תכנית פרטנית

בנסיבות מסוימות העדפה של תכנית פרטנית עשויה לסתור את חובתה של הרשות המנהלית לנהוג ללא משוא פנים וללא שרירות לב (ראו את שנאמר בהקשר זה בע"א 577/66 אהרון וולוכבינסקי, ו-34 אח' נ' משה עופר ואריב בע"מ, פ"ד כא(2) 36), ואף מטעם זה יש הצדקה לטעם שהוצג על ידי המועצה הארצית לדחיית הערר.

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תכנית פרטנית:

לפני עתירה לבטול החלטת המשיבה 1, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה (להלן: "המועצה הארצית") מיום 26.2.2012, אשר דחתה ערר שהגישו העותרות 1 ו-2 על החלטת המשיבה 2, הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – מחוז מרכז (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את תכנית טב/3436 (להלן גם "התכנית"), שעניינה הקמתו של מרכז מסחרי בעיר טייבה, ולהורות למועצה הארצית לשוב ולדון בערר ולהכריע בו לגופו.
א. רקע
1. העותרת 1 היא הועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר טייבה (להלן: "הועדה המקומית"). העותרת 2, עיריית טייבה, פועלת כיום באמצעות ועדה ממונה מטעם משרד הפנים, לאור מצבה החריג של העירייה אשר מצויה כבר תקופה ארוכה בחובות כבדים (ראו בעניין זה את החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה שהוגשה על ידי המדינה למתן סעד של הקפאת הליכים כנגד העירייה, פש"ר 2419/07 משרד הפנים נ' עיריית טייבה (ניתנה ביום 25.10.2007)). העותר 3, מר עבד אלפתאח מרזוק עאזם, הוא הבעלים של חלק מן המקרקעין הידועים כגוש 7826 חלקה 15, עליהם חלה התכנית נושא העתירה דנן. [הערה: בסעיף 29 לעתירה נרשם (כפי הנראה מתוך טעות קולמוס) גוש 7286].

2. תכנית טב/3436 משתרעת על שטח של כ-179 דונמים (להלן: "השטח" או "שטח התכנית"). שטח התכנית מצוי לפי תכנית מתאר ארצית 35 (להלן: "תמ"א 35"), ב"מרקם עירוני", ולפי תכנית מתאר מחוזית 21/3 (להלן: "תמ"מ 21/3") "באזור לפיתוח עירוני". השטח ממוקם במערב העיר טייבה, והוא גובל ממערב בכביש 6, ממזרח ומצפון בכביש 444 ומדרום בשטח המיועד הן לצרכים חקלאיים והן למבני ציבור. על פי תכנית המתאר הכוללת לעיר טייבה, תכנית טב/3400 (להלן: "תכנית המתאר הכוללת" או "תכנית טב/3400"), אשר הופקדה בשנת 2008 אך טרם אושרה באופן סופי, שטח התכנית נותר בייעוד לחקלאות. יצוין כי בגרסה קודמת של תכנית המתאר הכוללת יועד שטח התכנית לייעוד מסחרי ולא לייעוד חקלאי, כפי ייעודו בגרסה שהופקדה בסופו של יום.

3. תכנית טב/3436 מבקשת לשנות את שטח התכנית משטח לייעוד חקלאי לאזור מסחר, מגורים ומוסדות ציבור, לצורך הקמת מרכז מסחרי. על פי התכנית, יוקם בשטח זה מרכז מסחרי בעלות של כ-15,000,000 דולר, באמצעות חברת "ביג מרכזי קניות", המפעילה מרכזי קניות ברחבי ישראל, אשר לטענת העותרים התחייבה כי בניית המרכז המסחרי תושלם תוך שנה מקבלת היתרי הבניה. הקמת המרכז המסחרי, כך נטען, תבטיח לעיר טייבה – אשר על מצבה הכלכלי הקשה אין חולק – מאות מקומות עבודה, תגדיל את נתח הכנסותיה ותסייע לה לבצע את תכנית ההבראה הדרושה לה בדחיפות.

4. ביום 14.3.2011 דחתה הועדה המחוזית את תכנית טב/3436. בהחלטת הועדה המחוזית צוין כי מדובר בתכנית דומה מאוד לתכנית קודמת, טב/2761, אשר נדחתה משום שלא עלתה בקנה אחד עם עקרונות תכנית המתאר הכוללת, תכנית טב/3400. הוועדה המחוזית ציינה, כי אינה מתנגדת להקמת מוקד מסחרי בעיר טייבה במיקום המתאים, אך היא סבורה שדין תכנית טב/3436 להידחות, וממספר טעמים ואלה הם:
"1. הנימוקים שעמדו לדחיית תכנית טב/2761 (תכנית שאינה שונה משמעותית מתכנית זו) בעינם עומדים. לא חלו שינויים תכנוניים מהותיים מיום דחיית התכנית האמורה.
2. התכנית אינה תואמת את תכנית המתאר לטייבה מבחינת ייעודי הקרקע. בנוסף, תכנית המתאר קבעה פרוגרמה למסחר אשר דרך 444 מהווה עבורו ציר מסחרי. הקמת מתחם בסדר גודל המבוקש יגרום למשיכת המסחר ויפגע בהתפתחות המסחר לאורך דרך השרות המתוכננת לאורך דרך 444.
3. התכנית אינה תואמת למסמך המדיניות למרכזים מסחריים בשולי ערים אשר אומץ ע"י הולנת"ע.
4. המגרש למסחר חופף לשטח המסומן בתכנית המתאר כשטח פתוח לאורך דרך מס' 6".

5. על החלטה זו הגישו העותרות 1 ו-2, ביום 17.5.2011, ערר למועצה הארצית (העותר 3 צורף כמשיב לערר). בערר נטען, כי קיים היגיון תכנוני באישור התכנית, אשר הינה בעלת חשיבות כלכלית רבה לעיר טייבה, ונטען כי אין ממש בנימוקים שהועלו על ידי הועדה המחוזית בהחלטתה.

6. החלטת המועצה הארצית ניתנה ביום 26.2.2012. המועצה הארצית פרטה הן את טענות העותרות 1 ו-2 והן את תשובתה של הועדה המחוזית. לאחר מכן ציינה המועצה הארצית כי אין מחלוקת על כך שלעיר טייבה דרושה תוספת משמעותית של שטחי מסחר, והמחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה היכן המיקום הראוי לשטחים אלה. המועצה הארצית הוסיפה, כי בשלב זה, אין בדעתה להכריע בשאלת המיקום הראוי של המרכז המסחרי, לאור העובדה שהתכנית המוצעת אינה עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר הכוללת שנמצאת בשלב האישור הסופי. בנסיבות אלה, על פי מדיניות התכנון הראויה, יש לאפשר את השלמת התכנון הכולל ואין מקום לעריכת תכנית נקודתית. יחד עם זאת, הבהירה המועצה הארצית כי אינה מוצאת לנכון לדחות את תכנית טב/3436 באופן סופי, משום שעדין פתוחה הדלת להגשת ערר על תכנית המתאר הכוללת לאחר שזו תאושר באופן סופי ובמסגרת ערר זה ניתן יהיה לבחון את השאלה האם ראוי לחרוג מתכנית המתאר הכוללת ולייעד את שטח התכנית לייעוד מסחרי.

על רקע דברים אלה אפנה לבחון את טענות הצדדים.

ג. טענות הצדדים
טענות העותרים
7. העותרים טוענים כי החלטת המועצה הארצית שלא להכריע בשאלת מיקומו הראוי של המרכז המסחרי אינה סבירה באופן קיצוני והיא נוגדת את הוראות הדין הרלוונטיות, המחייבות את מוסדות התכנון להכריע בערר לגופו. לטענתם, ישנן נסיבות המצדיקות לאשר תכנית נקודתית אף אם היא אינה תואמת את התכנית הכוללת, והיה על המועצה הארצית לבחון האם בענייננו התקיימו נסיבות אלה. העותרים ציינו כי משמעות ההחלטה של המועצה הארצית היא כי הדיון יידחה לפרק זמן בלתי ידוע, כאשר במקביל מצבה הכלכלי של העיר טייבה מוסיף להיות קשה. לדבריהם, תכנית המתאר הכוללת ממילא הכריעה כי לא ישונה הייעוד החקלאי בשטח התכנית, ועל כן אין כל הצדקה להמתין להשלמת הליכי התכנון שעשויים להימשך שנים רבות, זאת כאשר מדובר בתכנית שתכנונה החל לפני זמן רב. עובדות אלה, בצירוף הפערים הכלכליים בחברה הישראלית בין המגזר היהודי והערבי, היה על המועצה הארצית לשקול במסגרת החלטתה. בית המשפט התבקש להשיב את הדיון בערר למועצה הארצית ולהורות לה להכריע בשאלת מיקומו הראוי של המרכז המסחרי לגופה.

טענות המשיבות
8. המשיבות הדגישו כי החלטת המועצה הארצית היא החלטה המבוססת על שיקולים תכנוניים ראויים, ועקיפת הליכי תכנית המתאר הכוללת באמצעות קידומה של תכנית נקודתית מהווה הליך תכנוני שגוי, שאינו תואם את המדיניות התכנונית המחייבת כי הליכי התכנון הפרטניים יעלו בקנה אחד עם התכנית הכוללת הרלוונטית. המשיבות הוסיפו כי הלכה היא שבית המשפט לא ימהר להתערב בשיקול דעתם של מוסדות התכנון. קבלת התכנית הפרטנית אף תפגע, לדברי המשיבות, בעקרון השוויון. עוד צוין על ידי המשיבות שעל אף שאין חולק כי העיר טייבה זקוקה לשטחי מסחר, לא מדובר במחסור בשירותי חירום ואין הכרח שהפתרון למצבה הכלכלי הקשה של העיר מצוי דווקא בהקמת המרכז המסחרי המבוקש על ידי העותרים. לטענתן, המועצה הארצית דחתה את הערר לגופו, והצהרתה כי ניתן יהיה להעלות את שאלת מיקומו הראוי של המרכז המסחרי במסגרת הליכים עתידיים היא בגדר הטבה לעותרים ותו לא.

ד. דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובצרופותיהם ושמעתי טענות הצדדים, עמדתי היא כי דין העתירה להידחות, ולהלן נימוקי:

1. טענתם המרכזית של העותרים היא כי החלטת המועצה הארצית שלא להכריע בשאלת המיקום הראוי של המרכז המסחרי איננה סבירה. לטענתם, משנדחתה תכנית טב/3436 על ידי הועדה המחוזית, היה על המועצה הארצית להכריע בערר לגופו ולא לדחות את ההכרעה בשאלה זו עד לאישורה של תכנית המתאר הכוללת.

2. אין בידי לקבל טענה זו של העותרים. המועצה הארצית הכריעה בערר לגופו וקבעה, כי די בנימוק לפיו "התכנית אינה תואמת את תכנית המתאר לטייבה מבחינת ייעודי הקרקע", בכדי להצדיק את דחיית הערר, משום שלדבריה, אין לקדם תכנית פרטנית הסותרת את תכנית המתאר הכוללת הרלוונטית. כפי שהבהירה המועצה הארצית בהחלטתה:
"דינו של הערר להידחות מהטעם שהתכנית המוצעת אינה עומדת בקנה אחד עם תכנית המתאר הכוללת לטייבה הנמצאת בימים אלה בשלבי אישורה הסופיים לאחר מתן ההכרעות בהתנגדויות... במקרה דנן התכנית המוצעת היא תכנית מתאר מקומית המכילה הוראות של תכנית מפורטת הסותרת את האמור בתכנית המתאר הכוללת לטייבה; התכנית המוצעת מבקשת להפוך שטח בייעוד חקלאי לפי תכנית המתאר הכוללת המופקדת לשטח למגורים, מסחר ותכליות אחרות. מדובר בחריגה נקודתית מתכנית מתאר כוללת שעה שככלל, העדיפות הברורה היא לתכנון כולל המסדיר תכנון נקודתי, ובוודאי לא תכנון נקודתי המכתיב דה פקטו תכנון כולל" (סעיפים 23 – 24 להחלטה, ההדגשה הוספה).

3. קביעה זו היא קביעה תכנונית שבית המשפט אינו נוטה להתערב בה, אלא אם קמה עילה מתחום המשפט המנהלי. מושכלות יסוד הן כי הליך תכנון נכון הוא כזה המאפשר אחידות תכנונית, בוחן את התמונה במלואה ונותן את הדעת לצרכים עתידיים ולסדרי עדיפויות, ולא כזה המורכב ממספר תכניות נקודתיות אשר יכתיבו את המציאות התכנונית. בהתאם לכך בנויים מנגנוני התכנון באופן היררכי, כך שתכנית עליונה תחייב את התכניות מתחתיה. כפי שהבהיר בית המשפט העליון בבג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (ניתן ביום 28.7.1996), בפסקה 31 לפסק הדין:
"תכניות אלו מצויות במידרג הירארכי ביניהן לבין עצמן: ראשונה ועליונה תכנית מיתאר ארצית, וכוחה יפה מכל תכנית אחרת. אחריה – ותחתיה – תכנית מיתאר מחוזית; אחריה ותחתיה תכנית מיתאר מקומית; ומתחת לכל אלו – תכנית מפורטת. ראו סעיפים 129 עד 131 לחוק התכנון והבניה. מידרג הירארכי זה – אך לא רק הוא – מלמד כמו מעצמו על מידת הפירוט שבכל תכנית ותכנית. טבע הדברים הוא, שמידת פירוטן של תכניות ילך ויגבר ככל שנרד במידרג ההירארכי, והרי אחד מייעודיהן של תכניות הוא לבצע תכניות שמעליהן. הנה כי כן, אחת ממטרותיה של תכנית מיתאר מחוזית היא "לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תכנית המיתאר הארצית במחוז" (סעיף 55 לחוק התכנון והבניה), וכן הן, בהתאמה, מטרותיהן של תכניות מיתאר מקומיות ותכניות מפורטות".
אעיר בהקשר זה עוד, כי בנסיבות מסוימות העדפה של תכנית פרטנית עשויה לסתור את חובתה של הרשות המנהלית לנהוג ללא משוא פנים וללא שרירות לב (ראו את שנאמר בהקשר זה בע"א 577/66 אהרון וולוכבינסקי, ו-34 אח' נ' משה עופר ואריב בע"מ, פ"ד כא(2) 36), ואף מטעם זה יש הצדקה לטעם שהוצג על ידי המועצה הארצית לדחיית הערר.

4. כידוע, התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטות רשויות התכנון תעשה במשורה, ותהא מוצדקת בנסיבות בהן קמות עילות מובהקות המצדיקות התערבות, כגון מתן החלטה בחוסר סמכות או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו לעניין זה דבריו של בית המשפט העליון בעע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים (ניתן ביום 24.11.05), וכן ראו עת"מ 12213-07-11 קירשנר נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח' (ניתן ביום 19.9.2012)). זהו לא המקרה בענייננו. העובדה שהמועצה הארצית מצאה כי די באחד הנימוקים שהועלו על ידי הועדה המחוזית על מנת להצדיק את דחיית הערר, ועל כן לא נדרשה לדון בנימוקים הנוספים שנזכרו בהחלטת הועדה המחוזית, אין בה כדי להקים עילת להתערבות בקביעותיה. הערר נידון והוכרע, והעובדה שהמועצה הארצית לא מצאה לנכון להכריע בשאלת מיקומו הראוי של המרכז המסחרי אינה מהווה עילה להתערבות בהכרעה זו, שעה שהטעם שניתן לדחיית הערר היה טעם ענייני, ראוי, ומצוי במתחם הסבירות.

5. אכן, צודקים העותרים כי ישנן נסיבות חריגות בהן יהיה מוצדק לחרוג מתכנון כולל, וישנם מקרים בהם חרף היעדר תכנון כולל לא תהא הצדקה לעכב את התכנון הנקודתי (ראו בעניין זה את שנקבע בבג"ץ 581/87 דדי צוקר נ' שר הפנים, פ"ד מב(4) 529, ובפרט בפסקה 16 לפסק הדין). על בסיס הלכה זו ביקשו העותרים לטעון כי מאחר שהמועצה הארצית לא קיימה דיון ענייני בשאלה באילו נסיבות יהיה מוצדק לאשר תכנית פרטנית למרות קיומה של תכנית מתאר כוללת, דחיית הערר בהתבסס על טעם זה אינה סבירה באופן קיצוני.
ברם, בניגוד לטענת העותרים, המועצה הארצית דנה גם בשאלה זו והכריעה בה. המועצה הארצית הבהירה, כי בענייננו לא התהוו הנסיבות המיוחדות והחריגות שיש בכוחן להצדיק חריגה נקודתית מתכנון כולל. המועצה הארצית היתה מודעת היטב לחשיבות הרבה שיש למציאת פתרון ראוי לצרכי המסחר בעיר טייבה, אולם היא קבעה כי לאור העובדה שהועדה המחוזית נדרשת לצורך אמיתי זה במסגרת תכנית המתאר הכוללת, אין הצדקה לכך שהמועצה הארצית תכתיב את הפתרון הראוי בשלב זה. מאחר שתכנית המתאר הכוללת נמצאת בשלבי גיבוש מתקדמים מאוד, וכדברי המועצה הארצית "יש לאפשר למהלך התכנוני הכולל להגיע לכדי מיצוי. לא מדובר בתכנון כולל שנערך לפני שנים רבות המצדיק בחינה מחודשת – גם אם נקודתית – של צרכי הישוב המשתנים ומתן מענה – גם אם נקודתי – לצרכים אלה. לא מדובר גם בסיטואציה הפוכה, של תכנון כולל המצוי רק בראשיתו ומצדיק לפיכך עריכת תכנון נקודתי כדי שלא להשהות קידומן של תכניות לפרק זמן ארוך וכדי לספק מענה נקודתי לצרכים, עד להשלמתו במועד בלתי ידוע של התכנון הכולל. מדובר בתכנון כולל עדכני, רלוונטי, הנמצא בשלבי גיבוש מתקדמים מאוד ובפרק זמן קצר שנותר עד לאישורה הסופי של התכנית. עריכת תכנית נקודתית בשלב כה מתקדם של התכנון הכולל חותרת תחתיו ואינה ראויה" (ראו סעיפים 26 – 27 להחלטה). בהמשך לכך הבהירה המועצה הארצית כי לאחר שתאושר תכנית המתאר הכוללת, "הדרך הראויה לטעמנו הפתוחה בפני העוררת... לערור על התכנית הכוללת ולהביא את הדברים לבחינה נוספת במסגרת של ערר עליה".
אעיר בהקשר זה, כי העותרים ביקשו להסתמך על החלטת המועצה הארצית בערר 19/10 ח'ליל מסאלחה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים (ניתנה ביום 10.2.2011), שם קבעה המועצה הארצית כי יש הצדקה לאשר את התכנית, על אף שמדובר היה בתכנית פרטנית שלא קדם לה תכנון כולל. סבורה אני כי בעניין זה הצדק עם המשיבות, אשר הדגישו שנסיבות אותו עניין היו שונות מהותית מענייננו, שכן באותה החלטה דובר על הקמת תחנת משטרה באזור הכותל המערבי, אשר המועצה הארצית קבעה כי מדובר היה בצורך חיוני ודחוף ביותר. מאידך, בענייננו, הגם שאין חולק על כך שהעיר טייבה זקוקה לשטחי מסחר, לא מדובר בשירותי חירום חיוניים. יתרה מזאת, באותו עניין התכנון הכולל אומנם טרם הושלם, אולם התכנון הנקודתי דווקא תאם לו ולמעשה היווה חלק ממנו, ועל כן לא ניתן ללמוד מעניין זה לנסיבות המקרה דנן, בו כאמור התכנית הרלוונטית אינה תואמת את התכנון הכולל המוצע.

6. בהקשר זה אבקש להתייחס לטענה נוספת שהועלתה על ידי העותרים. טענה זו נגעה להערת המועצה הארצית כי למעשה כבר הוגש על ידי העותרים ערר על תכנית המתאר הכוללת ובפרט על כך שהמקרקעין מושא התכנית לא נכללו בה בייעוד מסחרי, אולם ערר זה הושב לעותרים עד לסיום ההליכים לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"). העותרים סבורים כי מדברים אלה ניתן ללמוד שהחלטת המועצה הארצית מבוססת על ההנחה המוטעית לפיה ניתן יהיה לדון בתכנית טב/3436 בשנית במסגרת ההליכים המתנהלים לפי סעיף 106(ב), בעוד שבפועל הליכים אלה אינם מהווים "מקצה שיפורים" והם כלל לא נועדו להעלות בשנית התנגדויות שכבר נדחו על ידי הועדה המחוזית.
אף טענה זו של העותרים לא אוכל לקבל, שכן היא מגלה פנים שלא כהלכה בדברים שנאמרו על ידי המועצה הארצית. המועצה הארצית לא דחתה את הערר מהטעם שהיה על העותרים לפנות לועדה המחוזית לפי סעיף 106(ב) לחוק התו"ב. כל שנאמר על ידי המועצה הארצית הוא כי לאחר שיסתיימו ההליכים לפי סעיף 106(ב), ותכנית המתאר הכוללת תאושר סופית, יעמדו בפני העותרים שתי דרכים להעלות בשנית, בפני המועצה הארצית, את טענותיהם:
אם תאושר התכנית הכוללת מבלי מבלי להכליל את המקרקעין נשוא העתירה בתחומיה ומבלי לאשר את הקמתו של מרכז מסחרי בהם, יוכלו העותרים לערור על התכנית הכוללת בהתאם להוראות סעיף 110 לחוק התו"ב. במסגרת ערר זה, כך הבהירה המועצה הארצית, ניתן יהיה לתקוף את ההחלטה שלא לשנות את ייעוד שטח התכנית למסחר באופן שיאפשר את הקמת המרכז המסחרי ולהביא את הדברים פעם נוספת בפני המועצה הארצתית ובמקרה כזה תהיה בפני ועדת המשנה לעררים תמונה כוללת של צורכי הישוב ובכלל זה המסחר בו.
אם תכנית המתאר הסופית תקבע בכל זאת כי שטח התכנית ייועד למסחר (כאשר אין חשיבות לאופן בו יוחלט על השינוי) יהיה על הוועדה המחוזית להידרש פעם נוספת לתכנית. במקרה כזה, דהיינו שהוועדה המחוזית תידרש שוב לתוכנית הכוללת אך תדחה את תכנית טב/3634 מטעמים אחרים, תחודש זכות הערר על תכנית טב/3634 מאחר והמועצה הארצית דחתה את התכנית רק מהנימוק שיש צורך בתכנון כולל.
לפיכך, אין ממש בטענת העותרים כי המועצה הארצית שגתה בקביעתה שניתן יהיה בעתיד להידרש לטענותיהם של העותרים, שכן קביעה זו כלל לא התבססה, כנטען על ידי העותרים, על קיומו של הליך לפי סעיף 106(ב) לחוק התו"ב.

7. הטענה היחידה שנותרה לעותרים, אפוא, היא טענתם כי בניגוד לאופן בו הוצגו הדברים על ידי המועצה הארצית, הליכי התכנון כלל אינם עומדים לקראת סיום ונדמה כי הם צפויים להימשך עוד שנים רבות. כאמור, הטעם לקביעת המועצה הארצית כי בענייננו לא התקיימו הנסיבות החריגות המצדיקות תכנון פרטני היה העובדה שהליכי התכנון הכולל מצויים בישורת האחרונה, ועל כן ניתן יהיה לבחון את התכנית נושא עתירה זו, תכנית טב/3436, במסגרת ערר על תכנית המתאר הכוללת. אם נימוק זה שגוי מבחינה עובדתית, אזי לטענת העותרים ישנה הצדקה, בעיקר לאור מצבה הקשה של העיר טייבה, להורות למועצה הארצית לבחון את התכנית כבר כעת, ולא להמתין להשלמת תכנית המתאר הכוללת.
אין חולק כי "לזמן ביצועה של תכנית נודעת חשיבות רבה. תכלית קביעתו של הזמן הינה אכן למנוע קיפאון תכנוני ובדרך זו לקיים מידה של איזון בין עניינם של בעלי קניין ויזמים, המבקשים למצות את זכויותיהם על-פי התכנון הקיים, לבין רווחתו של הציבור ואיכות חייו" (בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב, פ"ד מז(5) 573, בפסקה 11 לפסק הדין וראו בעניין זה עוד את הדברים שנאמרו בבג"ץ 192/64 שם טוב ארגז נ' הועדה המחוזית לבניה ולתכנון עיר ירושלים, פ"ד יט(1) 95). דברים אלה יפה כוחם גם לנסיבות בהן מתמשכים הליכי התכנון עד אין קץ. אני מסכימה כי דווקא לאור מצבה הייחודי של העיר טייבה יש הצדקה כי יעשה כל מאמץ להשלים את הליכי התכנון בהקדם האפשרי.
אף על פי כן, לאור חשיבותם של הליכי תכנונים כוללים אינני רואה הצדקה להתערב בהחלטה בשלב זה, שכן מקובלת עלי עמדת המשיבות כי תכנית המתאר הכוללת נמצאת בשלב תכנוני מתקדם ביותר. יחד עם זאת, סבורני כי הליכי התכנון הכולל אינם יכולים להתמשך עוד לאורך שנים ארוכות. אפנה בהקשר זה לדברים שנאמרו אך לאחרונה בעת"מ (י-ם) 30828-10-11‏ ‏מאזן אכרם סביתאני נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים (ניתן ביום 16.3.2012), על ידי כב' השופטת נ' בן אור:
"אלא שכפי שזכותו של העותר לסיום הליכי התכנון, על מנת שיוכל לממש את זכות הקניין שבידו על פי התכנית ומכוחה, טעונה איזון עם זכות הציבור לאיכות חיים סבירה בשטח המתוכנן, כך גם זכות הציבור טעונה איזון עם זכות הקניין של העותר. רוצה לומר, זכות הציבור אינה עומדת לעולם ועד. ככל שחולף הזמן, יתכנו נסיבות בהן יהיה זה בלתי סביר ובלתי מידתי למנוע מבעל מקרקעין לעשות שימוש בנכס, אך מן הטעם, שהאזור בו הוא נמצא טרם תוכנן כלל על ידי הרשויות, כפי שנאמר בבג"צ 486/82 הנ"ל... ובענייננו, שיקולים של טובת הציבור הולכים ומתקהים, מקום שהרשות אינה עושה שימוש בסמכויותיה ונמנעת מלתכנן את השטח הנדון לרווחת הציבור. במצב דברים זה, עשויה לגבור זכותו הקניינית של בעל הנכס" (פסקה 8 לפסק הדין).
דברים אלה נכונים, בשינויים המחייבים (שכן בענייננו כאמור מדובר בתכנית שכבר הופקדה ונידונו כבר ההתנגדויות שהוגשו לה והיא נמצאת כעת לקראת אישורה, ולא באזור שטרם תוכנן כלל) גם לענייננו.
ככל שתכנית המתאר הכוללת לא תאושר תוך זמן סביר, ובשים לב לעובדה שאין מחלוקת כי העיר טייבה זקוקה באופן דחוף לשטחי מסחר נוספים (הגם שכאמור יש מחלוקת על מיקומם הראוי וייתכן כמובן שבסופו של יום יקבע שהפתרון הראוי לצורך הדוחק בפיתוחה המסחרי והכלכלי של העיר אינו מצוי בתכניתם של העותרים) יהיה מקום לבחון את טענות העותרים ולהכריע בשאלה האם נסיבות העניין מצדיקות חריגה מתכנית המתאר הכוללת שהופקדה וראוי לשנות את ייעודו של שטח התכנית.
ה. סוף דבר
העתירה נדחית.
בנסיבות הענין אין צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון