העוררים טוענים כי השווי הקודם של החלקות צריך להיות מוערך על פי תכניות בתוקף החלות במקרקעין: על פי תמ"א 35 ותמ"מ 21/3, המקרקעין מצויים באזור פיתוח עירוני, וכן נטען להליכים תכנוניים של תכנית רע/2010, שמטרתם עיבוי השטח העירוני בחלקות אלו. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תכנית רע-2010: העוררים הגישו תביעות לוועדות המקומיות שבתחומן נמצאים מקרקעיהם בטענה כי מקרקעיהם נפגעו בשל אישורה של "תכנית לתשתיות לאומיות - תת"ל 15 - "מסילת השרון ודרך מס' 531", שפורסמה ביום 13.12.07 (להלן - "תת"ל 15"). מקרקעי העוררים בעררים 95008/11+9011/11 הינם מקרקעין בייעוד חקלאי בבעלות פרטית בחלקים שווים, בשטח כולל של 33.251 דונם, גוש 6663 חלקות 86 ו - 93, ומצויים בשטח המוניציפלי של הערים רעננה והרצליה, מצפון ובצמוד לשכונת נחלת עדה בהרצליה, וממזרח לקרקעות החקלאיות של כפר שמריהו ומושב רשפון. על המקרקעין מצויים מבנה ישן, עצים, גדרות ושערים, ויש בהם עיבוד חקלאי עונתי. סכום התביעה בעררים 9011/11 +95008/11 הינו 26,565,227₪, למועד הקובע. מקרקעי העוררת בעררים 95005/11 + 9007/11, הינם חטיבת קרקע חקלאית, בשטח של 34.831 דונם בגוש 7650 חלקה 240, ומצויים גם הם בשטח המונציפאלי של הערים רעננה והרצליה, ממזרח לשכונת "נחלת עדה" בהרצליה ומדרום-מערב לפארק רעננה. סכום התביעה בעררים 95005/11 + 9007/11, הינו 13,980,000 ₪, למועד הקובע. במסגרת תכנון כביש 531, שונה תחום השיפוט המוניציפלי של הערים רעננה והרצליה. במסגרתו בוצעו חילופי שטחים בין הערים, כאשר גבול תחום השיפוט עובר במרכזו של כביש 531. חלק מצידם הצפוני של חלקות 240 ו - 86 וכן חלקה 93, מצויים כיום בתחום השיפוט העיר רעננה. יתרת חלקה 240 וצידה הדרומי של חלקה 86, מצויים בתחום השיפוט של העיר הרצליה. בנוסף, בדיון בפנינו מיום 18.6.13, פורטה השתלשלות העניינים בעניין שינוי הגבולות כדלקמן: ההכרזה על שינוי תחום מוניציפלי פורסמה ביום 28.8.07 (י"פ 6611). צו התכנון בדבר השינוי לגבי שתי הערים, פורסם מאוחר יותר, ביום 15.06.08 (קובץ תקנות 6680). בתחילה היו חילוקי דעות בין משיבות 1 ו - 2, בנוגע למדידות המדויקות של שטח החלקות בתחומיהן, וניתנה החלטה לפיה עליהן לערוך מדידות ולהגיש הודעות מסודרות בעניין. ב"כ משיבה מס' 1 הודיעה בדיון ביום 18.06.13, כי אין יותר חילוקי דעות בעניין זה (עמ' 4 לפרוטוקול). אשר על כן איננו נדרשים לכך בהחלטה. טענות העוררים העוררים טוענים כי התכנית שינתה ייעוד של חלק מהחלקות (ובחלקן - מרביתן), מייעוד חקלאי לדרך ולשטח למסילת ברזל, והטילה מגבלות בניה על שטחים הסמוכים לדרך ולתוואי מסילת הברזל. באזור מגבלת בניה לא תותר בניית מבנים כלשהם למעט חממות וסככות צל לשימושים חקלאיים. לגבי מקרקעין ששונה ייעודם לדרך, נטען לשווי אפס ("0"). נטען כי חלקה 86 בגוש 6663 נפגעה בשלמות. בחלקה 93 בגוש 6663, שונה ייעוד בשטח של 13,025 מ"ר מתוך 16,235 מ"ר (משוחזר), ולגבי יתרת החלקה, נוצר שטח כלוא המסומן "אזור מגבלת בניה" בשטח של 135 מ"ר. נוצרה יתרת שטח בלתי רציפה של 3,075 מ"ר במרכז החלקה המוקפת בשטח המיועד לדרך. בחלקה 240 שונה ייעוד חלקה הצפוני מחקלאי לדרך ולמסילת ברזל, ואזור מגבלת בניה ונחל. השטח שנותר בייעוד חקלאי הינו 19,028 מ"ר, מתוך 34.831 דונם והשטח בייעוד "באזור מגבלת בניה" הינו 4,316 מ"ר. העוררים טוענים כי השווי הקודם של החלקות צריך להיות מוערך על פי תכניות בתוקף החלות במקרקעין: על פי תמ"א 35 ותמ"מ 21/3, המקרקעין מצויים באזור פיתוח עירוני, וכן נטען להליכים תכנוניים של תכנית רע/2010, שמטרתם עיבוי השטח העירוני בחלקות אלו. טענתם היא כי שווי מ"ר קרקע חקלאי במצב הקודם, על פי עסקאות בקרקעות חקלאיות בסביבת המקרקעין עומד על 200 דולר ארה"ב למ"ר, או 900,000 ₪ לדונם, לעומת 20,000 ₪ במצב החדש. העוררים טוענים כי תכניות קודמות הינן כלליות ובלתי מסוימות, ובקנ"מ 1:100,000, 1:50,000 וכי רק תת"ל 15 יצרה את המסויימות הנדרשת לצורך הגשת תביעת פיצויים. העוררים בעררים 95008/11 + 9011/11 מציינים (בסעיף 27 לעררים) כי כל אחד מהם קיבל פיצויי הפקעה בגין הפקעת חלק מחלקה 93 ובגין הפקעת חלקה 86 במלואה סה"כ 5,533,265,7 ₪. העררים הוגשו בהעדר החלטה על ידי משיבות 2-1, בתביעות שהוגשו. טענות המשיבות המשיבות טוענות כי בשל ריבוי התביעות בגין אישור התכנית, שסכומן המצטבר הינו למעלה מ - 500 מיליון ₪, ובשל מגעים ביניהן בנוגע למיקום המקרקעין והשתייכותם המוניציפלית, ועם המשפה - חברת נתיבי ישראל בע"מ, לקח זמן רב עד לדיון בתביעות שהוגשו. בכל מקרה, ככל שייפסקו פיצויים יש לחלקם על פי תחום השיפוט המוניצפלי. נטען כי במקביל גם הוגשו תביעות לפיצויי הפקעה ע"י העוררים. בכל מקרה אין לשלם כפל פיצוי. באופן כללי נטען כי תת"ל 15 לא שינתה את ייעוד המקרקעין ולא פגעה בזכויות בניה, שגם לא היו מוקנות למקרקעין, גם לא במצב התכנוני הקודם. המשיבות טוענת כי חלקה 240 (עררים 9007/11, 95005/11), היתה כלולה כולה במרחב התכנוני של הוועדה המקומית רעננה וחלה עליה תכנית רע/2000, שפורסמה ביום 8.11.90, לפיה ייעוד המקרקעין היה חקלאי בלבד, ללא ייעוד כלשהו למגורים. בחלקה זו אין פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד ולא הוכח סיכוי ממשי לשינוי ייעוד. שוויה הקודם צריך להיות מוערך על פי שווי חקלאי. אין להסתמך על עסקאות בסביבה המשקפות ערכים ספקולטיביים. נטען כי הכנת תכנית רע/2010, עליה מסתמכים העוררים בטענות לפוטנציאל תכנוני, הינה תוצר של סיור "האוטובוס של שבס" אשר יצר ציפיות שווא ואשר בעקבותיו גם פורסמו הודעת אזהרה על ידי עיריית רעננה. היא אף לא פורסמה לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה ואף לא הופקדה. לגבי העוררים בערר 95008/11 נטען כי, במצב התכנוני הקודם חלה על מקרקעיהם, חלקות 86 ו - 93, בנוסף, גם תכנית הר/253א', שייעדה את המקרקעין לאזור חקלאי א'. נטען כי על המקרקעין חלות זה מכבר תכניות מתאר ארציות, מחוזיות שונות וכן הכרזות לפי פקודת הדרכים ומסילות ברזל משנת 1943 והכרזה על קרקע חקלאים ושטחים פתוחים. תוואי הכביש בתחומי החלקות עוד סומן בהן, כמו גם מגבלות בניה וקווי בניין. בחלקות 86 ו-93 אף בוצעו הפקעות, עוד בשנת 1997. לגבי השווי במצב החדש נטען כי, לגבי חלקה 240, אין במגבלת הבניה כדי להפחית מערכם שכן הייעוד המותר בהם הוא חקלאי בלבד. מגבלות הבניה אינן פוגעות בשימוש החקלאי. כך גם לגבי יתרת החלקה. נטען כי לפי סעיף 6.7 להוראות תת"ל 15, אם בעתיד יוחלו באזור תכניות לשינוי ייעוד חקלאי למגורים, יכללו המקרקעין באיחוד וחלוקה, ושטחם ילקח בחשבון להבדיל "מצורתם" (סעיף "שחזור הזכויות"). לגבי העוררים בעררים 95008/11 נטען כי, סכום פיצויי ההפקעה שקיבלו ואשר יש לקזזו מכל סכום פיצוי ככל שיפסק, הינו 7,563,508 ₪ ולא 55,332,657 ₪ כפי שטענו (כולל מקדמות מס שבח ששולמו ע"י מע"צ). נטען כי יש לדחות את תביעתם לגבי כל השטח הכולל שהופקע בשתי החלקות - 18,199 מ"ר בחלקה 86 ו - 13,025 מ"ר בחלקה 93, סה"כ 31,224 מ"ר, שהועמדה על סכום של 25,266,460 ₪. לכל היותר נותרה פגיעה ב"שטח הכלוא" 13,210 מ"ר, אשר הוערכה בסך של 1,298,767 ₪ (ההפרש בין טענתם לשווי של 200$ במצב הקודם לשווי של 100$ במצב החדש). דיון והחלטה לאחר ששמענו את הצדדים בכמה דיונים שהתקיימו בפנינו ועיינו בכתבי הטענות, בתגובות ובמסמכים שצורפו וכן בתכניות ובתשריטים הרלבנטים, אנו מחליטים כלהלן: ראשית נעיר כי במהלך הדיונים שהתקיימו בפנינו החלו הצדדים גם בחילופי האשמות הדדיים בנוגע לטענות בדבר ספסרות בקרקעות, תוך הגשת מסמכים שונים בענין זה, לרבות הליכים משפטיים שהתקיימו. גם בדיון בפנינו וגם עתה, סבורים היינו כי כל זה מיותר היה, ואיננו נוגע למסגרת הערר על פי סעיף 198 לחוק התכנון והבניה. עיקר המחלוקת בין הצדדים בעררים שלפנינו הוא לעניין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם. ייחודם של העררים שבפנינו בעניין זה הוא, שבמקרה שלפנינו נעשה גם שינוי גבולות מוניציפלי בין הערים רעננה והרצליה במסגרת ההליכים לאישור התכנית נשוא הערר, אשר הינו רלבנטי לעניין הערכת השווי במצב התכנוני הקודם. עד לשינוי הגבולות המוניציפלים, חלקה 240 כולה (חברת טרמוסינטקסט, העוררת בעררים 95005/11 + 9007/11) היתה בתחום המוניציפלי של העיר רעננה. לאחר שינוי הגבולות, 87% מהחלקה "עבר" לתחום המוניציפלי של הרצליה ו - 13% נותרו בתחום המוניציפלי של העיר רעננה. לגבי חלקות 86 ו - 93 (ערר רויכמן, עררים 9011/11 + 95008/11) המצב הפוך. עד לשינוי הגבולות המוניציפלים החלקות כולן היו בתחום המוניציפלי של העיר הרצליה. לאחר שינוי הגבולות, חלקה 86 "עברה" כולה לתחום המוניציפלי של העיר רעננה. כעולה מדברי ב"כ משיבה מס' 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (עמ' 7 לפרוטוקול מיום 4.10.11, עמ' 3 לפרוטוקול מיום 18.6.13) הנפקות בעניין זה היא כיוון שכל השטח שהיה בתחום העיר רעננה, מיועד היה לתכנון עירוני טרם שינוי הגבולות במסגרת תכניות שהיו בשלבי תכנון שונים. מדובר בשטח שגם בתמ"מ 21/3 סומן לפיתוח עירוני. התכניות לקחו בחשבון שינוי ייעוד המקרקעין למגורים. כך למשל, בתכנית המיתאר של רעננה, רע/3000, הנמצאת בשלבי הכנה, האזור מיועד למגורים, או למשל, בחלק מההסכמים שהוצגו הנובעים מסעיף שחזור הזכויות בתת"ל, מוזכרות בתכניות 2009, 2011 ו - 2012 לפיהן המקרקעין מיועדים לתכנון מחדש. לעומת זאת, בהרצליה, כל השטחים היו בייעוד חקלאי ונותרו ככאלו. תמ"מ 21/3 לא חלה במחוז תל-אביב ובתחום הרצליה. לגבי הרצליה, התכנית הרלבנטית היא תכנית הר/253 א', והיא התכנית היחידה החלה באזור. לפיה, ייעוד המקרקעין, היה ונותר, חקלאי בלבד. אין כל תכנית אחרת הנמצאת בהליכי תכנון כלשהם. ב"כ משיבה מס' 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, טענה (שם בפרוטוקול) כי, לא ניתן לייצר ציפיות על מקרקעין שהיו בתחום העיר הרצליה, והיו נטולי פוטנציאל תכנוני, אך ורק עקב שינוי גבולות, משעברו לתחום המוניציפלי של העיר רעננה. אשר למצב התכנוני הקודם לעניין סימון תוואי הדרך ומסילות הברזל, הדגישו ב"כ המשיבות כי מדובר בחלקות גדולות. ניתן היה לזהותם בתכניות מיתאר ארציות כתמ"א 23א', וגם מחוזיות כתמ"מ 21/3. אשר לזיהוי חלקה 240 בתכניות קודמות, טען בנוסף ב"כ משיבה מס' 3, חברת נתיבי ישראל בע"מ, כי גם בתשריט תמ"א 23א', בקנ"מ 1:25,000, ניתן לראות כי בתחום מוגדר איזור דיפו (שטח לתפעול), רשום דרך ירושלים ומסומנות מטרוקות. אשר לשווי, נטען ע"י שמאי המשיבות, כי גם על פי שמאי העוררים, לאור שער הדולר, מדובר על שווי של 800 ₪ למ"ר במצב התכנוני הקודם, ולא 900 ₪ למ"ר, כנטען. ב"כ העוררים ושמאי העוררים ביקשו להדגיש כי, הגם שינוי הגבולות המוניציפלים נעשה בשל התכנית, תת"ל 15 - כיוון שכביש 531 יצר גבול חדש בין שתי הערים וכי יש לראות את שינוי הגבולות כחלק מיישום התכנית הפוגעת (עמ' 4 לפרוטוקול מיום 18.06.13) - התביעה איננה בגין שינוי הגבולות. תת"ל 15 אושרה ביום 13.12.07. שינוי הגבולות פורסם בילקוט הפרסומים ב - 28.08.07, היינו 4 חודשים טרם אישור התכנית. צו התכנון פורסם ביום 15.06.08, כחצי שנה לאחר אישור התכנית. טרם דיוננו בעניין שינוי הגבולות המוניציפלים, נדון בטענות הצדדים בעניין תכניות המיתאר הארציות והמחוזיות שחלו על המקרקעין במצב התכנוני הקודם. עיון בתכניות הרלבנטיות ובתשריטיהן מעלה כי אין לקבל את טענות העוררים כי לא ניתן לזהות את החלקות, על אף קנה המידה הקטן של התכניות. זאת, מחמת גודלן ומיקומן של החלקות נשוא העררים. יחד עם זאת שאלה אחרת ונפרדת היא האם נוכח קנה המידה של תכניות המיתאר הארציות והמחוזיות במצב התכנוני הקודם, על סעיפי הגמישות שבהן, ניתן היה לייחס להם די מסויימות וקונקרטיות בכל הנוגע לגיבוש הפגיעה, ככל שישנה, בחלקות ואיזה שטח במדויק יכלל בתחום הדרך ובתחום מגבלות הבניה. כן יש לקחת בחשבון בעניין זה גם את מיקום החלקות הסמוכות לשטחים הבנויים של הערים רעננה והרצליה והכבישים הקיימים, לעניין העדר אפשרות של סטייה של מאות מטרים, כנטען. כפי שקבענו כבר בעבר בעניין זה, במקרה כזה יש לקחת בחשבון את התכניות המאושרות שחלו על המקרקעין במצב התכנוני הקודם, לרבות תכניות מיתאר ארציות ומחוזיות אשר במקרה שלפנינו ניתן היה להגיש תביעה בגין אישורן על פי סעיף 197 לחוק. מצב כזה כונה על ידינו בעבר בהחלטותינו כ:"עננה תכנונית". גם במקרה שלפנינו ישנה "עננה תכנונית" שהאפילה על המקרקעין במצב התכנוני הקודם. קונה סביר היה לוקח בחשבון כי חלות על המקרקעין וסביבתם תכניות מיתאר מחוזיות וארציות מאושרות לפיהן, חלק מהמקרקעין יועד לדרך, הגם שהשטח והמיקום המדויק לא היו קונקרטים. לעננה תכנונית זו יש משקל בקביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם. על מנת שלא להאריך נפנה לכמה מהחלטותינו בהן ניתחנו בהרחבה את משמעותה של ה"עננה התכנונית" וכל האמור שם חל גם כאן. בין היתר, נפנה לערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה גזר; ערר (מרכז) 9010/11 יפה פנחסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון; וכן ערר (ת"א) 95011/11 דוריס סעדיה ויורשי המנוח משה ברדה ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה שדן גם הוא בתת"ל 15 (כולם פורסמו בנבו). יחד עם זאת, למרות קיומן של תכניות מאושרות על המקרקעין, אנו דוחים את הטענה כי הפגיעה כולה התגבשה בתכניות קודמות. לא ניתן לומר כי תת״ל 15 לא חידשה ולא שינתה דבר בענין זה, לעומת המצב התכנוני הקודם. לכן גם אם ניתן היה לתבוע על פי תכנית קודמות, אין בכך כדי למנוע הגשת תביעות על פי סעיף 197 לחוק בגין אישור תת"ל 15 על השינוי שיש בה, לעומת התכניות הקודמות, ובמקרה שלפנינו בגין הטענות על גיבוש הפגיעה ומסויימותה. אשר לקביעת השווי - העוררים טוענים כי השווי שנקבע על ידם נובע מניתוח עסקאות השוואה רבות שפורטו בשומה מטעמם וכי אין מדובר בערכים ספקולטיבים. השווי לו הם טוענים - 200 דולר ארה"ב למ"ר או 900 ₪ למ"ר למקרקעין ביעוד חקלאי, נובע לטענתם, ממיקומם של המקרקעין כעתודה כמעט אחרונה למגורים, ומהכללתם בתכניות קודמות בשטח עירוני. אולם, כאמור, העוררים לא נתנו משקל כלשהו לאפשרות זיהוי המקרקעין בתכניות קודמות ולהכללתם בשטח המיועד לדרך בתכניות קודמות, הגם שמיקומם נושק למתחמי מגורים או היות האזור במירקם עירוני. מירקם עירוני כולל גם תשתיות ומערכות דרכים וכבישים, ומדובר במקרקעין הכלולים בתכניות קודמות באזור שיועד לדרך. לפיכך, אין בכך כשלעצמו כדי להצביע על ציפייה או פוטנציאל כלשהם לשינוי יעוד המקרקעין למגורים, וזאת בין אם העוררים השתמשו במונח "פוטנציאל" ובין אם לאו. אשר על כן לעניין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם איננו סבורים כי התכנית החדשה לא שינתה דבר, אולם ראשית יש ליתן משקל כאמור ל"עננה התכנונית" שהיתה על המקרקעין בגין תכניות מיתאר ארציות ומחוזיות קודמות לפיהן חלק מהמקרקעין יועד לדרך ולמסילת ברזל. שנית, לעניין הטענות בדבר פוטנציאל תכנוני של המקרקעין, בנסיבות המקרה שלפנינו סבורים אנו כי יש להבחין בין המקרקעין המצויים בתחום המוניציפלי של העיר רעננה, לבין המקרקעין המצויים בתחום המוניציפלי של העיר הרצליה. כמו כן בנסיבות הספציפיות של סמיכות הזמנים ונסיבות שינוי הגבולות למועד אישור התכנית, אשר אין מחלוקת בענין זה בין הצדדים, יש לראות את שינוי הגבולות במסגרת השינוי התכנוני במצב החדש לאמור: במקרה שלפנינו אין מחלוקת בין הצדדים בעניין המצב התכנוני שקדם לאישור התכנית לגבי תחום השיפוט של העיר רעננה, בעניין קיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד למגורים במקרקעין בתחומה. גם משיבה מס' 2 הסכימה כי קיים פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד למגורים על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה, לרבות בגין קיומן של תכניות שונות שהיו בשלבים כאלו ואחרים מתקדמים של תכנון, במקרקעין שהיו בתחומה ובמקרקעין שנותרו בתחומה. שונה המצב לגבי המקרקעין שהיו בתחום המוניציפלי של הרצליה. שם לא הצביעו בפנינו העוררים ולו על תכנית קונקרטית כלשהי בשלבי תכנון כאלה ואחרים, החלה על המקרקעין ואשר עניינה שינוי ייעוד מחקלאי למגורים. אשר על כן המקרקעין שהיו בתחומה של העיר הרצליה, והמקרקעין שנותרו בתחומה, הינם נעדרי פוטנציאל תכנוני, ואין לייחס למקרקעין ערך הגבוה מייעודם החקלאי במצב התכנוני הקודם, ובכפוף ל"עננה התכנונית", כמפורט לעיל. אותו הדבר חל גם לגבי הטענות לפגיעה בגין מגבלות בניה - במקרקעין בתחום העיר הרצליה שייעודם חקלאי, יש לבחון את מגבלות הבניה בהקשר זה, ולא בהקשר של ציפייה לשינוי ייעוד למגורים, והאם יש בהן כדי לפגוע כלל בהמשך העיבוד החקלאי, על פי ייעודם התכנוני. לגבי המקרקעין בתחום העיר רעננה, יש לבחון את מגבלות הבניה בהקשר של הציפיה הממשית שהוכחה לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים, אך בכפוף לעננה התכנונית, כאמור לעיל. בנסיבות העניין הספציפיות שלפנינו, גם סבורים אנו, כי לצורך הערכת שווי מקרקעין במצב התכנוני הקודם, יש לשייך את התחום המוניציפלי של המקרקעין לפי שיוכם המוניציפלי ערב אישור התכנית (כאשר בנסיבות הענין את מועד שינוי הגבולות - 4 חודשים לפני אישור התכנית לכן יש לראות כערב אישור התכנית). בעניין זה יש גם לנטרל את הציפיות לשינוי התכנוני, מקביעת שווי המקרקעין ערב אישור התכנית. שינוי הגבולות לא נעשה בחלל ריק, אלא נעשה כחלק מהמהלך הכולל של השינוי התכנוני שיצרה התכנית. אשר על כן גם את שינוי הגבולות יש לראות כחלק מהליך אישור התכנית בנסיבות הקונקרטיות שבפנינו. כמו כן סבורים אנו, כי יש להחיל את אותו הדין לגבי כל המקרקעין - בין אם עברו מתחום השיפוט של העיר רעננה ועברו לתחום השיפוט של העיר הרצליה, וההיפך. איננו מקבלים את טענת העוררים, או את שכיוונו לטעון, כי יש לראות גם את המקרקעין שהיו בתחום העיר רעננה ועברו לתחום העיר הרצליה וגם את המקרקעין שהיו בתחום העיר הרצליה ועברו לתחום העיר רעננה, כמקרקעין שהם כולם בתחום העיר רעננה. בעניין זה אנו מקבלים את טענת ב"כ משיבה מס' 1, כי יש להחיל דין אחד וליצור אחידות בעניין זה. כמובן שטענה זו באה לעולם, משום הרצון לקבוע שווי מצב קודם גבוה יותר, שכן בתחום העיר רעננה בנסיבות הקונקרטיות שבפנינו, הוכח פוטנציאל לשינוי ייעוד מחקלאי למגורים, גם אליבא דב"כ הוועדה המקומית. כאמור, סבורים אנו כי בעניין זה ישנו מועד קובע אחד בלבד וכי יש לראות את הליך שינוי הגבולות ואישור התכנית כמיקשה אחת. מהמועד הקובע יגזר שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם. לא ניתן לקבל את טענת העוררים כי לכאורה ישנם שני מועדים קובעים: לטעון מחד, שהמועד הקובע לעניין מקרקעין שעברו מתחום העיר רעננה לתחום העיר הרצליה הינו מועד שינוי הגבולות, ומאידך, לגבי מקרקעין אשר עברו מתחום העיר הרצליה לתחום העיר רעננה, לטעון כי המועד הקובע הוא מועד אישור התכנית וכי במשך ארבעה חודשים נוצר פוטנציאל תכנוני במקרקעין. מקרקעין שבמצב התכנוני הקודם היו בתחומה המוניציפלי של רעננה, שוויים במצב התכנוני הקודם היה גבוה יותר, כאשר אין מחלוקת בין הצדדים כי בנסיבות הספציפיות שבפנינו יש לראות את ייעודם כייעוד חקלאי עם פוטנציאל לשינוי ייעוד למגורים. הכוונה כאמור, למקרקעין שהיו בתחום העיר רעננה טרם שינוי הגבולות ואישור התכנית. מקרקעין שהיו בתחום המוניציפלי של הרצליה טרם שינוי הגבולות ואישור התכנית, והיו נעדרי פוטנציאל תכנוני, שוויים במצב התכנוני הקודם יוערך על פי שווי חקלאי בלבד, גם אם עברו לתחום העיר רעננה. כך גם תהיה החלוקה לעניין בחינת השפעת מגבלות הבניה על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם והחדש. בכל המקרקעין, גם בתחום העיר רעננה וגם בתחום העיר הרצליה, יש ליתן משקל בקביעת השווי במצב התכנוני הקודם, ל"עננה התכנונית" שהיתה על המקרקעין, כמפורט לעיל. לאור כל האמור לעיל ובכפוף לו, אנו מחליטים על מינוי שמאי מייעץ, אשר בהינתן כל האמור לעיל יבחן את טענות הצדדים ויקבע האם נגרמה פגיעה למקרקעין. ככל שיקבע כי נגרמה פגיעה, יפרט את מרכיביה וכן יקבע את שיעורה על פי העקרונות וההנחיות שפורטו בהחלטתנו. השמאי המייעץ יקבע את שווי המקרקעין במצב הקודם בכפוף ל"עננה התכנונית" שהיתה על המקרקעין על פי המצב התכנוני הקודם כמפורט לעיל, תוך אבחנה בין המקרקעין שהיו בתחום המוניציפלי של העיר רעננה לבין המקרקעין שהיו בתחום המוניציפלי של העיר הרצליה, כאשר שוויים של האחרונים יקבע לפי ייעודם החקלאי בלבד, ללא כל פוטנציאל או מתן ערך כלשהו לציפייה לשינוי ייעוד. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בעניין מגבלות הבניה, בכפוף לאבחנה לעיל בעניין זה, בין המקרקעין בתחום המוניציפלי של העיר רעננה ושל העיר הרצליה. הצדדים יגישו לשמאי המייעץ את כל המסמכים והראיות שהוגשו בפנינו. השמאי המייעץ יבחן את טענת הצדדים בכל הנוגע לקביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני החדש, ובין היתר את טענותיהם לעניין סעיף 7.4 לתכנית (טענות הצדדים בדבר "שחזור זכויות"). השמאי המייעץ יבחן את הטענות בדבר קיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. ככל שימצא כי ישנם כאלו, יבחן האם יש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה. אם ימצא השמאי המייעץ כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197, יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי. במקרה שלפנינו העוררים בערר 95008/11 קיבלו פיצויי הפקעה עבור השטח שהופקע. הם גם הצהירו כי אינם דורשים כפל פיצוי. יש לקזז מכל סכום פיצוי ככל שיקבע ע"י השמאי המייעץ, את פיצויי ההפקעה ששולמו. כך גם לגבי העוררת בערר 95005/11, ככל שתקבל פיצויי הפקעה. אשר לחלוקת שכר טירחת השמאי המייעץ - ככל שתוצאת חוות הדעת תהיה כי אין פגיעה או כי לאחר קיזוז פיצויי הפקעה יתאיין סכום הפיצוי ככל שיקבע, יעשה השמאי המייעץ שימוש בשיקול הדעת המוקנה לו על פי תקנות סדרי הדין לחלוקה שונה של שכר טירחתו בין הצדדים, לרבות סמכותו להשתת מלוא שכר הטירחה על צד אחד. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ, הצדדים, ככל שירצו בכך, יוכלו לטעון לעניין חוות דעת השמאי המייעץ, תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת ובכפוף להיקף ההתערבות המצומצמת של ועדת הערר בשומה מייעצת, אשר צומצם עוד יותר לאחרונה בעמ"נ (ת"א) 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו- 261 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. כמו כן, אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצינה המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיינה רשאיות להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מהמועד בו הומצאה להן חוות דעת השמאי המייעץ. העדר תגובה מהצדדים תוך פרק זמן, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. בנסיבות הענין אין צו להוצאות. ההחלטה התקבלה פה אחד. תוכנית בניהבניהסעיף 197 לחוק התכנון והבניה