שטח נוף כפרי פתוח

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא שטח נוף כפרי פתוח:

עתירה לביטול החלטת הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים על-פי תמ"א 31 (להלן: "הולנת"ע"), שלא לאשר את החלטת ועדת הערר המחוזית–מחוז חיפה בדבר הפקדת תוכנית שעניינה הקמת תחנת תדלוק.

א. רקע
תחנת הברון בע"מ (להלן: "העותרת"), יזמה והגישה לאישור הוועדה המקומית לתו"ב (להלן: "המשיבה 3") בתחילת שנת 2004 תוכנית להקמת תחנת תדלוק מצפון לכניסה לזכרון יעקב, מצידו המזרחי של כביש מספר 4, בין הכביש לבין המורדות המיוערים של הר הכרמל, כ– 1 ק"מ מדרום לצומת "פורדיס", תוכנית ש/מק/1185 (להלן:"התוכנית המוצעת").
תחנת התדלוק נשוא התוכנית המוצעת הינה תחנת תדלוק מדרגה ב', על פי הסיווג הקבוע בסעיף 6 לתוכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק מס' ת/מ/א/18 שינוי מס' 2 נוסח התשנ"ו-1996 (להלן: "תמ"א 18"). ביחס לתחנת תדלוק מדרגה ב' קובע הסעיף האמור, בין היתר, את ההוראות הבאות:

"(1) מותר לספק בה דלק לרכב, יהא משקלו אשר יהא;
"(2) מותר להקים ולהפעיל בתחומה מתקנים ומבנים לשרותי רכב, למעט מתקנים למכונאות רכב, לפחחות, לצביעה, לתיקון קפיצים ולבדיקת רכב ופליטת עשן שלו...
"(3) מותר להקים ולהפעיל בה בית אוכל, חנות, משרדים ומחסנים לשירות התחנה, ששטחם הכולל אינו עולה על 120 מ"ר".
שטח התוכנית המוצעת הינו 6,990 מ"ר, היקף הבניה הכולל הוא 520 מ"ר וגובה הבנייה המרבי 6 מ'.
תמ"א 18 וכן תוכניות המתאר הארציות הנוספות שיוזכרו להלן מופיעות באתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל:
.

במועד הגשת התוכנית המוצעת לאישור המשיבה 3 עמדה בתוקפה תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח ולקליטת עליה, מס' ת/מ/א/ 31 נוסח התשנ"ח-1988 (להלן: "תמ"א 31"). אחת ממטרות תמ"א זו הינה:
"לקבוע הוראות לענין שמירת שטחים פתוחים, משאבי טבע וערכי נוף, ושטחים שישארו בטבעם, וזאת על מנת למנוע פגיעה בערכים אלו תוך כדי פיתוח מואץ" (סעיף 2.8)".
לפי תמ"א 31 ייעודו של השטח בו מבקשת העותרת להקים תחנת דלק הוא נוף כפרי/ פתוח, קרי:
"שימוש חקלאי, נוף כפרי, ישובים כפריים, מתקני תיירות ונופש, מתקנים ומוסדות הקשורים להתיישבות הכפרית, מתקנים אחרים – המשתלבים בשטח הכפרי/ פתוח וכן שטח המיועד לשימור הנוף הפתוח" (סעיף 11.1.3).
שתיים ממגבלות הבניה שמטילה תמ"א 31 על שטח נוף כפרי/פתוח הינן כדלקמן:
"הבניה בשטח כפרי/פתוח תהיה בעלת אופי כפרי ותותר במסגרת תחומי השטח המיועד לבניה של הישובים" (סעיף 11.1.3, ס"ק א).
"ביתרת השטח תותר כל פעילות שאינה פוגעת באופיו הפתוח של השטח (כולל תיירות, נופש ומערכות תשתית), ובתנאי שלא יהפוך לשטח עירוני בנוי" (סעיף 11.1.3, ס"ק ו).

סעיף 12 לתמ"א 31, שעניינו היחס בין התמ"א לבין תוכניות עתידיות, קובע תנאים לאישור תוכניות, שאינן עולות עימה בקנה אחד. זאת כדלקמן:


"12.4. בעת דיון בתכנית [מוצעת] ישקול כל מוסד תכנון אם התכנית מתיישבת עם התשריטים המצורפים לתוכנית זו [תמ"א 31], מתוך מטרה להימנע, ככל האפשר, מלגרום למצב שיסכל אפשרות ישום מגמות התכנון שבתשריטים.

"12.5. החליט מוסד תכנון להפקיד תכניות בניגוד למגמות התכנון שבתשריטים המצורפים לתכנית זו, יהיה עליו לנמק החלטה זו ולהפנות תשומת ליבה של הולנת"ע [ועדת משנה של המועצה הארצית לעניינים תכנוניים עקרוניים, שהוקמה מכוח תמ"א 31] להחלטתו זו, לצרף את הנימוק להחלטה, ולבקש אישורה.

"12.6. הועברה תכנית כאמור לאישור המועצה הארצית, או הולנת"ע על ידה, תתן זו את החלטתה תוך 30 יום, מיום שהועברה לה התכנית".

תוכנית מתאר ארצית נוספת, שהוראותיה ריליבנטיות לתוכנית המוצעת הינה תמ"א 18 שאוזכרה לעיל, העוסקת בתחנות תדלוק. סעיף 9.10 לתמ"א זו, שכותרתו "הנחיות לענין התחברותן של תחנות תדלוק לדרכים בינעירוניות", קובע, בין היתר, כי:


"(א) המפקח על התעבורה בשיתוף עם מע"צ יקבעו הנחיות לענין התחברות תחנות תדלוק לדרך, ובכלל זה מרחקים בין הכניסות לתחנות התדלוק לבין צומת או מחלף, תוך התיחסות לרדיוסים ולשיפועים. ההנחיות תיקבענה בהתחשב, בין השאר, בשיקולי בטיחות ובצרכי התעבורה.

"(ב) ההנחיות יובאו לאישורה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, או של ועדה שהוסמכה לענין זה.

"(ג) אושרו הנחיות כאמור, לא תאושר תכנית לתחנת תדלוק ולא יינתן היתר בניה אלא בהתאם לאותם הנחיות...".

הנחיות כאמור נקבען ואושרו בהתאם להוראות הנ"ל.

המשיבה 3 מינתה, שלא על פי דין, ועדת משנה, שיצאה ביום 29.3.04 לבחון את השטח בו מבקשת העותרת להקים תחנת תדלוק על פי התוכנית המוצעת. ביום 20.4.04 דנה המשיבה 3 בתוכנית המוצעת, שלא בנוכחות נציגי העותרת, והחליטה, על יסוד המלצת ועדת המשנה הנ"ל, לדחות את התוכנית מהנימוקים הבאים (כפי שצוטטו בהחלטת המשיבה 2 מיום 6.3.05, נספח ד' לכתב העתירה):

"1. התכנית מוצעת בלב שטח חקלאי פתוח ומהווה פגיעה בנוף ומפרה את השטח החקלאי המצוי בסביבה.

"2. התכנית פוגעת בהסטת תוואי דרך מתוכננת (מס' 4).

"3. התכנית סותרת מגמות תכנון ושימור שטחים פתוחים, כפי שמופיע בתמ"מ 6 ובתכניות ארציות".

לבקשת העותרת, ולאחר שסופק למשיבה 3 חומר ריליבנטי נוסף, קיימה האחרונה ביום 28.6.06 דיון חוזר בתוכנית המוצעת, הפעם תוך מתן הזדמנות לנציגי העותרת להשמיע את טיעוניהם. גם בסופו של הדיון החוזר החליטה המשיבה 2 לדחות את התוכנית המוצעת, ופרטה את נימוקיה כדלקמן:

"א. שטח התוכנית כלול בהגדרה של שטח נוף כפרי פתוח לפי תמ"א 31. לדעת הוועדה במקרה זה, למרות מאמציהם של המתכננים, קיימת פגיעה בנוף, על רקע ההר המתנשא ממזרח. לדעת הוועדה המקומית אין הצדקה להקלה במקרה זה מהוראות תמ"א 31.

"ב. במקום אין כלל תשתיות ולא ברור כיצד יוסדר נושא זה.

"ג. בתוכנית האב של זכרון יעקב הוצג "קו חוסם" לפיתוח הישוב השומר על שוליים ירוקים מסביב לשטחים הבנויים של הישוב. לא נראה שיש הצדקה לחריגה מהגדרות תוכנית האב במקרה זה.

"ד. בכניסה לזכרון יעקב, במרחק של כ- 2000 מ', קיימות שתי תחנות דלק, משני צידי הדרך. המבקשים לא הציגו ניתוח של מיקומי תחנות דלק קיימות ומוצעות שיראו את נחיצותה של תחנת דלק במיקום זה ועדיפותו של המיקום המוצע במרחב..." (נספח ה לכתב העתירה).


לטענת העותרת, נימוקים אלה, בחלקם, כלל לא נתבררו על ידי המשיבה 3 במסגרת הדיון החוזר.

העותרת הגישה ערר על החלטות המשיבה 3 לדחות את התוכנית המוצעת לוועדת הערר המחוזית – מחוז חיפה (להלן: "המשיבה 2"), לפי סעיף 112 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). ביום 3.3.05 החליטה המשיבה 2, ברוב קולות, על העברת התוכנית לאישור הולנת"ע (נספח ד' לכתב העתירה). להלן נימוקיה:

"ו. ... בדקנו את המצב התכנוני, ואכן, בפנינו שטח שייעודו נוף כפרי פתוח בהתאם להוראות תמ"א/31 ושטח חקלאי ונוף כפרי פתוח בהתאם להוראות תמ"מ/6 המופקדת.
"ז. הקמת תחנת תדלוק בשטחים שכאלה נבחנה בשעתו בע"א 8116/99 [אדם טבע ודין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, פ"ד נה (5) 196, להלן: "עניין גבעת עדה"] שם נדונה החלטת הועדה המקומית שומרון לאשר תחנת תדלוק בשטח שנקבע כנוף כפרי פתוח. בית המשפט קבע, כי לכאורה קיימת סתירה בין תחנת תדלוק לנוף כפרי פתוח. עם זאת קבע בית המשפט כי ניתן לאשר הקמה של תחנה שכזו על ידי שימוש בהוראות סעיף 12.5 תמ"א/31 הקובע מנגנון הקלה לתכנית הנוגדת את מגמות התכנון של תמ"א/31...

"ח. בטרם יועבר הנושא לאישור הוולנת"ע, כפי שמתחייב מהוראות סעיף 12.5 לתמ"א/31 על מוסד התכנון לבחון התכנית ולקבוע אם קיימת הצדקה להליך זה. לצורך זאת סיירה ועדת הערר במקום ובחנה את השטח. ועדת הערר השתכנעה, כי התחנה המבוקשת לא תביא לפגיעה הנופית עליה מלינה המשיבה. מתוך בדיקת השטח עולה, כי אין בפנינו שטח פתוח בלתי מופר. בקרבת התחנה המבוקשת מצויות חממות חקלאיות וכן קיימים בסמיכות מבנים מצדה השני של דרך מס' 4. הקרבה ליישוב זכרון יעקב ולצומת פורדיס איננה מאפשרת לראות בשטח זה כשטח פתוח שיש לשמרו במצבו.

"ט. סבורים אנו כי התכנון שהוצג בפנינו, אשר נעשה מתוך ניסיון לצמצם את נצפות התחנה והתבלטותה בשטח, לא יביא לפגיעה עליה מלינה הוועדה המקומית".

חברת ועדת הערר המחוזית, שהיתה בדעת מיעוט, אורית חפר-רוגובין, סברה, כי יש לדחות את הערר הן משום שהתוכנית המוצעת עומדת בניגוד למגמות התכנון בתמ"א 31 ואין כל הצדקה לאשר את הפגיעה בשטח הפתוח הטמונה בה, הן משום שהתוכנית המוצעת נוגדת את הוראות תמ"א 18 בכל הנוגע למרחקים מצמתים בדרכים בין-עירוניות.

המשיבה 3 הגישה ליו"ר המשיבה 2, עו"ד משה פרזנצ'בסקי, בקשת רשות לערור על החלטתה בפני הוועדה המחוזית לפי סעיף 111 לחוק. במסגרת הנימוקים לבקשה טענה המשיבה 3, כי התכנית המוצעת אינה עומדת בתנאי תמ"א 18 בנוגע למרחקים הנדרשים מצמתים ראשיים, וכי המשיבה 2 לא נתנה החלטה לגבי התוכנית עצמה וההעברה לולנת"ע יכולה להיעשות רק לאחר שהחליט מוסד התכנון להפקיד תוכנית. יו"ר ועדת הערר דחה את הבקשה למתן רשות לערור ביום 24.3.05, תוך הבהרה, "שמשמעות החלטת ועדת הערר היא שיש מקום להפקיד את התכנית, אך בכפוף לאישור הוולנת"ע".
בין הנימוקים להחלטה זו ציין עו"ד פרזנצ'בסקי, כי שמירת מגבלות תמ"א 18 לא פורטה בהחלטת המשיבה 3 כנימוק לדחיית הבקשה, וממילא יהיה על העותרת, אם תופקד התוכנית, לעמוד בכל הדרישות הנובעות מתמ"א זו, וכי אין כל צדקה ליתן רשות ערר בפני הוועדה המחוזית, כאשר התוכנית נשוא הערר אמורה לעבור לבחינתה של הולנת"ע, שהינה מוסד תכנוני שמעמדו ההיררכי גבוה יותר (נספח ו' לכתב העתירה).

ביום 23.6.05 שלחה המועצה הארצית לתכנון ובניה מכתב לעותרת, בו היא הודיעה לה, כי הואיל והתוכנית המוצעת אינה תואמת את תמ"א 18 לא ניתן לקדמה או להביאה לדיון בולנת"ע במתכונתה הנוכחית (נספח 2 לתגובת המשיבות 1 ו-2).
אף על פי כן, ביום 12.7.05 דנה הולנת"ע בתוכנית המוצעת. בסופו של הדיון החליטה הולנת"ע שלא לאשר את החלטת המשיבה 2. זאת, מהנימוקים הבאים (נספח א' לכתב העתירה):

"1. מיקומה של התכנית ממערב למורדות המיוערים של הר הכרמל, במרחב המאופיין בשטחים חקלאיים מעובדים, בלתי מופרים ע"י מבנה קבע, פוגע ברציפות השטחים הפתוחים.

"2.הבינוי המוצע אינו צמוד דופן לבינוי קיים או לשטח המיועד לבינוי, והקמתו תהיה פגיעה בנוף הפתוח הנצפה למרחוק, לרבות זה הנצפה ע"י הנוסעים לאורכה של דרך מס' 4 בקטע זה.

"3.שטח זה נקבע כשטח רגיש נופית וסביבתית גם בשכבות תכנון נוספות באזור זה:

1. בתכנית המתאר המחוזית המופקדת למחוז חיפה – תמ"מ/6, נקבע השטח כ"שטח פתוח מוגן", יעוד קרקע בעל רגישות גבוהה ביותר, שהקמתה של תחנת תדלוק בתחומו
אינה מותרת.
2. בתכנית אב זכרון יעקוב מהווה השטח חלק מטבעת של שטחים פתוחים העוטפים את היישוב, שיש להימנע מבינוי בתחומם, למעט במקרים של צמידות דופן לבינוי בכניסה לישוב".

"4.כפי שנמסר בדיון, לאורכה של דרך מס' 4 קיימות תחנות תדלוק נוספות, משני צידי הדרך בסמוך לכניסה ליישוב, ולפיכך לא השתכנעה הוועדה כי קיים מחסור המצדיק פגיעה בשטח הפתוח".

ביום 27.12.05, כחודשיים וחצי לאחר הגשת העתירה הנדונה, פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור מס' 35 (להלן: "תמ"א 35"). תוכנית מתאר זו ביטלה את תמ"א 31 (בסעיף 17.1).
לטענת העותרת, על פי תמ"א 35, השטח בו היא מבקשת להקים תחנת דלק הוא חלק מאזור שהוגדר כמרקם עירוני, קרי: אזור תכנון "אליו יכוון עיקר הפיתוח של שימושי הקרקע, ומראש או במקביל יובטחו התשתיות הדרושות – במיוחד תחבורה ציבורית והסעת המונים. הפיתוח יהיה ברובו עירוני קומפקטי, מושתת על יתרונות לגודל תוך כדי הבטחת שטחים פתוחים עירוניים ובינעירוניים לצורכי ציבור, ושמירה על שטחים ומסדרונות המיועדים לתשתית לטווח ארוך".
סעיף 17.3 לתמ"א 35, שכותרתו "תכניות מופקדות ותכניות שהוחלט על הפקדתן" קובע, כי:
"תכנית שהופקדה וכן תוכנית שהוחלט על הפקדתה לפני תחילתה של תוכנית זו, רשאי מוסד תכנון לאשרה או להפקדה, לפי העניין, אף אם אינה תואמת הוראות תוכנית זו ובלבד שקיים בה דיון נוסף ונימק את החלטתו".

ב. העתירה ותמצית טענות הצדדים
העתירה הינה לביטול החלטת הולנת"ע מיום 12.7.05, שלא לאשר את החלטת המשיבה בדבר הפקדת התוכנית המוצעת (להלן: "ההחלטה"). ביטול, שמשמעו, לפי גישת העותרת, אישור התוכנית המוצעת להפקדה. טענות העותרת, עליהן מבוססת העתירה, נוגעות הן להליך קבלת ההחלטה והן לתוכנה.

לטענת העותרת, דיון הולנת"ע בתוכנית המוצעת התקיים בחוסר סמכות, שכן משקבעה המשיבה 2, כי התוכנית לא תביא לפגיעה הנופית עליה מלינה המשיבה 3, הרי שלא נדרש היה לבקש את אישורה של הולנת"ע להפקדתה, ולא קמה לה סמכות לדון בתוכנית המוצעת מכוח סעיף 12.5 לתמ"א 31.

הליך קבלת ההחלטה לוקה בפגמים מהותיים ויסודיים, לפי טענת העותרת, גם משום שהולנת"ע לא סיירה בשטח לשם ביסוס קביעותיה העובדתיות, אף שיש בהן כדי לסתור ממצאים עובדתיים של המשיבה 2, שהתקבלו על יסוד ביקור בשטח. כמו כן היא נמנעה מלזמן את המשיבה 2 להציג את עמדתה בפניה, בעוד המשיבה 3 זכתה לעשות כן. כתוצאה מכך, טוענת העותרת, שובש ועוות לחלוטין אופיו של הדיון וניתן במהלכו משקל יתר לעמדת המשיבה 3 בעניין התוכנית המוצעת.

בנוסף טוענת העותרת לשגיאות, שנפלו בהחלטה גופה, ההופכות אותה לבלתי סבירה. לטענתה, קביעתה של הולנת"ע, כי השטחים החקלאיים הריליבנטים אינם מופרים על-ידי מבני קבע מתעלמת מהחממות החקלאיות המצויות שם ומהמבנים שהוקמו מצידו השני של כביש מס' 4. כמו כן, קביעתה של הולנת"ע, כי אין הצדקה לפגיעה בנוף על-ידי הקמת תחנת תדלוק נוספת באזור, מתעלמת מחוות דעת מקצועית שהוגשה לה מטעם העותרת, לפיה לכשיורחב כביש מספר 4, נפח התנועה בו יגדל באופן משמעותי. העותרת גם תקפה את החיזוק שמצאה הולנת"ע להחלטתה בתוכנית המתאר המחוזית המופקדת למחוז חיפה – תמ"מ/6 ובתכנית אב זכרון יעקב, בטענה שתוכניות אלה אינן ריליבנטיות בהיותן חסרות מעמד משפטי.

לטענת המשיבות, בנסיבות העניין קמה לולנת"ע סמכות לדון בתוכנית המוצעת מכוח סעיף 12.5 לתמ"א 31. המסקנה שעולה מהחלטת המשיבה 2 אינה, שהתוכנית המוצעת לא תפגע כלל באופיו הפתוח של השטח, אלא שמידת הפגיעה הצפויה תהא נמוכה מזו שהמשיבה 3 טוענת לה. יתר על כן, משפסק הדין בעניין גבעת עדה (הנ"ל, בסעיף 6), הותיר ללא הכרעה, כך לפי טענת המשיבות, מחלוקת שנתגלעה בין שניים משופטי ההרכב שדן בעניין, בשאלה אם בכל מקרה הקמת תחנת תדלוק בשטח נוף כפרי פתוח גוררת אחריה, מעצם טבעה, פגיעה באופיו ככזה, היה על המשיבה 2 להעביר את החלטתה בדבר הפקדת התוכנית המוצעת לאישור הולנת"ע ולו למען הסר ספק.
עוד נטען על ידי המשיבות, כי לא חלה על הולנת"ע כל חובה לסייר בשטח או לזמן ועדת ערר, שהעבירה החלטה לאישורה, לטעון בפניה, וכי בנסיבות העניין לא היה בהימנעותה מכך כדי לפגוע באיכות הדיון, הואיל ועמדו בפניה כלי הדמייה יעילים, כדוגמת הדמיות ממוחשבות ותצלומי אוויר (נספח ב' לכתב העתירה).
באשר לתוכן ההחלטה, טוענות המשיבות, כי ההחלטה נכונה לגופו של עניין, אין בה ולו סטייה קלה ממתחם הסבירות, ולא ניכר בה שיקול זר.

המשיבות העלו גם טענות דיוניות, כגון שיהוי והשתק. מעבר לכך, נטען על ידיהן, כי אף אם יתקבלו טענות העותרת בעתירה זו כל כולן עד האחרונה שבהן והחלטת הולנת"ע תבוטל, התוצאה אינה יכולה להיות אישור התוכנית המוצעת להפקדה. מסעיף 17.3 לתמ"א 35 עולה, כי תוכנית, שהוחלט על הפקדתה לפני כניסתה לתוקף של תמ"א זו, טעונה דיון נוסף בפני מוסד התכנון, שהחליט על הפקדתה, לצורך בחינת התאמתה לתמ"א 35. זאת ועוד: התוכנית המוצעת אינה תוכנית שבסמכות ועדה מקומית לתכנון ובניה, אלא תוכנית שבסמכות ועדה מחוזית, אך מתוך טעות
הליך אישור התוכנית המוצעת החל בפני המשיבה 3 והדיון בה (בתוכנית) מעולם לא הגיע לוועדה המחוזית. לבסוף: התוכנית המוצעת אינה עומדת בתנאי תמ"א 18 בנוגע למרחקים הנדרשים מצמתים ראשיים.

ג. דיון
משבוטלה תמ"א 31 אין כל מניעה, שהעותרת תגיש את התוכנית מחדש לאישורה של הוועדה המקומית (או הוועדה המחוזית, אם אכן, כטענת המשיבות 1 ו-2, מדובר בתוכנית שבסמכות הערכאה הגבוהה יותר). עניינה של העותרת בעתירה הינו, איפוא, לעבור את השלב הראשון בהליכי אישור תוכנית, שהינו שלב ההפקדה. אף אם אקבל את כל טענותיה של העותרת, הסעד בנסיבות העניין אינו יכול להיות צו בדבר הפקדת התוכנית המוצעת. שניים מהטעמים לכך הועלו על ידי המשיבות: לפי סעיף 17.3 לתמ"א 35, תוכנית שהוחלט על הפקדתה לפני כניסתה לתוקף של תמ"א זו, טעונה דיון נוסף בפני מוסד התכנון, שהחליט על הפקדתה, לצורך בחינת התאמתה לתמ"א החדשה; בנוסף נדרשת בחינת התאמת התוכנית המוצעת, בהיותה להקמת תחנת תדלוק, לתמ"א 18.
טעם נוסף למניעת הפקדת התוכנית המוצעת הינו, שהמשיבה 2 דנה רק בהיבט של הפגיעה בנוף, שכן משהוחלט על ידיה להעביר את התוכנית המוצעת לאישור הולנת"ע, היא לא מצאה לנכון להמשיך ולדון בהיבטים נוספים. בעשותה כן פעלה המשיבה 2 בהתאם להנחיותיה של השופטת א' פרוקצ'יה בפסק דינה בעניין גבעת עדה (לעיל, בסעיף 6), לפיהן: "על מוסד התכנון המקומי לבחון כל מקרה לנסיבותיו, ולשקול, בהתאם למגמות התכנוניות שביסוד תמ"א 31, ולאמות המידה הכלליות שהותוו בפסק דינו של חברי, האם הבנייה המוצעת בתכנית אכן עשויה לפגוע באופיו הפתוח של השטח... אם הגיע למסקנה כי ישנה פגיעה כזו, עליו להעביר את הענין לאישורו של מוסד התכנון הארצי. אם הגיע למסקנה כי אין פגיעה כזו, ידון בתכנית המקומית ויקבע עמדתו לגביה" (עמ' 212, מול האות ו). אני סבור, כי נדרש היה להעביר תוכנית לאישורה של הולנת"ע רק לאחר שנקבע, כי אין מניעה להפקדתה למעט עניין הפגיעה הנופית. מכל מקום, משהלכה המשיבה 2 בדרך שהותוותה בעניין גבעת עדה, הרי שאם אכן, כטענת העותרת, היא הגיעה למסקנה, כי התוכנית המוצעת אינה כרוכה בפגיעה באופיו הפתוח של השטח, הרי שהיה עליה להמשיך ולדון בשאר ההיבטים התכנוניים הריליבנטים.
לאור האמור, אם אמנם החלטת הולנת"ע הנדונה אינה יכולה לעמוד, הרי שהסעד הראוי הינו החזרת הדיון בתוכנית המוצעת למשיבה 2 לצורך השלמתו. ככל שאין מקום להתערבות בהחלטת הולנת"ע, התוצאה צריכה להיות שהבקשה להפקדת התוכנית המוצעת נדחית. כאמור לעיל, העותרת רשאית להגישה מחדש, ואפשר שנוכח ביטולה של תמ"א 31 מלאכתה בפעם השניה תהיה קלה יותר.

סמכות הולנת"ע
פסק הדין בעניין גבעת עדה, אליו מפנה המשיבה 2 בהחלטתה, שהובילה את הולנת"ע לדון בתוכנית המוצעת (לעיל, בסעיף 6), עוסק בתוכנית מתאר מקומית להקמת תחנת תדלוק מדרגה ג' (על פי הסיווג הקבוע בסעיף 6 לתמ"א 18, ושההבדל בינה לבין תחנת תדלוק מדרגה ב' הוא, שמותר להקים ולהפעיל בה מבנים ומתקנים לכל שירותי הרכב ולא רק לחלקם) בלב בקעת הנדיב, בסמוך לגבעת עדה, בשטח שייעודו לפי תמ"א 31 הינו נוף כפרי/ פתוח. שופטי ההרכב היו הנשיא א' ברק, והשופטים י' אנגלרד וא' פרוקצ'יה. השופט אנגלרד קבע בפסק דינו, כי בניית תחנת התדלוק המבוקשת בהכרח תפגע באופיו הפתוח של השטח. השופטת פרוקצ'יה, אשר פירשה את פסק דינו של השופט אנגלרד כקובע חזקה לפיה, כל הקמת תחנת תדלוק, באשר היא, מהווה פגיעה בשטח הנוף הפתוח, חלקה על קביעה זו בפסק דינה. זאת, כדלקמן:
"על מוסד התכנון המקומי לבחון כל מקרה לנסיבותיו, ולשקול, בהתאם למגמות התכנוניות שביסוד תמ"א 31, ולאמות המידה הכלליות שהותוו בפסק דינו של חברי, האם הבנייה המוצעת בתכנית אכן עשויה לפגוע באופיו הפתוח של השטח. בעניין זה יבחנו, בין היתר, טיבו וצורתו של המבנה המתוכנן ואופי השטח בו מדובר. אם הגיע למסקנה כי ישנה פגיעה כזו, עליו להעביר את הענין לאישורו של מוסד התכנון הארצי. אם הגיע למסקנה כי אין פגיעה כזו, ידון בתכנית המקומית ויקבע עמדתו לגביה".
הנשיא ברק הצטרף למסקנתה של השופטת א' פרוקצ'יה, כי הבחינה של התאמת תכנית מסויימת לתמ"א 31, נתונה בראש ובראשונה למוסד התכנון המקומי.
לאור האמור, הרי שגישתו של השופט אנגלרד, ככל שהיה בה כדי לקבוע חזקה כללית בנוגע להקמה של תחנת תדלוק, באשר היא, נותרה בדעת מיעוט. אם אכן סברה המשיבה 2, כי אין בתוכנית המוצעת כדי לפגוע באופיו הפתוח של השטח הריליבנטי, אכן לא היה מקום להעברת החלטתה להפקידה לאישורה של הולנת"ע. אולם, אין בכך כדי ללמד, כי ההעברה לולנת"ע בנסיבות העניין נעשתה שלא כדין. משאימצה המשיבה 2 על סמך נסיבות העניין שנדונו בפניה את החזקה שקבע השופט אנגלרד, היא היתה חייבת להעביר את התוכנית לאישור הולנת"ע וזו קנתה סמכות לדון בה, שכן על פי החזקה התוכנית המוצעת מנוגדת למגמות התכנון של תמ"א 31.

הדברים בסעיף הקודם נאמרו בהנחה, שהמשיבה 2 סברה כי אין בתוכנית המוצעת כדי לפגוע באופיו הפתוח של השטח הריליבנטי. בפועל, כל שניתן ללמוד מהחלטתה הוא, שהיא סבורה שהתוכנית לא תביא לפגיעה הנופית לה טוענת המשיבה 3, להבדיל מהעדר כל פגיעה. שהרי, התכנון "נעשה מתוך ניסיון לצמצם את נצפות התחנה והתבלטותה בשטח" ולא באופן שלא ניתן כלל להבחין בה. משלא מצאה המשיבה 2 לנכון לקבוע באופן חד משמעי, כי התוכנית המוצעת אינה מנוגדת למגמות התכנון של תמ"א 31, העברת התוכנית לאישור הולנת"ע נעשתה כדין.

החלטת הולנת"ע
לעניין החלטת הולנת"ע גופה, אינני סבור, כי נפלו בה פגמים המצדיקים את התערבותו של בית המשפט. היא החליטה לדחות את התוכנית המוצעת לאחר שהגיעה למסקנה, כי התוכנית תפגע בנוף הפתוח ואין כל הצדקה לפגיעה זו. אף שחברי הולנת"ע לא ביקרו בשטח לצורך הדיון בתוכנית המוצעת, היו בידיהם די כלים על מנת להעריך קיומה
של פגיעה בנוף הפתוח והצדקתה, לרבות היכרות מוקדמת של האזור, תמונות והדמיות ממוחשבות. ספק אם ביחס להשלכות של מבנה עתידי יש יתרון לביקור בשטח על פני הדמיה ממוחשבת.
אי זימונה של המשיבה 2 להגן על החלטתה בפני הולנת"ע לא הביא להצגתה של תמונה חד צדדית או מעוותת בפני האחרונה, שהרי החלטתה של המשיבה 2 היתה מנומקת, ועמדת העותרת, שנתקבלה במסגרת אותה החלטה, יוצגה שם על ידי בא כוחה.

החלטת הולנת"ע אינה מתעלמת מנתונים ריליבנטים או נסמכת על שיקולים זרים. קביעתה, כי השטחים החקלאים בהם מבקשת העותרת להקים תחנת תדלוק הינם בלתי מופרים על ידי מבני קבע ניתנת להסבר גם על רקע החממות והמבנים הניצבים בסמוך להם. החממות אינן מבני קבע ומיקום המבנים הינו מצידה השני של הדרך. מעבר לכך, מקום ששטח פתוח מופר, הרי שאין בהכרח פגיעה באופיו ככזה, שכן יש חשיבות לטיבה של ההפרה. לפיכך גם אין בהפרה קיימת כדי למנוע את המסקנה שבניה נוספת או מסוג אחר תגרום ל"פגיעה בנוף הפתוח הנצפה למרחוק, לרבות זה הנצפה ע"י הנוסעים לאורכה של דרך מס' 4 בקטע זה", כפי שקבעה הולנת"ע.

הולנת"ע קבעה, כי אין הצדקה לפגיעה הנופית הכרוכה בביצוע התוכנית המוצעת נוכח קיומן של תחנות תדלוק נוספות באזור. העובדה שהיא נמנעה מלאמץ את חוות הדעת המקצועית בתחום התנועה, שהוגשה לה מטעם העותרת, אינה מוציאה קביעה זו מתחום הסבירות. חוות הדעת מתייחסת למצב עתידי היפותטי, שאין כל ודאות כי יתממש.

התייחסותה של הולנת"ע לשכבות תכנון נוספות מעבר לתמ"א 31, הנוגעות לשטח נשוא העתירה, ומגדירות אותו כשטח רגיש נופית וסביבתית, לא נדרשה לביסוס מסקנתה שהתוכנית המוצעת נוגדת מגמות תכנון קיימות. התייחסותה אליהן רק הדגישה, כי קיימת חשיבות לשמירה על שטחים פתוחים, אך תמ"א 31 לבדה מספיקה כדי ללמד זאת. בנסיבות אלה, אף ששכבות התכנון הנוספות אליהן התייחסה הולנת"ע בהחלטתה אינן סטטוטוריות, לא היה בכך כדי לערב בה שיקולים זרים. יוער בנוסף, כי בתנאים מסויימים אפשר ויש ליתן משקל גם לתוכניות בשלבי אישור במסגרת החלטות תכנוניות, תלוי בסוג התוכנית, השלב בו היא נמצאת ועד כמה יש בה ללמד על התפתחויות צפויות בעתיד.

סיכומו של דבר, משקבעה הולנת"ע על יסוד מצב השטח, כי התוכנית המוצעת פוגעת בנוף הפתוח, וכי נוכח קיומן של מספר תחנות תדלוק באזור אין הצדקה לפגיעה זו, הרי שהחלטתה לדחות את התוכנית המוצעת מושתת על שיקולים תכנוניים ריליבנטים וככזו אינה מצדיקה את התערבותו של בית המשפט.

העתירה נדחית. לפנים משורת הדין, אינני עושה צו בדבר הוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון