שכירות מכון כושר

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא שכירות מכון כושר: ביום 1.8.1997 נערך ונחתם בין התובעים לנתבע הסכם לשכירות הנכס לתקופה המשתרעת על פני 4 שנים המתחילה מיום 1.8.97 והמסתיימת ביום 31.7.01. מטרת השכירות המוסכמת הייתה מכון לבריאות וכושר. דמי השכירות החודשיים עליהם הוסכם: שנתיים ראשונות (1.8.97-31.7.99) 1,896 $ + מע"מ. לשנתיים שלאחר מכן 2,133 $ + מע"מ. לתקופת האופציה - יעלה המחיר ל 10$ למ"ר+מע"מ. לטענת התובעים, הנתבע לא עמד בתשלומי שכר הדירה וביצע הפרות נוספות ולכן הוגשה כנגדו תביעה לתשלום החוב ולפינוי הנכס במסגרת תיק 18527/02 (שלום חיפה). ביום 8.2.05 ניתן בתיק לעיל פסק דין חלקי המחייב את הנתבע לשלם לתובעים 200,000 ₪ כדמי שכירות והמורה לו לפנות את הנכס תוך 10 חודשים. מחד גיסא נפתחו הליכי הוצל"פ היות והנתבע לא שילם דמי שכירות שנדרש להם ומאידך גיסא הנתבע פינה את הנכס עוד לפני תום תקופת 10 החודשים) על פסק הדין החלקי הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 2002/05) אשר נדחה ביום 2.1.07 . שאר רכיבי אותה תביעה ראשונה לגביהם ניתנה בשעתו לנתבע רשות להגן נדונו בפני כב' השופט א. טובי שפסק דינו קבע השתקי פלוגתא שונים. ראשונה תידון טענת הנתבע בדבר תשלום דמי שכירות מופחתים היות ובפועל שטחו של הנכס היה קטן ועמד כאמור ולטענתו על 168 מטרים בלבד. טענה זו של הנתבע דינה להידחות ולו רק משום שכבר הוכרעה בפסק דינו של כב' השופט טובי. יחד עם זאת, גם אם לצורך הדיון אקבע שלא נוצר השתק פלוגתא ולמעלה מהצורך גם אם אקבל את טענתו של הנתבע כי מה שנקבע ע"י כב' השופט טובי ביחס לאי הוכחת טענתו זו בתביעה הראשונה כטענת קיזוז שנדחתה איננה גורעת מחובת התובעים להוכיח את שטח המושכר בתביעה זו, גם אז דין הטענה להידחות. כב' השופט טובי קבע ונכון קבע כי אין בשובר הארנונה כדי להעיד על שטח הנכס המושכר בפועל ובתוך עמנו אנו חיים ולא צריך להרחיב, קל וחומר כשאין חולק כי במושכר נעשו עבודות בנייה ותוספות ע"י הנתבע עצמו. פלוגתא זו ביחס למעמד שובר/רישום השטח החייב בארנונה הוכרעה בכל מקרה. אך גם אם לא נסתפק בקביעה לעיל , הרי עם כל הכבוד הנתבע הוא זה שראה לנכון לטעון ולהצהיר בכתבי טענותיו כי מדד את הנכס ב"צעדים" ועולה כי תוצאת המדידה שערך איננה השטח המחויב בארנונה, רחוק מכך. הנתבע הודה בעמ' 6 לעדותו בפני כב' הרשמת ש. פומרנץ בבש"א 1082/03 כי: "אני והגב' פישר מדדנו בצעדים, זה היה קצת פחות מ-237 מטרים. אני הוספתי את התוספת של סאונה ומקלחות והיא לקחה ממני גם בשביל זה" הווה אומר שגם הנתבע מצא ששטח המושכר הוא כ-230 מטרים ואליו יש לצרף את שטח הסאונה והמקלחות שהוערכו במקום אחר בכ-40 מ"ר והנה אנו קרובים מאד לשטח הנטען ע"י התובעים ורחוקים מאד מהשטח לגביו נדרשת ארנונה. היות ולא מדובר במדידה מדויקת שערך הנתבע הרי יש לקבוע כי ההערכה שמדובר בכ-280 מטר ריאלית. כאשר טען הנתבע לראשונה ואת הטענות בדבר קיזוז תשלום בגין שטח חסר וגם לאחר מכן, היה הנכס מוחזק בידיו. גם אם הנתבע העלה את הטענה כטענת קיזוז הרי ידע הוא שעליו להוכיחה ובכל זאת לא דאג לבצע שום מדידה של המושכר ולא הביא שום חוות דעת בעניין זה. התובעים מנגד הציגו חוות דעת שמאי וסוקר מומחה שביקר בנכס וקבע בחוות דעתו כי הנכס משתרע על פני 280 מ"ר. הנתבע טוען כי לא מדובר במודד מוסמך ברם בדרך הדיונית שנבחרה בהסכמה, האמור בחוות הדעת לא נסתר, אין בדל ראיה המציגה מדידה אחרת, הנתבע עצמו מאשר שמדד הרבה מעבר לאותם 168 מ"ר המופיעים ברישומי הארנונה ולכן דין טענותיו בנקודה זו להידחות והתובעים זכאים ליתרת דמי השכירות שעמדה במחלוקת להכרעה בתיק זה. עתה נותר לדון בטענות הנוגעות לפיצוי המוסכם. כב' השופט טובי התייחס בפסק דינו בתביעה הראשונה לעתירת התובעים ביחס לפיצוי המוסכם וקבע, בין היתר, שאין בחוזה הוראה לפיה הפיצוי המוסכם ישולם גם במקרה בו השוכר נדרש לפנות את המושכר עקב הפרת ההסכם על ידו. זאת ועוד, כב' השופט טובי קבע באופן פוזיטיבי ועל בסיס ראיות ועדויות כי: "הנה כי כן, עולה כי התובעים לא הודיעו לנתבע, לא בכתב ולא בעל פה, על ביטול הסכם השכירות עמו ולא דרשו את פינויו מן המושכר, עד להגשת התביעה. מכאן שאין יסוד לקבוע כי הנתבע איחר בהחזרת המושכר לידי התובעים, וממילא אין יסוד לחייבו בפיצוי המוסכם בגין איחור שכזה". ומוסיף כב' השופט טובי: "..."אין בסיס לטענה לפיה בא הסכם השכירות לקצו ביום 31.7.01 וכי הנתבע חייב לשלם את הפיצוי המוסכם בגין כל יום שבו המשיך להחזיק במושכר..." ומסכם כב' השופט טובי: "...אין בהסכם השכירות כל תניה המקימה לתובעים זכות לדרוש בנסיבות המקרה את הפיצוי המוסכם בסך 250 ₪ ליום. לפיכך אני דוחה את התביעה ככל שהיא מתייחסת לפיצוי זה". (ראה סעיף 7 לפסק הדין מיום 6.4.08 על תתי סעיפיו). אלא שצודקים התובעים בטענתם כי הכרעת וקביעות כב' השופט טובי נוגעות לתשלום הפיצוי המוסכם לתקופה שעד ליום הגשת התביעה הראשונה שנדונה לפניו. השאלה אם כן, האם זכאים התובעים לקבל פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי גם ביחס לתקופה שלאחר הגשת התביעה הראשונה ואם כן, האם בנסיבות העניין הפיצוי המוסכם יכול לבוא בנוסף לדמי השכירות? נוכח קביעת כב' השופט טובי בסעיף 7.6 לפסק דינו על פיה אין בסיס לטענה כי הסכם השכירות הסתיים ביום 31.7.01 וכי בפועל ובדרך של התנהגות ההסכם הוארך בהתאם לאופציה שהייתה נקובה בו הרי שלכאורה אם לא הסתיים ההסכם בדרך אחרת, לנתבע הייתה זכות להתבסס עליו ולא לפנות את המושכר עד לתום תקופת האופציה קרי עד 31.7.06. לטעמי, על פי נוסחו של סעיף 15 להסכם הדן בפיצוי המוסכם יכול הפיצוי המוסכם להיכנס לתוקף כאשר מתגבשים שני תנאים, האחד "מיד" קרי מועד ברור ממנו יש לשלם את הפיצוי עקב האיחור בפינוי ו-"תום תקופת ההסכם" קרי הפסקת זכותו של הנתבע להחזיק בנכס. הווה אומר, פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי יכול ויגיע לתובעים באחת משתי האפשרויות, האחת תום תקופת השכירות על פי ההסכם פשוטו כלשונו והשנייה כאשר יסתיים ההסכם בדרך אחרת ויהיה ברור מהו מועד סיומו כלומר מהו המועד שבו צריך הנתבע לפנות את הנכס. היות וקיים השתק ביחס לאי מתן הודעה על הפסקת ההסכם כשהתגלו ההפרות מצד הנתבע ועובר להגשת התביעה הראשונה הרי לגבי תקופה זו לא תמה תקופת השכירות ולגביה אין מועד לפינוי. אם כך מתי תמה תקופת השכירות? מרגע שהעניין הובא לפתחו של בית המשפט, התשובה על שאלה זו מצויה בהכרעות בית המשפט. ההכרעה הרלבנטית היא כאמור ההחלטה שהיא למעשה פסק הדין החלקי שניתן ע"י כב' הרשמת ש. פומרנץ ביום 8.2.05 והכוונה היא להוראות שבסופה (שכן שאר ההנחות והמסקנות אליהן הגיעה כב' הרשמת היו לצורך דיון בבר"ל והדברים הוכרעו אח"כ ולאחר שמיעת התיק ע"י כב' השופט טובי). אם כך, על פי החלטת כב' הרשמת, לנתבע ניתנה האפשרות להחזיק במושכר למשך 10 חודשים מיום מתן ההחלטה ובכפוף לעמידה בתנאי ההסכם הנוגעים לתשלום שכירות ולעמידה בתשלומי חובה. כלומר, תקופת השכירות "הוארכה" בפועל ע"י בית המשפט ועד ליום 18.12.05 בכפוף לביצוע התשלומים לעיל. זכות זו לה זכה הנתבע איננה זכות חלשה או סתמית. הוא לא היה חייב לפנות את הנכס ולא ניתן היה לפנותו מהנכס כל עוד הוא עומד בתנאים שנקבעו בהחלטה ולכן פיצוי מוסכם אם בכלל, ישולם רק מרגע שזכות זו להחזיק במושכר פקעה. אלא שאין חולק כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות בגין 10 החודשים במועד (ברם הם נפסקו לחובתו בדיעבד כחלק מהסכום שאיננו שנוי במחלוקת וקיבל תוקף של פסק דין חלקי ). אם לא עמד הנתבע בתנאי החלטת כב' הרשמת אזי זכותו להחזיק בנכס פקעה ביום 15.3.05 שהוא המועד בו היה צריך להתבצע תשלום השכ"ד הראשון לכל המאוחר. זו התוצאה של אי התשלום על פי החלטת כב' הרשמת ש: "תזכה את המשיבים בפינויו לאלתר של המבקש מן הנכס נשוא התביעה". כך על פי לשון פסק הדין החלקי הדן בסעד הפינוי. אלא שכאן יש לעבור לשאלה השנייה והיא האם בנסיבות העניין יש לחייב את הנתבע גם בתשלום שכירות וגם בתשלום פיצוי מוסכם. התשובה נעוצה בהסכם ולשונו. מהפן המשפטי העקרוני קבע בית המשפט המחוזי בפסק דינו מיום 2.1.07 בע"א 2002/05 כי אין מניעה מלתבוע גם אכיפת הסכם וגם פיצוי מוסכם וככל שלא מדובר בכפל פיצוי ומוסיף ואומר כי בנסיבות העניין "לא הופנינו להוראה חוזית היוצרת חריג להוראת החוק הנ"ל". משמעות קביעת בית המשפט המחוזי היא כי אין בהסכם בין הצדדים הוראה המתנה על זכות הניזוק (התובעים) מהפרת הסכם לקבל גם וגם והכל על פי הוראת סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970. אלא שלא רק שאין בהסכם הוראה כזו, ההסכם עצמו קובע בסעיף 15ב' שבו כי ההתחייבות לתשלום הפיצוי המוסכם איננה פוגעת בזכות המשכיר לקבל סעד או תרופה אחרת ומדובר בתנאי יסודי. יש לזכור כי הנתבע לא פינה מיד (או למצער עד הגיע המועד האחרון לביצוע תשלום השכ"ד הראשון) את הנכס והמשיך להחזיק בו עוד מספר חודשים ללא תשלום שכ"ד. משכך איחור בפינוי מקנה לתובעים גם את הזכות לקבל את דמי השימוש/השכירות בגין החזקת הנכס וגם את הפיצוי המוסכם. משכך על הנתבע לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך 250 ₪ לכל יום איחור החל מיום 16.3.05 ועד ליום הפינוי 6.9.05 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע התקופה (מיום 10.6.05). ב"כ התובעים יצרף פסיקתא מתאימה לחתימתי בצירוף הוצאות בסך 4000 ₪ ושכ"ט בסך 15% + מע"מ מסכום פסק הדין. חדר כושר / מכון כושרשכירות