בפרשת חוף התכלת נדונה עסקה בה הוסכם כי הרוכש יעביר למוכר סכום מסוים, כפקדון עבור רכישת קרקעות שבבעלות המוכר. המוכר מצידו התחייב להודיע לרוכש בתום 90 יום ממועד ההפקדה אחת מן השתיים: (א) כי הוא יחזיר לרוכש את הסכום תוך התחייבות אליו כהלוואה, וזאת בתנאים שנקבעו בהסכם; או (ב) כי השתמש בסכום הפקדון על חשבון התשלום עבור קרקעות שימכור לרוכש. החזרת כספי הפקדון לרוכש, תוך התייחסות אליהם כאל הלוואה, חייבה בנסיבות המקרה ועל פי הדין אישור של המפקח על מטבע החוץ. המוכר פנה למפקח וביקש אישור להחזיר את הכספים לרוכש על פי תנאי ההסכם, אך המפקח סירב להעניק את האישור המבוקש. למרות זאת, המוכר לא הודיע לרוכש על כוונתו להשתמש בכספים על חשבון מכר הקרקעות. השאלה שעלתה היתה האם ההסכם הינו הסכם למכירת מקרקעין. טענת הרוכש היתה כי ההסכם אינו בבחינת עסקה במקרקעין וזאת בשל שני מאפיינים: א. האופציה שניתנה למוכר למכירת המקרקעין לא מומשה. ב. העובדה שההסכם לוקה בחסר משום שאין בו מסוימות וגמירת הדעת כנדרש לשם יצירת התחייבות בת תוקף על פי דיני החוזים. שכן, לא זו בלבד שההסכם אינו מסדיר את מועדי הרישום ומסירת החזקה בקרקע, אלא שהוא אף אינו קובע אילו הן הקרקעות הספציפיות שתועברנה לידי הרוכש. כל שנקבע בהסכם הוא שאם בתוך 60 יום מהודעת המוכר לא יגיעו הצדדים לכלל הסכמה בכל העניינים הנוגעיםלמכירה, לרבות מיקומן ושטחן של הקרקעות, יימסר הענין להכרעתו של שמאי מקרקעין מוסמך, שיתמנה בהסכמת הצדדים.   בית המשפט קבע כי החוזה אינו חוזה אופציה שהרי לא הוענקה למוכר אופציה לבחור בין קיום חיוביו לבין אי קיומם. מדובר למעשה ביכולת בחירה בין שתי דרכי קיום אלטרנטיביות, היינו, בחוזה חליפין. "האופציה" שניתנה למוכר עניינה באופן הקיום ולא בעצם החובה לקיים ההתחייבות על-פי ההסכם. מרגע שנופלת אחת מחלופות הקיום שבחוזה, חייב בעל האופציה לקיים את חיוביו בדרך שנותרה פתוחה בפניו והחוזה הופך לחוזה רגיל הנעדר אפשרות בחירה. לכן, כשהחלופה בדבר החזר ההלוואה הפכה לבלתי מעשית לאור סירובו של המפקח, החלופה האפשרית היחידה שנותרה הייתה להעביר לרוכש זכויות במקרקעין, וזאת בין אם שוגרה ההודעה הפורמלית על כך או לא (חוף התכלת, פסקאות 10-19). מכאן פנה בית המשפט לבחינת השאלה האם החוזה מסוים דיו ומעיד על גמירת דעת הצדדים (בשל העדר זיהוי מדוייק ומפורט של הנכס הנמכר עצמו והעדר הסדר בדבר מועדי הרישום ומסירת החזקה לידי הרוכש), ושם נאמרו הדברים הבאים:   "על פי דיני החוזים, חייב כל חוזה לקיים שני יסודות מרכזיים, שבלעדיהם נעדר הוא תוקף משפטי מחייב - יסוד גמירת דעת ויסוד המסויימות. שני יסודות אלה נפרדים הם ועצמאיים: הצדדים יכולים להצהיר כי גמרו בדעתם לכרות חוזה, אך אם אין החוזה מפורט דיו, הרי לא ייחשב לחוזה ממשי שיש לו נפקות. מאידך גיסא, אפילו נערך בין הצדדים מסמך מלא ומפורט, הוא לא ייחשב כחוזה ממשי ובר-נפקות אם יסתבר כי הצדדים עדיין לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה ולתת לו על ידי כך תוקף מחייב. יש להדגיש, עם זאת, כי על אף שמדובר בשני יסודות שונים ונפרדים, הם עשויים לאצול זה על זה..." (שם, פיסקה 20).   בית המשפט דחה את הטענה כי ההסכם לוקה בחסר ולכן אינו מסויים דיו משני טעמים: א. ההסכם אינו נעדר התייחסות כלשהי לזהות המקרקעין הנמכרים, אלא נקבע בו כי הרוכש יקבל קרקעות מתוך שטח מסוים שבבעלות המוכר, הידוע מבחינת מיקומו והיקפו לשני הצדדים. נקבע גם כי החלקות שתועברנה תהיינה חופשיות מכל סכסוך או תביעה של צדדים שלישיים. הקביעה החסרה מתייחסת, למעשה, רק לזהותן של החלקות הספציפיות מתוך אותו גוש החלקות, אשר מצויות בבעלות המוכר ועומדות בקריטריונים האמורים. ב. כאשר בחוזה לא הוסדר פרט זה או אחר, אך הצדדים קבעו פרוצדורת השלמה לענין זה, אין לראות את החוזה כחסר. החסר מתמלא, כביכול, מעצמו באמצעות מנגנון ההשלמה החוזי, ואין לפנות לערוצי השלמה חיצוניים, שכן ההשלמה היא פנימית, על פי החוזה. במקרה האחרון נאמר כי הצדדים קבעו הסדר מפורט, שהוא בגדר "מנגנון השלמה" חוזי. על פי הסדר זה, קביעת החלקות הספציפיות ומיקומן תעשה בהסכמה עתידית של הצדדים, ואם לא תושג הסכמה כזו, יכריע בענין שמאי מקרקעין מוסמך. מנגנון זה, מאפשר עקרונית למלא את החסר ככל שמדובר בזיהוי החלקות הנמכרות. ההשלמה היא, כאמור, בגדר השלמה פנימית, שנעשית על פי החוזה ומתוכו, ודי בה לקיום דרישת המסוימות (שם, פיסקה 23). בהקשר זה נאמר כי אם הצדדים לא הגדירו את זהות הממכר משום שנתגלעה ביניהם מחלוקת בענין זה, כי אז עצם המחלוקת היא שתמנע את שכלולו של החוזה. במצב דברים כזה החוזה לא בא לעולם, לא בגלל חוסר המסוימות שבו אלא בשל העדרה של גמירת הדעת. אולם מקום שאי-קביעת זהות הממכר אין מקורה בהעדר הסכמה בשלבי המשא ומתן, לא תישלל האפשרות להשלים את החסר על פי מנגנון ההשלמה שקבעו הצדדים עצמם (חוף התכלת, פיסקה 26). עצם העובדה שענין מסוים לא נקבע בחוזה עצמו והושאר להכרעה מאוחרת, אין בה כדי ללמד שהצדדים לא הסכימו עליו בשלב שבו נכרת החוזה. במציאות העיסקית קיימים מצבים רבים שבהם הצדדים נמנעים במודע ובמתכוון מלהכריע בעניין מסוים, ומעדיפים להותיר ההכרעה לשלב מאוחר יותר. בהקשר זה יש חשיבות לטיבה, למהותה ולנסיבותיה של העיסקה (שם, בפיסקה 27).   במקרה האחרון, העיסקה נועדה להתבצע רק לאחר שתושלם עסקה קודמת בין הצדדים, ולא ניתן היה לקבוע את המחיר המדויק עבור כל החלקות, כמותן ומיקומן המדויקים בטרם הושלמה העיסקה הראשונה. כמו כן, המקרקעין היו אדמות המצויות בהליכי פיתוח ומטבען כי במשך הזמן יחולו שינויים אלה או אחרים אשר יהיה בהם כדי להשפיע על ערכן הכלכלי של החלקות השונות. ולכן, קביעת המיקום המדוייק כבר בשלב עריכת ההסכם היתה עלולה להתגלות כחסרת טעם או כלא ראויה לאור השינויים המאוחרים. בנסיבות אלה, נקבע כי ברור מדוע הצדדים בחרו להשאיר את קביעת זהותן ומיקומן של החלקות לשלב מאוחר יותר, תוך קביעה מוסכמת של מנגנון השלמה, לכן, אין בהעדרם של פרטים אלה כדי לשלול את מסויימותו של ההסכם (שם, שם). באשר להעדרם של הפרטים בדבר מועדי הרישום ומסירת החזקה במקרקעין נקבע כי גם בכך אין כדי לפגום במסויימותו של החוזה, שכן ניתן להסתייע להשלמת החסר בהוראות ההשלמה הנורמטיביות, שנקבעו לענין זה על ידי המחוקק. בהעדר קביעה אחרת, רואים את הצדדים לחוזה כמסכימים מכללא להסדר שבדין, ולפיכך, ניתן להחיל הסדר זה באופן שהפרטים החסרים יושלמו מכוחו וההסכם לא יהיה עוד נגוע בחוסר מסויימות (שם, בפיסקה 33). לאור האמור, נקבע כי מתקיימת דרישת המסוימות. אולם, בית המשפט ציין כי בכך לא די ויש עדיין לבחון האם התמלאה גם הדרישה הנוספת, והיא גמירת דעתם של הצדדים. אפילו ההסכם מסויים דיו (בין על פי נוסחו המקורי ובין לאחר שהושלם), אפשר שלא יהא תקף ומחייב משפטית אם יתברר כי הצדדים לא פעלו מתוך גמירת דעת להקים יחסים משפטיים מחייבים (שם, בפיסקה 34). מבחן גמירת הדעת הוא מבחן אובייקטיבי. גמירת הדעת נלמדת על פי אמות המידה של האדם הסביר, בדיקת נסיבות הענין, התנהגות הצדדים, דברים שהשמיעו לפני כריתת החוזה ולאחריה וכן תוכן ההסכם עצמו. בין מכלול הגורמים שיש לבחון, יש להביא בחשבון גם את מידת מסויימותו של ההסכם. ככל שזה פחות מפורט ומסויים, וככל שהפרטים החסרים בו מהותיים יותר, מתחזקת ההנחה שלא היתה גמירת דעת מצידם של הצדדים להסכם ושלא היה בכוונתם להתקשר באופן מחייב. ונהפוך הוא, כאשר החסר מועט ופחות מהותי (שם, בפיסקה 35).   בפרשת חוף התכלת נקבע כי אין ההסכם מסדיר מספר עניינים הקשורים במכר, ובמיוחד העדרו של זיהוי מדויק ומפורט של חלקות הקרקע המיועדות למכירה, ענין שהושאר לשלב מאוחר יותר. לכאורה, עשוי הדבר להצביע על כך שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר סופית בעיסקת המכר, שכן, מדובר בפרט מרכזי ויסודי בעיסקה. שהרי, אם הצדדים לחוזה מסכימים שעליהם עוד להגיע לכלל הסכמה לגבי פרט עיקרי זה או אחר, אפילו לא נתגלעה לגביו מחלוקת בעת שנערך ההסכם הראשוני, ההנחה היא שלא נכרת חוזה, שכן היעדרו של הפרט העיקרי, על רקע ביטויו של הרצון להגיע להסכמה קונקרטית לגביו, מונע שכלולו של החוזה. עם זאת, מדובר בהנחה הניתנת לסתירה. כך למשל, כאשר משתמע מהמכלול שהצדדים התכוונו, באם לא יצליחו להסכים על הפרט החסר, לפנות לערוצי ההשלמה החוקיים (שם, בפיסקה 36). נקבע כי בקביעת הסדר ההשלמה החוזי שקבעו הצדדים, הבטיחו למעשה, כי החסר יושלם וההסכם יוגמר בכל מקרה. בכך נתנו ביטוי לגמירת דעתם להתקשר בעיסקה תקפה ומחייבת. כן נקבע כי אין בריבוי הפרטים החסרים כדי לשלול אוטומטית את קיומה של גמירת הדעת ויש לבחון כל מקרה לגופו. כך, למשל, התנהגותם של הצדדים עשויה להוות ראיה מכרעת לכך שלמרות החסר בנוסח ההסכם, הצדדים התכוונו להתקשר ביחסים משפטיים מחייבים (שם, פסקאות 36, 38). לבסוף נקבע כי התנהגות הצדדים מלמדת על כך שהם ראו עצמם קשורים בעיסקה למכירת מקרקעין ומחוייבים על פיה, ואחת האינדיקציות שבית המשפט נסמך עליה היתה העברת סכום כסף גדול למוכר לאחר שכבר היה ידוע לצדדים כי האופציה לראות בסכום כהלוואה לא אושרה (שם, בפיסקה 39). לאור האמור נקבע כי ההסכם שנערך בין הצדדים התגבש לכלל הסכם מחייב למכירת מקרקעין. חוזהקרקעותהסכם אופציהאופציהמקרקעין