הגורם היעיל

מהו מבחן "הגורם היעיל" בעסקאות תיווך ?


סעיף 14 לחוק המתווכים קובע את התנאים הבאים:
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל באמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.


על המתווך, מוטל נטל ההוכחה, להוכיח כי מתקיימים כל תנאי סעיף 14 לחוק המתווכים על מנת להיות זכאי לדמי תיווך.


כפי שניתן לראות, מעבר לקריטריון המהותי, קרי היותו של המתווך "גורם יעיל" , יתר הדרישות הן דרישות טכניות לחלוטין.


המבחן המנחה הוא, כאמור, מבחן היעילות, קרי: מי הוא אשר הביא להבשלת העסקה או שימש הגורם ה"יעיל" בקשירתה.


מבחן לבחינת הגורם היעיל הינו מבחן של סיבתיות.
אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית.
אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.


השאלה, אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות.


ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות:


(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נושא הנכס;

(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;

(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה;

(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;

(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;

(ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;

(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;

(ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי תיווך

  2. הפרת חוזה תיווך

  3. נוסח הסכם תיווך

  4. דמי תיווך - חוק

  5. אכיפת הסכם תיווך

  6. זכאות לדמי תיווך

  7. דמי תיווך - מגרש

  8. הגורם היעיל

  9. תצהיר תיווך

  10. תקנות המתווכים

  11. סרוב לשלם דמי תיווך

  12. תביעת מתווך נגד לקוח

  13. רשיון לתיווך בינארצי

  14. התחמקות מתשלום למתווך

  15. תביעה לדמי תיווך

  16. סכסוך דמי תיווך

  17. הגורם היעיל תיווך

  18. ערעור על דמי תיווך

  19. תיווך פרויקט בניה

  20. זכאות מתווך דמי תיווך ?

  21. הזמנה בכתב שירותי תיווך

  22. תביעות קטנות - דמי תיווך

  23. אי תשלום דמי תיווך

  24. הכחשת חתימה על טופס תיווך

  25. זכות מתווך לקבל דמי תיווך

  26. מתי חובה לשלם דמי תיווך ?

  27. דמי תיווך ללא חתימה

  28. תיווך עבודה דלשכות פרטיות

  29. דמי תיווך מכירת עסק

  30. הסכם תיווך - תקופת בלעדיות

  31. זכאות לקבל דמי תיווך

  32. סעיף 8 לחוק המתווכים

  33. איך כותבים הסכם תיווך

  34. ביקורת מס הכנסה תיווך נדל"ן

  35. טופס בקשה לפטור מבחינה

  36. דמי תיווך רכישת קניון

  37. העסקת מתווך ללא רישיון

  38. משרד תיווך מתחרה - איסור תחרות

  39. הסכם תיווך ללא בלעדיות

  40. דרישת הכתב בחוק התיווך

  41. תביעה על תשלום דמי תיווך למתווך

  42. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  43. הבטחה בעל פה - דמי תיווך

  44. דמי תיווך - עשיית עושר ולא במשפט

  45. דמי תיווך על פרוייקט נדל''ן

  46. הונאות נדל''ן - אחריות מתווך

  47. האם שוכללה העסקה נשוא חוזה תיווך ?

  48. מכירת דירה על ידי מתווך אחר

  49. חוק המתווכים במקרקעין – חובת המתווך

  50. תיווך ברחובות - מתווך ברחובות

  51. תביעה של מתווך נגד קבלן על דמי תיווך

  52. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין

  53. טופס בחינה רישיון מתווך במקרקעין

  54. דמי תיווך למתווך שהפחית את המחיר

  55. דרישת הכתב בהזמנת שירותי תיווך במקרקעין

  56. תאונת עבודה של מתווך בזמן העבודה

  57. העדר תרומה של מתווך לקידום העסקה

  58. ביטול עסקה הסכם תיווך באמצעות כרטיס אשראי

  59. באילו מקרים צריך לשלם דמי תיווך למתווך ?

  60. הפרטת התיווך בעבודה - חוק שירות התעסוקה

  61. תביעה לדמי תיווך - דירה "יד ראשונה"

  62. תשלום חוב בגין דמי תיווך בעסקת נדל"ן

  63. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך של 2% + מע"מ

  64. טופס בקשה לאישור עיסקת תיווך ביהלומים

  65. תיווך זיכיון לשידורי טלויזיה בכבלים בבולגריה

  66. תקנות המתווכים במקרקעין פרטי הזמנה בכתב

  67. דמי תיווך מוסכמים בשיעור 1% בצירוף מע"מ

  68. תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מקרקעין

  69. מינוי כונס נכסים לאחר חתימה על הסכם תיווך

  70. מהי הגדרת תיווך ? איך קובעים אם אדם פעם כמתווך ?

  71. עמלות מציאת משקיעים לקניית נדל''ן בבולגריה

  72. דמי תיווך על עסקה חדשה לאחר שהראשונה בוטלה

  73. תביעה בסדר דין מקוצר בגין דמי תיווך שלא שולמו

  74. תביעה נגד מנהל חברת תיווך נדל"ן בגין דמי תיווך

  75. האם צריך לשלם דמי תיווך על עסקה שלא יצאה לפועל

  76. תביעה כי בית המשפט יורה לשלם דמי תיווך מכוח רכישת דירה

  77. האם הסכם בלעדיות בתיווך חל על רוכשים שניהלו מו"מ לפני חתימה על ההסכם ?

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון