תוכנית 3700

התוכנית נשוא העתירה הינה תוכנית מתאר מפורטת, בסמכות הוועדה המחוזית, שהופקדה בתאריך 9.2.12 ומתייחסת להקמת שכונת מגורים מצפון לתוכנית הגוש הגדול ומדרום לתוכנית צפון מערב (תא/3700).

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תוכנית 3700 צפון תל אביב:

1. עניינה של עתירה זו בהחלטת משיבה 2, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א, מיום 3.9.12 (להלן: "ההחלטה") לתת תוקף לתוכנית מתאר 3388א – שכונת מגורים צפונית לגוש הגדול" (להלן: "התוכנית"), תוך דחיית ההתנגדות העותרים לתוכנית זו.
בנוסף, עותרים העותרים כנגד החלטת משיבה 3, יו"ר הוועדה המחוזית, מיום 17.10.12, שלא לתת להם רשות ערר על ההחלטה למועצה הארצית.

2. את התנגדותם לתוכנית מבססים העותרים על העובדה שמתחום התוכנית הוצאו חלקות השייכות להם, קרי, חלק מחלקות 14, 15 ו-76 בגוש 6632 וכן חלקה 278 בגוש 6632 (להלן: "החלקות שבמחלוקת"). בכך לטענת העותרים פגעה הוועדה המחוזית באופן שרירותי, בלתי מידתי ובלתי סביר בזכויותיהם, באופן שהם הוצבו בפני שוקת שבורה מבלי שזכויותיהם מוסדרות בתוכנית כלשהי. לשיטתם, מדובר בהחלטה לא מנומקת ומפלה אשר נגועה בחוסר סבירות המצדיק התערבות בית המשפט.

העובדות הצריכות לעניין:

3. התוכנית נשוא העתירה הינה תוכנית מתאר מפורטת, בסמכות הוועדה המחוזית, שהופקדה בתאריך 9.2.12 ומתייחסת להקמת שכונת מגורים מצפון לתוכנית הגוש הגדול ומדרום לתוכנית צפון מערב (תא/3700). גבולות התוכנית הם רחוב לוי אשכול ממזרח, רח' פרופס מצפון, הגוש הגדול מדרום ושדה התעופה "שדה דב", ממערב.
על השטח חלות התוכניות: תוכנית מתאר 1111 (שפורסמה למתן תוקף ביום 27.3.1969) וכן תוכנית 2700/9 (שפורסמה למתן תוקף ביום 14.2.02), שבה נקבע תוואי אבן גבירול בהתאם לתוואי הכביש בתוכנית הגוש הגדול.

4. מן המסמכים עולה, שהתוכנית החלה את דרכה בוועדה המקומית בשנת 2004 (כבעלת מספר 3388) ובחודש ינואר 2006 היא הומלצה לוועדה המחוזית להפקדה, כשהיא כוללת באותו שלב גם את כל חלקות העותרים. בשנת 2008 נדונה התוכנית בוועדה המחוזית ואושרה להפקדה בתנאים מסוימים, שאחד מהם היה קבלת אישור רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון לגבי גובה הבנייה המרבי, וזאת, לנוכח הסמיכות הגאוגרפית לשדה דב (ראה נספח ב' לתגובת משיבה 1). לאחר תיאום עם רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון נדרשו שינויים בתוכנית כדי להתאימה להגבלות הבנייה התעופתיות, דבר שהקטין את מספר זכויות הבנייה ומספר יחידות הדיור וחייב הקטנת שטח התוכנית והתאמתו לזכויות הבנייה המותרות (ראה נספח ג' לתגובת משיבה 1 סעיף 4). הפקדת התוכנית לאחר התיקונים לעיל פורסמה לראשונה ברשומות ביום 21.10.10 (י.פ 6147), כשהיא אינה כוללת את חלקות העותרים.

5. בתקופת ההפקדה הוגשו 59 התנגדויות ובהן התנגדויות העותרים, כאשר חלק ניכר מההתנגדויות עסק בצמצום שטח התוכנית. על רקע זה, עוד בטרם החל הדיון בהתנגדויות, בחן צוות התכנון בוועדה המקומית את האפשרות להגדלת זכויות הבנייה והמליץ על תיקון מסוים של התוכנית והפקדתה מחדש. במסגרת אותו תיקון הומלץ על הוספת 100 יחידות דיור באופן שהוספו לתוכנית כל השטחים שמזרחית להמשכו של רח' אבן גבירול המתוכנן (כאשר בתוכם חלק מחלקות העותרים) בעוד השטחים שמערבית לרח' אבן גבירול המתוכנן, נותרו מחוץ לתוכנית (ובהן יתר חלקות העותרים).
בתאריך 28.3.11 החליטה הוועדה המחוזית לקבל את המלצת הוועדה המקומית ולפרסם להפקדה את השינוי הנ"ל במסגרת תוכנית 3388א (נספח ז' ו-ח' לתגובת משיבה 1) והודעה על הפקדתה של תוכנית זו פורסמה ברשומות ביום 9.2.12.

6. בתאריך 17.7.12 קיימה הועדה המקומית דיון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית 3388א' ותשובתה להתנגדות העותרים הייתה, בין השאר, שבגלל מגבלות שהטילו רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון, לא ניתן לאשר זכויות בנייה לחלקות המצויות ממערב לתוואי אבן גבירול המתוכנן (ראה נספח ז' לעתירה עמ' 15, התנגדות 39).

7. בדיון שהתקיים בתאריך 30.7.12 בפני הוועדה המחוזית (וועדת המשנה להתנגדויות) שמעה הוועדה את כל ההתנגדויות, לרבות התנגדות העותרים, וכן שמעה את תשובת הוועדה המקומית. הוחלט בעקבות אותו דיון, כי למען קידום ההליך התכנוני ביעילות, יינתן תוקף לתוכנית ללא איחוד וחלוקה ואילו הוצאת היתרי בנייה בתחום התוכנית, תותנה באישורה של תוכנית איחוד וחלוקה בהמשך.
הוועדה פרסמה את החלטתה זו לרבות את המענה להתנגדויות השונות במסגרת דיון שקיימה בתאריך 3.9.12 (נספח ג' לעתירה וכן נספח י' -יא' לתגובת המשיבה 1). בהתייחס להתנגדויות העותרים נקבע בהחלטה (סעיף 10 בעמ' 12 לפרוטוקול הדיון), כי בשל המגבלות הקיימות בתחום התוכנית לא ניתן להוסיף זכויות נוספות, כאשר השטח שנותר מחוץ לתחום יתוכנן ביחד עם שאר השטחים כשיתפנו לאחר פינוי שדה דב.

8. בקשת העותרים שהופנתה ליו"ר הוועדה המחוזית לאפשר להם לערור על דחיית ההתנגדות בפני המועצה הארצית נדחתה כמפורט בהחלטה מיום 17.10.12 (להלן" "ההחלטה לרשות ערעור"-נספח ה' לעתירה).

טענות העותרים (תמצית העיקר):

9.1 על פי הנטען בעתירה, תוכנית 3388 מבוססת על תוכנית המתאר 1111 אשר כוללת בתחומה את חלקות העותרים. ההחלטה הלא צפויה להוציא את חלקותיהם מתחומה, היא שרירותית והיא נוגדת מצגים קודמים מהם עלה שהעותרים יקבלו את מלוא זכויותיהם במסגרת תוכנית זו. חלק מהעותרים נסמכו על מצגים אלה בעת רכישת החלקות.

9.2 לטענת העותרים, כשם שהוועדה במסגרת ההתנגדויות החליטה להוסיף לתוכנית עוד 100 יחידות דיור (8 דונם) היא יכלה תיאורטית להוסיף עוד 16 דונם על מנת שגם חלקות העותרים יכללו בה. החלטת הוועדה שלא לעשות כן אינה מנומקת והיא מתעלמת מפתרונות שהוצעו בחוות דעתו של אדריכל העותרים דודי גלור.

9.3 נטען, כי ההחלטה היא מפלה שכן לעומת תוכנית זו, במסגרת תוכנית 3700 הגובלת אף היא בשדה דב, נקבעו מספר עקרונות אשר יש בהם כדי לאפשר ניודן של זכויות בגין חלקות שבחלקה הדרומי של התוכנית שמאופיין מגבלות בנייה הנובעות מהקרבה לשדה דב, ומשכך ראוי היה להחיל עקרונות אלה, לרבות ניוד זכויות, גם במקרה הנוכחי.

9.4 לטענת העותרים, נימוק הוועדה בהתייחס למגבלות התעופתיות לא בוסס על בדיקה יסודית, קרי סקר אווירונאוטי שהיה ראוי לקבל בנסיבות העניין, סקר שהעותרים הציעו להשתתף במימונו.

9.5 לחלופין, היה נכון וראוי לאפשר לעותרים הגשת ערר לוועדה הארצית לאור העובדה שיש בתוכנית כדי להשפיע על האזור כולו.

טענות משיבה 1 (תמצית העיקר):

10.1 מטעם משיבה 1 הודגש, כי החלטות הוועדה המקומית והוועדה מחוזית התקבלו בסמכות, בסבירות וללא פגם. החלטות הוועדות נסמכו על שיקולים תכנוניים וענייניים, כאשר קדמו להן הליכי תכנון ארוכים בליווי יועצים מקצועיים, לרבות דיונים ממושכים ומקיפים בהתנגדויות.

10.2 נטען, כי לעותרים אין זכות קנויה להיכלל במסגרת התוכנית. לא הוצג בפניהם בשום שלב סטטוטורי מצג כאילו חלקותיהם יהיו כלולות בקו הכחול של התוכנית. כל הדיונים בוועדה המקומית בטרם ההפקדה הראשונה הם בגדר דיונים פנימיים שאינם מחייבים. חלקות העותרים אומנם היו כלולות בתשריט של תוכנית 3388 שהומלץ על ידי הוועדה המקומית, אולם כבר בדיון הראשון מול הוועדה המחוזית ביום 11.2.08 הוברר כי נדרש תיאום עם משרד הביטחון ורשות התעופה ואלה הטילו מגבלות בנייה תעופתיות שהצריכו הקטנת שטח התוכנית, הכל עוד בטרם הפקדת התוכנית.

10.3 אשר לסקר האווירונאוטי, הרי שלטענת משיבה 1, הוברר והוסבר לעותרים כי סקר כזה גם אילו היה מתבצע, לא היה מחייב את משרד הביטחון שהוא הבעלים של שדה דב, גוף שמגבלותיו הן חמורות ועמדותיו נוקשות. בכל מקרה נושא עריכת הסקר נשקל בכובד ראש והוברר שמדובר בעניין מורכב שעתיד לגזול זמן רב, ולכן באיזון הראוי, ומתוך הערכה שלא יהיה בו כדי להועיל - הוחלט שאין תכלית בביצועו.

10.4 לשיטת משיבה 1, לא נכון לומר כי חלקות העותרים נכללו על פי תוכנית 1111 כחלק מהאזור המתוכנן לשכונה הנוכחית. הן נחשבו כבר בתוכנית 1111 כחלקות שיתוכננו עם פינוי שדה דב ובשל כך, כנראה, גם נרכשו על ידי העותרים במחיר זול יותר.

10.5 הודגש, כי הוועדה המקומית התייחסה למלוא טענות העותרים וניתנה להם זכות טיעון מלאה. הוועדה גם התייחסה לחוות הדעת שהוגשו על ידם, הכל כמשתקף בפרוטוקולים ובהחלטות הוועדה.

10.6 לטענת משיבה 1 אין מקום להשוות בין התוכנית הנוכחית לתוכנית 3700. לכל אחת האופי התכנוני והשמאי שלה, ולכן אין לדבר על אפליה.

10.7 קבלת עתירת העותרים ופתיחת התוכנית בשלב זה תעכב שלא לצורך וללא הצדקה את הבנייה בתחום התוכנית ותפגע באינטרס הציבורי לרבות בזכויות של אנשים אחרים.
10.8 עוד נטען, כי אין מקום למתן זכות ערר למועצה הארצית שכן לא מדובר בעניין עקרוני או עניין בעל חשיבות ציבורית רבה, או כזו המעוררת שאלות בעלות השלכות רוחביות במישור הארצי, במידה המצדיקה מתן רשות ערר.

טענות המשיבות 2ו-3 (תמצית העיקר):

11.1 לטענת ב"כ משיבות 2 ו-3 מדובר בעתירה המבוססת כולה על נימוקים תכנונים גרידא. העובדה שדעתה של וועדת המשנה להתנגדויות אינה תואמת את חפצם של העותרים אינה מהווה עילה לעתירה. הלכה היא שבית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כמוסד עליון לתכנון והוא לא יתערב בהחלטות של מוסדות התכנון אלא במקום שבו נפל פגם מתחום המשפט המנהלי.

11.2 על פי הנטען, העותרים לא הניחו תשתית עובדתית ולא הראו שהחלטת ועדת המשנה חורגת ממתחם הסבירות או כי נפל בה פגם היורד לשורשו של עניין. טענות העותרים הינן למעשה חזרה על הטענות אשר נטענו בפני משיבה 2 במסגרת ההתנגדות שהגישו, ולכן יש הצדקה לדחות את העתירה על הסף.

11.3 ככל שנטען למצגים לכאורה שהוצגו לעותרים, הרי שלמשיבות 2 ו-3 אין כל ידיעה על כך, ובכל מקרה, משניתנה הסמכות לוועדה המחוזית לאשר את התוכנית, הרי שהיא היחידה אשר מוסמכת להחליט. במידה שניתנה הבטחה ,בדרך כזו או אחרת, על ידי גורם אחר–היא אינה מחייבת.

11.4 לשיטתן של משיבות 2 ו-3 אין לדבר על אפליה שכן העותרים אינם המתנגדים היחידים שביקשו להיכלל בתוכנית ונדחו, הכל על יסוד השיקולים התכנוניים.

11.5 עוד נטען, כי לעותרים אין זכות מוקנית להיכלל בתוכנית משביחה כפי שנקבע בין השאר בפרשת בוכניק (בג"ץ 9402/03) ולכן אין מקום לדבר על פגיעה "בזכויות". לא זו אף זו, לא קיימת פגיעה בזכות הקניין של העותרים שכן במועד רכישת הקרקע ידעו העותרים את מיקומה בסמיכות לשדה התעופה ויש להניח שהדבר גולם במחיר ששילמו עבורה.

11.6 בקשת העותרים לערור בפני המועצה הארצית אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה שלפיה נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה הארצית, אשר אינה במהותה ערכאת ערעור נוספת על הוועדה המחוזית. בענייננו, לא מדובר בתוכנית החורגת מהרמה המקומית ואין היא מעוררת סוגיות עקרוניות או שאלות בעלות השלכה רוחבית. החלטת משיבה 3 שלא לתת רשות ערר היא אפוא סבירה ועולה בקנה אחד עם ההלכות הקיימות.

דיון ומסקנות:

12. אומר כבר עתה, כי לאחר בחינת טיעוני הצדדים והמסמכים שצורפו על ידם, הגעתי למסקנה שדין העתירה להידחות. לא שוכנעתי כי ההחלטות שהתקבלו על ידי המשיבות חורגות ממתחם הסבירות, או כי נפל בהן פגם אחר המצדיק התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים, הכל כפי שינומק להלן:

13. בראש ובראשונה יודגש, כי בית המשפט בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בוחן את החלטת המוסד התכנוני בכפוף לעילות ההתערבות המנהליות המצומצמות. התערבותו של בית המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה מנהלי כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות.
נקבע לא אחת בפסיקה, כי בית המשפט אינו מוסד תכנון עליון העומד מעל למוסדות התכנון השונים המנויים בחוק, אין הוא עומד בנעליהם ואין הוא בא להחליף את שיקול הדעת המסור להם [ראה בג"צ 10242/03 מילובלובסקי נגד המועצה הארצית לתכנון ולבניה פ"ד נח(6)673 , 679 (2004)]:
"כפי שנאמר פעמים רבות, בית המשפט, בין אם בית המשפט הגבוה לצדק ובין אם בית המשפט לעניינים מנהליים, איננו מוסד תכנון עליון העומד מעל מוסדות התכנון השונים המנויים בחוק. על כן, לא יתערב בית המשפט בהחלטות תכנוניות, אלא אם נתגלה פגם דיוני המצדיק התערבות, ולא יחליף את שיקול דעתה של הרשות המוסמכת וישים תחתיו את שיקול דעתו שלו, אלא אם ההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצונית או בפגם דומה".
[ראו גם בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נגד המועצה הארצית לתכנון ובניה, פסקה 3 לפסק דינו של השופט חשין (28.7.1996); עע"מ 2418/05 מילגרום נגד הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פסקה 9 לפסק דינה של השופטת חיות (24.11.2005)].

14. נקודת המוצא שהיא גם המפתח לדיוננו טמונה בעובדה שלעותרים לא קיימת זכות מוקנית להיכלל בתוכנית משביחה. ככל שאפשר להבין לליבם של העותרים ברצונם להיכנס לגדרי התוכנית על מנת לממש את זכויות הבנייה על מקרקעיהם, הם לא הצביעו על קיומה של זכות על פי דין שבעטיה קיימת חובה על משיבה 1 להכליל את חלקותיהם בתחומי התוכנית.
יפים לענייננו דבריו של בית המשפט העליון בבג"צ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (18.3.2007), אליו גם הפנו המשיבות 2-3 בתגובתן, כדלקמן:
"ניתן, כאמור, להבין ללבם של העותרים אך אין בהבנה זו כדי להקנות להם סעד משפטי. כדי שהעותרים יזכו בסעדים אותם ביקשו בעתירה, היו הם צריכים להראות כי קמה להם זכות חיובית אשר מכוחה ניתן לחייב את הרשויות לפעול באופן שיאפשר להם לפתח את קרקעותיהם...".
בהתאם, ועל פי אותו קו מנחה, קבע בית המשפט המחוזי בעת"מ 6717-12-10 (מחוזי ת"א) עמותת תושבים למען נווה צדק נגד יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (4.2.2013), כי אין לאדם זכות קנויה להיכלל במסגרת "תוכנית משביחה" ולא תישמע הטענה מפי אדם שהוא זכאי לסעד אך ורק בשל העובדה שמקרקעי שכניו פותחו ומקרקעין שלו לא זכו לפיתוח. בית המשפט הוסיף וקבע, כי המשיבה שם איזנה כראוי בין האינטרס של העותרים להיכלל בתוכנית לבין שיקולים אחרים, ביניהם הפגיעה הקשה שתיגרם לאנשים אחרים כתוצאה מעיכוב הכרוך בהרחבת גבולות התוכנית וכן לקח בחשבון את העובדה שמקרקעי העותרים אמורים להיות מתוכננים במסגרת תוכנית נפרדת.

15. כעולה מהמסמכים השונים, התוכנית 3388א' גובשה לאחר הליך תכנוני ממושך מאוד שכלל דיונים מקיפים והיה מלווה ביועצים מקצועיים. מדובר היה בתוכנית בנייה שניזומה על ידי משיבה 1 והדעת נותנת שרצונה היה להפיק ממנה את מרבית זכויות הבנייה האפשריות. לא נטען (ובוודאי שלא הוכח) שההליך התכנוני, בין בפני הוועדה המקומית ובין בפני הוועדה המחוזית, התנהל בחוסר תום לב או כי היו מעורבים בו שיקולים זרים ולא ענייניים.

16. להחלטה שלא לכלול בתוכנית את חלקות עותרים שבמחלוקת נמסר נימוק ענייני. העובדה שרשות שדות התעופה ומשרד הביטחון הטילו מגבלות תעופתיות הנובעות מהקרבה הגאוגרפית לשדה התעופה אינה שנויה במחלוקת. מצב זה חייב התייחסות תכנונית הולמת ושינוי ההצעה הראשונית. ב"כ המשיבה 1 הסבירה בתגובתה (ראה סעיף 36) כי מבחינה גאוגרפית צמצום שטח התוכנית צריך היה להיות בהכרח מצד מערב, וזאת הן משום שתוכנית 3388א' מהווה רצף לתכנית הגוש הגדול מדרום ולתוכנית 3700 מצפון, והן משום שתוואי הקו הכחול המערבי, זה שאושר בתוכנית, תואם את התוואי שנקבע בתוכנית 1111. היא הפנתה בעניין זה להסבריו של אדריכל יואב רוביסה במהלך הדיון בוועדה מחוזית בתאריך 28.3.11 (ראה נספח ח' לתגובת משיבה 1 עמ' 6 לפרוטוקול הדיון). אדר' רוביסה הוסיף וציין באותו דיון, כי האינטרס שלו ושל המתכננים היה "להכניס" כמה שיותר זכויות למתחם וכי הוועדה פעלה לעשיית המקסימום לשם כך. לדבריו, הפתרון שגובש בתוכנית 3388א' מהווה את הפשרה ההגיונית והנכונה בנסיבות העניין.
התוכנית דכאן מגלמת אפוא את המענה התכנוני שנתנו רשויות התכנון, על פי שיקול הדעת המסור להן, למציאות בשטח, למגבלות שהוכתבו להן ולמכלול הנסיבות השונות. עצם העובדה שהעותרים הניחו הצעה אחרת, זו המפורטת בחוות דעתו של האדריכל מטעמם, אין בה כדי לשנות. לא זו בלבד שהוועדה אינה חייבת לקבל את הצעתו של אדריכל העותרים ולראות עין בעין עמו, אלא שלהבדיל מהעותרים, שלמול עיניהם עומד האינטרס הצר שלהם, חובתה של וועדה המחוזית לראות את התמונה הכוללת, לשקול מגוון רב של שיקולים ולשים למול עיניה גם אינטרסים של אנשים אחרים. מדובר בשיקולים מקצועיים, תכנוניים ואחרים, שבתחום סמכותה של הרשות המתכננת, שבית משפט לעניינים מנהליים אינו נוהג להתערב בהם כדבר שבשגרה, אלא רק במקרים של חוסר סבירות בעליל.

17. גם להחלטה שלא להיזקק לסקר אווירונאוטי, נושא שעליו מלינים העותרים, נמסר נימוק סביר. אין פגם בכך שמשיבה 1 שקלה שיקולי יעילות ותועלתיות- כהסבריה של ב"כ משיבה 1- והגיעה למסקנה שאין טעם בהזמנת סקר אווירונאוטי, הואיל שמצד אחד עריכת סקר מורכב מסוג זה תסרבל את ההליך התכנוני ותעכב אותו שלא לצורך, ומצד שני, בהיות הסקר מסמך בלתי מחייב, הרי שגם אם ימליץ על הקלה מסוימת במגבלות הבנייה (ואין ביטחון בכך), לא יהיה בכך כדי לחייב את משרד הביטחון שעמדותיו הלא פשרניות נובעות מהיבטי התפעול המסוכמים של שדה דב.
לא למיותר להזכיר, שלא קיימת חובה על המשיבות להיזקק לסקר אווירונאוטי לצורך גיבוש התוכנית או כתנאי לאישורה. כמי שהיא יוזמת התוכנית, לגיטימי מצד הוועדה המקומית לקבל על עצמה את המגבלות שהציבו רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון כמות שהן, מבלי לנסות להיאבק בהן ומבלי לפעול כדי לצמצמן. הצעת העותרים להשתתף במימונו של סקר אווירונאוטי אינה צריכה בהכרח לגבור על שיקולים אחרים שבגללם סברה משיבה 1 שאין הצדקה להזמין סקר כזה.

18. יש לדחות את טענתם הכללית של העותרים בדבר מצג או הסתמכות מצדם. לא זו בלבד שלא הוכח קיומו של מצג עובדתי כלשהו המתייחס לבנייה על מקרקעי העותרים, לא כל שכן מצד גורם מוסמך, אלא שגם לא הוכחה טענתם הכללית של העותרים שהם, או אחד מהם, נסמך על מצג שכזה עובר לרכישת המקרקעין. העובדה שבשלבים התכנוניים הראשוניים היה רצון מצד משיבה 1 לכלול את חלקות העותרים בתוכנית, אינה יכולה להיחשב כבסיס להסתמכות. מדובר היה בהליכים מקדמיים בלבד שלא חרגו מעבר למה שניתן להגדיר "כדיונים פנימיים". לא זו אף זו, הגורם המוסמך לאשר את התוכנית היא משיבה 2 (ולא משיבה 1). התוכנית הראשונה שהופקדה בהקשרנו היא תוכנית 3388 ואין חולק שבה כבר לא היו מנויות חלקות העותרים. למעשה התוכנית 3388א' דווקא שפרה במידת מה את מצבם של העותרים, בכך שחלק מחלקותיהם זכו בכל זאת להיכלל במתחם המגורים הנוכחי. גם העובדה שחלקות העותרים נכללות בתא/ 1111 החלה על השטח, אינה מלמדת דבר בהקשרנו ואינה יכולה להוות בסיס לטענת הסתמכות. על פי תוכנית 1111 אין אינדיקציה לכך שחלקות העותרים יכללו במתחם המגורים הנוכחי דווקא, להבדיל ממתחם מגורים אחר שיתכונן בעתיד, כטענת המשיבות, לאחר פינויו של שדה דב.

19. העותרים לא הניחו בסיס לטענת אפליה. על מנת שתקום טענת אפליה יש להראות שהעותרים הופלו לרעה יחסית לאנשים שמצבם ונתוניהם זהים לשלהם. מקום שקיימת אבחנה עניינית בין אנשים על בסיס השוני בנסיבותיהם, אין לדבר על אפליה פסולה. בענייננו, אין חולק שהעותרים אינם בעלי החלקות היחידים אשר לא זכו להיכלל בתוכנית. העותרים לא הצביעו על אנשים אחרים שמצבם זהה לזה שלהם אשר הוכללו בגדר התוכנית. הוא הדין לגבי ההפניה שעשו העותרים לתוכנית 3700 לגביה קיימים שיקולים תכנוניים אחרים ושונים. העובדה ששם נמצא פתרון לבעיית הסמיכות הגאוגרפית לשדה דב בדרך של ניוד זכויות, אינה יכולה בהכרח להשליך על התוכנית הנוכחית או להוות בסיס השוואה רלוונטי לטענת אפליה. יצוין בעניין זה, כי הצעת העותרים בהתייחס לתוכנית 3700 נבחנה על ידי הוועדה המחוזית ואף ניתנה תשובה לעותרים לגופו של עניין (ראה נספח ה' לעתירה).

20. אסכם ואומר: לא הונח בסיס משפטי להתערבותו של בית משפט זה בהחלטת משיבה 2 לאשר את התוכנית תוך דחיית התנגדות העותרים. מדובר בהחלטה שהתקבלה במסגרת הסמכות הנתונה לוועדה המחוזית, היא התקבלה לאחר בחינה מדוקדקת ולאחר שמיעת טענות העותרים. מדובר בהחלטה שלא ניתן להצביע על פגם כלשהו בדרך קבלתה וניתן לומר עליה שהיא מצויה במתחם הסבירות, במיוחד כאשר הוברר שחלקותיהם של העותרים אמורות למצוא פתרון תכנוני עם פינויו המתוכנן של שדה דב. עם כל ההבנה לצערם של העותרים על שלא זכו להיכלל בתוכנית המשביחה הנוכחית, אין בית המשפט משים עצמו במקום הרשויות התכנוניות ואין סיבה להתערבותו. לא למיותר לציין, כי למול האינטרס של העותרים קיימים אינטרסים של בעלי קרקעות רבים אחרים שממתינים עת ארוכה למימוש זכויותיהם ולכך שהתוכנית תצא לדרך. קבלת בקשות העותרים תפגע בהכרח בזכויותיהם הלגיטימיות של אחרים שגם את טובתם יש לשים למול העיניים.

21. אשר להחלטת משיבה 3 שלא לאפשר לעותרים זכות ערר למועצה הארצית:
אמות המידה אשר לאורן אמור יו"ר הוועדה המחוזית לשקול מתן זכות ערר למועצה הארצית בהתאם לסמכותו על פי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 לא הוגדרו בחוק וגם בית המשפט נמנע מלקבוע להם קריטריונים חדים וברורים. הקווים המנחים להפעלת שיקול דעת יו"ר הוועדה המחוזית שורטטו על ידי בית המשפט העליון בעע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים פ"ד נז(2) 882 (2003), שם בפסקאות 9-10 כך:
"....כדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה".

הלכה זו חזרה ונשנתה בפסקי דין רבים –ולא ארחיב [ראה למשל, עע"מ 5239/09 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז, פסקה 8 לפסק דינה של השופטת נאור (16.9.2009); עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פסקה 23 לפסק דינה של השופטת חיות (24.11.2005); עת"מ (מרכז) 9559-04-11 לויאן - השקעות בע"מ נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 36 לפסק הדין (24.02.2012); עת"מ (ת"א) 6716-12-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, פסקה 38 ו 41-42 לפסק הדין (04.02.2013) ועוד].

בענייננו, ניתן בהחלט לקבוע, כי הסוגיה נשוא העתירה אינה עומדת באמות המידה הנדרשות למתן רשות לערור למועצה הארצית. מדובר בתוכנית לבניית שכונה בתחומי העיר תל אביב. המקרה אינו מציב שאלות עקרוניות או רחבות, אין הוא מעלה סוגיה הנתונה למחלוקת ציבורית, ואינו מעורר שאלה הנוגעת לתכנית מתאר ארצית או מחוזית. העותרים עתרו בעניין הפרטי הנוגע לחלקותיהם, כאשר המישור המדובר בעניינם הוא המישור המקומי. אין די בסמיכות התוכנית או בסמיכות חלקות העותרים לשדה דב כדי להקנות לעניינם הפרטני חשיבות ארצית או מחוזית.

בהקשרנו נכון להפנות לדברי בית המשפט בעת"מ (ת"א) 6716-12-10 עמותת תושבים למען מווה צדק נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, פסקה 38 לפסק הדין (04.02.2013):
"הגבלת הזכות לערור למועצה הארצית נובעת מן הצורך לאזן בין הצורך בייעול הליכי התכנון-אשר מטבעם אורכים זמן רב- לבין הגינותו. "פריצת הסכר" ומתן רשות לערור בעניינים שאינם בעלי השלכה רחבה ולגבי טענות אשר מתעוררות חדשות לבקרים לגבי כל תכונית שכרוכה באיזון שבין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי, תביא למצב בלתי רצוי בעליל שבו כל בעיה פרטנית של אינדיבידואל כזה או אחר תידון במועצה הארצית.....עסקינן בטענות שהכרעה בהן משליכה על דיירי שני רחובות, שהשבחת מקרעיהם תידחה עד אישורה של תכנית נוספת, שתחול על שטחים אחרים באזור. השאלה אם קבוצה מצמצמת של תושבים תזכה כבר עתה להיכלל במסגרת תכנית משביחה, או תיאלץ להמתין לאישורה של תכנית חדשה המצויה בשלבי תכנון, איננה בעלת השלכה רחבה, או מעוררת רגישות ציבורית מיוחדת."

לאור האמור לעיל, לא מצאתי כי במקרה שלנו החלטת יו"ר הוועדה המחוזית שלא להתיר זכות ערר למועצה הארצית היא שגויה, חורגת מההלכות שהתגבשו בפסיקה, או חורגת ממתחם הסבירות באופן המצדיק התערבות.

21. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמו את הוצאות המשיבות ושכר טרחת עורכי דינן בתוך 30 יום מהיום על פי החלוקה הבאה:
למשיבה 1 סכום של 15,000 ₪.
למשיבות 2 ו-3 סכום כולל של 15,000 ₪.
כל סכום שלא ישולם במועדו יישא הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בחוק.

זכות ערעור תוך 30 יום.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון