קראו דוגמא מהפסיקה בנושא קרקע בבאר טוביה: 1. בפני ערעור מנהלי המופנה נגד החלטת המשיבה 1, היא הועדה המקומית לתכנון ובניה "באר טוביה", אשר דחתה את תביעתה של חברת קי.בי.עי. - קבוצת בוני ערים בע"מ, היא המערערת, לפיצויים בגין ירידת ערכם של המקרקעין שבבעלותה. עיקרי העובדות הדרושות לענינינו: 2. רקע עובדתי ותכנוני המקרקעין נשוא הערר הינם חלק משטח הממוקם מדרום ובגובל לעיר אשדוד, בתחום שיפוטה של המועצה האיזורית באר-טוביה. השטח בגודל כ-14,500 דונם, ידוע בשם "פארק החולות". בצפון מזרח כולל השטח את "הדיונה הגדולה", הכלולה בתחומי העיר אשדוד. מתוך שטח זה, המקרקעין נשוא הערעור משתרעים על פני 934.247 דונם, שמידותיו: ממערב למזרח- כ-1,100 מ', ומצפון לדרום- כ-800 מ' (להלן-"המתחם"). המתחם ממוקם במקביל לקו חוף הים, במרחק של כ-500 מ' ממנו, ומאופין בקפלי קרקע חוליים ("דיונות"). על פני החולות פזורים צמחיה פראית, צנרת מים ובארות. בסביבה אין כל פיתוח למעט מספר בארות, צנרת ודרך אחזקה של חב' "מקורות". בשנת 1960 אושרה תכנית המתאר לאשדוד מס' 101/02/3, הידועה גם כתכנית מתאר מס' ד/313 (להלן- "תכנית המתאר לאשדוד"), לפיה יעודם של המקרקעין הנדונים ל"רזרבה למגורים ויעור". בשנת 1971 אושרה תכנית המתאר לבאר טוביה מס' 101/02/8, הידועה גם כתכנית מתאר מס' ד/631, אשר אימצה את תכנית המתאר אשדוד. ביום 30.7.82 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר למחוז הדרום, הידועה גם כתמ"מ 4 (להלן- "תמ"מ 4"), לפיה יועדו המקרקעין, שבבעלות המערערת, ל"שטחים לתכנון בעתיד". בשנת 1993 אושרה תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, פיתוח ולקליטת עליה (להלן- "תמ"א 31"). לפי הוראות התכנית בהתייחס להנחיות סביבתיות, יועדו המקרקעין הנדונים כ"איזור משאבי טבע", ובהתייחס ליעודי הקרקע יועדו המקרקעין הנדונים ל"שטח עירוני בנוי או מתוכנן להיבנות". ביום 19.12.95 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית ליער ויעור- תמ"א 22 (להלן- "תמ"א 22", "התכנית"), אשר יעדה את מרבית המקרקעין שבבעלות המערערת ליעוד של יעור. ההליכים שקדמו לערעור זה 3.עקב אישורה של תכנית מתאר ארצית ליער ויעור- תמ"א 22, הגישה המערערת, ביום 15.10.99, תביעה בגין ירידת ערך מקרקעין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה (להלן-"הועדה המקומית"). ביום 13.1.99 דחתה הועדה המקומית את תביעת הפיצויים. ערר על החלטה זו הוגש ביום 8.2.99 לועדת הערר של מחוז הדרום. ביום 28.10.99 מינתה ועדת הערר את מר יעקב ביר כשמאי מכריע בערר. ביום 7.5.04 נתן השמאי המכריע את חוות דעתו בה המליץ לדחות תביעתה של המערערת. ערר שהוגש על החלטת השמאי המכריע ביום 9.9.04 לועדת הערר, נדחה ביום 6.10.05, ומכאן הערעור שבפני. עיקרי טענות המערערת 4.דינה של השומה המכרעת להתבטל, משלמערערת לא ניתנה הזדמנות נאותה לטעון טענותיה ולהציג ראיותיה בפני השמאי המכריע, בטרם נתן הכרעתו. אף שועדת הערר הסכימה כי השמאי המכריע נהג שלא כשורה בעניין זה, קבעה כי מדובר בפגם קל ערך. בבסיס השומה המכרעת עמדו התייעצויות רבות שקיים השמאי המכריע עם מומחים שונים באשר למעמדן המשפטי של התכניות החלות באיזור ובאשר לפרשנותן. כעולה מהשומה, התייעצויות אלה היו חלק עיקרי ומהותי בפרשנותו של השמאי המכריע את המצב התכנוני הקיים עובר לאישורה של תמ"א 22 ובבחינת הפגיעה הנטענת במקרקעין. המערערת לא ידעה ולא נתנה הסכמתה להתייעצויות אלה, ולא התאפשר לה לחקור אותם גורמים שלישיים. בכך נפגעה משמעותית זכות הטיעון של המערערת. אף שועדת הערר הסכימה כי ראוי היה מלכתחילה לאפשר את שמיעת צדדי ג' בנוכחות הצדדים תוך מתן אפשרות לחקירתם, קבעה כי אין מדובר בפגם מהותי וכי אין בכך להביא לביטולה של השומה המכרעת. בנוסף, מרבית הגורמים עימם נועץ השמאי המכריע קשורים בדרך זו או אחרת למשרדי ממשלה, ועל כן קשורים במישרין או בעקיפין למשיבה 2. המדינה צורפה כצד לערעור ועל כן הינה בעלת עניין בתוצאותיו, שכן היא עשויה לשאת בעקיפין בתשלום הפיצויים למערערת. משכך, היה על ועדת הערר לקבוע כי שיחות שניהל השמאי המכריע עם גורמים אלה מבלי שניתנה לו רשות מראש לכך על ידי ועדת הערר, מהווה פגם חמור היורד לשורשו של עניין. 5.טעה השמאי המכריע בקובעו, כי אף שיעוד המקרקעין ל"רזרבה למגורים ויעור", יש לפרש את היעודים העתידיים של המקרקעין במובן של "רזרבה למגורים ו/או ליעור", כך שיתכן והמקרקעין ישמשו רק ליעוד של יעור. מכאן שגויה גם מסקנתו, כי תמ"א 22 ישמה את תכנית המתאר עת קבעה את יעודם של המקרקעין ליעור בלבד, וכי לא היה לקרקע ערך כלכלי של קרקע לבניה. עוד קבע, כי יעוד של "רזרבה למגורים וליעור" אינו טומן בחובו, בהכרח, פוטנציאל של מגורים, וכי רואים קרקע של "תכנון בעתיד" כקרקע עם ערכי טבע הראויים לשימור. על סמך מסקנה זו הכריע השמאי, כי לא ירד ערכם של מקרקעי המערערת עם אישורה של תמ"א 22 אשר קבעה את המקרקעין ליעוד של יעור, וכי תמ"א 22 הינה בבחינת הוצאה אל הפועל של תכנית המתאר לאשדוד ומהווה המשך ישיר להוראותיה. 6.השמאי המכריע לא נתן משקל להתמשכות הליכי התכנון של תמ"א 22 משנת 1976, באופן שהשפיע ישירות על שווי המקרקעין, ועל כן היה נכון לבחון את ירידת הערך תוך השוואת שווי המקרקעין לפני שהוחל בתכנון תמ"א 22 לשווי לאחר אישורה של תמ"א 22. אין להעניק לסעיף 197 לחוק פרשנות מצמצמת, לפיה יש להתעלם מהליכי התכנון והפעולות שבוצעו עובר לאישורה של תמ"א 22 והקשורים קשר הדוק וישיר למימושה. במסגרת בחינת יעודם של המקרקעין עובר לתמ"א 22 ולאחר אישורה, בחן השמאי המכריע את תמ"א 31 שאושרה בשנת 1993, ולפיה יועדו המקרקעין בבעלות המערערת לאיזור בינוי עירוני. השמאי המכריע קבע כי הוראות תמ"א 31 הוציאו אל הפועל את הוראות תכנית המתאר לאשדוד, אשר קבעו את האיזור כ"רזרבה למגורים ויעור". היה על השמאי המכריע להתעלם מתמ"א 31, מאחר ועל קיומה לא ידעה המערערת ואף לא המשיבות או מי מטעמן. מאחר והמשיבה עצמה- היא הועדה המקומית לתכנון ובניה- לא ידעה על תמ"א 31 גם הקונה הסביר לא יכול היה לדעת עליה, ועל כן יש לקבוע כי תמ"א 31 לא השפיעה על שווי השוק של המקרקעין. לחילופין, טעתה ועדת הערר כשהחליטה כי תמ"א 31 גוברת על תמ"א 22, מאחר והפסיקה קבעה אחרת וכך גם וועדות הערר בעקבות פסיקה זו. תמ"א 31 הינה תכנית מנחה בלבד, שנועדה לקבוע הנחיות כלליות לתכנון בהתחשב בגידול האוכלוסיה הצפוי עקב גלי העליה לישראל. תגובת המשיבה 1 7.טענותיה של המערערת הינן חזרה על הטענות שהושמעו בפני השמאי המכריע ובפני ועדת הערר, ומהותן להביא לפסילת הכרעתו של השמאי המכריע. בית המשפט אינו משמש כ"שמאי על", והתערבותו בהכרעת הועדה מצומצמת לשאלות משפטיות בלבד. לגופו של עניין, לא נגרם למערערת כל נזק, באשר התוכניות שקדמו לתמ"א 22 יעודו את חטיבת הקרקע ל"מגורים ו/או יעור", ותמ"א 22 רק ישמה הוראות תוכניות אלה. 8.צדקה ועדת הערר בקובעה כי ערכה של חטיבת הקרקע עובר לאישורה של תמ"א 22 זהה לערכה לאחר אישורה, ואם נגרמה ירידת ערך לחטיבת הקרקע היא נגרמה עוד קודם לתמ"א 22. 9. באשר לתמ"א 31, משגוברות הוראותיה על הוראות תמ"א 22, הרי שלא נגרם נזק לחטיבת הקרקע כתוצאה מאישורה של תמ"א 22. עליונותה של תמ"א 31 נובעות מהוראות תמ"א 22 עצמה, ואין בהחלטת ועדת ערר מחוז חיפה, אליהן מפנה המערערת, כדי לשנות מסקנה זו. תמ"מ 4 קבעה כי יעוד המקרקעין הינו "שטח לתכנון בעתיד", מכאן ניתן להסיק כי אין מדובר בשטח בעל יעוד למגורים, וכי יעוד המקרקעין למטרה זו היתה שימורם כשטח לערכי טבע. על כן, ככל שיעוד השטח כ"רזרבה למגורים וליעור" יצר ציפיות לאפשרות הרחבת תחום הפיתוח העירוני של העיר אשדוד דרומה, הרי שציפיה זו נכזבה כבר בתמ"מ 4, שנים רבות עובר לאישורה של תמ"א 22. עוד נקבע בתמ"מ 4, כי על חטיבת הקרקע, המצויה בתחום איזור ניצנים, חלה המגבלה, לפיה לצורך קביעת ייעודה הסופי של חטיבת הקרקע, נדרש אישור המועצה הארצית. על כן כבר עובר לתמ"א 22 לא היו מוקנות לחטיבת הקרקע זכויות בניה. בנוסף, חלות על המקרקעין התכניות הביטחוניות ד/497 ו-ד/699, אשר קובעות מגבלות בניה, ועליהן ידעו הקונה הסביר והמערערת, ועל כן לא היה פוטנציאל בנייה לחטיבת הקרקע. לחילופין, טוענת המשיבה 1 כי היא פטורה מתשלום פיצויים נוכח הוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, משהפגיעה הנטענת נמנית עם אחד מ-11 המקרים המנויים בסעיף 200, ומשהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. כמו כן, לא נפל פגם מהותי בהתייעצויות שקיים השמאי המכריע עם גורמים שלישיים חיצוניים, לרבות ובמיוחד עם גורמים הקשורים בקשרי עבודה עם המשיבה 2, היא מדינת ישראל. תגובת המשיבה 2 10.המשיבה 2 הינה צד לערעור היות ובית המשפט המחוזי סבר כי היא דרושה למסירת מידע לצדדים ולבית המשפט, אולם אין היא צד העתיד לחוב בהליך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. אין בהתיעצויות השמאי המכריע עם גורמים במדינה כדי לפגוע בהליך, במיוחד נוכח ידיעת המערערת על קיומן של ההתייעצויות עוד בטרם נתן השמאי המכריע את החלטתו. המערערת בחרה לכבוש טענות אלה עד לאחר קבלת החלטתו הסופית של השמאי. כמו כן, נמנעה המערערת מלחקור את השמאי המכריע בפני ועדת הערר על אף שאפשרות זו עמדה בפניה. עוד גורסת המשיבה 2, כי השומה המכרעת הינה סבירה וכי המערערת לא הצביעה על כל נימוק ענייני או משפטי המצדיק התערבות בית המשפט בהחלטת הועדה. השאלות שמעלה המערערת בערעורה הינן שאלות מתחום השמאות ולא שאלות משפטיות, ולכן אינן בסמכותו של בית המשפט בבואו לדון בערעור המנהלי. דיון 11.המערערת חוזרת בערעורה על טענותיה כפי שהועלו בפני ועדת הערר, כשעיקר טענותיה מופנות כנגד הכרעת השמאי המכריע והפגמים שלדידה נפלו בשמאות זו ובהליכים שביצע השמאי לצורך עריכת חוות הדעת. בנוסף, נוגע הערעור שבפני לשאלת יעודם הפוטנציאלי של המקרקעין שבבעלות המערערת- האם למקרקעין אלה פוטנציאל של בניה למגורים או שמא יועדו המקרקעין ליעור. לשאלה זו השלכה ישירה על הפיצויים להם טוענת המערערת בשל ירידת ערכם של המקרקעין כתוצאה מאישורה של תמ"א 22. 12.ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי אין פסול בהתיעצויות השמאי המכריע עם צדדים שלישיים. אף שהיה ראוי לאפשר לשני הצדדים לשמוע את צדדי ג' ולחקור אותם, אין בכך משום פגם היורד לשורש העניין, באופן אשר יש בו כדי לאיין את הכרעת השמאי (סעיפים 106-107 להחלטה). במיוחד בהתחשב בעובדה שהמערערת ידעה על התייעצויות השמאי המכריע עם גורמים שלישיים, אולם בחרה שלא לעשות דבר. טענותיה באו בדיעבד, רק לאחר שניתנה החלטתו הסופית של השמאי (סעיף 109 להחלטה). בנוסף, ציינה ועדת הערר, כי המערערת יכלה לממש את זכותה ולחקור את השמאי המכריע על הליקויים שלטענתה מצויים בחוות דעתו, אולם בחרה שלא לעשות כן (סעיף 112 להחלטה). המערערת טוענת כי לא ידעה ולא נתנה הסכמתה להתיעצויות שקיים השמאי המכריע עם גורמים שלישיים, וכי לא התאפשר לה לשמוע את צדדי ג' ולחקור אותם. גם המשיבה 1 מסכימה שהמערערת לא ידעה לפחות לגבי ההתיעצות האחרונה של השמאי המכריע, שהתקיימה לאחר שהסתיימו כל הדיונים בפניו. 13.השמאי המכריע פועל מכח סעיף 198(ה) לחוק התכנון והבניה, והמשימה המוטלת עליו הינה שמאית במהותה תוך מתן זכות טיעון הוגנת לשני הצדדים, כאמור בסעיף 198 (ה) (2): "הועדה המקומית תודיע לשמאי המכריע אם יש מי שעלול להיפגע מקבלת התביעה והשמאי יתן לו הזדמנות להשמיע את טענותיו". סעיף קטן 198(י) מעניק לשמאי המכריע סמכויות של בורר בשינויים המתחייבים, וסעיף קטן (יא) קובע הסדר, לפיו רשאי השמאי המכריע לקבל מידע לצורך מילוי תפקידו: " (י) ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, בשינויים המחויבים לפי הענין". "(יא) שמאי שמונה לפי סעיף זה רשאי לקבל מידע לפי הוראות סעיף 14א לתוספת השלישית". התוספת השלישית לחוק קובעת את האופן בו יועבר המידע לשמאי המכריע, אולם מדובר במידע המצוי בידי המנהל, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, ואין התוספת מסדירה את התיעצויות השמאי המכריע עם גורמים נוספים. התייעצות השמאי המכריע עם הגורמים השלישיים בתיק נועדה לשפוך אור נוסף על המצב התכנוני בנוגע למקרקעין הנדונים, מעבר לחומר שעמד לרשותו. אלא שחייב היה לקיים את ההתייעצויות בנוכחות הצדדים, באופן המאפשר חקירת הגורמים השלישיים תוך מתן שאלות הבהרה מטעם הצדדים. אכן נכון כי המערערת לא ביקשה לחקור הצדדים עימם התייעץ השמאי ולא פנתה לועדה לקבלת הוראות, אלא ישבה על הגדר והמתינה להחלטת השמאי המכריע מתוך מחשבה שההכרעה עשויה ליפול לטובתה. לו היה השמאי המכריע פוסק לטובתה, טענה זו של התיעצות השמאי ללא נוכחות בעלי הדין לא היתה באה לעולם. נכון שהצדדים היו מעורבים בישיבות עם השמאי המכריע, ויכלה המערערת לבקש חקירת צדדים שלישיים. טיעוניה היום גובלים בחוסר תום לב, אך למרות התנהלותה, לא ניתן לפגוע בזכות היסוד של שמיעת הצדדים השלישיים בנוכחותה. 14.כאמור, ההליכים בפני השמאי המכריע הם על פי חוק הבוררות (להלן- "החוק"). סעיף 13 לחוק קובע, כי לבורר הסמכות להזמין עדים למתן עדות או להמציא מסמכים כפי שהיא נתונה לבית המשפט. סעיף 14 לחוק קובע כי עדותו של עד, לרבות בעל דין, תיגבה בשבועה או בהן צדק. סעיף 15 (ב) לחוק קובע, כי פסק בוררות שניתן אחרי דיון שהתנהל בהעדר בעל דין או בהעדר טענותיו, רשאי הבורר, על פי פנית בעל דין, לבטלו ולחדש את הדיון אם סבר כי ההעדרות היתה מסיבה מוצדקת. זכות טיעון ושמיעת עדים הינה זכות יסוד בכל הליך משפטי או דומה לו. השמאי המכריע פועל על פי חוק הבוררות, אין זה סביר שהבורר, לדוגמא, יקבל אינפורמציה מצד שלישי, ויעשה כן ללא נוכחות בעלי הדין. הכרעת השמאי המכריע קובעת גורלות וזכויות, וכאנלוגיה לא יכול בית המשפט להחליט על סמך התיעצות חיצונית או קבלת מידע מצד שלישי ללא נוכחות הצדדים. אם בית משפט אינו יכול לעשות כן, אזי גם השמאי אינו יכול לעשות כן. אין זה פגם מינורי, זהו פגם מהותי היורד לשרשו של ענין, והמהווה את הבסיס לכל התדינות משפטית או מעין משפטית. סעיף 24 לחוק קבע כאחת העילות לביטול פסק בורר את העובדה כי לא ניתנה לבעל דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו. איני יודעת מה יכולים להיות טיעוניה של המערערת, אבל בודאי שלא ניתן למנוע ממנה את האפשרות להיות נוכחת ולשמוע אותם גורמים עימם שוחח השמאי המכריע ובמידת הצורך גם לחקור אותם. לטעמי, התיעצויות השמאי המכריע עם צדדים שלישיים שלא במעמד הצדדים, יש בהן משום חריגה מסמכות, כיוון שלא הוסמך לכך. לו רצה המחוקק להעניק לשמאי המכריע אפשרות להתיעץ עם צדדים שלישיים ולקבל מהם מידע, היה מרחיב את קשת הגורמים עימם ניתן להתיעץ ללא הצדדים מעבר למנהל כהגדרתו בחוק מס שבח. העובדה שהמחוקק הגביל את ההתיעצות האפשרית עם מנהל מס שבח, משמעותה שלא ניתן לקיים התיעצות או קבלת אינפורמציה מצדדים שלישיים ללא נוכחות בעלי הדין. 15.השמאי המכריע ניהל דיון בעל אופי מעין שיפוטי, המחייב אותו להקפיד על קיומם של כללי הצדק הטבעי במהלך ניהול ההליך, ובכללם לאפשר לצדדים לממש את זכות הטיעון בפניו, וזכות הטיעון כוללת בחובה את האפשרות לחקור צדדים שלישיים. לעניין כללי הצדק הטבעי בהליך מעין שיפוטי, אביא את דבריו של כב' השופט אשר בע"א 591/77 אבירם יהושע, ו-2 אח' נ' קורט ופלורנס שטרן, פ"ד לב (1) 737: המבצע תפקיד מעין-שיפוטי חייב לנהוג לפי עקרונות הצדק הטבעי, כפי שנאמר בע"א 228/58 נתנאל רוטשטיין נ' יו"ר בית-הדין למשמעת של עובדי המדינה ואח', פ"ד יב (2) 1439, בע' 1441 מפי השופט חשין: "עקרונות הצדק הטבעי משמעם התקנות וסדרי הדין שגוף שיפוטי או מעין-שיפוטי חייב לנהוג על-פיהם... עליו לתת לצדדים את האפשרות להשמיע את טענותיהם באזניו ; אסור לו לנהוג במידת איפה ואיפה כלפי בעלי-הדין; עליו לפסוק כמיטב מצפונו ולא על-פי הוראותיהם של אחרים...". הפסיקה אף התקדמה מעבר לאמור במובאה דלעיל והחילה את החובה לנהוג על-פי כללי הצדק הטבעי גם על רשויות מינהליות למיניהן אשר אינן מבצעות תפקידים מעין-שיפוטיים..." (סעיף 7ד. לפסק דינו של הש' אשר). כללי הצדק הטבעי מחייבים מתן אפשרות לחקור צדדים שלישיים עימם שוחח השמאי המכריע, ומהם קיבל אינפורמציה. 16.בנסיבות אלה, משנפגעה זכות טיעון מהותית של המערערת, אני מקבלת את הערעור ומורה על ביטול הכרעתו של השמאי המכריע. הביטול כאמור, בא על רקע העובדה שהשמאי המכריע קיבל אינפורמציה והתיעץ עם צדדים שלישיים מבלי שניתנה לבעלי הדין ההזדמנות לחקרם. התיק יוחזר לועדת הערר שתחליט לגבי המשך ההליכים. בסמכותה של ועדת הערר, אם תמצא לנכון,להחזיר התיק לשמאי המכריע על מנת שיזמן את הצדדים השלישיים לחקירתם על ידי המערערת ולאחר מכן יתן הכרעתו. אף כי התקבל הערעור, יש לחייב המערערת בהוצאות משפט ושכ"ט עורך דין, כיוון שניתן היה למנוע מצב זה לו היתה מתריעה בזמן בפני השמאי או הועדה שזכויותיה נפגעות. המערערת תשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסכום של 40,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום בפועל. הערה לסיום, המשיבה, לצערי, הרבתה במלל מיותר, תגובתה משתרעת על פני 84 עמודים, שבחלקם חזרה שוב ושוב על אותו רעיון. מלל זה מיותר, פוגע במהות, ומכביד הכבדה מיותרת על כל מי שצריך לקרוא חומר זה. עורך דיןתוכנית בניהבניהמקרקעיןירידת ערך