קניית בית בנתיבות - טענת הטעיה בהסכם מכר

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא קניית בית בנתיבות: 1. זהו פסק דין בתביעות הדדיות שאוחדו, ועניינן הסכם שנכרת בין התובע והנתבעת, למכירת בית בנתיבות. התובע, תבע את יתרת התמורה החוזית בגין המכירה, והנתבעת תבעה פיצויים עבור נזקים שנגרמו לה לטענתה, בגין הטעייתה עובר לכריתת הסכם המכר, ובגין הפרתו. הוחלט לדחות את תביעת התובע, לקבל באופן חלקי, את תביעות הנתבעת נגד התובע, לדחות את ההודעה לצד שלישי נגד צד ג' מס' 1, ולקבלה באופן חלקי, נגד צד ג' מס' 2. להלן הנימוקים. 2. ביום 25.2.2001, חתמו התובע והנתבעת על הסכם מכר, לפיו רכשה הנתבעת מן התובע בית פרטי בנתיבות (להלן: "הסכם המכר"). ההסכם נערך במשרד עו"ד יובל דמול. במבוא להסכם, הצהיר התובע, בין היתר: " הואיל והמוכר מצהיר כי הינו בעל זכות החזקה וזכויות חכירה לא מהוונות בבית צמוד קרקע תיק מס' 60057014א הידוע כגוש 39582 חלקה 67 מגרש מס' 63 בשטח כולל של 587 מ"ר על כל הבנוי והנטוע עליו, הכל כמפורט באישור "בעלי זכויות" המצורף להסכם זה ויהווה חלק בלתי נפרד הימנו (להלן: "הבית"). בסעיף 3 להסכם, הצהירה הנתבעת: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כדלקמן: א. המצב המשפטי של הזכויות בבית ברור לו ומקובל עליו לאור הצהרת הקונה (צ"ל "המוכר" - ג.ג.) ואישור הזכויות של מינהל תקרקעי ישראל מיון 21/01/01. ב. כי ראה ובדק את הבית ומצא אותו מתאים לצרכיו ולמטרותיו והוא במצב טוב ותקין ולשביעות רצונו המלאה. ג. כי אין ולא תהיינה לו טענות ו/או תביעות כנגד המוכר באשר לטיב הבית, מכל סוג שהוא והוא מוותר על כל בררה שיש לו, לרבות ברירה מחמת טעות, הטעיה, כפיה, מום, אי התאמה או פגם כלשהו". סעיף 4 להסכם קבע, כי התובע ימסור את החזקה בנכס לנתבעת, עד יום 30.6.01, כפוף למילוי התחייבויות הנתבעת ע"פ ההסכם. סעיף 5 להסכם, עניינו העברת הזכויות בנכס על שם הנתבעת. סעיף 5.1 להסכם כולל התחייבות של הצדדים לחתום על כל מסמך הדרוש לצורך העברת הזכויות, וסעיף 5.2 מורה: "לא ניתן לבצע את רישום הבית מסיבה שאינה תלויה במוכר ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום". סעיף 5.4 מורה, בין היתר, כי רישום הבית על שם הנתבעת, מותנה במילוי כל התחייבויותיה ע"פ ההסכם, ומקום שלא תמלא את ההתחייבויות, יידחה מועד הרישום עד לאחר שתמלא אותן. בסעיף 8 להסכם, נקבעו התמורה ומועדי התשלום כדלקמן: "8. התמורה תמורת הבית וכל ההתחייבויות המוכר לפי הסכם זה, מתחייב הקונה לשלם למוכר סך השווה ל - 150,000 דולר ארה"ב... התמורה תשולם ע"י הקונה למוכר במועדים כדלקמן: 8.2.1 סך בש"ח השווה ל - 51,000$ (חמישים ואחד אלף דולר) ישולמו עד ליום 06/03/2001 ישירות לבנק לטובתו רשומה משכנתא על הבית מותנה בהמצאת המוכר המסמכים כדלקמן: א. אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל ללא הגבלות ולחילופין רישום משכנתא אשר יתרת החוב לכל היותר הינו כ - 403,000 ₪ (ארבע מאות ושלוש אלף ₪ בלבד). ב. אישור עדכני בדבר יתרת המשכנתא הרשומה על הבית. 8.2.2 סך בש"ח השווה ל - 85,000$ (שמונים וחמש אלף דולר) ישולמו בתוך שבעה ימי עסקים ישירות לבנק לטובתו רשומה משכנתא והיתרה ישירות לשלטונות המס או הרשות המקומית כנגד קבלת המסמכים כדלקמן: א. פטור ממס שבח ומס מכירה. ב. אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל בדבר העדר חובות פרט ליתרת המשכנתא אשר טרם סולקה. ג. אישור העדר חובות רשות מקומית ומוסדות תכנון. במידה ותיוותר יתרת זכות תשולם למוכר. 8.2.3 היתרה סך בש"ח השווה ל - 14,000$ (ארבעה עשר אלף דולר) ישולמו במעמד מסירת החזקה בבית". בסעיף 9.8, הותנה: "הוסכם והובהר לצדדים כי עו"ד יובל דמול לא ישא בכל אחריות שהיא לכל נזק שיגרם בשל אי עריכת בדיקה לעניין שטח הבית, הפקעות, היתרים, חריגות וזכויות בניה, קיום חיובים בגין סלילת כבישים ומדרכות וכל תכונה אחרת של הבית אשר ניתן לברר במשרדי הרשויות השונות לרבות הרשות המקומית ו/או במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת ו/או בלשכת רישום המקרקעין עובר לחתימה על חוזה זה". בסעיף 12 להסכם נקבע, בין היתר, כי פיגור בתשלום איזה מן מהסכומים על פי ההסכם, שיעלה על 14 ימים, יחשב כהפרה יסודית של ההסכם. בסעיף 13 להסכם נקבע, כי הפרה יסודית של ההסכם תזכה את הצד הנפגע מן ההפרה, בפיצויים מוסכמים על סך 15,000$. ביום 11.3.2001, שילמה הנתבעת לתובע 210,000 ₪ - סך 51,000$, כשווים בש"ח. ביום 9.5.2001, שילמה לתובע 223,369 ₪ נוספים, אשר היו שווים אז לטענתה 59,652$. כמו כן, פרעה לטענתה חובות של התובע לעיריית נתיבות, בסך 23,652 ₪. לטענת הנתבעת, לאחר שפרעה את חובות התובע לעירייה, ביקשה אישור על העדר חובות ובהתאם לנהלי העירייה נשלח פקח, לבצע בדיקה בנכס. בבדיקה זו התברר, כי שטח הנכס הינו 646 מ"ר ולא 587 מ"ר, כמפורט באישור מצב הזכויות שהציג התובע בפני הנתבעת, וכפי שהצהיר במבוא לחוזה. כן נמצאו חריגות בניה בחניה שבנכס. ביום 22.5.01, חתם התובע על התחייבות, שנועדה להימסר לוועדה המקומית בנתיבות, כדלקמן: "אנו הח"מ, ידוע לנו כי קיימת פלישה לתחום ציבורי בגבולות מגרש מס' 63 בשכ' משה"ב א' בנתיבות. הננו מתחייבים להסדיר את הפלישה הנ"ל תוך חודש מיום התחייבותנו זו, במידה ולא נפעל כאמור, תגיש הועדה המקומית תביעה משפטית נגדנו". ביום 28.6.01, ערך הפקח פרוטוקול שימוע, בו פורטו ממצאי הבדיקה: "... פלישה לשטח ציבורי... חניה למכונית + קונסטרוקציה...". כן תועדה התחייבות התובע: "מר קורקוס מתחייב להסדיר את כל חריגות הבניה הקיימות דהיינו צמצום המגרש למידות המקובלות לקבלת היתר לסככה הקיימת תוך 30 יום מיום ההתחייבות במקרה הזה מר קורקוס יחתים את הקונה והוא עצמו יחתום על המסמך שהגשנו לו אשר משמעותו הגשת תביעה תוך חודש נגד בעל הקרקע והקונה וכמו כן בטופס היטל השבחה יצוינו החריגות". לטענת התובע, הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית, משום שלא שילמה את מלוא התמורה במועדים שנקבעו. לפיכך, הודיע לה ביום 20.7.01, באמצעות בא כוחו, על ביטול ההסכם. הנתבעת מצידה, טענה כי התובע הטעה אותה, בכך שהציג בפניה מצג שווא ביחס לגודל המגרש, והפר את החוזה, בכך שלא שיתף פעולה עם הנתבעת, אשר ניסתה לפעול להסדרת החריגה, ובכך שלא מסר את הנכס לחזקתה, כאמור בהסכם. הנתבעת הגישה נגד התובע תביעה בת"א 5342/01, בה עתרה, לאכוף את ההסכם, ולחייב את הנתבע למסור לה את החזקה בנכס, לרשום משכון לטובתה, וכן תבעה פיצויים בסך 132,418 ₪, עבור נזקים שנגרמו לה, לטענתה, בשל אי פינוי הנכס עד להגשת התביעה. בת"א 7268/01, תבע התובע להצהיר, כי ההסכם בוטל כדין, ולחייב את הנתבעת לשלם לו פיצויים בסך 76,665 ₪, הכולל בין היתר, גם את סכום הפיצויים המוסכמים על פי ההסכם. במסגרת תיק זה הגישה הנתבעת תביעה שכנגד. ביום 9.6.02 אוחד הדיון בתביעות, בהסכמת הצדדים. ביום 18.6.02 הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה תימסר החזקה בדירה מהנתבעת, כאשר הנתבעת תשלם לתובע, את יתרת התמורה, למעט סך של 50,000 ₪, שיוחזק בידיו הנאמנות של בא כוחה, וישמש אך ורק לצורך שינוי התב"ע, במקרה הצורך, והשלמת רישום הזכויות ע"ש הנתבעת. כן הוסכם, כי כנגד התשלום, ישועבד הנכס לזכות הנתבעת. הדיון בתביעה התעכב, בין היתר, בשל מצב בא כוחו הקודם של התובע, עו"ד קליין ז"ל, אשר נפטר במהלך ניהול המשפט. במהלך ניהול המשפט, לא עלה בידי הצדדים להסדיר את רישום הנכס, עקב החריגה משטח המגרש הרשום. ביום 12.12.06, הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד מתוקן. במסגרתו תבעה בין היתר, לחייב את התובע, בתשלום פיצויים, בגין הפרת החוזה, ובעלות המשוערת