קו כחול בתוכנית

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא קו כחול בתוכנית:

רקע עובדתי
1.פסק-דיני זה דן בתביעה של המערער לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - "חוק התכנון והבניה"). התוכנית שפגעה לטענתו במקרקעין שלו, היא חפ/1975א, אשר קיבלה תוקף ביום 23/1/03 ושהיא תוכנית מפורטת לביצוע פרוייקט מינהרות הכרמל בחיפה.
קדמה לחפ/1975 תכנית חפ/1400 משנת 1980, שלא אושרה, ושבה מופיע תוואי הקרקע של מנהרות הכרמל. צויינו בה שני פתחי כניסה ויציאה מהמינהרה: האחד בחוף הכרמל והשני באזור הצ'ק פוסט.
ביום 16/1/97 אושרה תכנית חפ/1975, שהיא תכנית מתארית (להלן גם – "התכנית המתארית") ובה הופיעו פתחים נוספים, לרבות הפתח ליד ה"גרנד קניון", שקרוב לדירתו של המערער. כן הותוו בה דרכי גישה לפתחי הכניסה והיציאה, שופר מערך הדרכים באזורי הכניסה והיציאה וניתנו בה הנחיות להכנת תכנית מפורטת לכריית המנהרות ולביצוע העבודות הכרוכות בכל תוואי הדרך, לרבות נקיטה באמצעים להקטנת הרעש והאבק בסביבת החפירות של הפתחים.
נקבע בתכנית המתארית, כי לא יינתנו היתרי סלילה אלא לאחר אישור תכנית מפורטת.

2.התכנית שעליה מעגן המערער את דרישתו לפיצויים היא כאמור חפ/1975א, שהיא התכנית המפורטת לתכנית המתארית. לטענתו של המערער, תוכנית זו קובעת לראשונה את העומקים או את הגבהים של הדרכים והיכן ימוקמו הגשרים השונים שייבנו באזור כביש רופין. לפיכך, המועד שקיבלה תוכנית זו תוקף, הוא גם המועד שממנו יש למנות את שלוש השנים להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה.
זאת ועוד; לעמדתו, תכנית זו יחד עם תכנית חפ/1975 מהוות רצף תכנוני-שמאי אחד. לכן, גם מנימוק זה המועד הקובע למניין התקופה להגשת תביעה לפיצויים היא מיום קבלת תוקף של התכנית חפ/1975א.

3.המערער הגיש את דרישתו למשיבה 1, הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (להלן – "הועדה המקומית"), אשר דחתה אותה בהחלטתה מיום 4/5/04. יצויין, כי המערער הגיש את הערר לועדת הערר עוד לפני שניתנה ההחלטה של הועדה המקומית, שכן זו השתהתה במתן החלטתה, בין היתר כיוון שהורתה למערער להשלים את חוות הדעת של השמאי מטעמו, והמערער לא פעל כפי שנתבקש.
המערער הגיש את הערר לועדה המחוזית לתכנון ולבניה של מחוז חיפה (להלן – "ועדת הערר"), וגם היא דחתה אותו בהחלטתה מיום 25/11/04 (להלן – "החלטתה של ועדת הערר"). על כך הערעור המינהלי שלפני.

4.המשיבים בערעור הם ועדת הערר וכן משרד התחבורה, שצורף להליכים לפני ועדת הערר על אף התנגדותו של המערער. ועדת הערר קבעה (בהחלטה מיום 22/7/04), כי המדינה באמצעות רשות מנהרות הכרמל ונציגת משרד התחבורה, הצהירה לפניה שהיא התחייבה לקחת על עצמה לשפות חלקית את הועדה המקומית אם תתקבל תביעת המערער. משרד התחבורה, הוא גם היזם של ההליכים הסטאטוטוריים של הפרוייקט יחד עם יזם נוסף בשם "כרמלטון".

5.דירתו של המערער נמצאה בחיפה, בשכונת רוממה הישנה ברח' קרן היסוד 26 בחלקה 21 בגוש 11190. רח' קרן היסוד שוכן בראש מצוק, הנמצא מעל לכביש רופין בגובה של למעלה מ-40 מ' מהמפלס שבו עובר הקו הכחול של התוכנית (גבול רחוב רופין). גבול התכנית הסמוך למגרשו של העותר, הוא גבול הדרך הקיימת מאחר ששתי התוכניות לא הרחיבו את הדרך לכיוון מגרשו של המערער (וראו טענתן של המשיבות, שלא נסתרה, בסעיף 11 להחלטתה של ועדת הערר).

6.הפגיעה הנטענת על ידי המערער היא, כי כמות הרכבים תגדל לאחר הקמת המינהרה, חלקם יצאו דרך הפתח המתוכנן בסמוך לדירתו, והדבר יגרום לרעש ולזיהום האויר. בנוסף לכך, חציבת המנהרות ובניית הפתחים והגשרים יגרמו לפליטת אבק ורעש. כתוצאה מכך, חלה הפחתה ניכרת בערכה של הדירה, והמערער נאלץ למכור אותה ביום
23/1/03 ב-25% פחות מערכה, שפי שנטען בחוות הדעת השמאי פרמינגר מטעמו, אשר ניתנה לפני שהדירה נמכרה.
הפסד זה מערך הדירה, התבטא, לעמדת המערער, ב- 60,000$.

החלטתה של ועדת הערר
7.ועדת הערר החליטה לדון תחילה בטענות שכונו על ידה כמקדמיות ושנטענו על ידי המשיבות, ולאחר דיון דחתה את הערר משני טעמים עיקריים:
הראשון: התכנית המתארית – חפ/1975 – היא, לעמדתה של ועדת הערר, התוכנית הפוגעת לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ואילו חפ/1975א אינה תוכנית המהווה "רצף תכנוני אחד" מבחינה שמאית. מי שעיין בתוכנית המתארית ובתשריט המצורף לה, יכול היה לראות היכן הם השטחים המיועדים להפקעה ו/או לחציבה או סלילה. הוכנו תשריטים על פי קנה מידה אחיד, שתיארו את המצב לפני התוכנית ולאחריה, כך שכל בעל עניין יכול היה לבדוק עד כמה התוכנית המתארית פוגעת בו.
חפ/1975א לא שינתה דבר באשר להוראות ולתשריטים שבתכנית הקודמת, אלא דווקא היטיבה את מצבו של העורר ביחס לתכנית המתארית; הוכנסו בה שינויים רבים על ידי הועדה המחוזית בעקבות התנגדויות שהוגשו, גם על ידי המערער, לרבות הרחקת פתח היציאה למרחק נוסף של כ-130 מטרים מדירת המערער ומתן הוראות בדבר הקטנת הרעש ומניעת אבק בשלבים של חפירת הפתח והקמת מערכת הגשרים.
מאחר שהתכנית הפוגעת אושרה בשנת 1996, התיישנה תביעתו של המערער לפי תוכנית זו. הארכת מועד להגשת תביעה לפי התכנית המתארית, היא בסמכותו של שר הפנים לפי סעיף 172 לחוק התכנון והבניה, והמערער לא פנה אליו על מנת לבקש אורכה.
השני: לא רק שועדת הערר סברה, כי התוכנית הפוגעת היא התוכנית המתארית, אלא שהמערער לא הצליח להוכיח לפניה פגיעה בדירתו על ידי חפ/1975א. חוות דעת השמאי לא הצליחה לפרט מה הנזק. היא כלל לא הראתה במה פגעה התוכנית החדשה לעומת התכנית המתארית. חוות הדעת התייחסה לשתי התוכניות כתכנית אחת.


8.עוד קבעה ועדת הערר, כי עקב שני הטעמים הנזכרים לעיל, היא איננה רואה לנכון "להיכנס לדיון האם העורר נחשב כגובל בתחום התכנית... עם זאת סבורים אנו כי לפחות על פניה, טענת המשיבות בנושא זה אף היא נראית מוצקה על פי הנתונים הפיזיים של חלקת העורר ביחס לקו הכחול של התכנית, לא השתכנענו כי מדובר בהצבת קו כחול מלאכותי שמטרתו שלילת זכות התביעה מבעל הקרקע".
יצויין כי במועד מתן החלטתה של ועדת הערר, עדיין לא ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון בעע"מ 2775/01 (ושישה ערעורים ובר"מ נוספים, שנדונו במאוחד) שרגא ויטנר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, שרונים, תק-על 2005(3) 2872 (להלן - "פס"ד ויטנר").

9.אוסיף, כי הועדה המקומית כן קבעה שאין המקרקעין מהווים "מקרקעין גובלים" לא על פי הגישה המרחיבה בפסיקה את הפרשנות למונח "מקרקעין גובלים" ולא על פי הגישה המצרה אותה, שתי גישות נוגדות שהובאו בפסיקה שלפני פס"ד ויטנר (ועל כך עוד בהמשך פסק הדין).

הבקשה לדחיית הערעור על הסף בשל ההלכה ב"פס"ד ויטנר"
10.המשיבות הגישו לפני בקשה לדחות את הערעור על הסף בהסתמך על ההלכה שבפס"ד ויטנר. פסק דין זה קבע שתיים לענייננו:
הראשונה מתייחסת לפרשנות של המונח "מקרקעין גובלים" בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לפניו עלו, כאמור, שתי גישות בפסיקה: הגישה המצרה, שקבעה כי רק מקרקעין הגובלים פיזית בתוכנית הפוגעת ייחשבו כ"מקרקעין גובלים". זאת למעט שני חריגים – פיסת קרקע צרה שמפרידה בין החלקה הנפגעת לחלקות שבתכנית ותיחום גבולות התוכנית באופן מלאכותי, במטרה למנוע מתן פיצויים. הגישה המרחיבה סברה שיש לפצות על פי הקריטריון של קיום זיקה בין הקרקע הנפגעת לבין התוכנית הפוגעת (וראו סעיף 2 לפס"ד ויטנר, בו נסקרו ההלכות הסותרות לפני פס"ד ויטנר).
בפס"ד ויטנר התקבלה הגישה המצרה, ונקבע כי יש צורך ב"השקה פיזית" על מנת להיכנס לגדריו של סעיף 197 לעניין זכאות לפיצויים על פיו. כב' השופטת ביינייש, כתארה אז, כתבה בסכמה את ההלכה שנקבעה בפסק דין זה, כדלקמן:

"הגענו אפוא למסקנה כי על מנת שמקרקעין ייחשבו "גובלים" בתוכנית, נדרש ככלל השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין. לכלל זה קבענו שני חריגים מוגדרים: כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר בדרך כלל בן מטרים ספורים; וכאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש שכונתי צר" (פסקה 28 לפסק דינה).

בסעיף 26 לפסק הדין, הבהיר בית המשפט העליון משמעותם של החריגים:

"כוונתנו היא למקרים בהם "ההפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתוכנית היא שולית עד שיהא זה אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית. רציונאל זה יתקיים, אפוא, רק כאשר ההפרדה בין המקרקעין לתוכנית היא קלה ביותר ושאלה זו תיגזר מטיבו של הגורם המפריד בין המקרקעין לתוכנית. על כן, חריג זה יתקיים כאשר בין המקרקעין לתוכנית מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מטרים ספורים בלבד, ולגדר חריג זה עשויה להיכנס אף חציצה צרה מן הסוג שפירט הנשיא זילר בעמ"נ הלברייך: תעלת נוי צרה שמים רדודים זורמים בה, שביל צר המשמש את הציבור כמעבר בין שתי חלקות, או שדרת עצים טורית שנטעה לנוי.
לעומת זאת, כאשר בין המקרקעין לתוכנית מפרידה חציצה משמעותית, כגון שטח פתוח רחב, או מבנה בנוי, לא יתקיים חריג זה"

על פי הלכה זו, וניתן לקבוע, גם ללא חוות דעת מקצועית, כי שני התנאים לא מתמלאים על ידי המערער: כאמור, המרחק הוא בין 18-20 מטרים בחלק הצר ובין 40-50 מטרים בחלק הרחב ברצועה המפרידה. לא נכלל ברצועה זו כביש שכונתי צר, ככתוב לעיל. בית המערער נמצא על מצוק של כ-40 מטרים לגובה מעל לגבול התכנית.

השניה קובעת, כי כל הטוען שהקו הכחול בתכנית סומן באופן שימנע תשלום פיצויים ולא על פי הגיונה וצרכיה האמיתיים של התכנית, מועד השמעת טענותיו הוא בשלב ההתנגדויות לפיצויים ולא בשלב של התביעה לפיצויים על פי סעיף 197.

11.המערער לא שוכנע מטענותיהן של המשיבות שעקב ההלכה בפס"ד ויטנר, יש לקבוע כי אין בטענותיו כל ממש וכי עליו לוותר על תביעתו. לעמדתו, על ועדת הערר היה לבדוק אם הוא ממלא אחר התנאים שבהלכת ויטנר. משהיא לא עשתה זאת אלא העירה מעל לנדרש לנימוקי הדחיה שאין המקרקעין ככל הנראה גובלים, יש להחזיר את הדיון לועדת הערר, בהרכב אחר, כיוון שההרכב שנתן את ההחלטה כבר הביע דעתו בשאלה אם נתמלאו התנאים של פס"ד ויטנר.
אכן, ועדת הערר לא בדקה טיעון זה, דהיינו כלום ניתן לקבוע שהמקרקעין הם גובלים, שכן היא דחתה את הערעור מנימוקים אחרים. היא הסתפקה בציון כי "עם זאת סוברים אנו כי לפחות על פניה, טענת המשיבות בנושא זה אף היא נראית מוצדקת על פי הנתונים הפיזיים של חלקת העורר ביחס לקו הכחול של התכנית". נוטה אני לחשוב, כי גם אני יכולה, על פי הנתונים שלפני, לקבוע כי אין קרבה פיזית בין דירת המערער לבין גבול התכנית ואף לא כביש שכונתי צר או רצועה דומה. באשר לטענת המערער, שהועלתה לפני "בחצי פה" ללא פירוט (סעיף 7 לעתירה) לפיה הקו הכחול נקבע כך על מנת לחסוך בפיצויים, סבורה אני כי ועדת הערר כן קבעה לעניין זה, על אף שדנה בו לאחר שנתנה את החלטתה באשר לטענות המקדמיות, בכותבה כי "לא השתכנענו כי מדובר בהצבת קו כחול מלאכותי שמטרתו שלילת זכות התביעה מבעל הקרקע".
לפיכך, ניתן היה לדחות את הערעור בהתבסס על ההלכה שבפס"ד ויטנר וכן תוך כדי אימוץ החלטתה של הועדה המקומית, אשר התייחסה מפורשות לשאלה אם המקרקעין גובלים ואם יש לראות בקו הכחול קו מלאכותי.
כיוון שועדת הערר דנה בשני הקריטריונים שצריכים להתמלא על מנת שהעתירה תדחה על הסף (וכאמור, היא נתנה את החלטתה לפני שניתן פס"ד ויטנר) במסגרת הערה מעל לנדרש עקב החלטתה לדחות את הערר עקב הטענות המקדמיות, החלטתי להתייחס גם לטענות האחרות של הצדדים בערעור שלפני.

האם התוכנית הפוגעת היא תוכנית חפ/1975 ולא חפ/1975א והאם שתי התוכניות מהוות מבחינה תכנונית ושמאית תוכנית אחת.
12.כאמור, טען המערער, כי התוכנית הפוגעת היא חפ/1975א. הא-ראיה לעמדתו, שלא הוגשו תביעות לפיצויים לפי התוכנית המתארית (למעט אחת, של חברת החשמל, שהתייחסה לפתח באזור הצ'קפוסט). לחילופין טען, כי התוכניות חפ/1975 ו-חפ/1975א הן תוכניות בעלות רצף תכנוני-שמאי אחד ואשר על כן התקופה של שלוש השנים לתביעת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עדיין לא עברה.
המשיבות תומכות בקביעתה של ועדת הערר, לפיה הפגיעה ארעה בתוכנית הראשונה, שאין בתוכנית השניה פגיעה, וכי אין שתי התוכניות רצף תכנוני אחד. הן אף טוענות כי קביעות אלה של ועדת הערר הן קביעות תכנוניות או עובדתיות, שאין בית המשפט המינהלי מתערב בהן. סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה מאפשר ערעור על החלטתה של ועדת הערר רק בשאלה משפטית. הקביעות התכנוניות אינן בגדר קביעות משפטיות.

13.לאחר שבדקתי את טיעוני הצדדים, סבורה אני שאין מקום להתערב בקביעותיה של ועדת הערר. אנמק כדלקמן:

הועדה עיינה ובחנה את התשריטים. מסקנתה היתה, וזוהי מסקנה מקצועית, שלא השתכנעתי שנפלה בה טעות או פגם, כי לא ניתן לגלות שינויים בין התוכנית הראשונה לבין התוכנית חפ/1975 לעניין הפגיעה הנטענת. הועדה כתבה לעניין זה:

"א. התכנית אשר יצרה את הפגיעה הנטענת איננה התכנית הפוגעת. עיון בתשריט התכנית הקודמת שהוצג בפנינו במהלך הדיון מלמד כי לא ניתן לגלות שינויים בתשריט זה לעומת תשריט התכנית הפוגעת.
תוואי הדרכים והמנהרות נקבע בתכנית הקודמת באופן ברור. קנה המידה על פיו הוכנו תשריטי התוכנית, אפשר לכל בעל קרקע לבחון את מצבו התכנוני ביחס לתכנית...
ב. ועדת הערר סבורה כי השינוי המוצע לפרוייקט מנהרת הכרמל שנקבע בתכנית הקודמת הוא אשר שינה באופן מהותי את אופי האזור מבחינה תכנונית, ואילו התכנית הפוגעת לא יצרה פגיעה חדשה מעבר לתכנית הקודמת. לחלופין גם אם נגרמה החמרה שכזו, הרי העורר לא הצליח להוכיחה".

14.המערער העלה טענות לפיהן התשריטים קובעים גבהים ו/או עומקים של דרכים שמופיעים לראשונה בתכנית חפ/1975א, וכן כי הדו"ח של המשרד לאיכות הסביבה לא היה קיים בשלבי האישור של התכנית המתארית.
המשיבות התנגדו לטענה זו באומרן כי היא הועלתה לראשונה לפני והיא לא עמדה לבחינתה של ועדת הערר. המשיבות מכחישות גם את הטענה לגופה וטוענות כי המערער יכול היה ללמוד על התוואי של הדרכים והגשרים מהתכנית המתארית עצמה.

זאת ועוד; דו"ח המשרד לאיכות הסביבה נותן הנחיות לצמצום המפגעים, הנחיות שהופנמו בהוראות התכנית ובתסקיר שלווה אותה. גם מנימוק זה, יש לראות את תוכנית חפ/1975 כתכנית אשר היטיבה את מצבם של המקרקעין של המערער.

15.מקבלת אני את עמדתן של ועדת הערר והמשיבות, שלא הוכח כי התוכנית החדשה היא שפגעה במערער: כל הנתונים, לרבות של תוואי המנהרות, דרכי הגישה, מערך הדרכים בסביבות פתחי המנהרות, נתונים של מטרדי רעש וזיהום אויר היו ידועים על פי תכנית חפ/1975. גם תסקיר השפעה על הסביבה היה מצורף לתכנית.
מטרותיה של תכנית חפ/1975 היו לכלול "... את כל ההיבטים הטכנולוגיים, ההנדסיים והסביבתיים של ביצוע העבודה כולל שיטות הכרייה, הגישור והבניה, התשתיות וכו'" (סעיף 14א לתקנון התכנית המתארית). עוד קבעה התכנית המתארית כי לא יוצא היתר סלילה על פי התכנית המפורטת אלא לאחר שיתקבל אישור של משרד איכות הסביבה, לפיו נעשו כל הבדיקות על מנת שהעבודה תתבצע לפי תקנים המבטיחים מניעת מפגעים תוך כדי הביצוע ולאחר הפעלת המנהרות. משמע מכאן, שאין התכנית המפורטת באה לשנות מקום פתחים או גשרים.
המשיבות אף טענו, וטענתן זו לא נסתרה, כי התוכנית החדשה, חפ/1975א, לא רק שאינה מרעה את תנאי התוכנית עבור המערער, אלא מיטיבה אותם, שכן עיון בתשריטים מראה, לטענת המשיבות, כי מערכת הגשרים של המחלף המרכזי, שצמודה לגרנד קניון וסמוכה לדירת המערער, הונמכה וקוצרה. כמו כן פתחי המנהרות באזור רופין היו ממוקמים במרחק של כ-150 מטרים מרח' קרן היסוד, ולפי תוכנית חפ/1975א הורחק הפתח למרחק של כ-250 מטרים.
כן הפנו המשיבות לתסקיר ההשפעה על הסביבה, שהיה מצורף לתוכנית המפורטת, לפיו עקב הנמכת הגשרים וקיצור הדרכים, תהיה פליטת המזהמים קטנה יותר וכן ההנמכה של הגשרים והזזת הפתחים למרחק של כ-100 מ' מהתכנית המתארית, תביא לשיפור ברמת הרעש ברח' קרן היסוד.

16.השאלה הנותרת היא, אם יש לראות בשתי התוכניות משום רצף תכנוני אחד. המערער נימק טענתו זו בכך שהתכנית המתארית קבעה, כי לא ניתן להוציא היתרי בניה על פיה אלא לאחר אישור תכנית מפורטת, ועל כן יש לראות את שתי התוכניות, מבחינה שמאית, כתכנית אחת.
בבר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, נתניה נ' מרדכי הר [ 06 (18) 160], נידון מקרה שבו הוצאה תוכנית הקפאה, אשר הופשרה לאחר 18 שנים, והשאלה היתה אם יש לראות בשתי התוכניות, תכנית ההקפאה ותכנית ההפשרה, כבעלות רצף תכנוני אחד. בית המשפט העליון (כב' השופטת בייניש) קבע, כי:

"10. נראה, אם כן, כי כאשר קיימות שתי תכניות שנועדו להשיג מטרה תכנונית משותפת ניתן בנסיבות מתאימות להתייחס אליהן כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. קשה להגדיר מראש רשימה סגורה של כל המצבים בהם הדבר יהיה אפשרי. אולם, ניתן להצביע על מספר מאפיינים של תכניות, שבהתקיימם מן הראוי יהיה לראות שתי תכניות, שפורמאלית הן נפרדות זו מזו, כתכנית אחת לצורך תביעה לפי סעיף 197. ראשית, על מנת ששתי תכניות תוכרנה כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים על הזיקה התכנונית ביניהן להיות הדוקה ומשמעותית. על שתי התכניות לחול על אותם מקרקעין ונדרש קיומו של קשר ענייני ומשמעותי ביניהן. זאת, בדומה למקרה שלפנינו בו התכנית המקפיאה מייעדת שטח מסוים לאיחוד וחלוקה והתכנית המשחררת מיישמת את שנקבע בתכנית המקפיאה וקובעת את אופן האיחוד והחלוקה. שנית, קיומה של זיקה פורמאלית בין שתי התכניות, כך שהתקנון של תכנית אחת צופה את אישורה של תכנית מאוחרת יותר המתייחסת לאותם מקרקעין, מחזק את האפשרות כי שתי התכניות תוכרנה כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים. שלישית, פרק הזמן שצפוי לחלוף בין מועדי אישורן של שתי התכניות אף הוא בעל חשיבות לשאלת ההכרה בהן כתכנית אחת. כך למשל, כאשר התכנית המוקדמת יותר היא תכנית שבמהותה היא תכנית זמנית שנועדה לחול לפרק זמן מוגבל עד לאישורה של התכנית המאוחרת יותר, יהיה בכך כדי לחזק את הקשר בין שתי התכניות. ודוק: עצם העובדה שבדיעבד מסתבר שהתקופה שחלפה בפועל בין מועדי אישורן של שתי התכניות הייתה ארוכה יותר מזו שנצפתה מלכתחילה, אין בה כדי לנתק את הקשר בין שתי התכניות.
מקום בו יתקיימו שלושת המאפיינים שתוארו לעיל הנטייה תהיה, אפוא, להתייחס לשתי התכניות הנדונות כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. עם זאת, מאפיינים אלה אינם בגדר תנאי בל יעבור להכרה בשתי תכניות שונות כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים, וניתן להניח כי בבוא העת יוכרו מצבים נוספים בהם זו תהיה התוצאה הראויה".

על אף שבנדוננו מתקיימים שני התנאים הראשונים, של קשר בין התוכניות וחלות שתיהן על אותם מקרקעין וכן שהתוכנית הראשונה צופה פני התוכנית השניה, הרי אין בכך כדי לשכנע, לעמדתי שמדובר בתוכניות בעלות רצף תכנוני שמאי, המצדיק קביעה לפיה מירוץ ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יחל עם כניסתה לתוקף של התכנית השניה. בניגוד למקרה שנדון בפרשת בר"מ 3781/04, בנדוננו כן ניתן היה לעמוד על המצב התכנוני ולהגיש את תביעת הפיצויים, והתוכנית השניה לא הרעה את מצבו של המערער.
ועדת הערר הפנתה לע"א 664/02 הועדה המקומית לתו"ב ר"ג נ' פרופ' נמדר, כנאמן על נכסי המנוחה מרגלית ליטוינסיק (לא פורסם, 10/08/2003). שם נקבע, כי היה על המערער לתבוע כבר בעת הכנת תוכנית המתאר הארצית,
שכן כבר ממנה הפגיעה היתה ידועה. קל וחומר, שכאשר מדובר בתוכנית מפורטת יותר, כמו התוכנית המתארית, יכול היה המערער להגיש תביעה בגין הפגיעה, שבמקרה שלו היתה ברורה כבר אז.
מסכימה אני עם המשיבות, כי מועד ביצועה של התכנית אינו יכול לקבוע בשאלה אם תכנית מסויימת גרמה לירידת ערך (וראו בספרו של א' נמדר פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית חושן 2002, עמ' 95).

17.אוסיף, כי מסכימה אני עם קביעתה של הועדה המקומית, לפיה הפגיעה שהמערער טוען כי נגרמה לדירתו עקב הרעש והאבק בשלבי ההקמה של המינהרה, של פתחה ושל הגשרים הסמוכים לה, איננה מסוג הפגיעות המוכרות על ידי ההלכה, שכן לפי סעיף 197 לחוק התכנון ניתן לפצות רק בגין ירידת ערך המקרקעין שנגרמה בעקבות אישור התכנית הפוגעת, ואין רלבנטיות לשלבי הביניים של ביצוע התכנית. יתכן שיקום צורך לתבוע בעילת מטרד על פי פקודת הנזיקין.
זאת ועוד; אמנם נקבע בתסקיר ההשפעה על הסביבה כי ביצוע התכנית יארך כחמש שנים, ברם לא כל התקופה ייבוצעו העבודות בסביבת ביתו של המערער והמקרקעין לא יסבלו מאותם מטרדים נטענים לאורך כל התקופה. פסיקה אחרת עלולה להביא לתביעות מרובות ביותר של אנשים שמקרקעיהם סמוכים או סמוכים פחות לסביבה בה מתבצעות עבודות הבנייה.

18.לסיכום, לא ניתן, לעמדתי, לראות בשתי התוכניות רצף תכנוני, כיוון שהתכנית השניה לא היא שפגעה ומכיוון שהעילה לפיצויים התגבשה כבר בעת הכניסה לתוקף של התכנית המתארית.

חוות דעת השמאי מטעם המערער
19.מקבלת אני את עמדת המשיבות, לפיה חוות דעת השמאי מטעם המערער איננה ראיה שניתן ללמוד ממנה מהו הנזק: הקביעה כי ייגרם למקרקעין נזק של הפחתה ב-25% מערכם לא בוססה. אין הפרדה בין הנזק שנגרם על ידי התכנית המתארית לבין זה שנגרם, לטענת המערער, מהתכנית המפורטת, ואף אין כל פירוט מהי הפגיעה בתוכנית המפורטת; אין התייחסות להוראות המיטיבות שבתכנית חפ/1975א (כמו הרחקת הכניסה, הוראות בדבר אופן העבודה שמטרתן להקטין רעש ואבק והוראות הבאות להקטין את הרעש והזיהום עם הפעלת המנהרות); אין הסתמכות על מומחי רעש ואבק; אין הפרדה בין הנזק הזמני שייגרם עקב העבודות לבין הנזק לאחר השלמת העבודות; אין הנמקה על ידי השוואה למחירים קודמים לכניסת התוכניות לתוקף לדירות דומות. יצויין כי הועדה ביקשה מהמערער כי יפנה לשמאי על מנת שיגיש נספח תחשיבים לסכום או לשיעור הנזק שאליו הגיע וכן פירוט ראשי הנזק, אולם המערער לא פעל כך.

20.לסיכום פרק זה של פסק-דיני, שוכנעתי, כי התכנית החדשה לא הגבירה את הפגיעה וכי ניתן היה להגיש תביעה כבר על פי התכנית הישנה.

התוצאה
21.העתירה נדחית.
אני מחייבת את העותר לשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד 5,000 ₪ + מע"מ. סכום זה ישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון