תוכנית מש-1

נוכח קידומה של תכנית מיתאר מקומית מש/1 הועבר הדיון בבקשה להיתר לועדה המשותפת, וביום 28.7.13 החליטה האחרונה כי הבקשה טעונה את אישורה של ועדת המשנה להתנגדויות בועדה המחוזית המשותפת.

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תוכנית מש/1:

  1. עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית המשותפת לתכנון ובניה תע"ש השרון, בעניין בקשתו של העורר לבניית בית מגורים חד משפחתי ובריכה במקרקעין הידועים כחלקה 41 בגוש 6453 רחוב התרנגול 37 ברמות השבים (להלן: המקרקעין).
  2. וכך החליטה הועדה:

א. מכח סמכותה לפי סעיף 98 לחוק והחלטת הוועדה המחוזית המשותפת הנ"ל מחליטה הועדה לא לאשר את הבקשה כפי שהוגשה.
ב. הועדה תהיה מוכנה לשקול בקשה מתוקנת ככל שתוגש בהתאם להנחיות הבאות:

  1. תישמר הרציפות של קו הבניה לאורך רחוב "התרנגול" בקו הבניה החזיתי והאחורי (קו בניין מזרחי ומערבי) עפ"י הבניה הקיימת מדרום לחלקה B41 (חלקה 42).
  2. לא תותר כל הקלה/בניה קשיחה מעבר לקוי הבניין האמורים.
  3. הגשת כתב שיפוי לוועדה המקומית.
  4. עדכון זיקת הנאה נוכחית לתשתיות ממזרח לחלקה ולאורכה.
  5. הבקשה המתוקנת תוצג ללשכת התכנון אשר תבדוק את עמידתה בתנאים הנ"ל בטרם שיבוצה לדיון בוועדה.

ג. לעניין חלקה B41 – הועדה רואה בחומרה רבה את העובדה שהמבנה הקיים נבנה בניגוד לתנאים שנקבעו על ידה. הועדה מבקשת מהוועדה המקומית דרום השרון להמציא את היתר הבניה שניתן על ידה לחלקה זו, ויתקיים דיון בלשכת התכנון עם מהנדסת העיר".


תמצית טענות העוררת
3. מדובר בבקשה לבניית בית מגורים חד קומתי אשר הוגשה על ידי העורר עוד בשנת 2011, אשר אושרה על ידי הועדה המקומית דרום השרון, אולם נוכח קידומה של תכנית מש/1, הועבר הדיון בבקשה להיתר לועדה המשותפת, וביום 28.7.13 החליטה האחרונה כי הבקשה טעונה את אישורה של ועדת המשנה להתנגדויות בועדה המחוזית המשותפת.
4. העורר לא זומן לכל דיון בפני אותה ועדה, ובסופו של דבר הומצאה לו ההחלטה נשוא הערר.
5. מהגשת הבקשה נוהלו בפני הועדה המקומית דרום השרון ישיבות מספר, הושלמו כל התנאים להוצאת ההיתר, לרבות תשלום היטל השבחה והיטלי פיתוח.
6. לגופם של דברים, טוענים העוררים כי התכנון שלהם אינו עובר את קווי הבניין הבנויים בפועל בחלקה 42 מדרום למגרש העורר מכיוון מערב ובהיבט של הכיוון מזרחה (דהיינו בעומק החלקה) הרי שקו הבניין של הבניין הבנוי במגרש הדרומי, מגרש B41 בולט מזרחה באופן ניכר לעומת חלקה 42, הגם שניבנה על פי היתר כדין, ומכל מקום מדובר בקו הבניין המזרחי המצוי 10 מ' מערבית מקו הבניין הבנוי בפועל במגרש B41.
7. לפיכך מוחה העורר על הגבלתו.
8. עוד נטען כי גם בחלקה הצפונית היא חלקה 40 ניתנו היתרים בהם קווי הבניין אינם מוגבלים כדי קווי הבנין שבחלקה 42.

תמצית עמדת המשיבה 1
9. הבקשה חורגת ממדיניות הועדה בכל הנוגע לקווי הבניין המזרחיים והמערביים וזאת על מנת להבטיח את אפשרויות מימושה של תכנית מש/1 כאזור פיתוח עירוני שמשמעו הגדלת הצפיפות הקיימת והקמת מערכת דרכים חדשה ומתאימה.
10. המשיבה מציינת כי חל עיכוב בהפצת החלטתה, נוכח בירורים בנוגע לסמכויות הועדות, אולם המדיניות הובהרה היטב מספר פעמים למגיש הבקשה לאורך הדרך.
11. בנוגע לחלקה B41 הבניין במגרש זה ניבנה בסטייה מקווי הבניין שהותרו לו אולם אין בעובדה זו כדי להצדיק חזרה על סטייה ממדיניות הועדה.
12. למשיבה לא ידוע על כל היתרים בחלקה 40.

תמצית עמדת המשיבה 2
13. הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון הודיעה כי היא תומכת בערר ולדעתה יש לאשר את הבקשה והיא אף המליצה לעשות זאת בישיבתה מיום 21.10.12.

דיון
14. ביום 11.6.14 התקיים בפני ועדת הערר דיון בערר. במהלך הדיון הגיעו הצדדים להבנות תכנוניות לפיהן הבניה הקשיחה תוסג לקווי המבנה שאושר בהיתר שהוצא באותם מקרקעין קודם לכן בשנת 2006.
15. העוררים הבהירו כי הם יסכימו לביצוע ההתאמות האלה אלא אם יודיעו אחרת, וביום 25.6. הודיע העורר כי הוא מבקש הכרעה כך שהבקשה להיתר תקבל היתר בניה כמו שאושר לשכן.
16. העורר טען כי שינויים בתכנון יגרמו להוצאות עתק, לאחר למעלה ממיליון ₪ שהוציא כבר.
17. לפיכך התבקשו הצדדים לסכם את טענותיהם, לרבות התייחסות לסוגיית סמכות ועדת הערר לדון בתיק.
18. ביום 8.07.14 הגיעו סיכומי העורר. סיכומים אלה מתמצתים את שנכתב בערר, וכמו כן מודגשת העובדה שחודדה במהלך הדיון בפני ועדת הערר, לפיה אין כיום כל מגבלה על קווי הבניין בצד המזרחי, גם לא מכח מש/1.
19. בעניין הסמכות הוסיף העורר התייחסות לפיה לועדת הערר הסמכות לדון בעררים הנוגעים להיתרי בניה בתחום מחוז מרכז, לנוכח העובדה כי ערר זה מתייחס להיתר בניה ברמות השבים קנויה לועדה הסמכות לדון בו, עוד נטען כי בהתאם לכתב המינוי של המשיבה 1 נותרה הסמכות בדבר מתן היתרי בניה בידי המשיבה 2, היא הועדה המקומית דרום השרון, ולכן גם מטעם זה קנויה לועדת הערר סמכות. כמו כן נטען כי הצדדים הסכימו להתדיין בפני ועדת הערר, ולא הועלתה כל טענה כנגד סמכותה.
20. עוד נטען כי העורר פנה לועדת הערר לאחר בירור מקיף עם היועצת המשפטית לועדה המקומית המשותפת דאז עו"ד חגית דרורי גרנות, ונמסר לו כי עליו לערור על ההחלטה לועדת הערר.
21. המשיבה טענה כי ביום 24.2.11 קבעה הועדה המחוזית המשותפת שעד למתן תוקף לתכנית מש/1 יידרש אישור הועדה המקומית המשותפת להוצאת היתרים בתחומי התכנית והסדר דומה חל גם בטרם הפקדת התכנית מכח סעיף 78 לחוק.
22. לעניין הסמכות נטען כי לועדת הערר אין סמכות לדון בערר שכן על פי סעיף 12.ב(א)(1) לחוק תפקיד ועדת הערר הוא לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית, של רשות רישוי מקומית או של ועדה משותפת למספר ועדות מקומיות שבמחוז אחד ומשכך ערך המחוקק הבחנה בין ועדה משותפת למספר ועדות מקומיות שבמחוז אחד, לבין ועדה משותפת שאינה כזו, כלומר ועדה המשותפת למספר ועדות מקומיות במספר מחוזות.
23. ועדת הערר לא הוסמכה לדון בהחלטות מוסד תכנון שגבוה ממנה או שווה לה בהיררכיה, כפי שנקבע ב-עע"מ 1183/13 הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה נ' חברת מרכבים טכנולוגיות שביטל פסק דין של ביהמ"ש המחוזי שם התעוררה שאלת סמכותה של ועדת הערר לדון בהחלטות ועדה מחוזית בשטחים גליליים.
24. הועדה המשותפת מורכבת בין היתר משני מתכנני מחוזות, והרכבה שונה מהרכבה של ועדה מקומית רגילה ודומה להרכבה של ועדה מחוזית.
25. דיון בהחלטותיה בפני ועדת הערר של מחוז מסוים אינו עולה בקנה אחד עם העובדה שהרכב הועדה המקומית המשותפת רחב ובכיר, הן בשל בכירות הנציגים והן בשל פרישתו הגיאוגרפית הרחבה בשני מחוזות.
26. שאלת הסמכות אינה יכולה להירפא בהסכמת הצדדים, מקום בו דובר בנושא זה כבר בדיון הראשון שהתקיים בפני הערכאה הדיונית.
27. לגופם של דברים, הרי שהבניה בחלקה B41 נעשתה בסטייה משמעותית מהתנאים שנקבעו על ידי המשיבה לעניין קווי הבניין, באותה בקשה. ובנסיבות אלה אין בבניה שנעשתה בחלקה B41 כדי לרפא את הפגמים שנפלו בבקשה דנן.
28. בתכנית מש/1 המופקדת הוגדרה שכונת התרנגול כאזור לפיתוח עירוני הכולל עד 500 יחידות דיור בצפיפות של 4 יח"ד לדונם, בהתאם לתמ"א 35.
29. במסגרת אימוץ דו"ח החוקר נקבע כי השכונה לא תוצא מתחום מש/1 ותסומן על פי מצבה התכנוני הקיים על מנת לקדם תכנון במסגרת תכנית מתאר לרמות השבים, שאף היא תאושר בועדה המחוזית המשותפת. תכנית זו עומדת בפני דיון בועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית וטרם ניתן לה תוקף. בנסיבות אלה, תפקידה של הועדה המקומית המשותפת לעת בחינת בקשות להיתר, לוודא כי מימושה של תכנית מש/1 לא יסוכל ולאור זאת קובעת הועדה המקומית המשותפת תנאים בסיסיים אשר יאפשרו הוצאת היתרים, ומאידך יאפשרו פיתוח עתידי.
30. בכל הבקשות נקבעו תנאים זהים לענין קווי הבניין וזיקות הנאה לדרכים צדדיות אשר עשויות להתפתח לרחובות ודרכי גישה.
31. כל שמבקשת הועדה לשמר הוא רצף קווי בניין שיאפשרו המשך פיתוח של השכונה בהתאם לכל תכנית עתידית, שמירת הדרכים הקיימות ואפשרות לפיתוח אינטנסיבי בעתיד.
32. קו הבניין המזרחי נדרש לצורך אפשרות לחלוקה נוספת של אותן חלקות אשר אורכן עולה על 100 מ' וייתכן גם פיתוח רשת דרכים חדשה לאור חלוקתן.
33. קו הבניין האחורי מאפשר את מימוש הזכויות בכל חלקה בצורה מלאה, גמישה ומרווחת, אך גם לוקח בחשבון אופי אינטנסיבי יותר.
34. בשולי הדברים מציינת המשיבה כי לעורר ניתן בעבר היתר בניה שאושר גם בועדה המקומית המשותפת, כעומד בתנאים שנקבעו על ידי הועדה וככל שהבקשה תותאם להיתר הקיים, ניתן יהיה לאשרה.

דיון והכרעה
35. שאלת סמכותה של ועדת הערר לגבי החלטות המתקבלות על ידי הועדה המחוזית בשבתה כועדה מקומית לשטחים גליליים, נפתרה לא מכבר עם אישורו של תיקון 101 לחוק התכנון והבניה.
36. במסגרת סעיף 12 לחוק, נקבע כי "תכנית בסמכות ועדה מקומית במרחב תכנון מחוזי, יראו אותה לעניין חוק זה כתכנית בסמכות ועדה מחוזית". עוד נקבע כי "בכל מקום שקיימת לפי חוק זה זכות ערר על החלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית, למעט ערר על החלטה בעניין תכנית כאמור בס"ק ד, והחלטה ניתנה על ידי הועדה המחוזית או רשות הרישוי המחוזית מכח סמכותן לפי סעיף זה, יוגש הערר לועדת המשנה של המועצה הארצית שהוקמה לפי סעיף 6(ג)".
37. הוראות המעבר של תיקון זה קובעות כי תחילתו ביום 1.8.2014.
38. בכך, נפתרה מחלוקת שהיתה תלויה ועומדת לאורך שנים בנוגע לסמכותה של ועדת הערר לדון בעררים על החלטות הועדות המחוזיות בשבתן כרשות רישוי ו/או ועדות מקומיות בשטחים גליליים, ו/או בכל מקרה אחר.
39. נוכח האמור אנו סבורים כי משגילה המחוקק דעתו לפיה מקרים כגון דא צריכים להידון בפני ועדת העררים של המועצה הארצית, הרי שועדת הערר המחוזית חסרת סמכות לדון בהם.
40. אגב אורחא ראינו לנכון להעיר שתיים: האחת, כי נוכח הסכמתה של המשיבה במהלך הדיון לתיקון ההיתר בהתאם להיתר שהוצא במקרקעין בשעתו (היתר מס' 20090018 מיום 2.3.06), טוב עשתה משלא נסוגה מהסכמה זו גם במסגרת סיכומיה, ואנו בטוחים כי היא תכבד אותה גם בהמשך. השנייה, כי ספק לנו מה הפירוש הנכון לסמכותה של הועדה המשותפת על פי סעיף 98 נוכח החלטתה לאמץ את דו"ח החוקר וקביעותיו בנוגע לרמות השבים. אנו ממליצים לועדה המשותפת לבחון שמא על פי המסלול בו מתקדמת התכנית אין מקום למגבלות על שטח אשר הומלץ ואף אושר על ידה להוציא משטח התכנית.
41. בכפוף לאמור, הערר נדחה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון