קרקע בבעלות רשות הפיתוח

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא קרקע בבעלות רשות הפיתוח: בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבים לבצע כל עבודה ובפרט עבודות קבורה, והכנות לשם כך, במקרקעין אליהם פלשו, על פי הטענה, בתחומי בית העלמין כפר סמיר. צו מניעה ארעי ניתן, במעמד צד אחד, ביום 24.3.14. המקרקעין נשוא הבקשה, הידועים כחלק מחלקה 136 בגוש 10738, הינם בבעלות רשות הפיתוח, ומצויים בין קיר בית העלמין לבין המדרכה הסמוכה (להלן:"המקרקעין"). המקרקעין אינם נכללים בשטח בית העלמין, והם מיועדים לדרך בהתאם לתוכנית חפ/1024א ולמבני ציבור בהתאם לתוכנית חפ/1332ג. זיהוי המקרקעין אינו מוטל בספק, בניגוד לטענת המשיבים בנדון, טענה אשר לא הועלתה בתגובה מטעמם, אלא מאוחר יותר. תמונות המקרקעין, בהם ניתן לראות קברים, מצבות, ויציקות בטון המהוות הכנה לקברים, צורפו לבקשה. מעיון בתגובה לבקשה, עולה כי המשיב מודע היטב לזיהוי המקרקעין, ואינו מכחיש כי הוא מחזיק בהם. לטענתו, הוא מטפח את המקרקעין המצויים בקרבת "אחוזת" קברו של אביו, אותו הוא מכנה "האדמו"ר", מאז פטירתו לפני כ- 23 שנה, לרווחת קהל חסידיו, המבקשים להתפלל על קברו ולהיקבר לצדו. העד מטעם המבקשת, תיאר בעדותו את המקרקעין, אישר שהיה במקום, והציג תמונות (מב/1 - מב/7). המשיב היטיב, אף הוא, לתאר בחקירתו הנגדית, את המקרקעין, את מיקומם המדויק, ואת הכניסה הראשית ל"אחוזה" (בעמוד 12 לפרוטוקול). בנוסף, במהלך הדיון בבקשה, הציג העד מטעם המבקשת אורתופוטו של שטח בית העלמין כולו ובו תחומים בצבע סגול המקרקעין נשוא הבקשה (מב/8). מכל מקום, טענת העדר הזיהוי אינה ראויה להישמע ממילא. הזיהוי המדויק, בתחומי חלקה 136, חסר חשיבות, משום שלמשיבים ממילא אין כל זכות בחלקים אחרים של החלקה. משכך, ככל שקיים ספק בלב המשיבים בדבר זיהוי המקרקעין, ימנעו מביצוע פעולות קבורה בכל חלקה 136 בגוש 10738. המשיב לא חלק על בעלות רשות הפיתוח במקרקעין בתגובתו, או במהלך הדיון בבקשה, ואין בפיו כל טענה כנגד זכויות המבקשת במקרקעין, למעט טענת ההפקעה בה אדון להלן. הטענה לפיה המבקשת לא הוכיחה את בעלותה במקרקעין הועלתה לראשונה בסיכומים, ואין בה ממש. די לעיין בסעיף 9 לתשובת המשיב לבקשה על מנת להיווכח כי המשיב מודה בזכויות המבקשת במקרקעין, וטענתו היחידה היא כי זכויותיה מיועדים להפקעה. מכל מקום, עסקינן בבקשה לסעד זמני, ובשלב זה על המבקשת להוכיח זכות לכאורה הראויה להגנה. נסח רישום שהופק באמצעות רשת האינטרנט, די בו להוכיח, לכאורה, את זכות הבעלות של רשות הפיתוח במקרקעין. העובדה שבתוכניות המתאר החלות על המקרקעין, קיימת כוונה להפקיע, אין בה כדי למנוע מן המבקשת לפעול להגנה על זכויותיה במקרקעין. מעיון בנסח הרישום עולה כי טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין הודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)1943, משמע טרם פורסמה הודעה על כוונה להפקיע, טרם הועברה חזקה במקרקעין לרשות המקומית, וממילא הדרך להעברת הבעלות בחלקה בהתאם לסעיף 19 לפקודה, עדיין ארוכה. ככל שהמשיבים טוענים אחרת, הנטל עליהם להביא ראיות בנדון. מכל מקום, המצהיר מטעם המבקשת, מר חיים ג'יבלי, העיד כי הפניה אל המבקשת הגיעה מעיריית חיפה, משמע המבקשת, המנהלת את המקרקעין המצויים בבעלות רשות הפיתוח, פועלת בתיאום עם הרשות המקומית, העתידה להיות בעלת המקרקעין לאחר ביצוע ההפקעה. בתום חקירות המצהירים, ביקש ב"כ המשיב לקבוע מועד נוסף לדיון, אליו יזומן נציג המבקשת אשר יוכל לשפוך אור על מצב ההפקעה ועל הקשר שבין המבקשת לרשות המקומית, אשר כתוצאה ממנו החליטה המבקשת לפעול. דחיתי את הבקשה, משום ששתי הנקודות בהן ביקש ב"כ המשיב להעמיק את הדיון, אינן רלוונטיות לשם הכרעה בבקשה שבפני. כאמור, המבקשת מוסמכת לפעול לשם הגנה על המקרקעין שבבעלותה מפני מסיגי גבול ופורעי חוק, ואין בעובדה שבתוכניות החלות על המקרקעין קיימת כוונה להפקיע את אותם מקרקעין, כדי למנוע ממנה לפעול להגנתם. בנוסף, אין כל פסול בשיתוף הפעולה בין הרשות המקומית לבין המבקשת, לשם הגנה על אינטרס משותף לשתיהן, שמירה על מקרקעי ציבור חיוניים. חיים ג'יבלי הצהיר, בתצהירו התומך בבקשה, כי ביום 8.2.2011 ניתן כנגד המשיב צו להפסקת עבודה במקרקעין, בהתאם לסעיף 239 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. העתק הצו צורף כנספח ד' לתצהירו. ב"כ המשיב טוען, בסיכומים מטעמו, כי תמוה שעיריית חיפה, שבידיה צו מניעה, לא עשתה כל פעולה על מנת לאכוף אותו, ופנתה אל המבקשת שתפעל במקומה ותוציא במקומה צו חדש ונוסף. בידי עיריית חיפה אין צו מניעה. מדובר בצו הפסקה שיפוטי שהוצא לבקשת הועדה המקומית לתכנון ולבניה, בגין בניה ללא היתר. המשיב לא קיים אחר הצו, ובגין עבירה זו ניתן היה להגיש נגדו כתב אישום. ניתן היה גם לפעול לקבלת צו הריסה, אך אין בעובדה שהועדה לא מיצתה את הדין עם המשיב, על פי דיני התכנון והבניה, כדי למנוע מבעלת המקרקעין, לפעול נגד המשיב בהיותו מסיג גבול, לכאורה, במקרקעין שבבעלותה. בנוסף, ברור כי הליך זה בו נקטה המבקשת הוא ההליך הראוי בנסיבות העניין, שכן לאור העובדה שבמקרקעין מצויים קברים, לא היה מקום במקרה זה לפעול באמצעות צו הריסה שיפוטי, בהתאם לחוק התכנון והבניה. טוב עשתה המבקשת כאשר בחרה לפעול, קודם לכל, לקבלת צו מניעה זמני, שימנע המשך הקבורה במקרקעין, ולהמשיך להתדיין בבית המשפט, ביחס לקברים הנמצאים במקום. לטענת המשיב, המשיבה 2 אינה צד למחלוקת, שכן אין לה כל נגיעה לפעולות המשיב במקרקעין. המשיב מפנה לכך שב"כ המבקשת טען, במהלך הדיון, כי המידע ביחס למעורבות המשיבה 2 נמסר למבקשת בעל פה, וכי ידוע לו כי מתבצעות חקירות במע"מ ובמס הכנסה לגבי הפעילות הכספית של מכירת קברים במקום. המשיב הכחיש כי נחקר בחשד לעבירות מס כלשהן, והדגיש בחקירתו, כי המשיבה 2 היא אמנם החברה שבאמצעותה הוא פועל במסגרת עסקיו כיזם של הקמת בתי עלמין, אולם בעוד שהיא מעורבת בפעילותו בבית העלמין בתל-רגב, אין לה כל מעורבות בפעילות במקרקעין הנדונים, בבית העלמין כפר סמיר. המשיב מאשר כי הוא פועל באמצעות החברה, שהוא בעל המניות היחיד בה והעובד היחיד שלה, אך מדגיש כי אין הוא פועל באמצעות החברה בכל הקשור למקרקעין נשוא בקשה זו. המשיב עומד על הבחנה זו בין פעילותה של החברה בבית העלמין תל - רגב לבין חוסר מעורבותה בבית העלמין כפר סמיר. לטענתו, אין הוא פועל באמצעות החברה גם בכפר סמיר, משום שאת המקרקעין בכפר סמיר הוא מחלק לצרכי קבורה, ללא תמורה, בניגוד למקרקעין בתל-רגב אותם הוא מוכר. למרות זאת, מעיד המשיב כי הוצאות החזקת המקרקעין בכפר סמיר ממומנות על ידי תרומות של אנשים שיקיריהם קבורים במקום, או כאלה שהובטחה להם קבורה במקום (בעמודים 13 ו- 14 לפרוטוקול). כאשר נשאל המשיב, האם את העץ בו עשה שימוש לצורך גידור המקרקעין רכש הוא או שמא החברה, השיב כי אינו זוכר, משמע לא שלל את האפשרות שהעץ נרכש על ידי המשיבה (בעמוד 14 שורה 29). מעדותו של המשיב עולה חשד ל"עירוב תחומין" בינו לבין החברה, המשיבה 2. הטענה לפיה המשיבה 2, אשר הוקמה לצורך עסקיו של המשיב, אינה מעורבת בהקצאת המקרקעין בכפר סמיר, רק משום שאלה אינם נמכרים אלא נמסרים אגב קבלת תרומות, נראית מלאכותית. בשלב זה, של דיון בבקשה לסעד זמני, די אם אומר כי על רקע עדותו של המשיב, הטענה שהמשיבה 2 מעורבת בפעילות במקרקעין מתיישבת עם השכל הישר יותר מאשר הטענה ההפוכה, ודי בכך על מנת לקבל את הבקשה נגדה. ממילא, אם אין היא מעורבת, לא יגרם לה כל נזק בעקבות מתן הצו. המשיב לא הוכיח, ולו לכאורה, זכות כלשהי שניתנה לו מטעם בעל המקרקעין, להעניק זכויות לקבורה במקרקעין, בין בתמורה ובין שלא בתמורה. המשיב העיד, בחקירתו, כי מר בני הסה המנוח, מנכ"ל חברה קדישא בעבר, נתן לו הבטחה בעל פה, כי המקרקעין "יועברו לטובת האחוזה" (בעמוד 12 לפרוטוקול שורה 27 ובעמוד 13). הטענה לא הועלתה כלל בתגובה מטעם המשיבים, ואף לא בסיכומים מטעמם. מדובר בטענה מהותית שהיה הכרח להעלותה בתצהיר התגובה. בתצהיר התגובה, כותב המשיב כי הכשיר את המקרקעין לצורך קבורה, "ללא התנגדות מצד חברה קדישא חיפה." (בסעיף 31 לתצהיר). פעולה "ללא התנגדות" מצד חברה קדישא, אינה יכולה להיחשב מתן הבטחה בעל פה מצד מנהל החברה קדישא בחיפה "להעביר מקרקעין לטובת האחוזה", וברי כי גם מנהל חברה קדישא לא מוסמך היה להעניק למשיב זכות כלשהי לשימוש במקרקעין. מכל מקום, טענה זו הינה כאמור עדות כבושה. בנוסף, המשיב נשאל בחקירתו ממי קבל אישור לבצע מהלך זה של יציקת הקברים וקבורה במקרקעין והשיב "מאף אחד" כן נשאל האם קיבל אישור ממישהו לתחום את המקרקעין, והשיב בשלילה (בעמוד 14 לפרוטוקול שורות 19-22). למעשה, תצהירו של המשיב מהווה הודאה מלאה בכל טענות המבקשת. חקירת המשיב הוכיחה, ביתר שאת, כי אין לו כל הגנה מפני הבקשה. ראויים לציון, במיוחד, סעיפים 26-30 לתצהירו של המשיב, בהם הוא סוקר את ההליכים שנקטה נגדו הועדה המקומית לתכנון ולבניה בחיפה ועיריית חיפה, כבר בשנת 2011. המשיב מאשר כי בתאריך 8.2.11 ניתן נגדו צו להפסקת עבודה בהתאם לסעיף 239 לחוק התכנון והבניה. מציין כי לאחר הוצאת הצו בא בדין ודברים עם עיריית חיפה, וביום 4.4.11 התקבלה תשובתה של מ"מ ראש העיר המחזיקה בתיק מינהל ההנדסה, בו היא מודיעה לו כי לא תוכל להמליץ בפני רשויות התכנון לצמצם את רוחב הדרך המאושרת על פי תוכנית חפ/1024א לצורך הכשרת קבורה לצד האדמו"ר (העתק המכתב צורף כנספח 4 לתצהירו). משאלה הם פני הדברים, גם לשיטת המשיב, לא ברורה טענת ההגנה שלו. טענת השיהוי שמעלה המשיב, אין לה מקום. המשיב אינו יכול לרכוש זכויות במקרקעין מכח שיהוי. ככל שיוכח כי המשיב אמנם עושה דין לעצמו ומקצה מקרקעי ציבור לקבורה ללא כל זכות, תוך הפרת צו הפסקה שיפוטי, לא ישמע בטענה כי הוא רשאי להיבנות מכך שבעל המקרקעין השתהה בהגשת התביעה נגדו. שיהוי, בנסיבות אלה, כאשר עמדת עיריית חיפה היתה ידועה למשיב לכל אורך הדרך, אינו יכול להיחשב ויתור על זכויות. בנוסף, אין ראיה לכך שהמשיב פועל להקצאת קרקעות לקבורה במקום מזה 23 שנים. צו הפסקת העבודה הוצא למשיב בשנת 2011, ואין כל ראיה לכך שפעל לקבורה במקום לפני כן. העובדה שאביו נקבר במקום לפני 23 שנים, אין בה כדי להוכיח את מועד תחילת הפעילות נשוא הבקשה. טענת המשיבים לפיה, במקרקעין סמוכים, המיועדים אף הם להרחבת הדרך על פי תוכניות המתאר, מתבצעות עבודות קבורה על ידי חברה קדישא, אינה מצדיקה, אף היא, דחיית הבקשה. המשיבים לא הביאו ראיות להוכחת הטענה. המצהיר מטעם המבקשת אמנם לא יכול היה להכחיש את הנטען, אך השיב כי העביר את טענת המשיב בנושא לבדיקתם של הממונים עליו ולטיפולם. ככל שתמצא הטענה נכונה, יתכן שעשויה להיות לה השלכה על תוצאות ההליך העיקרי, אך גם אם יוכח כי חברה קדישא מפרה אף היא את החוק, אין בכך כדי ליתן למשיבים הכשר להמשיך ולהפר בעצמם את החוק. המבקשת הוכיחה, אם כן, זכות לכאורה הראויה להגנה. המבקשת אינה עותרת למתן צו עשה, אשר יורה על פינוי הקברים, בטרם הכרעה בתביעה, משכך, אין ממש בטענת המשיבים לפיה הבקשה לסעד זמני, שכל מטרתה למנוע המשך הקבורה במקום, הוגשה בחוסר תום לב. לטענת המשיבים, המבקשת מתעלמת מכך שהסעד המבוקש פוגע בצדדים שלישיים שלא צורפו להליך. מתן צו מניעה כמבוקש, ימנע, לטענתם מקרובי משפחתם של הנקברים לפקוד את קברי יקיריהם, ומי שהבטיח את מקום קבורתו במקום לא יוכל להיקבר שם במידת הצורך. לטענת המשיבים, למתן צו מניעה כמבוקש, השלכות רבות הנוגעות בין היתר לקדושת המתים. אין בידי לקבל את הטענה. סוגית קדושת המתים אינה מתעוררת אגב דיון בבקשה זו, שאינה כוללת סעד זמני ביחס למתים שנקברו במקום. פגיעה באינטרס ההסתמכות של צדדים שלישיים שהבטיחו את קבורתם במקום, היא עניין אחר, שאין לו כל נגיעה לקדושת המתים. מכל מקום, גם טענה זו דינה להידחות. מכמה טעמים; ראשית, ככל שהמשיבים עסקו במתן התחייבויות לצדדים שלישיים, ללא כל זכות שבדין לעשות כן, אין המדובר בהתחייבות הניתנת לאכיפה כלפי המבקשת, ואם קיימת לצדדים השלישיים עילת תביעה נגד המשיבים, אין בכך כדי להשליך על תוצאות בקשה זו. שנית, חקירתו של המשיב ביחס לאותם צדדים שלישיים, העלתה כי אין המדובר אלא בהבטחות בעל פה, שמידת גמירות הדעת לגביהם לא הוכחה. המשיב העיד כי אין הוא מנהל כל רישום של אותן הבטחות (בעמוד 13 לפרוטוקול שורה 15). המשיב לא ידע לנקוב בפרטיהם המלאים של אותם אנשים (בעמוד 13 לפרוטוקול שורה 19). המשיב העיד כי בידיו שמותיהם המלאים וכתובותיהם של אותם אנשים, אך לא טרח לציינם בתגובה מטעמו, על מנת שניתן יהיה לצרפם כצד להליך. הטענה בדבר הבטחה כלשהי שניתנה לאותם שישה אנשים, הינה טענה בעלמא. לא ניתן ללמוד ממנה על רצינות ההבטחה, אם בכלל, על התמורה שניתנה בעדה (תמורה המוכחשת על ידי המשיב) או על מידת הסתמכותם של הצדדים השלישיים על אותה הבטחה. מכל מקום, ככל שאותם צדדים שלישיים יאריכו ימים עד לסיום ההליך העיקרי, ואין סיבה להניח אחרת בשלב זה, ממילא הופך כל הדיון בנושא, בשלב זה, למיותר. מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המבקשת, שכן אם ימשיך המשיב להעניק לצדדים שלישיים זכויות לקבורה במקרקעין, ולבצע בהם קבורה, יקשה הדבר עד מאוד על המבקשת לעמוד על ביצוע פסק הדין, אם תתקבל תביעת הפינוי שהגישה. בנוסף, אין כל הצדקה ליתן בידי המשיב הכשר להמשיך בפעילות שיווק או הקצאה של מקרקעי ציבור, שאין לו כל זכות בהם, לקבורה. אין לקבל את טענת המשיבים לפיה, מאחר שגם חברה קדישא פלשה למקרקעין המיועדים להרחבת הדרך, סעד הפינוי ממילא אינו בר ביצוע, ויש בכך כדי להטות את מאזן הנוחות לטובת המשיבים. סיכומו של דבר, אני נעתרת לבקשה, ומורה כי צו המניעה הארעי שניתן ביום 24.3.14 יעמוד על כנו עד להכרעה בתביעה העיקרית. אני אוסרת על המשיבים או מי מטעמם, לבצע כל עבודה, לרבות הכשרה לקבורה וקבורה, במקרקעין הידועים כחלקה 136 בגוש 10738. למען הסר ספק, ואף שהמבקשת לא ביקשה לקבוע אחרת, יובהר כי בני משפחותיהם של הקבורים במקום רשאים לפקוד את הקברים. המשיבים יישאו בשכר טרחת בא כח המבקשת בגין בקשה זו בסך 7,500 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום, ללא קשר לתוצאות ההליך העיקרי. רשות הפיתוחבעלות