שכר טרחת שמאי מקרקעין

להלן פסק דין בתביעה בגין שכר טרחת שמאי מקרקעין:

פסק דין

1.     זו היא תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר לתשלום סך של 5,403,342 ש"ח, שלטענת התובע חבה לו הנתבעת בגין עבודה שביצע עבורה לפי הסכם שכר טרחה שנחתם ביניהם.

הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן (בש"א 9902/03) וזו ניתנה לה ביום 21.9.2003 על ידי כב' השופט עדי אזר ז"ל בשאלה אחת ויחידה: "האם התובע זכאי לשכר על פי ההסכם ומה גובהו לפי ההסכם, מאחר וההפחתה במס הושגה, לפי טענתו, עקב מאמציו, או שלא כך היה".

2.     התובע הינו מהנדס ושמאי מקרקעין. הנתבעת היא חברה פרטית, שותפה בשותפות מוגבלת בשם "מרינה אשקלון בע"מ" (להלן: "השותפות"), ובבעלותה זכויות במקרקעין במרינה שבחוף הים באשקלון (להלן: "המקרקעין").

בראשית חודש פברואר 1999 נשכר התובע על ידי הנתבעת לביצוע עבודה שמאית, שתוכנה יובא בהמשך. בהקשר לעבודה זו נחתם הסכם שכר טרחה (להלן: "הסכם שכר הטרחה" וכן - "ההסכם").

העתק ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה וכן כנספח תב/3 לתצהיר התובע.

רקע עובדתי

3.     מרבית השתלשלות האירועים הרלוונטית לתובענה מוסכמת על הצדדים. ואלה עיקריה:

א.     במחצית שנת 1996, עקב עסקאות שנעשו בין הנתבעת לבין התאגידים הנוספים בשותפות ובין אחדים מאלה לשותפות עצמה, הוציא מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע (להלן: "מנהל מס שבח" וכן "המנהל"), מכתב לצדדים לאותן עסקאות (להלן: "השותפים") ובו נדרשו להצהיר על ביצוע עסקאות אלו הן לצורך שומה לתשלום מס שבח מקרקעין (להלן: "מס שבח") והן לצורך שומה לתשלום מס רכישה. ממכתב זה עולה כי מנהל מס שבח ראה את ביצוע הפעולות הנ"ל כפעולות שנעשו ב"איגוד מקרקעין".
ב.     עד מחצית שנת 1998 ניהלו השותפים משא ומתן עם מנהל מס שבח לשינוי החלטתו בדבר היות השותפות "איגוד מקרקעין", וכתוצאה מכך חיוב השותפים במס שבח ובמס רכישה. במועד זה, לאחר שטיעוני השותפים לא התקבלו, קבע מנהל מס שבח שעל השותפים לשלם מס שבח ומס רכישה על פי שומות שקבע "לפי מיטב השפיטה".
ג.     בחודש יולי 1998 הגישו השותפים השגות על שומות אלו.
ד.     בסוף שנת 1998, במסגרת הטיפול בהשגות למול מנהל מס שבח, פנה מנהל הנתבעת - מר שמעון יצחקי (שיץ) - לתובע כדי שיסייע בצד השמאי לעורך דין זיו שרון, ממשרד עורכי דין ד"ר אברהם אלתר ושות', בטיפול בהפחתת השומות.
ה.     בראשית חודש פברואר 1999 נחתם בין התובע לנתבעת הסכם שכר הטרחה, אשר העתקו צורף כנספח א' לכתב התביעה וכן כנספח תב/3 לתצהיר התובע, בעניין מתן שירותים מקצועיים על ידי התובע לנתבעת ולתאגידים הקשורים אליה.
ו.     לאחר חתימת הסכם שכר הטרחה ובהתאם למוסכם החל התובע לתת את שירותיו המקצועיים. על היקף השירותים שנתן התובע החל ממועד זה חלוקים הצדדים.
ז.     בחודש יולי 2002, לאחר דיונים ממושכים מול מנהל מס שבח - שבחלקם נכח התובע, חתמו השותפים הסכם פשרה בינם לבין מנהל מס שבח (להלן: "הסכם הפשרה". העתק הסכם הפשרה צורף כנספח ב' לכתב התביעה וכן כנספח תב/59 לתצהיר התובע). הסכם הפשרה הסדיר את מיסוי כל העסקאות שנעשו בין השותפים ו/או השותפות בקשר למקרקעין ואת המחלוקות הקשורות בהן.
ח.     אין חולק כי הסכם הפשרה מהווה "הפחתה במס" ביחס לכלל השותפים, ובכלל זה לנתבעת ולתאגידים הקשורים אליה.

נוסח הסכם שכר הטרחה וטענות הצדדים

4.     לענייננו רלוונטי סעיף 4 להסכם שכר הטרחה, אשר מפאת חשיבותו יובא במלואו כבר עתה - קודם לטיעוני הצדדים. וזו לשון הסעיף, הנושא את הכותרת "הצעת שכ"ט":

"מוצע על ידי שכר טרחה המבוסס על "הצלחה" בהפחתת סכומי המס לתשלום, חיסכון המיוחס להפחתת השווי בלבד [ההדגשה במקור - נ.א], בשיעור של 7.5% + מע"מ מסכום החיסכון בתשלומי המס.

הערות

  1.      תנאי התשלום: בסיום הטיפול, בכפוף לפשרה שתושג עם שלטונות המס וע"פ ההצלחה בפועל.
  2.      אם ולאחר שתושג פשרה בעניין השווי, יוחלט על ידכם להמשיך ולהיאבק במישור המשפטי על עצם החיוב במס, אזי במקרה זה שכר טרחתי יחושב באחת מהאלטרנטיבות הבאות:

·     במקרה ויוחלט בסיום ההליך המשפטי שיש לשלם מס בגין עסקאות בעלי שליטה ובעקבות כך תשלום המס יבוצע בהתאם לפשרות שהושגו, אזי שכר הטרחה יישאר במתכונת שהוצעה לעיל וישולם בסיום ההליך [קטע זה מסומן באות מודגשת, Bold, במקור - נ.א].
·     במקרה וההליך המשפטי יצלח ובעקבותיו יבוטלו חיובי המס, מוצע על ידי שכר טרחה בסכום קבוע בסך של 5,000$ + מע"מ, שישולם בסיום ההליך (ע"פ השער היציג של דולר ארה"ב בעת התשלום).
3) אם תתגלה אי-בהירות בחישוב תרומתי לחיסכון שיושג, מוצע על ידי שעו"ד זיו שרון
ישמש כבורר."


טענות התובע

5.     לטענת התובע, הוא זכאי לשכר טרחה בשווי 7.5% מהפחתת המס, כאמור בסעיף 4 להסכם שכר הטרחה וב-חלופה הראשונה בהערה 2 הנלווית לסעיף זה. טענה זו הוא מבסס על כך שטענת השותפים - כי השותפות אינה "איגוד מקרקעין" - נדחתה, ונקבע כי העסקאות שנעשו בין הנתבעת לבין התאגידים הנוספים בשותפות חייבות במס שבח ובמס רכישה.

לו היה מנהל מס שבח מקבל את טענת השותפים, כי אז לא היה עליהם לשלם מס שבח או מס רכישה כלל, וסכום השומה היה עומד על אפס. משנדרשו השותפים לשלם מסים אלו, בערכים מופחתים מאלו ששמו אותם בתחילה, קמה זכאותו של התובע לקבל 7.5% מהפרש הסכומים. דהיינו ההפרש שבין אלו שנדרשו מהנתבעת והתאגידים הקשורים אליה בתחילה לבין אלו שנדרשו מאותם גופים לפי הסכם הפשרה - בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד ליום הגשת התובענה ובתוספת מע"מ.

טענות הנתבעת

6.     לטענת הנתבעת, הפחתת המס בהסכם הפשרה לא נבעה כלל, קל וחומר לא "בלבד" (כדרישת סעיף 4 להסכם שכר הטרחה), מהפחתת שווי העסקאות ולא התבססה כלל על שמאותו של התובע.

הסכם הפשרה הושג "אך ורק" בעקבות הטיעון המשפטי העיקרי שטענו השותפות והשותפים, כי השותפות אינה "איגוד מקרקעין" וכי העסקאות שנעשו בין הנתבעת לבין התאגידים הנוספים בשותפות אינן חייבות במס שבח ובמס רכישה. לפיכך, לפי הוראות הסכם שכר הטרחה - אין התובע זכאי לשכר טרחה בשווי כלשהו.

לחלופין, טוענת הנתבעת כנגד אופן חישוב שכר הטרחה: הן ביחס לגזירתו מחיובים שהנתבעת לא הייתה חשוף אליהם (אלא תאגידים אחרים הנמנים על השותפות - ואשר אינם חתומים על הסכם שכר הטרחה עם התובע) והן ביחס לשיטת התחשיב ושיטת ההצמדה של הסכומים.

דיון

7.     השאלה המרכזית השנויה במחלוקת בין הצדדים, כפי שהוגדרה על ידי כב' השופט עדי אזר ז"ל, היא "האם התובע זכאי לשכר על פי ההסכם" והאם "ההפחתה במס הושגה ... עקב מאמציו". כדי לענות על שאלה זו יש לבחון תחילה את לשון ההסכם.

8.     הרקע לחתימת ההסכם מפורט בסעיף 2 להסכם, תחת הכותרת "כללי", וזו לשונו:

"במקביל לטיעון המשפטי העיקרי כי חב' מרינה אשקלון (שותפות) אינה איגוד מקרקעין, נעשה ניסיון ע"י היועצים המשפטיים להגיע לפשרה הן בעניין הפחתת שיעורי המס והן בעניין הפחתת השווי."

העובדה כי הנתבעת פעלה בשני מסלולים במקביל עלתה במספר עדויות שנשמעו בפני בית המשפט. די אם אציין כי בין עדויות אלו הייתה עדותו של התובע עצמו, המאשרת זאת:

"ש: אני מפנה לסעיף 13 לתצהירך .
ת: אני מאשר שעו"ד זיו אמר לי שקודם כל מטפלים בעניין המשפטי של סיווג הנכס ורק אם הטענה המשפטית תיכשל יטופל עניין שווי העסקאות. זה מה שכתוב בסעיף 13 אבל זו לא הדרך שהותוותה בפני. ההשגות הוגשו עוד לפני שפנו אלי. הטיפול שלי היה קו הגנה שני למקרה שהטענה המשפטית לא תתקבל."
(ישיבת בית המשפט מיום 16.3.2006, עמ' 16 לפרוטוקול. ההדגשה אינה במקור - נ.א)

9.     כפי שצוין לעיל, סעיף 4 להסכם שכר הטרחה - לרבות ההערות הנלוות לסעיף זה - הוא המקור לתביעת זכותו של התובע לשכר טרחתו.

מקריאת לשון הסעיף עולה כי הנסיבות המזכות את התובע בשכר הטרחה על בסיס אחוזי "הצלחה" הן שתיים: "הצלחה בפועל", דהיינו - הפחתת סכום המס; וכן שהפחתה זו נובעת מ-"הפחתת השווי בלבד".
אם בכך היו מסתיימים ההליכים למול רשויות המס, כי אז זכאי התובע ל-7.5% מגובה ההפרש בין הסכומים לפני ואחרי ההפחתה. כמו כן, היה זכאי התובע לאותו שכר טרחה אם השותפים בחרו לקיים הליך משפטי כנגד עצם החיוב במס - להבדיל משווי החיוב במס - והליך זה נכשל.

10.     התובע בסיכומיו מציע פרשנות אחרת - לפיה בכל מקרה בו לא התנהל הליך משפטי בעניין עצם החיוב במס או אם התנהל הליך כזה ונכשל, מתקיימות הנסיבות המזכות את התובע בשכר טרחה על בסיס אחוזים.

לשון אחרת, על פי פרשנות התובע כל עוד לא התקבלה טענת השותפים בדבר אי-היות השותפות "איגוד מקרקעין" - ומכאן שהפעולות שנעשות במסגרתה אינן חייבות במס שבח ובמס רכישה - כל הפחתה בשווי המס מזכה את התובע ב-7.5% מההפרש.

פרשנות כזו איני יכולה לקבל, שכן היא אינה עולה מלשון הסכם שכר הטרחה, כפי שבואר לעיל. קבלת פרשנותו של התובע, כי די היה בכך שיירשם כי כל סכום הפחתה הגבוה מאפס (שיחול במקרה בו תוכר הטענה המשפטית הנ"ל) יזכה אותו בשכר טרחה על בסיס אחוזים מההפרש, אינה סבירה. לא בכדי לא נקבע כך בהסכם שכר הטרחה, כי גם התובע הכיר בכך שיש נסיבות שלובות - הן משפטיות, הן שמאיות והן כלכליות - שכולן יחד עשויות להביא להפחתה בשווי המס.

מה טיבה של ההפחתה בשווי המס שהושגה בפועל, ועל מה נסמכה?

11.     סעיף 2 2.1 להסכם הפשרה קובע במפורש כי:

"הצדדים חותמים על הסכם זה מבלי שצד להסכם זה יודה ו/או יקבל מי מטענותיו המשפטיות ו/או העובדתיות של משנהו." (ההדגשה אינה במקור - נ.א)

מקריאתם של הדברים עולה כי אף אחת מטענות הצדדים לא שימשו בסיס להסכם הפשרה - וכל צד נשאר נאמן לעמדותיו, טיעוניו ומסקנותיו.


12.     על הטעם לנוסח זה העיד מנהל מס שבח - שלקח חלק בגיבוש הסכם הפשרה ואף חתום עליו. וכך אמר:

"ש: בסופו של יום לא הושגה פשרה ביניכם לבין הנישומות על שווי המקרקעין.
ת: בסופו של דבר כימתנו את כל הטענות המשפטיות והטרדה בניהול התיק בסכום אחד וסגרנו את כל העניין. קשה להגיד מה היה המשקל של כל דבר. כמי שהיה שותף להליכי הפשרה שקלנו גם טענות משפטיות וגם טענות שמאיות. הנציבות הייתה מעדיפה אם הייתה מגיעה למסקנה שמדובר בתיק משפטי טוב, להביא תיק שהוא חלק לביהמ"ש ולא יצטרכו להתווכח בנוסף לנושאים משפטיים גם בנושאים שמאיים. לא הייתה חשיבות בקביעת ערך מסוים בכל עסקה ועסקה לאור ההסכם הפשרה שהגענו שדיברה על סכום כולל."
(ישיבה מיום 16.3.2006, עמ' 13 לפרוטוקול. ההדגשות אינן במקור - נ.א)

באופן דומה העידה גם סגנית מנהל מס שבח - שלקחה חלק במשא ומתן מול השותפים - אשר הבהירה כי לא הערכת השווי היוותה את הסיבה לפשרה. וכך אמרה:

"ש: נכון שלא פנו אלייך מהנציבות וביקשו נתונים על השווי להסכם הפשרה.
ת: אלי לא פנו.
ש: בכל הפגישות שאמרת שהיו לך עם התובע, האם בסיומן הושגה פשרה או הסכמה לעניין שווי המקרקעין.
ת: לא זוכרת.
ש: נניח שהייתה מושגת פשרה כזו, והייתם מגיעים להסכמה על השווי המוסכם של המקרקעין, מתוך ניסיונך היה יוצא מסמך על זה.
ת: ברור שכן.
אני נוהגת בדר"כ לעשות ששני צדדים חתומים. האחד אנחנו והשני הצד השני.
ש: במסמך הזה אני מניח שהיה כתוב שהתגלתה מחלוקת לעניין השווי והושגה פשרה לעניין השווי שכל צד חותם.
ת: אני מאמינה שכן."
                (שם, עמ' 6-5 לפרוטוקול. ההדגשות אינן במקור - נ.א)
באותו עניין העיד גם עורך דין שרון - מי שייצג את השותפים הן בנושאים המשפטיים והן בנושאים השמאיים, ונכח בכל הישיבות שנערכו במסגרת המשא ומתן מול רשויות המס. על מעורבותו הרבה ניתן ללמוד גם מכך שהתובע בחר בו לשמש כבורר במקרה של "אי-בהירות בחישוב תרומתי לחיסכון שיושג".

וכך אמר עורך דין שרון בעדותו:

"ש: תפרט אם הדיונים הללו שנערכו בעניין השווי הובילו בסוף לשווי מוסכם.
ת: לפי מיטב זכרוני לא הגענו לשווי מוסכם אבל בהחלט התכנסנו לעומת נקודת הפתיחה ואי אפשר לומר שלא התכנסנו לעומת נקודת הפתיחה, עם זאת, ופה אני חושב שאני זוכר נכון, הייתה לנו גם סיבה לא להגיע לאיזה שהוא שווי מוסכם, אלא עדיין להישאר חלוקים מבחינה טקטית של ניהול התיק.
...
ש: מה היה הנושא המרכזי שנדון במו"מ ?
ת: כסף בסגנון שוק. לא היו קריטריונים אלא התחלנו בסכום נמוך שאנחנו מציעים כדי להוריד את הסוגיה מסדר היום עד שעצרנו איפה שעצרנו.
הסוגיה היא סוגית השומות, אבל ברור היה שמה שעומד ברקע זה לאו דווקא שווי כזה או אחר אלא הסוגיה בכללותה. אבל להגיד שישבתי בחדרי חדרי עם אנשי מס שבח כאשר הם עשו את החשבונות הפנימיים שלהם והחליטו להגיע לפשרה, יהיה לא נכון. אני לא ישבתי איתם ולכן אני לא יכול לומר אם שיקול כזה או אחר של שווי לא עמד לנגד עיניהם. אבל ברור שהכרעה הסופית לא הייתה הכרעה שהיא הכרעה של שווי, אלא שוק שהתחיל למטה מהצעות נמוכות שלנו, עד שאמרו שהם נכונים."
                (ישיבה מיום 19.3.2006, עמ' 5 לפרוטוקול. ההדגשות אינן במקור - נ.א)

עולה אפוא, כי לרשויות המס היה אינטרס שלא לבחון את עניינם של השותפים והשותפות בערכאות משפטיות, אלא לסיים את המחלוקת בדרך של פשרה שתתקבל על דעת שני הצדדים. לפיכך: לאחר שנשמעו טיעונים משפטיים, עובדתיים ושמאיים, בחרו הצדדים למשא ומתן שלא ליישב את המחלוקות המשפטיות והשמאיות כלל - אלא להגיע לסכום סופי, ששני הצדדים הסכימו עליו. מסיבה זאת, לא העדים מטעם רשויות המס ולא עורך דין שרון יכלו לומר על בסיס איזה טיעונים נחתם הסכם הפשרה.
13.     גם התובע עצמו בעדותו לא טען כי הסכם הפשרה כולו מגלם חיסכון "המיוחס להפחתת השווי בלבד". כך אמר:

"ש: אני מפנה אותך להערה 2 במסמך תב/3. אתה יכול להציג לי פשרה שהושגה בעניין השווי.
ת: אני אומר שהסכם הפשרה שנחתם הוא פשרה שהושגה בעניין השווי. לא אמרתי כולו ...
ש: אתה בא ואומר שהסכם הפשרה תב/59 הוא כולו הפחתה בעניין השווי.
ת: הוא לא כולו בעניין השווי."
            (ישיבה מיום 16.3.2006, עמ' 20-19 לפרוטוקול. ההדגשות אינן במקור - נ.א)

מכאן שגם התובע עצמו אינו יודע מה הייתה תרומתו להפחתת שווי המס. בנסיבות אלו לא עלה בידו להוכיח כי מדובר ב-"חיסכון המיוחס להפחתת השווי בלבד", כלשון סעיף 4 להסכם שכר הטרחה.

משכך - אינני נדרשת להכריע בשאלה העובדתית ביחס להיקף עבודתו של התובע, וכן בטענותיה החלופיות של הנתבעת (אשר פורטו בפסקה 6 לעיל).

לסיכום

14.     התובענה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 20,000 ש"ח + מע"מ, ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון