מיומנותו המקצועית של ברעם, הוא-עצמו, כעולה משתי חוות הדעת שהגיש, לא טרח לבקר בשטח, דהיינו בישוב סאג'ור, על מנת להוכיח את הטעות הנטענת בזיהוי. 12. לא בכדי מסקנה זו אף חוברת לדרך התנסחותו האפולוגטית של כתב התשובה. שהרי בגדרו של כתב תשובה זה מתנסח הבנק ומציין כי "גם אם היה הנתבע בגוש ובחלקה הנכונים, עדיין התרשל בתפקידו היות ולא בדק את תוכניות הדירה ואת היתרי הבנייה כנדרש" (סעיף 9). והרי הניסוח מדבר בעד עצמו. אין זאת אלא שהבנק נאלץ להודות כי אכן ברעם "היה... בגוש ובחלקה הנכונים", אלא שאז הוא מנסה מזלו בטענת-מאסף נוספת, שציינתי שלא אדרש לה לנוכח העובדה שהיא בבחינת הרחבת חזית. לחובת זהירות קונקרטית ולעניינו של קשר סיבתי 13. די בנתונים עד הנה, על מנת להדוף את תביעת הבנק כנגד ברעם משעה שנדרשתי לעילת רשלנות מבוררת אחת, ואחת בלבד, ודחיתי אותה לעיצומה. ואולם, גם אם היה פועלו של ברעם רשלני, שומה עליי להידרש לחובת הזהירות הקונקרטית של ברעם, בהקשר העובדתי של הנתונים שנפרסו לנגד עיניי. כך, משום ששני ב"כ הצדדים מסכימים כי ברעם חב חובת זהירות מושגית לבנק. ברעם הוא שמאי מקרקעין. שומת המקרקעין שלו נעשתה בגדר תחום מומחיותו באופן שברעם אמור היה לקחת בחשבון שהבנק, בגדר שיקוליו, עשוי להסתמך עליה. 14. בכך, כאמור, לא סגי. שומה על הבנק להוכיח אף את חובת הזהירות הקונקרטית של ברעם. כב' סגנית הנשיא (כתוארה אז) גילאור, ב-ת.א. 258/98 (חי') בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' אחיקם ביתן (נספח ז' לסיכומי ב"כ ברעם), מבהירה כי "חובת הזהירות הקונקרטית אינה קיימת בחללו של עולם אלא מיוחדת היא למזיק ספציפי, לנסיבות ספציפיות ולהתנהגות ספציפית" (סעיף 4). בחינת מכלול השיקולים, הראיות והנתונים שבפניי מעלים בבירור כי הבנק לא הסתמך על שומתו של ברעם, וממילא הוא אינו יכול לטעון כי עקב הסתמכות זו, נגרם לו נזק. 15. ראשית, כושל הבנק תחילה בכך שהונח בפניי תצהיר עדותו של טיבי. ואולם, למקרא תצהיר תשובות לשאלון של הבנק, בגדרו נשאל הבנק מי היה הפקיד אשר בדק את התיק ואישר את ההלוואה, נרשם כי היה זה "מר שמש יוסף - מנכ"ל הבנק לשעבר" (סעיף 2(ג) לתצהיר טיבי מיום 15.2.04). משמע, הגורם שלכאורה אמור היה להעיד על הסתמכותו של הבנק על שומתו של ברעם הוא המנכ"ל לשעבר, מר יוסף שמש (להלן - "שמש"). שמש, איפוא, אמור היה ליתן תצהירו. טיבי, איפוא, אינו יכול לספק כל ראיה על הסתמכות זו או אחרת של הבנק מן הטעם הפשוט שבמקרה הנדון, שמש, ושמש בלבד, היה הגורם שטיפל באישורה של ההלוואה. אין צריך לומר כי גרסה זו של הבנק מעוררת חשדות ותמיהות לרוב. לכאורה, עסקינן בעסקת הלוואה רגילה ובנאלית, שאמורים היו לטרוח בה פקידי בנק רגילים ולא שמש, המנכ"ל, בכבודו ובעצמו. כשלעצמי, איפוא, נותרת סתומה ועמומה השאלה על מה ולמה טרח המנכ"ל דווקא באישורה של הלוואה זו. והייתכן כי המנכ"ל, המוחזק כמיומן ביותר במערכת הניהולית של הבנק, כשל באורח כה מקצועי, כפי שיפורט להלן? 16. שנית, ברגיל אמור הייתי להניח כי עד אשר לא תונח בפני הבנק שומתו של ברעם, לא יתחיל כלל תהליך שיקול הדעת של הבנק, אם ליתן הלוואה, אם לאו. שאם לא תאמר כן, מה הועילו חכמי הבנק בתקנתם כאשר הם מבקשים משמאי מקרקעין לשום את הנכס, כתנאי אלמנטרי טרם שישקול הבנק אם להעניק הלוואה, מה תוחלת הסיכון שלה, ומה מערך הבטוחות או תנאי הריבית, לאורה של תוחלת סיכון זו. לא כך התגלגלו הדברים כפי שהם נגלים מחומר הראיות שבפניי. ביקורו של ברעם בנכס היה ביום 8.8.96. שומתו נערכה ביום 11.8.96. ואולם כבר ביום 5.8.96 נרשמה הערת אזהרה של הבנק בגין הלוואה על סך 200,000 ₪ שקיבלו הלווים, לעניין החלק בבעלותה של נזהה. הערת אזהרה זו חברה להסכם שנכרת ביום 8.8.96 בין הבנק לבין הלווים (נספח י לסיכומי ברעם). עיון בהסכם זה מעלה כי הבנק לא שייר לעצמו כל זכות לחזור בו מהתחייבותו החוזית להעניק את ההלוואה האמורה, ככל שלמשל שומת המקרקעין תניע אותו לעשות כן. ועל הכל: בגדר סעיף 2 להסכם זה אישרו הלווים כי הם קיבלו את ההלוואה ע"ס 200,000 ₪. אכן, בצר לו תולה הבנק יהבו על כך שההמחאה ע"ס 200,000 ₪ הוצאה ביום 13.8.96, קרי לאחר שהתקבלה שומתו של ברעם. ואולם איני מייחס כל משמעות לנתון זה. ההסכם מיום 8.8.96, הערת האזהרה מיום 5.8.96, האישור החגיגי על מתן ההלוואה ביום 8.8.96, כל אלו כבלו את הבנק, מרצונו ובטובתו, באזיקים חוזיים ברורים ונחרצים שחייבו אותו להעניק ללווים את ההלוואה, לנוכח שורת המסמכים האמורים. לטעמי, אילו הבנק היה מבקש להשתחרר מהתחייבות חוזית מפורשת זו, היה עליו לצלוח משוכה גבוהה, שמא שאינה עבירה. 17. הנתון האמור אף משתלב בהתנהלותו של הבנק, לאחר מתן השומה מיום 11.8.96 של ברעם. שהרי, עובר ליום 8.8.96 עמד בפני הבנק אך חוזה המכר בין נזהה ללווים ממנו עלה כי התמורה עלתה לסכום של 200,000$. לנוכח נתון זה ראה הבנק להתחייב בהסכם למתן הלוואה בסכום של 200,000 ₪. באה שומתו של ברעם והעלתה כי הנכס נישום על ידו בסכום של 130,000$. ואם אכן שקל הבנק להסתמך על שומה זו של ברעם, פשיטא למצער מצפים היינו כי יעניק ללווים הלוואה בסכום מופחת, ולו באורח יחסי. 18. לנוכח מכלול הנתונים האמורים נקל לי לקבוע כי הבנק, בפרשה זו, נהג כפי שנהג הבנק ב - ת.א. (חי') בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' איב ענן בינלאומי בע"מ (נספח יג לסיכומי ברעם), בו קבעה כב' השופטת הורוביץ כי "נראה כי במקרה זה, לפחות כפי שרצה העגל לינוק רצתה הפרה להניק - הבנק שרצה להרוויח את שיעורי הריבית הגבוהים כנגד ההלוואה רצה להעניקה ללווה.... הסתמכות הבנק על מכתב מסוג זה, הייתה בלתי סבירה בעליל" (סעיף 11). אין לי אלא להניח כי אלו הם פני הדברים אף במסכת שבפניי. הבנק, כך אני קובע, גמר בדעתו להעניק את ההלוואה ללווים, עובר ליום 8.8.96, עוד לפני ששזפה עינו את שומתו של ברעם. זו הייתה הסיבה להתקשרותו החוזית, אף לרישום הערת אזהרה, ובאורח בלתי מסוייג ובלתי מותנה. זו הייתה הסיבה לכך שהבנק לא טרח להמציא כל ראיה מטעמו של הגורם שאמור היה לבחון את שומתו של ברעם ולהעבירה בכור ההיתוך של שיקול דעתו הבנקאי. נזכור ונשמור כי הראיה האמורה החסרה היא, לא פחות ולא יותר, של שמש המנכ"ל, שמטעמים נסתרים וחשודים לא אמר את דברו. איני יכול, איפוא, להשתחרר מן המחשבה הנוגה על אודות השיקולים הנמהרים והפזיזים, ושמא הזרים, שהוליכו התנהלות משונה זו במתן ההלוואה, עוד בטרם עמדה בפני הבנק השומה של ברעם. 19. ועל כל אלו : לקוחו של ברעם, הוא הבנק, אינו עוד סתם לקוח, שאינו מיומן, אינו מקצועי וחסר-דעה. הבנק, כידוע, עוסק דרך קבע במתן הלוואות ובקבלת בטוחות של מישכון נכסים. לבנק ישנה ידיעה עצמאית על אודות מהותו של הנכס, שהרי הבנק הוא המספק לברעם את הנסח. והרי מנסח זה עולה בעליל כי עסקינן בחלקת קרקע, הרשומה במושע, דהיינו בחלקים בלתי מסויימים של שורה של בעלים, ובהם נזהה. מנסח זה אף עולה כי לא נעשה בגדרו הסכם שיתוף בין הבעלים שיכול, אולי, להגדיר חלקים מסויימים בנכס זה, שבמידת הצורך קל לייחדם ולממשם. משמע, הבנק מצוי, מתחילת הדרך, בסיכון מובנה. הבנק, כך עליי להניח, יודע כי במגזר הערבי רווחת התופעה האמורה של בעלות משותפת בחלקים בלתי מסויימים של שורה של בעלים בנכסי מקרקעין. משעה שאלו הם פני הדברים, כך שומה עליי להמשיך ולהניח, אמור הבנק לקבל החלטת-מדיניות עקרונית. יכול שיתנזר לחלוטין ממתן הלוואות, לנוכח נתונים אלו. יכול שלא יראה כל מניעה ממתן הלוואות, אף לנוכח וחרף נתונים אלו. מכל מקום, פאתטי להעלות על הבנק כי הוא היה בבחינת "מופתע" בפרשת הלוואה זו. והנה, חרף כל אלו, לא היסס הבנק להזדרז וליתן הלוואה ללווים. ולא נכשל בשיקול דעת מקצועי לא נבון, אחרון הפקידים במחלקת ההלוואות שלו. הגורם המחליט והמאשר היה, כזכור, שמש המנכ"ל בכבודו ובעצמו. 20. הרי, איפוא, נדבך נוסף הגוזר כליה על תובענת הבנק, גם לו הייתי מוצא רשלנות בפועלו של ברעם. הבנק, כך אני קובע, לא התייחס לשומתו של ברעם, אלא בפשטות תייק אותה בתיק הלווים, מבלי שהוא נסמך עליה, כל עיקר. רק לימים, ומשעה שהבנק נתקל בקשיים בגביית חוב הלווים לו, כפי שקבעה כב' השופטת הורוביץ בפרשת איב ענן בינלאומי בע"מ הנ"ל, "בדיעבד מחפש הבנק שותפים לרשלנותו הוא". ואכן הבנק מגשש דרכו באפלה. משעה שטענתו הראשונית אודות טעות בזיהוי הנכס קורסת, הוא מבקש למצוא בבית גנזיו עילות רשלנות נוספות, מן הגורן ומן היקב, ואף אותן הוא אינו טוען כהלכה, במסגרת מחדלו לתקן כתב תביעתו. 21. ואולם קיים נדבך נוסף המוליך לדחיית תובענת הבנק, אף אז גם לו הייתי מוצא רשלנות בפועלו של ברעם. כך, לעניין העדר כל הוכחה להנחת דעתי לעניין הנזק שנגרם לבנק, בהקשרה של חוות דעתו של ברעם. אגיע לכך עתה. לפרשת ההליכים נגד הלווים 22. בגדר כתב התביעה טען הבנק, כזכור, כי הוא פתח "תיק הוצל"פ למימוש הדירה הממושכנת וביום 4.5.2000 מונה משרד עו"ד חלבי ככונס הנכסים של הדירה" (סעיף 8). אין זאת אלא שהבנק עשה שימוש בזכותו עפ"י סעיף 81ב1. לחוק ההוצל"פ, תשכ"ז-1967, והגיש בקשה לביצוע משכנתא או משכון לגבי הנכס האמור. ומשעה שהסתבר לבנק, כך הטענה, כי המשכון של הנכס לוקה בחסר, מצא עצמו הבנק חסר יכולת גבייה כנגד הלווים. ואולם, לא כך עולים פני הדברים למקרא תצהיר גילוי מסמכים של טיבי. עולה מתצהיר זה כי בגדר המסמכים של הבנק מצויים "מסמכי תביעה נגד הלווים ב - ת.א. 1142/03 לרבות פס"ד ותיק הוצל"פ שנפתח" (סעיף 3 (ח)). משמע, הבנק ראה להגיש תביעה רגילה כנגד הלווים, ולא לסמוך על שטר המשכון, באופן שתיק ההוצל"פ נפתח לא לביצועו של שטר המשכון, אלא לביצועו של פסק הדין. מכאן, הבנק סמך עילתו לא רק על המשכון, שככל שהוא נפסד מוצא עצמו הבנק בפני שוקת שבורה, אלא אף בגין עילות חוב רגילות. ממשיך תצהיר גילוי המסמכים ומציין כי בידי הבנק מצויים אף "מסמכים הקשורים להליך הפש"ר של הלווים" (סעיף 3 (י)). משמע, כך עליי להסיק, ללא כל קשר למעשה או מחדל של ברעם, הלווים נקלעו להליך של פשיטת רגל. 23. כל אלו מערימים קשיים בגביית חובם של הלווים לבנק, ללא כל קשר לרשלנות אפשרית של ברעם. ככל שהליכי פשיטת הרגל, למשל, מכבידים על גביית החוב (ואין צריך לומר שהבנק לא סיפק כל תשתית ראייתית אודות ההליכים נגד הלווים והמשמעות לכך), הכבדה זו היא פועל יוצא של פשיטת רגלם של הלווים, ואחת היא אם שומתו של ברעם רשלנית, אם לאו. 24. נתון זה חובר להתנהלות רשלנית תמוהה נוספת של הבנק. כזכור טוען הבנק כי קיבל פנייה מב"כ הלווים על אודות פגם בשטר המישכון. מכתב התביעה עולה כי הבנק, למקרא מכתב זה, "הרים ידיים" וחדל ממאבקיו המשפטיים נגד הלווים. איני יכול להשתחרר מן התחושה כי באותה מידת מהירות רשלנית בו העניק הבנק ההלוואה ללווים, בה במידה ראה הבנק להיכנע ולסגת מול טענת הלווים. מכל מקום, לא הובאה בפניי, למשל, פנייה של הלווים לרשות שיפוטית, עם תגובה של הבנק לפנייה האמורה, שבעקבותיהן תבוא הכרעה שיפוטית כזאת או אחרת, שאמור הייתי לשקול אותה בגדר שיקוליי. בהעלם ראשון, כך נראים פני הדברים, מישכון זכויות בלתי מסויימות במקרקעין, אינו כאין ואפס. אכן, מישכון זכויות כאמור יוצר הכבדה, אף קושי, ואולם אף לו יש ערך כלכלי. שהרי הבנק-המוטב ניצב בנעליו של הבעלים-הממשכן. עתה נשווה לנגד עינינו כי הבעלים לא מישכן את החלקים הבלתי מסויימים שלו במקרקעין. היעלה על הדעת כי בעלים זה אינו יכול לעשות דיספוזיציות במקרקעין שלו? האם הוא אינו יכול למכור אותן? האם הוא אינו יכול לנקוט בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין? אכן, זכות הבעלות בחלקים בלתי מסויימים במקרקעין היא בעלת שווי נמוך, לנוכח המגבלות המשפטיות האמורות. אך ברי שהיא בעלת שווי והיא ברת-מימוש. ברי שכשם שהבעלים רשאי לנקוט בשורה של צעדים משפטיים למימוש זכויותיו רשאי לעשות כן, אף כונס הנכסים, שבא בנעליו. ממילא, ניצב הבנק בפני קושי מובנה במימוש נכס ממושכן בחלקים בלתי מסויימים במקרקעין. ואולם קושי מובנה זה, לכאורה בר-פיתרון. לא שמעתי כי הבנק נקט בצעד כלשהו על מנת לממש את מישכון החלקים הבלתי מסויימים בנכס. 25. הנה-כי-כן, תפיסתו הבסיסית של הבנק לעניין גובה נזקו שאותו הוא יכול לתבוע מברעם, שגויה מיסודה. הבנק סבור כי קיימת זהות מוחלטת בין חובם של הלווים לבנק לבין נשייתו הנטענת מברעם. הבנק שוגה בתפיסה זו. אכן, ככל שהייתי מוצא כי דבקה רשלנות בפועלו של ברעם, שומה היה עליי לפלח ולבודד מה הנזק שנגרם בפועלו של ברעם, מול מכלול הנזק, המנותק לחלוטין מרשלנות אפשרית של ברעם. אכן, פועלו הרשלני של ברעם אינו מחולל את מלוא נזקו של הבנק. וכך, לדוגמא, פועלו הרשלני של ברעם לא קשור לפשיטת רגלם של הלווים. וכך, לדוגמא, פועלו הרשלני של ברעם עלול להוסיף ולהכביד על קשיי הגבייה, אך לא לסכלם ולאיינם. שומה היה, איפוא, על הבנק להציע תשתית של אומדן המייחסת לברעם חלק יחסי מנזקו הכולל של הבנק. לו הבנק היה עושה כן, הייתי שוקל אם לאמץ אומדנו, ברב או במעט, אם לאו. דומה שהבנק כלל לא פתח במלאכה. לעניין פועלו המקצועי של ברעם 26. נדרשתי עד כה לטענת הרשלנות המקצועית של ברעם בעניין טעות בזיהוי הנכס, וראיתי לדחותה. הוספתי ונדרשתי לשיקולים נוספים המוליכים להדיפתה של תובענת הבנק נגד ברעם, גם לו נמצא רבב בפועלו של ברעם. 27. עתה, משהגעתי עד הנה, ולו מעבר לדרוש, הנני קובע כי לא דבק כל רבב בפועלו המקצועי של ברעם. הוכח לי כי ברעם פעל בהתאם לאמות-מידה מקצועיות שהיו שגורות אותה עת, בעיקר בהקשר ל"שומה מקוצרת". הוברר לי כי בגדר שומתו של ברעם הוא התריע על העדר התאמה במספר החדרים בדירה הנטענת, אף נתן דעתו להעדר התאמה בין החלקים הבלתי מסויימים המיוחסים לנזהה, לבין המוצהר בחוזה המכר, ומשום כך ראה להפחית באורח משמעותי את שווי הנכס. שוכנעתי כי אין ממש בטענת הבנק אודות חובתו של ברעם, בהקשר של שומה זו, לערוך בדיקות ברשויות התיכנון והבנייה לנוכח העובדה שבדיקות אלו לא עשויות היו להיות בעלות נפקות, לנושא הבעלות הקניינית ורישומה. כאמור, לא אעמיק חקר בסוגייה זו, שהיא בבחינת הרחבת חזית. ואולם, לנוכח מסקנתי הנחרצת אודות חוסר ההתייחסות הרצינית של הבנק לשומתו של ברעם, ומתן ההלוואה ללא כל קשר לרשום בה, הנני קובע כי שומתו של ברעם הוזמנה, "מצוות אנשים מלומדה", מבלי שמי מן הבנק היה שוקל את שרשום בה. סוף דבר 28. הנה-כי-כן, לא מצאתי רבב בפועלו של ברעם. הנני קובע כי התובענה כנגדו הייתה חסרת שחר. ברעם נאלץ היה להתמודד מול תובענה על סך 353,044 ₪ במונחי קרן, שאף הוגשה כנגדו בשיהוי רב. הוברר לי כי לברעם הוסבה עוגמת נפש כתוצאה מכך ששמו נגרע מרשימת השמאים של הבנק, על לא עוול בכפו. ברעם, איפוא, כשמאי אחיקם ביתן, בפרשת ביתן הנ"ל, "נדרש... להתמודד בפני תביעה שהוגשה נגדו, שהאמור בה פגע בשמו הטוב, והוא עשה מה שנדרש כדי להתגונן בפניה", כדברי סגנית הנשיא גילאור. הנתונים האמורים ישליכו לעניין פסיקת ההוצאות. 29. לפיכך, הנני דוחה את תביעת התובע נגד הנתבע. הנני מחייב את התובע לשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. הסכומים האמורים ישולמו לידיה הנאמנות של ב"כ הנתבע תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. מקרקעיןמשכוןהלוואה