תכנית לפני הפקדה

 כעולה מפס"ד בעע"ם 109/12 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז נ' גבעת האירוסים גן אירועים בע"מ, ( להלן: "פס"ד גבעת האירוסים") היה על הוועדה המחוזית לשקול את העובדה שהתמ"מ קובעת שהמקרקעין הם שטח שבעתיד ניתן לאפשר בו (עקרונית) את השימוש המבוקש, כמו גם את עמדתה של הוועדה המקומית כפי שמשתקפת מתכנית המתאר הכוללת שמצויה לפני הפקדה.

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תכנית לפני הפקדה:

בעתירה שבפני מבוקש להורות על ביטולן של שתי החלטות שניתנו על ידי ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – מרכז, (להלן: "הועדה המחוזית") המתייחסות למקרקעין הידועים כגוש 3943, חלקה 3, בראשון לציון (להלן: "המקרקעין"):

א. החלטה מיום 02.04.13, שדחתה את בקשת העותרים להיתר לשימוש חורג במקרקעין.

ב. החלטה מיום 12.03.12, שדחתה את תכנית מקומית רצ/106/15/1 (להלן: "התכנית הנקודתית") שיזמו העותרים בקשר למקרקעין.

העובדות הרלוונטיות:

1. העותרים מפעילים במקרקעין מוסך לטיפול וחנייה של כלים כבדים ללא אישורים כדין, למרות קיומו של צו לסגירת העסק.

2. המקרקעין הינם קרקע חקלאית מוכרזת, כהגדרתה בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה או "החוק") וחלים עליהם התוכניות הבאות:

תכנית מתאר מקומית רצ/1/1, על פיה ייעוד המקרקעין הינו חקלאי ומותרים בהם שימושים של חקלאות, משתלות, גננות וחממות, רפתות ולולים במרחק 200 מ' מאזורי מגורים, מתקני השקיה , תיעול, ניקוז והספקת מים וביוב.

תכנית מתאר מחוזית 21/3 (להלן: "התמ"מ" או "תמ"מ 21/3"), על פיה מצויים המקרקעין בתחום אזור נופש מטרופוליני המוגדר בתמ"מ כ"שטח בעל חשיבות על- מקומית המיועד בעיקרון לפעילות נופש, פנאי וספורט בשטחים פתוחים ולעיבוד חקלאי, וכן למטרות משלימות ותואמות של בינוי גובל".
תמ"מ 21/3 מתווה יעודים ועקרונות לתכנון שטח מחוז המרכז כולו. בין מטרות התמ"מ "שמירה על רצף של שטחים פתוחים גדולים בכלל, ועל עתודות קרקע לעיבוד חקלאי בפרט.." (סעיף 3 להוראות התכנית)
סעיף 7.6.2 להוראות התכנית כולל הנחיות והוראות תכנון לאזור נופש מטרופוליני ולענייננו חשובות ההוראות הבאות:
"1. תוכן תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית חלקית, אשר תתייחס לכל האזור בשלמותו.
2. התוכנית תייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד, בראיה אזורית...
3. ....
4. הבניה והפיתוח באזור נופש מטרופוליני יהיו על פי תכניות מפורטות אשר יוגשו כהוראת תוכנית המתאר המקומית או המחוזית החלקית.
5.....
6. יהיה זה בסמכותה של הועדה המחוזית לאשר תכנית מתאר מקומית לאזור נופש מטרופוליני הכוללת יעוד שטחים למטרות נוספות ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים ושסך השטח לבינוי לא יעלה על 15% מכלל השטח המיועד לאזור נופש מטרופוליני".

תכנית מתאר ארצית 35, המגדירה את המקרקעין במרקם עירוני עם שימור משאבי מים.

תכנית מתאר ארצית 34/ב/4, לפיה נמצאים המקרקעין באזור רגיש הידרולוגית להחדרת מי נגר עילי.

3. ביום 19.07.11, הוגשה לאישור הוועדה המחוזית התכנית הנקודתית, אותה יזמו העותרים. התכנית הנקודתית הומלצה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (להלן "הוועדה המקומית"), היא משתרעת על 18.1 דונם, היא הוגדרה כתכנית מתאר מקומית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרים ומטרתה שינוי ייעוד המקרקעין מיעוד חקלאי לייעוד תעשיה קלה ומלאכה בה יותרו שימושים למוסך למשאיות, מנופים וכלים כבדים וחניה עבורם, אחסנה ומתקני תשתית והנדסה הדרושים לקיום התקין והרציף של הפעילות לרבות דרכים פנימיות, מקלטים, רחבות חניה ומבני עזר ושירות. התכנית הנקודתית כוללת בקשה לאישור המבנים הקיימים בשטח (שבחלקם נבנו ללא היתר) ובכלל זה המוסך הקיים.

4. ביום 12.03.13 החליטה הועדה המחוזית לדחות את התכנית הנקודתית מאחר ועל פי התמ"מ לא ניתן לאשר תכנית נקודתית באזור נופש מטרופוליני עד לאישורה של תכנית כוללת לכל השטח. בנוסף, השטח הגובל לאורכה של החלקה (ממערב) ייעודו מוסד על פי תמ"מ 21/3 והשטח הגובל לרוחבה של החלקה בחלק הצר (מדרום) ייעודו תעשייה על פי הוראות התמ"מ, ולכן קבעה הועדה כי יש לפרש המונח "תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים" כאמור בסעיף 7.6.2(6) כשטח מוסד ולא כשטח לתעשייה.
הוועדה הוסיפה וקבעה שגם אם לא הייתה חלה על המקרקעין הוראת סעיף 7.6.2 (6), אלא הייתה חלה רק תכנית המתאר המקומית המייעדת את השטח כשטח חקלאי, ראוי, מהבחינה התכנונית, לתכנן את האזור כולו באמצעות תוכנית כוללת, ולא באמצעות תכנית נקודתית מתארית או מפורטת. תכנית כוללת כאמור, צריכה לקבוע את ייעודי ושימושי הקרקע, את היקפי הפיתוח, להתוות דרכים, תשתיות, את צרכי הציבור וכו'.
אישור תכנית נקודתית עשוי לקבוע מסמרות לתכנון העומד לבוא ולא יאפשר בחינה תכנונית וסביבתית כוללת לתכנון מיטבי של האזור.

טעם נוסף לדחיית התוכנית מצאה הוועדה באופן שבו הוגשה התכנית, כאשר מחד היא ביקשה להכשיר בניה ושימוש קיימים ומאידך לא קבעה הוראות מפורטות וממילא לא יכלה להשיג את מטרתה, שכן ככל שרוצים לאשר מכוחה את הבינוי ו/או השימוש הקיימים בשטח יש צורך בתכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרים. עוד קבעה הוועדה כי גם אם ניתן היה לאשר את התכנית לפי הוראות התמ"מ, אין זה ראוי לאשר תכנית מתאר ללא הוראות מפורטות לשטח בהיקף המבוקש בתכנית, ובפועל הוועדה אינה נוהגת לעשות כן.
הועדה דחתה את הטענה כי קיימים בשטח מבנים שנבנו על פי היתר. בהתייחס להיתר שניתן לעותרים (נספח יב' לעתירה) קבעה הועדה כי לא מדובר בהיתר שניתן למבנה של מוסך אלא למבנה חקלאי וכי המילה "מוסך" הכתובה בסוגריים בכותרת היתר הבניה לאחר המילה סככה, אינה מעידה על אישור היתר בניה למוסך.
הועדה אף קבעה כי התכנית הנקודתית נועדה להכשיר עבירות בנייה בהיקף רב מימדים ובהתאם להנחיית היועמ"ש לממשלה ומדיניות הוועדה המחוזית רואה הועדה את עצמה כמחויבת לתת דעתה, שעה שהיא דנה בתכנית המיועדת להכשיר עבירות בנייה, לשיקול של אי עידוד עבריינות ולתת לו את המשקל הראוי במסגרת מכלול השיקולים אשר עליה לשקול במסגרת סמכותה.

5. במקביל לייזום התכנית הנקודתית, הגישו העותרים, ביום 15.06.11, בקשה לשימוש חורג במקרקעין, לטיפול במנופים בשטח 2,000 מ"ר ושטח פתוח כ-16,000 מ"ר, לתקופה של 5 שנים (להלן: "הבקשה" או "הבקשה לשימוש חורג"). הועדה המקומית החליטה להמליץ לועדה המחוזית ליתן לעותרים היתר לשימוש חורג ל-5 שנים.

6. ביום 2.4.13 דחתה הוועדה המחוזית את הבקשה. בהחלטתה, חזרה הוועדה המחוזית על הנימוקים בהחלטתה מיום 12.3.13 בה נדחתה התכנית הנקודתית בהיותם רלוונטיים אף לדחיית הבקשה לשימוש חורג. לגופה של הבקשה לשימוש חורג קבעה הועדה כי:

א. לשימוש החורג המבוקש השלכות סביבתיות ניכרות והוא מהווה "סטיה ניכרת" בהתאם לתקנה 2(1) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשס"ב – 2002 (להלן "תקנות סטייה ניכרת").

ב. על פי תמ"מ 21/3 לא ניתן לאשר תכנית נקודתית עד לאישורה של תכנית כוללת לכל השטח. הוועדה סברה כי לצורך בתכנון כולל יש להעניק משקל מכריע וכי הצורך בתכנון מפורט מביא אף הוא למסקנה כי מדובר בבקשה שאישורה מהווה סטייה ניכרת מתכנית בהתאם לתקנה 2(17) לתקנות סטייה ניכרת הקובע כי סטייה ניכרת תחשב גם סטייה מהוראות תכנית המתנות היתר בניה באישורה של תכנית מפורטת. הוועדה הוסיפה וקבעה כי גם אם אפשר לייחס משקל חיובי לעובדה שבאזור נופש מטרופוליני ניתן לאפשר בנייה מסוימת (בכפוף להגשת תכנון כולל), הרי שבמסגרת תכנון עתידי של אזור הנופש המטרופוליני ראוי, לגבי המקרקעין, שהתכנון יהיה למוסד ולא לשטח לתעשיה (כפי שנקבע בהחלטה שדחתה את התכנית הנקודתית).

ג. לא ניתן להתעלם מהעובדה שהעותרים מקיימים במקרקעין עסק רחב היקף (16,000 מ"ר) ללא היתר לפחות 15 שנים. אין המדובר עוד בשימוש זמני המצוי במהות השימוש החורג. לא ניתן להתעלם מכך שמדובר בעבריינות בנייה מתמשכת והגיעה העת כי העסק יועתק למקום פעילות מתאים.

ד. בהתייחס לטענת העותרים כי עסקם הוגדר כמפעל חיוני בעתות חירום, קבעה הוועדה כי היא מבינה את חשיבותו של מפעל כזה, אך יש למצוא לו מקום בקרקע ביעוד תעשיה או בשטח ביעוד לוגיסטי ולא בשטח חקלאי, עסק מסוג זה המתואר על ידי העותרים ראוי שיתנהל לא תחת עבירות בנייה מתמשכות משך עשרות שנים.

טענות הצדדים:
7. לטענת העותרים, הם מפעילים במקרקעין עסק שהוכר כ"מפעל חיוני" בעתות חרום. הם העתיקו את פעילותם למקרקעין תוך השקעת משאבים רבים, לפני למעלה מעשור, בגיבוי ובעידוד עיריית ראשון לציון, והועדה המקומית, לאחר שהובהר להם שהמקרקעין מתאימים מבחינת השיקולים התכנוניים לצרכיהם ולאחר שניתן להם היתר בניה להקמת מוסך והובטח להם שעתידם במקרקעין יוסדר. המקרקעין נמצאים בפאתי ובקצה אזור חקלאי על פי תכנית שאושרה בשנת 1967 (תכנית רצ/1/1), ומזה למעלה משלושים שנה לא נעשה בו שימוש חקלאי. המקרקעין צמודים וגובלים לשני אזורי תעשיה, חרושת, מלאכה, לוגיסטיקה ומוסכים. על פי תמ"מ 21/3 ניתן לייעד את המקרקעין לשימוש המבוקש, והם מיועדים לשימוש המבוקש בתכנית מתאר מקומית כוללת לאזור, שיזמה והכינה עיריית רשל"צ - תכנית מתאר מקומית רצ/130/1 - שאושרה להפקדה על ידי הועדה המקומית. החלטת הוועדה המחוזית מבוססת על פרשנות משפטית שגויה של הוראות התמ"מ תוך התעלמות מתכלית התכנית ומלשונה המפורשת והיא מתעלמת מחלק הארי של התשתית העובדתית הרלוונטית. הועדה המקומית, שהיא הגוף המקצועי בהקשר זה, המליצה לתת לעותרים היתר לשימוש חורג על בסיס שיקולים תכנוניים חשובים והחלטת הועדה המחוזית עומדת בסתירה להחלטה זו.

8. קביעת הועדה המחוזית שהשימוש המבוקש מהווה "סטייה ניכרת" מבוססת על אמירות לאקוניות וסתומות, שאינן עומדות במבחן הביקורת השיפוטית. קביעת הוועדה שהשימוש מהווה סטייה ניכרת עומדת בסתירה לההחלטה אחרת של הועדה המחוזית הנוגעת למגרש סמוך (להלן: "החלטה 883") ולפסיקת בית המשפט לעניינים מנהליים ביחס למגרש אחר שצמוד למקרקעין (להלן "עניין כדורי"). משכך, ההחלטה שהשימוש המבוקש מהווה "סטייה ניכרת", מפלה את העותרים שלא כדין.

9. עמדת הוועדה המחוזית, שיש לראות כייעוד תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים תכנון כשטח מוסד ולא כשטח תעשייה, אינה כדין ואינה סבירה. פרשנות זו נוגדת את הלשון הברורה של סעיף 7.6.2(6) להוראות התמ"מ שאינו כולל כל תנאי או מגבלה. די שהמקרקעין גובלים באזור פיתוח כדי להתיר לייעדו למטרות אחרות. פרשנות הוועדה המחוזית נוגדת את תכלית הסעיף (יצירת גמישות תכנונית) ומובילה לתוצאה תכנונית ופרשנית אבסורדית.

10. כעולה מפס"ד בעע"ם 109/12 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז נ' גבעת האירוסים גן אירועים בע"מ, ( להלן: "פס"ד גבעת האירוסים") היה על הוועדה המחוזית לשקול את העובדה שהתמ"מ קובעת שהמקרקעין הם שטח שבעתיד ניתן לאפשר בו (עקרונית) את השימוש המבוקש, כמו גם את עמדתה של הוועדה המקומית כפי שמשתקפת מתכנית המתאר הכוללת שמצויה לפני הפקדה.

11. מחוות דעת, מיום 13.05.13, שהוכנה על ידי מר גיל רוזנברג, מומחה אגרונומיה, וצורפה לעתירה (להלן: "חוו"ד") עולה שהוועדה המחוזית שגתה בקביעתה שהאספלט שנסלל במקרקעין מסכל כל שימוש חקלאי, ולא יהיה כל קושי להשיב את המצב לקדמותו ולעשות שימוש חקלאי במקרקעין ככל שיוחלט על כך.

12. הועדה המחוזית שגתה בהתייחסותה הלא אינטגרטיבית לעבירות על דיני התכנון והבניה שיוחסו לעותרים מאחר ואין זה המקרה בו ה"חוטא יוצא נשכר".
עניינה של התכנית הנקודתית בשינוי ייעוד בלבד ושמירה על המצב הקיים בפועל עד לאישורה של תכנית המתאר המקומית הכוללת לאזור. לתכנית הנקודתית לא יהיה תוקף עם אישורה של תכנית המתאר הכוללת. ההחלטה על הפקדתה של תכנית רצ/130/1 צריכה הייתה להקרין באופן חיובי על קידומה של התכנית הנקודתית, והחלטת הוועדה המחוזית לדחות על הסף את האופציה של התכנון הנקודתי, בהתעלם מהמגבלות שהתכנית הנקודתית גזרה על עצמה ובהתעלם מהעובדה שהתכנית הנקודתית תואמת לתכנית הכוללת, הכל תוך פרשנות לקויה של התמ"מ עולה כדי החלטה בלתי סבירה באופן שיורד לשורשו של עניין שדינה להתבטל.

13. לטענת הועדה המחוזית, העותרים מבקשים להיבנות משימוש שלא כדין במקרקעין שנעשה בפועל במשך למעלה מעשור.

14. השימוש החורג המבוקש על ידי העותרים מהווה "סטייה ניכרת" מתכנית בהתאם לתקנות ולפסיקה. עמדה זו אושררה לאחרונה בפסק הדין שניתן בערעור שהוגש בענין כדורי (עע"ם 7958/11 הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז נ' כדורי קרקעות ראשון לציון בע"מ ואח', ניתן ביום 07.10.13), בו עמד לדיון מקרה דומה ובית המשפט העליון קיבל את עמדת הוועדה המקומית וקבע כי השימוש שהתבקש הוא שימוש חורג ובכך שינה את פסק דינו של ביהמ"ש לעניינים מנהליים עליו התבססו העותרים בעתירתם ועליו אף ביססו את טענת האפליה.
גם ההשוואה שביקשו העותרים לעשות לענין שנידון בהחלטה 883 אינה במקומה ודינה להידחות מאחר והנסיבות בשני המקרים אינן זהות. בעוד שבעניין 883 מבקש הבקשה תכנן לעזוב את המקרקעין תוך פרק זמן קצר יחסית, הרי שבמקרה דנא מטרתם של העותרים, להפוך את ישיבתם במקרקעין לחוקית. יתרה מכך, החלטה 883 ובכלל זה טענת האפליה עמדה ביסוד פס"ד בעניין כדורי ונדחתה על ידי בית המשפט העליון שמצא כי טענה זו אינה יכולה לשמש בסיס לאישור בקשה לשימוש חורג מהטעם שהשימוש המבוקש לעסק שעניינו מחזור כלי רכב ומכירת חלפים מהווה סטיה ניכרת ולפיכך לא ניתן לאשר שימוש חורג. עוד קבע בית המשפט העליון בענין כדורי כי גם אם לא היה מדובר בסטייה ניכרת לא היה מקום להתיר את השימוש כיוון שאין לתקן עוולה בעוולה. העובדה שבעבר נעשתה טעות לא יכולה לחייב מעתה ולעד.

15. בדין נשקלו על ידי ועדת הערר שיקולים בדבר מניעת עבריינות בנייה. שיקול זה הוכר בפסיקה כשיקול שרשויות התכנון רשאיות ואף חייבות, להתחשב בו בהחלטותיהן. אישור הבקשה והכשרת מצב בלתי חוקי בדיעבד, מהווה פגיעה חמורה וגסה בשלטון החוק ומתן פרס לעבריינים.

16. יש לדחות את טענת העותרים בדבר קיומו של "אופק תכנוני" במקרקעין בהתבסס על תכנית רצ/130/1 שטרם גובשה סופית ומצויה בהליכי הכנה. שאלת האופק התכנוני אינה רלוונטית במקום בו נעשים שימושים בלתי חוקיים משך יותר מעשור ונסוגה מפני הקביעה שעסקינן בסטיה ניכרת.

17. התכנית הנקודתית שהוצעה נדחתה בצדק לאחר שהוברר כי היא אינה מתיישבת עם הוראות התמ"מ המחייבת בחינת כל תכנית באספקלריה רחבה.

18. לטענת הועדה המקומית יש לקבל את העתירה ככל שהיא מכוונת כלפי דחיית הבקשה לשימוש חורג ולהורות על מתן היתר לשימוש חורג לתקופה קצובה. לטענת הועדה המקומית קיים אופק תכנוני להסדרת השימוש החורג במסגרת תכנית המתאר רצ/1/130 שמקודמת בימים אלה בהתאם לעקרונות הקבועים בתמ"מ 21/3. ביום 25.08.11, החליטה מליאת הוועדה המקומית להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית רצ/130/1 בכפוף לביצוע תיקונים מספר. במסגרת תכנית זו נקבעו ייעודים שונים לרבות הקצאת שטחים לשימושי הפיתוח העירוני (תעסוקה, מסחר ומגורים). המקרקעין נשוא העתירה מצויים בתחום התכנית המוצעת, ולמעלה ממחציתם מיועדים בתכנית לתעסוקה, לרבות לתעשייה, מלאכה וכיו"ב ויתרתם מיועדים לשמש כשטח ציבורי פתוח (להלן: "שצ"פ").

19. מזה למעלה מעשור מקדמת הועדה המקומית את תכנית רצ/67/15/1, שתחולתה בסמוך ובצמוד למקרקעין נשוא העתירה, והיא נועדה בין היתר לשנות את ייעוד המקרקעין עליה היא חלה משטח חקלאי לאזור תעשיה משולב ובכך להגדיל לכוון מזרח את אזור התעשייה הישן בראשון לציון. תכנית זו מצויה כיום בהליכי אישור מתקדמים וממתינה לאישור למתן תוקף, ולפיכך אין בשימוש החורג המתבקש כדי לשנות מאופי האזור או להוות הפרעה לסביבה, לא מבחינת הרצף התכנוני ולא מבחינת השימושים הקיימים כיום באזור המקרקעין.

20. עמדת הוועדה המקומית עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון כפי שבאה לידי ביטוי בפסק הדין בעניין גבעת האירוסים. הוועדה המחוזית לא שקללה כראוי את נסיבותיה המיוחדות של הבקשה לשימוש חורג שהגישו העותרים, לא יישמה כראוי את פסיקת בית המשפט העליון ולא העניקה את המשקל הנדרש להחלטתה של הוועדה המקומית.

21. אין לראות בבקשה לשימוש חורג משום סטיה ניכרת, ויש לאבחן בין עניין כדורי לבין המקרה דנן. הוועדה המחוזית התעלמה מהעובדה שייעוד המקרקעין לפי תמ"מ 21/3 הנו בעיקר לנופש מטרופוליני במסגרתו ניתן להתיר שימוש במגרש לתעסוקה / תעשייה כיעוד תואם ומשלים לאזור הגובל, שהוא אזור התעשייה הקיים שצפוי אף להתרחב מזרחה. מה גם שתמ"מ 21/3 (סעיף 10.3 (2)), מאפשרת גמישות באישור מוסדות התכנון אף למטרות שלא יועדו לפי התמ"מ.
אישור הבקשה לשימוש חורג אפשרי מכוח הסמכות למתן היתר לשימוש חורג מהייעוד החקלאי הקבוע בהוראות רצ/1/1, בפרט כשהשימוש הותר בתמ"מ 21/3 ואפשרי אף מכוח הוראת המעבר שנקבעה בסעיף 10.3.2 לתמ"מ 21/3.

22. עסקם של העותרים מוגדר "כמפעל חיוני", המסייע ומספק ציוד ייחודי לצבא ולגופי ההצלה בעתות חירום, מלחמה, רעידות אדמה ושריפה ויש ליתן לכך משקל.

23. באשר לתכנית הנקודתית מקובלת על הוועדה המקומית עמדת הוועדה המחוזית לפיה לא ניתן לאשר תכנית נקודתית באזור נופש מטרופוליני עד לאישורה של תכנית כוללת.

דיון והכרעה:

הבקשה לשימוש חורג
24. סעיף 151 (א) לחוק התכנון והבניה קובע:
"לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין".
תקנה 2(1) לתקנות סטייה ניכרת קובעת כי שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה יחשב כסטיה ניכרת.
לפיכך יש לבחון תחילה אם כטענת הועדה המחוזית מהוו השימוש סטייה ניכרת שאז לא קיימת כלל אפשרות לאשר את השימוש או שמא אין המדובר בסטייה ניכרת שאז יש לבחון את הבקשה לשימוש חורג בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה.

25. בעת הגשת העתירה טרם נתן בית המשפט העליון את פסק הדין בעניין כדורי. העותרים הסתמכו בעתירתם על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים אשר קבע שיש להעניק לעסק של מחזור כלי רכב ומכירת חלפים, המצוי בסמיכות לעסקם של העותרים, היתר לשימוש חורג על יסוד טענת אפליה שהתבססה על החלטת הועדה המחוזית ביום 17.2.07, בבקשה 883, שם הותר שימוש חורג בשטח של 25,000 מ"ר ובשטח בנוי של אלפי מ"ר לתקופה של מספר שנים, למפעל אחר למחזור חלפים של כלי רכב, ופרוק של כלי רכב שעברו תאונות לשם מכירת חלפים. סבורני כי היום, לאחר מתן פסק הדין בבית המשפט העליון בעניין כדורי (עע"מ 7958/11) לא יכול להיות יותר ספק כי השימוש אותו מבקשים העותרים לעשות במקרקעין הוא בגדר סטיה נכרת וכדברי ביהמ"ש העליון (כב' השופט רובינשטיין):
"שאלת המפתח בענייננו היא, האם אין בנדון סטיה ניכרת המונעת מכל וכל, ועל פי דין, מתן היתר לשימוש חורג (סעיף 151 (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965). התשובה לכך היא כן רבתי. אי אפשר בשום צורה ואופן לומר שבניה של עסק לפירוק חלפים ולמחזור יש בינה לבין יעוד חקלאי קשר ולו גם רחוק ביותר. על כן עסקינן בסטיה ניכרת. אכן ככלל קיומה של סטיה ניכרת הוא בתחום הכרעותיהן המקצועיות של ועדות התכנון, וההחלטה עשויה להיות מורכבת. אך לא כן במקרה דנא כשהדברים מובהקים". (ההדגשה שלי – ז.ב.)

26. בטעון על פה בבית המשפט, שהתקיים לאחר מתן פסק הדין בית המשפט העליון בעניין כדורי, ביקשו העותרים והוועדה המקומית לאבחן בין מהות השימוש הנעשית בעסק בעניין כדורי והשימוש אותו הם עושים במקרקעין וטענו כי השימוש אינו זהה. לטענתם, בעוד שהשימוש הנעשה בעסק בעניין כדורי גורם לזיהום קרקע בלתי הפיך הרי שהשימוש אותו עושים העותרים במקרקעין הוא שימוש בלתי מזיק כעולה מחוו"ד של מר גיל רוזנברג, מיום 13.5.13, אותה הם צרפו לעתירתם.
אין לדעתי מקום לאבחנה אותה ביקשו העותרים לעשות.
ראשית, חוות הדעת לא עמדה בפני הועדה המחוזית עת היא דנה בבקשת העותרים לשימוש חורג ועל כן אין מקום להתייחס אליה כלל. שנית, וחשוב מכך, ביהמ"ש בעניין כדורי לא ביסס קביעתו לענין הסטיה הניכרת על היקף הנזק שנגרם או לא נגרם למקרקעין אלא על אופי העסק. כפי שעשו אף העותרים בהעלותם את טענת האפליה כשלדבריהם "מאפייניו דומים לאלו של המקרקעין דנא ושנמצא בתווך שבין המפעל נשוא ההחלטה 883 הנ"ל לבין המקרקעין דנן במרחק מאותו מטרים מהמקרקעין דנן" (סעיף 26 לעתירה).

27. לאור האמור אני קובעת כי השימוש החורג אותו מבקשים העותרים לבצע במקרקעין יש ו משום שינוי אופיה של הסביבה הקרובה, הוא מהווה סטייה ניכרת ומשכך לא ניתן לאשרו כשימוש חורג.

28. למעלה מן הצורך אוסיף כי אף אם השימוש המבוקש לא היה מהווה סטיה ניכרת לא היה מקום לקבל את העתירה ולהתיר את השימוש החורג.
אין חולק, כי על פי תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין, עסקינן בקרקע חקלאית מוכרזת, כהגדרתה בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה. אין גם חולק כי על פי תכנית המתאר המקומית רצ/1/1, השימושים המותרים במקרקעין הם: חקלאות, משתלות, גננות וחממות. רפתות ולולים במרחק 200 מ' מאזורי מגורים. מתקני השקיה , תיעול, ניקוז והספקת מים וביוב ומכאן שהשימושים המבוצעים על ידי העותרים במקרקעין, אינם עולים בקנה אחד עם השימושים המותרים. העותרים והוועדה המקומית, טענו כי קיים אופק תכנוני להסדרת השימוש החורג מושא העתירה, המתבטא בתכנית רצ/1/130 ובתכנית רצ/67/15/1. סבורני שגם בנקודה זו טעות בידם. מושכלות יסוד הם שהליכי התכנון מתאפיינים במספר שלבים – הכנה ואישור המחולק אף הוא לשני שלבים – הפקדה ואישור סופי. לאחר החלטת הפקדת תכנית ופירסומה כנדרש בחוק, קמה הזכות להגשת התנגדות לתוכנית. שתי התכניות טרם גובשו סופית והן מצויות עדין בהליכי הכנה. תכנית רצ/1/130 הומלצה על ידי מליאת הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית בכפוף לביצוע תיקונים מספר, אך טרם הופקדה. תכנית רצ/67/15/1 כלל אינה חלה על המקרקעין.

29. ביחס לטענה שתמ"מ 21/3 מאפשרת בנייה למטרות נוספות באזור נופש מטרופוליני "ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים", כך שלמעשה השימוש החורג המבוקש תואם תכנון כולל מוצע, הרי שגם דינה של טענה זו להידחות. כאמור לעיל, הוועדה המחוזית קבעה במסגרת הראייה התכנונית המקצועית שלה, שבמסגרת תכנון עתידי באזור נופש מטרופוליני ראוי לתכנן את השטח נשוא הבקשה "כמוסד" ולא "כשטח לתעשייה". החלטה זו היא החלטה תכנונית המצויה במסגרת שיקול הדעת התכנוני מקצועי המסור לוועדה המחוזית ולא מצאתי כל עילה (בראי המנהלי) להתערב בה. כאן המקום להזכיר כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כמוסד תכנון על ואינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתו של מוסד התכנון הרלוונטי.

30. ביחס למשקל שנתנה הוועדה המחוזית בהחלטתה, לעבירות הבנייה שביצעו העותרים, אני בדעה כי בדין שקלה הוועדה המחוזית, שיקולי עבריינות בנייה. שיקול זה הינו שיקול לגיטימי במכלול השיקולים, בפרט כאשר עסקינן בבנייה ושימושים רחבי היקף המבוצעים במשך שנים רבות בניגוד לחוק, תוך פגיעה חמורה וגסה בשלטון החוק. לא מצאתי ממש, בטענת העותרים כי אין זהו המקרה בו "החוטא יוצא נשכר".

31. אני ערה לעובדה שמפעל העותרים הינו מפעל חיוני בעתות חירום. ואולם, כפי שקבעה הוועדה המחוזית, שאף היא היתה ערה לנתון זה, אין בכך כדי להעניק הכשר לביצוע השימושים המבוצעים במקרקעין בניגוד לדין . זהו טיעון שאינו ממין העניין. בדומה לזה הוא הטעון שהמפעל הוקם במיקומו הנוכחי בעידוד הרשות המקומית ותחת הבטחות שונות להסדרת הנושא.
במאמר מוסגר אציין כי העותרים לא הבהירו בעתירתם היכן היה ממוקם המפעל עובר להעברתו למקרקעין נשוא העתירה ומה היו שיקוליהם בעת שהעתיקו את המפעל.

ההחלטה ביחס לתכנית הנקודתית:
32. הוועדה המחוזית דחתה את התכנית הנקודתית ממספר טעמים: א. לא ניתן לאשר תכנית נקודתית באזור נופש מטרופוליני עד לאישורה של תכנית כוללת לכל השטח ואף מהבחינה התכנונית ראוי לתכנן את האזור כולו באמצעות תכנית כוללת ולא באמצעות תכנית נקודתית מתארית.
ב. בתכנון הכולל ביעוד אזור נופש מטרופוליני במסגרת אזורי פיתוח גובלים יש לתכנן את המקרקעין כשטח "מוסד" ולא כשטח "לתעשייה קלה ומלאכה". ג. התכנית מבקשת להכשיר בניה ושימושים קיימים מבלי שהיא קובעת הוראות מפורטות ומבלי שניתן להוציא מכוחה היתרים או הרשאות דבר שהוועדה אינה נוהגת לעשות.
ד. התכנית נועדה להכשיר עברות בנייה בהיקף גדול וזאת לא ניתן לעשות.

33. שיקולים אלה הם שיקולים מקצועיים תכנוניים ועסקינן בתקיפת החלטתה המקצועית של מוסד התכנון בסוגיות מובהקות שבתחום מומחיותם. בהעדר עילה מתחום המשפט המנהלי אין מקום להתערב בהם.
יתרה מכך, ככלל, תכנון נכון וממצה הוא תכנון המבוצע מהכלל אל הפרט, כאשר התכנון הכולל נעשה טרם התכנון ,כיוון שהתכנון הכולל מביא בחשבון את כל האינטרסים הקיימים ובוחן את כל ההשלכות, לא רק ברמת המתחם הבודד אלא ביחס למרחב התכנון כולו. לא בכדי ניתנת עדיפות ברורה לתכנון כולל על פני תכנון נקודתי.
אומנם קיימים מצבים בהם התכנון הכולל ייסוג בפני התכנון הנקודתי ויאפשר את התקיימותו, אולם נדרשות לשם כך נסיבות מיוחדות וחריגות שיש בכוחן להצדיק חריגה שכזו. בענייננו לא הוכחו נסיבות שכאלו המצדיקות סטייה מהכלל. רצונם של העותרים בייעוד ובשימושים אחרים המיטיבים עמם כלכלית אינו עולה כדי נסיבות מיוחדות וחריגות, העותרים גם לא הוכיחו מהו הנזק שעשוי להיגרם להם במידה ולא תאושר התוכנית הנקודתית והם יאלצו להעתיק את עסקם למקום אחר המיועד לשימוש המבוקש, מלבד נזק ערטילאי של כדאיות כלכלית. אין כל סיבה לבכר את האינטרס הפרטי של העותרים על פני הצורך הציבורי בתכנון חטיבת הקרקע בשלמות.

סוף דבר:
34. אשר על כן ונוכח כל האמור לעיל, שתי ההחלטות, של הוועדה המחוזית, הן החלטות סבירות שאין מקום להתערב בהן, ואני דוחה את העתירה.
העותרים ישלמו למשיבה 1 את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ ולמשיבה 2 סך של 10,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון