מהו מבחן "הגורם היעיל" בעסקאות תיווך ? סעיף 14 לחוק המתווכים קובע את התנאים הבאים: (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל באמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. על המתווך, מוטל נטל ההוכחה, להוכיח כי מתקיימים כל תנאי סעיף 14 לחוק המתווכים על מנת להיות זכאי לדמי תיווך. כפי שניתן לראות, מעבר לקריטריון המהותי, קרי היותו של המתווך "גורם יעיל" , יתר הדרישות הן דרישות טכניות לחלוטין. המבחן המנחה הוא, כאמור, מבחן היעילות, קרי: מי הוא אשר הביא להבשלת העסקה או שימש הגורם ה"יעיל" בקשירתה. מבחן לבחינת הגורם היעיל הינו מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה, אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה. דמי תיווךהגורם היעיל בעסקת תיווךתיווך