של שינוי התב"ע הנדרש בנכס. סכום התביעה המתוקנת - 186,977 ₪, נכון למועד הגשת התביעה המקורית. בכתב התביעה שכנגד המתוקן, נטען בין היתר, כי נוסף על הפרות ההסכם עובר להגשת התביעה המקורית, הפר את ההסדר הדיוני בין הצדדים, בכך שלא שיתף פעולה במאמצים לפעול לשינוי התב"ע. במסגרת התביעה שכנגד המקורית, צירף התובע את עירית נתיבות כצד שלישי. לאחר תיקון התביעה שכנגד, הגיש הנתבע הודעה מתוקנת לצדדים שלישיים (מיום 20.11.07), במסגרתה טען כי הצדדים השלישיים - הועדה המקומית, ומנהל מקרקעי ישראל, הם שגרמו בהתנהגותם, לפער בין שטח המגרש בפועל ובין שטחו הרשום. במסגרת ההודעה נטען, כי הצדדים השלישיים התרשלו, והטעו את התובע בעת הקצאת המגרשים. 3. התובע העיד לעצמו, והגיש חוות דעת מומחה חתומה על ידי מר אליהו טלמון, מודד מוסמך ושמאי מקרקעין. הנתבעת העידה לעצמה, וכן העידה, את הגב' יפה אוזן, אשר שימשה בתקופה הרלוונטית כמזכירת הועדה המקומית נתיבות, ואת עו"ד יובל דמול, אשר ערך את הסכם המכר. הועדה המקומית, צד ג' מס' 1, הגישה חוות דעת מומחה חתומה על ידי אינג' עמי אלקבץ מהנדס גאודזיה ומודד מוסמך, וכן הגישה תצהיר עדות ראשית, של אינג' שמעון עזריאל, מהנדס עירית נתיבות, אשר שימש בתקופה הרלוונטית גם כמהנדס הועדה המקומית. צד ג' מס' 2, מנהל מקרקעי ישראל, העיד את מר חגי סלע, מנהל מחלקת התכנון במנהל ואת המומחה מר אייל דידי, המודד המחוזי של צד ג' מס' 2 במחוז הדרום. 4. מחוות דעת מר טלמון, ומן המסמכים שהגיש התובע, עולה, כי התובע רכש את הזכויות במגרש (מגרש מס' 63 בנתיבות) ממדינת ישראל באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, עפ"י חוזה פיתוח מיום 23.9.81 (להלן: "המגרש"). בחוזה הפיתוח נקבע, כי שטח הנכס הינו: "525 ממ"ר בערך", והוגדר שמדובר במגרש 63 לפי תכנית מפורטת 1/1170322. עם זאת, בתכנית האמורה, אשר פורסמה ביום 5.7.81 נקבע כי שטח המגרש 500 מ"ר בלבד. צורת המגרש בתוכנית האמורה הינה מלבן. התב"ע שונתה עוד פעמיים בשנת 1982, אלא שבמסגרת שינויי התב"ע האמורים, לא שונו גבולות הנכס. ביום 1.12.86 פורסמה תכנית 8/106/03/22, במסגרתה בוטל שצ"פ והוספו שטחים למספר מגרשים, ובהם המגרש, כך ששטח המגרש עפ"י התב"ע החדשה הוגדל ל-600 מ"ר. התב"ע האמורה חלה על הנכס, במועד חתימת הסכם המכר. מתברר, כי המגרש שהוקצה עפ"י החלטת צד ג' 2, מנהל מקרקעי ישראל שטחו 525 מ"ר, צורתו טרפז, וגבולו מקביל לכביש הסמוך לנכס, ומותווה במקביל לכביש. המרחק בין גבול המגרש ובין המדרכה הינו כ-2-3.5 מ"ר. התובע הסתמך על תשריט, החתום בחותמת "מתאים למקור" של מנהל מקרקעי ישראל, לפיו עמד שטח המגרש לדברי מר טלמון, על 662 מ"ר. אין מחלוקת, כי התובע לא רכש את מלוא השטח הנוסף, ולא שילם עבור הפרש שטח שבין 525 מ"ר ו-662 מ"ר. התובע שילם עם זאת, סך 2,401 ₪, בגין הגדלת שטח המגרש מ-525 מ"ר ל-587 מ"ר בהתאם לדרישת מנהל מקרקעי ישראל מיום 18.6.01, שנבעה ממדידה נוספת של הנכס. בסיכום חוות דעתו, קבע המומחה מר טלמון: "על פי הנתונים האלה ברור כי החל מיום 5/7/1981 ועוד שבועיים, עת נכנסה תוכנית 2/106/03/22 לתוקף, נקבעה צורתו של המגרש לצורת מלבן בשטח כ-500 מ"ר. מאותה עת, הקצאת המגרש היתה חייבת להיות תואמת תכנית זו ולא כך היה. המינהל הקצה את המגרש עם טעות בהקצאה שאינה תואמת את התב"ע. כל הפעולות שבוצעו מאותה עת על ידי המינהל, הרשות המקומית והועדה המקומית החל בהקצאת המגרשים. אישור תוכנית בניה שאליה צורפה מפה מצבית ותרשים סביבה המציגים את המגרש כפי שהוקצה על ידי המינהל ולא על פי התב"ע בתוקף, והתוכנית אושרה ע"י העירייה ביום 19/6/83, מתן היתרים וטופס 4 היו שגויים והתייחסו לגבול ושטח לא נכון של המגרש. מר קורקוס שפעל על פי הנתונים שקבל ממוסדות אלה הוטעה ולפיכך נבנה המבנה בגבולות שנמסרו לו והיו מוטעים מראש". המומחה מר דידי קבע בחוות דעתו, בפרק המסקנות הסופיות: "18. שיווק מגרש של 525 מ"ר עפ"י תכנית חלוקה אנליטית (תכנית שלפיה שווק המגרש), בעוד שהתב"ע מגדירה את גודל המגרש 500 מ"ר - דבר זה תקין ומקובל מכוון שיש סטייה מותרת של עד 5% בין גודל מגרש לפי תכנית שיווק לבין גודל אותו מגרש לפי תב"ע. ואכן במקרה זה מדובר על הפרש של 25 מ"ר (5%), ולטובתו של התובע. מה גם שמדובר במקרה זה על תב"ע מלפני כ - 28 שנים ששורטטה באופן ידני, דבר המעיד על אי דיוקה. 19. לעניין שיווק המגרש בצורה שונה במעט מהמגרש לפי תבע 2/106/03/22 כפי שציינתי בסעיף הקודם שהתב"ע הוכנה באופן ידני והמגרש הוא בסך הכל תרגום של התב"ע כך שסביר היה להניח שיחולו שינויים קלים בצורת המגרש ובגודל המגרש. מה גם שכיום נתון זה לא רלוונטי מכוון שנעשה הסדר בשנת 1997 ששינה את צורת המגרש ואת גודלו. וכפי שציינתי גם בסעיף 10, שעל שינוי המגרש בעת ההסדר לא היה ערעור למרות שהיה פרסום והיה זמן של 3 חודשים לצורך זה. 20. לעניין הסדרת הגוש וקביעת גודל החלקה ל - 587 מ"ר לעומת גודל מגרש של 525 מ"ר (הפרש של 62 מ"ר לזכותו של התובע ) - כפי שצוין, הליך הסדרת הגוש בוצע באופן חוקי, כולל פרסום ברשומות וכולל קביעת גודל החלקה המדוברת בהתאם לתב"ע תקפה במקום. 21. במידה והתובע יהיה מעוניין לקבל בחזרה את הגבולות המקוריים שהוקצו לו ע"י מ.מ.י ולוותר על גבולות החלקה כפי שהוגדרו בעת ההסדר. במקרה זה יאלץ התובע לפנות שטח שמוחזק על ידו (מדובר על שטח של כ - 125 מ"ר שנמצא מחוץ לגבולות העסקה המקורית לצד מזרח (ראה סעיף 16)). או לחלופין לרכוש שטח זה מאת מנהל מקרקעי ישראל ולהכליל שטח זה בעת הכנת התכנית לצורכי רישום)". בחקירתו הנגדית, אישר מר דידי, כי צד ג' 2 הקצה את המגרש בגבולות שגויים ".... בצלע אחת". המומחה העיד, כי שטח המגרש, התחום בגדרות עובר למועד חקירתו היה 680 מ"ר רבוע ולדבריו: "ברגע שיגישו שינוי תב"ע ההתייחסות תהיה לכל השטח שכרגע ישנו במגרש בין הקירות. את השטח הזה כביכול זאת משיכת קרקע, תינתן לו אפשרות לרכוש את השטח הזה, אי אפשר לשווק את השטח הזה". המומחה מטעם צד ג' מס' 1 אינג' עמי אלקבץ, קבע בחוות דעתו: "1. מן המתואר לעיל עולה כי התשריט על פיו היקצה מינהל מקרקעי ישראל את המגרש למר קורקוס בשנת 1981 היה שגוי ולא תאם את ת.ב.ע 2/106/03/22 אשר הייתה בתוקף באותה עת. 2. על פי מפת המדידה המצורפת לחוות דעתי כיום בפועל קיימת פלישה של המגרש הנדון לתוך שטח מגרש 79 המהווה על פי תכנית המתאר החלה שטח ציבורי פתוח ואינו מיועד למגורים. 3. הטעות בהקצאת המגרש על ידי ממ"י במועד חתימת הסכם הפיתוח ומאוחר יותר הסכם החכירה, אשר הובילה למיקומו הנוכחי של המגרש ולפלישה לתוך שטח ציבורי ניתנת לפתרון בין היתר על ידי שינוי תב"ע נקודתי, כך שייעודו של שטח מחלקה 79, המצוי בתחום המגרש המוקצה למר קורקוס, ישונה משטח ציבורי פתוח למגורים". 5. אין מחלוקת, כי שטח הנכס, כפי שהוגדר במבוא להסכם המכר, אשר הועתק מאישור הזכויות של מנהל מקרקעי ישראל, לא היה שטח הנכס בפועל. אין גם מחלוקת, כי לטענת עיריית נתיבות, נמצאה בנכס חריגת בניה, בשל בנית חניה מקורה ללא היתר. הוכח, כי בשל סיבות אלה, התנגדה עיריית נתיבות לאשר העברת הזכויות בנכס. אמנם, לתצהיר התובע צורף אישור העיריה מיום 9.5.01, על תשלום החובות המגיעים לה בגין מים ומיסים, כאשר האישור מעיד על עצמו, כי הוא מיועד "ל: טאבו", ואולם, לא היה די במסמך האמור לצורך העברת הזכויות, משום שאיננו כולל אישור על תשלום היטל השבחה, או פטור מתשלום. לענין זה העיד עו"ד דמול: "אני רואה את המסמך הזה, ועד כמה שאני יודע חסר לי האישור. אישור עיריית נתיבות לביצוע העברה, אני רואה מכתב שלי מתאריך 26.6.08, שאני כותב לגב' אפללו, התבקשתי לדעת מה חסר ואני כתבתי אישור העדר חוב מס רכוש, ואישור עיריית נתיבות לגבי העברה לרבות אישור העדר חוב היטל השבחה. אנחנו גם פנינו למנהל אבל לא קיבלנו תשובה. האישור נספח ה' איננו מספיק משום שלא כתוב בו שיש פטור מהיטל השבחה. לשאלת ביהמ"ש אני מבהיר שנספח ה' לתצהיר התובע איננו מספיק לצורך העברת זכויות במנהל מקרקעי ישראל כי חסר בו היטל השבחה". מעבר לאמור יצוין, כי בסעיף 66 לסיכומי טענותיו, הודה התובע בפה מלא, כי העירייה והועדה המקומית סירבו למסור לידיו אישור על פטור מתשלום היטל השבחה "...בטענה כי פלש לתחום דרך...". אשר לחריגת הבניה, הרי שהתובע לא הוכיח, כי ניתן לתוספת הבניה האמורה בחניה, היתר כדין, ומכאן, כי אכן מדובר בבניה שבוצעה שלא כדין. סבורני, כי די בשתי העובדות האמורות, להוות "אי התאמה" כמובנה בהוראות סעיף 11 ו-15 לחוק המכר, וכי הנתבעת זכאית להסתמך עליהן, כאשר אין חולק, שהודיעה עליהן לתובע מיד כאשר גילתה אותן. עובדות אלה, הן שגרמו גם לכך, שהזכויות בנכס לא הועברו על שם הנתבעת. סעיף 5.2 להסכם מורה כאמור, כי אם לא ניתן יהיה לבצע את רישום הבית מסיבה שאינה תלויה במוכר, יידחה מועד הרישום למועד בו ניתן יהיה לבצעו, אך סבורני, כי התובע אינו יכול להסתמך על תניה זו בענייננו, משהוכח כאמור להלן, שידע, הן על ההפרש בין שטחו הרשום של המגרש ושטחו בפועל, והן על חריגת הבניה. לענין שטח המגרש, הודה התובע מפורשות: "ש. כשמכרת את הדירה, ידעת שגודל המגרש הוא 587 מטר נכון? ת. כשמכרתי היה 662 מטר". התובע טען, כי לא ידע על חריגת הבניה והחניה שבנכס. לענין זה, הגישה צד ג' 1 מסמך מיום 17.11.93, הנושא לכאורה חתימת התובע, בו נאמר: "אני עמרם קורקוס בעל מס' זהות... מתחייב בזאת להגיש תכניות עבור קבלת היתר בניה למבנה חניה ומחסן שנבנו במגרשי ללא היתר עפ"י חוק תכנון ובניה. מצ"ב צ'ק פיקדון בסך 2000 ₪ עבור התחייבותי זו". כאשר נחקר התובע ביחס למסמך האמור, העיד כי איננו זוכר את המסמך, וכי החתימה בשוליו אינה חתימתו. העדה, גב' יפה אוזן, מזכירת הועדה המקומית במועד הרלוונטי, העידה, כי המסמך נכתב בכתב ידה, והתובע חתם עליו בפניה, ואף מסר לידיה שיק על סך 2,000 ₪, כאמור במסמך: "אני מחזיקה בידיי את המסמך המקורי מתוך תיק הבנין של המגרש בו אנחנו עוסקים, המסמך הזה נכתב בכתב ידי, הוא נערך בנובמבר 1993, מצורף אליו שיק לפקודת מועצה מקומית נתיבות, בסך 2,000 ₪, בגב השיק רשום שזה פקדון בלבד, עד הגש תיקון תוכניות. על המסמך הזה חתם מר קורקוס בפניי". בהמשך העידה: "כן, אני כתבתי את המסמך והוא חתם עליו בעט שלו. ראיתי שהוא מסמן קו בתחתית של הכיתוב בהתחייבות נ/8, שאלתי לפשר הסימן, והוא אמר שזה כדי שלא נוסיף שום דבר למסמך". הרושם מחקירת הגב' אוזן, כי עדותה מהימנה. מעבר לכך, הרי שלא היה בפי התובע הסבר מניח את הדעת לעובדה, כי מסר לועדה המקומית המחאה על סך 2,000 ₪, כאמור במסמך (ואשר הוגשה לביהמ"ש כאשר היא משודכת למסמך), כאשר בגב ההמחאה נכתב: "פקדון בלבד עד הגשת תיקון תוכנית". סבורני אפוא, כי יש להעדיף את גרסת העדה, גב' אוזן, ומכאן, שהתובע ידע עובר לכריתת הסכם המכר, על קיום חריגת הבניה האמורה. מעבר לאמור, עומדת לחובת התובע עדות עו"ד דמול, לפיה, הסביר לצדדים עובר לחתימת ההסכם "...שאם יש חריגת בניה ואין היתר יכולה להיות בעיה להעברת הזכויות, או שיצטרכו להגיש בקשה או להרוס את החריגה". לפנינו אפוא כאמור, "אי התאמה" ביחס לנכס, ונוכח האמור לעיל, יש לקבוע, כי התובע הוא שהפר את הסכם המכר, הן בכך, שלא מסר את הנכס, כמתואר בהסכם המכר, והן בכך שהזכויות בנכס לא נרשמו על שם הנתבעת. התובע ביקש להסתמך על הוראת סעיף 3.ג להסכם המכר, הכולל כאמור ויתור על טענות או תביעות באשר לטיב הבית, וויתור על "כל ברירה שיש לו, לרבות ברירה מחמת טעות, הטעיה... אי-התאמה או פגם כלשהו". טענה זו אין לקבל, שכן לא ניתן לנתק את הוראת ס"ק 3.ג להסכם, מיתר הוראות ההסכם, ומהוראת ס"ק 3.א, לפיו המצב המשפטי מקובל על הנתבעת, נוכח הצהרות המוכר ואישור הזכויות שהוצג בפניה. כאמור, הצהרת התובע לענין שטח הנכס, המפורטת במבוא להסכם, לא היתה נכונה, ומסתברת המסקנה, כי הסתיר מן הנתבעת, את עובדת קיומה של בניה שלא כדין בנכס - עובדה שללא ספק היה עליו לגלות לה בנסיבות. מכאן, שהתובע הפר את ההסכם. נוכח משמעות ההפרה, אשר מנעה העברת הזכויות במשך שנים, וכאשר התובע לא תיקן אותה, חרף פניות חוזרות ונשנות, סבורני כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. מעבר לצריך יצוין, כי בפגישה שנערכה בין הצדדים במשרד עו"ד דמול ביום 10.7.01, הביעה הנתבעת נכונות לביטול ההסכם, תוך תשלום הפיצויים המוסכמים ע"פ ההסכם, ולחילופין הציעה, כי בעית השטח תוסדר על חשבון התובע, אלא שהתובע התנגד לכך. לענין זה נכתב בפרוטוקול הפגישה: "ניצה מציעה שתי אלטרנטיבות לסיום הסכסוך: האחת - לאחר שיחתה עם מהנדס הרשות המקומית מיום אתמול יש להגיש בקשה לשינוי תב"ע אשר בסיומה אמור השטח להיות שייך לממכר והעלויות בהגשת הבקשה והעברת השטח כאמור לעיל יחולו על קורקוס. קורקוס מתנגד להצעה זו. השניה - ביצוע הערכת שמאי מוסכם על הצדדים בדבר עלות השטח שיש להחזיר לרשות המקומית והפחתת שויי השמאות מתמורת המכר. ארמונד מתנגד להצעה זו". מכאן, שהתובע יכול היה להסיר את המניעה להעברת הזכויות על שם הנתבעת, ולתקן את ההפרה, ואולם הוא לא עשה זאת. התובע הפר את ההסכם בהפרה יסודית, גם בכך שלא מסר את החזקה בנכס לנתבעת במועד הנקוב בהסכם, כאשר לענין זה לא היה זכאי להסתמך על העובדה, שהנתבעת שילמה את התשלום השני באופן חלקי, שהרי טרם נמסרו לה מלוא האישורים בהתאם להסכם. אשר לטענת התובע, כי הנתבעת היא שהפרה את ההסכם, בכך שלא שילמה את התשלומים השני והשלישי ע"פ הוראת סעיף 8 להסכם, סבורני כי אין לקבלה - התשלום השני בסך 85,000 דולר, הותנה בין היתר ב"...אישור העדר חובות רשות מקומית ומוסדות תכנון", כאשר נוכח עדותו של עו"ד דמול ברור, כי אישור כזה לא ניתן עד מועד הגשת התביעה, וגם שנים לאחר מכן, ואילו התשלום השלישי, נועד להיות משולם "במעמד מסירת החזקה בבית", כאשר התובע לא מסר את החזקה עובר להגשת התביעה. מכאן, כי הנתבעת לא הפרה את ההסכם. על התובע לפצות אפוא את הנתבעת, על הנזקים שנגרמו לה בגין הפרת ההסכם על ידו. 6. בתביעתה בת"א 5542/01, ובתביעה שכנגד שהגישה במסגרת ת"א 7268/01, תבעה הנתבעת לחייב את התובע לשלם לה פיצוי, עבור ההפסד שנגרם לה, לטענתה, בכך שנמנע ממנה להשכיר את הנכס, מן המועד בו אמורה היתה לקבלו לחזקתה, ועד המועד בו הועבר לחזקתה בפועל, בהתאם להסדר הדיוני, וכן תבעה, לחייבו בתשלום עלות שינוי התב"ע. במסגרת התביעה שכנגד, תבעה לחייב את התובע בנוסף, בתשלום הפיצויים המוסכמים, בהתאם להוראת סעיף 13 להסכם המכר - 15,000$ כשווים במועד הגשת התביעה. ברי, כי הנתבעת אינה זכאית בנסיבות, לפסיקת הפיצויים המוסכמים, בנוסף לפיצויים עבור הנזקים שנגרמו לה בפועל, שכן במקרה כזה, היתה מפוצה ביתר (ר' ע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1), 115). הנתבעת תהא זכאית אפוא לפסיקת הפיצויים המוסכמים, או פיצויים עבור נזקיה המוכחים, כאשר כמובן, יש לפסוק לזכותה את הסכום הגבוה יותר. הנתבעת לא הגישה חוות דעת מומחה, לענין שווי השכירות בנכס, ועדותה לענין זה הינה עדות סברה. אמנם, התובע העיד, כי השכיר את הנכס תמורת סך 600 דולר לחודש, וייתכן כי ניתן היה להיתלות בנתון זה, אלא שהנתבעת לא הוכיחה, כי יכולה היתה להשכיר את הנכס בפועל, במהלך התקופה האמורה, ולענין זה לא העידה כל שוכר אפשרי. סבורני, כי הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח, את העלות הנטענת של הפעולות הדרושות לצורך שינוי התב"ע החלה על הנכס. הנתבעת טענה בהקשר זה, כי עלות שינוי התב"ע עומדת על 18,000 דולר, ואם לא יאושר שינוי התב"ע, יהיה עליה לשלם כ-20,000 דולר עבור התאמת שטח הנכס לתב"ע הקיימת. גם לענין זה, מהווה עדות הנתבעת עדות יחידה של בעל דין, והינה בגדר עדות סברה גרידא. הנתבעת לא הביאה כל ראיה נוספת, להוכחת הסכומים הנטענים, כגון חוו"ד מומחה. הנתבעת לא הוכיחה אפוא, כי הנזקים שנגרמו לה בפועל, עולים על סכום הפיצויים המוסכמים. מכאן, שהיא זכאית לפיצויים המוסכמים ע"פ החוזה בלבד, דהיינו סך 15,000 דולר, אשר שוויים במועד הגשת התביעה בת"א 5542/01, היה 63,300 ₪, ובשערוך להיום - 116,770 ₪. יצוין, כי התובע טען בסיכומיו, כי הנתבעת יכולה היתה להקטין נזקיה, ואולם לענין הפיצויים המוסכמים, אין לטענה זו נפקות, שהרי סכום הפיצויים המוסכמים אינו מותנה בגובה הנזק שנגרם לנתבעת בפועל. על התובע לשלם לנתבעת אפוא פיצויים בסך 116,770 ₪. 7. סבורני, כי התובע לא הרים את הנטל להוכיח טענותיו, במסגרת ההודעה לצד שלישי, שהגיש נגד צד ג' מס' 1, הועדה המקומית נתיבות. בסיכומי טענותיו חזר התובע וטען, כי הועדה המקומית ועירית נתיבות, לא היו רשאיות להימנע ממתן אישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות, משום שלטענתו, העילה לאי מתן האישור - פלישתו הנטענת לתחום דרך ציבורית, הוכחה כלא נכונה. סבורני, כי יש לדחות טענות אלה. ככל שהדברים אמורים בעירית נתיבות, הרי שאין הם רלוונטיים להודעה לצד שלישי נגד צד ג' מס' 1, שהינה רשות נפרדת, ואינה נושאת בנסיבות לאחריות בגין התנהגות עירית נתיבות. על פני הדברים, קשה לקבל טענת התובע, לפיה היה על צד ג' מס' 1 או על העיריה ליתן לו אישורים לצורך העברת הזכויות, שהרי בין אם פלש לשטח דרך, ובין אם פלש לשטח ציבורי אחר (שהרי גודל המגרש שתפס התובע בפועל, גדול מן השטח שהוקצה לו, ומן השטח שרשאי היה לתחום, ע"פ התב"ע), הרי שאין לצפות מן הרשויות הציבוריות האחראיות, על אכיפת דיני התכנון והבניה, להשלים עם פעולה כזו, בדרך של מתן אישורים. טענת התובע בסיכומיו, עומדת גם בסתירה להודאתו, במסגרת ההתחייבות עליה חתם ביום 10.7.01 כאמור לעיל, בה הצהיר, כי "...ידוע לנו כי קיימת פלישה לתחום ציבורי בגבולות מגרש מס' 63...", והתחייב "...להסדיר את הפלישה הנ"ל תוך חודש...". סבורני על כן, כי התובע לא הוכיח, כי בהתנגדותן למתן האישור כאמור, פעלו הרשויות האמורות בניגוד לדין, או באופן בלתי סביר. מעבר לאמור, הרי שלא מצאתי בסיכומי התובע מענה מניח את הדעת לטענה, כי לא ניתן היה למסור לו את האישור המבוקש, נוכח חריגת הבניה - בנית חניה מקורה ללא היתר כדין. יודגש, כי די בחריגה זו, על מנת להצדיק הימנעות הרשות ממתן אישורים לצורך העברת הזכויות, מה עוד, שהתובע התחייב כאמור מפורשות, במסגרת השימוע שנערך לו ביום 28.6.01, "...להסדיר את כל חריגות הבניה הקיימות דהיינו צמצום המגרש... קבלת היתר לסככה הקיימת תוך 30 יום...", ולא עמד בהתחייבותו זו. יש אפוא לדחות את ההודעה לצד שלישי נגד צד ג' מס' 1. 8. אשר להודעה לצד שלישי נגד צד ג' מס' 2, מנהל מקרקעי ישראל - סבורני, כי התובע הרים את הנטל להוכיח את הטעות הנטענת בהקצאת המגרש ע"י ממ"י. טענה זו הוכחה בחוו"ד מומחי התובע וצד ג' מס' 1, מר אלקבץ. יצוין, כי ממ"י הכיר בטעות במדידת המגרש, כאשר הודיע לתובע ביום 24.5.01, כי שטח החלקה הינו 587 מ"ר, ולא 525 מ"ר. לדברי מומחה ממ"י, מר דידי, הטעות בשטח שהוקצה במקור - 525 מ"ר במקום 500 מ"ר, הינה בגדר "...סטייה מותרת של עד 5%...", ואולם, בחקירתו אישר, כי הטעות נוגעת גם לצורת המגרש, והמדובר באותו שטח אותו הגדירו עירית נתיבות וצד ג' מס' 1, כפלישה לשטח דרך ציבורית: "ש: ז"א אנחנו מסכימים שהמנהל שהקצה את המגרש הקצה בגבולות לא נכונים בטעות. ת: בצלע אחת. ש: אם בעקבות אותה טעות בצלע, לימים לא נתנו לנתבע אישור מהועדה המקומית, כי אמרו לו תשמע בנית במקום הלא נכון. תסכים איתי שהבעיה הזו היא של המנהל, הוא אמר לו איפה לבנות. ת: הוא לא תקע את היתדות. אבל מה, כשמהנדס מכין היתר בניה הוא חייב... ש: שאלתי על המנהל. המנהל הוא בעלי הקרקע. אני בניתי בהתאם למה שאמר לי הבעלים של הקרקע. ת: נכון". התובע לא הרים עם זאת, את הנטל להוכיח טענתו, בדבר אחריות ממ"י, למלוא הפער בין שטחו הרשום של המגרש, ובין השטח התחום בפועל. מחקירתו של התובע עולה, כי הוא זה שתחם את שטח המגרש, ובכך קבע את גבולות השטח בפועל: "ש: מה שטח המגרש שחתמת למנהל? ת: 525 מטר, ככה זה היה במפה המצורפת לחוזה בשנת 80. ש: מה שטח המגרש בפועל היום? ת: עם החלק שהוסיפו? לפי המפה שקיבלתי מהמנהל 662 מטר. ש: זה נכון לומר, שגבולות המגרש קבעת אותם בעצמך? ת: כשבאתי השטח לא היה מגודר, אני גידרתי אחרי שהוסיפו לי את השטח הציבורי. ש: בנית את השטח כמו שהוא נמצא כיום? ת: כן...". טענת התובע, לפיה שטח המגרש, לאחר תוספת השטח ע"י ממ"י, הינו 662 מטר, לא נתמכה במסמך רשמי כלשהו של ממ"י, ואין חולק, כי התובע לא שילם תמורה עבור שטח כלשהו מעבר ל-587 מ"ר (כאשר את ההפרש בין 525 מ"ר ל-587 מ"ר רכש רק במהלך חודש יוני 2001). התובע ביקש להסתמך על תשריט, אשר כולל לטענתו, את מלוא תוספת השטח האמורה, ואשר נושא חותמת "מתאים למקור" של ממ"י, וחתימת עובדת המנהל. דא עקא, אין כל ראיה כי המסמך הוכן ע"י ממ"י, לא ניתן לדעת באיזה מסגרת נמסר לממ"י, וודאי שלא ניתן לומר, שחותמת "מתאים למקור", מהווה אישור ממ"י לתוכנו. יתרה מזאת, סבורני כי התובע אינו יכול להסתמך לענין זה, על חוו"ד המומחה מטעמו, מר טלמון, שכן מר טלמון לא ביצע מדידה של הנכס בפועל. התובע אישר כאמור, כי כאשר חתם על הסכם המכר, ידע שהשטח בו החזיק בפועל, היה 662 מ"ר, בעוד אישור הזכויות של ממ"י ניתן, בגין מגרש בשטח 587 מ"ר, כאמור בהסכם. כאמור, ניתן לייחס למנהל טעות בגין מדידת השטח בעת ההקצאה, ובעיקר בצלע בגינה טענו העיריה והועדה המקומית, כי התובע פלש לתחום דרך ציבורית, ואולם, אין לקבל את טענת התובע, בדבר הטעייתו, ביחס ליתר השטח שגודר בפועל. מעבר לאמור, אין להטיל על המנהל את מלוא האחריות להפרת החוזה ע"י התובע, הן משום שהתובע חתם ביודעין על הסכם, בו הופיע שטח קטן משמעותית משטח המגרש בפועל, כפי שהיה ידוע לו, והן משום שאין כל קשר, בין מעשה המנהל או מחדליו, ובין חריגת הבניה שבנכס, אשר התובע אחראי לה באופן בלעדי. במצב זה, סבורני כי ממ"י, נושא באחריות באופן חלקי כלפי התובע, בעוולות רשלנות וגרם הפרת חוזה, משום שהטעות בהקצאה, אכן היתה אחד מן הגורמים שהביאו בסופו של יום לאי ההתאמה ולהפרת הסכם המכר, ואולם, מידת האחריות בה נושא ממ"י בנסיבות, הינה קטנה משמעותית מאחריותו של התובע להפרה. נוכח האמור, סבורני כי נכון לקבוע שממ"י נושא באחריות בשיעור 25% לנזק, מכאן שיש לחייבו לשפות את התובע, ב-25% מסכום הפיצויים שעליו לשלם לנתבעת, דהיינו 29,193 ₪. 9. תביעת התובע נדחית אפוא. התביעה שכנגד שהגישה הנתבעת נגד התובע מתקבלת בחלקה, ועל התובע לשלם לנתבעת פיצויים בסך 116,770 ₪. יתרת סכום הפקדון המוחזק בידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעת (ככל שנותרה יתרה כזו), תועבר לנתבעת, על חשבון סכום הפיצויים. ההודעה לצד שלישי נגד צד ג' מס' 1, הועדה המקומית - נדחית. ההודעה לצד שלישי נגד צד ג' מס' 2 - מנהל מקרקעי ישראל - מתקבלת בחלקה, ועל ממ"י לשלם לתובע סך 29,193 ₪, כאשר אין מניעה, כי ממ"י ישלם את הסכום ישירות לידי הנתבעת, וכל סכום שישלם יופחת מסכום הפיצויים שעל התובע לשלם לנתבעת. התובע ישלם לנתבעת, שכ"ט עו"ד בגין התביעות בסך 15,000 ₪, והוצאות המשפט בסך 5,000 ₪. כן ישלם התובע לצד ג' מס' 1, שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪, והוצאות המשפט בסך 2,500 ₪. צד ג' מס' 2 ישלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪, והוצאות המשפט בסך 1,000 ₪. חוזההטעיההסכם מכר