תוכנית התע''ש

ביום 17.6.07 נחתם מסמך ההבנות, כאמור בסעיף 4.1.א להחלטת ההפקדה, בין משרד האוצר, המשרד להגנת הסביבה ומנהל מקרקעי ישראל (להלן: "מסמך ההבנות").
מסמך ההבנות, אשר כותרתו "מסמך הבנות בין-משרדי בנושא טיהור ושיווק קרקעות התע"ש ברמת השרון", קובע כי שיווק כל חטיבת קרקע בתחום התכנית תעשה רק לאחר שהושלמו לגביה הסקר ההיסטורי, סקר הקרקע המפורט, ובמידה שיימצא בה זיהום, רק לאחר הטיפול בזיהומי הקרקע בהתאם לתוצאות הסקר המפורט, וזאת להנחת דעתו של המשרד להגנת הסביבה.


קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תוכנית התע"ש:

זוהי עתירה להורות למשיבה מס' 1 (להלן: "הועדה המחוזית") להימנע מלהפקיד את תכנית מש/1 שעניינה מתחם תע"ש השרון (להלן: "תכנית מש/1" או "התכנית"), עד לאחר עריכת סקר מקיף למיפוי זיהום המים והקרקע בשטח התכנית, ולאחר שהתכנית תתוקן לאור ממצאיו.
טענתן המרכזית של העותרות היא, כי ההחלטה להפקיד את התכנית לוקה בחוסר סבירות קיצוני, נוכח העדרה של תשתית עובדתית מהימנה, ראויה ומספקת, בנושא זיהום המים והקרקע בתחום התכנית.

עובדות
1.תכנית מש/1 הינה תכנית ברמה מתארית, והיא משתרעת על "מתחם תע"ש השרון" (להלן: "המתחם").
המתחם נמצא בתחום שיפוטן של משיבות מס' 4-7.
יוזמת התכנית היא משיבה מס' 3 (להלן: "המינהל").

2.במתחם שוכנים מזה שנים מפעלי תע"ש השרון, אשר עוסקים בייצור אמצעי לחימה ותחמושת.
במשך שנות פעילותם של המפעלים הוטמנו בקרקע המתחם חומרים מסוכנים שונים וחומרי נפץ, וכן נוקזו בו שפכים מזוהמים.

3.התכנית מייעדת שטחים בתחומה לייעודים ושימושים שונים, ובין היתר למגורים, למע"ר, לתעסוקה, לשירותים, לתעשייה, לשטחים פתוחים ועוד.
שטח התכנית הוא 7460 דונם, והיא כוללת 22,700 יחידות דיור.
תקנון התכנית ותשריטה צורפו כנספחים ב' ו-ג' לעתירה.

4.התכנית מורה על חלוקת שטחה לשמונה חלקים המוגדרים כ"אזורי תכנון", אשר יתוכננו בעתיד במסגרת תוכניות מפורטות.
סעיף 7 לתקנון התכנית קובע, כי תנאי למתן היתרי בנייה בשטחה יהיה אישור תכניות מפורטות, כשכל תכנית מפורטת תכלול "לפחות אחד מאזורי התכנון המסומנים בתשריט", ותכיל, בין היתר, הוראות לעניין "מילוי מטלות טהור, פתוח, תחבורה או אחר בתחום התכנית המוגשת או מחוצה לה. הכל לפי דרישות הועדה המקומית המשותפת ובהתאם להנחיית הצוות המלווה".


5.סעיף 9 לתקנון התכנית כולל הוראות לעניין איכות הסביבה, וקובע, בין היתר, כדלקמן:
"9.1...לא יינתן תוקף לתכנית מפורטת, אלא לאחר שתאושר תכנית לשיקום מי תהום ו/או להפסקת התפשטות כתם הזיהום באקוויפר תוך שימוש, בין השאר, בחציצה הידאולוגית...

9.2 לא יינתן תוקף לתכנית מפורטת, אלא לאחר שיוגשו תכנית פינוי לשטח המפונה ע"י תע"ש בפועל באותו שלב, וסקר סיכונים שיבחן את כל מעגלי הסיכון ממוקדי סיכון קיימים ומתוכננים אשר משפיעים על האיזור לתכנון מפורט לבינוי מחדש....

9.3 לא יינתן תוקף לתכנית מפורטת לאיזור התכנון... אלא אם הוכן וצורף לתכנית נספח שיכלול תכנית לניטור וטיהור הקרקע...
....

9.6 בעקבות הכנת הנספח, תכנית הניטור וחוות דעת המשרד לאיכות הסביבה, יתכנו שינויים בשימוש הקרקע הכלולים בתכנית זו.

9.7 לא תאושר תכנית מפורטת למתחם... אלא לאחר פינוי בפועל של כל מפעל ממפעלי התע"ש המהווה סיכון לסביבתו ולאחר שיתקבל אישור המשרד לאיכות הסביבה להשלמת הפינוי.

9.8 ביצוע טיהור הקרקע, המבנים, התשתיות והמים יהיו באחריות היזם. אישור המשרד לאיכות הסביבה להשלמת ביצוע הטיהור כאמור, יהווה תנאי מקדים לאישור תכנית מפורטת או הוצאת היתרי בנייה בתחומה – הכל לפי העניין וכפי שיקבע בנספח ובתכנית לטיהור הקרקע והמים ובהתאם לחוות דעת המשרד לאיכות הסביבה.
מטלות טהור הקרקע ו/או פיתוחה לפארק יחולקו בין היזמים ביחס שווה לערך מנות הקרקע המשווקות לבניה. חלוקה זו תהיה באחריות הצוות המלווה שיוקם לשם כך".

6.ביום 10.1.06 החליטה משיבה מס' 2 על הפקדת התכנית.
העתק ההחלטה צורף כנספח א' לעתירה.

סעיף 4 להחלטת ההפקדה, שכותרתו "נושאי סביבה" מרחיב ומפרט את הוראות תקנון התכנית לעניין התכניות המפורטות ונושאי איכות הסביבה.
כך, קובע סעיף 4.1.א כי לעניין ביצוע טיהור הקרקע יתווסף להוראות התכנית סעיף הקובע כדלקמן:
"תנאי למתן תוקף לתכניות המפורטות, יהא ביצוע טיהור הקרקע. העיתוי המצוין בתנאי זה (מועד מתן תוקף לתכניות המפורטות – ש.ג) יתבטל במידה ועד למתן תוקף לתכנית יגובש ויסוכם מסמך הבנות בין משרד האוצר, ממ"י והמשרד לאיכה"ס אשר יהא מקובל על ועדת המשנה להתנגדויות כהוראה חליפית. תנאי זה יחול על כל שטח התכנית למעט שטחים מחוץ לתחום מפעל תע"ש בהם לא נמצא זיהום".

7.ביום 17.6.07 נחתם מסמך ההבנות, כאמור בסעיף 4.1.א להחלטת ההפקדה, בין משרד האוצר, המשרד להגנת הסביבה ומנהל מקרקעי ישראל (להלן: "מסמך ההבנות").
מסמך ההבנות, אשר כותרתו "מסמך הבנות בין-משרדי בנושא טיהור ושיווק קרקעות התע"ש ברמת השרון", קובע כי שיווק כל חטיבת קרקע בתחום התכנית תעשה –
"רק לאחר שהושלמו לגביה הסקר ההיסטורי, סקר הקרקע המפורט, ובמידה שיימצא בה זיהום, רק לאחר הטיפול בזיהומי הקרקע בהתאם לתוצאות הסקר המפורט, וזאת להנחת דעתו של המשרד להגנת הסביבה" (סעיף 3א).

כן קובע מסמך ההבנות כי "תנאי להפקדת תכנית מפורטת לשטח כלשהו מתוך השטחים בתכנית מש/1, יהיה סיום ביצוע סקר היסטורי (הסוקר את הפעילות שהתבצעה בכל אחד מתאי השטח הכלולים בתכנית, ובהתאם לזאת מנתח את מוקדי הזיהום הצפויים, ממדי הזיהום והיקפו) וסקר קרקע מפורט, אשר יבוצע בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה שיוכנו על בסיס הסקר ההיסטורי" (סעיף 4א).

העתק מסמך ההבנות צורף כנספח ט' לתגובת משיבים 1-3.

8.מסמך ההבנות קובע גם מנגנון למימון הסקר והטיהור כדלקמן:
"א. המימון הנדרש לצורך ביצוע הסקרים וטיהור המתחמים יועמד על ידי משרד האוצר באמצעות ממ"י, בהתאם ללוחות הזמנים המפורטים בנייר זה, כמימון ביניים (אשר יוחזר עם שיווק הקרקע) וייכלל בעלויות המועמסות בעת שיווק הקרקעות, בדומה לעלויות פיתוח.
ב. כספים שייגבו כאמור מיזמים בגין מרכיב ביצוע הסקרים וטיהור הקרקעות יתנהלו
בקופה נפרדת שתשמש למטרות אלה בלבד, וזאת עד גמר מטלות הטיהור למתחם.
ג.בהתאם לאומדן עלויות הסקרים והטיהור מחד ותחזית ההכנסות מההעמסות בגין מרכיב זה בהתאם לקצב השיווק החזוי, תקבע מקדמת מימון לנושא ע"י ממ"י ומשרד האוצר". (סעיף 5).

סעיף 7 למסמך ההבנות מבהיר כי:
"... מוסכם כי נושא טיהור הקרקע לא יהווה תנאי למתן תוקף לתכניות המפורטות".

סעיף 3(ב) למסמך זה מבהיר כי:
"שיווק חטיבות קרקע מטוהרות, לא יהיה תלוי בטיהורן של חטיבות קרקע אחרות, אלא אם התגלה בהן זיהום שלדעת המשרד להגנת הסביבה קיימת ודאות כי יש בו כדי לזהם בשנית את חטיבות הקרקע המטוהרות המיועדות לשיווק".

9.סעיף 4.2 להחלטת ההפקדה, העוסק בהוראות לעניין איכות הסביבה (ומתייחס לסעיף 9 לתקנון התכנית), קובע כי -
"א.תנאי להפקדת תוכנית מפורטת יהיה השלמת סקר הקרקע במלואו ובכלל זה הסקר ההיסטורי והצגת חלופות לטיפול בקרקע למתחם התכנון ואישורם על ידי המשרד לאיכות הסביבה והצוות המלווה.
ב. יתווסף לסעיף 9.1 בהוראות התכנית – לא יינתן תוקף לתוכנית מפורטת, אלא לאחר שבתוכנית הובטחו הוראות ומנגנוני ידע בדבר זיהום מי תהום, טיפול במוקדי הזיהום ושיקום האקוויפר...".

10.ביום 11.3.07 הוגשה העתירה נשוא פסק דין זה, כנגד החלטת הועדה המחוזית להפקיד את התכנית, מבלי שיקדם לכך סקר מקיף למיפוי זיהום המים והקרקע בשטח התכנית.

תמצית טענות הצדדים
11.לטענת העותרות, החליטה הועדה המחוזית על הפקדת התכנית מבלי שהיו בפניה נתוני אמת עדכניים ומלאים אודות מיקום זיהום הקרקע ומי התהום, סוג החומרים המסוכנים, כמותם וריכוזם, ומבלי שנקבעו דרכי הטיהור, אמצעי הטיהור, מקורות המימון לביצוע הסקר והטיהור והאחריות לטיהור.
לטענתן, מדובר בתכנית רשלנית, המתיימרת לייחד ולייעד שטחים מסוימים בתחומה למטרות ושימושים מוגדרים מראש, כשאין בידי מתכנניה מידע מוסמך ומלא על הסיכונים וסיכויי הטיהור של הקרקע והמים באותם שטחים.
עוד, לטענת העותרות, הפקדת התכנית בתנאי חוסר הודאות השוררים כיום, עולה כדי סכנה ממשית לציבור.
העותרות מוסיפות וטוענות, כי הותרת עריכת הסקר המפורט לשלב התכניות המפורטות, עלול להנציח את הזיהום במתחמים שבהם הוא יתגלה רק בעת עריכת התכניות המפורטות, כשלא ניתן יהיה להחליף את הייעוד שתוכנן למתחם המזוהם, ויתכן גם כי יתברר שחלקים מסוימים אינם ניתנים לטיהור, או שלעולם לא יהיו כשירים ליעוד שתוכנן להם.
עוד לטענתן, עריכת סקר לחטיבות קרקע, בנפרד לכל חטיבה, ושיקומן של חטיבות קרקע, בהבדל מעריכת סקר ושיקום לכל הקרקע כמכלול, יוצרת חשש כי זיהום שנמצא בקרקע שטרם טוהרה יחלחל לקרקע אשר טוהרה (עמ' 4 לפורוטוקול).

12.לטענת משיבים 1-3 (להלן: "המשיבים"), העתירה הינה מוקדמת, ויש בה משום נסיון לעקוף את הליך ההתנגדויות הסטטוטורי.
עוד, לטענת המשיבים, התכנון לא נוצר בחוסר ידע, אלא בהתבסס על סקרים הסטוריים אשר יש בהם כדי להצביע על מוקדי הזיהום הצפויים, ולהוות בסיס לביצוע סקרים מפורטים.
המשיבים מוסיפים וטוענים, כי התכנית כוללת מנגנון שלביות, לפיו סקרי קרקע מפורטים ייערכו בשלב התכניות המפורטות, ולא תהייה בנייה בשטח עד שייבחן האם קיים זיהום ותטופל הקרקע המזוהמת.
לטענתם, מנגנון השלביות, המשלב בין הליכי התכנון וטיפול בקרקע, יביא, בסיומו של התהליך, לטיהור הקרקע בשלמותה.
לטענת המשיבים, אין מניעה מקצועית לטפל בקרקע המזוהמת ולשקמה לאחר פיצול המתחם לחטיבות קרקע, ומדובר בהחלטה סבירה אשר אין עילה להתערב בה.
החלטה זו לוקחת בחשבון, כך לטענת המשיבים, את גודלו העצום של המתחם, את היתרון בניהול סקרים ושיקום ביחידות שטח קטנות, את הצורך בפינוי דחוף של מפעלי תע"ש, את התועלת שבסמיכות הזמנים שבין עריכת הסקרים לשיקום, את האפשרות ששיווק קרקעות שטוהרו יהווה מקור מימון להמשך הסקרים והשיקום בחטיבות קרקע אחרות, וכן את העובדה שביצוע סקר כולל לכל הקרקע "יסתום" את המעבדות.
המשיבים מסכמים וטוענים כי מדובר בהחלטה סבירה, אשר ניתנה לאחר בחינת השיקולים המקצועיים הרלוונטים, בליווי הגוף המקצועי, הוא המשרד לאיכות הסביבה.

13.לתמיכה בטענותיהן צרפו העותרות 3 חוות דעת, כדלקמן:
א. חוות דעת מומחה בעניין חומרים מסוכנים, השיטות לנטרול הסיכונים וזיהומי קרקע, אשר נערכה ע"י ד"ר שמואל ברנר, ד"ר לכימיה ומומחה באיכות הסביבה.
ב. חוות דעת מומחה העוסקת בתכנון מתחמים אשר שימשו לפעילות הקשורה לחומרים מסוכנים לאדם ולסביבה,
אשר נערכה ע"י גב' יעל דורי, אדריכלית נוף ומתכננת ערים.
ג. חוות דעת מומחה בנושא פוטנציאל זיהום מי תהום וקרקע, אשר נערכה ע"י מר שמעון צוק, הידרולוג.


המשיבים מצידם לא צרפו לתגובתם חוות דעת מקצועיות.
לטענתם, אין רלוונטיות לחוות הדעת שהגישו העותרות, שכן קיימות מספר דרכים לבחינת מפגעים סביבתיים ותכנון מקרקעין עם מפגעים כאלה, וכל עוד החלטות המשיבים נעשו בצורה עניינית ומקצועית, בהתחשב בהיבטים המקצועיים והתכנוניים השונים, לא קמה עילה להתערבותו של ביהמ"ש.

14.עמדת משיבה מס' 4, עיריית הרצליה, היא כי יש לקדם עריכת סקר מקיף באופן מיידי, אולם אין להתנות את הפקדת התכנית בעריכתו, וזאת על מנת למנוע כל עיכוב אשר עלול לתרום להתפשטות הזיהום ולנזק סביבתי בלתי הפיך.
לעמדתה, קיימת חשיבות רבה בפינוי מתחם תע"ש לטובת כלל הציבור ובטחונו, והתניית הפקדת התכנית בעריכת סקר, כמבוקש, עלולה לעכב באופן משמעותי את פינוי המתחם.
עוד טוענת משיבה מס' 4 כי הפקדת התכנית תהווה מנוף לקידום פעולות הניקוי והשיקום, שהן האינטרס הראשון של התושבים והסביבה.
משיבה מס' 4 תומכת בעמדת המשיבים ולטענתה, התכנית נותנת מענה הולם לנושא השיקום והניקוי, לפיו כל התקדמות בשלבי התכנית כרוכה לא רק בביצוע בדיקות מתאימות וצירוף חוות דעת, אלא גם בהשלמת ביצוע הניקוי והשיקום.
משיבה מס' 4 מוסיפה וטוענת, כי הפקדת התכנית לא תסכל אפשרות לשנות את ייעודי הקרקע, ככל שהסקר יחייב זאת.

15.משיבה מס' 5, המועצה האזורית דרום השרון, תומכת אף היא בעמדת המשיבים.
לטענתה, מפעלי תע"ש אינם ממוקמים בשטחה הכלול בתכנית, וככל הידוע לה, הקרקע בשטח האמור נקייה ואינה מזוהמת.
משיבה מס' 5 אינה מתנגדת לעריכת סקר למיפוי זיהומי מים וקרקע בתחום התכנית, אולם מותירה את קביעת המועד הראוי לעריכתו לשיקול דעתו של ביהמ"ש.

16.משיבות מס' 6-7, עיריית רמת השרון ועיריית הוד השרון, הינן משיבות פורמאליות, ועמדתן תומכת בעמדת העותרות, לפיה ראוי לערוך סקר זיהומי קרקע לפני הפקדת התכנית, ולבחון את היתכנות התכנון על בסיס תוצאותיו של הסקר.

דיון
17.העותרות טוענות כי תשתית עובדתית היא תנאי מקדים והכרחי להחלטת ההפקדה.
לטענתן, בהעדר מידע מלא אודות החומרים המסוכנים במים ובקרקע, מיקומם, ריכוזם, מידת מסוכנותם ואפשרויות טיהורם, חסרה המשיבה את התשתית העובדתית לתכנון כלשהו, ובפרט תכנון בו מוגדרים מתחמי מגורים, מסחר, פארקים ודרכים.

18.תשתית עובדתית ראויה ומבוססת אכן מהווה תנאי מקדמי לקבלת החלטה מנהלית בכלל, והחלטה באשר להפקדת תכנית מתארית בפרט.
ר' ע"א 8434/00 דלק חב' הדלק הישראלית בע"מ ואח' נ' גזית ושחם חברה לבניין בע"מ ואח', פ"ד נו(3) 693, והאסמכתאות שם, בעמ' 703-704:
"הכלל הוא כי רשות מינהלית לא תקבל החלטה אלא לאחר שכל העובדות והנתונים הדרושים הונחו בפניה, שהרי ללא כל אלה אין בידי הרשות להגיע להחלטה שקולה ומאוזנת המביאה בחשבון את כלל האינטרסים המשמשים בזירה, ובלשון בג"ץ 297/82 ברגר נ' שר הפנים..., בעמ' 49:
"תהליך קבלת ההחלטה על-ידי מי שהוקנתה לו סמכות על-פי חוק מן הראוי שיהיה מורכב, בדרך כלל, ממספר שלבים בסיסיים חיוניים, אשר הם הביטוי המוחשי להפעלת הסמכות המשפטית תוך התייחסות לנושא מוגדר, ואלו הם: איסוף וסיכום הנתונים (לרבות חוות הדעת המקצועיות הנוגדות, אם ישנן כאלה), בדיקת המשמעויות של הנתונים (דבר הכולל, במקרה של תיזות חלופות, גם את בדיקת מעלותיהן ומגרעותיהן של התיזות הנוגדות) ולבסוף, סיכום ההחלטה המנומקת. תהליך כגון זה מבטיח, כי כל השיקולים הענייניים יובאו בחשבון, כי תיעשה בחינה הוגנת של כל טענה, וכי תגובש החלטה, אותה ניתן להעביר בשבט הביקורת המשפטית והציבורית".

(וראו לעניין זה גם: בג"ץ 3638/99 בלומנטל נ' עיריית רחובות..., בעמ' 230-229... וכן פרופ' ב' ברכה משפט מינהלי (כרך ב)..., בעמ' 276-275: "החיוב לקבוע את העובדות נועד להבטיח השלטת הדין על הרשות כך שזו תפעל במסגרתו. נוכח כוחותיה השלטוניים, הרי בצעידתה כסומא בכביש הסואן אין הרשות פוגעת רק בעצמה, אלא מסכנת היא אנושות את המטרות שלשם השגתן הוענקה לה הסמכות").
העולה מהאמור הוא שמקום שבו נמצא כי התשתית העובדתית ששימשה את הרשות המינהלית לצורך החלטתה לוקה בחסר, עלול הדבר לפגוע בסבירות ההחלטה ולהוביל לבטלותה (לעניין זה ראה: בג"ץ 987/94 יורונט קווי זהב (
1992) בע"מ נ' שרת התקשורת... וכן י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב)..., בעמ' 738)" (ההדגשות אינן במקור – ש.ג).

ור' גם ה.פ. (ת"א) 210/96 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח' , בעמ' 3:
"תכנון שאיננו מבוסס על סקר המביא בחשבון את כל המגבלות עלול לסכן לכאורה את החלק הצפוני של חוף הים ולגרום תקלה לאזור שמחוץ לתוכנית. לכן בנסיבות המקרה, לתסקיר מושלם חשיבות ממדרגה ראשונה. עו"ד אורן מצביעה על כך שניתן להמשיך בהליכי התכנון ולפני אישור התוכנית להשלים את התסקיר. ניתן לעשות כן אולי במקרים שמדובר בקרקעות שבהם לא מתעוררת בעיתיות מיוחדת שהודגשה ע"י ב"כ המבקשת".

מהאמור לעיל עולה כי העדרה של תשתית עובדתית מלאה ומהימנה, אשר עומדת בבסיס ההחלטה, פוגמת בסבירותה של ההחלטה המנהלית.
בענייננו, ההחלטה להפקיד את התכנית, הכוללת ייעודי קרקע, לרבות מגורים, בהעדר תשתית עובדתית כוללת, מלאה ומהימנה באשר לזיהומי הקרקע והמים במתחם, מהווה חריגה ממתחם הסבירות.
המשיבים אינם חולקים על כך שהתמונה העובדתית המלאה באשר לזיהום המתחם תתברר רק לאחר שייערך סקר קרקע מקיף.
לפיכך, כאמור, החלטה המפקידה תכנית המגדירה ייעודים במתחמים קבועים מראש, ללא סקר קרקע מקיף, מצויה מחוץ למתחם הסבירות.

19.לטענת המשיבים, התכנון נערך על בסיס ידע, מאחר ובוצעו סקרים היסטוריים, אשר יש בהם כדי להצביע על הפעילות שנעשתה במתחם במהלך השנים, ועל מוקדי הזיהום הצפויים.
עוד טוענים המשיבים, כי בפני הועדה עמדו הן סקר הסטורי, הן סקר מים שבוצע ע"י רשות המים, הכולל גם תוצאות של מספר בדיקות קרקע, והן ייעוץ של אנשי מקצוע ושל המשרד לאיכות הסביבה.
לטענתם, הסקר ההסטורי הוא אחד הסקרים המפורטים שבוצעו שבישראל והוא כולל גם שלב של אימות המידע באמצעות קידוחים שנערכו.

לטענת העותרות, לעומת זאת, הסקר ההסטורי אינו מבוסס על ממצאים אמפיריים שהם תוצאה של בדיקות הקרקע, אלא על השערות המבוססות, ככל הנראה, על מידע שמסרו תע"ש ועובדיה.
עוד לטענת העותרות, ככל שסקר המים בחן את זיהום הקרקע, הוא עשה זאת אגב אורחא ובעומק רדוד, אך ורק כדי ללמוד על זיהום מי התהום, ואין בו כדי ללמד, בהכרח, על התנהגותם של המזהמים טרם הגיעם למי התהום, התפשטותם, התפרקותם, כמותם, מידת הסכנה הנשקפת מהם ואפשרות טיהורם.
עוד מציינות העותרות, כי הבדיקות שנערכו במסגרת סקר המים נעשו אך ורק בקרבת מוקדי זיהום מי תהום ידועים במתחם.

20.חוות הדעת שהוגשו מטעם העותרות כללו התייחסות לנושא הסקרים אשר עמדו בבסיס החלטת ההפקדה.
בנושא הסקרים קבע ד"ר ברנר בחוות דעתו כדלקמן:
א. דו"ח נציבות המים, המראה את מיקום הטמנת החומרים המסוכנים, אינו יכול להצביע על מידת התפשטותם בקרקע וכיווני ההתפשטות, ובמיוחד לא על חדירה לעומק.
ב. תרומתו של הסקר ההסטורי הינה חלקית ביותר והסתמכות עליו עלולה למסך ולערפל את נתוני האמת ולהכשיל את התכנון והטיפול.
הסקר ההסטורי מבוסס על דיווחי עובדים ותיקים ובדיקות חלקיות של מים, וחסר בו מידע על הקרקע, ולפיכך אין די בו לצורך הכנת תוכנית סבירה והגיונית של ייעודי המתחם.
ג. בהתחשב בתכונות הכוללות של החומרים, רעילותם, תוצאי הפירוק שלהם ותכונות ההתפשטותם, לא ניתן לסמוך על הסקר ההסטורי.
הסתמכות על סקר הסטורי, כבסיס לתכנון המתחם, טומנת בחובה סיכונים רבים לאור העובדה שסקר כזה הינו חלקי ואינדיקטיבי בלבד.
ד. סקר הסטורי לבדו אינו יכול לשמש כמקור מידע אמין להיקף פיזור, עומק החדירה לקרקע, מיפוי ותכולת הזיהומים באתר.
ה. יש להביא בחשבון כי במהלך ביצוע סקר קרקע מקיף יתגלו חומרים מסוכנים נוספים, שהם תוצאה של התפרקות בקרקע של מזהמים שונים.
לא ניתן לחזות את היקף ופיזור המזהמים, והם לא יתגלו בסקר ההסטורי.

מחוות דעת זו של ד"ר ברנר, אשר לא נסתרה, עולה כי לא ניתן להסתפק בסקר המים ובסקר ההסטורי כבסיס עובדתי, מלא ומהימן, לצורך ההחלטה על הפקדת התכנית, אשר קובעת כאמור, ייעודי קרקע, לרבות מגורים.
גם המשיבים אינם חולקים על כך כי התמונה העובדתית המלאה באשר לזיהום המתחם תתברר רק לאחר שייערך סקר קרקע מקיף.
לפיכך, אין די בידע אשר עמד בפני הועדה, כדי להוות תשתית עובדתית ראויה לקבלת החלטת ההפקדה, וקבלת ההחלטה נעשתה בחוסר סבירות.

21.המשיבים, כאמור, אינם חולקים על כך כי המידע הכלול בסקרים הקיימים אינו נותן תמונה עובדתית מלאה באשר לזיהום, אולם לטענתם, יש בו כדי לספק את המידע הנחוץ להגדרת שלבי ההמשך הנדרשים לצורך בדיקות
הקרקע המפורטות, ולצורך קביעת ההנחיות הקושרות בין שלבי הטיפול בקרקע לבין הליכי התכנון, ברמת התכנון המפורט.
לטענתם, הסקר ההיסטורי הוא שלב ראשון, המתאים לשלב התכנוני ההתחלתי בו נמצא המתחם, הוא שלב הפקדת תכנית מתארית בלבד, ואין צורך למנוע את התקדמות הליכי התכנון הסטטוטורי לצד התקדמות בעריכת סקרי הזיהום.
המשיבים מוסיפים וטוענים, כי על פי התכנית ומנגנון השלביות הקבוע במסגרתה, לכל אזור תכנון הקבוע בתכנית ייערך סקר מפורט, בשלב התכניות המפורטות.
לטענתם, מנגנון השלביות הקבוע בתכנית יביא, בסיומו של תהליך, לטיהור הקרקע בשלמותו, ואין כל מניעה לטיפול בקרקע באופן זה, וההחלטה, על כן, היא סבירה.

העותרות סבורות כי אין באמור לעיל כדי ל"רפא" את העדרו של הסקר המקיף.
לטענתן, הותרת ביצוע סקר הקרקע המקיף לשלב התכניות המפורטות עלולה "לגרום להנצחת הזיהום במתחמים בהם הוא יתגלה רק בעת עריכת התוכניות המפורטות כשלא יהיה ניתן עוד 'להחליף' את הייעוד שתוכנן למתחם המזוהם".
כתוצאה מכך, לטענת העותרות, "עלול זיהום לא מטופל לחדור ולזהם מתחמים אחרים, שהיו 'נקיים' מלכתחילה או כאלה שכבר טוהרו, לעכב מאד את הפיתוח במתחם כולו, וייתכן אף שיתברר בדיעבד כי חלקים מסוימים כלל אינם ניתנים לטיהור, או שגם אם יטוהרו, לעולם לא יהיו כשירים לייעודים שתוכננו להם בתכנית".
תכנון מעין זה, מהווה, לטענת העותרות, סכנה חמורה לבריאות הציבור, הן לתושבי השכונות הסמוכות הקיימות והן לתושבי המתחם העתידיים (סעיפים 116-118 לעתירה).

בדיון בהתקיים בביהמ"ש שבו העותרות על טענה זו כדלקמן:
"כאשר עושים סקר רק לחטיבות קרקע ולאחר שמסיימים טיפול בחטיבת קרקע אחת ומשווקים אותה ואולי מאכלסים באותו מקום תושבים תמיד קיים חשש של פגיעה באותם תושבים שהתגוררו באותה חטיבת קרקע מזיהום שנמצא מסביב. הזיהום מחלחל ליחידות קרקע אחרות ומחלחל למים".

בסיכומיהן טענו העותרות כי התכנית, במתכונתה הנוכחית, מפקירה את מאות אלפי תושבים באזור לסכנות בריאותיות חמורות ביותר, "כפי שפורט בהרחבה בחוות הדעת, שלא נסתרו, של המומחים מטעם העותרות" (ההדגשה במקור – ש.ג).

22.העותרות הגישו מטעמן, כאמור, שלוש חוות דעת, לתמיכה בטענותיהן.
בחוות הדעת הראשונה, אשר נערכה ע"י ד"ר שמואל ברנר, ד"ר לכימיה ומומחה באיכות הסביבה, צוין, בין היתר, כדלקמן:

א. על פי פרסומים שונים, מצוי במתחם מגוון גדול של חומרים מסוכנים, ואין חולק כי תנאי לנוכחות אדם במקרקעין הוא טיהורה של הקרקע.
ב. עקב תכונות החומרים המסוכנים במתחם, רעילותם ומסוכנותם והטיפול הנדרש לטיהורם, יש צורך, כתנאי בסיסי ויסודי לכל תכנון, לבצע סקר זיהומי קרקע.
ג. ברוב המקומות המזוהמים במתחם קיים מגוון של חומרים מסוכנים בתערובות, והטיפול בהם ידרוש שילוב של שיטות שונות. "עובדה זו עלולה לגרום לכך שאם תקובע ההתייחסות לתאי השטח הקבועים בתכנית, במנותק מהזיהום, תהליך השיקום יהיה חלקי, ולא ניתן יהיה להשלימו למשך שנים רבות, בעוד שהציבור יצטרך לחיות עם מציאות של יישום תוכנית חלקי ובלתי מתאים שהתבססה על תכנון לכלל השטח על בסיס מידע חלקי בלבד ללא סקר קרקע" (סעיף 3 לחוות הדעת).
ד. גם אם נניח שחטיבה מסוימת (חטיבה א') מתוך כלל השטח תיבדק, הזיהומים יאותרו והשטח ישוקם וינוצל על בסיס התכנית הכוללת, בדיקה שתבוא לאחר זמן של חטיבת קרקע אחרת (חטיבה ב') עלולה לגלות כי מה כבר בוצע בחטיבה א', נמצא תחת סיכון וכי מה שתוכנן עבור חטיבה ב' אינו בר ביצוע.

23.חוות הדעת השנייה אשר הוגשה מטעם העותרות, נערכה ע"י גב' יעל דורי, אדריכלית נוף ומתכננת ערים.
בחוות דעת זו צוין, בין היתר, כדלקמן:
א. אפשרויות התכנון מושפעות באופן ישיר מחוסר הודאות הקיים בנוגע לעוצמת הזיהום, היקפו, החומרים המדויקים שיש לטפל בהם ונושאים נוספים.
ב. ללא הסקר הסביבתי המלא הנדרש, אין לדעת היכן למקם כל ייעוד קרקע, האם ניתן לייעד את הקרקע למגורים, וכיצד יש לנהל, באופן היעיל ביותר, את טיהור הקרקע.
ג. על התכנית המתארית להיות מבוססת על ידיעה מלאה בנוגע למוקדי הזיהום והיקפו, עוצמתו וסוגיו, וכן לכלול התייחסות לאפשרויות הטיפול בזיהום, האתרים הדרושים לטיפול בזיהום, עלויות הטיפול וכו'.
ד. לפי התכנית במתכונתה הנוכחית, לא תעשה כל בדיקה מקפת של הזיהומים השונים, אשר "תמפה את פלומות הזיהום" במתחם כולו. התכנית אינה מתייחסת למצב בו חלוקת השטח "חוצה פלומת זיהום כלשהי", והיא גם אינה מתייחסת לאפשרות שבחלוף מספר שנים יתפשטו מוקדי הזיהום למתחמים נוספים, מאחר וביצוע התכנית צפוי להימשך שנים רבות.

24.העותרות הגישו חוות דעת נוספת, שלישית, אשר נערכה ע"י מר שמעון צוק.

בחוות דעת זו נקבע, בין היתר, כדלקמן:
א. מסקרים שבוצעו עד היום עולה תמונה עגומה של זיהום קרקע ומים שמקורם בפעילות התע"ש.
ב. ישנו מחסור חמור במידע לגבי סוג, כמות ומיקום האתרים שבהם ייצרו, או אשר שימשו, לסילוק פסולת ושפכים תעשיתיים ברחבי המפעל.
ג. יש להתייחס אל כל שטח המפעל כאל אזור החשוד כמזוהם, עד שלא יובהר אחרת, באמצעות סקרי קרקע.
ד. זיהום הקרקע עלול להתפשט מעבר לאזורי הייצור וההטמנה של החומרים המסוכנים, בעיקר ע"י זרימות נגר עילי בשטח המפעל.
תופעה זו של זיהום קרקע מצריכה אף היא סקר קרקע רחב היקף.
ה. חלק מהמזהמים עלולים לנוע כפזה גזית באזור הלא רווי של הקרקע. מהירות תנועתם של גזים אלו גבוהה לעיתים מזו של מי התהום והם עלולים להתפשט למרחקים גדולים ולכיוונים שונים.
אי לכך, ללא סקר מקיף (קרקע, גזים ומים) בכל שטח המתחם, וגם בשטחים העירוניים הגובלים בו, אין לדעת היכן הם נמצאים, מהם ממדי הזיהום, מה כיוון התפשטותם וכיצד הם אמורים להשפיע על איכות האוויר ובריאות הציבור באזורים השונים.
ו. עבודות העפר הצפויות במתחם צפויות לגרום להעלאת ענני אבק של קרקע מזוהמת.
נשימת האבק המזוהם ע"י העובדים במתחם, והאוכלוסייה המתגוררת בקרבת העבודות, עלולה לגרום לנזקים בריאותיים קשים.
ז. פיתוח ואכלוס בשלבים טומן בחובו פוטנציאל לחשיפת אנשים רבים יותר למזהמים, בעיקר בחשיפה לאבק מזוהם וגזי קרקע.
האוכלוסייה אשר תאכלס את המתחם המפותח תהא חשופה למזהמים שיינשאו באוויר מהאזור המזוהם, בעיקר בשלב הפיתוח של המתחם השכן, שטרם טוהר ואוכלס.
ח. ד"ר צוק מסכם וקובע כדלקמן:
"במתחם התע"ש ברמת השרון נתגלו מוקדי זיהום חמורים ביותר של קרקע ומים במתכות כבדות, חומרי נפץ, דלקים, חומצות, חנקות ומיקורמזהמים אורגנים. אין מידע מדויק ושלם על ממדיו, השתרעותו, כוון התקדמות ואפיון כל סוגי המזהמים (כולל תוצרי הפירוק שלהם), בגלל חוסר נכונות או יכולת מצד התע"ש למסור את כל הפרטים לגביו ואי ביצוע סקרי קרקע וגזי אדמה נרחבים ואי השלמת סקר זיהום המים באזור.
הזיהומים שנמצא בקרקע המפעל ובמי התהום הינם בעלי נטיה להתפשטות, בשל תכונותיהם הכימיות, והם צפויים להתפשט בקרקע, באזור הלא רווי ובמי התהום ברחבי המפעל ובאזורים סמוכים ולזהם אותם.
ללא סקר קרקע יסודי ונרחב, כולל סקר 'גזי אדמה', בכל שטח המתחם וביצוע פעולות של טיהור ושיקום כולל, לא ניתן יהיה לומר בוודאות שהקרקע נקייה ובטוחה לפיתוח ולאכלוס, ולכן אסור לאפשר את הפקדת התכנית...".

25.משלושת חוות הדעת עולה כי בשיקום חטיבות הקרקע, באופן מפוצל ובשלבים, טמון סיכון, שכן זיהום המצוי בחטיבת קרקע שטרם טוהרה, עלול לחלחל, להתפשט או להשפיע על חטיבת קרקע שכבר טוהרה ואף אוכלסה.
כך, קובע מר צוק בחוות דעתו, מפורשות, כי "פיתוח ואכלוס בשלבים טומן בחובו פוטנציאל לחשיפת אנשים רבים למזהמים הנ"ל בעיקר בחשיפה לאבק מזוהם וגזי קרקע" וכי "האוכלוסייה אשר תאכלס את המתחם המפותח תהיה חשופה למזהמים שיינשאו באוויר מהאזור המזוהם בעיקר בשלב הפיתוח של המתחם השכן שטרם טוהר ואוכלס" (עמ' 6 לחוות הדעת).

26.המשיבים לא הגיבו באופן מפורש, מפורט וברור לטענה לפיה שיקום חטיבות הקרקע במפוצל כרוך בסיכון, מהטעם שזיהום באחת עלול להתפשט אל השנייה.
כל שטענו המשיבים בהקשר זה הוא כי "אין כל מניעה מקצועית לטפל בקרקע המזוהמת ולשקם אותה לאחר שהמתחם יפוצל... וכי הדבר אף מתחייב בנסיבות העניין". "בכל מקרה", טוענים המשיבים, "מדובר בהחלטה מקצועית וסבירה, שאין כל עילה להתערב בה" (סעיף 42 לסיכומי המשיבים).
המשיבים לא תמכו את עמדתם בחוות דעת מקצועית ואף לא הגיבו, כאמור, במפורש ובמפורט לחוות הדעת שהוגשו מטעם העותרות.
המשיבים גם לא טענו כי הסיכון האמור בחוות הדעת, לפיו חטיבת קרקע שטרם טוהרה תזהם ותסכן חטיבת קרקע שכבר טוהרה, הינו סיכון בהיקף או בסבירות נמוכים או שניתן, באמצעים מסוימים, להתגבר עליו.
לפיכך, לא סתרו המשיבים את האמור בחוות הדעת, לפיהן שיקום הקרקע המזוהמת בחטיבות הקרקע המפוצלות, ייצור סכנה לאוכלוסיה ולציבור.

27.לטענת המשיבים, אין רלוונטיות לחוות הדעת שהגישו העותרות, שכן קיימות מספר דרכים לבחינת מפגעים סביבתיים ותכנון מקרקעין עם מפגעים כאלה, וכל עוד החלטות המשיבים התקבלו באופן ענייני ומקצועי, בהתחשב בהיבטים המקצועיים והתכנוניים השונים, לא קמה עילה להתערבותו של ביהמ"ש.

דין טענה זו להידחות.
העותרות הוכיחו כי ההחלטה להפקיד את התכנית, בהעדר סקר מפורט אשר יהווה תשתית עובדתית ראויה, אינה החלטה סבירה.
העותרות גם הוכיחו כי לא ניתן להסתפק בעריכת סקרים ובשיקום של חטיבות קרקע מפוצלות, מאחר והדבר יוצר
סיכון.
המשיבים, כאמור, לא סתרו טענה זו של העותרות, בין באמצעות חוות דעת מקצועיות מטעמם, ובין באמצעות הפנייה לראיות אחרות, המוכיחות כי עניין זה הובא במסגרת שיקוליהן, וכי מומחים מטעמם נתנו עליו את הדעת, ולמרות זאת קיבלו את ההחלטה.
לפיכך, טענות העותרות לא נסתרו ומהן עולה כי החלטת המשיבים אינה סבירה.

28.לטענת המשיבים, התכנית עוסקת בתכנון כולל, כשבמסגרת התכנון המפורט ניתן יהיה לערוך שינויים במיקום ייעודי הקרקע בהתאם לממצאים.
כך, מפנים המשיבים אל סעיף 4.2(ה) להחלטת ההפקדה, לפיה הוראת גמישות כזו תכלל בתכנית.

האפשרות לשנות ו"לתקן" את ייעודי הקרקע בהמשך, איננה מהווה מענה לטיעוניהן כבדי המשקל של העותרות בעניין הסיכונים.
בנוסף על כך, "המשאבים שהושקעו בתכנון ובביצוע ירדו לטמיון, ומאחר שהתכנית עוסקת במתאר הקובע מראש ייעודי קרקע, גילוי אזור מזוהם כאמור יגרום בהכרח להפרת האיזונים הפנימיים שבתכנית ויחייב תכנון מחדש" (סעיף 39 לסיכומי העותרות).
אי לכך, אין בטענה זו של המשיבים בעניין ההוראות הגמישות כדי להועיל למשיבים.

29.לאור כל האמור לעיל, ניתן לקבוע כי אין להסתפק בסקרים פרטניים בשלב התוכניות המפורטות, ויש לבצע סקר אחד, כולל ומקדים, אשר יבהיר מה ניתן ומה לא ניתן לתכנן במתחם ואלו אזורים מתאימים לייעודים השונים.

30.לטענת המשיבים יש חשיבות לסמיכות הזמנים שבין ביצוע סקרי הקרקע לביצוע הטיהור עצמו.
לטענתם, משך הזמן שיחלוף ממועד עריכת הסקר הכולל, אותו מבקשים העותרים, ועד מועד ביצוע הטיהור, והסיכוי כי במהלכו יתרחשו שינויים בקרקע, יצריכו עדכון של הסקר באמצעות עריכת סקרים נוספים, על מנת שיתקבלו ממצאים מעודכנים.
לפיכך, לטענתם, ביצוע סקר כולל ומפורט, עובר להפקדת התכנית המתארית, וללא קשר להתקדמות הליכי התכנון ולמועד בו יטופלו ממצאי הסקר המפורט, הינו "מופרך על פניו ואף תמוה" (סעיף 39 לסיכומי המשיבים).

העותרות טוענות כי טיעון זה של המשיבים אינו יכול לייתר את העקרון הבסיסי המחייב להקדים סקר לתכנון.
עוד, לטענתן, ביצוע סקר כולל, מלכתחילה, יהווה בסיס ותשתית לסקרים משלימים ולפיכך לא יהיה בו משום בזבוז.

אין בטיעון זה של המשיבים כדי לשנות את המסקנה אליה הגעתי.
המשיבים לא פרטו מהו משך הזמן המדויק, או המשוער, אשר צפוי לחלוף ממועד עריכת הסקר ועד מועד ביצוע הטיהור, מהו היקף הסקרים הנוספים שיידרשו אם יחולו שינויים בקרקע, ומהן ההשלכות של ביצוע הסקרים הנוספים.
לפיכך, לא הוכיחו המשיבים כי האפשרות לפיה יהיה צורך בעדכון הסקרים, מהווה שיקול מכריע כנגד ביצוע סקר מקיף עובר להפקדה.
כמו כן, המשיבים לא טענו ולא הוכיחו כי שיקול זה גובר על השיקול אותו הוכיחו העותרות, לפיו עריכת הסקרים והטיהור בשלבים עלולה ליצור סכנה לציבור.
לפיכך, אין בטיעון זה של המשיבים, כדי להצדיק חריגה מהעקרון הבסיסי המחייב להקדים סקר לתכנית.

31.המשיבים מצביעים על שיקולים נוספים אשר בגינם יש לבצע את הסקרים ואת טיהור הקרקע בחטיבות קרקע מפוצלות ובשלבים.
לטענתם, המתחם הוא עצום בגודלו ולפיכך קיים יתרון בניהול הסקרים והשיקום ביחידות שטח קטנות יותר.
כמו כן, לטענתם, ביצוע הסקר בכל המתחם, ללא פיצולו, משמעותו "סתימת" המעבדות בישראל.
עוד, לטענתם, יש להתחשב גם בפן הפרקטי של פינוי המפעלים, אשר יבוצע בשלבים, ואינו מאפשר לבצע את הסקר המבוקש ע"י העותרות.
בנוסף, נטען ע"י המשיבים, כי פיצול המתחם כרוך גם בסוגיית המימון, כי הוחלט כי שיווק הקרקעות יהיה גם מקור הכנסה להמשך ביצוע הסקרים והשיקום ביתר חטיבות הקרקע, ולפיכך מנגנון השלביות הקבוע בתכנית הוא המנגנון היעיל גם לתכנון תקציבי של נושא הסקרים והטיהור.

32.המשיבים לא פרטו ולא הוכיחו את היתרון המקצועי שבניהול הסקרים והשיקום ביחידות שטח קטנות.
ראוי להפנות בהקשר זה גם לטענת העותרות, לפיה דווקא טיהור הקרקע בכל המתחם במרוכז הינו יעיל יותר.
לתמיכה בטענתן מפנות העותרות אל דבריה של גב' שרה אלחנני, מנהלת האגף לאיכות המים ברשות המים, בדיון שנערך בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת ביום 22.1.07.
בדיון זה הסבירה גב' אלחנני כי לא ניתן יהיה להתמודד עם השיקום לאחר פיצול השטח לחלקים, וכי יש להתייחס לשיקום השטח "כמכלול אחד". לדבריה, "אי אפשר לעשות אותו (את השיקום – ש.ג) בנקודות פזורות. זה צריך להיות הפוך, תוכניות הבינוי צריכות להיקבע לאחר שנקבעו יעדי השיקום כי השיקום שם יכלול מתקנים לטיפול במים, הוצאת מים, טיפול במקום של פירוק של חלק מהדברים. אם אנחנו לא נעשה את זה במוקדים עצמם זו תהיה בכיה לדורות".
מדברים אלו עולה, לטענת העותרות, כי יתכן שחלק מהזיהומים מחייבים טיהור מרוכז במוקד אחד ורק טיהור באופן זה ייתן מענה יסודי לזיהום, וכי טיהור כל מתחם לגופו מסכל טיהור כזה.


33.גם טיעון המשיבים לפיו, עריכת סקר בכל המתחם תוביל ל"סתימת" המעבדות, לא הוכח, והמשיבים לא התייחסו גם לאפשרות להפנות בדיקות למעבדות בחו"ל.

34.לפיכך, לא הוכיחו המשיבים כי קיימים שיקולים בעלי משקל מכריע, אשר בגינם מתחייבת עריכת הסקרים והשיקום, במפוצל ובשלבים.
ככל שישנם שיקולים התומכים בעריכת הסקרים והשיקום, במפוצל ובשלבים, לרבות השיקול התקציבי, הוכח, לטעמי, כי באופן פעולה זה טמון סיכון רב לציבור.
המשיבים לא שקלו כראוי סיכון זה, ולא ערכו איזון ראוי בין העובדות והשיקולים השונים, ומשום כך החלטתם אינה סבירה.

35.לעניין השיקול התקציבי, ראוי להפנות לטענת העותרות בסיכומיהן, כדלקמן:
"40.הטיעון... כאילו המדינה אינה יכולה לשאלת בעלויות עריכת הסקרים הללו, ופתרון השלביות נועד לתת מענה לקושי התקציבי, אינו טיעון משכנע ואין לקבלו כחזות הכל.

41.לא יתכן שהמדינה, אשר יצרה במו ידיה - באמצעות שלוחתה (התע"ש) - את הזיהום במשך שנים כה רבות ונכשלה במניעתו ובטיפול בו, תתנער עתה מחובתה לטפל השלטונית והמוסרים לבחון את תוצאות מעשיה, להעריך אותן ולטפל בהן, ותכרוך אותן בתכנון ספציפי המנותק מהמצב בפועל ובטענות סתמיות בדבר קשיי מימון. עלויות עריכת הסקרים, בשלב הראשון, מהוות סכום הבטל בשישים למול סכומי העתק שעתיד שיווק הקרקעות במתחם להכניס לקופה הציבורית. כל שנדרש מהמדינה בשלב זה הוא מימון ביניים לעריכת הסקרים על מנת לאפשר תכנון בר קיימא. לא יתכן ששיקולי תקציב בלבד יהוו מכשול שאין לצלוח אותו כשהסכנה האורבת כה חמורה.

42.דווקא תוצאותיו של סקר מאוחר עלולות להשית עלויות גבוהות עשרת מונים בשל הצורך לתכנן מחדש את המתחם או חלקים ממנו לאחר שיקובצו נתוני האמת על הזיהום. זול יותר להשקיע במימון סקר קרע וסקר מזהמים עוד לפני הפקדת התכנית ולתכנן בהתאם. תכנון כזה יחסוך לקופה הציבורית עלויות גבוהות, גם בהיבט של נזקים לבריאות הציבור והוא אף יגלם בתוכו מראש הפסד אפשרי שבויתור על קרקעות אם לא יהיו ניתנות לשימוש כלל בשל הזיהום, תוך יצירת 'מנגנוני פיצוי' בתוך התכנית עצמה.

43.הרי חדשות לבקרים מתגלים מחדליה של המדינה שלא השכילה לטפל בבעיות מבעוד מועד ואף בטרם נוצרו אך היו צפויות באופן ודאי, כשעלויות הטיפול היו נמוכות יחסית, ובדיעבד מסתבר שעלות תיקון הנזקים גבוהה הרבה יותר ובלתי יעילה, וכל זאת משיקולי תקציב. בעניינו מדובר במקרה מובהק של 'רפואה מונעת', מטפורית וממשית גם יחד, שכן בסופו של חשבון היא חוסכת תחלואה אמיתית מהציבור ומשאבים רבים לתקציב הלאומי".

36.לטענת המשיבים, העתירה מכוונת בבירור לתקוף את הוראות התכנית, המתייחסות לשלבי ביצוע הסקרים והטיפול בקרקע בהתאם להתקדמות ההליך התכנוני.
לטענתם, מאחר והתכנית טרם הופקדה, וטרם חל המועד להגשת התנגדויות, העתירה דנן מהווה עתירה מוקדמת, המהווה ניסיון לעקוף את ההליך הסטטוטורי לשמיעת טענות מתנגדים.
עוד טוענים המשיבים, כי לעותרות אין מעמד עדיף על פני יתר הציבור, אשר יהיה רשאי להעלות טענותיו בשלב ההתנגדויות, וכי דיון בעתירה יהפוך את ביהמ"ש לגוף אשר ידון, הלכה למעשה, בהתנגדויות ויביא לכפל הליכים.

דין טענות אלה להידחות.
טענת העותרות בעתירה אינה טענה תכנונית, שעניינה הוראות התכנית, אלא טענה כנגד עצם ההחלטה להפקיד את התכנית, בהעדר הבסיס העובדתי אשר חיוני כי יעמוד בפני הועדה.
לפיכך, אין מדובר בעתירה תכנונית, אלא עתירה שעניינה בשאלה מנהלית מובהקת באשר לאופן קבלת ההחלטה ע"י הרשות המנהלית המוסמכת.
החלטה בעניין הפקדת תכנית היא החלטה מנהלית הכפופה לביקורת שיפוטית, שאם לא כן, תוענק להליך התכנון "חסינות" מפני ביקורת שיפוטית עד לתום שלב ההתנגדויות.
ר' בעניין זה ה.פ. (ת"א) 210/96 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח' , בעמ' 2:
"החלטה להפקיד תכנית, היא מעשה שלטוני שיש לו השלכות רבות שמניתי רק מקצתן. אין מנגנון להתנגדות או לתקיפת החלטה מסוג זה בחוק. לפיכך, ניתן לתקוף החלטה של הפקדת תכנית - להבדיל מהעלאת נימוקי התנגדות לגופה של התכנית המופקדת, אם על פניה ניתן להצביע על חוסר סבירות בקבלת ההחלטה, או על התעלמות מהוראות תכנית מתאר ארצית או הוראות של תקנות אחרות".


ובעמ' 3-4:
"...מבחינה משפטית אין מניעה להידרש לנושא זה באשר גם אם ניתן יהיה לתקוף את עצם ההפקדה במסגרת ההתנגדויות עלול להגרם נזק באשר לא ניתן יהיה לשקול בפרק זמן המיועד להתנגדויות אם יש מקום להתנגד ואם לאו, בהעדר תסקיר מושלם. התסקיר הקיים איננו מלא".

ור' גם עת"מ (חי') 166/98, בש"א 1331/98 העמותה למען איכות הסביבה והחיים בנהריה ואח' נ' עיריית נהריה ואח', פ"מ נז (1) 461, 476:
"... דווקא בקבלת עמדתן של המשיבות, יהיה משום "דילוג על שלבים"... שראוי היה שייעשו מלכתחילה בסדר ובדווקנות התואמים לפרויקט שמבקשת העירייה להקים.
...
השאלה שהועמדה לדיון בפני היא, האם יש מקום להורות, אם מכח הוראות החוק ואם על-פי הלכות בית-המשפט – על תסקיר השפעה על הסביבה, קודם לקבלת החלטה על הפקדת התכנית. כיצד יכולה להתברר שאלה כזו – אפילו תדחה – לאחר הפקדת התכנית. הרי עם מתן הוראה על ההפקדה, תתיתר השאלה האמורה ?!
אם אגיע למסקנה שיש צורך בתסקיר השפעה על הסביבה לקראת הליכי קידום התכנית להפקדה, הרי שעתה הוא המועד שיש לבחון את השאלה, ולכן, לא מדובר כאן באי מיצוי זכויות.
ההבחנה צריכה להיות בין תקיפה של עצם ההחלטה להורות על הפקדת תכנית ללא תסקיר השפעה על הסביבה, כמסמך מקדים ומתנה לקבלת החלטה על הפקדה, וזה המקרה בפניננו, לבין התנגדות לתכנית שהוגשה, מבלי לתקוף את הליך קבלת ההחלטה בדבר ההפקדה, שאז ניתן לנקוט בהליך, לפי סעיף 100 של החוק".

ובעמ' 477-478:
"לדעתי, חלה חובת הכנת תסקיר השפעה על הסביבה, במקרה זה, אם מכח הוראות החוק ואם מכח ההלכות המנחות של בית-המשפט העליון.
...
באמירה זו, אין בדעת בית-המשפט לקבל החלטה במקום רשויות התכנון המוסמכות, אלא לבקר את דרך קבלת ההחלטה ולברר את סבירותה של החלטת הרשות. ...
אמירה לפיה רשות תכנונית צריכה לדון ולהכריע בשאלת מיקום פרויקט מדינת הילדים, וכי בחינה כזו יכול שתעשה בצורה מקיפה ועניינית, כאשר מונח בפניה תסקיר, היא שאלה משפטית שבסמכותה ושבחובתה של הרשות השיפוטית לבחון ולהכריע. ההחלטה לגופו של עניין, בשאלה התכנונית, תעשה על-ידי רשות התכנון המוסמכת.
הייתי מוסיפה ואומרת, שלו הוכן תסקיר השפעה על הסביבה, בשלב מוקדם ובצורה מסודרת, היה כל ההליך נעשה בצורה מסודרת וראויה ולא בדרך של תיקון "טלאים" לבעיות חוזרות ונשנות".

לסיכום, נקבע בעניין זה, בעמ' 491, כי "יש להורות על תסקיר השפעה על הסביבה קודם לקידום הליכי ההפקדה, לבטל את הליכי הפקדת התכנית".

37.אי לכך ולאור כל האמור, דין העתירה להתקבל.
החלטת משיבה מס' 1 להפקיד את תכנית מש/1, שעניינה מתחם תע"ש השרון, לוקה בחוסר סבירות, נוכח העדרה של תשתית עובדתית מהימנה, ראויה ומספקת בנושא זיהום המים והקרקע, ולפיכך, דינה להתבטל.
אני מורה למשיבה מס' 1 שלא להפקיד את תכנית מש/1, עד לאחר עריכת סקר מקיף למיפוי זיהום המים והקרקע בשטח התכנית, ולאחר שהתכנית תתוקן לאור ממצאיו אם יהיה בכך צורך.

38.המשיבות 1-3 ישלמו לעותרות, ביחד ולחוד, הוצאות משפט, נושאות ריבית והצמדה מיום הוצאתן ועד התשלום המלא בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ + מע"מ נושאים ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון