תוכנית חד 2020

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תוכנית חד 2020:

1. העותרת הגישה עתירה כנגד ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מיום 27.11.12 לענין תוכנית מתאר חדרה –חד/2020 וכנגד החלטת יו"ר הועדה המחוזית אשר דחה את בקשת העותרת לערור למועצה הארצית. הטענה המרכזית בעתירה הינה כי התוכנית מפלה בין שני מתחמי קרקע הדומים במאפייניהם, באופן שלאחד ניתנו שימושים מסחריים מגוונים ולאחר ניתנו זכויות לפארק שעשועים בלבד.

2. עובדות הרקע
2.1 העותרת הינה בעלת זכויות בגוש 10021 חלקות 10; 13-17; 19(בחכירה); 21;23; 36 -33; 38; 50 ו-60 ומחצית הזכויות בחלקה 43; (להלן: "המקרקעין") אשר נמצאים בתחומי תוכנית המתאר ומשתרעים על פני כ-360 דונם. המקרקעין הוגדרו בתוכנית חד/2020 כמצויים במתחם 4 בחטיבת שטח א' (קרקע חקלאית).
2.2 נטען בעתירה כי במתחם 3 הסמוך (המצוי גם הוא בחטיבת שטח א') הכולל 749 דונם נקבע שטח של כ-325 דונם לפיתוח עם שימושים כלכליים נרחבים (אצטדיון עם מסחר תומך, שימושי פנאי ונופש, גני אירועים, קאנטרי קלאב ושימושים נלווים ) בשטח בניה של כ-68,500 מ"ר, בעוד שבמתחם 4 הכולל שטח של כ- 1000 דונם נקבע שטח לפיתוח של כ-155 דונם בלבד, עם שימוש שעיקרו לפארק שעשועים, וזכויות בניה של כ-15,000 מ"ר בלבד.
2.3 נטען כי בתוכנית מתאר מחוזית 6 (תמ"מ 6) מתחם 3 ומתחם 4 הוגדרו כקרקע חקלאית עם אפשרות לשימוש כפארק אזורי. עוד נטען כי במתחם 4 אין היום בריכות דגים ואין לכן הבדל בין המקרקעין במתחם 3 למתחם 4.
2.4 שני המתחמים מצויים באזור שבין נחל חדרה וכביש 65, בין מסילות הרכבת המערבית והמזרחית, כדלקמן : מתחם 4 נמצא בחלק המרכזי של הפארק האזורי. גבולו המערבי הוא מסילת החוף, הגבול בצפון הוא כביש 65, בדרום, הגדה הצפונית של נחל חדרה והגבול המזרחי הוא הדרך הסטטוטורית המשמשת כיום כניסה לאזור הפארק האזורי חדרה. מתחם 3 נמצא בחלק המזרחי של הפארק האזורי בין מסילת הרכבת המזרחית ממזרח, כביש 65 מצפון, הדרך הסטטוטורית המפרידה ממתחם 4 במערב, ובדרום – נחל חדרה.
2.5 תוכנית חד/2020 פורסמה להפקדה ביום 28.6.11 והוגשו התנגדויות רבות. מונתה חוקרת לשמיעת ההתנגדויות.
2.6 גם העותרת הגישה התנגדות ביום 24.11.11 וקבלה על כך שתוכנית המתאר קבעה את המקרקעין כשטח חקלאי ללא אפשרות לפיתוח עתידי, וללא אפשרות לשימושים מסחריים ופיתוח כלשהו. העותרת הדגישה כי מדובר בשטח מופר, אשר בריכות הדגים שבו ישנות, הרוסות, ואינן פעילות מזה שנים. נטען כי ההחלטה איננה סבירה באופן קיצוני.
2.7 ההתנגדות נדחתה חלקית בהחלטת הועדה המחוזית מיום 27.11.12. באותה ישיבה קיימה הועדה המחוזית דיון בהמלצות החוקרת. כמו כן נבחנה התוכנית ביחס לתמ"מ 6, ביחס להחלטת הועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים מיום 11.9.12 והחלטת הועדה לשמירת החופים מיום 19.9.12 ונמצא כי התוכנית תואמת אותן. ביחס לפארק נחל חדרה נקבע על ידי הועדה המחוזית כי לפי תמ"מ 6 האזור אמור להיות פארק נופש מטרופוליני ואין מקום להוסיף שימושים נוספים. הועדה המחוזית תקנה וקבעה לגבי מתחמים 3-6 כי יש לקבוע את נספחי הנוף והרגישות הנופית בהתאם לתוכנית האב. נקבע כי השימושים יהיו בהתאם לתמ"מ 6. בהתאם לתוכנית האב, ניתן יהיה לחלק למתחמי תכנון קטנים יותר .
נקבע לגבי מתחמים 3-6 כי אין מקום לסמן בתשריט תוכנית המתאר את יעודי הקרקע שנקבעו בתוכנית האב שאומצה בועדה המחוזית, מאחר ומדובר בתוכנית כוללנית שאינה אמורה לסמן תכנון מפורט. השטח אמור להשאר שטח פתוח במהותו לפי תמ"א 35 ותמ"מ 6 . קודם לתוכנית חד/2020 לא היה כל יעוד קרקע ברמה מפורטת ולא היו בו זכויות בניה או שימוש. התוכנית מוסיפה שימוש חקלאי שלא היו קודם לכן.
2.8 ביום 14.2.13 הגישה העותרת בקשת רשות ערר למועצה הארצית ונדחתה בהחלטה מנומקת של יו"ר הועדה המחוזית חיפה מיום 25.2.13.

3. הרקע התכנוני
3.1 תוכנית תמ"א 35 ותמ"מ 6 – בתוכנית תמ"א 35 מתחמים 3,4, מוגדרים "כמרקם שמור משולב" שמטרתו לאחד ברצף ערכי טבע, חקלאות, נוף התיישבות ומורשת תוך יצירת שדרה ירוקה וחיצים פתוחים לאורך ערוצי נחלים ראשיים במרכז. תמ"א 35 אפשרה תוספת שטח לבינוי בשטח שאיננו מיועד לבינוי רק אם השטח ששונה ייעודו הינו צמוד דופן לשטח המיועד לבינוי בתוכנית תקפה. בתמ"מ 6 מופיעים מתחמים 3,4, כפארק מטרופוליני אזורי. תמ"מ 6 מתארת כשימושים מותרים בפארק מטרופוליני את כל הנדרש לתפקודו של פארק כזה כמו שטחים פתוחים ומגוננים, פארק מים בריכות שחיה ובריכות לדיג, שטחים לאירועים ולמופעים מסלולי טיול ושבילי רכיבה, מבנים ומתקנים לצרכי תרבות בילוי ונופש, מוזיאונים ומוסדות תרבות, אזור ירידים לונה פארק גן שעשועים ,גן חיות גן בוטני וכיו"ב, הסעדה וגני אירועים. עוד נקבע בתמ"מ 6 כי יש לערוך מסמך מדיניות לפארק, הכולל בין היתר חלוקתו למתחמים, קביעת אופיו של כל מתחם קביעת דרגות השימור, קביעת עקרונות להקמת מבנים לשימושים המותרים וקביעת מוקדים לבינוי תוך צמצום פריסתם והיקפם ככל האפשר. עוד נקבע כי 85% משטחי הפארק יהיו שטחים פתוחים, ותכסית הבינוי לא תעלה על 15% מסך שטח התוכנית.
3.2 תוכנית מתאר חד/2020 - הינה תוכנית מתאר כוללת לעיר חדרה המיועדת להחליף את התכנון המתארי משנת 1941. בין מטרות התוכנית להעלות את תדמית העיר ומיצובה במישור החוף, קידומה כעיר ראשה המהווה מרכז נפתי לפונקציות אזרחיות מסחריות תעסוקתיות ותרבותיות. בין היתר, הפיכת חדרה לעיר תיירות ומוקד מלונאות, פיתוח מערך השטחים הירוקים ויצירת חגורה ירוקה של גנים, שמורות וצירים ירוקים כמאפיין ייחודי של העיר, ושילוב מערך משאבי הטבע הייחודיים כחלק מהמערך התיירותי. הושם דגש על פיתוח פארק נחל חדרה.
ס' 4.20 בתוכנית, אשר התייחס לקרקע חקלאית קבע כי יותר שינוי יעוד קרקע חקלאית בצפון מזרח התוכנית (מתחמים 3-6) לפארק אזורי בלבד. למתחמים אלו תגיש הועדה המקומית תוכנית אב (להלן: "תוכנית האב") שתכלול את כל חטיבות השטח ותאומץ על ידי הועדה המחוזית. התוכנית תכלול שימושים מותרים בתחום הפארק האזורי, היקפי הפיתוח, מערך דרכים, חניה, שבילי אופניים, דרכים, מוקדי כניסה ושטחים ציבוריים. התוכנית תכלול נספח נופי המתייחס לרגישות השטחים. הנחיות מיוחדות יחולו על קרקע חקלאית משני צידי ציר נחל חדרה.
3.3 נספח נוף מנחה - לתוכנית מתאר חד/2020 צורף נספח נוף מנחה.
הנספח קבע לגבי מתחם 3 – כי הוא מיועד לפיתוח שימושים עירוניים ואזוריים מושכי קהל, לפנאי, נופש וספורט ברמת פיתוח אינטנסיבית. האזור מיועד לבניית אצטדיון ויורשו אזורי מסחר התומכים בו. כמו כן יבנו מתקני ספורט עירוניים פתוחים או סגורים, שימושי תרבות פנאי ונופש כמו מוזיאונים שווקים פתוחים, לונה פארק, בריכות שחיה וקנטרי קלאב, מסעדות, בתי קפה אולמות אירועים וחנויות למבקרים.
לגבי מתחם 4 נקבע כי יפוצל לשני תת מתחמים A 4 ו- B4 פיתוח המתחם יהיה אקסטנסיבי וחקלאי ברובו. מוקדי הפיתוח נועדו לתמוך בשימושי פנאי ונופש באזור בריכות הדגים. הודגש כי השטח הצמוד לבריכות הדגים והנחל רגיש יותר, ולכן יהיה ברמה אקסטנסיבית, תוך חיזוק בריכות הדגים ומופע הנחל. יותרו שימושים פתוחים כמו גנים, עיבוד חקלאי בריכות דגים נטיעות וגינון חורשות וחניונים וכד.' יוקמו 3 מוקדי פיתוח – פארק דיג או צפרות, מרכז אופניים ומסעדה/בית קפה לפי תוכנית האב.
4. תוכנית האב - ביום 12.5.11 התקבלה בועדה המחוזית תוכנית האב אשר סקרה את הוראות תמ"מ 6 בנוגע לאזור פארק מטרופוליני/אזורי והשימושים המותרים בו. התוכנית התייחסה למתחמי התכנון שבתוכנית חד/2020 על ניתוח הרגישות הנופית והערכית שבהם. במטרות תוכנית האב נקבעו המטרות הבאות : יצירת פארק פתוח וזמין לרווחת הציבור שיתן מענה לצרכי נופש, ספורט פנאי ובילוי; יצירת חזית ירוקה לעיר לאורך כביש 65; חיבור שטחי המגורים לשטחי הפארק באופן שיהיה חלק פעיל של העיר; שמירת החקלאות והנוף החקלאי; הגדרת השטחים לפיתוח ובניה בהתאם לרמת הרגישות של המתחמים בפארק;
הדגש בתכנון הושם על חיזוק ציר נחל חדרה כלב הפארק ושמירת המרחב סביבו, שמירת תמונת הנוף החקלאי על שלושת מרכיביו – בריכות הדגים, הפרדסים ושדות השלחין, ויצירת דרך פארק מרכזית.
נקבעו חמש דרגות של רגישות נופית וערכית כאשר מתחם רגישות א' הוא הרגיש ביותר.
אזור רגישות ה' הוא אזור שטח מופר, בעל רגישות נמוכה ומיועד להיות אזור פעילות אינטנסיבי ברמה על עירונית (פעילות ספורט ונופש, אצטדיון וגני אירועים).
מתחם 3 והחלק הדרומי של מתחם 4 (מסומן במפה כגוש 10021) נקבעו כאזור רגישות ה' (שטח מופר). ונרשם שם :
"אזור בריכות הדגים לשעבר שבחלק הדרומי של מתחם תכנון 4, הוגדר בעת הכנת תוכנית המתאר של העיר חדרה כאזור בעל רגישות בעוצמה ב'. לאחר בדיקה נוספת של אזור זה ולאור העובדה כי בריכות הדגים יבשות במשך מספר שנים והשטח מופר, נקבע כי הרגישות באזור זה נמוכה והאזור ראוי לפיתוח שימושים לפארק שעשועים". ואכן החלק הדרומי של מתחם 4 נקבע כאזור רגישות ה'.
אזור רגישות ד',ג' – אזור חקלאות, נוף חקלאות ואזורי חיץ, בעל רגישות בינונית (ג') עד בינונית נמוכה (ד'), מיועד כאזור פעילות אקסטנסיבי בעל קשר תכנוני חזק והדוק לפארק העירוני, בעיקר שטח חקלאי ונופש בחיק הטבע.
אזור רגישות ב' - נוף, בריכות דגים, אזורי מפגש נחלים פשט הצפה וחורשות – אזור בעל רגישות בינונית גבוהה, מיועד לפעילות אקסטנסיבית שתשמר את אופי השטח והנוף, ללא פיתוח ובניה.
החלק הצפוני של מתחם 4 נקבע ברגישות ב'.
אזור רגישות א' – בעל רגישות גבוהה לשימור ערכי טבע ועתיקות. רגיש ביותר מבחינה נופית סביבתית.

בביאור שניתן לגבי מתחם 4 הובהר כי במתחם זה מספר רגישויות – בצפון רגישות ב', במרכז רגישות ד' ובדרום רגישות ה'.

לגבי מתחם 3 נקבע שכולו בדרגת רגישות ה'. בתוך תחום התכנון עוברת דרך הכניסה הראשית לחדרה ממזרח, מכביש 65, המתחברת למחלף המתוכנן על כביש 65. במתחם עובר קו מתח גובה וכן חוצה את המתחם רחוב צה"ל המגיע עד למסילה המזרחית. נקבע כי במתחם זה ירוכז מרבית הפיתוח לאור רגישותו הנמוכה וקרבתו לעיר, לדרכים ולתשתיות.

לסיכום, מציינת תוכנית האב כי איננה מציעה פיתוח נרחב בשטחי הפארק האזורי כולו. מרבית הפארק אמור לשמור על אופיו הקיים ואף להגדיל את השימושים החקלאיים שבו. גם בשטחים המיועדים לפיתוח מרבית השטח יוותר שטח פתוח אשר יתחבר לשטחים אחרים בפארק. עיקר הפיתוח ירוכז במתחם 3 ובחלק קטן ממתחם 4 .סומנו בתשריט מתחמי הפיתוח.
במתחם 3 נקבעו ארבעה תת מתחמי פיתוח – אחד לאצטדיון ומסחר; שני מתחמים לשימושי נופש פנאי ספורט וגני אירועים; ומתחם אחד לקנטרי קלאב ושימושים תואמים. (סה"כ 325 דונם). היקף הבינוי הוא של 68,500 מ"ר (קומה אחת עד שתי קומות).
במתחם 4 נקבע תת מתחם אחד לפיתוח לפארק שעשועים ולונה פארק, סה"כ 155 דונם ובינוי של כ-15,500 מ"ר קומה אחת עד שתיים, למעט מתקני השעשועים שיקבעו בתוכנית מפורטת. כמו כן יאותרו שני מוקדים למסעדה ונופש בחיק הטבע.

עוד אציין כי תוכנית האב לא הציעה פיתוח למתחם 5 שהוא מורכב מאזורים בעלי רגישות א, ב, ו-ג', לא הציעה פיתוח למתחם 6 על אף שרובו בדרגת רגישות ה' וחלקו האחר בדרגת רגישות ג', ולמתחם 7 המורכב מאזורי רגישות א', ב', ו-ג' הציעה פיתוח ובינוי של 4,000 מ"ר בלבד, בשטח המחצבה, לפעילות תיירות פנאי ספורט ונופש.

5. טענות העותרת
5.1 העותרת טוענת כי הועדה המחוזית נהגה באפליה בין שתי חטיבות קרקע צמודות – מתחם 3 ומתחם 4. נטען כי ההחלטה מקפחת את העותרת , מבלי ליתן נימוקים המניחים את הדעת, ומבלי להפעיל שיקול דעת תכנוני סביר.
5.2 נטען כי הועדה המחוזית שגתה לחשוב כי במקרקעי העותרת קיימות בריכות דגים פעילות ולכן הגדירה שטח זה כבעל רגישות סביבתית ב'. מנקודת מוצא זו נגזר תכנונו של המתחם על אף שנספח הנוף והרגישות של תוכנית המתאר תוקן.
5.3 נטען כי תוכנית האב נעדרת מעמד סטטוטורי אך למעשה הכריעה בגורל המקרקעין, וזאת מבלי שנשמע קולה של העותרת, והדבר מהווה התפרקות הועדה המחוזית מסמכותה.
5.4 נטען כי יש להסדיר את פיתוח המקרקעין בתוכנית המתאר ולקבוע הוראות לענין השימושים הכלכליים המותרים במתחם 4, כפי שנקבע במתחם 3.
5.5 נטען כי תוכנית המתאר קובעת שבילי אופניים בתחומי המקרקעין ועורק ניקוז ראשי, מה שמחייב הפקעה בפועל ולכן אין לאפשר זאת.
5.6 נטען כי הנסיבות מצדיקות מתן רשות לערור על ההחלטה לועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית.

6. טענה שלא נטענה בהתנגדות
הטענה כי תוכנית האב נעדרת מעמד סטטוטורי וכי מדובר בהתפרקות הועדה המחוזית מסמכותה התכנונית לא נטענה בכתב ההתנגדות שהוגש לועדה המחוזית. משלא הועלתה, גם לא נידונה. לפיכך, אין מקום להעלות טענה זו לראשונה במהלך העתירה שהוגשה. לענין זה ראו עעמ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן בע"מ נ. עירית גבעת שמואל (30.5.12) -
"התנגדות המוגשת לוועדה מחוזית צריכה לכלול את כל הנימוקים שבענייני תכנון ובמידת הצורך גם חוות דעת. אין להעלות במסגרת עתירה מינהלית נימוק תכנוני שלא עלה בהתנגדות. ....... המסמך המכונן הוא כאמור כתב ההתנגדות. אין ככלל מקום להוסיף על ההתנגדות טענות תכנוניות בערר, ועל אחת כמה וכמה שאין מקום להוסיף טענות שכאלה בעתירה מינהלית המוגשת לבית המשפט לעניינים מינהליים"
(וראו גם בגץ 3581/07 איריס קלו ואח' נ. הועדה הארצית לתשתיות לאומיות (18.4.10).
יצויין כי דרישת תוכנית האב מקורה בתמ"מ 6 (ס' 6.4.2) הקובעת בהיבט התכנוני כי לא תופקד תוכנית בשטח הפארק האזורי אלא אם תוגש על רקע תוכנית אב לאזור הפארק בשלמותו ולשטח רצועת הנחל הסמוכה לשטח הפארק. הועדה המחוזית הזמינה עריכתה של תוכנית אב על ידי אנשי מקצוע, דנה בה, בקשה מספר תיקונים, ולאחר התיקונים אמצה אותה. פעילות זה מעוגנת בסמכותה של הועדה המחוזית.

7. האם תוכנית המתאר כפי שאושרה יוצאת מהנחה כי במתחם 4 קיימות בריכות דגים ?
7.1 כפי שעולה מסקירת התוכניות בס' 3 לעיל, בנספח הנוף המנחה שצורף לתוכנית המתאר, נרשם לגבי מתחם 4 כי מוקדי הפיתוח בו מיועדים לתמוך בשימוש פנאי ונופש באזור בריכות הדגים ונרשם "מודגש כי השטח הצמוד לבריכות הדגים ולנחל הינו שטח רגיש ביותר, ולכן יהיה ברמה אקסטנסיבית, תוך חיזוק בריכות הדגים ומופע הנחל". האזור הוגדר כבעל רגישות מדרגה ב'.
7.2 בהחלטת ועדה מחוזית מיום 28.7.09 נקבע כי על הועדה המקומית להגיש תוכנית אב לגבי מתחמים 3-6 שתכלול שימושים מותרים בתחומי הפארק האזורי וכן נספח נופי המתייחס לרגישויות השטחים וחלוקה לתחומי תכנון מפורט. נוסח ההוראה זהה לס' 4.20.2 (5) הקיים היום בתוכנית המתאר (אז ס' 19.5). הועדה המחוזית החליטה לאמץ את תוכנית האב בתיקונים שונים בישיבה מיום 26.10.10. תוכנית האב תוקנה, והוגשה לועדה המחוזית ביום 12.5.11.
תוכנית האב פרטה במפורש כי במתחם 4 היו בעבר בריכות דגים אשר כיום אינן פעילות. לכן, בעת הכנת תוכנית המתאר הוגדר האזור כבעל רגישות ב' אך לאחר בדיקה נוספת של האזור ולאור העובדה כי בריכות הדגים יבשות זה מספר שנים נקבע האזור הדרומי של מתחם 4 כאזור רגישות ה'. לכן גם הומלץ על שימוש מוצע של פארק שעשועים ולונה פארק באזור זה. (מתחם A4 ).
7.3 הועדה המחוזית אמצה את תוכנית האב וקבלה בכך את דרגת הרגישות שהוצעה על ידי תוכנית האב למתחם 4 . בהחלטה בהתנגדות הורתה הועדה המחוזית לתקן את נספחי הנוף והרגישות הנופית שבתוכנית המתאר בהתאם לתוכנית האב וכן הבהירה כי בס' 4.20.1 בתקנון התוכנית יובהר כי השימושים בתוכנית המפורטת לשינוי יעוד לפארק אזורי יהיו בהתאם לתמ"מ 6.
7.4 ניתן לסכם ולאמר – במועד תחילת כתיבתה של תוכנית המתאר חד/2020 באשר הוא, יצאו המתכננים מהנחה שבמקום יש בריכות דגים. בשנים האחרונות, בריכות הדגים יובשו ואינן בשימוש. מכל מקום, תוכנית האב שהוגשה לועדה המחוזית ביום 12.5.11 התייחסה למצב העדכני, דהיינו לכך שהבריכות אינן פעילות, והגדירה את האזור הדרומי של מתחם 4 , שם היו בעבר בריכות הדגים, כאיזור שטח מופר, בעל רגישות נופית הנמוכה ביותר . בנוסף המליצה תוכנית האב על שימוש מוצע של פארק שעשועים ולונה פארק. משאומצה תוכנית האב בתוכנית המתאר, אין לראות בהחלטת הועדה המחוזית המעודכנת כפגומה בשל כך שבתחילת הדרך נרשם כי באזור בריכות דגים.

8. האם אפליה בין מתחם 3 למתחם 4 ?
8.1 אפליה בהגדרתה הינה נקיטת יחס שונה לשווים בהיבט הקריטריון הנבחן. אלא שבין מתחם 3 למתחם 4 ניתן למצוא מספר הבדלים משמעותיים , שיפורטו להלן.
8.2 דרגת הרגישות הנופית - דרגת הרגישות הנופית שנקבעה למתחם 3 כולו היא דרגה ה', דהיינו הרגישות הנמוכה ביותר. נקבע כי הרגשיות הנופית בו נמוכה מאוד וכך גם ערכיותם של השטחים הפתוחים במתחם. במתחם 4 נקבעו שלושה מדרגים שונים. בצד הדרומי, רגישות ה', בשטח האמצעי –רגישות ד' ובשטח הצפוני של המתחם רגישות ב'. לגבי מתחם 4 נקבע בתוכנית האב כי ישאר ברובו לעיבוד חקלאי. יותר המשך קיומם של מבני הלול הקיימים, ומתחם האקליפטוסים ישמש כמתחם לנופש . בצד הדרומי, שהוא אזור הרגישות הנמוך ביותר, תותר בניה של פארק שעשועים ולונה פארק. מדובר בהבדל ברגישות הנופית בין שני מתחמים אלו, שיש בו כדי להשפיע על השימושים.
8.3 מיקום מתחם 3 בסמוך למרכז תחבורה – בתוך מתחם 3 עוברת דרך הכניסה הראשית לחדרה ממזרח, מכביש 65, הסמוכה למסילת הרכבת. הדרך מתחברת למחלף מתוכנן במקום. מדובר במתחם הקרוב מאוד לעיר ולדרכי הכניסה. בתוכנית הפארק מסומן בצידו המזרחי של מתחם 3 "מרכז תחבורה". בנוסף את מתחם 3 חוצה היום רחוב צה"ל המגיע עד למסילה המזרחית. לפארק מתוכננות שתי כניסות עיקריות שישמשו לכניסה של רכבים. אחת מהן היא מכביש הגישה המזרחי לחדרה, בחיבור בינו לבין רחוב צה"ל. כניסה נוספת תהיה מרחוב צה"ל בסמוך למרכז התחבורה המתוכנן, לטובת תחנת הרכבת המתוכננת. גם דרך זו תתחבר לשביל המרכזי ובאמצעותו תתאפשר תנועה לאורך הציר החוצה את הפארק. (כניסה נוספת מתוכננת ממערב לפארק מכביש 4 דרך אזור התעשיה של חדרה.)
8.4 קו מתח גבוה - בתוך מתחם 3 עובר קו מתח גובה של חברת החשמל.
8.5 מיקום המתחם בתוך הפארק - בעוד שמתחם 3 נושק לגבול המזרחי של תוכנית הפארק, נמצא בקצהו, ולמעשה הוא מקום כניסה לפארק, מתחם 4 נמצא בתוך רצף ההמשך של הפארק, במיקום פנימי יותר, בטבורו של המסלול לאורך נחל חדרה, ואיננו צמוד דופן לבינוי קיים או מאושר. גם מיקום זה מחייב אופי תכנוני מסויים שישתלב בתוכנית הפארק כולו.
8.6 שיקולים תכנוניים מקצועיים – תוכנית המתאר וכן תוכנית האב שאומצה לאחר דיון ותיקונים, נערכו על ידי אנשי מקצוע מתחומים שונים במוסד התכנוני. אנשי המקצוע היו ערים לאבחנה התכנונית והסביבתית הקיימת בין שני המתחמים, ועל רקע זה נבחנה הרגישות הנופית והשימוש המוצע והנתונים פורטו בגוף התוכניות ובתשריטים. מדובר בהחלטה תכנונית מקצועית, מנומקת, שאין בית המשפט נוטה להתערב בה. ראו לענין זה עעמ 6937/11 הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ. רחל שטרית ואח' (19.2.13) -
"על דרך העיקרון, התפקיד והסמכות לעסוק בתכנון מסורים לרשויות התכנון, אשר בידיהן הכלים והידע המקצועי. בית משפט זה חזר ופסק כי בית המשפט לא נועד לשמש כמוסד תכנון או כמוסד תכנון-על, העומד מעל רשויות התכנון המוסמכות (ראו למשל: עע"ם 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ, פסקה 17 לפסק דיני (20.10.10); בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, משרד הפנים (23.3.11) והאסמכתאות שם). אכן, "בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות" (עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פסקה 9 לפסק דינה של השופטת א' חיות (24.11.05)). התערבותו של בית המשפט בפעילותם של מוסדות התכנון מוגבלת למקרים בהם התקיימו עילות מובהקות כדוגמת חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (שם; וכן ראו: עע"ם 3478/07 ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 30 לפסק דינו של השופט י' דנציגר (29.6.09) והאסמכתאות שם)."

ההלכה היא כי אין בית המשפט משמש ערכאה המחליטה במקום המוסד התכנוני, איננו שוקל את שיקוליו ואיננו ממיר את שיקול הדעת של המוסד התכנוני בשיקול דעתו. ההחלטה לענין תכנון הפארק האזורי, היקפי הפיתוח שלו , אופיים ומיקומם, הינם בעלי אופי תכנוני ונדרש ידע מקצועי ספציפי לתכנונו המצוי אצל מומחי המוסד התכנוני.

8.7 העדר זכות קנויה - המתחמים שונים זה מזה באופיים, בתכנונם, במיקומם הסביבתי והגיאוגרפי. לבעל מקרקעין אין זכות קנויה להכלל בתוכנית משביחה, ששכניו נכללו בה. ראו עעמ 5556/05 אילנה תמיר נ. שר הפנים (21.7.10) –
"לבעל מקרקעין אין כידוע זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה, ששכניו נכללו בה. ראו: בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית ([], 18.3.2007) (להלן: עניין בוכניק).........
מכאן, שבהיעדר טענה מבוססת כי הנתיב שבו צעדו רשויות התכנון מקורו בשיקולים זרים, או שהוא נגוע בהפליה אסורה, או בחוסר סבירות מהותי, ובשים לב לעובדה שאין לבעל מקרקעין זכות מוקנית כי ייקבע דווקא לו ייעוד קרקע מסויים, או זכויות בנייה בהיקף זה ולא אחר, רק משום ששכניו זכו בכך (עיינו: עניין בוכניק) – הרי שדין ניסיונם של המערערים לזכות בזכויות בנייה נוספות רק משום שלבעלי חלקות אחרים במבננים אחרים הכלולים בשטח תוכנית 446 ניתנו זכויות שכאלה – להידחות."
וכן ראו בגץ 9402/03 בוכניק נ. המועצה הארצית לתכנון ובניה (18.3.07) -
"העותרים חשים כי אין זה הוגן שפניהם הושבו ריקם כאשר ביקשו גם הם ליהנות מאותו שפע שהורעף על שכניהם. ניתן, כאמור, להבין ללבם של העותרים אך אין בהבנה זו כדי להקנות להם סעד משפטי. כדי שהעותרים יזכו בסעדים אותם ביקשו בעתירה היו הם צריכים להראות כי קמה להם זכות חיובית אשר מכוחה ניתן לחייב את הרשויות לפעול באופן שיאפשר להם לפתח את קרקעותיהם. בלב העותרים ציפיות ושאיפות שלא התגשמו, הם השקיעו בקרקע במרכז הארץ מתוך ציפיה כי בעתיד יוכלו לפתחה ונראה כי צפייתם נכזבה. ואולם לא קיימת חובה משפטית מצד המדינה להבטיח כי ציפיות העותרים יתממשו ".
" בסופו של דבר, כל טענות העותרים – עניינן אחד: תביעתם כי לא תוגבל זכותם לפתח את קרקעותיהם באופן שיניב להם תשואה כלכלית. כלומר, תובעים הם מן הרשויות שיקצו להם, להם ולא לאחרים, את הזכות לפתח את קרקעותיהם מקום בו פיתוח הקרקע מוגבל משיקולים של אינטרס הציבור ........ נקודת המוצא לבחינת טענותיהם של העותרים צריכה להיות כי אין לו לאדם זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה ולא תישמע טענה מפי אדם שהוא זכאי לסעד אך ורק בשל העובדה שמקרקעי שכניו פותחו ומקרקעיו שלו לא זכו לפיתוח."
8.8 לסיכום – לא מצאתי לנכון להתערב בשיקולים התכנוניים שדרגו את מתחם 4 בדרגת הרגישות כפי שדורג, והציעו שימושים מסוימים למתחם 4. לא מצאתי כי הופעלו שיקולים זרים, הפליה אסורה או חוסר סבירות מהותי.

9. פירוט השימושים המסחריים בתוכנית המתאר – העותרת טענה כי חוק התכנון והבניה מתיר לקבוע בתוכנית מתאר את יעוד הקרקע, זכויות הבניה והנחיות בינוי ופיתוח, לכן יש לאפשר זאת לגבי מתחם 4, במיוחד כשיש פירוט לגבי מתחם 3. בפניית העותרת לרשות ערר ציינה כי כשם שיש במתחם 3 סימבול של אצטדיון, יש לסמן גם במתחם 4 סימבול שמציין את השימוש. המשיבים השיבו כי הסימבול במתחם 3 נמחק במסגרת התיקונים שנעשו בתוכנית לקראת מתן תוקף. בתוכנית שהגישה העותרת בדיון (פארק מטרופוליני פיתוח שטח, תוכנית אב, עותק סופי מיום 12.11.09), כשם שמצויין סימבול של אצטדיון, מסומן גם במתחם 4 מקום לפארק שעשועים ונופש. לא הוצגה תוכנית פיתוח שטח שבה מצוין סימבול במתחם 3 ולא במתחם 4. מכל מקום, משהודיעה הועדה המחוזית כי אמצה את תוכנית האב, ניתן להסיק מכך כי אמצה גם את השימושים השונים המוצעים בה, ומכל מקום ציינה בתשובה להתנגדות לגבי מתחמים 3-6 כי השימושים בתוכנית המפורטת יהיו בהתאם לתמ"מ 6.

10. לענין שבילי אופנים ועורק ניקוז ראשי – בנושא זה השיב יו"ר הועדה המחוזית כי שבילי האופנים סומנו באופן סכמטי בנספח מנחה. מאחר ומדובר בהוראה מנחה, אין בכך לסכל תכנון עתידי במתחם. עוד השיב כי תוכנית המתאר איננה מאפשרת מתוכה ביצוע ישיר של הפקעה לצרכי ציבור, שכן יש צורך בתכנון מפורט. שבילי האופנים יקבעו במסגרת התוכנית המפורטת. לענין עורק הניקוז הראשי השיב כי זה נקבע כבר במסגרת תמ"א 34/ב/3 ומובל הקולחין מעוגן גם הוא במסגרת תמ"א 34 כך שאין מניעה לסמנם בנספח התשתיות. טענות עובדתיות אלו לא נסתרו על ידי העותרת.

11. בקשת רשות ערר למועצה הארצית –
11.1 החלטת יו"ר הועדה המחוזית אשר דחתה את בקשת הרשות להגשת ערר למועצה הארצית ציינה כי הפניה איננה מעלה סוגיות עקרוניות או נושאים בעלי חשיבות כלל אזורית. נטען כי התכליות והשימושים יקבעו במסגרת התוכניות המפורטות שיוכנו למתחמים השונים. התשובה דחתה את טענת האפליה לאור השוני בין שני המתחמים וההתייחסות התכנונית השונה אליהם. התשובה פרטה את השוני בין שני המתחמים. עוד צויין בה לענין הטענה לירידת ערך, כי מדובר בחטיבת קרקע חסרת יעוד תכנוני לפי תוכנית מפורטת קודמת, המסומנת כשטח שמור משולב לפי תמ"א 35 וכשטח לפארק בתוכנית תמ"מ 6 , כאשר תוכנית האב הציעה לאפשר פיתוח מסוים במתחם.
11.2 העותרת חוזרת בעתירה על בקשתה לרשות ערר למועצה הארצית מהטעם שלא היתה סמכות לועדה המחוזית לקבוע הוראות תכנון על ידי אימוץ תוכנית אב, והיה עליה לדון על בסיס נתונים נכונים ורלוונטים, לשמוע את טענות המתנגדים, ורק אז לקבל החלטה. עוד נטען כי תוכנית המתאר היא בעלת עוצמה חריגה והשפעתה על כל האזור מצדיקה רשות ערר.
11.3 לא מצאתי ממש בטענת העותרת. הסירוב ליתן לעותרת זכות ערר למועצה האזורית עולה במקרה זה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט . ראו עעמ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ. הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים (13.3.03) –
"דומני שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות-המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית בלי למצות ובלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה."
וראו גם עעמ 5239/09 אדם טבע ודין –אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ. הועדה המחוזית לתכנון ובניה (16.9.09) שם אומצה הלכת "שכונת עין כרם".
ההחלטה נשוא העתירה הינה החלטה פרטנית, מתייחסת לבעיה ספציפית של העותרת, איננה מעלה סוגיה ארצית או מחוזית וגם לא שאלה תקדימית עקרונית רגישה או חריגה באופיה. לפיכך, לא מצאתי להעתר לבקשת העותרת בענין זה.

12. לסיכום
12.1 העתירה נדחית.
12.2 בפני העותרת השלב של קביעת התוכנית המפורטת, שם תוכל לטעון טענותיה, ככל שיהיו, בכפוף לקבוע בפסק דין זה.
12.2 העותרת תשא בהוצאות המשיבים בסך של 15,000 ₪ באופן שמחצית הסכום תשולם למשיבים 1,2 והמחצית השניה למשיבה 3. תשלום בתוך 30 יום מהיום.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון