לענין רע/3000 - מדובר בתכנית כוללנית בהכנה אשר עקרונותיה יפרטו בתכניות מפורטות וזאת לאחר שמיעת התנגדויות, שיתוף ציבור ויתר ההליכים המחויבים על פי החוק. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תב''ע רע-3000 רעננה: עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה (להלן - "הועדה המקומית") לדחות את בקשתם של העוררים להריסת בית קיים ובניית בית משותף בן 11 יחידות דיור הכולל מרתף חניה, קומת קרקע ו- 4 קומות מכח תמ"א 38/3 במקרקעין הידועים כחלקה 219 בגוש 5683 (להלן - "המקרקעין") שברחוב יהודה הלוי 6 ברעננה. הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "... 9. אכן הבנין נשוא הבקשה עומד בתנאי הסף לצורך מימוש זכויות התמ"א על ידי הריסה ובניה מחדש כח סעיף 14א' לתמ"א 38. כבר נפסק לא אחת בועדת הערר המחוזית, כי ניתן להחיל את הוראות ס' 14א' לתמ"א 38 על בניינים חד קומתיים ישנים, ולהתיר הקמתם מחדש על פי הזכויות שהיו מוקנות להם על פי התכניות החלות במקום, ואף בתוספת הקלות, ובנוסף את זכויות הבניה המהוות "סל תמריץ" לחיזוק כפי שמקנה תמ"א 38 (ערר 5068/12 אורי גולן נ. ועדה מקומית גבעתיים). 10. הועדה המקומית רעננה מעודדת התחדשות עירונית וחיזוק מבנים על פי תמ"א 38, והיא ידועה במדיניותה זו, בין הראשונות בארץ. יחד עם זאת גם דעת הועדה המקומית, כדעת המתנגדים, אינה נוחה באשר לעובדה כי המחוקק לא התכוון "להעניק תמריץ" לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, כשמדובר בבניין ישן כדוגמת הבניין נשוא הבקשה, בלבה של שכונת מגורים במרכז העיר, כאשר הבנים הישן החד קומתי אמור היה להיהרס ממילא ומתחתיו אמור להיבנות בנין חדיש מחוזק כולל ממ"ד, על פי הוראות התכנית שבתוקף רע/166/1. 11. זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 אינן "זכויות מוקנות" אוטומטית, אלא מסורות לשיקול דעת הועדה המקומית שלא לאשר את הבקשה במתכונת בה הוגשה, לאור סעיפים 21-22 לתמ"א 38 המאפשרים לועדה המקומית לסרב לתת את היתר הבנייה המבוקש משיקולים תכנוניים או אדריכליים, כושר נשיאה של תשתיות הנדסיות במגרש וברחוב, מענה לצרכי ציבור ברחוב, ועוד. 12. במקרה זה שוכנעה הועדה פה אחד, כי לאור נפח הבניה המבוקש, מיקומו במרקם השכונה הקיימת במפגש הרחובות - קלישר ויהודה הלוי, אופי הרחוב והסביבה הקרובה, גובהו החריב המבוקש של הבניין בהשוואה לגובה הבניינים הקיימים, שילוש שטחו של הבניין והגדלת מספר הדירות בו, הבניין "אינו סביר מבחינה תכנונית" וחריג לסביבתו ועל כן היא דוחה את הבקשה. 13. הועדה שוכנעה כי אין כל מניעה מצד המבקשים למיצוי זכויות הבנייה המוקנות לחלקה עלפי תכנית רע/166/1 וזאת מבלי לפגוע במרקם השכונה הקיים ובבעלי הנכסים הגובלים, וזאת בהיעדר כל צורך תכנוני למימוש "תמריץ" של הזכויות לפי תמ"א 38 במקרה זה. 14. הועדה מציינת כי זהו המקרה הרביעי בו החליטה על סרוב בקשה לאישור בניה חריגה במתכונת זו, (ראה החלטה בעניין מוצקין 6, היערה 18 וביאליק 20) והיא חוזרת על כי מדיניותה היא עידוד התחדשות עירונית ומימוש תמ"א 38 בתחומה, אולם לא במקרים של פגיעה בלתי מידתית בבעלי נכסים גובלים ובמרקם ואופי האזור, כאשר קיימת אפשרות לבעלי המבנה הישן, להרסו ולבנות בנין חדש ומחוזק תחתיו על פי הזכויות הקיימות שבתוקף. 15. חיזוק לעמדתה של הועדה המקומית מיתן למצוא בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט בעתירה מנהלית [חי] 53775-05-12 שרה שפינדלר נגד המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח'. באותו מקרה קבע בית המשפט כי תכנית תמ"א 38 נועדה על מנת לשפר את עמידותם של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. לשם מטרה זו נדרש היה לעודד את בעלי המבנים להשקיע בחיזוקים ולאפשר להם למצוא דרכי מימון ייעודיות על ידי הענקת "סל זכויות" נוסף. ההנחה היא שככל שבקשה להיתר בנייה תוספות בנייה על פי תמ"א 38 תגרום פגיעה בבעלי נכסים אחרים, הועדה המקומית רשאית ויכולה לאזן בין האינטרסים לאשר את התוספות או רק את חלקן. מקום בו עומדת לבעלי המקרקעין הזכות לבניה חדשה על פי תכנית שבתוקף, אין צורך לעודדם בדרך של הוספת זכויות בנייה נוספות, זאת מן הטעם כי הבניה החדשה על פי הזכויות שבתוקף, ממילא מחייבת את בניית מבנה מחוזק כנגד רעידת אדמה!!! 16. הועדה מוצאת לנכון לציין כי במהלך הדיון בבקשה השתתפה נציגת הועדה המחוזית, וגם היא היתה סבורה כי בנסיבות מקרה נקודתי זה, אין לאשר את הבקשה במתכונת בה הוגשה וכי בעתיד, לאחר אישור תכנית המתאר לרעננה רע/3000, ניתן יהיה לבחון במסגרת הליך של תב"ע שינוי הבניה באיזור, בהתחשב בפרמטרים כוללים לכל האזור ולא למגרש נקודתי אחד. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה". תמצית עמדת העוררים: במקרקעין חלה תכנית רע/166/1 המייעדת את המקרקעין למגורים ב', בהם ניתן לבנות בניין בן שתי קומות עם או בלי קומת עמודים ובו 4 קוטג'ים או 6 יחידות דיור לדונם נטו, בשיעור בניה של 62% משטח המגרש. בנוסף מתאפשר חדר יציאה לגג בהיקף של 25 מ"ר לכל יחידות דיור. חוסר הנחת של הועדה מתמרוץ הריסת מבנים ישנים וקטנים אינו שיקול לגיטימי לדחיית בקשה להיתר מכוח התמ"א שכן בתיקון 3 החליט מתכנן התכנית כי המצב הקובע לעניין נפח הבניה המותר הנו המצב הסטטוטורי התקף, וזאת בשונה מהמצב בפועל שהיה קריטריון שנקבע בתמ"א בגלגוליה הקודמים. השיקול של תמרוץ יתר לפי עמדת הועדה המקומית אסור שישפיע על החלטתה קל וחומר שיכריע בה. אין ממש בשיקולים התכנוניים לפיהם לכאורה סורבה הבקשה. אשר עניינם בנפח הבנייה, אופי הרחוב והסביבה, הגובה החריג המבוקש והגדלת מספר הדירות. הנחת היסוד בתמ"א היא כי בניה על פיה לא תביא לבניית שכוונת אחידות שכן היא חלה רק על בתים שנבנו קודם ל- 1.1.1980 ומטבע הדברים חלקם של הבתים נבנו קודם לכן וחלקם לאחר המועד. החריגה מאופי הבניה בשכונה מסוימת מהווה אם כן חלק מובנה מהוראות התמ"א ולפיכך גם הוגבלו התוספות המותרות מכוחה. תכנון השכונה במסגרת תכנית 166 מלמדת שהשכונה כוונה לבניה מדורגת שיורדת מכיוון רחוב אחוזה לכיוון החלק הדרומי הן במספר הקומות והן בנפח הבניה. המקרקעין ממוקמים בקו מגרשים שני לרחוב אחוזה כך שסביבם ניתן לבנות בניינים בני 4 קומות ובניינים בני 3 קומות מצד שני ולפיכך הבניה חורגת מהבניה המותרת בשכונה בקומה 1 ביחס למרגשים מצפון ובשתי קומות ביחס למגרשים בצדדים האחרים. העובדה כי בניה בחלק גדול מהמגרשים בסביבת המקרקעין היא בניה של 2 קומות הגם מותרת בהן 3 קומות, אין משמעה שהבניה המבוקשת חורגת בשלוש קומות ביחס לסביבתה. העוררים הביאו דוגמאות לבניינים בני 3-4 קומות בשכונה. בקשות אחרות שנדחו על ידי הועדה המקומית כללו חריגות קיצוניות בהרבה הן במספר יחידות הדיור והן בנפח הבניה. על פי התכנית הכוללנית המקודמת ברעננה המקרקעין מיודעים לבניה מרקמית בגובה בינוני (ק+ 6 קומות) כך שמאפייני הבניה בשכונה כפי שנקבעו בתכנית 166 אשר הבחינו במחציתה הצפונית בה הותרה בניה גבוה יותר למחצית הדרומית בה הותרה בניה צמודת קרקע נשמרת גם התכנית הכוללנית. כמו כן נטען כי לא הוכחה הפגיעה במקרקעין גובלים מדובר במיקום בו קיימת בסיכות בנייה רוויה לא מדובר באלמנט יוצא דופן, השכונה לא בנויה כיום בצפיפות המותרת לפי התכניות התקפות ולפיכך לא ניתן להשמיע טענות בדבר השלכות הצפיפות כתוצאה מאישורו של פרויקט לפי התמ"א. תמצית עמדת המשיבים: המשיבים הנם דיירים בבתים בסביבת הבקשה שהתנגדו לאישור הבקשה. במקרקעין קיים מבנה חד קומתי נטוש ומוזנח, המקרקעין אינם נמצאים לאורך רחוב אחוזה. במקרקעין חלה במקביל גם רע/מק/1010 שהנה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, הקובעת את תחולתה על כל המבנים שתמ"א 38 חלה עליהם למעט מבנים קטנים שהם קוטג'ים עם או בלי קומת עמודים. התכנית כוללת הוראות המתירות ניוד זכויות בין קומות, תוספת שטחי שירות ועוד. העובדה כי תכנית 1010 אינה חלה על קוטג'ים קיימים גם אם אלה נבנו בשתי קומות מעל קומת עמודים מלמדת כי לוועדה מקומית היתה כוונה ברורה להטיל מגבלות על הענקת תמריצים מכוח התמ"א ובאזור מגורים ב' בפרט ולמעשה הועדה ביקשה לשמור על צביונם של אותם מקומות כאזורי מגורים. באותו מקום תיקון 3 לתמ"א 38 אינו משנה את תכנית 1010 ואינו גובר עליה. תכנית 1010 פורסמה בסמיכות זמנים לתיקון האמור והועדה ידעה כי התיקון יאפשר קומה נוספת והבהירה שלא ניתן לקבל מעבר לשתי קומות נוספות. ככל שתוספת הבניה מכוח תמ"א 38 משמעותית יותר לעומדת התכניות התקפות, כך שיקול הדעת של הועדה המקומית לפי סעיף 22 רחב יותר. מדובר במקרה קיצוני בו קיים איחוד אדריכלי לאזור ולפיכך קיים טעם מיוחד לשלילת הבניה מכוח התמ"א על פי סעיף 22 לתמ"א שכן מדובר בבניין בן 5 וחצי קומות בסביבה של קוטג'ים. רחוב יהודה הלוי הנו רחוב המאופיין בבנייה נמוכה ורוב הבתים בו הם קוטג'ים בעלי שתי קומות כלל היותר. הבניה המוצעת אינה מתמזגת עם הבנוי ברחוב אחוזה. הבניה הסמוכה באחוזה נמוכה יותר מהמבוקש. אם תאושר הבקשה תתקבל תוצאה אבסורדית שכן הבניין לפי רע/166 אמור להיות נמוך בקומה לעומת הבניינים עם החזית לרחוב אחוזה, יהיה גבוה מבניינים אלו בקומה וחצי. לא זו אף זו החלקה מופרדת באופן ברור מרחוב אחוזה על ידי רחוב הולנדי. בסביבה הקרובה בנויים 15 קוטג'ים שנבנו אחרי 1980 וזאת מתוך 22 חלקות קיימות. לאור האמור עולה כי הבניה המבוקשת תהיה חריגה לסביבה באופן מובהק. לעניין תכנית 3000 הרי שאינה רלוונטית, ראשית מדובר בכוונות תכנוניות בלבד ושנית מדובר בתכנית כוללנית שאינה יורדת לרמת פירוט ובריא כי בנתונים האמורים רחוב יהודה הלוי לא אמור לשנות את פניו בדור הקרוב. לעניין הבקשות האחרות שנדחו על ידי הועדה המקומית הרי שמדובר במקרים דומים מבחינת נתוניהם וניתן ללמוד מאותם מקרים גם לעניינינו. תמצית עמדת הועדה המקומית: על פי המצב התכנוני התקף ניתן לבנות במקרקעין לכל היותר 5 יחידות דיור ושתי קומות על עמודים. על פי תכנית המתאר של רעננה רע/2000 המקרקעין מסווגים האזור מגורים ב דמוי א, בו ניתן להקים עד 3 דירות בנות שתי קומות, 70% בניה סך הכל, אולם רע/2000 הותירה את תכנית 166 בתקפה לכן זכויות הבניה הן על פי האחרונה (תכנית 166). בנוסף לחדרי יציאה על הגג ניתן להוסיף למקרקעין גם מרתפים בקומת הכניסה בתוספת חצרות אנגליות. רחוב יהודה הלוי הנו רחוב שקט וחד סטרי בכיוון נסיעה מצפון לדרום המאופיין בבנייה צמודת קרקע חד קומתית ודו קומתית. חריגים לכך הן יהודה הלוי 1 פינת אחוזה ויהודה הלוי 2 פינת אחוזה. המקרקעין מצויים בצדו המערבי של הרחוב ובנקודה הגבוהה ביותר מבחינת הטופוגרפיה שלו. מצפון למקרקעין עוברת סמטה (רחוב הולנדי) החוצצת בינם לבין הבניין ברחוב יהודה הלוי 2 ובהמשכה מתעקלת דרומה שורת קוטג'ים הנמצאים מצדם המערבי של המקרקעין, בהמשכו הדרומי בניה נמוכה דו קומתית וחד קומתית. חלקם הארי של המבנים ברחוב יהודה הלוי נבנו לאחר שנת 1980. מצדם המזרחי של המקרקעין נמצא הרחוב הרב קלישר ובו בניה נמוכה יותר אך עדיין נמוכה יחסית. במקרקעין התבקש בניין בן 5 קומות מעל מרתף חניה לעומת 3 קומות אפשריות לפי התכנית התקפה, בהיקף של 1534 מ"ר לעומת 506 מ"ר על פי התכנית התקפה. זכויות הבניה לפי התמ"א אינן זכויות מוקנות, ולשיקול דעת הועדה המקומית קיים משקל מיוחד, הן מכוח סעיף 22 והן סעיף 14א' אשר דן בהריסה ובניה מחדש ומורה לועדה המקומית לשקול בין היתר את ההשלכות וההשתלבות במרחב הסמוך למבנה. בניגוד לעמדת העוררים הועדה המקומית אינה טוענת כי לא ניתן לאשר תוספת בניה מכוח התמ"א כל אימת שניתן לבצע תוספות בניה ללא הוראות התמ"א אלא שלא ראוי לעשות כן בנסיבות המקרה דנן. הבניה המבוקשת מהווה סטייה בוטה מהמצב הפיזי והתכנוני בסיבה הקרובה ולכן בדין יישמה הועדה המקומית את שיקול דעתה לדחות את הבקשה להיתר. לענין רע/3000 - מדובר בתכנית כוללנית בהכנה אשר עקרונותיה יפרטו בתכניות מפורטות וזאת לאחר שמיעת התנגדויות, שיתוף ציבור ויתר ההליכים המחויבים על פי החוק. לענין רע/מק/1010 - הרי שמוסכם על ידי הועדה המקומית כי היא אינה מחריגה את הבית הישן מתחולת התמ"א אולם מאידך אינה מאפשרת את הפריבילגיות הקבועות בה על "בתים קטנים". דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, שמעה בהרחבה את טענות הצדדים ואף קיבלה את עמדותיהם לעניין התכנית הכוללנית, שבינתיים הופקדה. העוררים צירפו את מסמכי התכנית המופקדת המייעדת את המקרקעין כמתחם מרכז עסקים ראשי המאפשר בהן מסחר משרדים מגורים ומלונאות בזכויות בניה של 300 - 350 אחוזים ובצפיפות שלא תפחת מ- 12 יחידות לדונם נטו. מובן כי פרטי התכנון אמורים להיקבע בתכניות מפורטות מעצם היותה של התכנית תכנית כוללנית. לטענת העוררים די בכוונה התכנונית כדי להבהיר כי מדובר בתכנון ראוי גם בראייתה של הוועדה המקומית. המשיבים השיבו כי הועדה המקומית נתנה את דעתה ל- רע/3000 עובר להחלטה. הועדה המקומית הטעימה כי הגדלת הזכויות על פי סימון כזה או אחר בתכנית המופקדת הנה הגדלה פוטנציאלית בלבד שמימושה תלוי במכלול פרמטרים שישקלו באופן פרטני ואותו תכנון הוא תלוי תכנון מפורט. ועדת הערר אף סיירה בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי ובמסגרת זו נמצא כי המבנים בחלקו הדרומי של רחוב יהודה הלוי הנם דו קומתיים, המבנים ברחוב אחוזה 187 ו- 189 הפינתיים ליהודה הלוי הנם בני 3 קומות, וממולם מבנים בני 2 - 4 קומות. ממערב ליהודה הלוי 6 קיימים קוטג'ים, רוב הבנייה הסובבת הנה חדשה יחסית וברחוב יהודה הלוי נבנה בימים אלה קוטג' חדש. איננו מקבלים את טענת המשיבים בדבר היעדר תחולתה של תמ"א 38 נוכח הוראותיה של רע/1010. בהיבט זה אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית לפיה נוכח מהותה של רע/מק/1010 כתכנית על פי סעיף 23, בתחום סמכותה של הועדה המקומית עובר לאישורה של אותה תכנית, מדובר בתכנית כשתכליתה להגמיש את הוראות התמ"א כמפורט בהוראותיה "שיפור הבינוי ומיצוי מיטבי לזכויות הבניה הקיימות לצורך עידוד חיזוק מבנים והתחדשות עירונית". תכנית כזו תכליתה מלכתחילה להגמיש את הוראות התמ"א ולא להוציא סוג של מבנים מתכולתה של התמ"א. יתר על כן, הן מבחינת ההיררכיה בין התכניות והן מבחינת סדר הזמנים, ברי כי תכנית כזו אינה יכולה לשנות עקרונות שתוקנו במסגרת תיקון לתמ"א. יוזכר כי על אותו תיקון ההגיון שבו ותכליתו, עמדנו לא אחת, ר' למשל ערר (מרכז) 59/13 ‏‏ ש.ח.א ייזום נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, שם נקבע כדלקמן: "ואמנם, שדרוג זה ננקט במסגרת תמ"א 38/3, אפשר תוספת זכויות משמעותית יותר, הסיר מגבלות וביניהן הקל בנושא של מבנים נמוכים כפי שפורט לעיל ויפורט להלן, ובמקביל הגביר את הצורך בבקרה הנדסית והותיר את שיקול הדעת של הועדה המקומית על כנו. עצם השינוי בנושא סעיף 12 לתמ"א אשר מטפל ספציפית בבתים נמוכים, מדבר בעד עצמו. כפי שהוסבר בספרם של מיכה גדרון ואהרון נמדר פסקה 1401: "שינוי מס' 3 לתמ"א שינה באופן מהותי את ההתייחסות ל"מבנה נמוך". בעוד שלפי נוסח סעיף 12 עד שינוי מס' 3 היותו של בניין "מבנה נמוך" כמשמעותו בסעיף 12 נקבע תוך בדיקת גובה ושטח הבניין כפי שהוא בנוי בפועל, הסעיף בנוסחו המתוקן קובע כי היותו של בניין "מבנה נמוך", אשר אינו נהנה מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א, ייקבע על בסיס זכויות הבניה אותן ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק, ללא קשר לשטח וגובה הבניין הבנוי בפועל... הנושא במסגרת הדיונים אודות התיקון בולנת"ע עלתה הטענה לפיה יווצר מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה, שאינה תואמת את הסביבה. טענה זו נדחתה כדלקמן: "לעניין הגדרת מבנה קטן, הובהר כי הסעיף היה כבר בתמ"א המקורית ומיכוון שעלו שאלות רבות לעניינו ועל מנת למנוע פירוש שגוי של וועדות מקומיות הובהרה כוונת הסעיף כי יש להתייחס למצב על פי תכניות שחלות ולא על פי המצב בשטח, אף לא שונתה מהותו. נטען כי ההבהרה כפי שנקבעה יכולה ליצור מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה שאינה תואמת את הסביבה. בנוסף בתגובה הוסבר כי ההבהרה תואמת זכויות שנקבעו מכוח תכניות מאושרות וכי התמ"א הינה תכנית בקנה מידה ארצי ושלם כך ניתן שיקול דעת רחב לועדות המקומיות." (עיין פרוטוקול הולנת"ע מיום 14/2/12). לאחר מכן אף נדונה סוגיה זו בפני המועצה, עת העלה מר אלי בן ארי מטעם הגופים הירוקים הסתייגות ברורה לעניין זה וטען כדלקמן: "הצעת אלי בן ארי לתיקון 2.ב' בהצעת היו"ר: רציונל תמ"א 38 בא לאפשר חיזוק של אותם אלפי מבנים בבניה רוויה שקיימים במגזר העירוני, ולא לאפשר תוספת למבנים בבניה נמוכה, לוילות ולבניה צמודת קרקע, לרבות ובמיוחד כאלה המצויים במגזר הכפרי. לתוספת יחידות דיור במקומות אלה צפויות להיות בין היתר השפעות סביבתיות ותחבורתיות ולכן נכון שתוספת כזו תבוא על פי תכנית המתייחסת ספציפית למקום. נוסח הרישא של סעיף 12 להוראות התמ"א כיום מאפשר תוספת בניה מכח התמ"א גם לוילות דו קומתיות שגודלן המאושר הוא מעל 400 מטר. הדבר לא הוכן ולא הגיוני. לכן מוצע לקבל את ההתנגדות בנוגע לסעיף זה, לשנות את הרישא של סעיף 12 ולקבוע כי תוספת זכויות הבניה הקבועה בהוראת סעיף 11 לא תינתן אלא אם מדובר בבניינים שלפי התכנית החלה במקום גובהם לפחות 3 קומות עם 3 יחידות דיור, או לפחות 2 קומות עם 4 יחידות דיור." (ר' פרוטוקול המועצה הארצית מיום 6/3/12). העולה מן האמור כי חרף הבעייתיות עליה הצביעה כאן הועדה המקומית הוחלט לערוך שינוי בתמ"א כמפורט לעיל, ולאפשר לועדה המקומית ליתן הזכויות הקבועות בסעיף 11 גם למבנה נמוך. הכל כמובן בכפוף לשיקול דעתה." אשר לשיקול הדעת המותר והמחויב על פי תמ"א 38 לרבות תיקון 3 הרי שהוא מוגדר בסעיף 22 לתמ"א כדלקמן: "... אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 11 - 14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנוסעים משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת". ההוראה הקבועה בסעיף 14א' (א2) בדבר בחינת ההשלכות וההשתלבות במרחב הסמוך למבנה, אינה עומדת לטעמנו בפני עצמה. מדובר בחובת הועדה המקומית מקום בו מדובר בהריסת מבנה והקמתו מחדש ביחס למקרה פרטי זה בשונה מהמקרה בו מחוזק מבנה קים אשר חזקה עליו כי משולב בסביבה (לפחות דה פקטו). בחינת ההשתלבות וההשלכות נעשית ביחס לעובדה כי מדובר במבנה המוקם מחדש ולאו דוקא בהיבט התוספות. שאם לא כן, והכוונה היתה לבחינת הפרויקט בכללו, בדגש על התוספות (קומות וזכויות), אזי לא היה טעם לקרוא חובה ספציפית זו דוקא מקום בו נהרס מבנה ומוקם מחדש, שכן אותן תוספות רלוונטיות גם מקום בו מחוזק בניין קיים. הזכויות הנוספות המותרות על פי התמ"א יכולות להיות מסורבות על פי הקבוע בסעיף 22 מכל אחד מהטעמים הקבועים בו ובאופן הקבוע בו (דהיינו טעמים מיוחדים בכתב). נשאלת השאלה אם טעמים אלה מתקיימים במקרה דנן ובאיזו מידה. הועדה המקומית כמו גם המשיבים כולם אוחזים בראש ובראשונה באופי השכונה הקיימת, בעובדה כי במרבית הסביבה הקרובה בנויים בתים שנבנו לאחר 1980 וצביונו יוותר כבנייה צמודת קרקע, וכי לאור האמור נפח וגובה הבנייה המוצעת חריגים. העוררים מאידך טוענים כי הן מבחינת המצב הבנוי, הן מבחינת המצב התקף והן מבחינת התכנון הצפוי, התכנון שלהם משתלב בסביבה ואינו יוצר הפרעה תכנונית או אדריכלית. אף אנו התרשמנו כי הפרויקט כפי שתוכנן מהווה חריג בסביבה הגם שבסביבה הרחוקה יותר קיימים חריגים בסגנון דומה, הכוונה למשל לבית הבנוי ברחוב יהודה הלוי 1, יהודה הלוי 20 ויהודה הלוי 22, ואולם בסמיכות מיידית אכן קיימים קוטג'ים חדשים אשר אינם מנצלים כנראה את מלוא זכויות הבניה המותרות גם על פי התכנון התקף ואולם תמ"א 38 על תיקוניה אינה רלוונטית לגביהם. נשאלת השאלה אם מקום בו קיים פוטנציאל נמוך למיצוי התמ"א בסביבה מה גובר, האם השיקול האדריכלי כנגד חריגים או שמא דוקא העובדה כי מבחינה פרוגרמטית ומבחינת צרכי התחבורה למשל אין "סכנה" להעמסת האזור מכוח התמ"א. אנו סבורים כי יש לתת את הדעת לשתי הפנים האמורות. במקרה דנן, דומנו כי לא ניתן להתעלם מחריגותו של המבנה המבוקש ומיקומו במגרש אשר גבוה מראש טופוגרפית ומצוי בלב שורת הקוטג'ים בהם לא ניתן לבצע פרויקט דומה. יחד עם זאת אנו סבורים בהחלט כי יש מקום לבחון אופציה אחרת למיצוי חלקי לפחות של הזכויות על פי התמ"א. נבהיר כי הקוטג'ים הבנויים סמוך למקרקעין אינם מנצלים אף לא את מלוא הזכויות המצב התכנוני התקף. ניצול כזה מאפשר במקרה דנן בניית 5 יחידות דיור (ועוד 2 בהקלה), בהיקף של 571 מ"ר, אליהם ניתן להוסיף שטחים נוספים בהקלות ויתכן אף שטחי שירות (שכן הערות הטבלה מטפלות רק בחלק משימושי השירות האפשריים). כך או אחרת ניתן בהחלט לעשות שימוש בתוספות המותרות בתמ"א באופן שאינו מהווה חריגה אדריכלית קיצונית ביחס לשכונת הקוטג'ים בה המקרקעין ממוקמים: כך, למשל ניתן לעשות שימוש בטופוגרפיה המשתפלת של המגרש כפי שנעשה גם בתכנון דנן לצורך פתרונות חניה מעליהם לתכנן דופלקסים/ דירות של גן וגג, בתכנון מרקמי שעשוי להשתלב בסביבה ולא בתכנון "קלאסי" של בנייה רוויה. במסגרת תכנון כזה נכון לשקול תוספת קומה ביחס לשלוש המותרות (כולל קומת עמודים). סיכומם של דברים - איננו רואים לשנות מהחלטת הועדה המקומית במישור האופרטיבי בעניין זה, יחד עם זאת אנו סבורים כי יש מקום לבחון ניצול הזכויות הקיימות בצרוף לפחות חלק מהזכויות האפשריות על פי התמ"א באופן שישתלב בצורה נכונה יותר בסביבה. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)